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美國 | 中國富人海外置業首選美國西部 最愛學區房

根據胡潤百富（Hurun Report）最新發布的2016年《中國投資移民白皮書》顯示，一半以上的中國高淨值人群計劃在未來三年內移民美國，並且已經開始大量投資美國房地產，其主要驅動力不外乎擔心人民幣貶值、中國房地產泡沫爆發、為下一代創造更好的教育條件等。

根據胡潤百富旗下的胡潤研究院與彙加移民（Visas Consulting）10月28日聯合發布的《2016年彙加移民．胡潤中國投資移民白皮書》（Immigration and the Chinese HNWI 2016）顯示，在今年8月-10月對中國240位平均財富2700萬元人民幣（約合400萬美元）中國富人的專項調研中發現，60%的中國富人計劃在未來3年內在海外購買投資性住宅。

擔憂人民幣貶值

大約56%的受訪者表示，因擔心人民幣貶值而考慮移民海外。這些高淨值人群對美元彙率及海外理財有著相當高的關注度。

為了分散風險、子女教育和移民需求，目前這些高淨值人群的平均海外金融投資額占平均財富的15%左右，而其投資方式則以安全系數較高的外彙存款比例最高，占31%，其次為基金（15%）、保險（13%）。

根據周五胡潤發布的另外一項獨立調查顯示，人民幣自2015年夏季以來已下跌近10%。

根據胡潤2016年《中國投資移民白皮書》顯示，60%的中國富人計劃在未來3年內移民美國。

擔憂中國房地產泡沫危機爆發

除了擔心人民幣貶值外，中國富人也擔心中國的房地產泡沫可能會爆發。

胡潤調查顯示，隨著中國房地產泡沫的不斷膨脹，中國富人們已經開始將資金轉移至美國、英國、加拿大、澳大利亞等地區的投資性房地產市場。

原因是在過去的5年中，中國的房價飆升了205%。而在美國，經歷了2008年之後的房地產次貸危機之後的美國房市仍然處於復蘇期，2016年美國房價的漲幅大約為5%，已是近年來最佳的表現。

調查發現，美國西部的洛杉磯、舊金山和西雅圖已經成為中國富人最為青睞的海外移民置業首選地，其中17.8%的受訪者計劃移民洛杉磯，舊金山為13.2%，西雅圖為12.8%，而紐約則首次跌出前三名，但仍然有11.6%的人選擇移民紐約。

2014年胡潤研究院首次對141名高淨值中國富人進行此類調查，其結果與今年的相彷，也有60%的中國富人表示將要移民或准備投資海外。

報告顯示，中國富人海外置業主要用於自住，以43%排名第一；其次，資產配置需求和子女教育居住分別占13%和12%。此外，休閑度假居住（6%）、海外身份規劃（4%）和樂退養老（4%）也成為越來越多中國富人考慮的置業用途。

高性價比、投資價值和移民身份獲取成為中國富人海外置業考慮的主要因素。有52%的大陸富人海外購屋首選學區房，其次是市中心（23%）和華人聚集區（17%）。

互聯網資訊綜合整理

美元加息對你在美國買房有何影響？ | 居外课堂

周三(12月16日)在萬眾矚目、市場期待下，美聯儲終於揭開了加息的面紗，在其最新公布的決議聲明中加息25基點。雖然在隨後的新聞發布會中，耶倫稱美國經濟溫和增長，並對未來加息前景持謹慎觀點，但在美聯儲卻在利率的點陣圖中暗示未來壹年可能加息4次，這快於市場預期，支撐美元最終小升。

本次美元加息講給大家在美國買房帶來怎樣的具體影響呢，且看居外網為妳獨家分析。

壹、美元加息對在美國買房到底有何影響

美聯儲加息是近期頻頻出現在各大媒體的熱點新聞。各大金融機構與著名分析師們也壹直在關註並分析著加息的利與弊。那麽壹旦美聯儲加息，在美國置業的買家們將會受到怎樣的影響呢？居外網為妳分析美元加息對妳在美國買房的影響。

美元加息對妳在美國買房有何影響？

影響1：貸款利率調整，增加買房成本

理論上說，壹旦美聯儲加息，貸款利率將隨著基準利率上升，壹部分投資者的購房成本將會有所增加。假設在美國貸款30萬美元用來購置房產，房貸加息幅度為0.25個百分點，那意味著每個月需額外支付的還款額將約為44美元。這並不會成為左右投資決定的壹個數字。

不過，即使房貸的升高會導致壹小部分人推遲購房，那市場機制也會在壹定程度下自我調節。壹旦銷售出現滑坡，賣家可能會降低售價，開發商推出促銷活動都會是投資者的利好。對於那些不需要在美國貸款的買家，更是可以坐享這些優惠。

結論：美元加息對美國房市稍有影響，但不大。

 

影響2：美元回流，美元資產保值

壹旦美聯儲加息，在全球經濟前景不明朗的背景下，壹部分在海外投資的美元必定會回流美國本土以尋求更穩定的投資收益。市場上流通的美元減少，將對美元產生升值壓力。美元潛在的升值潛力與全球各大貨幣近期的貶值趨勢，使在美國投資成為尋求資產保值甚至升值的好方法。

美元加息對妳在美國買房有何影響？

結論：美元加息會提升美元及美國資產的升值空間

 

二、居外解讀：美聯儲是否會加息？

房價是壹個國家經濟走向的重要指標，房價的變化直接影響壹個國家經濟的方方面面。過低的房價意味著大眾開支不足；建築，金融等等相關行業的就業與發展也會受到巨大沖擊。相反，如果房價過於高昂，購買者會過度依賴財政支持，同時投機者增多；借貸風險急劇加大，產生市場泡沫。因此，利用多種手段平衡房價，也是政府經濟調控的重要目的。

調整利率就是各個國家最常使用也最直接的幹預經濟的手段之壹。今年以來，關於美聯儲加息的預期每個月都會出現壹次，但到目前為止美聯儲仍決定保持現行基準利率。那麽，美聯儲究竟會不會加息？

2008年金融危機以來，美聯儲0%-0.25%的超低利率已經維持了將近7年。在這段時間內，美國經濟復蘇，失業率下降，房價也回升至2008年之後新的高點。雖然美聯儲或許因為非農等指標仍未達到預期決定推遲加息，但眾多金融機構與分析家這認為加息僅僅只是時間問題。

從宏觀上來看，美聯儲只會在美國經濟形勢明朗的情況之下加息。而在強勁的經濟形勢之下，制造業與金融業利潤都會增加，就業率也就繼續攀升。更高的就業率意味著更多人可以負擔得起房產，房市穩步增長也就是必然的了。不過在當今全球經濟放緩的情況下，美聯儲只會對現有利率進行微調，並且持續監控加息對市場帶來的種種影響，加之美國的貸款利率在全球依然屬於超低範圍，美聯儲是否決定加息對美國房市而言，並不會決定性的影響。

 

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海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退，英國公投退歐，全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。 

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中國投資者的投資總額已經超越加拿大，成為美國房地產最大的海外投資來源國；同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻，超過1600萬美元，成為泰國第三大海外投資來源國；2015年下半年至2016年上半年，中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元，為美國買家投資額度的3倍，新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明，相比於前些年，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間，將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右，在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時，2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因：隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受，投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求；另外隨著人民幣貶值壓力增大，更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處？平均花費為多少？最喜歡的投資目的地又是哪裡呢？我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較：泰國受追捧

2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中，最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中，超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地，25.7%的問詢者傾向於美國，排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家，加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市，墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現，澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中，超過三分之二都以投資為主要目的，這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格，我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞、美國與加拿大，投資性詢盤中位價均為38萬美元左右（約250萬人民幣），對成熟的投資者來說，這些國家市場機制健全，回報穩定，是十分合適的選擇。 相比之下，2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元（約54萬人民幣），這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢，加之地理位置的便利，泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇，在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格（美元）

投資房型比較：中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小，不過在投資性房產詢盤中，選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅，而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市，一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較：北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間，來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。 通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據，我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大，詢盤中位數均為32至35萬美元間，但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛，既有歐美傳統投資熱地，也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高，占據了日本房產所有投資性詢盤的43%，詢盤中位價也高達83萬美元（約551萬人民幣）。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場，在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外，在美國、加拿大等中端投資市場，上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州，詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外，西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中，廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市，但同2015年相比，2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施，使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強，深度挖掘投資動機，分析不同的投資習慣，將有助於投資者得到更人性化的服務，對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

 

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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美國 | 中國海外留學人數創新高 猜猜都去哪些國家留學？

中國在海外留學的學生人數屢創歷史新高

“美國新聞與世界報告”指出，中國在海外留學的學生人數屢創歷史新高，而這些陸生大多選擇美國、澳洲及日本等國。

聯合國教科文組織（UNESCO）統計研究所指出，在2014年，中國有逾70萬位學生前往海外留學，此數字幾乎是其他國家的四倍。

在這些陸生中，逾三分之一、約26萬人選擇前往美國留學，逾9萬人前往澳洲，而逾8.9萬人前往日本。此外，英國、加拿大、南韓、法國和德國同樣也吸引許多陸生。

不過，中國教育部所公布的數據也顯示，愈來愈多海外留學生最後選擇回國服務。在2015年，逾50萬位中國學生遠赴其他國家留學，同年“海歸”卻也破40萬。

（據經濟日報）

美國 | 移民申請費正式公布：12月23日大調漲！

10月24日，聯邦公報（Federal Register）剛剛正式公布了《美國移民局費用調整表》的最終規定。該新法規將於2016年12月23日起正式生效。

美國移民入籍申請手續費用調整新法規的相關細節：

一、投資人的I-526申請費從1500美金上漲到3675美金，增加2175美金，增幅高達145%。

二、14歲以上申請人的I-485申請費從985美金上漲到1140美金，增加155美金，增幅16%；14歲以下申請人的I-485申請費從635美金上漲到750美金。

三、I-829申請費不變，3750美金。

四、區域中心的I-924申請費從6230美金上漲到17795美金，增加11565美金，增幅高達186%。

五、I-924A年報目前不收費，但本次調整後，將收取3035美金的費用。

六、打指模費用不變，85美金。

七、移民服務費（投資人登陸後制作綠卡的費用）從165美金上漲到220美金，增加55美金，增幅33%。

美國多項移民入籍和身分調整的費用進行上調，此次漲價將於今年12月23日開始實施，各項費用的平均漲幅為21%，個別費用的漲幅甚至超過兩倍。

另外，受美元兌人民幣彙率變動的影響，自2016年10月21日起按照1美元兌人民幣6.8元的彙率調整赴美非移民簽證申請費，其中美國B類簽證費用也因彙率原因有所調整，B1/B2商務/旅行簽證費漲價至人民幣1,088元。

移民專家認為，赴美旅游人士和投資移民申請人都應盡快遞交申請，特別是投資移民美國的申請人，不僅需要避免申請費用的調漲和受彙率因素雙重影響，更要搶在12月9日之前投資已獲批、受豁免的項目，否則，12月9日變政之後，EB-5投資額將有可能面臨直接漲價到120萬美元的風險！

（據星島日報）

美國 | 中國今年海外房地產投資達235億美元！美國為首選目的地

全球領先的房地產服務機構戴德梁行最新發布的《中國對外投資市場報告》顯示，今年以來，中國投資者在海外房地產市場累計投資達235億美元，再創歷史新高。

根據戴德梁行發布的報告，2016年前八個月，中國海外地產投資大宗交易總額達235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。由於國內一線城市高品質可售資產的稀缺，以及核心或核心增長型資產收益率不斷被擠壓，越來越多國內投資者轉向海外尋求投資機會。

美國成為中國房地產投資者首選目的地，投資額占海外投資總額235億美元的57%

據美國房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）的數據，寫字樓憑借較為穩定的現金流優勢成為中國投資者首選。截至8月，今年寫字樓市場的交易金額已占中國海外交易額的51%，酒店投資占33%。

今年前八個月，由於美國經濟復蘇以及美元走勢強勁，美國成為中國房地產投資者首選目的地，投資額占海外投資總額的57%。中國香港、澳大利亞、英國、加拿大也是今年投資熱門地。這五個市場已經占到今年海外房地產投資的97%，相較去年，今年投資選擇更集中在發達國家門戶城市，體現了中國投資者較為保守的投資傾向。戴德梁行預測，2016年全年，中國對外大宗交易將比去年同期增長37%，投資額有望創新高至350億美元。今年海外資本投資明顯集中在成熟的房地產市場和門戶城市，預計近期美國、澳大利亞以及英國等發達國家仍將是中國海外投資的熱門目的地。

（據中國新聞網）

美國 | 溫哥華購房稅逼走海外買家 中國買家轉攻西雅圖

2013年上映的電影《北京遇上西雅圖》刷新了國產愛情片票房紀錄，隨之升溫的還有國人對這座翡翠之城的向往。劇中湯唯在感慨吳秀波西雅圖的房子太便宜時說：“400萬人民幣，在北京也就能買二環兩廁所吧！”

近日，據《西雅圖時報》刊發題為“西雅圖成為中國住房買家在美國的首選城市”的報導，報導稱中國買家今年在大西雅圖地區看房買房的人數激增，加拿大溫哥華對外國人徵收的房地產轉讓稅預計將帶來更多對本地區地產感興趣的中國買家。

溫哥華重稅逼走海外投資客

溫哥華是加拿大西岸濱太平洋的不列顛哥倫比亞省（下稱“BC省”）的最大城市，也是加拿大第三大的都會區，華人是溫哥華少數族裔當中最大的族群。繼上世紀80年代出現過一波來自中國香港的移民熱之後，近年則出現中國內地人的購房熱潮，把溫哥華地區的房地產炒到當地的買家難以負擔也無法競爭的局面，造成許多問題。

為了降低壓力，8月2日起，溫哥華開始徵收“外國人購房稅”。根據這項新政，外國人或外國企業在當地購房時，需一次性加收15%的房產轉讓稅。 9月14日，溫哥華市長稱，溫哥華計劃明年1月起對空置房徵稅，稅率最高可達房屋評估值的2%。此舉措主要針對次要的投資型房產，而非主要居住用房。政府希望推動大約1萬套空置房屋進入租賃市場。這是對海外人士投資溫哥華房產采取的第二波調控。據稱，溫哥華計劃對空置房徵稅，稅率為房屋評估值的0.5%~2%，具體稅率未定。

盡管加拿大政府上個月表示，現在要總結新稅對市場的衝擊還言之過早，但溫哥華的獨立住房的銷售量持續降低，豪宅的價格更是大幅下跌。

《溫哥華太陽報》援引國際房地產搜索網站居外網的數據，稱今年8月中國大陸投資者對對溫哥華房市的查詢比去年同期下跌81%。大溫哥華地區9月的成績更差，從獨立屋到聯排屋再到公寓，銷售量全都跌至10年以來的最低點。和去年9相比，溫哥華西區今年9月前11天獨立屋段銷售量暴跌51%，溫哥華東區減少80%，列治文下降67%，本拿比減少69%。

來自溫哥華的房地產經紀人Saretsky說：“我的中國買家告訴我他們負擔得起15%的稅，但他們覺得BC省居民對外國人購房導致房價暴漲感到憤怒促使政府采取行動，這使當地市場前景難料。中國投資者現在幾乎都被告誡說不要立刻在加拿大置業。”

“奇怪的是，根據網上的評論來看，中國投資者並不反對溫哥華的稅收政策，相反很多人尊重和理解，他們的考慮來自於上海兩年前購買的公寓至今年漲價75%這樣的一個處境，所以很多人覺得政府應該采取措施冷卻房產市場和保護財產。” 居外網的美國負責人Matthew Moore介紹稱。

西雅圖近年來飽受中國房地產買家青睞

中國買家湧進西雅圖

西雅圖和溫哥華的房地產經紀人坦承，數據表明中國投資者對大溫哥華地區市場監管的擔憂與日俱增。這使得生活品質相似、薪資水准卻較高，房價也便宜至少一半的西雅圖開始超越溫哥華，成為中國大陸買家的首選地點。

《西雅圖時報》報導稱，當地的房地產經紀人表示，最近他們看到外國置產者突然大量增加，有些人打算搬來西雅圖地區，但也有些人只是為了投資物業，有的購買之後空置不住。

西雅圖的普吉特海灣地區的房價往往是吸引外國購物置產者的最大誘因，盡管近幾年房價在飛漲，但和美國西岸或其他國際大城市的房價相比仍然偏低。

西雅圖的華人房地產經紀人指出，中國買家傾向於全部用現金出價，他們刺激了這個地區的房價上漲。這個做法讓賣家開心，因為現金交易省心。但對當地買家來說，這些中國買家是強勁的競爭對手，形成威脅。

《溫哥華太陽報》報導稱，蘇富比國際地產西雅圖地區的負責人Dean Jones認為，大溫哥華地區的稅收政策將加速中國買家在西雅圖的旺盛需求，使其成為下一個樓市熱點。因為中國投資者是力量最強大的一股新勢力，他們也很清楚他們的炒房能力。一些中國人更是賣掉溫哥華的房子，到房價較低的西雅圖重新投資，使西雅圖房市湧現新的錢潮。

Dean Jones稱他們公司經紀人使用在中國流行的微信與中國買家直接聯系，他們能感覺到有關西雅圖房產信息在微信上很受歡迎。

西雅圖房價增長率突破15%

“根據最新的Case-Shiller全美20大城市房價指數與CoreLogic的HPI報告顯示，全美範圍內，房價增長最快的是西部地區，丹佛、波特蘭和西雅圖這三個大都市圈的房價在過去的一年內保持兩位數的增長，西雅圖都市圈的房價中位數為$450000。而西雅圖市的房屋中位數價格為$582000。該市價格較去年同期相比上升了15.1%，與上月相比則環比上升了1.1%。“海外置業公司創始人趙永琳介紹稱。

趙永琳曾經在西雅圖生活了十年，他認為，中國往返西雅圖的交通十分便利，西雅圖的環氣候宜人，教育資源豐富，加之微軟、亞馬遜等高科技公司雲集，就業機會較多，這些原因使得西雅圖近年來飽受中國買家青睞。

趙永琳觀察稱，之前在西雅圖置業的中國買家以購買豪宅為主，近兩年一些普通家庭也開始在西雅圖購置房產，一部分是為子女讀書所用，這類買家主要購買學區房，以獨棟別墅為主。也有部分買家則是出於資產保值需求購買，價格在300到400萬人民幣的聯排別墅受到這類買家的追捧。

“不過，根據數據監測，中國買家在西雅圖的諮詢、購買同比有快速增長，但洛杉磯、紐約與舊金山依然是中國人投資排名的前三位” 趙永琳說。

（據星島日報）

美國 | 百大美國都會房子 買比租便宜38%

房地產公司Trulia 10月20日公布分析，比較租房與買房的成本。結果得到以下結論：目前在美國百大城市，買房比租房便宜37.7%。這是2012年以來，買房最便宜的一年。

買房比租房便宜50%以上的十個城市為：邁阿密、佛州西棕櫚灘、休士頓、佛州羅德岱堡、南卡州查爾斯頓、路易斯安納州巴頓魯治、路州紐奧良、紐約州雪城、費城、南卡州哥倫比亞。

在2012年，買房比租房便宜40.7%。新分析比較擁房和承租類似房產的成本，擁房成本包括房貸還款、保養、保險和稅金。

分析也考慮到交割費用、頭款、押金、租金漲價、租客保險等。分析假設買家會住在所買的房子至少七年，支付20%頭款，獲得3.7%的房貸利率。

費城等十個城市買房比租房便宜50%以上。

Trulia的數據分析發現，在全美最大的100個都會區，買房比租房便宜，但其便宜程度有很大的不同。佛羅裡達州的邁阿密和羅德岱堡，買房比租房便宜50%以上。但在檀香山和舊金山，這個幅度就縮至不到20%。買房最有利的地區，通常位於南部。

雖然房價迅速上升，買房依然優於租房。美國百大城市的中位房價，從2012年以來提升30%。但是低房貸利率抵銷房價上升的負擔，同時租金也水漲船高，有時步調快過房價。房貸利率扣減也有幫助，中上階層的屋主在這方面受益最大。

在58個城市中，包括芝加哥、休士頓、紐約長島和納施維爾，房貸利率要超過10%，租房才更劃算。在包括底特律和達拉斯的28個城市中，房價需升一倍才使租房更劃算。

Trulia首席經濟學家麥夫林（Ralph McLaughlin）指出，買房更劃算的情況將持續。由於擁房可享稅務優惠，租房不會比買房便宜。

（據世界新聞網）

美國  | 置業錦囊：美國樓市升跌看特朗普

筆者最近也有幾天都是天亮才睡，就是為追看美國總統大選辯論的節目，而我最關心的是稅務方案及利率走勢。

特朗普主張減稅：將最高聯邦企業稅率由現行的35%降至15%，以及企業稅率縮減至15%，對遷回海外利潤的美國企業一次性徵稅10%。個人稅務提高標准扣除額，約為現行4倍，個人及已婚聯合申報者分別提高到25,000美元及50,000美元；提議廢除遺產稅；將股息及資本利得稅稅率最高限制在20%等。

希拉裡則主張加稅：提出對個人收入超過500萬美元的富人加收4%的“公平份額附加費”，並確保對收入超過100萬美元的人課30%最低稅率；遺產稅主張由40%提高至65%。目前超過545萬美元的遺產稅40%，她主張價值超過350萬美元就要交稅。

特朗普的“移民牆”政策會對美國房地產業帶來負面影響，嚇退中國投資者在美國投資地產的決心。

取消遺產稅 美樓市勢飆

筆者無疑喜歡特朗普的方案，特別是取消遺產稅，因為如果真的取消，相信很多世界級富豪會在美國購買房產長線收租，這無疑是吸引全球房地產投資者的一大方案，到時候美國房地產價格一定急升。

但另一方面，特朗普的新移民政策，如移民牆的構想，則會對房地產業帶來負面影響，一些大舉買進邁阿密物業的南非投資者，和在紐約、舊金山及洛杉磯置業的中國投資者及移民家庭，很有可能因猜疑特朗普對全球化的敵意，而嚇退他們繼續在美國投資地產的決心。因為如果特朗普的移民政策能夠如願實施，未來幾年將有1,130萬的墨西哥移民離開美國，相當於美國人口增長倒退五年，屆時必定減少對美的房屋需求。

利率方面及貨幣政策方面，若特朗普當選，美元可能將不再升值，美聯儲可能維持利率不變。因為特朗普認為，美聯儲主席耶倫不該於去年底加息，強勢美元將傷害美國經濟，弱勢美元才能振興出口，刺激經濟增長。他的主張無疑為美國的房地產打下強心針，因為弱美元、低利率必定會推高資產價格。但可惜的是，在第三次辯論後，CNN民調指有52%受訪者認為希拉裡勝出，而特朗普則只有39%的支持度。

希拉裡當選 加息機會高

若希拉裡當選，美元預期將會走強，因為美聯儲在12月很有可能加息，同時間筆者留意到，自從美國總統大選第三次辯論後，美元便開始上漲，暗示大家也認為希拉裡會當選，實行強美元政策。但若果希拉裡真的當選，屆時應該會出現兩個現像，一是美國的房地產及股票市場有機會因為利率和美元上升，導致房地產價格和股市回調、甚至下跌。二是如果美元未來加息速度加快，美元的升值將進一步導致人民幣承壓，到時候人民幣貶值壓力會更大、幅度會更深。事實上，在第三次辯論後，在希拉裡效應影響下，人民幣已經跌了不少，單看上周人民幣兌美元中間價累計已經下跌401個基點，在美元強勢打壓下，貶至6.7558，續創6年來新低。

（據文匯報）