Tag: 英国房价

英國1月房價增速加快，推動房産價值升至7年新高，主要受購房稅改革和貸款利率下降的影響。

根據英國抵押貸款商哈利法克斯銀行（Halifax），英國房價去年12月上漲1.1%，今年1月上升2%。1月平均房價爲193,130英鎊，同比增漲9.9％，爲2008年2月以來最高。

哈利法克斯于2月5日發布的報告，與其它顯示市場下行的數據背道而馳。英國國家建築協會（Nationwide Building Society）近期稱，英國房價年增長率觸14個月新低。哈利法克斯的經濟學家馬丁·埃利斯（Martin Ellis）也曾指出，因爲去年年末交易量減少，1月數據可能會出現大幅波動。

英國央行（Bank of England）近期發布的數據顯示，去年11月獲批的抵押貸款數出現六個月來的首次上漲，這意味著英國房地産市場在經曆了去年下半年的降溫以後已經開始企穩回暖。

哈利法克斯預測，英國房價今年將增長3％至5％。去年增幅爲8％。

 “數據的改善可能預示著，近期下調的抵押貸款利率、印花稅的改革和實際收入的增加，起了適度提振市場的作用，” 埃利斯說， “但是如果現在就下定論，還爲時過早。”

該經濟學家還表示，不斷擴張的實體經濟、較低的抵押貸款利率，以及提升的家庭消費能力（受通脹放緩和燃料開支下降影響），會繼續對購房需求形成支撐。

截至1月，倫敦房價已經持續下降了5個月，研究者和房産代理商預計其還會繼續下跌。據最新的皇家特許測量師協會（RICs）報告，倫敦是上個月英國房價唯一下跌的地區，該地區的房價本來一直被當作是房産市場的晴雨錶。

去年夏天末尾，首都一直狂飈突進的房産市場突然間失去了動力。近日，RICs表示，其49%的成員認爲倫敦上個月的房價下跌多于升值。報告還顯示，另有24%的成員認爲未來三個月，房價會繼續下跌。RICs指出，英國的房産市場顯現出一幅“非常混雜的景象”，在蘇格蘭和北愛爾蘭地區增勢凶猛，在其他地區却趨于疲沓。

RICs稱，研究者認爲影響英國房價的因素多種多樣，其中政治的不確定性是最主要的一個因素。據說，大臣秋季陳述中宣布的印花稅改革給英格蘭西南地區和蘇格蘭帶來了增長的動力。印花稅改革使得購買房産價格在937,000鎊以下的人都能受益，改革以後的印花稅更像個人所得稅系統，是一種漸進式的稅收體系。

在各個層次的購買者當中，最受惠的是房價在250,000鎊和500,000鎊之間的買家，現在他們只要繳納3%到4%的印花稅，這比之前的印花稅少了很多。

印花稅的改革有望促進房市的繁榮，特別是由于近期固定房貸利率降到了有史以來的最低水平。然而，迄今爲止，印花稅改革和固定房貸利率的變化對房市的影響還十分有限。

RICs表示，蘇格蘭的房市在蓬勃發展。幾位研究者認爲，在蘇格蘭，印花稅被當地的新的土地和建築交易稅取代，這會促使首次購房躋身于有房一族。

北愛爾蘭的房價增長最爲迅猛，有47%的調查員表示價格在上升。蘇格蘭緊隨其後，有38%的調查員表示當地房價在上升。同時，威爾士有18%的調查員報告房價上升超過下跌。

房産代理商在報告中表示，倫敦買家在聖誕節的平靜之後又回到了市場，但是，他們的心理狀態普遍比之前繁榮時期時更爲謹慎。RICs報告中引用了一位倫敦房産代理商金（John J.King）的話，“現在至復活節期間是一個測試期。賣方還沒做好决定，其喊價普遍在降低。這對買家來說是個購進的好時間。”這番評論受到Curzon Land的格林（Christopher Green）的贊許，他說，“我知道有些賣家準備給廣告價格打20%的折扣”。

在英格蘭和威爾士，僅有2%的調查員認爲未來三個月，房價的上升會超過下降。不過長期來看，調查員們普遍持樂觀態度，有48%的人員認爲未來12個月，房價會再度上揚。

上周，Halifax銀行表示，一月份的房市出現了反彈，在一個月之內小幅上揚了2%，即3800鎊。該銀行的數據還顯示，年度房價也從7.8%上升到了8.5%，雖然該數值仍然低于去年七月份的峰值10.2%。全英平均價格目前是193,130鎊，Halifax預計，今年的房價會繼續增長3到5個百分點。

RICs表示，各個貸方競相提供低利率貸款，將有助于促進房市的增長。去年上半年，倫敦房市的復蘇曾讓許多人感到吃驚，但是進入下半年以後，市場的情緒開始變得謹慎。隨著利率的可能上升，市場還可能進一步緊縮。

市場分析家上周預測，利率在2016年底之前不會上升，然而由于石油價格近期正在緩慢恢復至60美元一桶，這些分析家現在預測明年將會可能發生利率的上升。這意味著英格蘭銀行的通貨膨脹報告將會受到分析家們的仔細端詳，試圖從中搜尋出任何利率可能發生上升的蛛絲馬迹。

RICs的首席經濟學家魯賓松（Simon Rubinsohn）表示，“市場仍然充滿著不穩定性，例如購買力的限制，供應的匱乏，以及大選引起的警惕氣氛。”

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由于英國房價持續飛漲，2014年160個英國家庭一夜間變爲持有百萬價值房産的“房貴”。目前英國有40萬“房貴”，這些業主持有的房産價值均爲百萬英鎊以上，總價值達到8360億英鎊。

置業專家認爲，2015年每天將有近200人成爲持有百萬價值房産的新貴。但很多英國家庭仍舊資金短缺，因爲他們的財富已被綁定在房産中。

據第一太平戴維斯公司和《星期日泰晤士報》聯合研究， 2014年以七位數價格出售的房屋數量是十年前的3倍。

英國逾10600條街道的房屋均價超100萬英鎊。倫敦有12條街道的房産僅車庫價格便已超過百萬鎊。

房價最高的街區爲Kensington Palace Gardens，房屋均價達到4270萬英鎊。倫敦的百萬房産數量甚至高于英國其它地區的總和，而百萬房産群在康沃爾郡（Cornwall）、柴郡（Cheshire）、愛丁堡（Edinburgh）和 薩福克郡（Suffolk）等地區也頗爲密集。

據對英國土地登記管理局和地方當局數據的分析，繼2007年峰值之後，英國一些地區的百萬房産銷量呈八倍增長。

在劍橋，物業銷售價值至少100萬英鎊的房産自經濟蕭條以來已經上漲了200％。Hackney和Lewisham，這兩個以前算不上流行的倫敦區，分別上升了814％和275％。

估計在倫敦有27.5萬個家庭住宅價值在100萬英鎊以上，72100個在倫敦東南。在東部和西南部，百萬鎊以上的房産自2006/07年以來已分別升值35％及17％，這歸因倫敦人變現他們價值100萬英鎊以上的房産，然後在鄉村抵押貸款買房。

專家認爲，大多數“房貴”擁有百萬鎊以上的財産純屬意外，在十幾或二十年前以合理價格買入的房産，幷在市場繁榮時看到自己的房産價值飈升。有人擔心這些房主將被工党領袖埃德·米利班德（Ed Miliband）提出的豪宅稅政策進行不公平的課稅 – 對那些房屋價值超過200萬鎊的家庭，一個月要多支付250英鎊。

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英國權威經濟預測機構CEBR稱，2015年英國房價均會下跌，其中倫敦房價下跌最爲顯著。

這一趨勢與2014年形成鮮明對比，去年全國房價上漲了8.8%。英國經濟與商業研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下簡稱CEBR）表示，加息的壓力、5月舉行的大選、更多的住房供應和外國買家减少等因素，將使2015年房地産市場降溫。

CEBR預測，2015年初，英國房價將下降0.6%。其中倫敦地區房價將呈現五年多來首次下跌3.3%，而其在2014年上漲了16.8%。

CEBR說：“新買家數量减少和住房出售時間延長等迹象表明了房價下降的趨勢。即使5月大選過後，政治和稅收仍存在不確定性，CEBR不認爲選舉之後房價會有所反彈。”

英國央行（Bank of England）的最新信貸情况調查發現，2014年第四季度申請抵押貸款的人數减少。2014年1月份的購房抵押貸款數量爲76611份，達到74個月來的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，與1月時相比减少了22.9%。

抵押貸款經紀人表示，央行的數據證實了2014年末房地産市場有所降溫。抵押貸款公司SPF Private Clients首席執行官Mark Harris說：“目前的房地産市場需求减少，達到自2008年第三季度以來的最低水平，購房出租的數量也有所减少。”

潜在購房者發現大多貸款商都不願意再提供90%的貸款額度，或接受貸款對收入的高倍數。

CEBR還指出，今年房價全面下跌的情况也發生在其他的經濟體中。哈利法克斯銀行（Halifax）表示，一旦大選前的平靜一過，房價在2015年將上漲3%至5%。調查團體—— 皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱Rics）也表示，英國房價將上漲3%，但倫敦地區保持不變。

IHS環球透視公司（IHS Global Insight）的經濟學家Howard Archer指出，在過去2個月內房地産市場的急劇降溫的現象將很快結束。他說：“購房者對房地産興趣的减弱即將觸底，之後將會在有限的程度內回升。除印花稅改革之外，另有許多因素支持房地産市場的回升，如消費者信心提升、就業率增加、抵押貸款較低利率等。尤其是英國央行也指出，到2015年底未必會采取加息行動。此外，收入增加將成定局，我們期望在未來幾個月內會逐步獲得提升。在這樣的背景下，我們預測2015年房價將上漲約5%。”

哈利法克斯銀行表示，印花稅改革能幫助更多的首次購房者接受2015年房地産市場的情况。首次購房者在2014年享受了房地産市場的繁榮，去年購房者數量增加了22%，即32.65萬人，相比2013年增加了23%。

與2014年相比，首次購房者購買的房産平均價格增加了9%，達到17.187萬英鎊。但首次購房者的首付額與去年同期相比减少了7%，降至2.9218萬英鎊。

哈利法克斯銀行的抵押貸款主管Craig McKinlay說：“經濟現狀的改善和就業水平的提高，極大地增加了首次購房者買房的信心，使得在過去的2年中購房者數量顯著增加。”

北愛爾蘭的拉恩（Larne）是英國房價最低的地區，首次購房者的平均購房價格爲8.0793萬英鎊。而倫敦卡姆登區（Camden）是英國房價最高的地區，首次購房者的平均購房價格爲61.4315萬英鎊，是該地區平均年收入的11.4倍。

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第一太平戴維斯公布最新數據顯示，過去五年中，在首都以外的保守黨選區的房價上漲了16%。

該調查顯示中强調了英國房地産市場“兩種速度”發展的事實。該調查顯示，從2009年至今，在首都之外的保守黨選區房價上漲了16%，自民黨選區房價上漲8%，工黨選區也出現了2%的漲幅。

數據還顯示，保守黨選區的房價平均比工党選區房價高出64%，差價接近100,000英鎊。

在保守黨選區的一套普通住宅價格爲252,083英鎊，與之相對，工黨選區的房價僅爲153,843英鎊。

英國的“兩種速度”的房價市場幷不是一個概念，而是政治因素對房價數字上出現的前所未有的分裂現象。

第一太平戴維斯負責住宅項目的總監盧西恩·庫克指出：“保守黨選區的房東在過去五年內的表現十分出色。”他補充道，這一現象也反映出要維護一個統一的住房政策是很難的。

保守黨被指控一直以來都在制定保護幫助老年人和富裕選民們的政策，以獲得這部分群體的選票。

各部長都維護富裕退休者的利益，同時削减其他地方的開支。最近，副首相尼克·克萊格和自由民主黨負責人指責保守黨只是“照顧自己的選民”而不是服務于大多數人。

與工党和自由民主黨不同，保守黨對“豪宅稅”持反對態度。而第一太平戴維斯發布的數據則爲這一現象給出了明確的解釋。

然而，保守黨在去年的秋季報告中提出的新印花稅政策將對購買房屋價值超過930,000英鎊的所有購房者徵收更多稅款。保守黨人堅持用此舉來表明，他們無需討好富豪選民。

第一太平戴維斯發現，在全英範圍內的100多個邊緣選區中，保守黨選區的房價高于工黨選區。其中最爲邊緣的選區房價也高于英國平均水平。這表明這些選區的房屋政策得到了選民的青睞。

此外，調查還發現，英國房價最貴的20個選區的房價是最便宜的20個選區價格的13倍。

在房價最貴的20個選區中，有11個選區受保守黨掌握，其房産總價值約爲7410億英鎊。在房價最低的20個選區中，有15個選區由工黨負責，房産總價值僅爲570億英鎊。其總價值甚至分別低于英國房價最貴的前三個選區：倫敦和威斯敏斯特（788億英鎊），Kensington（748億英鎊），Chelsea 和 Fulham（618億英鎊）。

在過去5年內，工黨掌握的選區內房價上漲了19%，遠遠落後于保守黨選區內23%的房價漲幅。

如果不考慮倫敦，政治因素對房價的影響將表現的更爲直接。而倫敦正是工党實力最爲豐厚的地區。在大倫敦區，工黨選區爲38個，保守黨爲28個，自由民主黨僅有7個。

英國房價排名前20中屬于工黨的選區全部在倫敦範圍，分別是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是，當第一太平戴維斯將倫敦房價排除在外考慮，才會出現在過去五年內保守黨選區和自由民主黨選區房價快速上漲這一調查結果。而此調查公布的時間點也頗爲巧妙，距今年的大選近有4個月時間。

由《星期日泰晤士報》進行的YouGov民意調查訪問了過1,600名被調查者，發現保守黨和工黨的支持率不分高下，均爲32%。

本月初進行的民意調查同樣透露了英國獨立當以獲得18%的選票，自由民主黨爲7%，綠黨緊隨其後爲6%。

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