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美國 | 中國富人湧入美國房產市場困擾本土買家

根據全美房地產經紀人協會的調查，來自中國的買家已經連續四年排在美國房地產業外國買家之首

2008年金融危機對房地產業造成重創以後，西雅圖的房地產市場陷入了很長一段時間的低迷，不過現在這裡正迎來一段美好的時光。受經濟增速的刺激，西雅圖增加了很多高收入工作，當地房產的價值自2009年以來也幾乎翻了一倍。

據《華盛頓郵報》16日報道，雖然那些科技業的富豪們牢牢把握著從普吉特海灣（Puget Sound）到華盛頓湖（Lake Washington）等地段的房產，但是一位名為吉姆•康蘭（Jim Conlan）的房地產經紀人表示，這種急劇的變化有很大一部分原因來自中國。

“坦率地說，過去幾年時間裡，中國買家如潮水般湧入。”在西雅圖從事房產買賣已經超過30年的康蘭說道，“他們中有人甚至連看都不看就會出手。”

西雅圖不是唯一感受到這股浪潮的城市。根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）的調查，來自中國的買家已經連續四年排在美國房地產業外國買家之首。調查還顯示，美國對中國公民出售的房產總價已經達到273億美元，超過排在之後的四個國家的總和。

根據羅森咨詢集團（Rosen Consulting Group）和亞洲協會的一份報告指出，到2025年，中國人在美房地產的投資將突破500億美元大關。

這股現金的湧入導致房產價格的上漲以及供應量的減少，讓美國本土買家特別是初次購房的人無力承擔起一些重要市場的價格。

比如舊金山灣區的諸如帕洛阿爾托和伍德賽德（Woodside）等地方，過去3年時間裡房價上漲了兩倍。來自中國的買家自2012年以來數量也上漲了近2倍。另一名當地的房產經紀人佩內洛普•黃（Penelope Huang）表示，需求的上漲讓這片地區的房產成為對年輕人來說最難以企及的地方之一。

在紐約，曼哈頓等地的房地產被那些金融巨子把控，而中國投資客則對其他一些地方的地產如飢似渴。

比如在布碌侖和皇後區這些中產階級聚集的地方，2012年以來中國買家數量上漲了近2倍。其他諸如波特蘭、坎布裡奇（Cambridge）等小市場的房產價格也在不斷上升，同樣也對當地居民特別是初次購房的人造成了很大的困擾。

在大部分地方通行的影響房產銷售的因素，比如收入水平和當地經濟狀況等，在中國買家的湧入下都不再能發揮原本那麼重要的作用。在線房地產公司Redfin首席經濟學家內拉•理查德森（Nela Richardson）這樣認為。

近些年來，隨著中國富人的增多，中國買家開始將目光瞄准高端市場。來自羅森咨詢集團的研究顯示，2015年，中國買家在美購房的平均價格為83.18萬美元，而其他國際買家的這一數據則僅為49.96萬美元。

這股現金流的湧入也讓很多市場開始傾向開發更為昂貴的房產項目。

“就整個市場來說，中國買家占的比例還不大，但是就高端市場來說，他們非常關鍵。”位於舊金山的房產經紀公司太平洋聯盟（Pacific Union）首席執行官馬克•麥克拉弗林（Mark McLaughlin）說道。

（據僑報網）

美國 | 一居室租金最貴的20個美國城市

美國全國房租價格自今年年初開始上漲，雖然在過去幾個月有所下滑，但對一些大城市來説，房租依然很高。如紐約和舊金山這種大城市，即使是一居室，租金也相當貴。

Zumper公布的全美租賃市場報告數據顯示，9月份，一居室租金在全國範圍下滑0.9%，房租中位數至每月1136美元；兩居室租金下跌0.6%，房租中位數每月1350美元。

房租和居住的城市密切相關，在紐約市的一間臥室公寓租金，比丹佛同樣大小公寓月租金高出2000美元。

根據Zumper10月份一居室租金圖表，美國前10大租房市場按租金高低排序是：舊金山、紐約、波士頓、華盛頓特區、加州奧克蘭、加州聖荷西、洛杉磯、芝加哥、邁阿密和西雅圖。

《商業內幕》基於Zumper數據，列出全美一居室租金最貴的前20個城市。

對一些大城市來説，房租依然很高。如紐約和舊金山這種大城市，即使是一居室，租金也相當貴。

一居室租金最貴的前10個城市

1、舊金山

月租金：3,400（美元，下同）

社區：市中心

這是一棟寬敞現代的市區公寓。單元內有落地玻璃窗、現代家電、燈具、寬條橡木地板、洗衣機和烘乾機。停車場在附近，每月費用350美元。

2、紐約

月租金：3,100

社區：曼哈頓上東城（Upper East Side）

這棟公寓樓距離中央公園僅六個街區，擁有朝西的城市景觀，並設有24小時門衛、禮賓服務、桑拿按摩室，自行車存放處，還有15,000平方英尺的私人庭院花園。

3、波士頓

月租金：2,200

社區：南端（South End）

這棟公寓樓近公共運輸，前往市中心和金融區很方便。室內配有硬木地板、大理石壁爐以及高高的天花板。

4、華盛頓特區

月租金：2,250

社區：洛根圓環（Logan Circle）

該一居室面積630平方尺，有新裝修的屋頂平台、新粉刷的牆面，以及新的設備、器具和地板。且租金包括主要的公用物業。

5、奧克蘭

月租金：2,200

社區：湖景區（Lakeshore）

這是一棟20世紀20年代風格的建築，可步行到湖景農貿市場和梅裡特湖，公園和鳥類保護區也不超過3英裡距離。該公寓單位面積700平方英尺，有木地板、洗碗機和單獨正式的家庭用餐區。

6、聖荷西

月租金：1,995-2,095

社區：洛斯加托斯（Los Gatos）

單元內設施包括硬木地板、洗衣機、烘乾機、洗碗機、陽台、壁爐，以及家具。樓內還有游泳池、水療溫泉設施和健身中心。

7、洛杉磯

月租金：2,195

社區：韋斯特伍德（Westwood）

位於韋斯特伍德公園的街對面。公寓單位設施包括壁爐、豪華升級的內飾，以及一台洗碗機。洗衣機也在單元內。

8、芝加哥

月租金：1,800

社區：北邊（North Side）

這個高樓層公寓樓在密西根大道附近，一居室面積650平方英尺，有一覽無餘的湖景。室內設施包括硬木地板、洗衣機和烘乾機、升級後的廚房、定制設計的壁櫥。

公寓樓內還有陽光露台、室內游泳池和桑拿設施，以及全天候的工作人員。

9、邁阿密

月租金：1,850

社區：布裡克爾（Brickell）

這個價位的公寓位於Brickell Key人工島，所有窗戶面向水景。客廳和用餐區配有硬木地板，室內有洗衣機和烘乾機。該公寓樓備有設施包括健身房、網球場、游泳池、水療中心和燒烤區。

10、西雅圖

月租金：1,795

社區：安妮女王（Queen Anne）

距市中心10分鐘路程，面積625平方英尺，采光通風不錯，配硬木地板、不鏽鋼用具，以及重新設計的廚房台面和櫥櫃。

一居室租金名列第11到第20的城市

11、夏威夷檀香山

月租金：1,750

12、聖地亞哥

月租金：1,550

13、佛州勞德岱爾堡（FORT LAUDERDALE）

月租金：1,574

14、普羅維登斯（Providence），羅德島首府

月租金：1,550 到 1,600

15、費城

月租金：1,425

16、俄勒岡波特蘭

月租金：1,425

17、紐奧良

月租金：1,325

18、明尼波利斯

月租金：1,345 到 1,495

19、亞特蘭大

月租金：1,295

20、丹佛

月租金：1,300

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美國 | 中國買家湧入移民購屋激增美國房市復蘇

美國房地產在2008年經濟大蕭條後經歷漫長而痛苦的衰退期，近年來因快速的經濟增長總算擺脫陰霾，不過，市場專家認為中國買家是主要的催化劑，更多移民購屋也是原因之一。

中國買家是真正的催化劑

根據地產數據公司Zillow的統計，拜經濟增長帶來高薪工作之賜，西雅圖房地產價值自2009年以來幾乎翻倍。除了經濟增長因素，在西雅圖從事地產業務有30年經驗的21世紀地產公司經紀人康蘭（Jim Conlan）告訴《華盛頓郵報》，真正的催化劑是中國買家。

他說：“說實話，過去幾年中國買家湧入，有些人參加購屋旅游團來到西雅圖，只看一眼就成交了。”

西雅圖並不孤單，全美的房地產市場都可看到中國買家。美國“全國房地產經紀人協會”（National Association of Realtors, NAR）今年7月公布的調查報告，中國人連續第四年為美國房地產的最大買家，去年4月到今年3月底，中國買家在美國房地產市場投資總價值達273億美元，大於接下來前四名國家的總和。

根據羅森咨詢集團（Rosen Consulting Group）和亞洲協會（Asia Society）的報告，到2025年中國買家對美國房地產的投資可能達到500億美元。

中國買家湧入衝擊美國首次購屋族

房地產專家說，大量的現金助長了房價的急劇上漲，房屋供應不斷減少，造成首次購房者無法順利擁有房屋所有權。

Re/Max地產經紀人黃先生（Penelope Huang）說，舊金山灣區如帕洛阿爾托（Palo Alto）和伍德賽德（Woodside）的房價，過去三年增長了兩位數，中國買家數量自2012年以來幾乎翻倍，當地的年輕買家根本沒有機會進入市場。

她說：“待售房產上市後，有時在一個星期內或者更短的時間，就被搶購了，這種銷售節奏直接衝擊首次購房者。”

在紐約，除了曼哈頓高檔房地產，中國投資者的目光轉移到中產階級地區如布魯克林和皇後區的房地產。皇後區Halstead Property經紀人徐女士（ Jennifer Hsu）說：“中國買家正在與中產階級市場的當地買家競逐房產，對當地的首次購屋者造成壓力。”

Redfin房地產經紀公司首席經濟學家理查森（Nela Richardson）表示，通常影響各地區房地產銷售的因素是當地的收入水平和經濟實力，但在遇上大量中國買家進場時，這些因素就不再那麼重要了，中國買家增高當地購屋者進入市場的障礙。

華府哥倫比亞特區的房地產一直是歐洲和中東買家進入美國房地產的門戶，但當地TTR Sotheby’s國際地產合伙人藍京（Michael Rankin）表示，特區近年來開發許多公寓型產品，由於和其它大城市相比，價格相對低廉，吸引大量中國買家。

NAR住房研究部總經理哈爾（Danielle Hale）說，在許多情況下，中國買家也會追逐供不應求的市場，造成房價大幅上漲，使當地人更難購屋，尤其是許多尋找中等價位的首次購房者。

到2025年，中國買家對美國房地產的投資可能達到500億美元

擔心政治不穩定中國富人追逐海外資產

在中國香港擔任技術長的詹女士（Vanessa Chan）認為美國房地產市場是很好的投資標地，兩年前她在曼哈頓中城以125萬美元買了一套公寓。她說：“紐約的房價和中國香港相當，但房屋品質比較好，而且我知道曼哈頓的房價升值速度高於亞洲。”

詹女士的房地產經紀人施瓦茨（Elizabeth Schwartz）說：“大量中國買家尋找美國的房地產投資機會，但他們不是來到這個市場灑錢，而是要做掌握資訊的理性投資人。”

根據羅森咨詢集團的研究，全美2015年中國投資人購屋的平均價格為83.18萬美元，其他國際買家的平均購屋價為49.96萬美元。

中國買家偏好投資高價房地產，推升高檔房屋的價格，開發商瞄准中國富人，積極推出高檔公寓產品。

Mark房屋銷售和行銷公司總裁馬克（Alan P. Mark）說：“許多中國買家追求的是資產多樣化投資，這意味著他們的目標是能快速增長的黃金地段。”

地產公司Pacific Union首席執行官麥克勞克林（Mark McLaughlin）表示：“中國買家雖然僅占舊金山房地產市場的15%到20%，但它是奢華房地產的重要買家。”

移民擁有房屋比例更接近美國本土出生者

《今日美國》報導，根據地產研究公司Trulia的研究，去年移民擁有房屋的比例達50%，美國本土出生者則為66%，兩者的差距來到過去20年的最低點，最大落差是在2001年，當年移民擁有房屋的比例是49.6%，而美國本土出生者為70.3%。這意味著移民有能力購屋，對經濟有積極正面的貢獻。

Trulia首席經濟學家麥克羅林（Ralph McLaughlin）說：“在實現美國夢方面，移民看起來已與美國本土出生者非常相似了。”

麥克羅林認為，移民追上美國本土出生者的主要原因是，他們在美國居住的時間增加，得以建立更長的工作資歷、增加信用分數以及有能力支付頭期款。

根據人口普查局和Trulia的數據，2014年在美國居住至少10年的移民達75%，高於2005年的65%。

在蒙大拿州和佛蒙特州，美國本土出生和移民擁有房屋的比例差距最小，分別為3.2%和4.2%，而這兩個州的移民居住時間是最長的。

麥克羅林說，另一個因素是勞動力市場緊張，許多雇主急著尋找高技能工人，願意更大程度地為高技能的外國員工取得簽證。

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美國 | 優質社區+優質學區德州凱蒂全新物業帶來意外驚喜

休斯頓附近的凱蒂（Katy）是移居美國的華人非常喜愛的一個城市。這裡位置便利、教育發達、房價適中，是在德州居住生活和置業投資的上佳之地。因此，凱蒂近年來的房產市場十分活躍，湧現出許多高檔社區，其中由Beazer Homes全新推出King Crossing尤為引人注意。

優越位置，坐擁優質學區

King Crossing占地320英畝，是一個規劃完善的高檔社區，總共擁有895幢獨立住宅。King Crossing位置優越，鄰近貫穿凱蒂的東西向10號公路和南北向99號公路。10公路直通休斯頓市中心，車程約30分鐘左右。近期，10號公路拓寬至單向八車道，還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane，讓凱蒂的居民遠離了上下班堵車的困擾。King Crossing還與凱蒂米爾斯購物中心（Katy Mills Mall）相鄰，該購物中心是德州南部最大的零售中心，也是凱蒂的娛樂購物中心，這裡有物美價廉的商店、特色口味的餐廳、豐富多彩的兒童娛樂設施，還有一家AMC影院，能夠滿足一家老小的需求。

此外，King Crossing坐落在凱蒂獨立學區（Katy Independent School District）之內，該學區是大休斯頓地區最好的學區之一，小學和中學的教育質量普遍較好。深受華人學生青睞的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School兩所高中尤其表現不俗，名列德州1713高中的前70位。除小學、中學以外，凱蒂同樣擁有大學，休斯頓大學（University of Houston）和休斯頓社區大學（Houston Community College）均設有凱蒂校區。

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美國 | 2016年8月最新美國房價走勢

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

查看 2016年美国每月房价报告

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美國 | 2016年第二季度曼哈頓房地產報告概覽

前言：曼哈頓房價，2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈頓方位圖

2016年第2季度曼哈頓中位數價格增長 18%

2016 年第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1.150M,追平上個季度的價格。這些中位數價格比去年增長 18%。平均售價下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增長 16%。所有臥室類型公寓的中位數價格同比均有所增長。每平方英呎均價同比顯著增長,每平方英呎增長 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1150M,追平上個季度價格

銷量

儘管新開發項目交房量巨大, 但轉售市場銷量減少導致同比下降。總銷量3434個單位較 2015 年第2季度減少14%。簽約數同比下降 20%。但新開發項目交房量較 2015年第3臥以上公寓2季度顯著增長，這主要是由於受更大開發項目的強勁銷售所推動，如Greenwich Lane、卡內基公園 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,這些項目於 2013 年和 2014 年上市,且最近已開始交房。預計新開發項目交房量將繼續構成未來幾年整體交房量中的增加份額。

總銷量3434個單位較上年第2季度減少14%，簽約數同比下降 20%

代售天數

2016年第2季度,整個曼哈頓的平均待售天數為97天,較去年的平均天數92天增加5%。這是一年來待售天數實現年度增加的首個季度。存量的增加,加之與去年相比的銷量下降,使得從掛牌到出售的平均時間有所增加。

與 2015 年第 2 季度相比,除統艙公寓外所有臥室類型公寓的待售天數都有所增加。一臥公寓錄得最小增幅,顯然是最便宜的房產類型之一。相比去年,一臥公寓的待售天數增加 3%,而三臥以上公寓的增幅為8%。兩臥公寓的待售天數較上年度的增幅最大,增加了 10 天,達至 97 天。

存量

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%,較上一季度大幅增長 20%。

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%

統艙公寓是 2016 年第二季度唯一錄得存量下滑的臥室類型, 跌幅為 24%。兩臥房產擁有最大增幅,同比增長 27%,而一臥和三臥以上公寓分別增長 12% 和 11%。

供應月數

整個曼哈頓目前供應不足,供應月數為 5.3 個月。這較一年前增長了 14%,原因是本季度的存量增加及銷量減少。轉售產權公寓是唯一處於平衡範圍內的房產類型,而轉售合作公寓和新開發項目本季度均供應不足。

本季度,四種臥室類型中有三種供應不足,其中統艙公寓的供應月數為 3.6 個月,一臥公寓為 4.5 個月,兩臥公寓為 5.5 個月。三臥以上公寓單位是唯一超出平衡範圍的類型,供應月數為 9.6 個月,較上年度增加 1%。

價格

相比去年,2016 年第二季度的所有價格指標都有所上漲。然而, 與上季度相比,變化不大。曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%,達至上季度的最高點。平均售價也較上年度出現增長,增幅為16%,達至 $1.994M,但較上季度下降6%。每平方英呎的中位數價格同比增長 7% 至 $1,368,與上季度的新高持平。每平方英呎均價較去年增長11%,達$1,797,但較上一季度下降 3%。這一數據相比 2009 年第一季度的每平方英呎均價大幅增長 42%。

曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%

2016 年第二季度,所有臥室類型的公寓定價相比去年都有所增加,但相比上季度,結果喜憂參半,其中兩臥和三臥以上公寓錄得跌幅。三臥以上房產同比增幅最大,中位數價格增長 15% 至$3.900M,原因是本季度較低價位的房產銷量減少。統艙公寓錄得第二大增幅,增長10%至$544K。

市場份額

對比活躍掛牌量和銷量的市場份額,會產生顯著差異,影響買家的搜索和賣家的銷售力度,因為供應和需求未必吻合。我們在這裡採用各種測量標準，對銷量和存量的市場份額進行比較。

價位

按價位劃分,市場份額年度變化最大的是價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%。低價單位的活躍掛牌量降幅更為明顯,因為僅7% 的可售單位位於這一價格區間內。

價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%

臥室數量

按臥室類型劃分的銷量份額同比保持相對一致。活躍掛牌量與兩個類型的最近銷量明顯不同:1 臥單位佔本季度銷量的38%,但僅佔活躍掛牌量的 30%,而3臥以上單位佔銷量的17%，但活躍掛牌量的市場份額要高的多，為30%。

1 臥單位佔本季度銷量的38%,而3臥以上單位佔銷量的17%

物業類型

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%。轉售合作公寓的市場份額較去年顯著下降，2015年第二季度佔銷量的58%，而本季度僅為48%。

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%

主要區域

中心區的銷售份額年度變化最為明顯, 從去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西區銷量的市場份額從去年的21%降至本季度的16%。

中心區的銷售份額從去年的 26% 增加到本季度的 31%

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美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導，受高房價及低庫存選擇少的影響，潛在買家沒有像過去那樣搶房，使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示，在經過多年兩位數的房價增長後，丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯，8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年，美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消，每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下，購房者在離開市中心較遠的地區買房，以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說：“市場開始出現價格疲乏，購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房，”“在過去三年間房價大幅上漲，在很多市場，房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰，使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示，自10年前金融危機以來，西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美，特別是在科技業方面，導致住房需求激增。在過去的五年裡，丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間，全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）丹佛地區資深經紀人佩裡（Wade Perry）表示，過去幾年漲得太猛了，自今年初以來，房價增長已經放緩許多。他說：“買家也開始抗拒，並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數（Median）達到353,300美元，比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一，但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀，受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入，平均房價上漲8.1%，但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元，但僅比去年同期增加0.6%，而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出，舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩，但在其它以科技股為主的西部城市，如俄勒岡州波特蘭市，當地房價在八月猛增了20%，與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖，今年房價比去年增長15%，而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍，今年八月房價比去增長了5.1%，而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場，許多購房者被迫到郊區買房，這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如，在丹佛郊區的Arvada，八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun表示，這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴，人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌，將有買家再次匆忙買進。”

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美國 | 2017美國房租緩升西岸科技城市漲最快

華盛頓州最大城市、微軟總部所在的西雅圖市被預測為2017年美國房租漲幅最大的城市。

美國房租多少錢？科技熱潮正帶動全美國房租上漲，據美國最大房地產資訊網Zillow週五（10月7日）發佈的預測，這一勢頭在2017年有所放緩；而房租漲幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市佔去七席。

據美媒「商業內幕」（Business Insider）報導，近年來，年輕人受豐富的就業機會和高待遇吸引，紛紛遷居西雅圖和舊金山等高科技產業集中的城市，由於房源有限，帶動當地房租不斷上漲。好消息則是，據Zillow預測，全美的房租中位數明年只會提升1.7%，和今年較去年6%的漲幅相比，堪稱大幅放緩。

「先前我們看到有些地方房租漲了10%，預計明年這些地方的增幅多會在4%至7%的範圍。」Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）表示，「這仍很高，不過應能讓一些租房者減輕點重負。」

2017年房租漲幅預計最高的美國10城市依序為：

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手把手，帶您了解美國房屋建造十大過程

建造全新房屋是相當令人興奮的事情，如果能夠了解各建造階段，更能提高過程中的樂趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步驟，讓每位買家都可以提前理解過程中的關鍵項目。

當然，建造過程會依照各地風俗及建商習慣有所差異，最好的方式還是直接向承包建商詢問，以獲得最充分的資訊。

Taylor Morrison房地產公司擁有100多年的建築經驗，是公認的美國最值得信賴的住宅建築商。阿瓦隆社區，位於美國德克薩斯州卡蒂（Katy）斯普林格林，交通通達，基礎設施完善。阿瓦隆社區擁有多棟大戶型奢華住宅，部分位於湖畔。住宅面積從3741-5623平方英尺不等，有4-5間臥室 Cypress Reserve社區,隸屬佛羅裏達州冬日花園住區，距離奧蘭多市中心僅20英裏，緊鄰迪斯尼、環球影城這裏最受歡迎的兩種戶型分別為65’和75’，兩種戶型擁有截然不同的建築風格，分別為單層和雙層平面布局凱塞爾曼牧場，是位於美國薩克拉門托葡萄園區的全新社區。該社區地理位置優越，緊鄰埃爾克格羅夫市凱塞爾曼牧場住宅區擁有配套社區公園和261棟獨棟住宅，擁有新建社區必備的極佳的舒適性和便利性。 Saviero社區位於美國爾灣果樹山，有4-6間臥室，二或三車位車庫，住宅面積從3,795—4,897平方英尺不等該社區擁有風景如畫的公園，僅需步行即可到達果樹山學校（Orchard Hills School）、購物區和餐廳。普拉多（Prado）社區，位於美國埃爾克格羅夫的東馬德拉，提供壹流的學校、社區公園、購物區。該社區共有三種獨特的戶型設計，面積從2,477-3,885平方英尺不等，配備壹流的家用電器和便利設施

1、整理建地及打地基

通常建地整理及打地基會由同壹個承包團隊負責，但若是在樹林茂密的地方建屋則需要有特殊團隊來處理建地。首先使用推土機及挖土機清除地面上的巖石、碎石粒及樹叢或著是建於地底下的化糞池。接著承包商會利用木模板定型水泥地基，並余留溝渠以利後續排水。再來是鋪設木頭地基以支撐未來房屋重量。在美國約15%家戶擁有自己的地下水設備，住戶飲用水不是來自於自來水公司。若是所購買房屋有私人供水設備，則在鋪設木地基前，就要先裝設好水井設備。

若屋主想要建造地下室，在打地基前會將水泥註入地底預先準備的支架，然後才將地基埋入地底並開始建築地下室墻面。若是平房，則會在水泥地基凝固後，在墻面及地面鋪設防水膜，接著預留空間裝設水電管線。

*註意事項: 當水泥地基凝固後，市府機構會派員來檢查地基是否符合建築規範，檢查項目會包含地基、樓板、預留的水電管線夾層以及地下室。檢查通過後，建商會移除水泥模具，開始進行下壹階段-房屋架構。

2、房屋架構

完成地基及基礎樓板後，下壹步是開始架設墻面、各樓層樓板、屋頂及門窗。妳可以將這個過程想像成建造房屋骨架。由於美國多以木造建築為主，因此各墻面會以不同厚度的木夾板為建材，並以隔熱紙包覆。這道手續可以避免屋外水氣滲入屋內，造成木材侵損及壁癌。

3、管線架設

當房屋初步架構完成，水電施工團隊會在墻內開始裝設電線及水管。同時，廢水處裏管線及冷暖氣通風口也會在此時進行。部分建商也會選擇在此階段就將浴缸這類大型物品搬入房屋內，因為此時空間最寬廣，搬運大型物品比較方便也不必擔心碰撞到其他物品。

冷暖氣系統及火爐也會在此時施工。再來是電線及網路線。但值得註意的是，壹般都是等水管及通風道架設完之後，才會進行電線施工。因為電線體積小可環繞著水管牽線。

*註意事項: 房屋架構及水電管線檢查通常分為兩到三次進行，取決於建商習慣。

4、隔熱層安裝

隔熱層對於保持室內溫度扮演重要的角色。選擇隔熱層時要註意它的R值，它代表了材質能否有效對抗熱傳導，R值越高隔熱效果越好。大多數的美國住家在外墻、閣樓、地板甚至地下室都會裝置隔熱層。常見材質包括玻璃纖維、泡棉及有機纖維聚合物。根據各地氣候需求，也有建商使用礦物與動物絨毛混和、水泥磚、各類泡棉材質等等材料。

隔熱毯/墊通常是整捆的販賣，也有廠商將其作成磚塊或是其他更易使用的尺寸。外觀是玻璃纖維或是錫箔材質，內層填充泡棉或是動物毛發等。由於質量輕又方便使用，是最常見的隔熱建材。另外壹項選擇是液體填充的泡棉，可以針對較小或是梁柱角落等不規則空間進行填充，只要像擠牙膏壹般將液體泡棉註入指定位置，待幹燥後就能達到隔熱效果。但缺點在於價格較高，但R值高於其他建材，通常建商只有在小範圍的隔熱施工上會使用到。

至於玻璃纖維及礦棉混和的隔熱墊常被應用在房子內部夾層、閣樓及屋頂。為了防止熱外泄，隔熱墊其中壹面會以牛皮紙包覆，避免熱氣蒸發。較高級的隔熱墊更會使用防燃材質。

5、內部裝修及外墻裝潢

壹般房子內部隔間用的墻板統稱為Drywall，墻板間的交接處，會以特殊膠帶連結，避免產生縫隙。最後外層會先上壹層預備漆，可幫助後續粉刷平滑沒有瑕疵。至於房屋外觀，會以磚塊、特殊石頭材質或是石灰混凝土來裝飾。

*註意事項: 美國最常見的Drywall品牌為Sheetrock®，因此很多建商會以Sheetrock來代稱Drywall。

6、內部裝潢細修、車道及門廊

此時已進入到大家最熟悉的內部裝潢，通常包含裝釘廚櫃與廚房設備以及細部修整門框窗框等裝潢細節。墻面部分則是粉刷及貼上壁紙。

通常在此階段，建商已經開始在家門外鋪設車道、走道及陽臺等。有些建商會選擇等到內部裝修全部完成以後再進行，因為載運建材的卡車，可能會將辛苦鋪好的水泥車道給壓傷。部分建商則認為，盡早鋪設走道及車道，可避免工人滿腳泥濘進行工程，事後需要額外打掃。

7、地板及流理臺面進場

磁磚和硬木地板鋪設，加裝流理臺。室外部分，則會進行排水孔工程以及準備進行庭院草坪或植栽工程。

8、燈具及浴室裝修

裝設燈具與其對應的開關，並確保變電箱可承載所有電器用量。冷氣機裝設。水槽、水龍頭開關及馬桶等等。

9、布置類裝修

房屋內部進行打掃後，加裝鏡子、窗簾、地毯等布置。戶外部分則可進行庭院設計跟栽種。

*註意事項: 房屋裝修階段進行到最後步驟，需要申請檢驗跟居住許可-Certificate of occupancy。若是檢查沒通過，則需要再次復驗，直到房屋通過所有檢驗，才能獲得許可證。

10、最終施工查驗

建商會在完工後與屋主壹同檢查所有施工項目，並逐壹介紹各設備如何使用以及那些項目有涵蓋在保固範圍。對於屋主來說，這是壹個好機會可以和建商討論哪些項目需要調整或修改。檢查流理臺面、地板或油漆粉刷等細節也相當重要，因為非功能性的項目，若是有微小的損傷很難判定是建商疏失抑或是屋主自己造成損毀。

最後提醒

建屋及裝修過程中，會有以上提及的幾個檢查時間點，除了要符合當地建築規範，屋主也需要仔細檢查施工品質。盡量在完工前解決所有可能問題，當然有些項目也許是要入住之後才會逐漸發現。

壹旦發生問題，盡快與建商溝通，若不放心，也可以請房地產經紀人壹起陪同。盡量不要缺席重要的檢查階段，出席未必能確保房子品質無缺陷，但至少能幫助妳由裏到外的了解妳的房屋架構及管線配置。有些細心的房屋買家，還會自行雇用專業的檢查員，這在美國是可以被允許的，記得事先通知建商，以避免不必要的爭端。

為了安全及物流運送的考量，建商不希望屋主在未通知的情況下就自行造訪工程進行中的房屋。壹般建商都會安排數次的檢查時間，若想要在額外新增拜訪時間，務必事先告知建商。

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美國 | 如何以低價遷入優質社區? 老屋拆除及改建問與答

許多中國買家想藉由在美國置產進行投資或是為孩子未來教育做準備，但受限於時間及地域問題，因此大多選擇購買現成房屋。然而，妳是否考慮過購買老屋，將其拆除重建或是部分改裝呢?

老屋重建往往是許多房屋買家忽略的選項。事實上，購買好區域的老屋有許多優點，例如緊鄰優質學區、通勤時間短、良好社區規畫和生活機能。但是通常這樣得天獨厚的好區域都已經建滿房屋了，尤其像是紐約、洛杉磯及西雅圖此類熱門地點，很難找到新建案或是新建屋地點。因此，購買老屋將其全部或部分拆除，就能幫助買家落腳在優質社區。

由於部分改建可能建出新舊風格混雜的醜房子，因此壹般買家及建商都會選擇全部拆除。地方政府為了鼓勵老屋翻修，也會在房屋稅上給予優惠。然而，全部拆除的程序相當復雜，牽涉到拆除執照、新屋設計的審核及特定房屋會有歷史保留的爭議。這些問題是壹般直接購買新建案的買家很少接觸的，因此New Home Source特別整理了壹些常見問題提供給大家參考。

David Weekley Homes ，1976年成立於德克薩斯州的休斯頓市，是美國最大的私人房屋建築商。 Silver Ranch社區，位於美國德克薩斯州的凱蒂市，去往休斯頓市中心十分便捷，鄰近Katy ISD 學校社區裏配備帶噴水池的六泳道泳池、網球場、操場和步行道，還有戶外燒烤蓬。春湖（Spring Lake）聯排住宅社區，位於佛羅裏達州塞拉布雷遜，擁有現代化的便利設施、方便的地段田園詩般的度假村式居住環境，如果您正在尋找維護成本較低的小鎮風格住宅的話，這裏是不錯的選擇 Creekside Park住宅區的Liberty Branch社區位於美國休斯敦北部的伍德蘭茲，緊鄰能源走廊北部社區周邊環境別具特色，緊鄰溪畔公園鄉村中心，有適合全家人徒步的噴漆地面鄉村廣場、餐館、商店諾娜湖（Lake Nona）社區，位於佛羅裏達州奧蘭多，景色優美，傳統建築風格與諾娜湖的美景相映成趣該社區住宅為30英尺戶型，極易管理。擁有零售和餐飲區以及碼頭的鄉村中心，距未來的購物中心僅1英裏西恩納平原（Sienna Planation），占地10,000英畝，位於美國密蘇裏市和舒格蘭之間的本德堡縣社區提供度假村式的便利設施，包括兩個水上公園、泳池、健身中心以及綿延數英裏的步道和公園等

如何挑選具有潛力的老屋?

具有潛力的老屋通常可能坐落在優質區域的外圍，也許房屋坪數較小或是擁有老舊廚房和衛浴。當然，老屋常見的結構問題也可能存在，由於需要額外翻修，價格會低於同壹街區其他房屋，出售時間也會拉得較長。根據芝加哥地區房地產經紀人及老屋翻修專家布萊恩。希奇表示: 「老屋重建後，市價應該要增長二至三倍才是合適的投資。例如說，買家購買了壹棟位於優質區域且房屋功能還算健全的老屋，花費了三十萬美元，但同壹區域的新房屋市值六十萬到九十萬之間，表示老屋翻修後若順利賣出能夠有兩倍到三倍獲利，那麽這棟房產就有投資價值。」

是否需要全部拆除重建?

當然不需要!事實上，許多當地政府機關鼓勵壹定程度的翻修，因此會盡快且便民得批準翻修執照。可能的解決方案包括保留地基，並往上新建樓層。或是保留部分墻面及房屋架構，融合到新屋裏。這些方式都可以避開申請全部拆除執照。而部分區域有歷史保留的問題，因此不允許全部拆除。在此情況下，若是進行部分整修，政府會給予稅務減免。

如果可選擇全部拆除或是部分整修，我應該怎麽做?

取決於房屋狀況及買家對於新屋的期待值。老屋通常會有結構松脫、漏水或是白蟻的問題，情況嚴重下，花錢整修還不如拆掉重建。但若是隔間問題，則可以部份調整。買家可考慮的取決標準包括是否需要節能設備、水電線路配置是否符合現代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等等。接著將全部翻修費用與拆除重建價格相比較，若是價格相差不遠，那麽拆除重建就是答案。

如何尋找專業房產經紀人來幫我物色具有潛力的老屋?

首先，需要決定地區及社區位置，接著聯絡當地較知名的房地產公司詢問是否有仲介專門負責老屋翻修的物件。其他尋找方式，例如New Home Source等房屋買賣網站通常會有推薦仲介，或是從全美建商協會的仲介清單上尋找合適人選。甚至是詢問房貸銀行或是建築設計師事務所，也能獲得壹些業界資訊。

法規限制會影響我拆除重建嗎?

沒錯。許多坐落在優質社區的老屋有壹定的土地使用限制，借以保護當地城鎮的特色。歷史保留區的規定就更繁復了，全部拆除不但不可能，連部分翻修建築的樓層及占地坪數都有嚴格規定，也要配合周遭現有建築，進行同壹類型的裝潢設計。因此購買老屋前，務必與房屋仲介確認清楚相關規範。

房屋貸款有包含拆除及重新建造嗎?

全部拆除的貸款申請非常復雜，首先房貸要先處裏購買房屋的費用，接著再進行拆除費用的貸款，最後才是新屋每月必須支付的房貸。

除非買家本身相當富有或是有預備好的現金，否則必須想出其他方式來控管金流。可能方式包含將現有住宅賣掉，再將現金用來進行老屋拆除，剩余部份向銀行貸款。

拆除成本的多寡取決於房產坪數及所在地，但通常落在八千到壹萬五千美金之間。拆除後的建材可回收再賣出或是捐贈給需要的機構換取稅務減免。

合作的建商及房地產經紀會幫助妳申請貸款 – 建造至完工貸款(Construction-to-permanent loan)。這項貸款會提供妳建造新屋的資金以及包含日後長期還款的規劃。至於伴隨而來的利率則有很大範圍的波動，取決於各銀行的方案。因此，可以多花壹點時間拜訪當地各家銀行，如果幸運的話，有機會得到優惠方案 – 根據改建後新屋的市價，提供拆除及建造過程中所需要的資金以及完整的還款規劃。

我需要申請什麽樣的建築執照?

大多市政機構會針對買家及承包建商要求事先申請拆除執照。在拆除前，需要聯絡水電瓦斯公司預定斷水斷電的日期以進行拆除工程。另外，聯絡消防單位確認拆除前哪些項目需要檢查以及是否需要消防人員現場待命避免意外。地方政府也會要求檢驗拆除過程中，是否產生有礙人體健康的物質。尤其是針對1960年代的房子，石綿被廣泛應用在天花板及地板裝潢上。

拆除老屋並在原址建造新屋的確有許多優點，但由於耗時長且牽涉層面復雜，在決策時要特別小心法律規範及前期需要自行支付的費用。審慎考慮後再進行，才能極佳化老屋的投資價值。

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