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四个月前，迪拜一栋新建西班牙式别墅的房主拒绝了经纪人的减租建议，如今他的物业仍然空置，他唯有改变主意，接受减租百分之二十。经纪人阿克巴·拉达克（Akbar Ladak）并不感到意外。他说，更多的业主们开始降低期望，许多对市场反弹期待已久的人都愿意接受现状。

在过去两年，迪拜一次又一次地错过了房市反弹的机会。2017年曾经出现过复苏的起色，但随着石油价格上涨，希望落空了。石油价格是波斯湾酋长国经济的支柱，油价上升却未能如预期般转化为就业增长，经济衰退可能会持续两到三年。

Arqaam Capital公司的穆罕默德·卡迈勒（Mohammad Kamal）是去年预测房地产需求大增的分析师之一。他说：“现在在二手市场上有大量当初为投资购入的物业挂牌。这表明现在买房以后很难转售，这让买家却步。”

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除了等待，只有等待

根据各种估计，去年迪拜的住宅租金下降了10％至15％，而售价的下跌速度较慢。 标准普尔全球评级在2月份的一份报告中表示，在迪拜将要举办世博会的2020年之前，经济复苏的可能性不大。

根据Phidar Advisory的数据，去年建成房屋的交易量比10年平均值低24％。 尽管开发商试图推迟已售出物业的交付，但供应增长速度仍然超过了租赁需求。 在2017年的三年内，不到一半的开发商预先售出物业已经交付。

房屋供应收紧

开发商推迟已签约房屋的交付

阿布扎比证券公司Fab Securities LLC的股票分析师Sanyalak Manibhandu表示：“经历了艰难的2016年之后，大家希望经济形势会好转。事实却是宏观形势并没有好转，油价上涨也没有带动到经济的其他部分。”

没有人预测这次萧条与十年前的房市崩盘相似。自此之后，决策者限制了抵押贷款，迫使买家提前投入更多现金，帮助缓冲市场的下滑。尽管如此，今年1月份房屋开工前销量比去年同期下降了36％。

当地居民曾帮助迪拜房市抵抗来自国外买家的冲击，但他们现正暂缓购房，等待房价触底。来自俄罗斯和沙特阿拉伯的外国投资者也受到一系列不利因素的阻碍，包括汇率波动、国内紧缩措施，以及卡塔尔与阿联酋断交后引发的政治风险。

开发商的困境

城中的供应量不断增加，甚至一直扩张到沙漠。尽管开发商试图推迟物业落成，但排着队推出市场的公寓和别墅超越了目前的需求。

Fab证券公司的Manibhandu表示，该市开发商的收入反映了这些挑战和“他们都错估了”。这是因为分析师过于乐观，或者因为去年下半年情况恶化。

迪拜开发商仍然享有全球同行所羡慕的利润空间，主因是他们可以免费或以廉价获得由该州提供的土地。但即使如此，开发商仍然承压，因为当地买家对外国投资者随时支付得起的价格还是感到吃力。

Damac Properties Dubai Co.在迪拜开发特朗普品牌高尔夫球场，拥有开发商72％股权的亿万富翁Hussein Sajwani仍然乐观。他在1月份的采访中表示，他预计今年的销售额将增长7％左右。他希望继续担任该公司的主要股东，虽然他“乐意”出售高达15％的股份。

并非所有业主都对市场反弹难以捉摸而绝望的。Vibgyor房地产公司的经纪人拉达克表示，他有客户在租客同意以20％折扣租赁其阿拉伯牧场的房子後回头找他。客户坚持只能减租15％，所以交易告吹了。房子仍然没有人住。

这对拉达克来说并不是什么大问题。当他未能说服房东接受更低的租金时，他便把注意力转向帮助租客，以他们期望的价格在该区找别的房子。这很容易，因为空置的新房多的是。拉达克说： “我们尽力满足业主的期望。但当有很多类似的房产可选时，我们何必失去租客。”

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海湾之门卓美亚（Jumeirah Living Marina Gate）

著名的海湾之门（Marina Gate）社区位于迪拜滨海区入口处，是让居民在奢华滨水环境中放松身心，享受生活极致的绝佳场所。

而海湾之门就是该社区内的第三，也是最后一座高楼。其绝佳的位置能让住户俯瞰惊艳美景：海湾上的成排游艇和棕榈树步道，与美丽的滨海天际线交相辉映。

建筑面积：72平方米
房型：1卧2卫
房龄：尚未竣工
其他属性：水景观，朝向东
房屋价格：仅153万阿联酋迪拉姆（约277万人民币）
付款方案：首付10％，6个月后10％，12个月后10％，转让70％

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原文来源：彭博
责任编译：Zoe Chan

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智利房价继续走高，巴西跌幅缩小

2016 年开始，智利政府对经常性卖家（比如房地产公司）以及在不到一年的时间内买卖住房的法人和自然人，征收 19% 的增值税。虽然出台了购房税，但智利房价仍然在走强。2017年3季度，大圣地亚哥地区的新建公寓平均价格同比上涨 3.43%，去年的同比涨幅仅为 1.46% 。从季度来看，该国房价在 2017 年 3 季度较上一季度涨 1.75%。

IMF 的数据显示，智利经济在 2016 年的增长幅度大约为 1.6%，也是自 2009 年（该年度经济下滑 1.6%）以来最低的增长水平。预计该国经济2017年的涨幅为 1.4%，2018 年预计可达到 2.5%。

巴西住房市场持续下落，但在逐渐好转的经济局势中，跌幅速度也有所放缓。2017年3季度，圣保罗房价同比下跌 1.13%，但较去年 7.71% 的跌幅有很大的好转。从季度来看，圣保罗房价在 2017 年 3  季度环比微跌 0.2%。

从 2007年至2013年，圣保罗的房价总计飙升 113% （通胀调整后数据），其中里约热内卢的涨幅更是达到144%。然而巴西房市从2013年之后就进入滑坡。巴西央行在 2014年 4连续 9 次提高基准利率至 11%，导致经济出现大幅滑坡。2015 年末的利率已经达到 14.25%。2017 年 12 月，该国政府宣布减息，达到历史低点 7%。

巴西目前正在从一个多世纪以来最严重、最漫长的经济衰退中复苏。IMF 的数据显示，巴西经济在 2016 年下滑 3.6%，在 2015 年下滑 3.8%，2014 年微弱增长 0.5%。预计该国经济2017年的涨幅为 0.7%，2018 年预计可达到 1.5%。

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与此同时，该国货币也波动较大。在 2014 年 1 月到 2016 年 1 月间，巴西货币里亚尔对美元贬值超过 41%，从 1美元 2.3837 里亚尔跌至 1美元 4.0553 里亚尔。但在过去的 22 个月中，里亚尔价值又回升了 24.4%，在 2017 年 11 月达到 1 美元3.26 里亚尔。

巴西目前正面临着剧烈的政治波动。在过去的一年中，总统迪尔玛·罗塞夫在巴西石油腐败丑闻后被弹劾，议会发言人被监禁，五名内阁部长也因腐败指控而被革职或要求自行辞职。巴西的新总统米歇尔·特梅尔上台后，很快也陷入了新的腐败丑闻之中，被指控利用职权之便，在一项地产交易中施压，已达到帮助一个高层政治同盟组织的目的。雪上加霜的是，政府通过备受争议的议案并实施社保改革的机会，越来越渺茫。该国计划在 2018 年再次进行大选。

墨西哥住房市场大幅降温。2017年3季度，墨西哥全国房价同比下跌 1.42%，远低于去年 3.84% 的涨幅。这也是该国自 2014 年 2 月以来首个同比下跌的季度，2017 年 3 季度环比也下跌 0.63% 。

对于外国置业者而言，房价放缓的影响更深，因为比索在近几个月中出现大幅贬值。墨西哥比索对美元在 2015 年大幅贬值 14.9%，随后又在 2016 年贬值 16.7%，是自 2008 年以来最大的同比贬值幅度。但是在 2017 年的前 11 个月中，比索的升值幅度超过 13.3%，2017 年 11 月的兑换率为 1 美元 18.913 比索。

国家统计和地理协会(INEGI)的数据显示，墨西哥经济在 2016 年增长 2.3%，前几年的数据为：2015 年涨2.6%，2014年涨 2.3%，2013 年涨 1.4%，2012年和 2011 年均上涨 4%，2010年涨5.1%。预计该国经济2017的涨幅为 2.1%，2018 年预计可达到 1.9%。

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中东各地房市依然表现暗淡

2017年3季度，迪拜房价同比下跌 2.84%，为该国连续第 11 个季度房价同比下跌，不过好于去年同期下跌 3.91% 的数据。2017 年 3 季度的房价较上一季度环比下跌 0.97%。

2008年3季度至2011年3季度，迪拜经历了世界上最严重的房地产市场跳水，房价剧跌 53%， 市场从 2012 年 2 季度到 2014 年 4 季度实现了 2 位数的房价上涨。但在 2014 年下半年，由于住房供大于求，需求走弱，经济活力放缓，该国地产市场开始放缓。

好的消息是，需求已经开始回暖。迪拜土地局的数据显示，该国期房交易金额较在2016年同比激增 118%，同期的交易数量也上涨 86%。

IMF 数据显示，阿联酋的经济在 2016 年放缓至 3%，也是自 2010 年最慢的增速。阿布扎比2017的经济预计增长仅为微弱的 0.3%，而迪拜的增长幅度则较高，可达到 3.3%。从全国整体来看，阿联酋预计2017的 GDP 涨幅仅为 1.3%。油价走势低于预期以及 OPEC 减产是主要的原因。

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以色列政府密集出台市场打压政策，该国持续十多年的房价牛市可能开始走向终结。全国自住房屋的平均价格在 2017 年 3 季度同比略涨 0.67%，远低于去年同期上涨 5.8% 的数据。房价在 2017 年 3 季度较上一季度微涨0.69% 。

2017 年 3 季度的新建住房销售量同比下跌 16.4%，为 6,141 套。中央统计局 (CBS)的数据显示，该国的新建住宅销售情况在 2015 达到高点，接近31,600 套。但由于国家不断提高贷款利率，在 2016 年又同比减少 5.4% 减少至 29,878 套，  

住房价格在 2017 年 2 季度开始下跌，较去年同期跌 24.6%。此外，2016 年的竣工数量同比增加了 5.4%，也是自 1999 年以来的最高点，在 2017 年 2 季度增长 1.5%。

以色列经济在 2017 年 3 季度的季节调整年化增长率为4.1% ，出口、消费开支和投资走强是主要的增长推动力。以色列银行 (BOI)预计该国今年的经济增长大约为 3.1%，2018 年增长 3.3%。前几年的数据分别为：2016 年 4% ， 2015 年和 2014 年均为2.6%， 2013 年3.3%， 2012 年 2.9%， 2011 年5% 。2017 年 11 月，以色列银行将其基准利率保持在历史最低记录 0.1% 的水平，希望通过这种方式在保持价格和经济稳定的前提下，促进经济发展。

卡塔尔的经济在最近大幅下跌，同时面临严重的外交危机。2017年3季度，该国地产价格指数同比跌 2.85%，与去年同比上涨14.09%的表现形成鲜明反差。该国房价在 3 季度较上一季度跌 8.98%。

不过令人意外的是，当地房市需求却持续走热。Ezdan Holding Group公司的数据显示，该国地产交易金额在 2017 年 10 月增长 78.6% 至 50亿里亚尔（12.5 亿美元）。2016 年，由于卡塔尔为准备2020年世界杯而出现了施工热潮，该国的住房交易数量触及历史最高点。但在2016 年的地产交易数量却暴跌了 50%。

卡塔尔经济2016年的增长幅度大幅走弱，仅为 2.2%。从 2012 年到 2015 年，该国的 GDP 保持了年均 4.2% 的增长幅度，在2008-11 年更是达到 15.7% 的高速发展。IMF 预计该国2017年经济增长将为 2.5%，2018 年 3.1%。

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埃及是本次全球地产调查中表现最差的市场。2017年3季度，该国房价指数同比大跌 8.68%，跌幅远高于去年同期 -1.24% 的水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房价较上一季度环比则大幅上涨 7.65%。

但是从名义数据来看，由于政府决定在 2016 年 11 月改用浮动货币兑换率政策，造成了埃及磅对主要货币大幅贬值，国内出现了严重的通胀。该国房价出现了大幅上涨。2017 年 3 季度的通胀数据为 32%。

为了刺激地产市场的发展，埃及总统阿卜杜勒-法塔赫·塞西最近批准了第 17/2015号法律，取消了对海外投资者购买埃及土地和地产最后的限制规定。同时允许政府这个埃及最大的土地所有者，可以在公私部门合作的项目中，投入土地以交换收入。

埃及的私人消费水平走强，能源、地产和基础设施的投入大幅增加，该国经济在 2016 年的增长幅度为 4.3%（BNP Paribas 数据）。预计该国经2017年的涨幅为 4.1%，2018 年预计可达到 4.5%。

其他《2017年3季度全球房市报告》系列文章：

• 【亚洲房市两极分化，谁是赢家？】
• 【欧洲仍领涨但涨势趋缓】

 

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作者：Adam Yang
责编：Zoe Chan

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本月早些时间，迪拜某些知名房产开发商公司股票受沙特反腐败关联影响，股价大跌。股民们抛售迪拜开发商股票的原因有多种，其中就有担心迪拜开发商在沙特的投资会受反腐运动影响，也有人担心沙特会撤出对阿联酋的投资，更有甚者，是投资人担心中东区域局势会从此走向动荡。

11月初，沙特做出了令世人惊讶的消息，指控49名沙特王子、官员以及商人涉嫌贪污。其中在全球都有投资布局的Alwaleed bin Talal王子被指控参与洗钱、收受贿赂以及勒索。尽管，他名下的投资公司王国控股（Kingdom Holding）在公司官网上发布了消息，声称公司业务运营一切正常，甚至2017年3季度财报公布了漂亮的业绩，净盈利同比增长170%。

Menacorp驻迪拜资产管理总监Tariq Qaqish表示：“市场受近期地缘政治局势紧张的推动，投资者出现了一些恐慌。这种不确定性还会令市场继续波动一段时间。”

海湾地区除沙特之外交易最为活跃的迪拜股市在事发之后连续四天股指下跌，当周指数下降5个百分点。

全球最高塔楼哈利法塔（Burj Khalifa）的开发商Emaar在11月第二周股价下跌了6％。在迪拜投资开发了“特朗普”高尔夫球场的Damac，股价跌幅达8％。这两家开发商都在迪拜有重大房产项目，同时在沙特阿拉伯也不乏投资。

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沙特和阿联酋的政商关系密切，每年约有百万多沙特人往来迪拜。除此以外，沙特和阿联酋也是商业上的盟友，曾经联合抵制邻国卡塔尔，指责卡塔尔资助恐怖主义分子，两国也曾共同打击也门地区的胡塞叛军。 另一个能说明沙特与阿联酋关系深度“纠缠”的是消息公布后，阿联酋央行立即要求其银行提供沙特十九位皇室成员和官员名下账户信息。在社交媒体上广为传播的一份阿联酋央行的通知上，写明了各家银行被要求立即查询包括前述王国投资拥有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示，由于这些人员的腐败行为，国家损失高达1000亿美元。

此外，沙特与伊朗在也门的战争可能会扩大升级，这也令众多投资者担心。伊朗支持的胡塞叛军在11月上旬曾计划对沙特首都机场发射弹道导弹未果。沙特国家新闻社沙特新闻社的报道引用了沙特王储萨勒曼在与英国外交大臣Boris Johnson交谈，萨勒曼称这一行为可被视为“对沙特王国发起战争”。

骏利资本（Janus Capital）中东区负责人Meshal Al Faras表对媒体表示：“我相信这预示着海湾地区接下来会更加动荡，只要是正常的投资人，大家的反应就是卖出股票，降低风险”。

沙特反贪委员会领导人为沙特王储领导，该机构具有调查，逮捕，签发旅行禁令并冻结资产的权力。王储穆罕默德目前正在沙特进行改革，以减少沙特经济对石油的依赖。

惠誉评级周四表示，这一场反贪运动有助于穆罕穆德聚集更多权力，实现他的经济和社会改革抱负，但也有可能“砸到自己的脚”。

 

原稿来源：CNN Money
发布日期：2017年11月9日
编译： Leo Li & Helena Yu
编译日期：2017年11月20日