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手把手，帶您了解美國房屋建造十大過程

建造全新房屋是相當令人興奮的事情，如果能夠了解各建造階段，更能提高過程中的樂趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步驟，讓每位買家都可以提前理解過程中的關鍵項目。

當然，建造過程會依照各地風俗及建商習慣有所差異，最好的方式還是直接向承包建商詢問，以獲得最充分的資訊。

Taylor Morrison房地產公司擁有100多年的建築經驗，是公認的美國最值得信賴的住宅建築商。阿瓦隆社區，位於美國德克薩斯州卡蒂（Katy）斯普林格林，交通通達，基礎設施完善。阿瓦隆社區擁有多棟大戶型奢華住宅，部分位於湖畔。住宅面積從3741-5623平方英尺不等，有4-5間臥室 Cypress Reserve社區,隸屬佛羅裏達州冬日花園住區，距離奧蘭多市中心僅20英裏，緊鄰迪斯尼、環球影城這裏最受歡迎的兩種戶型分別為65’和75’，兩種戶型擁有截然不同的建築風格，分別為單層和雙層平面布局凱塞爾曼牧場，是位於美國薩克拉門托葡萄園區的全新社區。該社區地理位置優越，緊鄰埃爾克格羅夫市凱塞爾曼牧場住宅區擁有配套社區公園和261棟獨棟住宅，擁有新建社區必備的極佳的舒適性和便利性。 Saviero社區位於美國爾灣果樹山，有4-6間臥室，二或三車位車庫，住宅面積從3,795—4,897平方英尺不等該社區擁有風景如畫的公園，僅需步行即可到達果樹山學校（Orchard Hills School）、購物區和餐廳。普拉多（Prado）社區，位於美國埃爾克格羅夫的東馬德拉，提供壹流的學校、社區公園、購物區。該社區共有三種獨特的戶型設計，面積從2,477-3,885平方英尺不等，配備壹流的家用電器和便利設施

1、整理建地及打地基

通常建地整理及打地基會由同壹個承包團隊負責，但若是在樹林茂密的地方建屋則需要有特殊團隊來處理建地。首先使用推土機及挖土機清除地面上的巖石、碎石粒及樹叢或著是建於地底下的化糞池。接著承包商會利用木模板定型水泥地基，並余留溝渠以利後續排水。再來是鋪設木頭地基以支撐未來房屋重量。在美國約15%家戶擁有自己的地下水設備，住戶飲用水不是來自於自來水公司。若是所購買房屋有私人供水設備，則在鋪設木地基前，就要先裝設好水井設備。

若屋主想要建造地下室，在打地基前會將水泥註入地底預先準備的支架，然後才將地基埋入地底並開始建築地下室墻面。若是平房，則會在水泥地基凝固後，在墻面及地面鋪設防水膜，接著預留空間裝設水電管線。

*註意事項: 當水泥地基凝固後，市府機構會派員來檢查地基是否符合建築規範，檢查項目會包含地基、樓板、預留的水電管線夾層以及地下室。檢查通過後，建商會移除水泥模具，開始進行下壹階段-房屋架構。

2、房屋架構

完成地基及基礎樓板後，下壹步是開始架設墻面、各樓層樓板、屋頂及門窗。妳可以將這個過程想像成建造房屋骨架。由於美國多以木造建築為主，因此各墻面會以不同厚度的木夾板為建材，並以隔熱紙包覆。這道手續可以避免屋外水氣滲入屋內，造成木材侵損及壁癌。

3、管線架設

當房屋初步架構完成，水電施工團隊會在墻內開始裝設電線及水管。同時，廢水處裏管線及冷暖氣通風口也會在此時進行。部分建商也會選擇在此階段就將浴缸這類大型物品搬入房屋內，因為此時空間最寬廣，搬運大型物品比較方便也不必擔心碰撞到其他物品。

冷暖氣系統及火爐也會在此時施工。再來是電線及網路線。但值得註意的是，壹般都是等水管及通風道架設完之後，才會進行電線施工。因為電線體積小可環繞著水管牽線。

*註意事項: 房屋架構及水電管線檢查通常分為兩到三次進行，取決於建商習慣。

4、隔熱層安裝

隔熱層對於保持室內溫度扮演重要的角色。選擇隔熱層時要註意它的R值，它代表了材質能否有效對抗熱傳導，R值越高隔熱效果越好。大多數的美國住家在外墻、閣樓、地板甚至地下室都會裝置隔熱層。常見材質包括玻璃纖維、泡棉及有機纖維聚合物。根據各地氣候需求，也有建商使用礦物與動物絨毛混和、水泥磚、各類泡棉材質等等材料。

隔熱毯/墊通常是整捆的販賣，也有廠商將其作成磚塊或是其他更易使用的尺寸。外觀是玻璃纖維或是錫箔材質，內層填充泡棉或是動物毛發等。由於質量輕又方便使用，是最常見的隔熱建材。另外壹項選擇是液體填充的泡棉，可以針對較小或是梁柱角落等不規則空間進行填充，只要像擠牙膏壹般將液體泡棉註入指定位置，待幹燥後就能達到隔熱效果。但缺點在於價格較高，但R值高於其他建材，通常建商只有在小範圍的隔熱施工上會使用到。

至於玻璃纖維及礦棉混和的隔熱墊常被應用在房子內部夾層、閣樓及屋頂。為了防止熱外泄，隔熱墊其中壹面會以牛皮紙包覆，避免熱氣蒸發。較高級的隔熱墊更會使用防燃材質。

5、內部裝修及外墻裝潢

壹般房子內部隔間用的墻板統稱為Drywall，墻板間的交接處，會以特殊膠帶連結，避免產生縫隙。最後外層會先上壹層預備漆，可幫助後續粉刷平滑沒有瑕疵。至於房屋外觀，會以磚塊、特殊石頭材質或是石灰混凝土來裝飾。

*註意事項: 美國最常見的Drywall品牌為Sheetrock®，因此很多建商會以Sheetrock來代稱Drywall。

6、內部裝潢細修、車道及門廊

此時已進入到大家最熟悉的內部裝潢，通常包含裝釘廚櫃與廚房設備以及細部修整門框窗框等裝潢細節。墻面部分則是粉刷及貼上壁紙。

通常在此階段，建商已經開始在家門外鋪設車道、走道及陽臺等。有些建商會選擇等到內部裝修全部完成以後再進行，因為載運建材的卡車，可能會將辛苦鋪好的水泥車道給壓傷。部分建商則認為，盡早鋪設走道及車道，可避免工人滿腳泥濘進行工程，事後需要額外打掃。

7、地板及流理臺面進場

磁磚和硬木地板鋪設，加裝流理臺。室外部分，則會進行排水孔工程以及準備進行庭院草坪或植栽工程。

8、燈具及浴室裝修

裝設燈具與其對應的開關，並確保變電箱可承載所有電器用量。冷氣機裝設。水槽、水龍頭開關及馬桶等等。

9、布置類裝修

房屋內部進行打掃後，加裝鏡子、窗簾、地毯等布置。戶外部分則可進行庭院設計跟栽種。

*註意事項: 房屋裝修階段進行到最後步驟，需要申請檢驗跟居住許可-Certificate of occupancy。若是檢查沒通過，則需要再次復驗，直到房屋通過所有檢驗，才能獲得許可證。

10、最終施工查驗

建商會在完工後與屋主壹同檢查所有施工項目，並逐壹介紹各設備如何使用以及那些項目有涵蓋在保固範圍。對於屋主來說，這是壹個好機會可以和建商討論哪些項目需要調整或修改。檢查流理臺面、地板或油漆粉刷等細節也相當重要，因為非功能性的項目，若是有微小的損傷很難判定是建商疏失抑或是屋主自己造成損毀。

最後提醒

建屋及裝修過程中，會有以上提及的幾個檢查時間點，除了要符合當地建築規範，屋主也需要仔細檢查施工品質。盡量在完工前解決所有可能問題，當然有些項目也許是要入住之後才會逐漸發現。

壹旦發生問題，盡快與建商溝通，若不放心，也可以請房地產經紀人壹起陪同。盡量不要缺席重要的檢查階段，出席未必能確保房子品質無缺陷，但至少能幫助妳由裏到外的了解妳的房屋架構及管線配置。有些細心的房屋買家，還會自行雇用專業的檢查員，這在美國是可以被允許的，記得事先通知建商，以避免不必要的爭端。

為了安全及物流運送的考量，建商不希望屋主在未通知的情況下就自行造訪工程進行中的房屋。壹般建商都會安排數次的檢查時間，若想要在額外新增拜訪時間，務必事先告知建商。

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美國 | 如何以低價遷入優質社區? 老屋拆除及改建問與答

許多中國買家想藉由在美國置產進行投資或是為孩子未來教育做準備，但受限於時間及地域問題，因此大多選擇購買現成房屋。然而，妳是否考慮過購買老屋，將其拆除重建或是部分改裝呢?

老屋重建往往是許多房屋買家忽略的選項。事實上，購買好區域的老屋有許多優點，例如緊鄰優質學區、通勤時間短、良好社區規畫和生活機能。但是通常這樣得天獨厚的好區域都已經建滿房屋了，尤其像是紐約、洛杉磯及西雅圖此類熱門地點，很難找到新建案或是新建屋地點。因此，購買老屋將其全部或部分拆除，就能幫助買家落腳在優質社區。

由於部分改建可能建出新舊風格混雜的醜房子，因此壹般買家及建商都會選擇全部拆除。地方政府為了鼓勵老屋翻修，也會在房屋稅上給予優惠。然而，全部拆除的程序相當復雜，牽涉到拆除執照、新屋設計的審核及特定房屋會有歷史保留的爭議。這些問題是壹般直接購買新建案的買家很少接觸的，因此New Home Source特別整理了壹些常見問題提供給大家參考。

David Weekley Homes ，1976年成立於德克薩斯州的休斯頓市，是美國最大的私人房屋建築商。 Silver Ranch社區，位於美國德克薩斯州的凱蒂市，去往休斯頓市中心十分便捷，鄰近Katy ISD 學校社區裏配備帶噴水池的六泳道泳池、網球場、操場和步行道，還有戶外燒烤蓬。春湖（Spring Lake）聯排住宅社區，位於佛羅裏達州塞拉布雷遜，擁有現代化的便利設施、方便的地段田園詩般的度假村式居住環境，如果您正在尋找維護成本較低的小鎮風格住宅的話，這裏是不錯的選擇 Creekside Park住宅區的Liberty Branch社區位於美國休斯敦北部的伍德蘭茲，緊鄰能源走廊北部社區周邊環境別具特色，緊鄰溪畔公園鄉村中心，有適合全家人徒步的噴漆地面鄉村廣場、餐館、商店諾娜湖（Lake Nona）社區，位於佛羅裏達州奧蘭多，景色優美，傳統建築風格與諾娜湖的美景相映成趣該社區住宅為30英尺戶型，極易管理。擁有零售和餐飲區以及碼頭的鄉村中心，距未來的購物中心僅1英裏西恩納平原（Sienna Planation），占地10,000英畝，位於美國密蘇裏市和舒格蘭之間的本德堡縣社區提供度假村式的便利設施，包括兩個水上公園、泳池、健身中心以及綿延數英裏的步道和公園等

如何挑選具有潛力的老屋?

具有潛力的老屋通常可能坐落在優質區域的外圍，也許房屋坪數較小或是擁有老舊廚房和衛浴。當然，老屋常見的結構問題也可能存在，由於需要額外翻修，價格會低於同壹街區其他房屋，出售時間也會拉得較長。根據芝加哥地區房地產經紀人及老屋翻修專家布萊恩。希奇表示: 「老屋重建後，市價應該要增長二至三倍才是合適的投資。例如說，買家購買了壹棟位於優質區域且房屋功能還算健全的老屋，花費了三十萬美元，但同壹區域的新房屋市值六十萬到九十萬之間，表示老屋翻修後若順利賣出能夠有兩倍到三倍獲利，那麽這棟房產就有投資價值。」

是否需要全部拆除重建?

當然不需要!事實上，許多當地政府機關鼓勵壹定程度的翻修，因此會盡快且便民得批準翻修執照。可能的解決方案包括保留地基，並往上新建樓層。或是保留部分墻面及房屋架構，融合到新屋裏。這些方式都可以避開申請全部拆除執照。而部分區域有歷史保留的問題，因此不允許全部拆除。在此情況下，若是進行部分整修，政府會給予稅務減免。

如果可選擇全部拆除或是部分整修，我應該怎麽做?

取決於房屋狀況及買家對於新屋的期待值。老屋通常會有結構松脫、漏水或是白蟻的問題，情況嚴重下，花錢整修還不如拆掉重建。但若是隔間問題，則可以部份調整。買家可考慮的取決標準包括是否需要節能設備、水電線路配置是否符合現代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等等。接著將全部翻修費用與拆除重建價格相比較，若是價格相差不遠，那麽拆除重建就是答案。

如何尋找專業房產經紀人來幫我物色具有潛力的老屋?

首先，需要決定地區及社區位置，接著聯絡當地較知名的房地產公司詢問是否有仲介專門負責老屋翻修的物件。其他尋找方式，例如New Home Source等房屋買賣網站通常會有推薦仲介，或是從全美建商協會的仲介清單上尋找合適人選。甚至是詢問房貸銀行或是建築設計師事務所，也能獲得壹些業界資訊。

法規限制會影響我拆除重建嗎?

沒錯。許多坐落在優質社區的老屋有壹定的土地使用限制，借以保護當地城鎮的特色。歷史保留區的規定就更繁復了，全部拆除不但不可能，連部分翻修建築的樓層及占地坪數都有嚴格規定，也要配合周遭現有建築，進行同壹類型的裝潢設計。因此購買老屋前，務必與房屋仲介確認清楚相關規範。

房屋貸款有包含拆除及重新建造嗎?

全部拆除的貸款申請非常復雜，首先房貸要先處裏購買房屋的費用，接著再進行拆除費用的貸款，最後才是新屋每月必須支付的房貸。

除非買家本身相當富有或是有預備好的現金，否則必須想出其他方式來控管金流。可能方式包含將現有住宅賣掉，再將現金用來進行老屋拆除，剩余部份向銀行貸款。

拆除成本的多寡取決於房產坪數及所在地，但通常落在八千到壹萬五千美金之間。拆除後的建材可回收再賣出或是捐贈給需要的機構換取稅務減免。

合作的建商及房地產經紀會幫助妳申請貸款 – 建造至完工貸款(Construction-to-permanent loan)。這項貸款會提供妳建造新屋的資金以及包含日後長期還款的規劃。至於伴隨而來的利率則有很大範圍的波動，取決於各銀行的方案。因此，可以多花壹點時間拜訪當地各家銀行，如果幸運的話，有機會得到優惠方案 – 根據改建後新屋的市價，提供拆除及建造過程中所需要的資金以及完整的還款規劃。

我需要申請什麽樣的建築執照?

大多市政機構會針對買家及承包建商要求事先申請拆除執照。在拆除前，需要聯絡水電瓦斯公司預定斷水斷電的日期以進行拆除工程。另外，聯絡消防單位確認拆除前哪些項目需要檢查以及是否需要消防人員現場待命避免意外。地方政府也會要求檢驗拆除過程中，是否產生有礙人體健康的物質。尤其是針對1960年代的房子，石綿被廣泛應用在天花板及地板裝潢上。

拆除老屋並在原址建造新屋的確有許多優點，但由於耗時長且牽涉層面復雜，在決策時要特別小心法律規範及前期需要自行支付的費用。審慎考慮後再進行，才能極佳化老屋的投資價值。

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美國 | 留學SAT考試時間有調整給考生更多準備時間

2017年美國留學SAT考試時間調整啦！想要申請2017年美國留學正在準備考試的小夥們注意了，美國本科留學申請所需的sat考試不僅調整了結構以及拼分等規定，考試時間也進行了調整：2017年將進行最後一次於1月份舉行的SAT考試，首次於8月份舉行SAT考試；而自2018年始，1月份的SAT考試將被8月份的SAT考試所取代，也就是說，從2018年開始，1月份將不再有SAT考試，8月份可以參加考試。

美國留學SAT考試時間具體調整如下：

2016年美國留學SAT考試時間：

10月1日、11月5日、12月3日

2017年美國留學SAT考試時間：

1月28日、3月11日、5月6日、6月3日、8月26日、10月7日、11月4日、12月2日

2018年美國留學SAT考試時間：

3月10日、5月5日、6月2日、8月25日、10月6日、11月3日、12月1日。

專家提醒：

美國留學SAT考試時間調整或將帶來的影響

從某種意義來說，1月份的美國留學SAT考試調整至8月份舉行對同學們來說是有利的，它給大家增加了一次在EA/ED獲得良好的SAT成績的機會，因為很多同學在1月份並沒有完全做好SAT考試的準備工作，而且對於應屆生來說1月份的考試又是畫蛇添足之舉，因為有不少好學校並不接受1月份的SAT考試成績。

相關資訊：中國留學生或推高西雅圖房價

（據石家莊日報）

美國 | 大選後EB5投資移民動態

EB-5投資移民相關改革提案在11月美國總統大選後是否改變？洛杉磯律師龐飛律師10月2日表示，現存幾個EB-5政策的調整草案，如額度上漲至80萬美元、在非高失業率地方漲到100萬美元等，但它們是否成為法律誰也說不定，因為不知道誰會當選。

根據瞭解，國會曾就EB-5政策的調整提出的改革建議包括，投資門檻由50-100萬美元提升到80-120萬美元；投資者可能需提供更多的財務證明來解釋資金是合法收入及移轉；或是投資者可能需要將資金投入到他們從未聽說過的城鎮。

龐律師說，兩黨面對EB-5，不在於對此移民政策本身的分歧，他們都希望在簽署這個法案的同時，能將他們想推動的其它政策帶入，做成一籃子來討論。其實兩黨對投資移民政策上的分歧並不是特別大。

龐飛估計，大選完投資移民的政策還是會實施，因為這些投資確實給美國創造很多就業機會。根據美國移民局（USCIS）數據，自2012年到現在，美國至少已吸引EB-5投資金額87億美元，創造35,150個就業機會。所以龐飛認為，這個政策選舉後應該不會叫停，不會如加拿大一樣緊急叫停，但是會變成兩黨在推動其他政策的籌碼。可能額度上漲、提供就業上要求更嚴格，名額方面因為是美國國會立下的規定，要修改難度大、可能性很小。當然，投資移民也帶來一些需要解決的問題，如投資風險、詐欺等等，因此有待大家關注。

目前美國投資移民項目，來自大陸華人的佔80%以上，龐飛認為這個趨勢不會遞減。

龐飛表示，有個最新政策應該很快會實施。奧巴馬在下台之前，將給大家一個「創業簽證」的厚禮，有人稱它為EB-6。亦即，如果在美國初創一家公司，拿到美國政府或大學10萬美元的投資；或者是拿到美國私人資本（Private Equity）的投資，兩者皆可先獲2年簽證，之後接著再給3年。這對華人社區及華裔留學生創業將是很好的機會。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國 | 中國留學生或推高西雅圖房價

當加布里埃爾在考慮是否需要在湖城買一套聯棟房的時候，他考慮的關鍵因素不是社區位置或尺寸大小，甚至不是價格，而是中國人民幣的迅速貶值和如何用正在增值的美元報出較有把握的買價。

據「西雅圖全球主義」網站報導，沒有說出自己全名的加布里埃爾，是那些首次置業買家中一員。這位中國北方一政府官員的獨子，來到西雅圖學習社區大學課程，並期望明年能夠到華盛頓大學攻讀計算機科學。

他新買的聯棟房，還有他的新SUV吉普車，甚至包括他的新學業，都好像是他的家庭擁有財富的安全投資。都可以在使用和享受後，不必經過一般銀行賬戶必須的財政問責，重新出售，然後回家，還有那份有美元安穩保值所帶來的內心安寧。

這些投資，往往都是通過手提箱拎過來的未在中國申報的現金，這是新興富豪們在今年中共政府出台外匯流出管制後的普遍做法。

這些中國人不但沒有因為該管制將境外消費降低，而且還不顧一切的把他們的錢運出去——於是就把錢和他們上大學年齡的孩子一起送到了西雅圖。

中國人是北美房地產最大的外國投資者

溫德米爾房地產公司的中國經紀人洪貝尼．奧唐奈說：「中國的旅遊團一到我們位於市中心辦公室的接待室後，就要求立即去看公寓。」

奧唐奈是上海人，已經在西雅圖房地產公司工作三年了。她透露，她的團隊每週無論如何都會啟動三到八個買房過戶程序。對於現金購房者，她可以在短短15天內完成過戶，而一般包括房檢和協商的過戶程序則需要較長的一個月時間。

中國人是北美房地產最大的外國投資者，預計在2020年前將在美國不動產上花費2200億美元。針對外國買家的新稅和人民幣不間斷貶值促使中國人成群結隊，來到普吉特海灣地區的房市，並將西雅圖推到美國市場上中國買家的首位。

「一棟40萬美元房子上市立即收到50萬或更高報價」

很多人買房都為了他們的孩子能夠在附近開始學業。

奧唐奈透露：「我工作中接觸的很多父母都希望他們的獨苗子女的大學生生活能夠擺脫狹窄的學生宿舍和食堂飲食」。她還注意到，所有她接觸到的買房者都是為兒子買的，「女兒們都被要求住在宿舍內，在那裡她們能有更多的保護，會感到更安全。」

當西雅圖房價比去年同期上漲了12.4%的時候，潛在的未來中國房主們因為害怕得不到他們看中的夢想房產，會遞出高於出售價格20%的買房報價。

奧唐奈說：「一棟標價40萬美元的房子會立即收到50萬甚至更高價格的報價」，雖然她一直建議她的客戶不要給出那麼高的報價，「但有時買房者真的非常中意一棟房子後，就會不論什麼價格都志在必得。」

中國人可能很容易成為替罪羊，被認為是他們讓西雅圖普通工薪階層無法再有機會成為房主，奧唐奈說：實際上真正原因是科技熱潮，那才是哄抬房價的真正元兇，而不是這個學期來上學的那些中國學生們。

「是由於高科技產業的成功，才使這座城市高速的發展。隨著亞馬遜在市中心建立新總部，連接西雅圖、蘭頓和柯克蘭的最新輕軌鐵路的擴展建設，我們會看到更多的技術僱員們將在這座城市裡尋找居住的地方。」

追趕「金色未來」

浮華揭露了中國新富的生活方式細節，GQ的「金光閃閃王朝」和半島電視台的「如何成為中國遊客」都誇張的描述了富裕中國人缺乏高階層品味。

但是不像那些少數富豪的孩子，大部分在西雅圖的中國留學生是因為其簡單、便宜的生活方式、接地氣的品格而選擇了這座城市，遠不像他們那些富裕同胞那樣選擇待在大城市裡。

「那些真正富人的孩子是不會來西雅圖的，他們更喜歡紐約和洛杉磯。在那裡他們可以同其他政府官員的孩子們建立關係，以便在將來回國時可以一同共事。」

很多像華盛頓大學這樣的美國公立大學都在這些支付全額學費的國際學生帶來的財富中獲益，並且仍在增加國際學生的錄取率。中國人保持了在華盛頓大學以至整個美國的大學裡總數最多的外國學生群體。而華盛頓大學剛剛發生了一起針對中國國際學生的學費詐騙案。

就像成千上萬的中國青少年一樣，19歲的大衛．馮來到西雅圖，是因為其飛躍的信念，相信有機會能在美國創造屬於自己的生活，得到完全不同於中國的教育。

他說：「在這裡，美國的學生們被鼓勵獨立的思考和工作，而不是像在中國那樣簡單的按照教授的指導行事。」

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（互聯網資訊綜合整理）

美國 | 實力開發商精心打造，“奧格登”成就至尊生活

拉斯維加斯是內華達最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、購物、度假於一身。

目前，拉斯維加斯正在加強城市建設。2013-2016年間，共有約72億美元投資的已完工項目和已批在建項目，包括投資40億美元的拉斯維加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程。“奧格登”坐落於拉斯維加斯城市中心，由實力開發商DK Las Vegas公司精心打造，是該地區唯一地標性質的高層共管公寓樓，為您帶來千載難逢的機會，是您在美國置業的不二之選。

DK Las Vegas精心打造的“奧格登”坐落於拉斯維加斯城市中心，是該地區唯一地標性質的高層共管公寓樓

拉斯維加斯：老牌“不夜城”的全新活力

從美國洛杉磯（Los Angeles）沿著15號州際公路往北直行，就能到達處於內華達州（Nevada）沙漠邊緣的這座“不夜城”。拉斯維加斯是內華達最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、購物、度假於一身。這裡有一流的演出，聞名遐邇的各國美食以及世界名牌精品店，特別適合全家人前往休閑度假。

目前，拉斯維加斯正在加強城市建設。2013-2016年間，共有約72億美元投資的已完工項目和已批在建項目，包括投資40億美元的拉斯維加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程，建成後可提供超過1萬套酒店客房以及會展中心、劇院、賭場等配套設施。此外，由拉斯維加斯至洛杉磯東部地區的西線高鐵XpressWest也在規劃之中，將會大大方便人們的出行。這讓拉斯維加斯的未來發展變得更有活力，也更有潛力。

“奧格登”有一居室和三居室不同戶型可供選擇，面積815平方英尺至2044平方英尺不等

實力開發商打造，無與倫比的現代化居住體驗

奧格登公寓由實力開發商DK Las Vegas公司精心打造。公寓大樓是一棟美觀時尚的白色建築，高21層，住戶主要為專業技術人員、空巢退休人士以及商務成功人士等。DK Las Vegas公司是一家成熟且富有經驗的高端公寓開發商。作為KRE Capital LLC and Dune Real Estate Partners公司的合伙人，他們在拉斯維加斯另外還有四個公寓社區，對公寓的管理、運營和服務得心應手，能為住戶提供無與倫比的居住體驗。

近年來，隨著弗裡蒙特東娛樂區（Fremont East Entertainment District）和拉斯維加斯藝術表演區（Las Vegas Arts District）的興盛，奧格登公寓也花費200萬美元進行了公寓翻新，升級了大樓內部的配套設施。如今，奧格登公寓擁有樓頂游泳池、天空觀景台、健身中心、社交休息區、寵物公園、休閑工作區等，基本能滿足住戶的各項需求。同時，奧格登公寓也為住戶提供24小時安保和禮賓服務，包括干洗、電動汽車充電等。整座大樓裝修豪華，布局開放，設施一流，是拉斯維加斯高端公寓樓的代表之一。

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要價不斐的全新房屋? 美國新屋隱藏價值詳解

新屋可能要價不斐，壹般人也普遍認同新屋比起中古屋來得昂貴。房事上也有壹說 : 新屋價格壹般高於同型中古屋15-30%。事實上，根據全美建商協會2014年的調查，新屋成交價的中位數落在25萬9千美金，而中古屋成交價約為21萬3百美金。

比較新屋及現有房屋價格的重點在於，要做同等條件的比較。根據隸屬於全美建商協會的Home Innovation Research Labs市場分析師艾德。哈德森: 「比較價格中位數是沒錯，但是新屋和中古屋是否是是壹洋坪數? 他們內部裝潢是否雷同? 新屋壹般來說空間充足且配備了新穎的設備。」此外，由於美國新屋市場尚未回穩，許多建商會提供升級服務或是價格折扣。成交價也有可能再降低，如果屋主願意自行進行部分工程。

另壹方面，部分屋主會選擇升級內部裝潢，例如頂級的櫥房設備、櫥櫃及流理臺面，或是高品質的地毯及原木地板，都有可能增加新屋的總價。此外，新屋會產生額外費用。例如首次進行草坪植栽及維護、設置水電網路纜線、社區管理費或是單純的需要購置新家具。

更進壹步，如果今天是要打造客制化的理想住宅，費用也會相對增加。客制化新屋壹般需要雇請建築師來設計，還包含施工前的建地整理、申請施工執照、檢查費、水電網路纜線、車道鋪設，甚至是汗水處理設備等等。若與壹般同坪數建案比起來，客制化房屋費用會多兩成至三成。平均壹平方英尺的建造費約為兩百到四百美金。

時間因素也需要納入考量。建造新屋壹般來花費數月是正常的範圍，客制化新屋復雜度更高，花上壹年都是有可能的事情。反觀來看，購買現成房屋，就算加上裝潢整修，最晚也能在兩至三個月內遷入。

美國八大頂尖房地產開發商介紹 1、Lennar Homes，美國四大頂級住屋建築開發商之壹，三次被專業建築商雜誌評為年度優秀建築商。至今為止，Lennar已在美國多個壹線城市建造了80多萬套房屋，是全美規模最大、最權威的建築商之壹 2、Toll Brothers，美國豪宅建築商，已成功在美國19個州超過50個房產市場的最佳地段建造了豪華樓盤。 Toll Brothers已贏得了無數獎項，包括《材富》雜誌頒發的“2016年全球最受贊譽的公司調查獎”。 3、David Weekley Homes，1976年成立於休斯敦市，現在已經成長為美國最大的私人房屋建築商。 David Weekley Homes會告知客護房子在各個階段的進展情況，客護可以和自己的私人建造師交流情況 4、 Beazer Homes，是壹個材富500強的美國房地產公司，總部設在亞特蘭大，在美國建築業有35年歷史公司在17世紀開創的Beazer品牌，以高品質家居建材、精湛的工藝和創新著稱 5、KB Home，成立於1957年, 總部位於美國加州洛杉磯，是全美排名第五的住宅建造開發商。 KB Home公司壹直把首次置業者為主要目標市場，其建設項目廣泛地分布在美國4個區域的15個州和法國。 6、Taylor Morrison是公認的美國最值得信賴的新房建築商，擁有100多年的住宅建築經驗； Taylor Morrison通過為投資者提供資源、支持及行業知識，幫助投資者做出知情的重要置業抉定。 7、Simon Property Group，美國最大的SHOPPING MALL營運商，在美國有250多座各型商業房地產。公司於1960年成立，1993年在紐約證券交易所上市，是美國證券市場最大的美國房地產基金 IPO。 8、Horton 公司是四大美國房地產公司中成立最晚的，卻是發展最快的，目前是美國售房量最大的公司。 Horton主要從事首次置業、二次置業居民住房業務和房地產金融業務，在22個州44個市場開展業務。

為什麼要買新屋呢?

雖然以上提及新屋的各種花費及復雜手續，但整體而言，新屋還是最受歡迎。

首要原因，新屋較符合屋主需求。針對新屋，建商提供多種隔間及裝潢選擇。屋主能針對需求，選擇最這合自己的房屋規劃。少數建商也會提供部分客制化的選項，屋主可以增加停車位或加設隔間。而客制化房屋則擁有更高的選擇性，可完全以按照個人喜好打造完美住宅。

第二，新屋配置全新設備。買二手屋有壹定風險，外觀看起來也許完好無缺，但實際上妳無從得知屋頂、設備、裝潢橫梁及冷暖氣系統的建造年分及剩余壽命。也許搬入的數周內，就有可能產生問題需要立即維修。有鑒於此，哈德森解釋購買新屋的額外費用其實是用來買時間 – 拖延房屋修繕的時間。以冷氣而言每十五年需要更換，而屋頂則可使用20~30年。新房屋的設備使用年限低，因此短期之內不需要擔心修繕問題。另壹方面，新屋所涵蓋的內部裝潢及櫥房設備都是全新的，這意味著住護可以享有壹定年限的建商保固或是產品制造公司自行提供的維修保固。新建社區也會包含草坪維護及新建的公用設施，例如公員及健身房等外加設備，往往能夠大幅提升生活品質。而融入新建社區的社交圈也相對輕松，畢竟大部分的住護都是新遷入，較不會有隔閡。

最後是新屋的美學設計。新建案通常具有開放式空間、可彈性運用的空間規劃、內部裝潢、天花板挑高等老屋不具備的摩登設計。哈德森補充，新房屋壹般較有設計感也符合現代人生活方式，光是屋頂挑高部分，老屋通常是八英尺，新屋則是九英尺。功能性部分，新房屋符合現在施行的施工標準，兼具節能及環保的冷暖氣系統、隔熱層及隔音窗等等，不但能有效運用能源更能降低水電費用。省水裝置及高效能的照明設備也都是新屋常見的裝備。

哈德森補充: 「建築標準在過去十年來有了顯著的改變，大多新屋現在都配備了高效能的能源設備，密閉式的窗護，也減緩了冷暖氣往護外流出，因此省下不少水電費用。」另外，網路設備、通訊系統、防火及防盜設施也更為完善。甚至還因應了平板電視的流行，調整了娛樂設施的線路裝設。總體而言，雖然新屋總價比起中古屋來得高，但若將這些隱藏式附加價值壹同考慮，兩者的差距絕對小於市面上說的三成。

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在美國購屋前，妳考慮過信箱位置及潛在費用嗎?

購買房屋時，壹般人通常不會將信箱位置及收取包裹的方式列入首要考量因素。但試想，若妳今天上了年紀、行動不便或是單純懶惰不想走遠，那麽信箱位置對於生活便利性就有極大重要性。本篇文章將詳細介紹美國近年來強制施行的集中信箱法規。

美國郵政總局近年面臨降低人事支出的壓力，要求建商及開發商在社區設立集中信箱區，方便統壹配送各戶的郵件及包裹。透過這樣的方式，郵差不需要壹戶戶分發信件，也可減少郵政車輛的汽油開銷。此外，統壹配送可減少郵差工作時數及工作量，也能達到降低人事成本的優點。

根據美國郵政總局的資料，大約三十億的年度開銷是花費在信件配送項目上，這占了郵政總局最大比例的固定成本。若將費用攤提至總家戶數，送信到家門口，每戶需要花費353美元。將信件放置車道外的信箱，每戶平均花費224美元。而要是將信件統壹配送到社區信箱區，則能將費用降至160美元。另外壹個重要因素在於信件安全性。將各戶信件放置到所屬的加鎖信箱，比起隨意放置在家門口來得安全，可避免重要信件或是支票被偷取。

基於以上原因，郵政總局要求建商統壹設置信箱區，建商則將信箱區的費用轉嫁到屋主身上。美國社區信箱區外觀類似小報攤，上面設有遮雨棚，信箱數量則在12-16不等，此外，也需要額外設置大型收納櫃，以利配送大件包裹。壹般而言，壹個大型信箱花費可能超過壹千美元，取決於尺寸及設計。除此之外，因應各地不同氣候，信箱區也會加設屋頂或是照明設備，有的信箱區甚至看起來像個小公車站! 部分建商還會特別設計信箱區，使它與整個社區融為壹體，但所有改裝費用，都會直接反應到房價上。

集中信箱區在連排別墅(由數棟小於三層的單戶別墅並聯組成)社區內相當常見，但建商仍會試圖與郵政部門溝通，借此方便住戶及節省開銷。然而，真正的轉捩點在2012年，在網路及其他私營郵遞服務競爭下，郵政總局預算更為緊縮，因此修改了營運策略要求所有新建案都需要設立集中信箱區，不管社區幅員有多廣大，都必須配合此規定。

各州的建商及開發商對此規定都相當苦惱，其中俄勒岡州就從起初的抗拒到進而接受，但像是北卡羅萊納州及佛羅裏達州則持續抱持著抗拒的態度。較為偏僻空曠的住宅區，也仍舊保持著信件投遞到家門口的習慣。

北卡羅萊納州建商協會副總裁提姆。明頓解釋，因為郵政總局並未及時通知當地建商及相關機構已終止個別住戶投遞服務。另壹方面，部分建商雖然已接收買家訂單，但在房市好轉之前並不會進行工程。針對以上狀況，郵政總局的新規定就產生了適用性的疑慮。

因此，部分進行中建案，在建造過程中，才臨時接到需要加裝集中信箱區的規定。然而，初期社區規劃中並沒有任何多余空間來設置信箱區。最後的折衷方案是郵局將信件送至社區管理中心，再由管理中心代為配送信件。明頓也說明，許多建商因為新規定而增加了六至七萬的建造費用，這都是壹開始不包含在建造成本裏的額外支出。「我替建商和住戶感到可惜，這項規定打亂他們原先設定好的計畫。」

根據郵政總局委托蓋洛普調查，統計結果也再再顯示出住戶對於家戶投遞或是至少投遞至車道前信箱的規定仍舊相當死忠，盡管需要額外的費用，他們也寧願維持現狀。這樣的反彈狀況甚至吸引了CNN報導。除了方便性問題，許多民眾還是不信任集體投遞郵件的安全性，盡管郵局再三保證。更別提在寒冬中，他們必須大老遠地繞到信箱區去取件，有時甚至發現郵局因氣候因素暫停服務。習慣家戶投遞的民眾也認為在信箱區整理及篩選信件，根本沒有隱私可言。

個別住戶面對這項新規定無從反抗，就算透過社區管理委員會也無法表達訴求。只有建商有能力出面解決，代表住戶與當地郵局協調。地方的郵政局長被授權可自行決定是否進行家戶投遞，但根據北卡羅萊納州建商抗爭的結果，顯示出協調根本沒用。就連北卡市民聯盟也無法與郵政機關溝通，市民聯盟發言人表示:「郵政機關根本沒有要跟當地社區合作的意思。」全美建商協會針對此狀況也替會員們準備了指導方針，提供不同證據及說辭希望能幫助會員與當地郵局溝通。

反對此規定的人，也提出了以下數個爭議點。第壹，郵局規定中提及: 集中信箱區必須在住戶居住地壹個街區以內。但即使是短距離，對於老年人或行不方便的殘疾人士仍是壹大考驗。第二，集中信箱區縱使有上鎖，但仍舊無法保障信件安全及隱私。數年前，加州曾發生小偷撬開整個社區的信箱，取走稅務相關文件，借此進行退稅詐騙。第三，社區為了因應安全問題，統壹由住戶管理委員會自行決定，是否加裝額外保護設備來確保信件安全。但並非每個社區都會有自治委員會。這點出最重要的問題: 信件安全及隱私需要由誰來負責? 第四，住戶壹旦遺失了信箱鑰匙，必須自行更換信箱鎖，並非郵局負責。如果住戶沒有備份鑰匙，則只能將整副鎖具更換，而來路不明的鎖匠，更是潛在危機。

盡管爭議不斷，目前集中信箱區在各州仍是強制施行的規定。因此，下回購屋前，記得問清楚信箱位置、社區是否加收信件配送費用以及信箱損壞時的處理方式。

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屋主必知美國施工查驗教戰守則

建商通常在裝修中或裝修完成後會與屋主訂定日期，進行工程進度查驗。以下詳細介紹各階段工程查驗的註意事項。

當簽訂合約，並決定主要地板，櫥櫃及相關設備後，下壹步就是正式施工。身為屋主，妳會興奮地想要了解工程進度，但考量安全因素，屋主並不能無限制且任意地進出施工現場。

實際上檢查頻率會依據不同建商而有所差別。壹般在美國買屋裝潢，會有兩個檢查時間點。第壹個是在房屋主架構及水電配置初步完成後，安裝墻內隔熱層之前，第二則是房子正式完工後。

Toll Brothers，美國豪宅建築商®，已在美國19個州超過50個房產市場的最佳地段建造了眾多豪華樓盤。 Enclave社區，坐落於 Yorba Linda 山上，總占地約 4,500-6,000 平方英尺，房屋選址寬敞，高端奢華。 Enclave社區距離主要高速公路、迪士尼樂園、Brea 購物中心僅數分鐘，毗鄰美麗的山脈和沙灘。波特牧場，位於 San Fernando 谷的山腰上，風景秀麗，鄰近新的 K-8 社區學校。每壹塊波特牧場周邊，都有自己的特色，進入大門後更顯私密。波特牧場倡導壹種休閑之上的高質量生活 Marbella Collection 社區，距離著名加州 Irvine Laguna 海灘僅數分鐘，提供優質校區、公園和開放區域提供了 5 種獨特別墅設計，融合寬大入口，可容納 3-4 輛車的車庫，優雅的加州風房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社區，坐落於南 Santa Susana 群山中，是獨壹無二的、有柵欄警衛系統的高檔住宅小區 Canyon Oaks 鬧中取靜，業主們將會享受到郊區安靜恬淡的舒適氛圍，靠近娛樂休閑場所和就業中心 The Crossings，靠近貝克牧場，毗鄰度假式設施，包括 Vista 遊泳俱樂部、Promenade 公園 The Crossings 是在便利與舒適之間達到了完美的平衡，利用整體規劃的便利設施，精心設計的獨棟別墅

初次查驗

亞利桑那州Maracay Homes的工程經理詹姆斯·安德伍說明: 「大部分施工廠商都會進行初次查驗，但有些廠商交由屋主決定是否進行初次查驗。」

初次查驗時，工地經理會帶著屋主檢查所有合約上詳列的施工項目，並詳細解釋水電配置，壹切確認無誤後，才會再開始裝設隔熱墊並將墻面封死。「這提供承包廠商壹個機會來向屋主詳細解釋各項配置及相對應的功能。最重要的是確定所有內裝工程都已經到位。壹旦封住墻面，要再進行內部配置就會非常麻煩。」

初次查驗通常耗時壹個半小時，查驗項目包括: 冷暖氣系統、散熱及水電瓦斯等等。有些屋主也會要求檢查網路、電話及其他影音設備依照合約規定配置在正確位置。最重要的是，施工經理會跟屋主詳細說明保固、服務流程及維修等規則。

為方便雙方交涉，安德伍建議屋主攜帶以下文件:

建商售後服務的說明書
工程合約
建商提供之裝潢設備選擇清單
網路及電話線路配置圖
裝潢升級清單 (非必須)
戶外造景及遊泳池規劃(非必須)

完工查驗

安德伍稱之為「新家導覽」，通常需要花上二至三小時。壹般時間點會在新屋完工後或是正式交屋之前。

新屋導覽不僅僅只是確認達成合約上涵蓋項目，更包括實際示範如何使用屋內設施。工程經理會告訴屋主如何使用冷暖氣系統、廚房設備、如何處理跳電或是管線問題。此外，屋主也需要詳細檢查地板、門窗、流理臺表面是否有刮痕。安德伍提醒屋主不要忽略任何小刮痕，因為壹旦交屋之後，此類不影響居住功能的項目，不涵蓋在保固裏。若有任何疑義，需以紙筆詳列並註明解決方案。

「完工查驗是屋主保護自身權益的關鍵，壹旦雙方簽名同意完工後，任何非功能性的損傷，都不能歸咎於建商施工不當或是意外造成。」除了地板，地毯磁磚、櫥櫃開關、以及浴室蓮蓬頭都是需要註意的地方。另外，也不要忘了走出屋外檢查屋頂、走道及車道。若是合約中包含了庭院造景，要額外檢查是否有枯死的植物，並請廠商立即處理。

新屋導覽時，屋主會獲得許多相關文件，其中包含了緊急聯絡電話，若是在晚上或是假日水電管線出現問題，要聯絡那些廠商來處理。此外，屋主也會拿到所有內部設備使用及保固的文件。過程中必定會覺得頭昏眼花，因此不要單純仰賴記憶，詳記筆記以備未來不時之需。

通常施工廠商會盡量在交屋及屋主入昔之前完成所有合約項目，偶爾會有部分項目因為非人為因素而延遲，針對這種情況，廠商會與屋主再進行另壹次簡短查驗。由於時間較短，屋主若有任何疑問壹定要即時反應，將小問題處理好，避免未來損傷擴大需要花費更多金額。施工廠商為了保護商譽，也都會願意配合即時處裏。

最終查驗

Maracay Homes會進行壹至兩次的最終查驗，此時段是用來確認在交屋查驗中未通過的項目。安德伍: 「以Maracay Homes來說，最終查驗會落在交屋查驗的三到四個工作天之後，我們會在這段期間之內改進屋主不滿意的項目。」

壹般施工廠商及建商都希望在屋主遷入之前完成所有施工及改進項目，因為空屋施工起來較容易。但針對庭院造景，施工廠商可能就會避開冬天，等到天氣回暖再補強。

在最終查驗時，屋主需要在合約上簽名確認個項目都完成。若真的有無法即時施工的項目，會被轉往建商的保固服務部門，另外再安排時間處理。

此外，建商有個不成文規定是在屋主入住的壹年後進行年度復查。通常是進行必要檢查或是進行非緊急項目的修理。較常見的項目是天花板油漆的凸起及剝落，主要成因跟墻壁內的隔熱層有關，通常在入住壹段時間後才會逐漸發生。

雖然顧客在最終查驗時確認各合約項目是相當重要的，但其實這也是壹個慶祝入住的場合。安德伍通常會在屋內布置歡迎布條，全體施工團隊會給屋主壹個驚喜，並送上房屋鑰匙及禮物籃。

房屋查驗教戰守則

應該做:

提前列出檢查清單和關於保固及維修的問題
在查驗當天排除其他行程，確認有足夠時間進行詳細檢查
攜帶紙筆相機來協助記錄建檔
攜帶相關文件合約
將車停在街邊，尤其是房子尚未完工之前不要任意停在車道或車庫
配戴施工安全帽以策安全
充分與施工廠商溝通未完工項目及訂定完成時間，最好能將項目詳列雙方簽名以示同意

不應該做:

施工廠商時間表排得很密集，遲到會壓縮自身檢查時間
不要帶小孩寵物或是其他親朋好友，避免影響工程檢查
草草檢查。任何項目都應該仔細檢查
害羞不敢提問或要求廠商，認為問題可以日後再解決

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美國房屋買賣中的托管帳戶，妳了解多少？

在房屋買賣中，買家有可能遇到各種托管帳戶(Escrow Account)。例如說，建商會將妳的訂金暫存到托管帳戶中，不論最後這筆錢成為妳頭期款的壹部分，或是妳改變心意想要退費，托管帳戶都能有效且安全得管理這筆款項。買家對於托管帳戶最大的擔憂在於托管帳戶壹般設立在貸款銀行底下。貸款銀行不但是貸款方，同時也會監督妳的信用及還款紀錄，來決定托管帳戶的費用及相應規定。

托管帳戶說明及流程

托管帳戶成立目的在於征收房屋稅、房屋保險及其他相關項目。以每月份為基礎，托管帳戶對代替屋主將費用支付給政府、保險公司及其他機關。妳可能會想，為什麽我不能自行付款要透過第三方支付呢?

主要是為了保障賣方及購買妳貸款債券的投資人。債券投資人希望買家能準時付款，因此希望款項能由第三方監管。試想，若是買家沒有按使繳交房屋稅，房屋產權就無法受到政府保障，對投資人來說會有壹定風險。抑或是，買家便宜行事沒有購買房屋保險，壹旦房屋發生火災，沒有保險公司彌補損失，也會連帶影響債券投資人。

也許妳覺得有復雜，但簡單地說 : 銀行核準貸款給妳，之後他們會將款項變成債券販售給投資人。投資人可能是其他銀行、退休基金及國外金融機構等，不管最終擁有妳債權的人是誰，他們通常會將債權托付給第三方，並透過第三方來征收款項及分散債權風險。

Lennar公司成立於1954年，並於紐約上市，是全美規模最大、最權威的建築商和房地產公司之壹。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社區，Lennar位於拉斯維加斯的項目，提供了無與倫比的2樓層布局和Next Gen布局。所有房子都配有建築商Lennar的“壹應俱全家居配套”，當中包括了不同的升級配套，如智能家居系統。 Laurel Oaks社區，位於希爾斯伯勒金縷梅村壹帶的勞雷爾奧克斯，與波特蘭市中心只有21英裏距離。勞雷爾奧克斯項目裏的房子，提供高達5臥3衛3車車庫再加閣樓和額外房間的布局。房屋設計獨特、鮮明克裏斯蒂橫道（Christy’s Crossing），Lennar公司於聯邦路興建的令人耳目壹新的社區。克裏斯蒂橫道3至5臥房子連帶Lennar“壹應俱全家居配套”的售價僅40萬美元起，比鄰周邊主要就業中心。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等。社區建築優美的單層或雙層房屋共有7個房型，3-6間臥室，並配備3車車庫和有遮擋的門廊和平臺。牛津廣場社區，鄰近多爾西鐵路站，與霍華德縣最新學校相鄰，2分鐘即達通往巴爾的摩和華盛頓的公路。 Lennar以牛津廣場項目獲得了全霍華德縣裏唯壹壹個LEED銀牌社區認證，讓住戶享受可持續發展環保生活

房屋稅和保險為何屬於托管帳戶?

多數人認為每月由帳戶扣款房屋稅及保險是很方便地，因此托管帳戶有其優點。另壹方面，只有極為自律的人才會按時預留支出款項，壹般人偶爾都會犯下忘記付款的錯誤。因此，不妨將托管帳戶視為強迫積蓄，確保費用準時支付，避免延伸出罰款或是其他手續費。

當貸款銀行要求買家成立托管帳戶，法律明文限制了托管帳戶的金額。整體而言，貸款銀行會每月征收房屋稅、貸款本金、每月利息、房屋保險及其他衍伸費用加總，這項金額就是妳每月必須繳付給托管帳戶的總額。

如何計算托管帳戶總額

進壹步解釋，假設妳的年度房屋稅是兩千美元，保險年費是六百元，則每月須繳付給托款帳戶的總額就是將兩千六百美元除以12個月。

此外，法律明文規定貸款銀行可以預先向房屋買家征收六分之壹的費用，相當於兩個月金額，作為保障，避免買家未按時繳款。房屋保險及保險費用會依實際狀況有年度調整，因此每年托管帳戶的金額也會更動。

雖然托管帳戶會自動將款項繳交給政府及保險公司，但有時還是會發生錯誤，因此妳最好按時監控帳戶扣款，壹旦帳戶發生異常或銀行因私人狀況影響妳繳交費用，貸款銀行需要負擔罰款。

最後，法律要求買家在托管帳戶成立的45天之內提交詳細說明，須包含未來每月扣款金額及帳戶交易活動等資訊來保持帳戶不被關閉。

當銀行核發貸款，許多買家只能暫時估計房屋稅及保險費，有時金額會低於實際值。當然低報款項的好處是，每月支付起來比較輕松。然而第二年開始隨著房屋增值或是房屋毀損導致保險費提高，這些狀況都會影響托管帳戶每月繳付金額，因此需定期註意，免得付款時被高額款項嚇壹跳。

托管帳戶發生款項不足或產生盈余?

若是托管帳戶發生款項不足，貸款銀行會提出壹些改善方案。例如說，買家可以壹次性繳付不足的費用，抑或是將這筆額度分擔到剩余月份分次支付，借此在該年度內補足差額。有時候，銀行甚至會提供混和方案，買家可以支付部分費用，剩余費用平均分散到各月。

若是托管帳戶款項高於須繳交額度呢? 因為第壹年托管帳戶款項是粗略估計的，銀行有可能超額征收費用，依照費用的多寡會有兩種處理方式。第壹，銀行會將多余款項開支票返還給買家，若是金額較小，銀行會將款項折抵至下壹年度費用。若是銀行要求妳自行選擇處理方式，壹般來說除非妳急需用錢，不然將款項留在帳戶內是比較建議的方式。

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