美国 – Page 173

美國 | 優質社區+優質學區德州凱蒂全新物業帶來意外驚喜

休斯頓附近的凱蒂（Katy）是移居美國的華人非常喜愛的一個城市。這裡位置便利、教育發達、房價適中，是在德州居住生活和置業投資的上佳之地。因此，凱蒂近年來的房產市場十分活躍，湧現出許多高檔社區，其中由Beazer Homes全新推出King Crossing尤為引人注意。

優越位置，坐擁優質學區

King Crossing占地320英畝，是一個規劃完善的高檔社區，總共擁有895幢獨立住宅。King Crossing位置優越，鄰近貫穿凱蒂的東西向10號公路和南北向99號公路。10公路直通休斯頓市中心，車程約30分鐘左右。近期，10號公路拓寬至單向八車道，還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane，讓凱蒂的居民遠離了上下班堵車的困擾。King Crossing還與凱蒂米爾斯購物中心（Katy Mills Mall）相鄰，該購物中心是德州南部最大的零售中心，也是凱蒂的娛樂購物中心，這裡有物美價廉的商店、特色口味的餐廳、豐富多彩的兒童娛樂設施，還有一家AMC影院，能夠滿足一家老小的需求。

此外，King Crossing坐落在凱蒂獨立學區（Katy Independent School District）之內，該學區是大休斯頓地區最好的學區之一，小學和中學的教育質量普遍較好。深受華人學生青睞的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School兩所高中尤其表現不俗，名列德州1713高中的前70位。除小學、中學以外，凱蒂同樣擁有大學，休斯頓大學（University of Houston）和休斯頓社區大學（Houston Community College）均設有凱蒂校區。

Pages: 12

美國 | 2016年8月最新美國房價走勢

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

查看 2016年美国每月房价报告

如有疑问或需要查询，欢迎随时发邮件到 editorial@juwai.com 与我们取得联系，我们将尽快帮你解答。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

美國 | 2016年第二季度曼哈頓房地產報告概覽

前言：曼哈頓房價，2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈頓方位圖

2016年第2季度曼哈頓中位數價格增長 18%

2016 年第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1.150M,追平上個季度的價格。這些中位數價格比去年增長 18%。平均售價下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增長 16%。所有臥室類型公寓的中位數價格同比均有所增長。每平方英呎均價同比顯著增長,每平方英呎增長 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈頓中位數銷售價格保持在 $1150M,追平上個季度價格

銷量

儘管新開發項目交房量巨大, 但轉售市場銷量減少導致同比下降。總銷量3434個單位較 2015 年第2季度減少14%。簽約數同比下降 20%。但新開發項目交房量較 2015年第3臥以上公寓2季度顯著增長，這主要是由於受更大開發項目的強勁銷售所推動，如Greenwich Lane、卡內基公園 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,這些項目於 2013 年和 2014 年上市,且最近已開始交房。預計新開發項目交房量將繼續構成未來幾年整體交房量中的增加份額。

總銷量3434個單位較上年第2季度減少14%，簽約數同比下降 20%

代售天數

2016年第2季度,整個曼哈頓的平均待售天數為97天,較去年的平均天數92天增加5%。這是一年來待售天數實現年度增加的首個季度。存量的增加,加之與去年相比的銷量下降,使得從掛牌到出售的平均時間有所增加。

與 2015 年第 2 季度相比,除統艙公寓外所有臥室類型公寓的待售天數都有所增加。一臥公寓錄得最小增幅,顯然是最便宜的房產類型之一。相比去年,一臥公寓的待售天數增加 3%,而三臥以上公寓的增幅為8%。兩臥公寓的待售天數較上年度的增幅最大,增加了 10 天,達至 97 天。

存量

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%,較上一季度大幅增長 20%。

本季度,總掛牌存量達至 6409 個單位,同比增長 11%

統艙公寓是 2016 年第二季度唯一錄得存量下滑的臥室類型, 跌幅為 24%。兩臥房產擁有最大增幅,同比增長 27%,而一臥和三臥以上公寓分別增長 12% 和 11%。

供應月數

整個曼哈頓目前供應不足,供應月數為 5.3 個月。這較一年前增長了 14%,原因是本季度的存量增加及銷量減少。轉售產權公寓是唯一處於平衡範圍內的房產類型,而轉售合作公寓和新開發項目本季度均供應不足。

本季度,四種臥室類型中有三種供應不足,其中統艙公寓的供應月數為 3.6 個月,一臥公寓為 4.5 個月,兩臥公寓為 5.5 個月。三臥以上公寓單位是唯一超出平衡範圍的類型,供應月數為 9.6 個月,較上年度增加 1%。

價格

相比去年,2016 年第二季度的所有價格指標都有所上漲。然而, 與上季度相比,變化不大。曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%,達至上季度的最高點。平均售價也較上年度出現增長,增幅為16%,達至 $1.994M,但較上季度下降6%。每平方英呎的中位數價格同比增長 7% 至 $1,368,與上季度的新高持平。每平方英呎均價較去年增長11%,達$1,797,但較上一季度下降 3%。這一數據相比 2009 年第一季度的每平方英呎均價大幅增長 42%。

曼哈頓售價的中位數價格同比大幅增長至 $1.150M,較上年度增長 18%

2016 年第二季度,所有臥室類型的公寓定價相比去年都有所增加,但相比上季度,結果喜憂參半,其中兩臥和三臥以上公寓錄得跌幅。三臥以上房產同比增幅最大,中位數價格增長 15% 至$3.900M,原因是本季度較低價位的房產銷量減少。統艙公寓錄得第二大增幅,增長10%至$544K。

市場份額

對比活躍掛牌量和銷量的市場份額,會產生顯著差異,影響買家的搜索和賣家的銷售力度,因為供應和需求未必吻合。我們在這裡採用各種測量標準，對銷量和存量的市場份額進行比較。

價位

按價位劃分,市場份額年度變化最大的是價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%。低價單位的活躍掛牌量降幅更為明顯,因為僅7% 的可售單位位於這一價格區間內。

價格不到 $500K 的公寓,從去年 16%的市場份額降至本季度的 12%

臥室數量

按臥室類型劃分的銷量份額同比保持相對一致。活躍掛牌量與兩個類型的最近銷量明顯不同:1 臥單位佔本季度銷量的38%,但僅佔活躍掛牌量的 30%,而3臥以上單位佔銷量的17%，但活躍掛牌量的市場份額要高的多，為30%。

1 臥單位佔本季度銷量的38%,而3臥以上單位佔銷量的17%

物業類型

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%。轉售合作公寓的市場份額較去年顯著下降，2015年第二季度佔銷量的58%，而本季度僅為48%。

新開發項目市場的銷售份額從去年的11%增加到本季度的20%

主要區域

中心區的銷售份額年度變化最為明顯, 從去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西區銷量的市場份額從去年的21%降至本季度的16%。

中心區的銷售份額從去年的 26% 增加到本季度的 31%

更多曼哈頓精品公寓盡在科可蘭（ Corcoran）。科可蘭（ Corcoran）是一家致力於高端紐約物業的房產集團。科可蘭理解客戶的個性化需求，為不同客戶提供不同的服務，做到量體裁衣，以客戶為中心，最大程度地保證客戶利益；科可蘭有著深刻的市場洞察力，為您提供創新卓越的服務。實現您的置業夢想！

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導，受高房價及低庫存選擇少的影響，潛在買家沒有像過去那樣搶房，使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示，在經過多年兩位數的房價增長後，丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯，8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年，美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消，每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下，購房者在離開市中心較遠的地區買房，以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說：“市場開始出現價格疲乏，購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房，”“在過去三年間房價大幅上漲，在很多市場，房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰，使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示，自10年前金融危機以來，西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美，特別是在科技業方面，導致住房需求激增。在過去的五年裡，丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間，全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）丹佛地區資深經紀人佩裡（Wade Perry）表示，過去幾年漲得太猛了，自今年初以來，房價增長已經放緩許多。他說：“買家也開始抗拒，並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數（Median）達到353,300美元，比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一，但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀，受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入，平均房價上漲8.1%，但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元，但僅比去年同期增加0.6%，而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出，舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩，但在其它以科技股為主的西部城市，如俄勒岡州波特蘭市，當地房價在八月猛增了20%，與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖，今年房價比去年增長15%，而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍，今年八月房價比去增長了5.1%，而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場，許多購房者被迫到郊區買房，這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如，在丹佛郊區的Arvada，八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun表示，這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴，人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌，將有買家再次匆忙買進。”

互聯網資訊綜合整理

美國 | 2017美國房租緩升西岸科技城市漲最快

華盛頓州最大城市、微軟總部所在的西雅圖市被預測為2017年美國房租漲幅最大的城市。

美國房租多少錢？科技熱潮正帶動全美國房租上漲，據美國最大房地產資訊網Zillow週五（10月7日）發佈的預測，這一勢頭在2017年有所放緩；而房租漲幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市佔去七席。

據美媒「商業內幕」（Business Insider）報導，近年來，年輕人受豐富的就業機會和高待遇吸引，紛紛遷居西雅圖和舊金山等高科技產業集中的城市，由於房源有限，帶動當地房租不斷上漲。好消息則是，據Zillow預測，全美的房租中位數明年只會提升1.7%，和今年較去年6%的漲幅相比，堪稱大幅放緩。

「先前我們看到有些地方房租漲了10%，預計明年這些地方的增幅多會在4%至7%的範圍。」Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）表示，「這仍很高，不過應能讓一些租房者減輕點重負。」

2017年房租漲幅預計最高的美國10城市依序為：

互聯網資訊綜合整理

手把手，帶您了解美國房屋建造十大過程

建造全新房屋是相當令人興奮的事情，如果能夠了解各建造階段，更能提高過程中的樂趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步驟，讓每位買家都可以提前理解過程中的關鍵項目。

當然，建造過程會依照各地風俗及建商習慣有所差異，最好的方式還是直接向承包建商詢問，以獲得最充分的資訊。

Taylor Morrison房地產公司擁有100多年的建築經驗，是公認的美國最值得信賴的住宅建築商。阿瓦隆社區，位於美國德克薩斯州卡蒂（Katy）斯普林格林，交通通達，基礎設施完善。阿瓦隆社區擁有多棟大戶型奢華住宅，部分位於湖畔。住宅面積從3741-5623平方英尺不等，有4-5間臥室 Cypress Reserve社區,隸屬佛羅裏達州冬日花園住區，距離奧蘭多市中心僅20英裏，緊鄰迪斯尼、環球影城這裏最受歡迎的兩種戶型分別為65’和75’，兩種戶型擁有截然不同的建築風格，分別為單層和雙層平面布局凱塞爾曼牧場，是位於美國薩克拉門托葡萄園區的全新社區。該社區地理位置優越，緊鄰埃爾克格羅夫市凱塞爾曼牧場住宅區擁有配套社區公園和261棟獨棟住宅，擁有新建社區必備的極佳的舒適性和便利性。 Saviero社區位於美國爾灣果樹山，有4-6間臥室，二或三車位車庫，住宅面積從3,795—4,897平方英尺不等該社區擁有風景如畫的公園，僅需步行即可到達果樹山學校（Orchard Hills School）、購物區和餐廳。普拉多（Prado）社區，位於美國埃爾克格羅夫的東馬德拉，提供壹流的學校、社區公園、購物區。該社區共有三種獨特的戶型設計，面積從2,477-3,885平方英尺不等，配備壹流的家用電器和便利設施

1、整理建地及打地基

通常建地整理及打地基會由同壹個承包團隊負責，但若是在樹林茂密的地方建屋則需要有特殊團隊來處理建地。首先使用推土機及挖土機清除地面上的巖石、碎石粒及樹叢或著是建於地底下的化糞池。接著承包商會利用木模板定型水泥地基，並余留溝渠以利後續排水。再來是鋪設木頭地基以支撐未來房屋重量。在美國約15%家戶擁有自己的地下水設備，住戶飲用水不是來自於自來水公司。若是所購買房屋有私人供水設備，則在鋪設木地基前，就要先裝設好水井設備。

若屋主想要建造地下室，在打地基前會將水泥註入地底預先準備的支架，然後才將地基埋入地底並開始建築地下室墻面。若是平房，則會在水泥地基凝固後，在墻面及地面鋪設防水膜，接著預留空間裝設水電管線。

*註意事項: 當水泥地基凝固後，市府機構會派員來檢查地基是否符合建築規範，檢查項目會包含地基、樓板、預留的水電管線夾層以及地下室。檢查通過後，建商會移除水泥模具，開始進行下壹階段-房屋架構。

2、房屋架構

完成地基及基礎樓板後，下壹步是開始架設墻面、各樓層樓板、屋頂及門窗。妳可以將這個過程想像成建造房屋骨架。由於美國多以木造建築為主，因此各墻面會以不同厚度的木夾板為建材，並以隔熱紙包覆。這道手續可以避免屋外水氣滲入屋內，造成木材侵損及壁癌。

3、管線架設

當房屋初步架構完成，水電施工團隊會在墻內開始裝設電線及水管。同時，廢水處裏管線及冷暖氣通風口也會在此時進行。部分建商也會選擇在此階段就將浴缸這類大型物品搬入房屋內，因為此時空間最寬廣，搬運大型物品比較方便也不必擔心碰撞到其他物品。

冷暖氣系統及火爐也會在此時施工。再來是電線及網路線。但值得註意的是，壹般都是等水管及通風道架設完之後，才會進行電線施工。因為電線體積小可環繞著水管牽線。

*註意事項: 房屋架構及水電管線檢查通常分為兩到三次進行，取決於建商習慣。

4、隔熱層安裝

隔熱層對於保持室內溫度扮演重要的角色。選擇隔熱層時要註意它的R值，它代表了材質能否有效對抗熱傳導，R值越高隔熱效果越好。大多數的美國住家在外墻、閣樓、地板甚至地下室都會裝置隔熱層。常見材質包括玻璃纖維、泡棉及有機纖維聚合物。根據各地氣候需求，也有建商使用礦物與動物絨毛混和、水泥磚、各類泡棉材質等等材料。

隔熱毯/墊通常是整捆的販賣，也有廠商將其作成磚塊或是其他更易使用的尺寸。外觀是玻璃纖維或是錫箔材質，內層填充泡棉或是動物毛發等。由於質量輕又方便使用，是最常見的隔熱建材。另外壹項選擇是液體填充的泡棉，可以針對較小或是梁柱角落等不規則空間進行填充，只要像擠牙膏壹般將液體泡棉註入指定位置，待幹燥後就能達到隔熱效果。但缺點在於價格較高，但R值高於其他建材，通常建商只有在小範圍的隔熱施工上會使用到。

至於玻璃纖維及礦棉混和的隔熱墊常被應用在房子內部夾層、閣樓及屋頂。為了防止熱外泄，隔熱墊其中壹面會以牛皮紙包覆，避免熱氣蒸發。較高級的隔熱墊更會使用防燃材質。

5、內部裝修及外墻裝潢

壹般房子內部隔間用的墻板統稱為Drywall，墻板間的交接處，會以特殊膠帶連結，避免產生縫隙。最後外層會先上壹層預備漆，可幫助後續粉刷平滑沒有瑕疵。至於房屋外觀，會以磚塊、特殊石頭材質或是石灰混凝土來裝飾。

*註意事項: 美國最常見的Drywall品牌為Sheetrock®，因此很多建商會以Sheetrock來代稱Drywall。

6、內部裝潢細修、車道及門廊

此時已進入到大家最熟悉的內部裝潢，通常包含裝釘廚櫃與廚房設備以及細部修整門框窗框等裝潢細節。墻面部分則是粉刷及貼上壁紙。

通常在此階段，建商已經開始在家門外鋪設車道、走道及陽臺等。有些建商會選擇等到內部裝修全部完成以後再進行，因為載運建材的卡車，可能會將辛苦鋪好的水泥車道給壓傷。部分建商則認為，盡早鋪設走道及車道，可避免工人滿腳泥濘進行工程，事後需要額外打掃。

7、地板及流理臺面進場

磁磚和硬木地板鋪設，加裝流理臺。室外部分，則會進行排水孔工程以及準備進行庭院草坪或植栽工程。

8、燈具及浴室裝修

裝設燈具與其對應的開關，並確保變電箱可承載所有電器用量。冷氣機裝設。水槽、水龍頭開關及馬桶等等。

9、布置類裝修

房屋內部進行打掃後，加裝鏡子、窗簾、地毯等布置。戶外部分則可進行庭院設計跟栽種。

*註意事項: 房屋裝修階段進行到最後步驟，需要申請檢驗跟居住許可-Certificate of occupancy。若是檢查沒通過，則需要再次復驗，直到房屋通過所有檢驗，才能獲得許可證。

10、最終施工查驗

建商會在完工後與屋主壹同檢查所有施工項目，並逐壹介紹各設備如何使用以及那些項目有涵蓋在保固範圍。對於屋主來說，這是壹個好機會可以和建商討論哪些項目需要調整或修改。檢查流理臺面、地板或油漆粉刷等細節也相當重要，因為非功能性的項目，若是有微小的損傷很難判定是建商疏失抑或是屋主自己造成損毀。

最後提醒

建屋及裝修過程中，會有以上提及的幾個檢查時間點，除了要符合當地建築規範，屋主也需要仔細檢查施工品質。盡量在完工前解決所有可能問題，當然有些項目也許是要入住之後才會逐漸發現。

壹旦發生問題，盡快與建商溝通，若不放心，也可以請房地產經紀人壹起陪同。盡量不要缺席重要的檢查階段，出席未必能確保房子品質無缺陷，但至少能幫助妳由裏到外的了解妳的房屋架構及管線配置。有些細心的房屋買家，還會自行雇用專業的檢查員，這在美國是可以被允許的，記得事先通知建商，以避免不必要的爭端。

為了安全及物流運送的考量，建商不希望屋主在未通知的情況下就自行造訪工程進行中的房屋。壹般建商都會安排數次的檢查時間，若想要在額外新增拜訪時間，務必事先告知建商。

【查看這篇文章的英文原文，請點擊這裏】

美國 | 如何以低價遷入優質社區? 老屋拆除及改建問與答

許多中國買家想藉由在美國置產進行投資或是為孩子未來教育做準備，但受限於時間及地域問題，因此大多選擇購買現成房屋。然而，妳是否考慮過購買老屋，將其拆除重建或是部分改裝呢?

老屋重建往往是許多房屋買家忽略的選項。事實上，購買好區域的老屋有許多優點，例如緊鄰優質學區、通勤時間短、良好社區規畫和生活機能。但是通常這樣得天獨厚的好區域都已經建滿房屋了，尤其像是紐約、洛杉磯及西雅圖此類熱門地點，很難找到新建案或是新建屋地點。因此，購買老屋將其全部或部分拆除，就能幫助買家落腳在優質社區。

由於部分改建可能建出新舊風格混雜的醜房子，因此壹般買家及建商都會選擇全部拆除。地方政府為了鼓勵老屋翻修，也會在房屋稅上給予優惠。然而，全部拆除的程序相當復雜，牽涉到拆除執照、新屋設計的審核及特定房屋會有歷史保留的爭議。這些問題是壹般直接購買新建案的買家很少接觸的，因此New Home Source特別整理了壹些常見問題提供給大家參考。

David Weekley Homes ，1976年成立於德克薩斯州的休斯頓市，是美國最大的私人房屋建築商。 Silver Ranch社區，位於美國德克薩斯州的凱蒂市，去往休斯頓市中心十分便捷，鄰近Katy ISD 學校社區裏配備帶噴水池的六泳道泳池、網球場、操場和步行道，還有戶外燒烤蓬。春湖（Spring Lake）聯排住宅社區，位於佛羅裏達州塞拉布雷遜，擁有現代化的便利設施、方便的地段田園詩般的度假村式居住環境，如果您正在尋找維護成本較低的小鎮風格住宅的話，這裏是不錯的選擇 Creekside Park住宅區的Liberty Branch社區位於美國休斯敦北部的伍德蘭茲，緊鄰能源走廊北部社區周邊環境別具特色，緊鄰溪畔公園鄉村中心，有適合全家人徒步的噴漆地面鄉村廣場、餐館、商店諾娜湖（Lake Nona）社區，位於佛羅裏達州奧蘭多，景色優美，傳統建築風格與諾娜湖的美景相映成趣該社區住宅為30英尺戶型，極易管理。擁有零售和餐飲區以及碼頭的鄉村中心，距未來的購物中心僅1英裏西恩納平原（Sienna Planation），占地10,000英畝，位於美國密蘇裏市和舒格蘭之間的本德堡縣社區提供度假村式的便利設施，包括兩個水上公園、泳池、健身中心以及綿延數英裏的步道和公園等

如何挑選具有潛力的老屋?

具有潛力的老屋通常可能坐落在優質區域的外圍，也許房屋坪數較小或是擁有老舊廚房和衛浴。當然，老屋常見的結構問題也可能存在，由於需要額外翻修，價格會低於同壹街區其他房屋，出售時間也會拉得較長。根據芝加哥地區房地產經紀人及老屋翻修專家布萊恩。希奇表示: 「老屋重建後，市價應該要增長二至三倍才是合適的投資。例如說，買家購買了壹棟位於優質區域且房屋功能還算健全的老屋，花費了三十萬美元，但同壹區域的新房屋市值六十萬到九十萬之間，表示老屋翻修後若順利賣出能夠有兩倍到三倍獲利，那麽這棟房產就有投資價值。」

是否需要全部拆除重建?

當然不需要!事實上，許多當地政府機關鼓勵壹定程度的翻修，因此會盡快且便民得批準翻修執照。可能的解決方案包括保留地基，並往上新建樓層。或是保留部分墻面及房屋架構，融合到新屋裏。這些方式都可以避開申請全部拆除執照。而部分區域有歷史保留的問題，因此不允許全部拆除。在此情況下，若是進行部分整修，政府會給予稅務減免。

如果可選擇全部拆除或是部分整修，我應該怎麽做?

取決於房屋狀況及買家對於新屋的期待值。老屋通常會有結構松脫、漏水或是白蟻的問題，情況嚴重下，花錢整修還不如拆掉重建。但若是隔間問題，則可以部份調整。買家可考慮的取決標準包括是否需要節能設備、水電線路配置是否符合現代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等等。接著將全部翻修費用與拆除重建價格相比較，若是價格相差不遠，那麽拆除重建就是答案。

如何尋找專業房產經紀人來幫我物色具有潛力的老屋?

首先，需要決定地區及社區位置，接著聯絡當地較知名的房地產公司詢問是否有仲介專門負責老屋翻修的物件。其他尋找方式，例如New Home Source等房屋買賣網站通常會有推薦仲介，或是從全美建商協會的仲介清單上尋找合適人選。甚至是詢問房貸銀行或是建築設計師事務所，也能獲得壹些業界資訊。

法規限制會影響我拆除重建嗎?

沒錯。許多坐落在優質社區的老屋有壹定的土地使用限制，借以保護當地城鎮的特色。歷史保留區的規定就更繁復了，全部拆除不但不可能，連部分翻修建築的樓層及占地坪數都有嚴格規定，也要配合周遭現有建築，進行同壹類型的裝潢設計。因此購買老屋前，務必與房屋仲介確認清楚相關規範。

房屋貸款有包含拆除及重新建造嗎?

全部拆除的貸款申請非常復雜，首先房貸要先處裏購買房屋的費用，接著再進行拆除費用的貸款，最後才是新屋每月必須支付的房貸。

除非買家本身相當富有或是有預備好的現金，否則必須想出其他方式來控管金流。可能方式包含將現有住宅賣掉，再將現金用來進行老屋拆除，剩余部份向銀行貸款。

拆除成本的多寡取決於房產坪數及所在地，但通常落在八千到壹萬五千美金之間。拆除後的建材可回收再賣出或是捐贈給需要的機構換取稅務減免。

合作的建商及房地產經紀會幫助妳申請貸款 – 建造至完工貸款(Construction-to-permanent loan)。這項貸款會提供妳建造新屋的資金以及包含日後長期還款的規劃。至於伴隨而來的利率則有很大範圍的波動，取決於各銀行的方案。因此，可以多花壹點時間拜訪當地各家銀行，如果幸運的話，有機會得到優惠方案 – 根據改建後新屋的市價，提供拆除及建造過程中所需要的資金以及完整的還款規劃。

我需要申請什麽樣的建築執照?

大多市政機構會針對買家及承包建商要求事先申請拆除執照。在拆除前，需要聯絡水電瓦斯公司預定斷水斷電的日期以進行拆除工程。另外，聯絡消防單位確認拆除前哪些項目需要檢查以及是否需要消防人員現場待命避免意外。地方政府也會要求檢驗拆除過程中，是否產生有礙人體健康的物質。尤其是針對1960年代的房子，石綿被廣泛應用在天花板及地板裝潢上。

拆除老屋並在原址建造新屋的確有許多優點，但由於耗時長且牽涉層面復雜，在決策時要特別小心法律規範及前期需要自行支付的費用。審慎考慮後再進行，才能極佳化老屋的投資價值。

【查看這篇文章的英文原文，請點擊這裏】

美國 | 留學SAT考試時間有調整給考生更多準備時間

2017年美國留學SAT考試時間調整啦！想要申請2017年美國留學正在準備考試的小夥們注意了，美國本科留學申請所需的sat考試不僅調整了結構以及拼分等規定，考試時間也進行了調整：2017年將進行最後一次於1月份舉行的SAT考試，首次於8月份舉行SAT考試；而自2018年始，1月份的SAT考試將被8月份的SAT考試所取代，也就是說，從2018年開始，1月份將不再有SAT考試，8月份可以參加考試。

美國留學SAT考試時間具體調整如下：

2016年美國留學SAT考試時間：

10月1日、11月5日、12月3日

2017年美國留學SAT考試時間：

1月28日、3月11日、5月6日、6月3日、8月26日、10月7日、11月4日、12月2日

2018年美國留學SAT考試時間：

3月10日、5月5日、6月2日、8月25日、10月6日、11月3日、12月1日。

專家提醒：

美國留學SAT考試時間調整或將帶來的影響

從某種意義來說，1月份的美國留學SAT考試調整至8月份舉行對同學們來說是有利的，它給大家增加了一次在EA/ED獲得良好的SAT成績的機會，因為很多同學在1月份並沒有完全做好SAT考試的準備工作，而且對於應屆生來說1月份的考試又是畫蛇添足之舉，因為有不少好學校並不接受1月份的SAT考試成績。

相關資訊：中國留學生或推高西雅圖房價

（據石家莊日報）

美國 | 大選後EB5投資移民動態

EB-5投資移民相關改革提案在11月美國總統大選後是否改變？洛杉磯律師龐飛律師10月2日表示，現存幾個EB-5政策的調整草案，如額度上漲至80萬美元、在非高失業率地方漲到100萬美元等，但它們是否成為法律誰也說不定，因為不知道誰會當選。

根據瞭解，國會曾就EB-5政策的調整提出的改革建議包括，投資門檻由50-100萬美元提升到80-120萬美元；投資者可能需提供更多的財務證明來解釋資金是合法收入及移轉；或是投資者可能需要將資金投入到他們從未聽說過的城鎮。

龐律師說，兩黨面對EB-5，不在於對此移民政策本身的分歧，他們都希望在簽署這個法案的同時，能將他們想推動的其它政策帶入，做成一籃子來討論。其實兩黨對投資移民政策上的分歧並不是特別大。

龐飛估計，大選完投資移民的政策還是會實施，因為這些投資確實給美國創造很多就業機會。根據美國移民局（USCIS）數據，自2012年到現在，美國至少已吸引EB-5投資金額87億美元，創造35,150個就業機會。所以龐飛認為，這個政策選舉後應該不會叫停，不會如加拿大一樣緊急叫停，但是會變成兩黨在推動其他政策的籌碼。可能額度上漲、提供就業上要求更嚴格，名額方面因為是美國國會立下的規定，要修改難度大、可能性很小。當然，投資移民也帶來一些需要解決的問題，如投資風險、詐欺等等，因此有待大家關注。

目前美國投資移民項目，來自大陸華人的佔80%以上，龐飛認為這個趨勢不會遞減。

龐飛表示，有個最新政策應該很快會實施。奧巴馬在下台之前，將給大家一個「創業簽證」的厚禮，有人稱它為EB-6。亦即，如果在美國初創一家公司，拿到美國政府或大學10萬美元的投資；或者是拿到美國私人資本（Private Equity）的投資，兩者皆可先獲2年簽證，之後接著再給3年。這對華人社區及華裔留學生創業將是很好的機會。

相關資訊：要價不斐的全新房屋? 美國新屋隱藏價值詳解

（互聯網資訊綜合整理）

美國 | 中國留學生或推高西雅圖房價

當加布里埃爾在考慮是否需要在湖城買一套聯棟房的時候，他考慮的關鍵因素不是社區位置或尺寸大小，甚至不是價格，而是中國人民幣的迅速貶值和如何用正在增值的美元報出較有把握的買價。

據「西雅圖全球主義」網站報導，沒有說出自己全名的加布里埃爾，是那些首次置業買家中一員。這位中國北方一政府官員的獨子，來到西雅圖學習社區大學課程，並期望明年能夠到華盛頓大學攻讀計算機科學。

他新買的聯棟房，還有他的新SUV吉普車，甚至包括他的新學業，都好像是他的家庭擁有財富的安全投資。都可以在使用和享受後，不必經過一般銀行賬戶必須的財政問責，重新出售，然後回家，還有那份有美元安穩保值所帶來的內心安寧。

這些投資，往往都是通過手提箱拎過來的未在中國申報的現金，這是新興富豪們在今年中共政府出台外匯流出管制後的普遍做法。

這些中國人不但沒有因為該管制將境外消費降低，而且還不顧一切的把他們的錢運出去——於是就把錢和他們上大學年齡的孩子一起送到了西雅圖。

中國人是北美房地產最大的外國投資者

溫德米爾房地產公司的中國經紀人洪貝尼．奧唐奈說：「中國的旅遊團一到我們位於市中心辦公室的接待室後，就要求立即去看公寓。」

奧唐奈是上海人，已經在西雅圖房地產公司工作三年了。她透露，她的團隊每週無論如何都會啟動三到八個買房過戶程序。對於現金購房者，她可以在短短15天內完成過戶，而一般包括房檢和協商的過戶程序則需要較長的一個月時間。

中國人是北美房地產最大的外國投資者，預計在2020年前將在美國不動產上花費2200億美元。針對外國買家的新稅和人民幣不間斷貶值促使中國人成群結隊，來到普吉特海灣地區的房市，並將西雅圖推到美國市場上中國買家的首位。

「一棟40萬美元房子上市立即收到50萬或更高報價」

很多人買房都為了他們的孩子能夠在附近開始學業。

奧唐奈透露：「我工作中接觸的很多父母都希望他們的獨苗子女的大學生生活能夠擺脫狹窄的學生宿舍和食堂飲食」。她還注意到，所有她接觸到的買房者都是為兒子買的，「女兒們都被要求住在宿舍內，在那裡她們能有更多的保護，會感到更安全。」

當西雅圖房價比去年同期上漲了12.4%的時候，潛在的未來中國房主們因為害怕得不到他們看中的夢想房產，會遞出高於出售價格20%的買房報價。

奧唐奈說：「一棟標價40萬美元的房子會立即收到50萬甚至更高價格的報價」，雖然她一直建議她的客戶不要給出那麼高的報價，「但有時買房者真的非常中意一棟房子後，就會不論什麼價格都志在必得。」

中國人可能很容易成為替罪羊，被認為是他們讓西雅圖普通工薪階層無法再有機會成為房主，奧唐奈說：實際上真正原因是科技熱潮，那才是哄抬房價的真正元兇，而不是這個學期來上學的那些中國學生們。

「是由於高科技產業的成功，才使這座城市高速的發展。隨著亞馬遜在市中心建立新總部，連接西雅圖、蘭頓和柯克蘭的最新輕軌鐵路的擴展建設，我們會看到更多的技術僱員們將在這座城市裡尋找居住的地方。」

追趕「金色未來」

浮華揭露了中國新富的生活方式細節，GQ的「金光閃閃王朝」和半島電視台的「如何成為中國遊客」都誇張的描述了富裕中國人缺乏高階層品味。

但是不像那些少數富豪的孩子，大部分在西雅圖的中國留學生是因為其簡單、便宜的生活方式、接地氣的品格而選擇了這座城市，遠不像他們那些富裕同胞那樣選擇待在大城市裡。

「那些真正富人的孩子是不會來西雅圖的，他們更喜歡紐約和洛杉磯。在那裡他們可以同其他政府官員的孩子們建立關係，以便在將來回國時可以一同共事。」

很多像華盛頓大學這樣的美國公立大學都在這些支付全額學費的國際學生帶來的財富中獲益，並且仍在增加國際學生的錄取率。中國人保持了在華盛頓大學以至整個美國的大學裡總數最多的外國學生群體。而華盛頓大學剛剛發生了一起針對中國國際學生的學費詐騙案。

就像成千上萬的中國青少年一樣，19歲的大衛．馮來到西雅圖，是因為其飛躍的信念，相信有機會能在美國創造屬於自己的生活，得到完全不同於中國的教育。

他說：「在這裡，美國的學生們被鼓勵獨立的思考和工作，而不是像在中國那樣簡單的按照教授的指導行事。」

相關資訊：美國 | 投資移民EB5最新消息延期至12月9日！

（互聯網資訊綜合整理）