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美國大多數主要城市的房價在8月和9月持續上漲。這對屋主而言是個好消息，但他們也不能太樂觀，因為房地產市場的榮景已經出現裂痕。雖然可能不會出現另一個類似10年前的泡沫，但專家提醒，房地產市場依舊讓人擔憂。

這波最新的房地產泡沫憂慮來自兩家被認為是住宅市場景氣指標的公司——家電巨頭惠而浦（Whirlpool）和油漆制造商Sherwin-Williams。這兩家公司11月1日發布了令人失望的營利預測。消息傳出後，兩家公司的股價暴跌11%。

惠而浦執行長Jeff Fettig稱商業環境“具挑戰性”，而運營長Marc Bitzer補充說，北美市場“疲軟”。

Sherwin-Williams在其報告中指出，對消費者和商業客戶的油漆銷售不如一年前。

華爾街認為，這對家電業和其他家居裝修產品業是個壞消息，導致大型建築商Lennar、KB Home和Pulte的股票在周二下跌。家庭裝修零售商家“家得寶”（Home Depot）、Lowe’s、西爾斯（Sears）和百思買（Best Buy）等公司股價也下跌。

但是對於房產市場是否再次過熱的問題，部分專家不太確定。

Voya Global市場策略師Douglas Cote和Karyn Cavanaugh在近日的一份報告中寫道，“住房業情況不是太糟”，因為市場上庫存有限，而且房價已經連續55個月上漲，許多首次購房者難以負擔。

換句話說，如果市場開始冷卻，也不是什麼壞事。

Point72資產管理公司經濟學家Dean Maki補充說，單家庭住房房開工率，現有房屋銷售仍然低於2005年的峰值水平。

這是另一個房產市場不是個巨大泡沫的跡像。Maki預計房屋銷售並新屋開工率等數據將“持續波動”，但在可預見的未來將“呈現逐步上升的趨勢”。

聯邦商務部周三公布，新屋銷售數量比一年前增加，價格也上漲了近2%。

值得注意的是，房貸利率仍然較低，這有助於提高住房需求。

美聯儲預計在12月提高利率，並且可能在2017年多次提高利率。如果這推高了長期債券收益率，那麼房貸利率很快就會隨之上升。

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不少華人喜歡在美國做土地投資，並喜歡興建旅館與酒店，但華人對於美國法律不理解，常常落入陷阱，讓自己血本無歸。那麼，在美國投資土地，有哪些注意事項呢？請聽洛杉磯律師麥志東律師的分享。

開發與分割都要許可 當心條件與期限

中國人往往認為土地買回來，就馬上可以蓋酒店，事實上，在美國要開發一塊土地，有很多法規跟要求，往往買了土地發現跟賣方所說的差距很大。

舉例說，投資者買下一塊土地，要申請酒店建築，需花三到五年的時間，甚至還不可以建，這種情況現在常見。麥律師舉例曾看過的案例，房產經紀賣的時候說，土地可以建18個單位 ，結果拿回來是一塊“生地”，什麼都不可以做，要走完整個過程還要經過市政府的檢驗，甚至還不可以建。

他提醒要買土地做投資的華人，需要清楚自己的投資標的物是已拿到政府許可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”，以免上當。

麥律師表示，市面上大部分土地買賣都是生地，有些只能作住宅用途，不可蓋商業建物。此外，投資者也要注意土地上的單位是否已分割。“以加州來講，土地上要建5個房子，你必須要分割完畢以後，得到政府的許可，才能出售。”

即使拿到政府許可是可以開發的土地，還得當心是否有附帶條件。麥志東說：“政府開的附帶條件可能是：給你建50個單位但周邊的馬路你要加寬。條件要符合的話，你的投資費用已經上漲多少倍了。”

此外，建築許可的有效期限也得當心注意。“通常建築許可是5年，拿到你手裡還剩下個半年、或一年時間，能不能延期還不知道。”

不與房產經紀做口頭承諾

麥律師也分享實例，房產經紀帶投資者看土地時說可建五星酒店，而且價錢很好；結果投資者跳進去後市政府說“那塊地不能蓋酒店”。投資者再問房產經紀，經紀人說曾問過市政府，當時說可以，現在不能建是市政府的問題。

麥律師表示，華人與經紀人間常做口頭陳諾，這相當危險。他提醒投資人買土地做開發，一定要請專業團隊做可行性調查。“需要有工程師、建築師、會計師、律師，與對商業房地產有經驗的經紀人。”

麥律師表示，許多投資者為了省時間，將房屋結構、市政府法規等問題全部詢問經紀或交給經紀人解決，這相當危險。坊間經紀人很多，素質參差不齊，許多經紀人沒經驗或只想趕快成交，他們也並不了解稅務、法律、房屋結構方方面面的問題。

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臨時隔間是紐約市曼哈頓高檔公寓招租時，最熱門的特點。

地產開發商們知道有許多租客需要室友合租，才能負擔得起紐約市高昂的租金。時下曼哈頓市場存在大量空置房屋，拉低了平均租金；從而開發商意識到只要保證一間公寓裡能夠容納多人居住，就可以抬高租金並降低空置率。

這意味著越來越多的房東或明確或隱晦地告訴租客，他們可以在公寓裡用臨時隔牆（temporary wall），來多分出幾間臥室。

位於曼哈頓東28街的17層格雷森（Grayson）公寓樓內，有一間房屋在房地產網站“Streeteasy”上的廣告寫道：“這間公寓可以輕松分為三間臥室。允許完整的隔間。”該公寓租金為每月5500美元，原本建築規劃只有兩間臥室。

同幢樓內一間月租金4100元的單間臥室公寓，其網站廣告中寫道：“這間公寓可以輕松分成兩間臥室。”

紐約時報在2010年的一篇報導指出，近年來房東們開始對安裝臨時隔牆變得謹慎了。2005年紐約市布朗士區（Bronx）一棟樓內的多名房東被以“過失殺人罪”起訴，由於他們在室內違法建造隔間，導致兩名消防員在一起火災救援行動中殉職。此事件讓曼哈頓的房東們開始擔心臨時隔牆帶來的隱患。

此外，市政府曾強力打擊曼哈頓東區史岱文森鎮（Stuyvesant Town）住宅區的非法室內隔牆。

據紐約市政府官員表示，修建臨時隔牆並不總是違法行為；但是所有建築方案必須由持許可證的建築師或工程師提交給紐約市樓宇局（Department of Buildings），經審核批准才能開始動工。不論是何種類型的室內隔牆都將改變原房間構造，因此必須先取得樓宇局許可證。

相關官員還強調，完工後，建築師或工程師必須審查施工結果，隨後向樓宇局報告完工。盡管有以上這些法律程序要求，以及房東對潛在違法風險的憂慮，據房地產經紀人透露，曼哈頓房地產開發商在市場營銷策略中越來越強調他們的房屋格局能接受改裝。

房地產租賃代理公司米拉多爾（Mirador）的莎拉迪諾（Karla Saladino），是曼哈頓100余棟樓房的代理人，她說：“我們在很多新的開發項目中都看到了隔牆，而且有很多樓盤在宣傳資料中都寫明有隔牆。”

莎拉迪諾還強調，在莫瑞丘（Murray Hill）有很多公寓格局都是可以改造的，否則人們無法承擔昂貴的租金，因為很多人都想有自己獨立的臥室。

那些把用臨時隔牆來分出隔間的許多公寓大樓，現在不僅把這種做法合法化了而且還以此為招徠。

一些房產網站顯示，面積從707平方尺到790平方尺的單間臥室公寓，租金為3138至3559元每月。如果相同面積的，且已經裝有隔牆可以隔間的公寓，其廣告上通常注明“單間臥室且可改造（one-bedroom flex）”，月租金就往上跳一級，為3421至3942元。

這種可改造公寓保證了樓房的基本收益。據房地產資訊網站Real Deal針對去年11月到本季度的市場調查顯示，市場價格排名第三的就是可改造公寓（flex apartment）。

（據世界新聞網）

紐約市房地產持續火熱，根據紐約市地產商會（Real Estate Board of New York）公布的2016年第三季度房地產報告，全市五區房價仍持續上漲，其中布碌侖、皇後區、布朗士三區漲幅打破過去十年房價紀錄，再衝新高。

報告顯示，全市房地產中獨立屋、共有公寓以及合作公寓售價在第三季度均出現上漲，與去年同時期相比整體漲幅為11%，平均售價為89萬1000元。與今年第二季度出現的沉寂相比，房市明顯再度恢復活力。紐約市房地產商會總裁班柯（John Banks）表示，相信此趨勢至少會延續至今年年底。

（據世界日報）