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美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎？

中國人全球買房置業現象成為最新前沿，其中美國以其發達的經濟良好的社會基礎成為中國人最為青睞的城市之一。在2010-2015年間，不包括機構和信託在內，中國人在美國購買房產的支出高達1100億美元。美國房價居高不下，紐約「瘋「個沒完，其中曼哈頓作為紐約的「黃金地段」房價更是高不可攀，那麼曼哈頓房價究竟漲勢如何，還在繼續漲嗎？我們一起看看吧。

曼哈頓房價10年漲40%

在2005年至2014年的十年中，紐約曼哈頓的平均房價在十年上漲40%，曼哈頓平均房價達170萬美元，創下曼哈頓房地產市場26年來的新高紀錄。

在美國，這股買房潮發端於東海岸和西海岸。中國的買房者在那裡搶購走了曼哈頓的公寓和硅谷的獨棟別墅，推動了紐約的房價。

彈丸之地，寸土寸金

根據CityRealty 的報告，2016與2013 年相比，曼哈頓公寓的價格上漲了近50%。2014 年曼哈頓新開發公寓的平均價格為 480 萬美元，2013 年為 320 萬美元；而到 2015 年，這一價格將達到 590 萬美元。

「彈丸之地，卻寸土寸金。」在紐約一家律師事務所工作5年的金靜云對媒體評價她對曼哈頓房地產市場的感受，「永遠在上升的房價，永遠在上漲的租金。在這裡，你可以明顯地感受到紐約核心區域的繁華與冷漠。」

在金靜云的回憶中，2012年底，是曼哈頓房地產市場最為火爆的一年，當時她代理的一個客戶，把在曼哈頓的一套房產以每平方米人民幣29萬元的價格轉手出售。

「這樣的價格對於曼哈頓黃金地段的房產來說，並不算特別高昂。」金靜云說。

值得一提的是，據美國媒體報導，一名男子在42年前以10.2萬美元買下曼哈頓一個6層公寓，如今推向房市竟開價5000萬美元，40年翻了500倍。「完全是搶銀行的節奏。」當地相關媒體對此評論道。

與此同時，有美國媒體也從曼哈頓的中介商Hanson那兒瞭解到，曼哈頓下城東靠近紐約大學的普通住宅，如今的售價均在200萬美元以上。

曼哈頓房價最新走勢

曼哈頓作為紐約的「心頭肉」房價一直保持紐約最高。美國2016年8月紐約房中位數約114萬美元，超過了7月份113.3萬美元。從下表可以看出1月份到8月份以來曼哈頓房價成交中位數走勢雖有起伏但總體呈上漲趨勢，在7月正式突破百萬。數據：居外網

曼哈頓區的房價，從2007年美國房價崩盤開始，就一直在上漲，好像金融危機從來沒發生過一樣！就目前的形勢來看如果不出意外，曼哈頓房價依舊會漲不停。查看2016年美國每月房價報告

為何曼哈頓的房價如此驚人？

曼哈頓的房價之所以有不斷上升的底氣，曼哈頓的中介商Hanson表示：「那是因為，過去10年，這裡房子的空置率極低。曼哈頓很繁華，但是面積不大，所以房子的庫存有限。另外，房子租賃的需求在不斷上升，這代表居住人口也在不斷上漲。」

只是，隨著需求的上升，曼哈頓的房屋供給也在不斷上升，在當地媒體看來，甚至到了一種「畸形」的狀態。

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美國 | 年輕夫婦買房多美國首購族遠超預期

房地產公司Zillow10月18日公布的調查顯示，首次購屋者進入美國房屋市場的人數，遠超出房地產業專家的預期；過去一年近半數房屋買家是首次購屋。

調查指出，這一年成長的購屋者，大部分是30餘歲夫婦，他們通常是首次購屋。此趨勢若維持不墜，因人數龐大的18至34歲千禧世代逐漸邁入30歲大關，為房市受到支撐將帶來光明希望。調查並發現，有大學學歷的屋主所占比率日益增加；此外，不少大屋換小屋的高齡族，正為面積較小的房屋支付頭期款。

該調查發現，過去一年47%房屋買家為首次購屋，其年齡中位數為33歲；相較之下，全國房地產商協會（NSR）調查顯示，首次購屋族所占比率約32%。美聯社指出，兩者差異可能源於調查方法不同所致，Zillow為網路調查，NSR為郵寄問卷調查，而網路調查回復的年輕人占較高比率。

過去一年近半數美國房屋買家是首次購屋

在全美7400萬擁有房屋的家庭中，77%為白人，但千禧世代屋主僅66%為白人。Zillow調查還發現，年輕購屋者愈來愈多是西語裔。

另外，銀發購屋族不僅換購較小房屋，他們購買的新屋通常價格高於出售的舊屋；千禧世代購買的第一棟房屋，不再是傳統較小的首購屋（starter home），他們購買的房屋中位數房價為21萬7000元，面積為1800平方呎；而全美房屋中位數房價為22萬2000元，面積為1900平方呎。

同時，年輕買家依然鍾愛郊區房屋。專家通常認為，千禧世代不喜歡住郊區，寧願居住可步行通勤、方便上餐館的城市，但Zillow調查卻顯示，千禧世代屋主僅四分之一住在都市地區，比率僅略高於其他年齡較長的世代。

（據世界日報）

美國 | 9月美國新房開工量下降9％舊房銷量止跌回升

美國商務部10月19日公布的數據顯示，9月份，美國新房開工量環比下降9％，但反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量較8月份上漲6.3％。

數據顯示，9月份美國新房開工量經季節調整按年率計算為104.7萬套，比前月修正後的數據下降9％，同比則下降11.9％。9月占新房開工量超過六成的獨棟房屋開工量為78.3萬套，環比上漲8.1％。

當月，反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量經季節調整按年率計算為122.5萬套，比前月修正後的數據上漲6.3％，同比上漲8.5％。

2016年上半年美國房地產市場整體表現穩健，分析人士認為，持續好轉的就業市場和不斷走低的住房抵押貸款利率刺激了美國民眾的購房需求，但是高企的房價和不斷下滑的房屋庫存可能拖累美國房地產市場下半年增長。

2016年上半年美國房地產市場整體表現穩健

美國全國房地產經紀人協會10月20日公布的報告顯示，受首次購房者需求增強拉動，9月份美國舊房銷量在7、8月份連續下跌後出現反彈。

報告顯示，9月份占美國樓市銷量九成的舊房銷量經季節調整按年率計算為547萬套，比8月份上漲3.2％，比去年同期上漲0.6％。9月份舊房銷量強勁增長的主要原因是大量首次購房者加入購房隊伍，其占全美購房者比例升至34％，為4年來最高水准。

美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲表示，在就業市場持續改善、住房抵押貸款利率處於低位的雙重刺激下，首次購房者需求增強的勢頭可能會持續到今年底或者明年初。

截至9月底，房屋庫存環比上升1.5％至204萬套，但同比下降6.8％。美國各類舊房銷售中間價同比上漲5.6％至每套23.42萬美元，為連續第55個月同比上漲。

（據國際日報）

美國 | 四個原因不宜提前繳清美國房貸

由於美國利率仍接近歷史最低，房貸被視為“便宜”債務

盡快付清房貸也許是吸引人的想法，但卻不見得是明智的策略。由於美國利率仍接近歷史最低，房貸被視為“便宜”債務。除非你的收入很高，否則多付房貸，恐吃掉薪水的一大部分。以下是你不應急著付清房貸的四個原因：

1、你會失去每月現金流

艾德曼金融服務公司董事長艾德曼，對提前付清房貸的概念不解，他說他提供最好的財務規劃建議，就是申請固定利率的30年房貸，沒有人應急著付清房貸或重新貸款為10年或15年房貸，“把錢用來付貸款，會使現金流縮水”。你若要付高利率的信用卡債或學生貸款，就會很吃力。

2、你可能無法應付緊急狀況

如果你失業或是房價暴跌，若你沒有足以支付三到六個月生活費（包括房貸）的應急金，你的錢都投入短期房貸，那會提高你失去房子的風險，反使提早付清房貸得不償失。

3、你可能存不到足夠的退休儲蓄或達成其他財務目標

負債確實帶來沈重壓力，但是如果你的401(k)不存入足夠的錢以獲雇主配對金，等於使自己無退路。要享復利的好處，盡早為退休儲蓄是關鍵。專家建議，如果你想提前付清房貸，考慮設立自動轉帳，每個月把錢存進生利息的帳戶，也許可以讓你在20年內還清房貸。

4、你失去稅務優惠

任何屋主都會告訴你，買房最好的時候是報稅時，可扣減房貸利息。提前付清房貸，意味你會提前失去扣稅福利。不過，這種扣稅福利是在貸款最初幾年較重要，到最後幾年付的利息較少，主要在還本金。

（據世界新聞網）

今年第3季全球金融市場似乎享受了好時光，英國脫歐衝擊不大、美國就業數據反映良好盈余前景、歐洲經濟數據持續改善、債券殖利率下降、股價不斷攀升、央行一再延後升息。展望未來，投資應如何規畫？針對2016年第4季投資趨勢，路博邁投顧（Neuberger Berman）為投資人聚焦全球市場投資脈動三大熱門投資指南，包含：頻創新高的美股應如何布局？油價逐漸穩定，高收益債的後勢如何看待？房地產行業躍升全球產業劃分（GICS）第11大類別產業，將對房地產投資帶來什麼影響？

路博邁：全球經濟面臨挑戰、市場波動上升

路博邁投顧表示，全球經濟成長持續面臨挑戰，短期內美國經濟成長速度將開始減弱，歐洲、日本，中國經濟面臨龐大挑戰，各國央行大舉松綁貨幣政策的成效似乎已到了極限，聯准會升息與否的內部討論也日益分歧；而即將到來的美國總統大選、潛藏的地緣政治風險等因素，都讓未來充滿不確定性。

通膨方面，美國方面因物價與薪資水平上漲將推升通膨，而歐洲與日本則面臨較顯著的通縮風險。路博邁客戶投資組合經理Michael Dyer表示，綜觀整體經濟，景氣循環進入成熟階段，經濟衰退風險增加。提醒面對低成長投資環境，消息左右市場、波動性可能上升，投資人應多加注意。

美國小型股具投資報酬潛力

路博邁客戶投資組合經理 Michael指出，美國股市目前投資評價合理，但企業盈余表現不振將可能不利於股市前景，然而即使整體市場表現平平，也並不代表沒有投資機會，建議投資人可以關注小型股。目前美國小型股的投資優勢包括：受惠於美國內需成長，每股盈余持續成長；與大型股比較，財務體質健全且負債比率較低；長期而言，小型股在質量及價值題材報酬相對高、波動相對低，比起大型股更具報酬潛力。

此外，因為較少有分析師深入研究小型股，使其市場價格較未能公平實時反映其價值，也因此優異的選股能力將有助於績效表現。近年來，小型股及價值股表現相對落後於大型成長股；然而展望未來，質量及價值導向的小型股將有機會表現，而由下而上的選股將更顯重要。

三低優勢帶動高收益債、新興市場本地貨幣債再成為投資新寵

美國經濟溫和復蘇，預料聯准會將以溫和漸進方式升息，然而全球低成長、低通膨及低利率的三低環境將持續，配息型的產品例如美國高收益債券及新興市場債券再度成中國台灣投資人新寵兒。美國經濟緩步成長將帶動利率漸漸攀升，有利於高收益債表現。

另外受到美元漲勢趨緩、原物料價格回漲、中國硬著陸風險降低影響，第4季新興市場投資聲望逐漸拉高。

美國經濟溫和成長，有利高收益債表現

伴隨聯准會漸進地升息，美國經濟將持續處於溫和增長及相對良好的通膨環境，有利於高收益債券之表現。客戶投資組合經理Adam Grotzinger認為原物料產業以外的高收益債發行企業的信用體質依舊良好，拜再融資活動之賜，近期內高收益債券的到期部位已大幅下降，企業財務體質也逐漸提升，平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。

Adam預估高收債的違約情況仍在可控制範圍，且集中在原物料相關產業為主，其余產業高收益債的投資評價則足以彌補所承擔之違約風險。除了身處困境的產業，其余產業的基本面仍舊合理，因此2016-2017年的違約率應將遠低於歷史平均值。

基本面改善，新興市場本地貨幣債券具高投資吸引力

全球低利環境下，由於收益率創新低，無法抵銷利率上揚風險，路博邁表示對多數已開發國家政府債券采減持觀點。相對之下，有全球寬松貨幣政策與原物料價格回穩雙雙加持，新興市場債券基本面面臨的壓力開始消退。

過去幾年新興市場外彙大幅貶值，使多個新興國家經常帳改善，加上充足的外彙存底與低外債比例，都持續支持新興市場主權債之基本面，同時利差水平遠遠足夠彌補景氣循環風險。新興市場本地貨幣債券實質殖利率較已開發國家高出近3%，貨幣止跌回升，通膨壓力緩和，都是新興市場本地貨幣債券的投資利多。

Adam進一步指出，當前總體經濟環境有利於配息型的產品例如高收益債與新興市場債券基金，穩定的債息收入將是最重要的收益來源，建議投資人趁低進場布局。

全球不動產投資信托成為獨立產業類別後將更具投資吸引力

2016年第四季投資潛力新星，路博邁看好美國房地產市場

全球不動產投資信托（Real Estate Investment Trust, REITs）8月以來呈現回調修正，然而在全球低利率的環境之下，各主要央行仍持續實施寬松政策，REITs不論報酬率及收益率都具吸引力、且與其他資產類別呈現低相關性，是投資組合分散的好選擇，而現今REITs的投資優勢更不僅止於此。

房地產晉升獨立產業， REITs彙聚三大投資吸引力

一直以來，多數共同基金的布局都是減碼 REITs，然而自從今年9月房地產業從金融業被分割出來，成為全球產業分類標准的第11項產業類別，這情況可能將有所轉變。路博邁基金經理人Anton Kwang分享道：“REITs成為獨立產業類別後將更具投資吸引力。一來是未來REITs將更受投資人重視，重要性將大大提升。此外，自金融業獨立出來後，REITs低波動的特質及與其他產業低相關度的特性將更加彰顯。而共同基金因應產業重分類，投資組合將重新調整，也會增加REITs的投資需求。 ”

美國 REITs最夯投資標的：商辦大樓、購物中心及單一家庭出租住宅

面對聯准會年底可能升息， Anton指出，綜觀歷史表現，美國REITs在升息環境下，表現反而相對突出。舉例來說，在2000年、2004年、2005年及2006年聯准會升息三次以上的年度，美國REITs的表現就大幅優於股票及公債。在次產業方面，相對看好商辦大樓、購物中心及單一家庭出租住宅。商辦大樓的需求受經濟成長帶動而增加，且供給成長有限；購物中心則具備防御特性，且相對於一般零售業來說，較不受電子商務競爭的負面影響；單一家庭出租住宅則因需求快速成長、租金穩健上揚而具備投資價值。

（據鉅亨網）

美國 | 出租空房間退休者好處多

專家表示，在美國出租一個空房間，即使只是每個月幾天，對年長屋主也有很多益處。除了更多收入和有人陪伴以外，也可讓長者住在自己的家更久。

人口普查局的數據顯示，只有2%的長者與非家人同住，這個比率數十年未變。但是專家預期，由於經濟需要、社會人口改變、以及為房客和屋主牽線的網路服務增加，這個比率將上升。

原因之一是缺乏退休儲蓄。逾半勞動年齡的家庭未存足夠的錢，以便在退休時取代原來的收入。所以很多人出租房間，以協助支付帳單。

在美國出租空房間，對年長屋主有很多益處

67歲的黛博拉．赫希菲德說，她發現退休金低於預期，六年前開始出租一個房間給附近大學的後博士研究生。額外的收入使她可以繼續住在她已住25年的公寓。赫希菲德透過places4students.com網站找房客，非營利組織Open Communities幫她調查房客背景和擬定租約。

其他年長屋主則發現，像Airbnb之類的應用程式，協助他們短期出租房間。在美國，Airbnb成長最快的族群是長者，60歲以上的房東從2015年3月到2016年3月增加一倍，占了美國房東的13%。

退休者分租住家的另一個重要原因，是家裡有人手幫忙，例如接送或做家務。不過長者出租房間要注意幾點。專家建議，如果希望分擔家務或其他責任是租約的條件之一，在租約要明文規定。長者與別人同住，也許會覺得隱私被侵犯，無法控制周圍環境。

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美國 | 移居這些美國城市社安金夠你活！

今年元月，美國人領的社安金平均每月為1341元，一對夫婦一年可拿3萬2184元。光靠社安金生活是否足夠或很困難，你所住的地方有很大影響。以下是夫婦光靠社安金，就可支付基本生活費用的幾個城市：

愛達荷州波夕：若付清房貸，退休者每月中位住房費用為351元，還可享各種設施和娛樂，例如60歲以上者在波夕大學修課，每學分只要5元。波夕河旁有長達25哩的綠帶，讓你免費步行或騎單車。

佛羅裡達州珊瑚角：水濱住房在珊瑚角很普遍，65歲以上者若付清房貸，每月住房費用為558元，中位房租則為983元。住佛州的另一個好處，是不用付所得稅。

科羅拉多州科羅拉多泉位於洛磯山脈，風景優美

科羅拉多州科羅拉多泉：位於洛磯山的這個城市風景優美，付清房貸的退休者，中位住房費用為393元，租金則為827元。

俄亥俄州德頓：德頓最大的雇主是醫院，而且評價很高，所以退休者找醫療不必愁。中位住房費用為469元，租金為659元。

愛達荷州波夕對付清房貸的退休者。可享各種設施和娛樂，若在波夕大學修課，每學分只要5元。

密西根州大湍市：該市藝術活動熱絡，且提供許多戶外休閑機會。付清房貸的退休者，每月中位住房費用為434元，租金726元。財務規畫師查爾斯．張說，若想要安靜的生活和合理的住房費用，應考慮住在中西部。

匹茲堡：該市是體育迷的天堂，且有七所大學座落於此。付清房貸的退休者，每月住房費用為468元，租金則為617元。

維吉尼亞州裡奇蒙：北維吉尼亞的住房費用奇高，光靠社安金無法負擔。但是往南走到裡奇蒙就遠較便宜，付清房貸的退休者，每月住房費用為465元，租金則為905元。

南維吉尼亞州裡奇蒙，付清房貸的退休者，每月住房費用為465元，租金則為905元。

其他城市，包括紐約州羅徹斯特、德州聖安東尼奧和華盛頓州斯波肯，生活費用也算低廉。

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美國 | 房價持續增長內含哪些風險和機會？

CoreLogic數據，八月份美國房價出現11年來最大漲幅，年增率達6.2％，比過去兩年增長還要快速

需求的上升和供應日益短缺致使美國房地產市場繼續火熱。據房地產資訊公司CoreLogic的數據，八月份的房價出現11年來最大漲幅，年增率達6.2%，比過去兩年增長還要快速。

CoreLogic總裁Anand Nallathambi表示：“由於經濟情況良好和投資者需求強勁，及供應不足，住房價格繼續上漲。”這種持續的價格上漲正在使全國許多市場出現住房難以負擔的危機。

房價增長最大的州包括華盛頓（10.2%）、俄勒岡（10.3%）、科羅拉多（9.1%）和佛羅裡達（7.6%）。美國西部各州因此波房地產上漲導致許多買不起房子的硅谷工程師遷移出硅谷。

包括舊金山在內的硅谷地區房價屢創新高，讓即使收入很高的硅谷工程師也難以負擔得起。不過舊金山房價增長已經開始放緩，今年只增長2.9%，但該市仍然是瑞銀（UBS）“全球房地產泡沫指數”中，唯一被認為“房價過高”的美國市場。大多數美國市場雖然不在所謂的房價泡沫地區，但是房屋越來越難以負擔。

瑞銀基本面研究執行董事兼聯席主管渥洛新（Jonathan Woloshin）表示：“我們有一個普遍性的房屋負擔問題，加州是問題最嚴重的地區，房價增長與收入中位數增長之間完全脫鉤。”

渥洛新分析，受強勁就業增長的助益，西雅圖和丹佛抵消了房價快速上漲的傷害。然而，由於加拿大新制對外國買家征收高額房產稅，大批中國買家正離開溫哥華南侵西雅圖。這有可能在不久的未來將西雅圖推上房價泡沫榜。

但是，雖然買家的負擔能力正在減弱，但是住房價值的上升正讓那些房主受益。據黑騎士金融服務公司（Black Knight Financial Services）的數據，屋主在今年第二季度用房屋淨值換取了226億美元的貸款，這是自2009年中以來的最大額度。這數字聽起來似乎很高，但仍然比2005年第三季房屋淨值貸款最高峰低80%。

不僅今天的借款人更加保守，今天的房貸再融資（re-finance）比2005年寬松的貸款政策更難。

對於買家來說，傳統上秋天是一個淡季和競爭較少的時間，但是今年秋天不是這樣。庫存持續下降，房屋出售的速度越來越快。

（互聯網資訊綜合整理）

因應多元族裔需求，三代同堂 “房中房” 成美國建屋新趨勢

美國素以多元文化著稱，近年來隨著人口遷入及族裔組成的變遷，美國房地產市場有了顯著的改變。根據全美房地產經紀人協會及華盛頓郵報特約作家特洛伊。麥克馬倫的共同調查指出，中國人已成為美國房產外銷最大宗的客源。目前中國籍買家為美國購屋市場帶了27.3億美元的商機，但特洛伊預估到了2025年，中國籍房屋買家將會創造高達50億市場高峰! 尤其在舊金山、紐約及西雅圖等壹線城市，更吸引許多富豪級的買家置產。

從經濟的角度上來看，外國買家帶來了許多潛在生意，但由於外國買家大舉進入美國市場，他們也逐漸影響了建商的房屋設計及經營方式。本文中，故事的主人翁Tom 及 Rebecca Chow他們對於房屋隔間及裝潢的選擇，再再顯現出了建商及房地產市場因應日益增加的華人族群，開始提供多樣化選擇。

周氏夫妻是來自中國香港的留學生，畢業後選擇留在美國工作。根據 Pew Research Center的調查，相較於從事勞力及服務業的亞裔族群，亞裔留學生因為具有專業知識及技能，是目前主要的購屋族群。過去，外來族群的房屋買賣主要以中南美洲及拉丁裔族群為大宗，但近年來東南亞及太平洋地區的人口，包括中國、臺灣、印度、東南亞島嶼、越南等地，將逐漸超過拉丁裔族群，成為最主要的房屋買家。

大量的亞裔買家進入市場，這對於建商及室內設計師將是壹大考驗。考量亞裔人口的文化、家庭模式及生活習慣，房屋設計上也需要有相對應的調整，才能獲得買家青睞。

Beazer Homes，是壹個財富500強的美國房地產開發公司。是美國的十大建築商之壹,已有35年歷史 Beazer Homes在佛羅裏達州的冬季花園物業，鄰近國家高爾夫球俱樂部，和迪士尼樂園只有3英裏之隔。擁有水畔和公園的美景，並提供了壹個積極的度假生活方式與豐富的設施，方便購物和娛樂。 Beazer位於德克薩斯州Rosharon的物業，此高檔住宅社區只含99棟房屋，註重個人隱私。這裏綠草茵茵，湖光秀麗，和家人在這裏可以盡情的享受先進的公園和遊樂場。 Beazer的這項物業，坐落在美麗的溫德米爾(Windermere) 50英尺和60英尺的土地。這個社區鄰近購物中心、頂級的學校、及提供各種湖畔設施；迪士尼樂園和高爾夫球場都在咫尺之間。 Beazer這個設有大閘的私人社區，鄰近克萊蒙(Clermont) 交叉點，很短的車程就可到達克萊蒙市中心。社區附近設有眾多商店和餐館，十分便利。附近還有頂級的學校，和沿著威爾瑪湖的步行徑等。 Beazer這個320英畝完美規劃的社區，將提供895個單戶住宅。擁有優越的設施，並位於凱蒂獨立學區。 3.15英畝的社區娛樂中心設有遊泳池；沿著湖泊有青蔥的步行道、壹些小型公園和壹個狗公園等。

多代家庭

周氏夫妻購入了壹棟由知名建商Lennar建造的兩層樓獨立房屋，並依照華人生活習慣進行的居家改造。廚房部分，除了流理臺，多了額外的中島流理臺以方便備菜。爐竈部分也舍棄了常見的電線圈加熱，使用明火爐竈，因應華人大火快炒及小火慢燉的烹飪習慣。此外，主屋旁額外建造了獨立空間，包含臥室、簡易廚房流理臺、獨立衛浴及起居室。配合華人多人數的大家庭，預備空間給長輩或是親戚來訪使用。

許多華裔移民除了與幼年孩童同住，還會不時的有長輩及親友來造訪美國，壹般會待上壹段時間。 Lennar特有的”NextGen”獨立空間，就是為了親友造訪而做的準備。有些家庭，也會將這類的空間打造為孩子的書房或是練琴室，以保留彼此的隱私及生活空間。

NextGen這類與主屋相連卻獨立的生活空間，許多建商都有類似的設計。尤其是拉丁裔及亞裔族群，壹般來說與父母及家族的關系緊密，許多長輩希望與子女同住，也能有時間與孫子孫女相處。NextGen能滿足屋主需求，並在緊密家庭關系中，保留個人空間，也不至於相互影響生活起居。根據AARP房屋保險公司的研究顯示，比較各族群對這類特殊設計的房屋偏好，亞裔及拉丁裔喜好程度高出其他族群三倍。

壹份由拉丁裔房地產全美協會所進行的統計顯示出高達62%的受訪者認同這種與主屋相連卻獨立的小屋，不但可以提供更多空間方便親友造訪，比起整個大家族住在壹起也更具吸引力。另外壹份針對拉丁裔所進行的研究也提到，高達63%的拉丁裔族群選擇與父母及其他親友住在同壹區域，其中高達九成的受訪者表示，買房時會希望這棟房屋將來能成為親友聚會的地點。而超過三成拉丁裔女性受訪者也特別提到緊密的家族關系及日常聯系對他們來說相當重要，相較之下，他們寧可舍棄壹棟完美的房屋，也要與家人待在壹起。

除了因應家族關系而興起的建案。華人社會獨有的風水文化，美國建商也謹記在心。特別是在加州、德州、華盛頓州等地，聚集了許多高社經地位及高教育水平的華人。建商為了招攬生意，會考量房屋坐向及隔間設計，以迎合華人族群對風水的需求。

休士頓STOA Architects建築師事務所的高階主管C.C. Lee，更在美國南方著名的萊斯大學開立風水建築設計導論課程，吸引了大批的建商、房地產經紀人及室內設計師參加。他的課程涵蓋了建商必了解的風水概念，例如坐北朝南的房屋坐向、室內外建材選用、家具擺設位置對於財運的幫助、喜氣的燈光及顏色搭配等等。休士頓知名建商David Weekly Homes也特別派人修習課程，並將風水概念應用在房屋建造上，成功幫助他們吸引了大批富有的華人族群購買建案。

盡管多元族群針對房屋購買有獨特的喜好，根據美國建商協會的調查顯示，世界各地的房屋買家在部分購屋標準上是有共識的。例如，節能高效的廚房及冷暖氣設備絕對是前兩名的購屋條件，不論拉丁裔、亞裔及高加索人都相當重視。獨立的洗衣及烘衣空間，深受拉丁裔及高加索人喜愛。亞裔及拉丁裔買家偏好獨立分割的起居室及用餐區，高加索人則較能接受混合式的開放空間。最後，各族群都希望房屋外能有夜間照明燈具，以策安全。

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加州Elk Grove現代鄉村住宅：環境幽雅私密，理想投資物業

Elk Grove坐落在北加州中部，距離舊金山1個半小時車程，距離沙加緬度（Sacramento）國際機場只需30分鐘。這裏有壹處擁有現代鄉村居住空間的漂亮溫馨住宅正在出售，為您帶來絕佳置業機會。

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占據私密而寬大的土地，盡享Elk Grove私密幽雅的生活氛圍

這套住宅占據面積為0.5英畝的寬大土地，住宅後方帶有壹棟面積為1800平方英尺的寬大工作棚，另建有壹個18英尺x21英尺的鐵質停車棚，停車棚用於停放船舶或者是拖車，整座大宅呈現現代鄉村風味，與繁忙的都市氛圍不同，這裏十分幽靜，私密盡享，也可以根據您的個人需求進行整修，打造屬於自己的獨特空間。

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住宅所在的Elk Grove是個非常宜居的地區，它的各項城市機能皆在很好的水平，因此也吸引了很多大型企業進駐：Apple、Kaiser Permanente Hospital、Frontier Communications等等，這些企業也給當地居民帶來了很多就業機會。

生活在這裏，十分方便，也能感受與自然親近，與鄰裏友好的氛圍、並且能去各處進行各種體育休閑運動。Elk Grove擁有92個公園、28英裏散步幽徑、2個社區活動中心、2個遊泳中心、2個圖書館、30個棒球場、34個足球場、17個籃球場、14個網球場、1個高爾夫球場。現在在計劃興建的城市項目，將會擁有奧林匹克尺寸的遊泳場地、國家級的遊泳比賽場館和藝術圖書館、兒童博物館、賓館、會展中心和餐飲等。

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這是壹個十分宜居的地區，遠離喧囂，居民的素質很高，生活環境幽雅。Elk Grove壹年四季氣候溫和，夏季時間長，適宜遊泳、劃船；冬季時間短，樹木和綠草常年充滿綠意。2小時內可到達滑雪勝地太浩湖（Lake Tahoe），還能欣賞湖邊美景。

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