渔夫岛海景顶层公寓:坐拥海洋与城市美景,享受高端休闲娱乐 | 美国

渔夫岛(Fisher Island)位于佛罗里达州东南部,从迈阿密的南部海滩出发,只需乘坐7分半钟的轮渡即可抵达。太阳海岸豪华公寓(Palazzo Del Sol)可购买的全新43间精品公寓,一直是非常抢手的物业,这是最后的机会,可以购入这里的顶层公寓!该物业位于佛罗里达州迈阿密海滩著名的私人岛屿——渔夫岛,为您带来奢华的居住享受以及美不胜收的无敌水景。

 太阳海岸豪华公寓位于佛罗里达州迈阿密海滩著名的私人岛屿渔夫岛
太阳海岸豪华公寓位于佛罗里达州迈阿密海滩著名的私人岛屿渔夫岛

高档岛屿拥有无敌美景,优越位置欣赏海洋与城市风光

这个617平方米的住宅有4间卧室和4.5间浴室,拥有5.5米的落地窗,享有令人难以置信的海洋、海湾、岛屿和城市景观。您可以在家里就欣赏到令人心醉的风光,彻底放松身心,尽享惬意舒适的度假氛围。

这间独特的阁楼公寓设有一个私人屋顶露台,露台入口面积299平方米
这间独特的阁楼公寓设有一个私人屋顶露台,露台入口面积299平方米
太阳海岸豪华公寓面积617平方米,有4间卧室和4.5间浴室
太阳海岸豪华公寓面积617平方米,有4间卧室和4.5间浴室
您可以在家里就欣赏到令人心醉的风光,尽享惬意舒适的度假氛围
您可以在家里就欣赏到令人心醉的风光,尽享惬意舒适的度假氛围

渔夫岛佛罗里达州东南部的一个高档岛屿生活小区。它的东面是大西洋,北面与迈阿密海滩市(City of Miami Beach)的南端角公园(South Pointe Park)隔峡相望,西北面与迈阿密港口(Port of Miami)隔峡相望,南面与迈阿密水族馆所在的维吉尼亚礁岛(Virginia Key)隔海相望。

渔夫岛上没有桥梁与其它岛屿或大陆连接,直升机和游艇或渡轮是对外交通手段。岛上度假村式的星级酒店和普通民宅两分天下。建筑基都在外围,中心是高尔夫球球场。岛上有学校、银行、邮局、消防局、警局,可谓配备齐全。

居外看点:气候变化下的佛罗里达 | 美国

全球气候变化早已不是新闻,但在民主灯塔美国,全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年,尤其在总统大选之中,环境问题成为了驴象两党争论不休,社会分化的主要议题。

刚刚过去不久的6月1日,特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定,引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂,但很显然,特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性,因此,“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署(EPA)署长斯科特-普鲁伊特(Scott Pruitt)“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”;之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规;白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力;计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为,特朗普上台才几个月,这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。

然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇,气候变化最直接的后果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书,其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的,然而,“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的:海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米,到2100年时高79-155厘米

佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据

气候变化下的佛罗里达 | 美国
来源:佛罗里达州东南部区域气候变化协定

 注:IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值

USACE High 美国陆军工程师团 预测最高

NOAA High  美国国家海洋气候局预测最高

 值得注意的是,海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基(Simon Wdowinski)说。1998-2005年间,涨幅是一年3毫米,2006年后每年上升速度是9毫米。

2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。 以佛罗里达南部都市走廊为例,这条走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯台得(Homestead),人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%,几乎是全美平均人口增速的两倍 。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出,佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。

这条都市走廊囊括了像迈阿密 (Miami),劳德代尔堡(Ft. Lauderdale),西棕榈滩这样的大城市,一旦受到洪涝灾害,损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示,迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球,广州和纽约紧随其后。

佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点,海平面上升,使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县,仅以2016年第二季度为例,该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米,2016年该县人口规模达到271万。 人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起,该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯,这些房屋就真的打水漂了。

佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里,是因为人们利用水利工程,排涝灭蚊,再装上空调,就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利(Jim Murley)表示。当时的居民们开凿地下水道,修建运河排干了内陆地区,填土抬高地势建造楼房,可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。

哪怕没有洪水,水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战,化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet),美国国家海洋与大气层管理署(NOAA)的海洋学家接受BBC采访时表示。

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气候变化下的佛罗里达 | 美国
特朗普家族的海湖庄园2100年vs 2017年鸟瞰图效果对比 (绘图: 气候中心研究基金会 Nicolay Lamm)

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 “海湖庄园(Mar-A-Lago),位于迈阿密北部121公里的棕榈滩,常遭遇洪水、海浪袭击,2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心(Climate Central”研究基金会的估算,到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”

佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,没能漫过堤坝的海水,却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层,随着海水的入侵,淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。

佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区,对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨,大雨滂沱电闪雷鸣,雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”,这在佛州当地人看来,却是相当正常。

全美30大可能受海平面极端上升影响人口最多的城市:佛罗里达19城上榜

气候变化下的佛罗里达 | 美国
预测基于2010年全美统计结果与海平面极端上升预测数据对比
来源: “气候中心”(Climate Central) 研究基金会

当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好,”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园,因为答案很简单,不能。佛州人自己也承认,将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于,在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好,游人们还会照常来享受阳光休闲度假。

做出改变需要因地制宜,官员和学者应到实地考察,得出具体方案。而执行起来,则需要所有人,包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步,向着同一个方向转变。

针对海水倒灌进排水系统,水漫马路甚至居民家中后院,劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀,阻挡住海水入侵接到,但还能排出雨水。

加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金,加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗?”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼(Nancy Gassman)说,2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝,但是迫于公众压力,该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求,对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律,因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行,会对整个地区都会带来负面影响。

“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米,再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵,并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了,水流向路两侧的低处,被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时,人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障,未能及时排走雨水,当时的雨水并不大,可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔,但被驳回。联邦紧急事件管理署(FEMA)的理由是:一切低于街道的,都属于“地下室”,【他们是不保的】。 当地政府正在与FEMA沟通,以期改变政策,解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。

佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书,标志着地方政府真正着手于此,采集数据以采取行动,也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为,也不会有所作为。

佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声,在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届,失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言,对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去,也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。

参考阅读链接

1)关于“美国房屋保险”,请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知:购房房屋保险需要注意哪些问题?美国买房须知:美国房屋保险分为三种九大类

2) 关于美国的“美国洪保险计划”,请访问FEMA项目官网

3) 如在美买房前,需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响,可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面

 

作者: 居外研究院 实习研究员 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

世界高档屋地图背后的中国热钱 | 美国

美国人抱怨房屋太贵、银行审贷太严、学生贷款太高扯后腿等,使得买房子变得很困难;但是把思维拉到跨国的层面,美国人可能会发现美国房子的性价比还是踏实多了,毋怪乎全世界的热钱流来流去,还是有很大一部分灌注到美国的房地产

跨国房地产投资集团Knight Frank最近提出一份全球高价房地产观察报告,它追踪全球41个城市的房价变化,发现中国房市的价格高涨独步全球。

中国的金融及种种政策操作之下,中国几大城市的房价已经涨到畸型发展的局面。至今年第一季,广州房价年度同比上涨36.2%为全球之冠,广州、北京、上海三个城市平均年度涨幅为26.3%。

Knight Frank把广州涨幅高于北京及上海的原因,归之于广州房市的起涨点比北京和上海低,其住宅的库存量低,并且当地政府压制炒房的步调比较慢。

中国人本来就一直向往把资产挪到海外自由安全的国度,在中国房价高涨的背景下,既提高了国外房市性价比的优势,又有国内房市资产的资金后盾,使中国人向海外房市扩张探路的风潮方兴未艾。

中国上北广房价狂飙

温哥华过去几年是大量中国人青睐的移民兼买屋的城市,在中国人把温哥华房市炒的一塌糊涂后,加拿大英属哥伦比亚省去年八月就对于在温哥华买房的外国人就增加了15%的税,并且今年一月起对空屋也课征额外的税,使那些置产后并不住在温哥华的外国人要缴付更多税金。

这些规定出炉后,温哥华的房屋销售立即降温,许多中国买家改至加拿大东岸的多伦多购屋,使得多伦多房价一飞冲天。根据Knight Frank的报告,多伦多房价至今年第一季的年度涨幅达22%。这个涨幅使安大略省也火速在四月通过规定,要求外国人在多伦多购置房产也要多缴15%的税。

在Knight Frank的报告中,另一个带动房价上涨的动能来自科技业。在它追踪的各国金融中心的年度房价涨幅平均为3.2%,但科技业带动的城市房价涨幅平均为7.4%。包括韩国首尔17.6%、瑞典斯德哥尔摩10.7%、德国柏林 8.7%、澳洲墨尔本8.6%等涨幅多拜科技业之赐。

迈阿密是福布斯杂志评选的“美国最干净的城市”,因地产价格便宜以及高品质生活优势,正成为中国人的下一个投资焦点
迈阿密是福布斯杂志评选的“美国最干净的城市”,因地产价格便宜以及高品质生活优势,正成为中国人的下一个投资焦点

迈阿密豪华大厦成新宠

在Knight Frank报告中,美国迈阿密洛杉矶旧金山纽约是列为美国高价房地产的城市,其中迈阿密是高价屋涨幅最多的城市,年度同比为4.1%,多半是昂贵而豪华的高楼型大厦。

这些高档大楼吸引了纽约 及东北部很多人到迈阿密买楼,因为佛罗里达州只要每年入住六个月又一天以上,就可以享有免缴州政府的所得税、社安金税等。许多其他同样免缴州所得税的州,都在房地产税上课征较高的税率,但佛罗里达州的房地产税也保持在比较低的税率,并且有很多保护屋主房屋资产的措施,对一些有钱 的屋主来说,在佛罗里达置产有不少税务上的吸引力。

报告中,美国第二个高价屋涨幅高的城市为洛杉矶,高价屋年度涨幅为2.5%,主要推升的力道来自好莱坞的娱乐产业以及来自中国买家的狂买。

第三涨幅为旧金山,高价屋年度涨幅为1.8%,主要来自于科技业的推力。第四高涨幅出现在纽约 ,高价屋年度涨幅为1.7%。

亚洲方面,中国香港高价屋涨幅为5.3%,新加坡为4%,是亚洲在中国之外高价屋涨幅上升较多的城市。

互联网资讯综合整理

美媒:纽约已成过去 中国房产投资者开始瞄准迈阿密 | 美国

美国CNBC网站5月26日报导,美房地产经纪公司“OneWorld properties”CEO佩吉•富奇5月25日受访时表示,与过去中国投资者热衷於在纽约旧金山买房产不同,现在迈阿密正成为中国投资者一个“更便宜的”房产投资目的地。

福奇说,相比纽约旧金山西雅图这样的长期投资避风港,迈阿密的房产价格较为低廉,这帮助其成为中国房地产投资商的宠儿。

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迈阿密的房产价格较为低廉,成为中国房地产投资商的宠儿
迈阿密的房产价格较为低廉,成为中国房地产投资商的宠儿

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此外,迈阿密即将迎来的发展项目也进一步吸引了中国投资者的需求。目前,太古地产有限公司正在开发迈阿密一个综合发展项目,名为“Brickell City Centre”,它将涵盖豪华公寓丶办公楼丶酒店和购物中心。

报导说,过去人们认为这种外国需求的增长推高了当地的房产价格,并且迫使当地政府采取措施进行限制。不过,福奇认为,迈阿密的房地产市场仍处於增长阶段。她说:“我认为迈阿密还有许多成长的事情要做,其增长空间还很大。房地产市场并不是短期投资项目,而是长期的。”

(据新浪中国香港)

中国人来美购房 挤出买家前五名 | 美国

美国房地产商协会(NAR)指出,中国外汇管制新政策推行後,中国购屋者在外国买家美国五大房屋市场中,已不再晋入前五名之列。

据财经内幕(Business Insider)报导,由NAR公布的2017年数据显示,外国购屋者最锺意的美国房市迈阿密洛杉矶纽约市华盛顿州的贝灵厄姆(Bellingham)和夏威夷州的卡胡鲁伊/怀卢库/拉海纳(Kahului-Wailuku-Lahaina)地区,在2016年,这五个房市中国买家的热门目标,但到了2017年3月,中国买家甚至不是这些市场的前五大外国买家之一。

报导指出,相反地,这些房市的首位外国买家是加拿大,事实上,在20个美国最热火房市中,加拿大几乎全部独占鳌头,仅有加州的中央市(El Centro),加拿大买家位居第二。

NAR统计显示,大部分中国买家购屋是为了迁居,占61%,而加拿大丶英国买家购屋是用来偶尔居住。在2016年,80%加拿大人丶61%英国买家购屋却未迁入,中国买家仅39%。

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NAR指出,中国外汇管制新政策推行後,中国购屋者在外国买家的美国五大房屋市场中已不再晋入前五名之列
NAR指出,中国外汇管制新政策推行後,中国购屋者在外国买家的美国五大房屋市场中已不再晋入前五名之列

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报导说,中国有13亿1700万人口,而中国公民2016年在美国购置住房2万9195栋,其中1万1386栋住屋,中国买家用来投资或偶尔居住。相反地,加拿大有3585万人口,2016年,加拿大公民购买的美国住屋为2万6851栋。由於80%加拿大人购屋并不迁入,其中2万1480栋住屋是加拿大人买来投资或偶尔居住。

在美国置产的外国买家另一有趣的情况是他们购买的房屋种类的不同,在2016年,中国买家在美国购房总金额最大,投入约270亿元到美国房市,加拿大以89亿元遥遥落居第二,两者金额差距极大,但加拿大人购买的房屋间数几乎与中国买家相同。

中国买家购房金额平均为93万6615元,加拿大买家平均为33万2072元,而美国人购屋平均仅花费27万1000元;由此数据显示,美国人竞购住房的对象,较可能是加拿大人而非中国人。

(据世界日报)

在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题 | 美国

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【最新消息】James Pratt先生正式入围本年度澳大利亚REB顶级拍卖师决赛,赛果将於7月份宣布。

随着世界大多数国家将拍卖作为售房途径,全球对房地产拍卖需求也在持续增长。

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方,拍卖会地位尊贵,主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。

来自迈阿密海滩(Miami Beach)科威国际不动产(Coldwell Banker)的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”(由福布斯发布的30位30岁以下在不同领域做出杰出贡献的人士)经纪人,她说:“在迈阿密,进行拍卖的一般都是滞销房产,因此拍卖前需对买家进行拍卖流程的培训,使他们能平和面对,适时出价。”

迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan
迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan

Alyssa曾经挂牌并售出了迈阿密海滩一些顶级奢华豪宅,她说,“房产拍卖在迈阿密并非常态,但一些奢侈房产会采取此种方式销售。星岛(Star Island)便是其中一例,该岛屿位于迈阿密海滩最令人垂涎的位置,也是是唯一一个拥有海滨住宅的岛屿,有许多名人和企业巨头在此居住。” 几年前该岛屿已以1200万美元拍卖售出。拍卖会由科威国际不动产迈阿密海滩项目的Jill Eber 主持,起拍价为1050万美元。

拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房,甚至在拍卖前购房,如果业主也想将房屋早点出手的话。

以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。

1、买家是否可以在拍卖前出价

尽管房产销售中并未提及买家在拍卖日前出价的问题,但几乎所有拍卖房产的业主都会接受或至少看一下拍卖日前的出价。买家只需简单的咨询下卖方经纪人:业主是否打算提前卖房、是否可以在拍卖日之前向业主出价。

据迈阿密经纪人Alyssa Morgan 说,“参与拍卖的业主更倾向于以市场价格将房产尽快出售,而非待价而沽。”

在拍卖日之前出价也是最佳购房方式,这样可缩短等待拍卖的时间,同时也能让新买家进入市场。

2、咨询是否已有买家出价?

要想以最优价格成交,买家需要了解市场行情——询问一下该房产是否已有拍卖前出价?

这会让你更清楚地的解该房产的市场关注情况,同时也让你的出价所处位置更加明了。如果无人出价意味着对该房产关注者较少;有几个出价至少会让你知道市场行情。在不确定是否已有出价的情况下,不要在拍卖日之前出价。

3、所拍卖房产是否有任何特殊条件?

对业主而言,拍卖的一个主要优势在于它让买家更快地采取行动,这也意味着,一些拍卖房产可能会附带常规销售中没有的特殊条款。

买家需意识到,在拍卖日临近时去完成所有的调查及查验工作是很有压力的,因此需尽早进行调查、询问该交易是否带有任何特殊条款。

迈阿密是美国顶级房地产市场之一,住宅和商业物业相结合,业态丰富
迈阿密是美国顶级房地产市场之一,住宅和商业物业相结合,业态丰富

迈阿密美国顶级房地产市场之一。这里气候温和,四季如春,住宅和商业物业相结合,业态丰富。

尽管房地产拍卖在迈阿密并不常见,但也时常发生,这个过程对买卖双方来说都是一个良好学习机会。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

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迈阿密海滩海景公寓:饱览无敌美景,绝佳投资之选 | 美国

迈阿密海滩美国著名的海水浴场,也是全世界名列前茅的观光胜地,它位于迈阿密海滩市,与迈阿密隔着比斯坎海湾相望,有几座跨海大桥与之相连。这个海滩海水浅,浪小涌平,沙细沙白,平坦广阔,延绵数公里,像一条长长的宽大白色玉带镶在海边,一眼望不到头。这是南海滩(South Beach)价格最实惠的4居室豪华共管公寓套房,于2013年通体翻修一新,设计精美,位置卓越,珍贵而独特。

位置绝佳尽显大海美景贴近自然感受度假风情

这套房产位置绝佳,带有四个空中别墅风格的阳台,享有大海、迈阿密近岸内航道以及南海滩天际线的全方位风景。您可以在家尽情欣赏海天一色的美景,日出日落的风光在您眼前铺陈开,多么令人心醉神迷。

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迈阿密海滩海景公寓:饱览无敌美景,绝佳投资之选 | 美国
这个海滩海水浅,浪小涌平,沙细沙白,平坦广阔,延绵数公里,像一条长长的宽大白色玉带镶在海边,一眼望不到头
迈阿密海滩海景公寓:饱览无敌美景,绝佳投资之选 | 美国
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在这里,白得发亮的沙滩、蓝得不可思议的天空、悠闲在低空飞翔和沙滩上觅食的海鸟、海滩身材火辣的性感女郎,大海里冲浪的年轻人构成了海滩的独特景观。在迈阿密众多海滩中,南海滩是最有名的。细长的岛屿连绵数十公里的沙滩,细软洁白。海水很蓝,很清澈,可以看到海底一丛丛绿色的海藻和白色珊瑚在水波中舞动。平缓低浅的海床,一直可以远远地走入大海,走向大西洋的怀抱。南海滩,也是迈阿密海滩中最拥挤的地点。这个充满活力的地区,以其装饰艺术建筑、跳舞夜总会、时髦的商店和众多的餐馆,吸引了喜欢众多游人的目光。

这套住宅让您尽享无与伦比的度假风情,全身心感受大海,蓝天,怡人气候带来的舒适与惬意,让人忘却喧嚣与烦扰,沉醉在迷人的自然美景之中。蓝天、碧海、白沙,加上群群海鸥时而在海上戏水,时而到沙滩觅食,时而又翱翔天空,组成了一幅十分美妙的立体图画。每年有数百万人来这里享受沙滩、阳光和海水带来的舒畅。

美国 | 房租负担最重和最轻的五大美国城市

在过去几年大兴土木后,美国房屋供给已经赶上需求,这使得房东不太可能大幅提高租金。但是,租金仍然很高,房客也别期待房租会很快下跌。房租与各地工资及经济成长关系密切,导致全美各地房租的差异很大,在纽约迈阿密,超过一半的家庭收入被用来支付房租,但在赌城拉斯维加斯,房租只占20%的家庭收入。

德州首府奥斯汀是全国最负担得起的城市,当地是新兴科技中心,工作和工资增长强劲。这使得当地房价快速上涨,但与收入相比,租金仍然相对较低。据公寓楼管理公司AppFolio的研究显示,奥斯汀市居民平均每月23%的月收入花在租金上。

根据AppFolio的研究,最负担得起的租赁城市是赌城拉斯维加斯。在房贷危机期间,拉斯维加斯是法拍屋的重灾区。这使得当地房价相对便宜,因此租房的人较少,导致房租便宜。

美国房租最负担得起的五个城市是:拉斯维加斯(Las Vegas,20%的薪水付房租)、印第安纳波利斯(Indianapolis,21%)、凤凰城(Phoenix,22%)、奥斯汀(Austin,23%)及亚特兰大(Atlanta,23%)。

AppFolio公司产品开发副总裁Nathaniel Kunes说:“在许多市场,供给终于赶上了需求,所以租金增长开始放缓,在经济衰退期间,基本上建筑停顿,因此没有新的房产上市,需要几年的时间才能赶上需求。”

纽约曼哈顿的建筑
纽约曼哈顿的建筑

在另一方面,纽约迈阿密(Miami)是全美房租负担最重的城市。居民每月需用超过半数的收入支付房租。美国房租最难以负担的五个城市为:纽约(58%)、迈阿密(54%)、洛杉矶(47%)和旧金山(46%)及波士顿(45%)。

对租房者来说,上面这几个城市房租难以负担并不意外,但有一些城市的房租意想不到的昂贵。这些城市主要在美国中西部地区,当地需求在上升,供应相对停滞。

AppFolio公司副总裁Kunes说:“中西部地区现在很热,过去当地的失业严重,租金一直下降,使得房产供大于求,”“现在人们正在向该地区迁徙,工作正在回归,与美国其他地区相比,中部地区的租金仍然比较便宜。”

虽然比较便宜,但房租增长很快。明尼苏达州首府明尼阿波利斯地区,房租以4%年增率增长,是迈阿密市租金增长的两倍。印第安纳波利斯租金上涨速度比波士顿快。纽约是全美最难以负担的城市之一,但当地房租实际上在以每年1%的速度下降。

互联网资讯综合整理

美国 | 南佛州房地产市场开始关注中国投资客

根据美国房屋中介人协会,2016年,中国人在美国投资273亿美元购置私人住宅,但是中国人在南佛州迈阿密-戴德郡和布劳沃德郡的投资只占该地国际买家的2%, 因此近期南佛州房地产开发商在建筑设计和房屋销售上开始关注中国投资客。

目前在美国,中国人在购买私人房地产方面已经超过加拿大人,成为第一国际买家。南佛州在当地政府支持下,房地产开放商为了吸引中国人,建筑设计方面注重豪华和社区内配备多种设施服务,再加上佛州美丽的海滩和清洁的空气,南佛州已经逐渐开始吸引中国房地产买家。 2008年,南佛州没有来自中国的买家,2009年有1%的私人住宅买家来自中国,到2015年,这个比例增加到4%。尽管目前中国人只占南佛州房地产国际买家的2%,但预计未来这个比例会逐年上升。

位于迈阿密的一待售房地产

为了吸引中国买家开发商研究中国人的房屋喜好。位于迈阿密市中心正在建造的一些高档公寓在设计时便考虑了中国买家的需求。比如中国人喜欢朝南走向的住宅,喜欢带有数字8、9的房屋号码。最近一位来自纽约的中国投资客买下迈阿密市中心一处楼盘的10个房屋,每个房屋的号码都带有8这个数字。

建筑商注意到中国富人喜欢自己的社区拥有独一无二的设施和服务,而且建筑风格需要现代气息。因此设计时便考虑室内配备各种智能电器,装修使用高档大理石和来自意大利的厨柜。他们还发现房屋可出租性对中国人也很重要,因此一些房屋带有全套家具。迈阿密的一家房屋销售公司表示,他们刚刚把6套公寓房买给了中国人买家,总价值为700万美元,而在以前他们从来没有和中国客户打过交道。

南佛州的房市吸引了一些希望投资移民美国的中国人,他们只需要在美国投资50万美元,2年内能够创造10个或10个以上的工作机会便可以获得美国绿卡(EB5移民签证)。每年美国政府发放的1万个EB5移民签证中,85%由中国人获得。为此,南佛州推出了一些面向这些移民投资客的房地产项目,比如CCCC迈阿密塔(CCCC Miami Towers),这个包括住房、餐馆和娱乐项目的房地产项目可以创造1万个就业机会。

为了进一步吸引中国买家,迈阿密市政府也开始改造交通和通讯等基础设施,同时北迈阿密市议会已经同意在该市商业繁华地带开发中国城的计划,希望它能够成为迈阿密中国人的一个聚会地点,也方便在迈阿密国际大学学习工作的中国学生、学者。迈阿密商业协会也专门成立了一个迈阿密-中国委员会来加强与中国的贸易往来。

为了推销南佛州的房地产,位于迈阿密地区Aventura的国际销售地产公司(International Sales Group)在中国香港成了办公室,目前准备在北京也成立办公室。此外,该公司还与中国地产公司合作,在中国17个大城市的3500个地产销售公司推销南佛州的房地产市场

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美国 | 中国买家增多 南佛州房地产潜力巨大

同样的钱,可在纽约买一套二居室,如果投到迈阿密,能买下3套,一年的租金收入会是纽约的2倍。图为康斗待售房源之一。

美国最大的亚裔房地产协会(Asian Real Estate Association of America , AREAA)日前宣布在南佛州与一家大型的房地产经纪公司合作,希望这个合作能够增加与亚洲买家的合作,尤其是中国的买家。

美国的亚裔房地产协会(AREAA)的迈阿密分会于2015年9月成立,是增长最快的新分会,拥有225名会员。与亚裔房地产协会签署协议的是ISG World,是位于迈阿密的一家大型住宅房地产经纪公司,于今年一月成立了分公司ISG Asia,有25位职员,而且目前正在聘请说普通话的房地产销售员。 ISG Asia 最近与亚裔房地产协会的AREAA Global 签署了全球合作协议。

现在由于传统上中国人投资的许多美国城市的房价正涨得越来越高,许多人正把投资目标转向其它城市。而迈阿密有很多因素吸引这些投资者。亚裔房地产协会的主席吉姆-朴(Jim Park)表示,大约有2/3的中国买家都是用现金付款,而南佛州作为投资目标的市场正越来越引起注意。

最近的两宗大型的房地产投资都是中国买家。据房地产网站Real Deal报导,迈阿密最火爆的新建筑之一布里克尔城市中心(Brickell City Centre)是集居住和休闲为一体的大型综合性豪华公寓楼。最近由一位神秘的中国买家一口气买下12个公寓,总价达到1090万美元。布里克尔城市中心是由地产发展商太古集团(Swire Properties)兴建的。该买家本人从来没有来过迈阿密,但是由于他的代表和朋友们的推荐,而且是太古集团的项目,所以买下作为投资之用。

另一宗则是在奥兰多附近的基西米市(Kissimmee)192公路旁的一座经济型旅馆(Key Motel)由中国投资者买下。奥兰多先锋报(Orlando Sentinel)报导,该宗商业房产交易总价175万美元。该旅馆建于1981年,有47间客房,位于湖畔,占地2.66英亩。这座旅馆的位置非常好,离迪斯尼乐园只有10几分钟路程。

虽然如此,如果要有更多的中国投资,迈阿密还是有诸多不便。中国买家们通常都希望能把房产作为移民的跳板或留给孩子。佛州的教育系统并不像美国西海岸城市那样有良好的声誉。同时,迈阿密的工资普遍不高,而且中国文化氛围也不浓。不过,吉姆-朴表示,迈阿密还是有很好的机会。

唐-平加罗则认为,中国的环境正在转向对资本的约束,政府限制房贷并购买第二或第三套房。而南佛州非常有吸引力。佛州的价格和回报与加州西雅图相比更容易看到利润。

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