和北京、上海相比 紐約的房子到底有多貴? | 美國

很多人都知道,紐約的房子超級貴,變態貴。但這個貴,指的應該是房租,而不是房價。

從房價來說,北京上海的房價在絕對價格上早就已經輕鬆超越了紐約,這個我之前專門分析對比過。如果考慮到京滬的人均收入只有紐約的五分之一,在京滬買房的痛苦指數更是遠遠超過了紐約。(上海紐約房價比較

但是,如果說到房租,則又是另外一番光景。

雖然我們都抱怨房租太貴,但我必須實事求是地說,相對於紐約這樣的歐美大城市,北京上海的房租真不算貴;相對於房價,北京上海的房租更是低得離譜。

這裡有兩個衡量的指標,第一個指標叫租售比,也就是每平米月租金相對於每平米售價的比例,正常的範圍應該在1:300到1:200之間,也就是每平米售價應該是月租金的200倍到300倍。

北京呢?我粗略算了一下,租售比動不動就是1:700甚至更低。用我知道的一套房子來舉例:售價750萬,每平米售價10萬;月租金10000,折合每平米133元——意味著每平米月租金只有售價的751分之一。這樣的租售比是非常畸形的。

另一個指標,叫租收比,也就是月租金和人均收入的比例,簡單地說就是每個月收入中用於租房費用的比例。

一般來說,在理想狀況下,要保證一定的生活質量,房租不應該超過月收入的三分之一,最多最多,到達一半就已經是我們普通人能承受的心理極限了。相信在北京上海,大多數人的租收比也在這個範圍之內。

但在歐美很多城市,租收比都已經甩過了50%,而紐約的租收比更是變態:2016年紐約的租收比高達65.2%,也就是說每個月拿到的錢有將近三分之二得用來交房租。

如果從這個趨勢來看,中國大城市的房租一定還會大漲,這是勢不可擋的大勢,也是歐美成熟租金市場總結出來的必然規律。

所以在倫敦,大家見面寒暄的常見話題是天氣;而在紐約,最安全最便利的話題則是房租。任何話題都不能隨便聊,搞不好就觸碰到敏感的議題引起不快,但房租是個例外。兩個陌生人,只要聊起房租,罵罵紐約房租太貴,一下子就能找到共鳴,快速拉近距離。

所以在紐約,連房地產中介網站都會用抱怨房租貴來作為打動受眾的切入點。比如這組廣告:“連床都沒法放的臥室還能叫臥室嗎?”

“在這個城市,有自己的洗衣機和烘乾機,就意味著成功”——因為大多數小公寓裡沒有洗衣機位,洗衣服只能拿到街上或者地下室的公共洗衣房去洗。

其實衡量成功哪裡是有自己的洗衣機和烘乾機,只要你有能力不和別人合租、自己獨立租一套房子,就已經算是相當出色。

紐約好一點的公寓樓裡,一居室的月租金動不動就要四五千美金,如果又想住物業和管理都比較好的高檔公寓又沒有那麼多錢,就只能多找幾個人一起合租了。

紐約的房租貴,很大一部分原因是因為房源少,房子緊張。再加上人口流動性大,永遠都有源源不斷的人來到紐約要找房子,所以房子任何時候都不用發愁租不出去。

在北京上海租房,房客會對房子挑挑揀揀。而在紐約,要反過來,找房子的人處於絕對的弱勢地位,房東、乃至二手房東,才是有資格挑挑揀揀的人,會要求租客出示各種繁瑣的證明,包括做背景調查、信用分等等。

好一點的公寓還會要求租客提供相當於月租金多少多少倍的年收入證明,甚至還需要整棟樓裡的業主委員會投票表決是不是接受這個租客。如果他們不喜歡你,對不起,你再有錢也租不了。

好在紐約有一整套保護租客的完善法律,確保房東不能無故欺負租客——比如不能以種族、性別和性傾向等理由拒絕租客,簽了合同就不能滿天漲價隨便把租客趕走,等等。畢竟租客是弱勢群體,這也符合法律保護弱勢群體的原則。

我當年剛到紐約的第一個星期,就切切實實地感受到了房東的強勢。

那時我對學校幫我找的公寓不太滿意,想搬出去,但是又不能通過中介找房子,只能找二房東轉租的房子。原因一是我還沒有社會安全號,根本通不過背景審查;二是中介費太貴,一般是年租金的15%,也就是1.8個月的房租。

我當時在網上聯繫了十幾套轉租的房源,最後只有一個人給我回了郵件,讓我在三天後的下午3:30去面試——沒錯,她用的詞就是面試。郵件裡她還特意叮囑我卡著點去,別太早也別太晚,因為3點和4點都已經安排了其他人面試。

後來的面試經歷更是讓我大開眼界。那個二房東簡單地帶我看了一圈房子的情況,然後就在客廳裡坐下來,像威嚴的主考官一樣對我開始了提問。我現在還記得當時她的第一句話:

“剛才我也給你介紹了,我今天面試過的幾個人,一個是耶魯的人類學博士,一個剛剛出版了自己的小說,還有一個是裘莉亞音樂學院的,拿過國際比賽的金獎。所以,你能介紹下自己嗎,你覺得你有什麼優勢,可以戰勝他們呢?”

我能有什麼優勢呢?我原本自以為是名校學生的那點自尊,在那一刻被擊得粉碎,只能落荒而逃

所以,紐約的房子就是這麼金貴,這麼稀缺,這麼變態。

說了這麼多,到底有多貴?

正好看到網上有一個視頻,拍了紐約三套房子的情況,你可以感受下。

三套房子,租金分別是三個檔次,房子的狀況也是天差地別。在紐約,住在什麼樣的房子,是能真正區分出階層的。

第一套房子不在曼哈頓,在布魯克林的Boerum Hill。

我估計這個位置有點類似北京的東四環東五環,街區的環境大概是這個樣子的:

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總面積512平方英呎,不到50平米,是一個Studio,也就是我們常說的開間。

這個面積其實已經比一般的開間要大了,所以除了放一張床和一張書桌,還有一個迷你客廳的空間。

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衛生間很小

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因為是一樓,所以還附帶了一個迷你庭院,不過四周都是其他的住戶,沒有什麼私密可言。

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這樣的一個開間,一個月的房租是1700美元,相當於11000人民幣,不過租戶覺得已經是非常便宜了。

第二套房子在曼哈頓的西切爾西,盤踞了這棟樓裡的一整層。

打著領帶的房屋中介,上來就和主持人進行了友好而官方的握手。你會覺得他和上一套房子的女主人彷彿來自不同的世界。

公寓裡一共有三個臥室和三個衛生間,而最大的魅力是滿屋的落地窗——全都有電動窗簾。

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落地窗外面就是High Line Park,高線公園,這是一個用80年前的廢棄高架鐵路改建的空中花園,現在是紐約最受歡迎的景點之一,之前我寫過一篇介紹。

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開放式廚房正對著這些落地窗,能讓你邊邊看景邊做飯。旁邊有烤箱、電磁爐,還有隱藏在牆體裡的冰箱。

浴室裡有浴缸、蒸汽室,還有雙花灑淋浴,而且也是落地窗。

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視頻裡的主持人都忍不住感嘆——This is what I picture – making it and living in Manhattan——成功,應該就是住在這樣寬敞明亮的大房子裡,每天看著落地大窗外的無敵美景醒來吧。

而這樣一套公寓的月租金是24500美元,相當於人民幣16萬以上。

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第三套房子在曼哈頓的Tribeca地區,月租40000美元,合人民幣26萬,比上一套又上了一個大台階。

這是一棟翻新過的1920年代的大樓,外觀和帶鎖的電梯就已經讓人聯想到《布達佩斯大飯店》和那個豔麗而奢華的年代。

和北京、上海相比 紐約的房子到底有多貴? | 美國

“不論你是誰,當你走進這個房間,都會驚掉下巴,”房屋中介十分自信地介紹說,然後打開了門。

雙層挑高設計,有四個臥室和3.5個浴室,客廳長12米寬9米,廚房的進深也有8米。

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巨型酒櫃裡能放得下800瓶紅酒,還有直接嵌在牆上的開瓶器。

還有書房和吧檯。

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以及許多人夢寐已久的超大衣帽間。

再看看淋浴間和衛生間。

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臥室有四扇法式玻璃門,可以通向私人陽台。

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樓頂則是100多平米的戶外陽台,還有自動灌溉設施。主持人這個時候由衷地說:住在這裡,才是真正的成功人士啊。

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所以你看,當你站在不同的地方,你對成功的定義,也就不一樣了。

(據鳳凰網)

紐約豪宅降價創紀錄 一周降兩千萬美元!| 美國

上一周紐約市的豪華地產降價也創出了一個紀錄:2,000萬。

一座紐約市最貴房產之一的第五大道834號的一套合作公寓、7/8A號房,原來的標價是1.2億美元,經過兩次降價之後,在上周變成了7,600萬美元。

這是一個12,000平方英尺的套房,共有20間屋子以及中央公園景觀;並以大理石樓梯、圖書館、保險箱、司機房以及酒窖等為它設施的高檔特色。

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紐約最貴房產之一——第五大道834號的一套合作公寓大砍價出售
紐約最貴房產之一——第五大道834號的一套合作公寓大砍價出售

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這個樓的降價不是偶然的個別現象。在上周,一共有10個豪華公寓平均降價幅度超過了5%。

(互聯網資訊綜合整理)

波特蘭、舊金山、西雅圖房價比2007年還高,為什麼專家還推薦買?| 美國

近期,人民幣不斷走高,美國房產能不能繼續投資?

數據顯示,7月,全美約有半數大城市房價創下新高。

一位從事美國房地產交易的中介沈玉成(化名)告訴記者,“近幾年,中國買家是美國房地產市場最大的國外投資者。”

房地產市場永遠不缺多方和空方。

對於眼下的美國房地產市場,空方認為,美國房產,除了價高之外,隱形費用也不低,中國投資者應三思。

多方認為,洛杉磯西雅圖紐約仍位列全球房地產最有投資價值的城市,也就是美國置業熱門城市

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現象:美半數大城市房價創新高

“從價格來看,7月,全美約有半數大城市房價創下新高。”

美國最大房地產數據平台Zillow相關負責人告訴《國際金融報》記者,過去一年,Zillow房屋價值指數達200700美元,與2007年4月樓市崩盤前相比,上漲了4100美元。

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7月份,Zillow數據平台房地產市場報告顯示,全美房價中值在過去一年中增長6.8%,前35大城市房產市場中,有15個城市的房價中值高於以往。

在波特蘭,目前的房價中值比泡沫經濟鼎盛期還高出26%;在舊金山和西雅圖,則高出20%。也就是說,相較於過去數年的水平,眼下美國熱門城市的房價已經處於較高位置。

這些城市房價上漲的動力來自哪裡?

Zillow相關負責人分析稱,直接原因是庫存量不足。

Zillow發佈數據顯示,美國市場上的房源量比去年減少了13%,這是自2013年6月以來房源量降幅最大的一次。

這一觀點與全美地產經紀商協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun相似:“成屋市場需求依然強勁,庫存短缺是阻礙市場復甦的重要原因。”

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示:“今年夏季,美國樓市供不應求,購房需求日趨白熱化,不斷推高房價。”

風險:空方多方各有理由

既然美國房價已經處於高位,還適合下手嗎?

機構對此分歧頗大。

Svenja Gudell屬於多方陣營:“雖然房價走高,但尚在可承受範圍內。按揭利率十分低,月供尚能兌現,投資者足以喘息。”

Gudell預計,隨著更多房源在九月、十月上市,競相爭購會趨於緩和,建議今夏想購買卻沒有相中理想房屋的購房者留意。

空方陣容也頗為強大。

喜達屋首席執行官Barry Sternlicht就在近期公開唱衰紐約的高端地產市場,認為紐約的“百萬富豪專屬地產”即將面臨泡沫破滅。

在Sternlicht看來,紐約商業地產價格之所以居高不下,很大程度是因為以中國買家為代表的亞洲資本在推動,但這種刺激不可持續。

Sternlicht表示:“我們就像是坐上了一輛即將出事的列車。隨著中國政府對海外投資的收緊,中國資本會從美國地產市場撤資,將帶動紐約高端地產價格下降。”

分析機構MHanson.com也表示,美國購買普通住宅所需的收入已經達到歷史最高水平,完全背離了十年趨勢線,現有房屋銷售市場“供應不足”的傳言被誇大了。

國際清算銀行(BIS)前首席經濟學家William White更是將當下的形勢與2008年相比,“目前存在的危險比2007年金融危機發生前還要多”。

購買:維護費稅費需注意

前國泰君安首席經濟學家林采宜認為,“全球房地產最有投資價值的城市為洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪,其風險收益綜合評分在80分以上;其次是多倫多、阿姆斯特丹、溫哥華、奧克蘭和巴塞羅那,綜合風險收益評分在70分以上。此外,東京、羅馬和倫敦也是可選的置業城市。”

不過,置業也需考慮成本。

“購房者購房時,通常會關注標價,但還有多項額外費用需要支付。”Zillow相關負責人提醒投資者,根據他們的統計,除了按揭支出涵蓋房主保險、房產稅和公共設施費用外,房主平均每年還需額外支出6059美元。此外,每年還要支付3021美元維護費用,其中涉及地毯清潔、庭院打理及下水道疏通等。這意味著,美國房主每年平均要花費9000美元的隱含費用。

(據國際金融報)

永恆、享受、尊貴,世界頂級住宅成就不同傳奇人生 | 海外

生而不同,各自精彩。在這個超越自我、個性張揚的時代裡,每個人都能演繹出與眾不同的人生傳奇,就如蘇富比國際房地產帶給我們的這三座世界頂級住宅一樣,或永恆或享受或尊貴,創造出令人驚嘆的建築奇跡。

永恆:名人故居,百年傳承

美國弗吉尼亞州(Virginia)的麥克萊恩(McLean)是一個人才輩出的居民區,湧現出包括副總統、陸軍將軍、大法官、法學教授、科幻作家等眾多知名人物。這裡有一座名叫Merrywood的著名房產,美國人心中最美的“第一夫人”傑奎琳·肯尼迪(Jacqueline Kennedy Onassis)童年時代就生活在這裡。

Merrywood坐落在波托馬克河(Potomac River)沿岸,迄今已經有近百年的歷史。自20世紀40年代中期起,這座宅邸就一直作為招待總統、商業領袖、藝術家等成功人士的場所,頗負盛名。該房產位於一塊7英畝的私人土地上,視野開闊,能飽覽波托馬克河的景色。這裡的位置極佳,驅車幾分鐘就能到達華盛頓特區(Washington, DC)和地區主要機場。

弗吉尼亞州麥克萊恩的Merrywood宅邸
弗吉尼亞州麥克萊恩的Merrywood宅邸

這是一座三層高的喬治亞風格建築,古樸的磚石外觀與華麗的窗廊相得益彰,雅致的入口大廳朝向寬敞的起居間,這裡可容納大型收藏品或舉行家庭聚會。建築內部由知名的設計師巴裡·迪克遜(Barry Dixon)設計定制,典雅華麗,每一處都是精品。二樓共有五間臥室套房,主臥套房尤其開闊,帶有衣帽間、私人書房和健身房;三樓另有四間臥室與三間浴室,非常舒適。建築地下還有一個溫度可控的絕好酒窖,稱得上是愛酒者的天堂。居住者可乘坐電梯在四層之間方便上下。

建築後方一座美麗的花園是19世紀和20世紀著名景觀建築是比阿特麗克斯(Beatrix Ferrand)的作品,草木豐茂,景色宜人。花園裡建有一系列戶外房間,可用於娛樂、宴會,或僅僅是放松和欣賞風景。從主宅的階梯徐徐而下,有一座光線充足的建築物,裡面是廚房、健身間、換衣間和室內水池,可通向網球場和戶外游泳池。整座宅邸均設有圍欄、先進安全保護系統以及門衛。

毫無疑問,Merrywood是華盛頓特區最好的私人房產,不容錯過。

$49,500,000 USD | McLean, Virginia | TTR Sotheby’s International Realty

 

享受:空中天堂,巔峰人生

巴西首府聖保羅(São Paulo City)是南美洲最富裕的都市,高樓大廈鱗次櫛比,寬闊的街道上車水馬龍,國際品牌商品應有盡有,一派繁華景像。這裡是世界聞名的旅游勝地,氣候宜人、風光秀麗,博物館、教堂以及美食美酒吸引著游客的到來。聖保羅同時也是一座文化厚重的城市,聖保羅大學、聖保羅圖書館等聲名顯赫。

無與倫比的Parque Cidade Jardim頂樓公寓
無與倫比的Parque Cidade Jardim頂樓公寓

在城市林立的高樓裡,Parque Cidade Jardim公寓大樓無疑地位獨特,它是聖保羅第一幢高端城市綜合體大樓,有專門的入口可以通到Cidade Jardim購物中心和Amarynthe水療中心以及愛因斯坦醫院(AlbertEinstein Hospital)的一個門診部。這座公寓大樓的頂樓房產正在出售。這是一座雄偉壯觀的住宅,由兩套樓頂大屋聯合打造而成,擁有一部私人電梯。入口及門廳由黑白大理石建造,兩層樓高的空間非常宏偉。這裡通向主要的生活區和辦公室,十分便捷。這座豪宅的餐廳色調柔和,但在設計中運用了“視覺陷阱”原理,看上去極為奇妙,令人不可思議。餐廳內有一間寬闊的廚房、一個酒窖和一間午餐室,可以滿足任何用餐需求。整座房產共有7間套房,主臥套房配置格外奢侈,不但擁有一間可以接待親密朋友的客廳,還擁有一個可以用來放松的熱水池、一間按摩室、一個寬敞無比的衣櫥和一個可以隨時改變發型的理發師工作台。這座豪宅擁有許多完美的休閑娛樂空間,比如音樂室、游戲室、家庭活動室以及一個16座的電影院,房頂上還設有休息廳和BBQ燒烤區,十分適合親朋好友相聚,共同欣賞美不勝收的城市風光。

R$ 70.000.000 BRL | Sao Paulo, Brazil | Bossa Nova Sotheby’s International Realty

 

尊貴:藝術明珠,名家傑作

紐約曼哈頓(Manhattan)高樓林立,是世界聞名的金融、時尚、醫療保健和傳媒中心。這裡有百老彙(Broadway)、華爾街(Wall Street)、時代廣場(Times Square)有數不清的摩天大樓構成的雄偉天際線,也有充滿藝術氣息的歷史建築,著名的德斯藝術酒店(Hotel Des Artistes)建築就是其中之一。這棟建築由天才人物沃爾特·羅素(Walter Russell)建於1917年,雖然酒店設施一應俱全,但卻從未作為酒店運營過,而是用作藝術家合作公寓。目前,這棟建築的頂樓公寓正在出售,這是該公寓30年來首次掛牌。

紐約曼哈頓德斯藝術酒店(Hotel Des Artistes)的頂樓公寓30年來首次掛牌
紐約曼哈頓德斯藝術酒店(Hotel Des Artistes)的頂樓公寓30年來首次掛牌

這套公寓面積約500平方米,由意大利著名建築設計師埃托·索特薩斯(Ettore Sottsass)設計,風格獨特,擁有一個全紐約最棒的兩層樓高獨立大房間。該房間位於公寓一樓,面積約112平方米,高度接近6米,透過一面4.5米高的玻璃窗就能飽覽中央公園(Central Park)和北曼哈頓的美麗風光。走出大房間便是餐廳,空間同樣宏偉高大,高度超過5米。此外,這裡還有客臥套間、專業廚房、盥洗室以及職工浴池。從一樓往上,首先來到的是位於夾層的帶有浴室及更衣間的臥室,並通往一個大陽台,站在陽台上可俯瞰大房間全貌。公寓二樓是主臥所在,該臥室極其奢華,不但附帶兩間浴室、兩間更衣室,還有一間媒體室和一間小廚房,隨心生活、自由享受。更值得一提的是,二樓還有一間很棒的書房,三面玻璃環繞,光線充沛,視野開闊,隨時能遠眺美麗的曼哈頓風光。

此外,這套公寓還能享受到德斯藝術酒店的各項設施和服務,包括門房及電梯、游泳池、兩個健身房、一個壁球場以及郁郁蔥蔥的屋頂花園。這棟新哥特式風格的酒店建築有一個帶有天蓬的入口和高大雄偉的大廳,著名的高級餐廳豹藝宮(the Leopard at Des Artistes)就坐落在酒店一層。該建築屬於上西歷史街區(the Upper West Side Historic District),也是紐約受保護的地標,具有一定的歷史和文物價值。

$19,000,000 USD | New York, New York | Sotheby’s International Realty – East Side Manhattan Brokerage

欲進一步瞭解詳情,請瀏覽蘇富比國際房地產Extraordinary Living Blog非凡生活博客

(本文內容資料由客戶提供)

 

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康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉(一)| 美國

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康涅狄格(康州)位於美國東北部,比例紐約州,馬塞諸塞州,以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29,但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1,在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中排名第三2

讓我們來了解一下康州的經濟發展,教育系統,以及著名的學區。

美國制造的起源地之一

康州是美國傳統工業重鎮,有悠久的制造業歷史。州內信息工業、金屬制造、航天、運輸、電子、計算機、造船、國防工業、生物科技、醫藥化學、工具機械及儀器設備等產業發達。另哈特福德是美國保險業的“首都”。產值的產業為:金融保險、房地產、制造業、健康醫療、耐用材料。康州以高科技為主的軍事工業很發達,素有“美國兵工廠(Arsenal of the Nation)”之稱。由於康涅狄格州條件優越,大公司如Xerox,Uniroyal,United Technologies,Aetna,Hartford Financial Services,TOSCO,TENNECO及NEBCO EVANS等公司總部均設在本州。在川普提出“買美國貨,聘美國人(Buy American and Hire American)”,口號推出之後,針對興發制造業的稅收優惠政策和投資等無疑會進一步促進康州制造業的發展。

哈特福德(Hartford)

哈特福德是康州的首府。城市歷史悠久,是注明美國小說家馬克吐溫以及詞典編纂家諾亞·韋伯斯特曾經居住和創作的城市。除了金融保險和制造業,也是州內高等教育的重要城市。康州大學(University of Connecticut)的法學院和醫學院位於哈特福德近郊,2017年夏季,康州大學更多的本科學院要從主校區Storrs搬入到哈特福德市中心。這也為當地房地產帶來更多的機會。

另外Trinity College 是一所歷史悠久的私立學院,在全美文理學院排名第38,性價比排名333。哈特福特郡還有諸多大學,University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)
康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)

值得一提的是,2016年獨立住宅的售價平均在237,700美元,和距離僅僅兩個小時的紐約和波士頓,可謂是非常低廉的生活成本,同時擁有優質的生活和教育質量。

紐黑文(New Haven

紐黑文是的耶魯所在地,距離紐約只有一個半小時車程,是康涅狄格州中南部工商業城市、對外貿易港口。在過去的幾十年間紐黑文經歷了重大的經濟發展,使其從一個工業和港口城市,過渡到一個重要的文化和旅游中心。在過去的20年間,許多科技和生化公司及耶魯的其他產業給紐黑文帶來了新機會與發展。

另外,距離紐黑文不遠的城市哈姆頓(Hamden)的昆尼皮亞克大學(Quinnipiac University)規模精小,2015年在校本科生約為6500名,研究生約為2500名。班級平均人數為25人,師生比為1:16。連續多年入選《美國新聞與世界報道》和《普林斯頓評論》的最佳大學名單。

昆尼皮亞克大學(Quinnipiac University)
昆尼皮亞克大學(Quinnipiac University)

根據2017年Berkshire Heathway第一季度的房地產市場報告,紐黑文郡獨立住宅的房屋平均售價為231,300美元。公寓的售價比上個季度有10.2%的增長,公寓的平均售價要從138,300美元到161,600美元,這和紐約和波士頓頂尖院校的學區房相比,投資的門檻要的低得多。

注:

  1. https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
  2. https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
  3. https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

 

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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在紐約州營商的十大理由

紐約州(New York)位於美東北部,鄰近新英格蘭地區,面積14.1萬平方公里,在50個州里排第27位。海岸線204公里,屬濕潤大陸性氣候。紐約州大部分面積為農場、森林、河流、湖泊和山脈所覆蓋。

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【人口和主要城市】

人口約為1930萬,僅次於加利福尼亞州、得克薩斯州。其中,城市人口1760萬,占州人口92%,白人74%,黑人17.5%,亞裔6.5%。紐約州分為62個縣。主要城市包括:紐約、布法羅、羅切斯特、揚克、錫拉丘茲、奧爾巴尼(州府)等。其中,紐約市是全球主要的國際金融和商業活動中心。

在紐約營商的十大理由:

1、稅收環境:紐約州稅率相比周邊大多數州更為優惠。大部分公司的州稅為凈收入的7.1%,或投資資本金的0.16%,固定最低額為250美元,或綜合考慮凈收入、工資、賠償金及對一些小公司和製造商的減免額後計算稅金。對於位於紐約市的企業,城市稅計算方法與NYC.gov網站公布的信息基本相似。

2、地理位置與物流:紐約州涵蓋了從大西洋沿岸到大湖區的大部分地域。紐約市位於美國東海岸居中的位置,與波士頓和華盛頓特區距離基本相等。從紐約有直達航班連接99個美國國內目的地,以及超過100個國際目的地(包括新德里和孟買),使其成為到美洲的理想門戶。機場支撐了航空貨運業的蓬勃發展,對紐約地區的深水港系統形成補充。位於紐約州西端的水牛城距加拿大多倫多不到100英里。

3、勞工環境:《工人賠償法》要求僱主為全體員工準備賠償金。保險無需統一購買,既可從授權的私營公司、州保險基金購買,也可由公司自行保險或團體保險(需獲得許可)。

4、人才:紐約州是勞動力經驗最豐富、教育程度最高的州之一。全州有150餘所大專院校,包括州立大學的64個校區以及世界著名的康奈爾大學。紐約市是哥倫比亞和紐約大學、庫柏聯盟學院、茱莉亞音樂學院、紐約城市大學(全美最大的城市公立大學)和其他一些院校的本部所在地。該市正計劃與各大高校合作,建立一個新的應用科學與工程學院校區,為新興高科技產業提供人才。如此高密度的院校分布使得紐約市1/3成年人、曼哈頓島60%以上的居民擁有本科以上學歷。

5、營商成本:州內各地營商成本不盡相同,北部部分地區成本相對較低,適於工業發展。紐約市經常被認為是昂貴之地,但其與其他國際大都市相比基本相當,且成本也因具體地塊的不同而有所區別。

6、內部運輸:紐約有貫穿全州62個郡市大部分地區的鐵路貨運服務,且有一條主要高速路連接紐約與水牛城並繼續向外延伸。得益於發達的地鐵網絡,紐約的交通在大都市中算是順暢的。紐約地鐵線路總長337公里,設有468個車站,平均每個工作日有超過500萬人穿梭其間。

7、國際化:紐約是聯合國總部所在地,是世界上最為國際化的城市之一,彙集了超過200種語言、文化及美食。無論企業需要何種語言的人才,總會有人勝任。

8、市場:該州有超過2000萬的潛在客戶,其中800萬居住在紐約市及周邊地區。此外,1900萬人居住在大都市區範圍內,5000萬居住在華盛頓—紐約—波士頓沿線。

9、激勵措施:帝國之州發展部(ESD)為企業提供了各種援助措施。ESD提供貸款,贈款、稅收抵免以及其他融資和技術援助,支持並鼓勵企業在紐約州成長。

10、安全:紐約是全美15個最安全的州之一。紐約市則是美國最安全的大城市。

支柱產業

媒體
金融
以非盈利或高等教育為目的的藝術
時尚

潛力產業

清潔技術與能源
輕工業
微加工
新媒體及新興技術
生物科學

部分稅收激勵政策

商業擴展計劃(CEP):在指定區域通過新建、重建、擴建商業寫字樓和工業用地來增加租戶,可獲得財產稅減免。

商業稅收優惠政策:對於某些進行大額投資的商業公司而言,若其在紐約州創造或保留了大量就業,則還可享受州工業發展部的某些稅收優惠。享受優惠的具體標準與條件因個案而異,根據城市和受惠方的具體情況量身定做。紐約市工業發展部可提供如下優惠政策:銷售及使用稅減免、按揭貸款記錄稅減免、房地產稅減免。

工商業園區(IBZ)搬遷稅收抵免:搬遷到城市IBZ的工商業公司可就每個重新安置的員工獲得1000美元的一次性稅收抵免。

符合條件的新興技術公司激勵計劃:符合條件的新興技術公司可享受三類稅收抵免,包括針對創造就業崗位的就業抵免;針對某些設施、經營及僱員培訓的設施、經營及僱員培訓地面;以及針對新興技術公司投資者的資本稅抵免。

工業激勵計劃(IIP):該計劃對符合條件的工業公司提供地產稅減讓、按揭貸款記錄稅免除,同時免除購買用於建設、裝修或裝備相關設施的材料的銷售稅。符合條件的公司包括製造商、分銷商、倉儲商及其他尋求獲取、建設、裝修自用設施的工業公司。

其他激勵措施

能源費用減讓計劃:該計劃對於搬遷至布魯克林區、皇后區、布魯克斯區、史坦頓島及曼哈頓島96街以上地區,或改建上述地區建築、或租賃此前改造過建築的企業,提供能源費用減讓。

Con Edison經濟發展計劃:該計劃通過多種激勵政策支持紐約市經濟發展及就業崗位的保留,包括向保留或創造就業的企業或非政府組織提供能源費用折扣,對搬遷至特定地區的企業提供電費和煤氣費用折扣。

對外貿易園區(Foreign Trade Zone,FTZ)。紐約市有兩大FTZ:布魯克林海軍大院及約翰•肯尼迪國際機場。在FTZ區域外擁有設施的製造業公司也可被指定為次園區。尋求獲得次園區地位的公司需通過紐約市經濟發展公司向聯邦FTZ委員會申請證書。FTZ允許外國或國內商品在減免進出口、損殘商品稅的狀態下進行儲存、組裝、加工及製造。

 

(據中國貿促網)

 

大紐約地區掙多少錢能買起房?| 美國

根據地產雜誌TRD援引“國家地產協會”(National Association of realtors”日前的一份報告,美國人買房貸款除去20%的首付外,對工資的要求排在前5位的幾乎都是加州地區。(上海紐約房價比較

有著2,000萬人口的大紐約地區,即紐約市-紐瓦克-澤西市和紐約州/新澤西州/賓州在內的平均要求的工資為每年7萬6千美元左右,在全美排名第13位。

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大紐約地區
大紐約地區

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買房要求最低工資最高的地方在加州硅谷,聖荷西(San Jose)-森尼韋爾(Sunnyvale)-聖塔克拉拉(Santa clara)地區,能獲得房貸的最低工資為21萬/年。

其它地區如邁阿密為6萬2千美元;洛杉磯地區為9萬5千美元左右。

(互聯網資訊綜合整理)

住進紐約長島著名富人區,盡享高爾夫球場的曼妙景緻 | 美國

Manhasset位於紐約長島黃金海岸,是著名的富人區,多數住戶都是繼承祖上遺產的富人。這裡具備富人區的典型特點:環境優美,治安極佳,學區、教育、醫療水平高,社區娛樂設施豐富,是紐約華人和新移民首選之地。這是一套坐擁美好森林景觀的住宅,擁有寧靜的鄰裡環境,周邊是蔥郁的森林和湖水,並且很方便可以到達曼哈頓。如此珍貴的物業,自然也極具升值潛力。

風景迷人環境清幽,優質學區適合孩子成長

曼哈西特Manhasset,位於紐約長島的黃金海岸,濱臨曼哈西特灣,是著名的富人區,也是紐約華人和新移民的置業首選之地。曼哈西特有著全紐約最好的學區,曼哈西特高中(Manhasset High School)是紐約知名的高中,紐約排名第16、全國排名87。對於有孩子的家庭來說,這裡一直是他們置業的優質之選——城市治安優異,市民富裕,還有利於下一代成長。

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這是一套坐擁美好森林景觀的住宅,擁有寧靜的鄰裡環境,周邊是蔥郁的森林和湖水
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Manhasset位於紐約長島黃金海岸,是著名的富人區,多數住戶都是繼承祖上遺產的富人
住進紐約長島著名富人區,盡享高爾夫球場的曼妙景致 | 美國
住宅占據土地面積2040平方米,被樹林環繞,遠離喧囂,盡享清幽
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對於在曼哈頓上班的人來說,這裡既沒有喧囂,又有十分方便的交通,自然十分完美

Manhasset距離曼哈頓僅20英裡,車程40分鐘,也有城際火車直通曼哈頓,只需45分鐘,交通非常便利。對於在曼哈頓上班的人來說,這裡既沒有喧囂,又有十分方便的交通,自然十分完美。Manhasset的學校非常著名,亞裔學生比例比較低,只有5%左右,孩子在這裡上學可身處更純正的語言環境。

中國上半年房地產跨境投資達62億美元 居世界第三 | 海外

根據8月16日仲量聯行發布的數據顯示,投資者將更多的資本投入全球各地的房地產市場,在十大跨境交易中,亞洲投資者就占據了五宗。2017年第二季度,地區間投資達到195億美元,較去年同期飆升71%。

從全球範圍來看,中國成為世界第三大跨境資本來源國,2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資為62億美元,僅次於德國和英國。繼中國大陸之後,亞洲其它跨境資本來源國(地區)分別為中國香港(49億美元)、新加坡(41億美元)、韓國(19億美元)和日本(16億美元)。他們所有的資金基本都投向世界三大流動性最強的房地產市場,即美國英國德國,其中美國吸引的資本總額為100億美元,其次是英國(60億美元)和德國(20億美元)。

中國是亞太地區表現最搶者

2017年5月,中國大型企業海航集團有限公司(HNA)斥資22.1億美元,收購地處紐約中城的一處辦公樓——公園大道245號,這成為2017年上半年最大的一宗單一資產交易。仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan指出:“該項收購彰顯了中國資本並未受到國內資本管控政策的根本性影響,仍在全球資本市場上繼續占據重要地位。”

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紐約公園大道245號辦公樓
紐約公園大道245號辦公樓

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轉向海外房地產市場的同時,亞洲投資者也繼續尋求在亞洲地區內的投資交易,並對該地區內的辦公樓和物流資產表示出濃厚興趣。2017年第二季度,亞太地區的國內投資總額達490億美元。在中國房地產市場,國內需求繼續推動市場交易量的增長。不過,境外買家的需求也在不斷增長,占2017年第二季度總交易量的1/3。

David Green-Morgan表示:“鑒於資本管控政策增加了境外投資的難度,國內投資者在國內加大了投資力度。由於國內房地產開發商尋求有效利用其過剩資本,他們將成為現有資產的重要新買家。隨著一線城市房地產價格的不斷攀升,投資者開始轉向國內二線城市,尋求購買那些優質的零售和物流資產以及具有改建潛力的資產,如‘商轉辦’或‘將酒店改建為服務式公寓’的項目。”

工業地產成最受投資者青睞第二大類型

目前,從全球範圍來看,辦公樓細分市場仍是投資者首選的投資標的。不過,工業地產現已成為最受投資者青睞的第二大資產類型。2017年第二季度,在需求持續保持強勁的帶動下,全球工業地產市場總投資額增至240億美元,同比增長28%。

David Green-Morgan解釋稱:“全球工業地產和物流行業對大規模空間的需求非常巨大。而相對更為成熟的市場,如美國、英國、德國、加拿大和日本通常可以提供這些面積較大的空間。”

2017年二季度,亞太地區房地產市場總交易額達310億美元,較一季度增長6%。2017年上半年,該地區房地產市場的投資總額為610億美元,超過去年同期的540億美元。

2017年二季度,全球房地產市場交易總額達1530億美元,較一季度增長7%。2017年上半年,全球房地產市場交易總額為2970億美元,略高於去年同期的2900億美元。

(據新京報)

新法袒護房客 紐約房東難做 | 美國

市議會通過系列法案保護房客,騷擾定義擴大,加大對房東的懲罰,在紐約出租房屋要更小心。

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市議會通過20條左右保護房客的系列法案,同時也把房東們置於更加狹窄的境地,他們需要更加小心別碰“雷區”
市議會通過20條左右保護房客的系列法案,同時也把房東們置於更加狹窄的境地,他們需要更加小心別碰“雷區”

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本周三(8月9日),市議會通過20條左右保護房客的系列法案,即將提交市長簽字。這些法案在保護房客的同時也把房東們置於更加狹窄的境地,他們需要更加小心別碰“雷區”。有吃過虧的多家庭住房房東感嘆:“還是別當房東好。”

 
法案保障了房客不受房東騷擾,加大了對房東的懲罰力度;此外,把騷擾定義擴大,以免受房東歧視。對此,有多個出租房的程太太表示,做為房東,自己的房子要租給什麼人,自己“總要挑選滿意一些的,當然不可以歧視”。怎麼能“挑”得合法呢?“首先,有兩條是房東名正言順的權利,就是看房客的收入證明包括稅單,以及工作單位或者以前房東的推薦信。”她說。“如果對方的信用評分(credit score)不夠,比如房租占到了收入的30%以上,就可以拒絕租房,這都是合法的理由。”
 
程太太曾經在租房上面與房客打過幾場官司,“就是贏了官司也花掉了幾十萬律師費。”所以她“一朝被蛇咬,十年怕井繩”,找房客時總想找個老實的人家。“無奈之下我就不以房東的名義出現,如果看對方給自己的感覺不好,就盡量不讓對方看房。但是要禮貌地留下電話號,說請房東聯系他們。”
 
針對新法案中對房東聯系房客的頻率等限制,程太太更是火大。“我們房東聯系房客就是騷擾,那麼房客大半夜打電話說冰箱壞了是不是騷擾呢?”她反問道。對公共取暖的樓房,供暖問題最敏感,房間的溫度一定要達到標准,否則就容易被起訴,“所以我都改成單獨供暖,你要房間多少溫度你自己決定。”她說。
 
根據程太太的經驗,房屋的設備、設計或者油漆等問題如果讓房客受傷或者得病了,官司打到哪裡去都是房客贏。“很多事情都是說不清的,所以說還是不要當房東,”她抱怨說:“現在的政客都是要選票,在‘自由民主’的旗號下走到極端,不講道德了。人與人應該禮讓,房東讓著房客,房客讓著房東,現在的法律讓人簡直耍賴皮了。”
 
程太太說,現在紐約市面上有一些“專業房客”(professional renter),專門鑽法律的空子。他們看上去是很好的房客,租金上也不講價,押金也照給不誤。但是,一旦這樣的人住進房子就不給房租了。她說:“我找律師請他們搬走怎麼也要一年半載,他們就白住了;你要是打電話攆他,他就告你騷擾。”
 
新法案還加強了市政對那些不交罰款的房東的懲罰,市議員引述了開發商克羅曼(Steve Croman)的案例。這個人在長達7年的時間裡不交罰款但是仍然獲得了新的建設許可。新法案保證這種事情在今後不會再發生了。
 

(互聯網資訊綜合整理)