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作者：星爸爸

从谷歌地图上看，高级公寓The Link 的位置非常好：坐落在学院大道旁，距离明尼苏达大学只有二十分钟步行、一站绿线地铁或者骑行约五分钟左右的距离。

不仅如此，在这个辐射范围内，邮局、画廊、旅馆和中餐厅一应俱全。刘强东进入的就是这家定位高端的公寓楼。讽刺的是，这栋公寓对面就是明尼苏达州政府婚姻和家庭问题咨询委员会的办公室，他们所入的大门就正对着这个机构。

结合视频内容、公寓官网和租房搜索引擎的报价信息来看，他们进入的那个位于九楼的单位，依据单身公寓或者一居室两种户型的定价，约在每月1400美元至1600美元之间。作为对比，student.com的2018年数据显示，明尼阿波利斯的公寓月租水平排在全美主要留学城市的第十名，平均约为每周 215 美元左右。

The Link不是普通大学生可以轻松负担的。

事实上，在这种位于大学校园旁或者高速公路附近，自带中央空调、洗衣机、厨房以及配备健身房的现代化服务式公寓里，所能看见的留学生基本上都是亚洲和阿拉伯面孔，基本上不会有本土学生，这是富有的国际留学生和当地中产才能负担的高档公寓。

高校周边类似这样的公寓，可以看作是普通美国大学生租房档次最高的一个梯队，租客则是以亚洲留学生为主的人群，并且随着城市不同，价格会有很大波动，然而总体而言，这类公寓都是富裕人群的首选。

在student.com数据中，2017年平均周租金水平排在全球前三的城市，波士顿、纽约和伦敦的租金分别为 464、402和339美元。但同样的，同一座城市里根据交通便捷程度和配套设施的不同，价格也会存在很大差距。

比如波士顿，在名校聚集的剑桥地区搜索类似的品牌公寓一居室户型，价格普遍在2500 美元左右，部分甚至高达3500美元以上。而再往北上开车30分钟左右，在莫顿地区，同样条件的房子就需要2000元左右能租到了。

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这类公寓虽然现在被留学生占据着，但是他们的主要目标还是白领和中产。一些公寓楼里会有禁止本科生租住的规定，因为他们每逢周末的派对会影响到上班族的休息。然而，在国际留学生数量持续增长的热门城市，开发商嗅到外国中产的钱包，这几年面向很多面向留学生的公寓也开始投入开发。

在澳大利亚珀斯、英国考文垂、美国波士顿，甚至爱尔兰的都柏林，这几年投入的高档学生公寓项目都不在少数。2016年时，英国学生住宿市场规模就已经达到58亿英镑的规模；而在珀斯，由独立开发商打造的学生公寓也不断竣工，这些当地学生难以承受的住房自然由国际学生接盘，其中一个周租金为399澳币的项目 “超过七成租给国际学生，大部分来自中国”。

而条件尚可却并未达到 “土豪” 级别的留学生或者本土学生，则会选择学校提供的宿舍，以及同等价位的住房。

在明大官网上，给出的外州学生on-campus年度费用大概是一万美元左右，其中大概六千元是校内宿舍费用。拿最新的 17th Avenue Residence Hall 举例，双人间每学期报价是 3264 美元，也就是一个月 800 美元左右，与当地平均租金水平相当。

学校宿舍的租金水平视地区而言，所表现出的性价比也不可同日而语。

在明尼苏达大学附近，一居室的价格可以低到一千美元左右，就租金论，与学校宿舍并没有相差多少；而在刘强东和奶茶都就读过的哥伦比亚大学，校内宿舍一千美元左右的租金比起附近公寓平均两千美元的水平，前者就显得亲民多了。

但在绝大部分情况下，学校宿舍都要比周边公寓要高出一截。这也就是为什么大部分大学生都会选择在校园外面和同学共同租房的原因。学校住宿包含了安全、交通方便和提供更好的大学氛围等优势，同时又有费用相对较贵、数量有限预定难、个人空间有限和假期可能关闭的缺点。

对于中国留学生来说，受到整体性格和文化的影响，单独去住学校宿舍的人其实并不多，大多数会选择在校外自租或者和同胞一起合租。

以学校公寓费用划出的水平线为界，在这以下，就是性价比最高也是最多大学生选择的合租形式。合租可以将任何水平的公寓拉到亲民线上，三四人合租一套一居室或者二居室在大多数情况下都能使个人的租房支出降低到千元左右，如果再牺牲一下地理位置或者根据城市之间的不同水平来定，更是可以低至几百美元。

波士顿3卧1卫最近整修过的房产，建筑面积111平方米，9分钟到达哈佛大学，3卧1卫房价约¥403万。
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还有一种初来乍到的留学生可能会选择的住宿方式就是寄宿家庭了。这种形式普通的好处是费用实惠，完全融入当地文化。不过寄宿家庭的选择有时候就像开彩票，选到好的家庭，不但能省下一大笔钱，还可能收获一个 “美国家庭”。然而现实情况却是，很多小留学生都经历过被坑的经历，感受过寄人篱下的辛酸。因此，百分之九十的人都会在第一期结束后选择和同学合租。

但无论从哪种方式来看，主要由住宿支出组成的生活费都已经成为美国大学生难以负担高等教育的原因之一。

有研究数据表明，不管是私立还是公立高校，美国四年制本科学校的平均食宿费用自 1980 年以来就一直没有停止过上涨。基于截止到2014年的数据，这个数字已经翻了一番，从 1980 年五千美元左右的水平，上涨到2014年一万美元左右，跑赢了同期的通货膨胀水平。

其中，住宿费的上涨贡献了很大一部分动力，平均的宿舍费用水平已经与相等条件公寓月租中位数相当。在 2003 年，前者还只有后者的70%左右，而到了2014年，双方差距只剩下 7% 了。其结果就是，对于大学生来说，住宿费用可能成了学费以外使大学可负担性大大下降的第二大原因。

对于留学生来说，虽然不需要像美国人那样背上沉重的助学贷款，一年二三十万元，四年下来也同样是一笔不小的开支。

所以，就会有我们之前曾经写过的 “以房养学”的形式，在美国房价持续增长的过去十多年里，嗅觉灵敏的一部分人曾经通过在学校周边购买房产，然后通过部分自住部分出租的形式，享受房租和房价上涨的双重红利，既能覆盖食宿费用，还有可能通过增值收回学费成本，把本来是纯支出的一笔费用变成了一次投资。

但这样机会几乎不复存在了，至少在美国如此，在房价趋于稳定，房租上涨幅度大幅下降之后，这种投资的逻辑已经不再像几年前那样经得起推敲。不过，如果放弃掉房价增值的期望，作为资产保值的一种手段或者本身就是有买房需求的刚需，提前买好一个房子作为留学期间的住所，“以租养贷”其实也不失为一种不错的投资方式。

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在英国，就有机构面向十八岁以上的大学生推出过Buy for Uni贷款，只要有父母给的资金背书，任何大学生都可以以4.5～4.7左右的利率申请一笔最高30万英镑的贷款。但是这种贷款有其附带条件，例如只能买学校半径十英里内的房产，毕业之后必须转为正常的按揭贷款等等，给标的选择带来了一定限制。

然而无论如何，买房都只有极少数人才能负担，大部分学生只能当一个纯花钱的租客而已。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

踏入2019年，西雅图市交通进入了新局面。使用了66年的阿拉斯加高架桥在1月11日停用，取而代之的是四车道的99号高速公路隧道，该项目耗资至少33亿美元，已于2月4日通车，连接Sodo区与南联合湖。在阿拉斯加之路高架桥终於倒塌之前，该地区飙升的房地产价值的淘金热正在全面展开。

距离海滨的一个街区之外：以建造哥伦比亚中心而闻名的多产开发商马丁塞利格（Martin Selig）花了4400万美元买了一座连接到高架桥的百年残旧办公大楼，并计划把它拆掉并建造一个18层的高层建筑以作办公室和公寓项目。隔壁，一位东海岸投资者花费5000万美元购买和翻新另一座老化办公楼，并让当地游戏公司大鱼游戏（Big Fish Games）将其总部迁至那里，然后业主以1.86亿美元转售房产。

在北面的另一个街区，冈萨加大学（Gonzaga University）在2015年被一位斯波坎慈善家遗赠停车场，他们与国家开发商达成协议，在该地点上建造一座17层的公寓大楼。 大学认为这块土地太珍贵，於是不出售而是选择收取定期租金。

现时正在发展的西区大道地带不是十分悦目：它嘈杂，被笨重的高速公路包围，还布满露宿者的帐篷。可是在几个月之内，它将拥有对艾略特湾（Elliott Bay）、西雅图和奥林匹克山脉（Olympic Mountains）一览无馀的美景。而在几年内将发展成可步行到海滨公园的地方。

最新的行业数据显示，拥有“翡翠之城”美名的西雅图已经摆脱长达数月的低迷态势。此前豪华物业的售价中值曾在六个月内暴跌13%，房屋销量也大幅下滑。一些人甚至预测，当地楼市恐遭灭顶之灾，大批技术工作者或将逃离作为微软和亚马逊诞生地的西雅图，转向美国南部和东部沿海地区的新兴科技产业中心。但在今年1月和2月，西雅图的房地产经纪人报告称，他们正忙于接待络绎不绝的看房客户，而且春季销售旺季也比往年提前到来。因此，如果您打算趁市场放缓之际投资置业，眼下正值最佳时机。

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在过去五年内，在高架桥的四分之一英里范围内发起了大约20多个重大项目，还有更多项目正在进行中。建筑商说，不管高架桥的命运如何，很多这些项目都会发生，因为这个城市经历了这个十年的整体经济增长以及该地区可开发地块的稀缺。毫无疑问，持续商讨了大约十年的高架桥迁拆已经加速了该地区的价值上涨。

物业价值飙升59％！

总体而言，根据金县评估员办公室的数据分析，自2011年以来，高架桥四分之一英里范围内的商业物业评估价格飙升了59％，而该市其他地区的商业物业价格上涨了38％。根据CoStar提供的销售记录分析，高架桥附近建筑物的中位数销售价格增长速度也是该市其他地区商业销售的两倍。 办公室和公寓的租金在高架桥附近的增长速度超过了城市其他地区。

与大多数投资热潮一样，最后可能得出一个更有活力的地区，有更多的工人丶居民和商店，而且公寓和办公空间的价格也更高。

业主以多种方式回应了这些飙升的价值观。有些人已经兑现了：塞利格项目位於雅可比（Jacobi）家族的土地上，该家族拥有温德米尔房地产公司（Windermere Real Estate）。其他人则在更短的时间内翻转了他们的财产：自2006年以来，约有40名土地所有者购买了滨水区的房产，没有对该房产进行大量工作，然后通常在几年内将其出售。 那些短期投资者以比他们支付的价钱高出中位数1,100万美元的价格出售他们的房产。

根据CoStar数据的分析显示，自2011年以来，在高架桥四分之一英里范围内的房地产销售额总计达70亿美元。这比拆除高架桥丶投资更换隧道并建造新的海滨公园和长廊的实际成本高出30亿美元。高架桥附近的一处物业平均每11天售出一次，其他人则利用这个机会重建土地或翻新现有建筑。

在第二大道和斯图尔特街，距高架桥两个街区，古德曼房地产（Goodman Real Estate）在2012年以970万美元购买了一块空地，并建造了Viktoria公寓大楼，据报导成本为9500万美元。2015年，该公司以1.3亿美元的价格将房产出售给房地产投资公司Benedict Canyon Equities，在交易成本之前获利2500万美元。

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哈德逊太平洋地产公司（Hudson Pacific Properties）在2014年花费了5800万美元购买在南景街高架桥旁边一个完整的街区，理由是有机会建造一座“新建的办公楼，面向即将改善的阿拉斯加之路海滨。”它很快就做到了这一点，并且很快就完成了该地点上的其他现有建筑—将该区的总评估价值从2014年的2500万美元提高到今天的1.31亿美元。

赶上淘金热的尾班车

作为西雅图历史滨水协会主任，伊瓦尔（Ivar’s）总裁鲍勃多尼根（Bob Donegan）一直在紧贴高架桥周围地区的变化，他说，高架桥的拆除以及即将於2023年完工的7.12亿美元公园项目是一个“改革”。

多尼根在几年前将54号码头的Ivar’s Acres of Clams物业出售时，亲身经历了预期的狂热。 虽然有一些人因为与高架桥相关的施工而打退堂鼓，但其他人，包括最终的买家，“将其视为在最新的价值提升之前进入市场的机会。”该物业的评估价值略高於1000万美元，而在2017年售出近4000万美元。

不只是投资者支付更多费用：自2009年以来，在高架桥四分之一英里范围内租赁公寓的成本飙升了72％（相比之下，整个城市为63％），每月的租金增加约为2,400美元。根据CoStar市场分析师贾里德卡德里（Jared Kadry）的数据显示，自2009年以来，办公楼租金在高架桥附近增长了42％，而整个城市则为31％。

西雅图贝尔敦的埃斯卡拉（Escala）顶楼公寓，享有西南朝向，配有高挑的10英尺混凝土天花板、中央照明灯具、全新的宽板裂痕橡木地板、路创（Lutrons）自动系统和2,000平方英尺的奢华生活空间，包括2间卧室、2间浴室和超大书房。主卧和次卧均配备了步入式衣柜。公寓还设有高档名牌厨房、柏蒂尼（Pedini）橱柜和超大岛台。您可从一整面落地玻璃窗户欣赏一望无际的水景，同时尽享有五星级便利设施。房价约¥1,609万。
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今天的业主将通过城市为海滨附近地区（称为LID或当地改善区）提出的新房产税来偿还一小部份股权收益，以支付即将来临的海滨公园和长廊的费用。业主提出反对意见后，从2亿美元谈判到1.6亿美元的税收对於中位商业地产所有者而言，这意味着一次性税收为5,900美元，而对於典型的公寓所有者则为1,900美元。

虽然高架桥将被一条繁忙的地面街道所取代，这条街道将在一些海滨以南地区达到8个车道宽。目前高架桥的拆卸工程已接近尾聲，今年年内将会开阔港湾的视野——这种美不胜收的佳景绝对蕴藏进一步吸引外地企业和投资者的力量。

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资料来源：西雅图时报、西雅图在线、西华报
责编：Zoe Chan

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