Tag: 英国房产投资

近日，英國主要的房地産公司在倫敦示威游行，指責英政府新推出的取消將空置房屋改造成私人住宅的開發商所需承擔的經濟適用房建造繳納金，它們擔心該政策會破壞倫敦的社會融合。

英國社區部門（Department for Communities）與當地政府部門在去年12月發布了該項政策，爲了提高市場上的房屋供給量，政府允許建造房屋少于10套的開放商不用繳納經濟適用房建造捐款。

其中，該政策的最大受益者是英國地産（British Land），英國地産證券（ Land Securities），皇冠地産（the Crown Estate）和高富諾地産（Grosvenor Estates）。阿布扎比投資委員會（Abu Dhabi Investment Council），在2013年購買了一幢位于Mayfair的建築，幷將其改造成了豪華公寓。作爲規劃交易的條件，開發商同意捐贈1790萬英鎊用于經濟適用房建設，不過根據新政策，該筆資金最終削减了900萬英鎊。而阿布扎比投資委員會之前表示即使支付1790萬鎊捐款仍能從中獲利。

Great Marlborough Estates公司計劃在Regent’s Park地區建造80套房屋。公司原先估計需繳納1870萬鎊的公屋建造資金，但Westminster政府估計該金額將减少超過1000萬英鎊。

近日，一個游說組織代表這些房産公司寫信給住房部長布蘭登·劉易斯（Brandon Lewis），敦促其放弃這一政策。該組織的成員包括，倫敦最大的房地産開發商伯克利地産（Berkeley Homes）及卡塔爾王室地産部門卡塔爾地亞爾公司（Qatari Diar）。

威斯敏斯特房地産協會（Westminster Property Association）也表示，該政策存在“嚴重缺陷”。該協會主席丹尼爾·萬-格爾德（Daniel Van Gelder）在寫給《衛報》的撰文中說道：“該住房政策忽略了開發商爲經濟適用房建設出資的重要環節，幷且會導致意想不到的後果，進一步阻礙來自不同社會背景的人們定居倫敦心臟地帶。”

房地産公司的表態對住房部長劉易斯而言是一個重大的打擊，其中一些公司曾竭力協商减少經濟適用房的數量。英國社區部門也證實，他們幷沒有正式評估該政策的影響，即使有數據顯示，英國各地方議會去年投資于經濟適用房的費用高達19億英鎊。

據瞭解，新的政策將在今年11月生效，Westminster市政廳意識到，此次改革可能會導致經濟適用房預算支離破碎。保守黨主導的Westminster市議會的一位高級官員認爲這項政策“極其愚蠢”，幷估計該地區將因此失去最多10億鎊的繳納金，使得窮人的居住狀况進一步惡化。該地區規劃主管約翰·沃克（John Walker）認爲這完全是政府送給開發商的一份大禮，在有些再開發項目上政府將顆粒無收。

政治游說集團Generation Rent的主管亞力克斯·希爾頓（Alex Hilton）指責該政策等于讓英國失去了資助建造經濟適用房的最大金主。他認爲這只會提高土地的價格，幷導致新建經濟適用房的數量大幅减少。

最有希望成爲下一位倫敦市長的特莎·喬威爾（Tessa Jowell）要求立即停止此項免稅政策，“直到議員能做出全面的影響評估，幷清楚地表明此政策不會進一步阻礙倫敦的經濟適用房供給”。

劉易斯表示，接下來將進行更廣泛的磋商及影響評估。他聲稱，該項政策可以促使開發商更願意重新開發現有建築，空置房屋的减少對壞境和社會都有好處；而濫用106關稅條款（包括經適房費用協議）則會導致無住房、無重建及無社會福利。

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由于英國房價持續飛漲，2014年160個英國家庭一夜間變爲持有百萬價值房産的“房貴”。目前英國有40萬“房貴”，這些業主持有的房産價值均爲百萬英鎊以上，總價值達到8360億英鎊。

置業專家認爲，2015年每天將有近200人成爲持有百萬價值房産的新貴。但很多英國家庭仍舊資金短缺，因爲他們的財富已被綁定在房産中。

據第一太平戴維斯公司和《星期日泰晤士報》聯合研究， 2014年以七位數價格出售的房屋數量是十年前的3倍。

英國逾10600條街道的房屋均價超100萬英鎊。倫敦有12條街道的房産僅車庫價格便已超過百萬鎊。

房價最高的街區爲Kensington Palace Gardens，房屋均價達到4270萬英鎊。倫敦的百萬房産數量甚至高于英國其它地區的總和，而百萬房産群在康沃爾郡（Cornwall）、柴郡（Cheshire）、愛丁堡（Edinburgh）和 薩福克郡（Suffolk）等地區也頗爲密集。

據對英國土地登記管理局和地方當局數據的分析，繼2007年峰值之後，英國一些地區的百萬房産銷量呈八倍增長。

在劍橋，物業銷售價值至少100萬英鎊的房産自經濟蕭條以來已經上漲了200％。Hackney和Lewisham，這兩個以前算不上流行的倫敦區，分別上升了814％和275％。

估計在倫敦有27.5萬個家庭住宅價值在100萬英鎊以上，72100個在倫敦東南。在東部和西南部，百萬鎊以上的房産自2006/07年以來已分別升值35％及17％，這歸因倫敦人變現他們價值100萬英鎊以上的房産，然後在鄉村抵押貸款買房。

專家認爲，大多數“房貴”擁有百萬鎊以上的財産純屬意外，在十幾或二十年前以合理價格買入的房産，幷在市場繁榮時看到自己的房産價值飈升。有人擔心這些房主將被工党領袖埃德·米利班德（Ed Miliband）提出的豪宅稅政策進行不公平的課稅 – 對那些房屋價值超過200萬鎊的家庭，一個月要多支付250英鎊。

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改造房屋不僅僅可以提升居住者的生活質量，還能爲您的房産增值。

房地産服務機構Zopa最新發布的調查報告顯示，平均來說，房屋改造可爲房産增加10%的價值，其中改造陽光房的投資回報率最高，爲108%。

在調查中，Zopa詢問了使用其申請住房改造貸款的用戶一系列問題，包括他們對房産做了什麽樣的改動，利潤和開支分別是多少。

Zopa表示，通過對房産進行改造，房主平均可爲房産增值30,000英鎊。大到對房屋結構進行翻新，小至清潔打掃，均可以幫助房産增值。但是如果你不想過多投入，那麽在房産進行出售時也很難獲得可觀的回報。

Zopa的CEO及聯合創始人Giles Andrews表示，“最新的房地産市場報告顯示，市場走勢將放緩，房主需要通過各種措施來使其現有房産增值，而不是搬遷。由于貸款利率處在歷史地位，從長遠角度看，房屋改造工程會是一個很划算的增值方法。”

陽光房

陽光房可以爲您的房産增加一個額外的房間。與拓展不同，只要陽光房所用的土地不超過原有建築的一半面積，這項改建則不需要申請規劃許可。

如果至少一面新建的墻壁和四分之三的屋頂采用玻璃或透明材質；或者陽光房通過額外的門與原建築分隔開來，那麽根據建築規定也可免去消防和結構安全的規定。

平均成本: £5,300

平均利潤: £5,750

投資回報率: 108 %

花園
花園往往是一個容易被忽略的區域，致使它雜草叢生，混亂不堪。但前花園却是潜在買家在看房時最先會注意到的地方，一個簡陋破敗的花園則很難爲買家留下好印象。而整潔美觀的花園可爲你的家增添一份熱情、現代的氛圍。

平均成本: £4,550

平均利潤: £4,000

投資回報率： 88%

外觀

和花園相同，房産的外觀也會是潜在買家最先注意的區域。肮髒的窗戶，殘缺的門框和破損的屋頂瓦片會爲您的房産造成非常不好的影響幷直接影響到房屋價值。

花費一定時間對房屋的外觀進行粉刷和維修，會讓你的房子在第一印象上便取得優勢。

平均成本: £6,000

平均利潤: £4,500

投資回報率: 75%

擴展

擴展可以通過增添或擴展房間爲房産增加更多使用面積。

最近政府放寬了對此類改建的要求。傳統上，對于附屬房産，只允許對進行不超過3米的單層擴展改造；在沒有規劃許可的情况下對獨立房産的擴展不得超過4米。

到2016年5月，這些要求將分別增加至6米和8米。然而這必須提前獲得鄰居的許可。

如果你要進行一項兩層的擴展工程，同樣需要遵照過去3米和4米的限制。幷且擴展出來的部分與最遠的邊界之間的距離不得小于7米。此外，對屋頂的擴展不能超過4米高，

同樣，在房屋外部的拓展工程不能占用超過花園面積的一半。

平均成本: £19,750

平均利潤: £14,000

投資回報率: 71%

屋頂
如果買家認爲屋頂的維修問題無法避免，那麽他們很可能會壓低報價。對屋頂定期維護時期保持良好狀態，確保沒有漏水現象可幫你避免被壓價的問題。

平均成本: £4,150

平均利潤: £2,600

投資回報率: 63%

地毯

走廊和樓梯的地毯最易磨損。因此多年積累的污漬和發黴的氣味這很可能使房子看起來過于老舊。經常清潔您家的地毯則能爲您的房産“减齡”，營造現代、整潔的氛圍。

平均成本: £4,000

平均利潤: £2,000

投資回報率: 50%

閣樓

最近由全國建築協會（Nationwide Building Society）進行的調查發現，閣樓改造可以爲房産增值20%。閣樓改造可在不搬遷的前提下增加供額外的房間。基于Permitted Development Rights，大部分改造都不需要規劃許可。

規劃官員往往熱衷于保持街道外觀的統一，因此大部分的閣樓改造都應將對整體外觀的影響降到最低。

平均成本: £24,6000

平均利潤: £12.000

投資回報率: 50%

厨房

厨房往往是買家最先進行替換，以符合他們需求的區域。如果賣家可以提供一個現成的，具有吸引力的空間可以爲買家避免一些麻煩。

HSBC調查發現，全新的厨房可以爲房産增值至少5,000英鎊。

平均成本: £9,600

平均利潤: £4,750

投資回報率: 49%

浴室

很多房産買家希望浴室能够帶有自己的風格，但是一個乾淨，智能，便于清潔的浴室則是需要一定的投資的。

HSBC調查發現，全新的浴室將爲房産增值至少3,500英鎊。

平均成本: £4,900

平均利潤: £2,350

投資回報率: 48%

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據悉，本月初，倫敦市長鮑裏斯·約翰遜宣布了兩項總額達上千萬英鎊的房屋購買新政策，旨在幫助更多倫敦人有能力購買房産，幷提高住宅投放市場的速度。其中“零押金，零貸款購房計劃”從年初正式開始執行。

針對首次購房者的利好政策，以共享産權（Shared ownership）的形式購置房産的“第一步”計劃。共享産權旨在幫助中低收入群體能够有能力購買一份房産，該形式的産權通常需要較少的押金，幷將獲得 總額達1.8億英鎊的“第一步挑戰基金”（First Steps Challenge Fund）資助。“第一步挑戰基金”將加快住房投放市場的速度，預計在2015年至2020年間建成4,000套新建住宅幷建立起一套可收回資金的機制，使資金可以再投資，爲更多經濟適用房需求者提供機會，最終實現，截至2025年幫助25萬名倫敦人住上經濟適用房這一最低目標。

爲了更有效地幫助首次購房者，倫敦市長在年初推出“零押金，零貸款購房計劃”，該計劃由社會企業公司Genie協助實施。參與該計劃的購房者將加入一份長達30年的貸款計劃，每5年進行一次評估，在整個貸款期結束時可獲得該房産的全部産權。

對于還在爲購房押金而努力的人們，這項計劃無疑爲他們的購房計劃帶來了一綫希望。

目前，倫敦地區的平均房價已經超過500,000英鎊，即使購房者預先支付20%的押金，還必須提供108,500英鎊的年收入以滿足抵押貸款申請。而該收入水平比倫敦平均年薪33,000英鎊的3倍還要多。

通過鮑裏斯·約翰遜提出的“第一步”計劃，將幫助超過50,000名倫敦人購買到共享産權形式的房産。此外，在他的主張下，還簡化了申請和購買流程，爲購房者提供更多的選擇和靈活性。

位于Bexley行政區的Erith Park項目是倫敦市長鮑裏斯·約翰遜剛剛公布的“第一步計劃”中的一部分。其中有80%的住房是廉租房和共享産權住宅。

Erith Park的改造由Orbit集團主導，與WatesLiving Space，Bexley區以及當地社區共同合作完成。目前，該項目已從市長處獲得了2300萬英鎊的經濟適用房基金支持。該地塊的前身是Larner Road房地産，擁有大量的單身公寓且長久以來受到較高犯罪率的困擾，使該地區幷不受當地家庭所接受。

Erith Park的一期工程共343套住宅，一居室售價139,950英鎊起，三居室的別墅售價240,000英鎊起。根據規劃許可，二期工程將建成244套住宅，幷于今年3月開始啓動。

此外，鮑裏斯·約翰遜還批准了Genie公司價值4000萬英鎊的貸款融資，以促進一項新的房屋購買政策。該計劃將在未來10年內向市場投放2,000套新建住房。

據 《英國房産周刊》獲悉，針對首次購房者的另一利好政策，“零押金，零貸款購房計劃”由社會企業公司Genie支持。參與該計劃的購房者將加入一份長達30 年的貸款計劃，每5年進行一次評估，在整個貸款期結束時可獲得該房産的全部産權。當然，如果購房者希望將房産提前出售，該房産也可以進入公開市場買賣，只需按照所有權比例將受益拆分。參與“零押金，零貸款計劃”的購房者相當于每月通過支付房租的形式，一點一點的累計購得房屋的産權。

Genie有優先購買權購得業主的産權。購買價值245,000英鎊房産每月的成本是1,136英鎊。每次付款將預先購得一定比例的産權，在最初的5年內每月的購買比例僅爲1.8%，之後可購得較大份額的産權。最高達5,000英鎊的額外股份可隨時購買。

Genie 的顧客希望可以購買到那些正在進行改善工程的區域，從長遠考慮可以受惠于房價的上漲。倫敦的東南區是首都內房價最低的區域之一。而目前，該地區正受惠于交 通改善工程和重建工程所帶來的便利和潜力。針對公共交通的改善，不僅僅是Woolwich和Abbey Wood的新增橫貫城鐵站點，還包括計劃建設的一座橫跨泰晤士河連接碼頭區的新橋。

由于房價上漲速度遠超收入漲幅，購房者不得不在地點上做出讓步。大部分人將目光投向了倫敦南部和東部，這些地區擁有大批正在建設的信件住宅，而房價僅是倫敦北部和西部的三分之二。倫敦幾乎80%的房屋需求是每平方英尺的價格低于450英鎊，一居室房産售價的上限爲250,000英鎊，兩居室房産上限是 400,000英鎊。

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將家庭住宅分割爲幾間臥室兼起居室，或“多用途住宅”（HMO）已經不再是Buy-to-Let（買來租）行業裏最賺錢的方法了。

所謂的“多單位塊永久業權”（multi-unit freehold blocks），意味著購買一塊街區的公寓，或將一棟建築改建成公寓，這種方式在2014年10月和12月之間爲投資者賺取了9.3%的利潤。

相反，一些房産投資商，如開發商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式，在同一時期才賺到了9%的利潤。

這些數據是以2011年以來發生的上千起真實的交易爲基礎計算出來的，它們是“毛利潤”（gross）。這意味著這些數據沒有將成本考慮進去，例如物業費、維修費、地租或像代理費和所得稅這樣的附加費用。

下面這張表格比較了HMO，街區公寓（blocks of flats），以及傳統的Buy-to-Let方式所能賺取的利潤的差异。

向街區公寓投資幷不便宜。一棟包含8間公寓的建築在倫 敦以外開價50萬英鎊，而在倫敦市中心則開價400萬英鎊。然而，今年來買家購置街區公寓的平均預算已經下跌了。在2011年早期，平均預算是 932,148英鎊，首付44%，而現在投資者們的平均預算是497,644英鎊，首付36%。一般來說，房東將公寓出租給個人，向他們收取房租和地租。

現在，投資者可以購買一棟改建過的維多利亞式建築，位于諾丁漢，帶有8個公寓，售價475,000英鎊。另一棟帶有20個公寓的大建築位于倫敦的Canary Wharf，售價3300萬英鎊。

HMO租賃模式帶來的利潤比很多傳統的Buy-to- Let模式要高，但是去年以來，收益有所下降。代理商Mortgages for Business的維特阿克（David Whittaker）表示， “街區公寓的利潤超過了HMO是令人驚訝的，不過這可能是因爲在此時期街區公寓的交易量恰好非常龐大。”故其認爲HMO將繼續表現良好。

由于規模經濟效應，街區公寓顯得更爲合算，是那些資金 充裕的投資者的首選。而同時，由于仍然存在大規模的需求，HMO將繼續表現良好。維特阿克說：“出于多方面的原因，像工資水平問題，很多租戶幷不能承擔一 套帶有獨立臥室的公寓。所以，出租一間房間，而不是整套公寓的方式，在2015年將繼續流行。”

根據房産代理連鎖商Your Move and Rees Rains統計，目前，英格蘭和威爾士的平均房租爲每月767鎊，比去年12月份的745鎊略有提高。

在英格爾和威爾士，一間租賃公寓的毛利潤率是5.1%，也就是說，房東資本平均可賺達10,546鎊。

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1、政治分水嶺

在中短期內，英國大選結果的不確定性以及聯合政府的未知性將持續削弱英國的商業信心，從而影響英國房市自住業主市場的進一步復蘇。

2、升息或推遲

英國稅收疲軟、政府債臺高築、通貨膨脹率低、政治呈現不穩定因素、歐元區通貨緊縮構成威脅等因素將致升息時間推遲，升息時間將不早于2015年第4季度，更有可能是在2016年第1季度。

3、2015年樓市交易額或將達到600億英鎊

英國2015年的房産交易水平預計將達到2014年的水平，即600億英鎊。受利益驅動，同時也因地緣政治的不穩定因素施壓，投資者傾向于避險市場，英國本地機構將與海外投資商競爭資産，而2015年大選則是英國樓市的一大風險因素。

4、英國房地産總收益趨于8.4%正常值

英國房地産初始收益將逐漸穩定，同時次級收益大幅壓縮。英國樓市總收益趨于正常，數值較高，租金的增長抵消了産量减少的影響。

5、地區呈現雙位數收益

在一些熱門的關鍵區域，出租的减少將導致這些區域的租金價格加速上揚，投資者儘早預見幷轉移目標的做法是正確的，同時區域內的房地産投資也將持續激增。

6、商店掀起大戰

折扣店和奢侈品店産能過剩、過分擴張的迹象越來越明顯，這將加快零售房地産板塊的結構變化，這一板塊已經遭遇了區域性的表現疲弱和企業價值的損毀。

7、與零售旅游業相關的房地産板塊將獲得提振

放寬對中國游客的簽證要求將提振倫敦市中心及時尚産業園地的零售業表現，從而獲得最高可達12億英鎊的收益，彌補目前因歐洲其它地區帶來的損失。

8、投機活動增加

CBD中心商業區和區域性的産業樓市的投機發展將增加。介于英國資産管理公司和海內外投資者之間的合資企業，將成爲獲取更高收益的一種手段。

9、高動力區域樓市發展勢頭增强

中央向各地區的權力下放將更進一步擴大，北部高動力區域的樓市將以利物浦-曼徹斯特-利茲交通樞紐一綫一馬當先。利茲-謝菲爾德和布裏斯托爾-卡迪夫的政治中心綫將進一步發展。

10、科技企業鞏固和擴張趨勢推動樓市發展

隨著大型企業尋求新型或獨特産品，而初創科技公司又趨向在肖迪奇（Shoreditch）地區外的倫敦其它區域發展，甚至在倫敦之外發展，科技行業的企業幷購活動將增加。

11、 “啤酒經營捆綁”法令的修改將給該領域的物業經營帶來轉變

新提出的“啤酒經營捆綁”立法的修改或對英國小型酒吧造成影響，部分經營者可從中受益，同時這一提案也將對英國休閑行業的基礎産生長遠影響。

12、城市遷移

倫敦市中心出現嚴重的商用辦公樓供應短缺，而空置率爲4.5%，這將促使越來越多的物業使用者轉移至倫敦金融城南岸金絲雀碼頭一帶，那裏的商用物業租金則更具有競爭優勢。

13、倫敦高層住宅項目迭起

倫敦高層住宅將持續增加，尤其是泰晤士河沿岸，將有更多高層住宅規劃獲批。比斯特（Bicester）的花園城市項目也將繼續推進，艾貝斯費特（Ebbsfleet）等規劃項目也在有條不紊地依序進行。

14、歐盟公投或做出更多讓步

歐盟很有可能會爲避免英國進行退歐公投而做出更多讓步。

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