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2017中美未來發展峰會暨中美企業展覽會於3月25日在美國紐約華爾街CIPRIANI（Cipriani Wall Street）舉行，此次峰會彙聚了中美知名企業及活躍在全球金融、傳媒、地產和投資界的領先人物，鳳凰財經對此次峰會進行了全程參與。

萬達集團美國投資公司財務總監、美中總商會芝加哥商會副會長賀鑫接受了鳳凰財經采訪。

在談到中美地產業未來發展走勢時，賀鑫表示，個人認為中國房地產不會像過去十年增長的那麼快，但未來仍有一段時間的增長。預計中國的城市化進程至少還會持續8年，因此房地產市場仍有很大的發展空間。

對於中國企業在美投資的建議，賀鑫表示，特朗普政府新政策對於中國投資者會有很大的影響。依據投資項目的不同，帶來的正負面影響也不盡相同。做什麼事情都有機會，但是一定要做好盡職調查，這點非常重要。由於中美經營環境差異較大，其中法律環境、開發過程、取得資金的渠道都有差異，因此投資要預先做好充分的准備。

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當天，Newmark Grubb Knight Frank總經理Dennis M. Karr談及企業和個人在美進行地產投資話題時表示，2017年美聯儲加息對於房地產市場或有影響，特別是房貸利率也隨之增加。但從短期3至5年內，我們可以看到美國房地產投資市場將繼續看漲，一些中國投資者目光不僅僅聚焦在紐約、芝加哥這樣的大城市，同時小型城市也將受到青睞。此外，投資類型也呈現多樣化，其中包括住宅、酒店、寫字樓等。

據了解，Dennis M. Karr從事商業地產行業超過三十年，代表集團客戶和跨國公司完成房地產銷售及租賃交易。

（據鳳凰財經）

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示，持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者，35歲以下的千禧世代族群，占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產，最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡，有將近一半貸款申請人屬35歲以下；至於華人喜愛的城市，如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等，35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見，千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金，漲至2017年3月17日的124元美金，暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外，也隨著房市買家的變化，使其公司營收、獲利水漲船高，進而股價大漲反映。

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另外，根據美國不動產經紀人協會（NAR）近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅機會與市場看法”調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機，而且收入越高者，如年薪超過10萬美金的受訪者，有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看，中西部的受訪者，有77%同意現在是進場好時點；西部則有61%同意，比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何？”，有51%認為持續上漲，相較僅有8%認為房價會下跌，或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上，“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛（Harvard）大學長期實證研究發現，長期擁有房產是累積財富的最好方式之一，而且持有時間越久，財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”，也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料，截至去年第4季，美國整體房屋自有率為63.2%，房屋自有率高低依序為：中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看，截至去年第4季，出租空置率為7.9%，也就是100間出租房產中，僅有8間尚未租出去，維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言，“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔，現在應該仍是置產美國的好時機；更不會發生像幾天前，知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

（據經濟日報）

對很多芝加哥人來說，住在「全美第三大城市」一直是他們的驕傲。可是近幾年來，隨著很多沿海城市的興起，芝加哥的發展速度卻被遠遠落在後面。根據人口增長預測，美國第四大城市休斯敦將在十年之內取代芝加哥，成為新的第三大城市。

芝加哥去年只增加82人

根據最新的人口普查，過去的一年中，芝加哥的總人口只增加了82人，是全美前十大城市中人口增長率最低的城市。而休斯敦在過去十年中人口增加了26%，是全美人口增長最快的城市之一。

目前芝加哥和休斯敦的人口分別為272萬和223萬。如果按照這樣的速度下去，預計到2025年，休斯敦的人口就將超過芝加哥。

紐約和洛杉磯仍然穩坐美國第一、第二大城市的寶座。紐約去年人口增加52,700人，增長率為0.6%，現在總人口為849萬。而洛杉磯的人口則增加了30,924人，增長率為0.8%，總人口為393萬。

人口增長因素之一：經濟和就業率

休斯敦的迅速發展主要歸功於能源產業和以美國航天局為中心的航空產業。另外，這裡溫暖的氣候、低廉的生活費和低稅收，都是吸引人前往的原因。

自2003年來，休斯頓增加了65萬個工作機會，失業率一直低於全美平均值。而和休斯頓相比，老牌工業重鎮芝加哥遭受經濟蕭條的打擊相對較大，最近失業率已經超過了全美平均水平。

人口增長因素之二：移民數量

芝加哥地區一位人口專家帕勞（Rob Paral）分析說，芝加哥九十年代的迅速發展是大量移民湧入的結果。但是現在很多新移民都選擇了沿海地區，並且全美的移民數量和十年前相比也下降很多。

休斯敦的人口增長很大一部分就來自移民。在這裡，約五分之一的人口出生在別的國家，這裡的人說著90多種不同的語言。

人口增長因素之三：可發展土地面積

作為一個600平方英里的城市來說，休斯頓還有很多的增長空間。而對於228平方英里的芝加哥來說，城市人口已經趨於飽和，幾乎沒有什麼增長空間。

而且休斯敦的城市合併與擴張也很普遍，而芝加哥周圍的地區已經全部發展起來，無法再擴大城市。還有的人認為，芝加哥的排它性分區制度也限制了城市的發展，尤其是北郊住房區的發展。

美國房地產調查網站RealtyTrac日前公佈報告表示，今年第二季度，芝加哥在全美20個城市中炒房（flipping）利潤率最高，高達61%，每個房產的買賣差價達到十萬美金。

RealtyTrac對「炒房」的定義是，購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新，然後以較高的價格出售。而這種房產以獨立屋（single family home）居多。

今年4～6月，大芝加哥地區共有616套舊屋翻新出售，平均購入價$163,356，售出價格$263,360，毛利率（＝差價／買價）高達61.2%，位居全美20個大城市之首。

毛利率高的地區還有俄亥俄州代頓市（60.6%）、賓夕法尼亞州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛羅里達州歐卡拉（Ocala, 56.8%）和馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore, 56.7%）。

而根據RealtyTrac報告，全美獨立屋交易中，4.5%為炒房，平均投資回報率為36%，單筆交易毛利潤平均為7萬美金。

炒房買賣差價最高的城市大多位於加州，排在第一的是加州聖荷西$261,946，其次是洛杉磯$171,954，聖地亞哥$141,483，還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

「炒房不能簡單看買賣差價」

在芝加哥南區經營多套房產的神觀建築公司老闆陳觀樂說，不能簡單看到買賣之間的差價大，就跳進去炒房。

「這只能說明在芝加哥炒房，門檻比較低，十幾萬美金就可以做；如果在紐約，可能要四十多萬美金才能起步」。陳觀樂說，炒房通常是直接從銀行購買法拍屋（foreclosure），而絕大多數銀行不提供裝修貸款，所以除買價外，買家還得準備好裝修的資金。

陳觀樂進一步表示，炒房也不能忽略維護成本，如地產稅、水電氣雜費、防盜治安、地產經紀佣金等各種可能的開銷。

陳觀樂認為，炒房的關鍵要點是買價一定要足夠低，「如果扣除林林總總的費用後，還能有25%的利潤，就可以做。」

炒房並不總是賺錢。RealtyTrac報告說，今年第二季度的數字顯示，價格小於5萬美金的低端房產實際回報是負值。

炒房最大風險在「違規」

一名不願透露姓名的地產業界人士對本報表示，他過去兩年在大芝加哥地區已經操作了近30筆炒房交易，其區域涵蓋芝加哥市區，以及Deerfield, Elmhurst, Palatine, Cicero等郊區。

他認為，炒房最大的風險在於各個城市有不同的建築規範，而且這些規範並不是一成不變的，常常會有更新。

他舉例說，如果你買了一個地下室有廁所的房屋，你可能認為很值。但如果這個城市建築規範中有一條：屋頂高度至少7英呎才能有廁所。那你的地下室屋頂高度差一寸，你都得把這個廁所拆掉，這就會增加裝修成本，同時也降低了房屋的價值。

那是不是根據市政府列出的建築規範，白紙黑字照做，就可以了呢？他表示並不是那麼簡單，同一個城市裡不同的檢驗員（inspector）也會有不同的尺度和態度。

炒房買賣平均間隔半年

RealtyTrac 數字顯示，炒房兩次買賣之間平均間隔179天，也就是說，炒房客購買房屋半年後，將其賣出。在紐約市，這個時差為211天，芝加哥是204天。

上述業界人士表示，他經手的房屋買賣間隔為5～6個月，而從裝修完上市（listing）到售出，通常是6～8周時間。

RealtyTrac報告還顯示，炒房利潤最高的房屋售價在＄10萬～20萬，以及＄200萬～＄500萬。前者毛利率達到44%，後者是43%。

此業界人士說，他的房屋售價多在＄20萬～＄50萬這個區間。他不認為售價直接影響利潤，「5千美元和1萬美元裝修廚房，工作量類似，但材料不一樣。關鍵是要滿足當地人的喜好。」

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(互聯網資訊綜合整理)

8月6日週四，芝加哥市長伊曼紐宣佈將投資2.48億美元擴建中途國際機場（Midway International Airport），從停車場、安檢、餐飲服務都將得到升級，預計2020年完工。

伊曼紐說：「中途機場是芝加哥重要的經濟龍頭，機場的擴建將為芝加哥的居民帶來就業機會，改善遊客的出行體驗，以及保證芝加哥擁有兩個世界級的機場。」他還強調說，全美前20大機場中，芝加哥佔了2個，而且是美聯航、美國航空、西南航空3大航空公司的樞紐，「這給芝加哥帶來了巨大的經濟優勢，使我們可以創造更多就業，及吸引更多公司入駐。」伊曼紐說。

西南航空（Southwest Airlines）是中途機場最主要的航空公司，佔該機場客流量90%，有4,500位僱員。西南航空的發言人格林（Patty Greene）也表示，機場的擴建將大大改善遊客的出行體驗。

擴建工程第一步市政府將公開招標，對餐飲休閒部分進行改建，翻修已有的餐館、商店，並增加購物、休閒、醫療服務設施。目前旅客在中途機場的人均消費低於同等機場$3-$4，機場希望通過改善休閒設施促進遊客消費，改建後休閒區的面積將增加50%.

對安檢部分的擴建將解決安全檢查的排隊問題，將新建一個8萬平方英呎的安檢大廳，Cicero大街上的天橋將從60尺寬擴建為300尺寬。停車場也將擴建，增加1,400個停車位。

根據市政府的估計，擴建工程將為芝加哥帶來1,700個就業機會，同時帶來機場收入的增加。

不過，根據芝加哥論壇報報導，市政府預計工程要到2020年才能完工。

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