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海外买家必读！安大略省房市调控政策分析 | 加拿大

安大略省最新调控政策出台，覆盖大多伦多和整个金马蹄区域，主要内容如下：

非本国居民的购房税率为15％；
扩大省内现有的租赁管理制度，覆盖所有租户；
对新建的租住房屋实施补贴；
所有租户的标准化租赁文件；
增加一项炒楼花的禁令；
审查房地产经纪人的行为规范。

其中最有震撼性的，莫过于非加拿大居民，在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15％。这项税收出台的主要目的是打击海外炒家，对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型，包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓，而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人，也都可以获得税费的返还。

安省的这个15%海外买家购置税，表面上看，有些出乎意料的严厉，其实是高高举起，又轻轻放下，既要了面子，也保住了里子。根据我们的观察，真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外，从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看，政府对于有选票的人，其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力，来自于新移民的持续稳定的流入，和新移民资产总量的远高于老移民，但是之前的舆论导向，则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策，做得非常聪明，感觉就是告诉选民：“我已经把海外买家都赶走了，你们炒房是你们自己的事儿，以后就与我无关了”。

值得一提的是，这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场，因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆，一方面拉动本地经济，另一方面，来自海外买家的投资，也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格，就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅，而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走，反而不利于平抑租金价格。

虽然这个政策对于楼市心理层面的影响，要远远多过资金面，但总体来看，对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测，由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华，而且之前海外买家主要集中在公寓市场，所以接下来对公寓市场影响要大一些，对于刚需价格段（150万加币以下）的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。

和国内的调控一样，重大政策出台了，也就很难取消了。这个政策的好处是为今年楼市降温保驾护航，年内再次出现大涨的可能性基本消除，但我们也不应对于这个政策的长期有效性，报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体，我们可以观察身边的国人，有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次大多伦多楼市回暖的时间，将远远短于温哥华。

大多伦多资深房地产经纪蒋蓓专栏全集

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外国人美国购房热维吉尼亚州受青睐 | 美国

据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）统计，2016年4月至2017年3月期间，对外国人出售房屋的销售额猛增49％，创下1,530亿美元的销售记录。

过去近一年期间，中国人在美国的房地产投资达317亿美元，排名第一。维吉尼亚州则是最受中国买家亲睐的地区之一。

全国房地产经纪人协会房屋统计部长丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）表示，维吉尼亚州拥有健全的就业市场，房屋市场稳定安全，外国购房者大多选择在这样的区域进行房地产投资。

邻近首都华盛顿特区的马里兰州和维吉尼亚州约售出一万户住房，约占一年内两州住宅销售额的2％。而维吉尼亚州则是最受中国买家亲睐的地区之一。

美国共向外国买家售出约28.5万户住房。近一半的外国购房者选择在佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州购买房屋。

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排名第二的是加拿大人，在美国的房地产交易额为190亿美元，比前一年翻了两番。在美国购房的外国人排名中，英国人、墨西哥人和印度人也位居前列。

黑尔表示，外国买家认为美国是一个安全可靠的工作和投资的地方。来美购房的外国买家包括度假人士和物业投资家，以及在美国居住超过六个月的专业人士和留学生。有些外国买家也计划在美国定居。

（互联网资讯综合整理）

英国税费新政和按揭贷款政策一起开始有动作了 | 英国

英国在2015年公布了私人买家投资Buy-to-let房产税费减免改革政策。

今年4月开始正式实施了。

同时，从今年起，BTL贷款的压力测试要求也提高到了5.5%和125%的标准。

可以说对投资Buy to Let的房主有了一个“双重打击”。

今天我们就给大家梳理一下，这两个变化对我们有什么影响呢？

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一、税费改革

首先，税费减免改的新政最终的结果就是：

到2020年，个人持有的房产，贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利，租金全部都要当成盈利计算所得税。也就是说，Buy to let的出租房贷款利息那一部分免税额被限制了。

具体来说，到2020年4月起，对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一限制在20%，所有不同等级所得税缴税的房东们将全部统一限制在只能得到房贷免税20%这一个比例。

这个政策，从今年的4月开始，逐步实施。

之前的政策下，房东每年支付的贷款利息是可以用来抵消税单的。

我们这里给大家提供一下著名的房贷经纪公司John Charcol给出的算法，例子还算比较清楚：

很明显看到，从17年开始逐渐施行的税费减免限制对房主们的税后纯收入带来了非常大的影响，纯收入从4,716英镑下降到了768英镑……

总结一下要点：

房租收减去可抵扣的支出（像是中介管理费、水电煤气费）全部计入房东个人的收入，合并其他的个人收入（工资啊，理财的收入啊等）作为征税的基数

无论房主的实际边际税率多少，房屋贷款利息一律按照20%的税率抵扣

新政从2017年4月开始，每年以25%的比例逐步施行

换句话说，新政对个人房主来说可以说是歧视性税收对待。

这项新政更是对高所得税（税率40%）和最高所得税（税率45%）的高收入房东们有重大的影响。

在申报个人所得税时，房东们将不能将抵押贷款的利息从租金收入中扣除。

换句话来说，租金收入部分同样需要纳税，而不是将抵押贷款利息扣除之后再进行交税。

其实，房东们还是有一些其他的办法来保证收益的：

1、成立新公司来买房

2、其他零碎的费用抵消：

1）中介费：如果聘请了一家中介公司来寻找租客或管理房产，需要支付租金的10%-15%作为中介费。假如每月租金为750英镑，那么可抵消每年1,350英镑的中介费。

2）维护和维修：任何维护房产的花费都可以用来抵税的。但房屋整修，扩建或可增值的改建是不包含在内的。

房屋维修包括修补破损的门窗，修复损坏的厨具，白色家电，家具，水槽，涂漆，装饰以及更换或修补屋顶。

3）家具：如果出租房配有家具，有两个抵消税款的途径作为选择，一是“日常磨损津贴”，二是更换个别家具的额外费用。

但是从2016年4月起，房东只允许扣除实际产生的费用。因此，如果在日常维护中没有开销，则不能要求抵税。

4）地租和物业费：如果房产并非永久产权，那么像土地所有者缴纳的地租也可以用来抵税。

物业费比较常见于公寓房产，且差别较大。基本费用包括清洁，维护，供暖以及公共区域照明所需等费用。

5）其他开销：出租房屋可能产生的其他费用还包括电话费，信件以及由于出租房屋所产生的交通费。这些都可申请抵税。

对于海外投资者来说，可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，目前为11,000英镑。超过免税额的部分，2016/17 税务年度，如果收入不超过32,000英镑，个人所得税税率为20%；如果收入介于32,001到150,000英镑，税率为 40%；若收入超过150,000英镑，税率为45%。

如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额，则无需在英国缴税。

二、贷款

接着我们来聊聊贷款的问题。

从今年起，银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。

实际上，很多银行已经提高到了1.45倍的要求。

这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例，从而影响了房东的收益率。

有两个很有意思的点：

当贷款产品市场是5年或者更长期限的话，就没有5%最低利率的要求，而是可以采用实际的利率；

如果使用有限公司贷款的话，银行要求的租金cover贷款比例比个人房东要低，也就是125%这个政府要求的下限。

如此一来，对于这两个变化，Buy to Let房主们会受到的就是净利润下降的损失和贷款更为严格的局面。

房贷免税额度减少，直接加重BTL房东的支出，而贷款严格也是在租金上有了更高的要求。

那么，“羊毛出在羊身上”很多专家纷纷表示，这将造成房东增涨房租，最后承担这个增加的成本的还是需要租房的租户，政府并没有实质帮助到大城市租房供需不均的问题。无论如何，市场自身会找到一个合理的市场房租价格，而非房东无谓的涨房租造成的混乱现象。

结尾提示：

今天跟大家聊的是两个今年开始对Buy to Let投资人的比较明显的政策上的变化。

对于个人投资者来说，的确会面临着收益降低，杠杆难度增大的问题。

不过也正如我们在文章里说到的，可以利用一些有效合理的避税手段来避免收益的损失，比如用其它零碎费用抵消。

相关资讯：外国投资人持有英国房产比例今年来到只剩5%

（据英伦房产圈）

房市变了天：买家可提条件卖家屋前门可罗雀 | 加拿大

加拿大皇家银行的高级经济学家霍格（Robert Hogue）在上月的报告中写道，毫无疑问的是，省府所实施的新政策——包括仿效BC所采取的针对海外买家征收15%转让税的做法，已经开始发挥作用，如果有人告诉他，说多伦多的房市已经进入买方市场，他一点儿都不会奇怪。

霍格在报告中说，多伦多房市已经进入了预期的市场价格调整时期，因此买方和卖方都开始了新的角力：由于担忧房价进一步下滑，卖家急于在此之前把房子尽快卖出，并且不希望买家大幅砍价，力图能够卖出好价钱。但买家则开始变得淡定，寄希望于价格进一步下跌，因此不愿轻易出手。

看来霍格一个月前的预测正在变成现实，多伦多的房市正在向买方市场转变，现在买家和卖家的角色已经悄然发生变化：买家不仅可以很轻易地在市中心买到心仪之屋，甚至还可以提条件，而卖家屋前则是门可罗雀，挂牌之后竟然长时间无人问津，再也不敢叫低价以召来买家抢offer。

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39岁的多伦多妇女Cindy Sampson对CBC新闻网表示，她和丈夫一年前就开始买房，但去年夏天他们到处碰壁，不知参加多少次open houses，看过多少房，但市中心的房子一挂牌，就有数百人抢房，大家好像都疯了，把那房子的价格抬得一路飙升，他们根本不敢出手。残酷的现实让她和丈夫一度放弃在多伦多市中心买房的想法，考虑是不是到汉密尔顿（Hamilton）去买。

她说她和丈夫驾车到汉密尔顿看了几套房，最终都下不了决心。原因是那里的房子虽然负担得起，但毕竟路途遥远，他们还是不想离开多伦多，于是决定再等一等，看一看。

他们的耐心得到回报：就在上周，他们在理想的地方找到理想的房子，而且一举成功，想不到下了一个offer就成了，Sampson说她高兴得跳起来，多亏当时忍了一忍，终于修成正果，否则就成了汉密尔顿居民，现在肯定肠子都悔青了。

Sampson也说，真是三十年河东三十年河西，想不到一下子就变天了，现在是买家高兴卖家发愁。她说她的好几个朋友都在卖房，但把牌子挂出去之后根本无人问津， open house时门可罗雀，更没有人下offer；其中有的朋友还在等，也有的干脆把牌子卸下，不卖了！

皇家地产的主席兼CEO Phil Soper（下图）也对CBC说，现在房市确实转了风向。以前买家根本不可能向卖家提条件，比如说验房。去年这个时候好多买家为了抢房都放弃了验房，而现在买家不仅在交易价格上可以和卖家讨价还价，还可以提条件，要求卖家先验房，自己再去办按揭手续。

Soper表示，去年这个时候卖家在经纪的操作下故意叫出低价以吸引尽可能多的买家来抢，料想他们现在不敢这么做了。一旦再故伎重演，吃亏的可能是卖家自己了，相信他们不会做搬石头砸自己脚的傻事。

Soper说，可以预期的是，无论加拿大的房市，还是多伦多的房市，都会逐渐回复正常，也就是说，逐渐走向买卖平衡的市场。以后很难见到一窝蜂抢offer的场景，买家卖家都会更加理性。以后也再难见到房子今天挂牌，明天就卖出的情况，其实房子挂牌2-3个月才卖出原本是正常情况。

他还说，房屋销量下滑并不是坏事，这是房市走向健康及可持续的表现，当然这对买家可能更为有利。从总趋势来看，今年下半年房价涨幅会减缓，但仍将有小幅度上升，这对卖家也是有利的。

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（据加拿大家园）

外国买家购房税费：新州最狠塔州最宽 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道，7月1日实施新规以后，对价格在330万澳元以上的豪宅买家，新州成为全澳征税最重的地区。此外，由于澳洲银行收紧借贷规定、中国政府控制资金外流，加上新州的新规定，中国买家对澳洲房产的投资预计将会有所下降。

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外国买家购房税费:新州最狠塔州最宽 | 澳洲 — 7月1日实施新规以后，对价格在330万澳元以上的豪宅买家，新州成为全澳征税最重的地区

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在新州，外国买家如果购买300万澳元以上的房产，要在普通印花税以外缴纳附加费，还要额外支付外国买家印花税、土地税以及土地税的外国买家附加税。此外，还有外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）申请费（33400澳元）还有联邦房产空置税。

美国高盖茨律师事务所（K&L Gates）对全澳各个辖区向外国买家征收税费的情况进行深度分析，发现如果一名外国买家在新州购买一套330万澳元的房产，首年支付税费总额超过48.3万澳元；如果买家不在该处房产居住，税费总额将达到50.2万澳元。而澳籍买家仅需支付17.8万澳元。

高盖茨律师事务所合伙人克里德兰（Matthew Cridland）表示，政府有理由对外国投资者征收较重的印花税和土地税，因为这样可以抑制外国对住房的需求，从而减轻房价压力。不过，他建议政府根据市场情况调整购房附加费，以便市场一旦出现逆行，可以迅速下调税费、刺激外国买家投资。

分析显示，塔州的税收对外国买家最为友好，而且房价增长也不像悉尼那么迅速。克里德兰指出，全澳房价最高的两个城市——悉尼和墨尔本，所收取的印花税也是最高。

他警告，各州的附加税费并不一致，带来不稳定因素、更多风险以及更高的合规支出，或对房产市场构成危险。

澳洲首富、开发商特里古波夫（Harry Triguboff）本月曾表示，新规定将损害市场。

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（据澳洲新快网）

外国人看美国房价…便宜！中国人买最多 | 美国

据《彭博社》报导，美国房价上涨并未影响外国人的购买欲，近期的房地产经纪人协会 (National Association of Realtors，NAR) 数据显示外国人在美国购房率一年来 (2016 年 4 月至 2017 年 3 月) 成长了 49%，达 1530 亿美元。虽然数据惊人，但金额才达同时期美国房地产交易的 5% 而已。而 42% 外国购买者未有美国居留权。（美国房子有多便宜？）

购买房产国家比例

中国 4 年来连续占据第一名，花了 317 亿美元，成长了 16%，也购买了最多数量，40572 套房屋。而美国的邻居加拿大则是排名第二，购买了 190 亿美元的房地产，成长了 50%。

之後的排名为：英国人 95 亿美元，墨西哥人 93 亿美元，印度人 78 亿美元。接在後面的是巴西丶委内瑞拉丶德国丶越南丶与日本。

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美国房地产较便宜

美国平均房地产价格近 28 万美元。西雅图平均房价为 48 万美元，但在加拿大，温哥华平均房价则是 70 万美元，而多伦多则是 60 万美元。

佛罗里达州为外国人首选

纽约市连前五名都没上榜，落在房屋交易的第九名，第一名为占 22% 的佛罗里达州。加拿大人较喜欢佛罗里达的天气，华人较喜欢西岸的加州，德州则是墨西哥人的首选，纽泽西则是因为较接近纽约但较便宜。

美国人不需慌张，因外国人购买的房地产中间价为 30 万美元，而美国所有房地产交易的中间价则是近 21 万美元。

在所有外国人购买的房地产里，100 万美元以上的占 10%。

（据钜亨网）

嫌三亚太贵中国购房者开始看向泰国 | 海外

屡创新高的房价和多重限购限贷措施正把内地与中国香港购房者推向泰国等东南亚市场。

泰国大型开发商尚思瑞（Sansiri）国际业务主管Cobby Leathers 7月17日对21世纪经济报导记者表示，来自海外购房者（主要是中国香港与内地投资者）的需求大幅拉动了该公司今年上半年销售的增长。

据该公司提供的数据，上半年来自中国香港和内地的客户已购入524个单位，占其海外市场收入的71%。该公司上半年录得34亿港元总销售额（以预售金额计），其中8.5亿港元来自海外买家。其中中国香港买家贡献了3.5亿港元的销售额，预计全年将达7.5亿港元，较去年全年有25%的同比增长；而内地买家相信会有更佳表现。

房地产服务商高力国际上月发布的一份报告也显示了内地投资者对越南丶泰国丶柬埔寨丶印尼等“一带一路”东南亚海上航线市场表现出越来越浓厚的兴趣。该机构表示，内地投资者全球资产配置需求强烈，但欧洲丶美国丶澳洲等地区的地产投资机会越来越局限，因此他们的眼光逐渐转向亚洲市场。

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泰国房产“入场费”相对较低

据Tradingeconomics.com综合泰国银行（Bank of Thailand）数据，目前泰国整体房价水平较五年前增长约24%，且波动相对较小，租金回报率更高达逾5%。

从事市场营销行业的李先生不久前因工作关系被外派到曼谷，并刚刚买下一处大楼公寓。他对21世纪经济报导记者表示，大约3.5万元至4万元每平米就能在曼谷市中心买到中等偏上的大楼公寓，而永久产权丶精装修丶物业配套设施完备，和曼谷优质便宜的医疗资源，也都是吸引他的因素。

对饱受高房价困扰的中国香港和许多内地一线城市的居民来说，泰国的房价可以让他们松一口气。在曼谷市中心Si Lom地铁站附近（类似中国香港中环丶上海的陆家嘴或北京的国贸地区），记者在泰国房屋信息网站ddproperty.com简略搜索发现，一间实用面积93平方米的两室大楼公寓（Condominiums）挂牌价2650万泰铢（约合532万元），这在当地已经是豪宅级别。在泰北的旅游城市清迈，36万元就能买到一处33平米的公寓。

尚思瑞主席Sretha Thavisin说，在尚思瑞众多物业中，价格介於100万港元至350万港元的大楼公寓最受买家欢迎。据帝皇地产执行董事陈卓明介绍，曼谷的大楼公寓总体上以一室丶两室的中小户型为主，而曼谷之外的城市更加便宜，这使得泰国整体房产投资’入场费’较内地一线城市与中国香港低许多。该公司在中国香港为尚思瑞提供代理服务。

内地及中国香港赴泰购房者主要为投资及养老

陈卓明介绍，他2012年开始逐渐介入泰国地产代理业务，一开始是顺应中国香港一些银行家的投资需求，後来越来越多中产家庭也开始赴泰国买房，典型的中国香港赴泰国购房者是40岁左右的中年中产人士，买下后出租以获得投资回报；不过近两年来中国香港楼价不断攀升，政府不断推出’辣招’也无济於事，更多了一些’上车无望’的中国香港年轻买家，他们有未来赴泰国居住的考虑。

对内地购房者来说，养老需求也是一个重要考量。陈卓明说，目前内地购房者增长很快，大部分上海和深圳的客人基本上是以投资为目的，而因为气候因素，北京及一些北方地区的购房者，会选择环境优美丶消费低廉的地区购买度假房或是养老房，“一些客人跟我说，’三亚已经太贵了，还不如买去普吉岛呢’”。

Cobby Leathers对21世纪经济报导记者表示，泰国政府已计划在未来几年大幅扩展该国的铁路丶高速公路网路及其它核心基建，相信包括“中泰铁路”在内的“一带一路”合作项目带来的经济发展和人口输入，也将对当地楼市起到长期支持作用。

（据北京新浪网）

BHHS最新房主情绪调查：房市信心指数攀升利率仍是忧虑重心 | 美国

Berkshire Hathaway HomeServices 5月17日发布的最新房主情绪调查显示，当前及未来各代房主对于美国经济及房地产市场持乐观态度。但上涨的利率继续成为未来房主担心的问题——尤其是千禧一代——他们表示迫切希望在房贷利率进一步上涨之前购房。

整体来看，62%的未来房主和61%的当前房主表示，他们对于美国经济比较满意，来自这两个群体的受访者均强烈表示，宏观经济前景是影响其房地产决策的关键因素。在问及对房地产市场的看法时，68%的未来房主和70%的当前房主持乐观看法，相较于上一轮调查，比重分别上涨5个百分点和4个百分点[1]。有近一半的当前房主将走低的利率作为其看好房地产市场的首要原因，且43%的当前房主还指出，上涨的房价是催生乐观情绪的一个因素。

受访者还将房地产市场的强劲势头归因于逐步加快的房屋建设，四分之三的受访者认为，因新建导致的在售房屋数量增加，是推动房地产市场出现迅猛发展势头的一个因素。另外，75%的当前房主和83%的未来房主认为，市中心新建房屋逐渐增多，人们可以选择离工作地点较近的地方居住，这是首要因素。

“自2015年首次开展该调查以来，我们从没见过受访者对房地产市场和经济表现出如此高涨的乐观情绪，” Berkshire Hathaway HomeServices总裁兼首席执行官Gino Blefari表示。“房贷利率近期有所上调，但仍接近历史低点，我们预计未来薪资将有所增加，就业市场好转，房屋建设速度加快，从而继续令购房成为许多美国人颇具吸引力且现实可行的投资方式。”

利率仍是首要担忧；房屋库存吃紧

乐观情绪与对利率上调的不确定性并存，尤其是千禧一代（在本调查中是指年龄在18至34岁之间的人群）。68%的千禧一代未来房主表示，他们迫切希望在利率继续上调之前购房，五分之一的千禧一代未来房主表示，希望在房贷利率上调之前购房。同时，55%的千禧一代未来房主还因利率上调前景，表示对购房一事“感到气馁”。

“千禧一代表现出的紧迫感表明，他们了解目前房贷利率正处于历史低点，是购房的有利时机，” Blefari表示。“不过，我们还认识到，利率上调会令购房过程困难重重。切记一点非常重要，即从历史标准来看，利率和房贷利率仍处于低点，在娴熟的房地产专业人士的指导下，未来的购房者能够找到同时满足自己的需求和财务目标的房子。”

在许多市场住宅紧缺的情况下，现有房主及千禧一代不愿灵活的寻找住宅，而潜在房主及婴儿潮一代的则最为灵活

许多市场房屋供应吃紧——尤其是价格较低的入门级房屋——这向购房者提出了另一个挑战。开发商同业组织称，今年，开发商将作出响应，更加关注低价房屋，这可能会成为推动犹豫不决的千禧一代购房的重要因素。在本轮调查中，70%的未来房主表示，目前他们愿意等待——虽然未来房贷利率有可能上调——只要能够购得满足自己需求的房子。

“年轻购房者告诉我们，他们不一定希望购买传统的起步房，因为久而久之还要进行整修，” Blefari解释道。“他们希望拎包入住，不想再拿着锤子敲敲打打，给自己找麻烦。”

友好的邻居是最重要的邻里特征

在寻找新房时，受访者选择的最重要的邻里特征居然是：友好的邻居。未来购房者将友好的邻居（50%）排在“精确的房价”（39%）和“坚信未来购房将成为绝佳的投资方式”（37%）等财务考虑之前。未来购房者看重的其他邻里特征包括，可以步行（45%）和优质学区（41%）。

当前和未来房主最想要的房屋便利设施是大型步入式衣柜，排名超过露台/阳台和木地板。受访者指出，节能家电和智能家居功能是最重要的房屋装修设计趋势，比如学习型恒温器和自动照明设备。

“有趣的是，上涨的消费者乐观情绪如何在春夏购房旺季中释放，”Blefari表示。“所有房地产市场都有本地特色——每个市场都有各自的特征和具体情况。您可以联系当地的房地产专业人士，了解如何在目前的环境中充分利用市场优势。”

Berkshire Hathaway HomeServices房主情绪调查采用的方法

2017年3月，Edelman Intelligence通过在线方式采访了2,521位受访者。受访者是当前房主（目前拥有自己主要居所的个人）或未来房主（目前没有房子，且在未来六个月内可能购买自己主要居所的个人）。当前房主的误差范围是+/-2.18%，未来房主的误差范围是+/- 4.36%。

关于Berkshire Hathaway HomeServices和HSF Affiliates LLC

Berkshire Hathaway HomeServices位于加利福尼亚州尔湾，是一家房地产经纪商，致力于开创住宅房地产市场的新纪元。该公司是为数不多以世界知名的Berkshire Hathaway冠名的公司，是房地产市场中可靠、诚信、稳定和长久的代名词。请访问www.juwai.com/berkshirehathawayhs。

[1]上一轮调查的统计数据是指，Berkshire Hathaway HomeServices于2016年12月发布的第六轮房主情绪调查中包含的数据

相关资讯：首次购房者的困境：当做了所有应做的而无法成功时

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首次购房者的困境：当做了所有应做的而无法成功时 | 美国

当你做了所有应做的事之后会发生什么呢？与有实力的中介合作、获得事先批准以及完成整个抵押贷款和承销流程，仍无法购得你的梦想之家？

我希望不会发生这种情况，但事实上这种情况很常见，而且经常不是任何人的错，只能怪罪市场。全国很多地方都是强劲的卖方市场，一套房子挂出去几天（或几小时）内经常会收到多个购房要约。

毫不夸张地说，此类市场往往令人沮丧。以下是作为首次购房者应对艰难的卖方市场的几种方法：

1、提出简洁的购房要约，尤其是存在多个购房要约的情况下

虽然你可能很喜欢房子里的定制织物，或者想要起居室一角那一张小小的手工咖啡桌，但卖家可能会拒绝一起出售自己的私人物品（而且也没有规定他们必须要这样做）。我强烈建议提出简洁、直接的购房要约，切勿对卖家提出过多要求。

另一种提出直接购房要约的方法是删除一些千篇一律的附加条款，所有其他购房者的购房要约中会包含这些条款。比如，如果你已经完成了银行承销流程，就等着购买你的梦想之家了，你是否真的需要贷款条款？如果向银行贷款不成问题，那么就让卖家知道你已经做好了万全的准备，是一位有实力的购房者。当然，每个市场的情况都有所不同，当地的房地产经纪人是你获取这一问题相关建议的最佳来源。一定要与他/她讨论一下这个问题，确保实现你的最佳利益。

我的建议：如果房款不成问题的话，只需在购房要约中提出估价条款，卖家便免除担心。我们又回到了我最初提出的那个概念：购房要约越简洁，附加条件越少，卖家越有可能选择你，而不是其他与你竞争的购房者。

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2、切勿因为小钱而错失你的梦想之家

不要误解我的意思，我不是贬低买房的重要性。我知道，在很多情况下，我们正在谈论的可能是你人生中最大的一笔金融投资，每一分钱都要用在刀刃上……有时如此。大多数国家的房价都在稳步攀升，如果你身处“热门”市场，看到你所购房产的价格超过同一地区的其他房产，从而让你感到房子“买贵了”，这种情况一点也不罕见。我知道，为你的首套房多花5,000美元意味着很大一笔钱，但仔细分析一下，你可能会因为买一杯拿铁的小钱而错失你的梦想之家。

你可能会问，5,000美元的拿铁怎么讲得通？好吧，让我们假定以下这种情况：你出价30万美元购买一套房产，首付20%，利率4%。不考虑任何附加费用（比如保险、税金等）的情况下，每周实际上只需多支付4.32美元而已，这不就是买一杯拿铁的钱嘛。

US001 — * 假定利率为4%，首付20%。不考虑任何附加费用。（仅用于说明目的）

现在，让我们假定楼市继续走高，你在30万美元的价格时错失了你的梦想之家。房价和利率双双上涨。上表第一种情况中的“B”和下表第二种情况的月供差异约为186美元，折合每周46.52美元。在我看来，我宁愿每周放弃一杯拿铁，而不是将近50美元的投资收益。你同意吗？

3、当所有其他方法失败时……充分发挥创造力！

虽然你和你的中介已经尽了最大努力，但有时仍会事与愿违，还是会错失你的梦想之家。当出现这种情况时，要充分发挥创造力。向你希望入住的地区或社区的房主邮寄亲笔信。告诉房主他们的房子正是你想要的，然后询问他们是否知道附近还有谁可能正在考虑卖房。当你亲力亲为，让房主知道你正在认真考虑买房时，你会惊叹于自己收到的回复。你还可以让中介联系以前挂牌出售，但尚未卖出的房子。由于大部分市场的房价都在上涨，所以现在可能是接触潜在卖家，鼓励他们挂牌售房的绝佳时机。

无论你做什么，切记在房地产行业中，创造力绝对是“神器”，能够帮助你购得自己的梦想之家。因此，如果你感到沮丧的话，一定要坚持下去！你的梦想之家可能就在转角处，而你只需要询问即可。

作者：Chuck MacPhee

Chuck MacPhee是Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties的持牌房地产经纪人，他还是奢华房产专家和REthink Council成员。

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在加拿大买房需要哪些专业人士的服务？| 加拿大

与在中国国内购买房屋不同，在加拿大购买房屋有一套完整复杂体系。从申请贷款到房屋的法律手续过户，需要接受各个方面的专业人士的服务。这些专业人士一般都是从政府获得了执业执照。

一般来说，购房者要想购买到十分满意的房屋，需要接受以下各类专业人士的服务。

1、贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）或贷款专家（Mortgage Specialist）

首先，在您选房之前，贷款经纪会根据您的家庭收入和经济状况为您提供一份初步贷款额度文件（pre- approval certificate）。该文件告诉您可以从金融公司获得的贷款数量和贷款利率。根据该文件，您可以选购您经济上能够负担的房屋。其次，在您签订了购买房屋的意向合同后，贷款专家或经纪会根据您所要购买的房屋状况和您的经济收入条件，以及您对市场风险的承受能力，选择一种适合您家庭情况的房屋贷款产品（Mortgage）。

贷款专员属于银行的职员，只向客户介绍和提供该银行的房屋贷款产品。对于购买房屋者来说，贷款专员所提供的房屋贷款产品非常有限，选择性比较少。

贷款经纪是独立的贷款中介，代表购买房屋者免费寻求贷款产品。贷款经纪一般联系数十家银行，根据购买房屋者的经济状况为其寻求最佳的贷款方案，包括最佳贷款利率和贷款条件。从目前加拿大的房屋贷款市场发展情况看，越来越多的购房者寻找贷款经纪为其提供贷款方案。

2、房地产经纪（Realtor）

在加拿大购买和出售房屋时，一般要由房产经纪代理房屋买卖。当然，购买房屋者也可以不需用房地产经纪，自己直接和房屋出售者进行交易谈判。

一般来说，房屋购买者都要寻求自己的房地产经纪代理购买房屋。首先，买方经纪免费为自己的客户服务。也就是说，对于购买房屋者来说，并不需要为自己的房产经纪提供任何服务费用。其次，买方经纪对于房屋所在的社区十分熟悉，他（她）能够根据你的家庭需求帮助您选择合适的社区，合适的房型；例如，如果您的家庭涉及到孩子上学问题，房地产经纪可以帮助您选择好的学区房产。第三，作为专业房产经纪，在房产交易中已经积累了丰富的谈判经验，他（她）能够帮助您在购买房屋时取得最佳的房屋交易价格和条件；同时指导您签订意向购买房屋合同。所以，对于大多数在加拿大购买房屋者来说，一般都会选择自己的房地产经纪来代理购买房屋。

3、律师（Lawyer or Notary）

在加拿大购买房屋，您可以不需要房地产经纪的代理服务；但是，律师的服务是不可缺少的。因为在加拿大购买房屋的所有法律文件，包括最后完成房屋交易的资金转账，房屋贷款产品的登记，等等，都需要专门从事房地产交易业务的律师来完成。在房屋交易的最后签署过程中，您的律师会就有关房屋交易的合同条款逐项用通俗的语言向你解释，确保您能够完全理解合同交易条款。

4、房屋价值评估师（Appraiser）

金融公司或银行能够给购房者提供一定数额的房屋贷款，除了考虑到购房者偿还贷款的能力外，还要考虑到所购买房屋的市场价值。也就是说，如果购房者无法偿还房屋贷款时，金融公司或银行就会把房屋收回并出售，所出售的房屋所得要能够补偿房屋贷款余额。所出售的房屋所得是否能够补偿房屋贷款余额，这就决定于房屋的市场价值。所以，在发放房屋贷款之前，金融公司或银行一般需要对房屋的价值进行评估。对房屋价值的评估一般有两种方式，一是用计算机系统进行自动评估，另一是派专业人士现场评估。如果金融公司或银行对您所购买房屋的地区十分熟悉，那么，他们就会使用计算机系统进行房产价值评估。否则，银行就会要求专业房产价值评估人士对房屋价值进行评估。一般地，银行会选派专业房产评估师对房屋进行现场评估；当然，购房者也可以自己选用自己的房产价值评估师，但是，所选用的房产价值评估师必须获得专业资格认证。

无论银行选派还是购房者自己选择专业房屋价值评估师，所发生的评估服务费用一般都由购房者支付。在加拿大，这项服务费用一般为300 到450加元。

5、专业房屋审验师（Home Inspector）

在加拿大购买房屋时，一般最好请专业房屋审验师对房屋的实体结构和运行系统进行审验。检查房屋的各类系统是否还正常运转，是否存在哪些部件需要维修。例如，房屋的供水和排水系统；房屋的供暖系统；房屋的电路系统；房屋的土木结构；等等，这些方面是否存在问题。这都需要专业房屋审验师进行检查。通过专业房屋审验以后，可以避免出现一种让您后悔不及的情况。因为，有时候，在没有请专业审验师预先检查房屋的情况下，在您完全住进您所购买的房屋之后，才发现了许多问题。这里要维修，那里也要维修。这时，后悔已经晚了。

6、保险代理（Insurance Agent /Broker）

在加拿大购买房屋的过程中，同时要联系保险代理，为您所要购买的房屋购买财产保险。这也是金融公司或银行给您提供房屋贷款的一个前提条件。此外，您可能也需要为您的房屋贷款购买人寿保险。为什么还要购买人寿保险呢？您作为房屋贷款的申请人，同时也是金融公司的债务人，如果一旦有什么不测的事情发生在您个人身上，您的家庭失去了收入来源，为了保证您的家人还能居住在现在的房屋，就必须有人来继续偿还房屋贷款。房屋贷款的人寿保险就是为此而设计的。

外国人可以在加拿大购买各类房产，对所购买的房产数量和价值也没有任何限制；但是，因为加拿大的金融和房产交易管理系统完全不同于中国，所以，在加拿大购买房屋时，最好咨询涉及房产交易的各类专业人士，接受专业人士的服务；这样，才能使您顺利地购买到你所梦想的房产。

（注意：本文仅作为一般知识性的介绍，不作为任何决策的依据。关于购买房屋的事宜请联系您的专业人士，获得专业性的指导意见）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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