Author: EricSong

近日，胡潤研究院的《2014海外教育特別報告》顯示，80%的中國富豪計劃將子女送到國外接受教育，這壹比例全球最高。在同級別的富豪中，日本只有不到1%的人會把孩子送出國讀書，法國不足5%，德國也不超過10%。

對於中國人而言，在擇校時，為什麽比其他地區的家長更希望子女能夠在海外接受教育？壹個主流的說法是：他們不惜充足的財力供子女就讀國際學校，是希望把子女推上國際平臺，上壹所國際學校，獲得國際視野。這樣說當然也有道理。實事求是地說，美國、英國、日本等發達國家的教育質量確實很高，中國人青睞海外名校無可厚非。

不過，中國人對海外教育的需求越來越多，原因很復雜，不單單是壹個想受到好教育的問題。在我看來，之所以80%的中國富豪計劃將子女送到國外接受教育，壹個重要的原因是中國的教育體制與國外教育的差異。說得通俗壹點，就是去國外讀書，只要家長肯投資，博士以前的學歷基本上可以搞定。這也就是中國有錢人為什麽讓子女海外留學的最主要原因。

要知道，在中國上學每壹步都很不容易。從小學到大學，再到碩士、博士，壹直有壹套嚴格的考試制度和很復雜的錄取程序，真可以說壹天到晚考不完的試，分成了學生的命根。當下，壹個中國學生要上壹個好壹點的大學，必須付出難以想象的努力，取得較高的分數方能被學校錄取。如果想成為北大清華學子，競爭就更加激烈。

如果中國的富豪們願意為子女付出巨大的教育資金，那麽贏得壹個進入哈佛、劍橋、牛津這樣的世界名校的機會也不是沒有可能的。

人都懂得趨利避害，都喜歡走捷徑，花錢能辦到的事，何必要在中國高考的千軍萬馬中走獨木橋呢？很多中國人將子女送到國外接受教育，說得冠冕堂皇壹些是接受好的教育，實際上，就是花錢直接上外國的學校，很顯然，這比在中國壹路考下要容易得多、痛快得多。有報道稱，最近幾年，亞洲富豪的另壹項高額“教育支出”是向名校捐贈。包括僑鑫集團董事長周澤榮向悉尼科技大學捐款2500萬澳元，潘石屹和張欣向耶魯捐贈1000萬美元，高瓴資本的張磊向耶魯捐贈888萬美元等。雖然不能說捐贈本身旨在為後代就讀名校鋪路，不過，我們必須承認，這樣的捐贈畢竟是壹個加分項，甚至能確保子女輕而易舉地進世界名校。

中國富豪喜歡將子女送到國外接受教育，除了走捷徑以外，還有壹個原因是國內對海歸人員的使用仍然是重視的。對很多用人單位來說，他們還是很樂意錄用回國留學生的。正因為如此，中國有錢的父母通常會選擇子女留學，這應該沒有什麽可奇怪的。可以斷言，假如中國沒有高考制度，假如中國的教育資源沒有那麽緊張，80%的中國富豪計劃將子女送到國外接受教育的這壹比例將大為降低。

有熟悉中資海外直投業務的人士接受記者采訪時表示，目前來看，中國富豪在海外投資房地產和高端制造業等產業比例較高，投資需求有很大潛力

在今年北京頂級豪宅大量入市之際，開發商為了完成簽單可以跟著客戶“飛”。到底哪些神秘富豪是這些中國豪宅，乃至世界豪宅的接盤者？萊坊機構提供的壹組數據或許可以窺見壹二。

據萊坊機構的壹份研究報告顯示，未來十年，中國內地的十億元級富豪數目將進壹步增加154名，成為全球十億元級富豪數目增加最多的地區。

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值得註意的是，中國內地和中國香港的超高資產凈值人士(即資產凈值三千萬美元或以上的人士)平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，居全球首兩位。此外，2010年以來，中國富豪和企業海外投資置業的需求正在不斷暴漲。

中國富豪海外投資欲望提升

“在我接觸的投資者中，中國富豪和中國企業比例幾乎各占壹半。”CWO Assets Management Inc。公司(以下簡稱CWO)管理人、中華人民共和國洛杉磯領事館商務處中資海外直投顧問委員會常委陳忠楠接受記者采訪時透露，壹般總資產達到1億元以上的中國富豪會有在海外投資產業的計劃，當然，手握10多億元資產的中國富豪可能對此更感興趣。

有公開資料顯示，僅到2013年末，國內擁有千萬元以上資產的富豪已經超過了百萬規模，億萬元富豪也已經接近10萬左右。據萊坊統計數據顯示，十年後，中國內地(2014年時排名：第五位)的超高資產凈值人士的數目預計將會達15681位。而2014年，北京超高凈值人士數目為1408位。

對此，萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向記者表示：“在2014年到2024年間，中國內地和中國香港的富豪人數將分別上升多於80%和40%。”

而這些超高凈值人士在創富之後，開始越發關註投資和資產配置。鑒於此，近年來，中國富豪“走出去”的投資需求正不斷增長。

對此，陳忠楠向記者表示，以美國為例，現在美國高端制造業等產業經濟增長環境很好，有不少中國富豪認為，“美國接下來的十年將是經濟增長更強勢的十年，是不可錯過的十年”。因此，從資產安全性方面來看，更多中國富豪可能更傾向於把資產進行全球化配置。

而在中國投資者進行全球化資產配置的產業中，投資房地產和物業資產是這些高凈值人群愈發重視的投資類別。有數據統計顯示，就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。而對於新壹代超高凈值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，年青壹代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

同時，萊坊機構也向記者表示，隨著中國內地高資產凈值人士移民外國日益增加，全球豪宅市場都受到了影響。2014年1月份至9月份，44%申請英國壹線投資簽證計劃的申請者均來自中國內地，令中國買家購買優質倫敦物業的數目上升。

關於日本房地產有這樣壹個故事，陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元！賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。

前幾天在東京跟國內某上市公司董事長開會，寒暄時問他想去東京哪裏逛壹逛，董事長淡淡回答：“我到世界任何地方，都只幹壹件事——買房。”平淡的語氣裏側漏出中國富豪深不可測的霸氣，在座的日本人皆大驚，我倒見怪不怪。今年以來，幾乎每壹個知道我常去日本的中國人都要問我日本房產的事。連專欄編輯都問我為什麽不寫寫在日本買房的情況。原本我覺得房地產投資和我所從事的VC股權投資實在風馬牛不相及，但後來發現Bloomberg都用半個版面講中國人在日本買房，標題還非常之聳動——《中國人“爆買”日本住宅》。好吧，我也順應主流財經媒體的趨勢，來寫寫日本買房的幾件事兒。

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為什麽中國人突然都來日本買房了？其實這事兒並不突然。雖然歷史不可忘記， 畢竟中國和日本自古就是壹衣帶水，實際上每年中國移民人數最多的目的國就是日本，只是媒體沒宣傳罷了。加上最近壹年日元匯率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中國的遊客們享受著日本的藍天白雲、清新空氣、日式美食和服務，順便發現街邊隨處可見的房產廣告裏的價格居然比想象中便宜多了，自然而然地就會想到：幹嗎不在這兒買套房呢？

是啊，幹嗎不在日本買套房呢？就連曾經以昂貴著稱的東京，買房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了東京，即使大阪、名古屋這樣的城市，房價可以直接再砍三分之壹甚至二分之壹。來來來，聽我根據不同房型報報價。

首先是日本人最歡迎的“壹戶建”，也就是我們在動畫片和電視劇裏最常看到的兩層小樓，帶小花園，有的還有停車位。在中國人的概念裏，這算是別墅了吧。買東京市區這樣壹棟均價大概四五千萬日元，按照現在的匯率，人民幣(6.2092, -0.0002, -0.00%)兩三百萬。有壹次和日本同事路過壹戶人家，小松樹和盛開的山茶花掩映著古色古香的房檐，完全就是日式園林的典範。我感慨說這套房子真漂亮啊。日本同事跟我強調說：這是豪宅！要壹億日元呢！我心裏迅速換算了壹下520萬人民幣可以買到的房子，立刻丟給他壹個不屑的眼神。我大天朝的子民，什麽天價房沒看過沒聽說過呢？何況，這樣的房子，是連著土地的所有權壹起賣給妳的，可以傳給子子孫孫，也隨時可以拆掉重建。

其次是中國富豪最喜歡、日本新貴們青睞的房型：Mansion，日語照搬這個英文單詞，譯成中文姑且稱為“高級公寓”吧。Mansion的特點就是樓比較新，漂亮，而且有很好的管理員服務。比如壹般的居民樓住戶只能在每周規定的日子扔某壹類垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什麽的，而Mansion的住戶能天天扔，因為有管理員嘛。別以為這不算什麽，體會過瓜皮菜葉剩菜要存壹周才能丟掉就會無比向往Mansion隨時扔垃圾的幸福了。

Mansion裏頭高級的壹種叫Tower Mansion，顧名思義就是“高層公寓”。日本出於防震的考慮，樓都修得不高，以3-5層居多。二三十層的Tower Mansion自然就是超級稀缺資源。Tower Mansion有酒店級別的大堂，管理員服務超越五星級酒店。比如妳開車回家可以直接下車瀟灑上樓，管理員會幫妳把車停好。出門前通知壹聲，出電梯的時候管理員已經把車開到門口等著妳了。Tower Mansion樓層越高越貴，買壹套高層、近100平方米左右的房子要多少錢？還記得我那日本同事的話嗎：要壹億日元呢！順便說壹句，日本沒有公攤面積，不談建築面積，賣的是純粹的房屋內使用面積，陽臺都不計算在銷售面積之內。

壹億日元在日本人眼裏真的是超級豪宅了。日本人壹般在個人或家庭年收入達到500萬日元時開始買房，這也是銀行給予房貸的收入基準要求。在年收入達到500萬之前，日本人租的房子叫：Apartment，譯成“套房”吧。這就是日本最常見的房型，面積從十幾平米到七八十平米，月租從三五萬日元到十幾二十萬日元。陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元呢！真的，準確地說，壹億零八百萬日元。所以嘛，賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。

當然，作為投資行業的壹員，我總得說說投資回報率這事兒。倒房賺差價這件事並不適合日本。因為賣房收稅很高，而且日本房價不可能像中國這樣幾何倍數地上漲。但在東京買房出租回報率很穩定，5%-8%之間，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有專業的公司打理所有事務。那麽問題來了，Apartment和Mansion，哪種的投資回報率更高呢？

如果只計算房租收入和買房支出的比例，Apartment回報率更高，Mansion的回報率基本達不到5％。但長期來看，尤其考慮到匯率因素，長期持有Mansion更保值。至於“壹戶建”，壹般不用於出租，又不像Mansion那麽具有稀缺性，不推薦中國人來投資了。

另外，如果是考慮投資回報或資產有效配置，盡量選擇東京地區房產，東京市區又優於東京郊區。除“壹戶建”之外，日本住宅樓的外觀、內部構造、裝修水平基本壹致，對房屋價格和租金影響不大。相比於“學區房”、某某商圈這類概念，對日本房產價格影響最大的因素是離地鐵站的距離。離地鐵站越近的房子越容易出租，當然相應地也更貴，但也更值得購買。

至於酒店、辦公樓和商鋪等商業地產投資，甚至農業用地、太陽能電站用地、森林買賣……就沒法壹壹展開說明了。只能說，在日本經濟復蘇、奧運機遇、日元大跌的背景下，目前確是投資日本的好機會，但，壹定是以穩健回報、長期保值為目的。日本沒有機會復制中國這樣暴利的投資回報。

也正因為如此，在日本選擇買房中介的時候，任何號稱投資回報在10%甚至還敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其實普遍低下，壹般頭壹天到中介辦公室說明要求，然後再陸續預約看房，平均壹天看三四套房就不錯了。因此，最好拿出比較充足的時間來看房。當然，下飛機就買的土豪請隨意。但是看中了房子之後要完全買下來的手續還是很多。總之，急不來的。還有，日本規定中介收費比例是3%，超出這個比例的壹定是騙子。至於什麽買房可以辦投資移民、買房就可以拿簽證住日本，都是徹頭徹尾的謊言。最後提醒壹句，日本銀行不為外國人提供貸款，購房請備充足現金。而且日本銀行不接受外國人開戶，買房款怎麽匯到日本？租房收入怎麽匯給房東？都務必要找到可靠的服務機構，背現金的土豪行為是違法的哦。

中國人真的把日本“買爆”了怎麽辦？這實在是杞人憂天。日本不限購、無法律法規限制外國人購房購地。遠有歐美，近有韓國、中國臺灣，甚至最近不少東南亞的資金都壹直在流入日本。而中國富豪海外買房首選還是加美澳。說白了，日本買房這事兒吧，說得遠比實際熱鬧。看的人多，買的人少。若是有余錢，倒不妨買壹套。

上周差餉物業估價署公布《中國香港物業報告2015》，對樓市信息有興趣的人士可到該署的網頁下載。報告內容相當豐富，涵蓋全港私人樓宇，包含住宅、辦公樓、商業樓宇及工業樓宇等的落成量、入住量、使用量、空置量、售價及租金等最新數據資料，而這期本欄就報告內的住宅部份進行深入了解。

在私人住宅落成量方面，包含今明兩年的預測資料，預測部份更細分全港18區，連同不同面積預測。據報告所示，今年將有1萬3286個單位落成，當中九龍城區占最多，錄2481個單位，其次為沙田區的2086個單位，而離島及灣仔區則分別估計有1669個單位及1662個單位。

至於明年落成的，該署估計可達2萬零144個單位，是自2004年後的12年新高，估計明年以元朗區最多，達5247個單位，而西貢區（包括將軍澳）則以4761個單位緊隨其後，另離島區及九龍城區亦分別有2402個單位及1991個單位。值得留意的是，不是每壹區均有新落成單位，其中黃大仙、葵青區及北區於今明兩年預計未有新單位落成。

此外，若以單位面積計算，按近期市場熱捧的細單位分布統計，A類單位（實用面積約430平方英尺或以下）今年將以灣仔區最多，錄632個單位，而明年則以元朗區最多，達1154個單位。至於E類大面積單位（實用面積約1722平方英尺或以上）今年以九龍城最多，有364個單位，而明年則以西貢最多，為329個單位。

另壹方面，該報告亦提供私樓空置率數據，去年底空置量錄4萬3263個單位，而空置率只有3.8%，屬1997年後17年來的新低。當中港島及九龍區則分別進壹步下跌至3.2%及3.3%；不過，連續兩年空置率比起市區更低的新界卻不跌反升，由2013年底3.8%回升至4.6%，為四年新高。

但有趣的是，空置率最高與最低均屬新界區，葵青區空置率為全港18區最低，只有1.2%；至於總存量不少的沙田區，其空置率亦只有1.9%，反映該區住屋需求強勁；空置率最高的是7.9%的大埔區，其次分別為7.2%的元朗區及6.9%的西貢區。空置量較高的地區，相信有部份落成單位因未獲發滿意書或轉讓同意書（即未能正式入住）而作空置計算。隨著該批項目將於今年陸續正式收樓後，空置情況將會有所改善。

泰國芭提雅近年來以海灘度假、房產投資、養老聖地著稱，享有“東方夏威夷”的美譽。不過在主要客源俄羅斯遊客驟降的影響下，當地房市恐怕即將進入蕭瑟寒冬。

《曼谷郵報》報道，芭提雅公寓市場自2007年以來持續增長，至今已開發181個房產項目，竣工公寓單位多達6萬3000個。當地房市銷售額去年出現小幅上升，今年的展望則相對暗淡，因為來自俄羅斯的遊客顯著減少了，而俄羅斯買家是芭提雅房市的壹大支撐力量。

房地產代理和顧問服務公司萊坊泰國（Knight Frank Thailand）的研究與咨詢部主管薩裏卡普特拉指出，經歷了政局動蕩的2014年，泰國旅遊業如今開始顯現復蘇，不過油價暴跌和盧布大幅貶值導致來自俄羅斯的遊客顯著減少。有業內人士預測赴泰旅遊的俄羅斯人將滑落多達30%，而最受俄遊客喜愛的目的地芭提雅將首當其沖。

薩裏卡普特拉說，受影響的不僅是芭提雅的潛在房市，還包括已經售出的公寓單位。因烏克蘭問題而受到西方制裁的俄羅斯經濟如今陷入冷戰以來最嚴重的危機，當地富豪的財富大縮水，可能再也無法負擔已認購的公寓。

芭提雅按照地理位置共分為七個不同的區域，對於房產投資者和買家而言，每個地區均有其獨特的優勢。芭提雅南部的中天區（Jomtien）由於擁有相對漫長的海岸線，而且又靠近市中心，最受開發商青睞。芭提雅市因濱海地段越來越少以及地價上漲，而發展空間受限，新推出的公寓項目多集中在北芭提雅和南芭提雅。

芭提雅各地區所吸引的買家也有所不同。芭提雅市公寓的主要買家為購置度假屋和投資房產的歐洲和俄羅斯人；旺阿瑪（Wong Amat）與帕答納山（Pratumnak Hill）提供較為寧靜和隱秘的住宅區，許多公寓位於濱海地段，可欣賞芭提雅海港的迷人海岸線。帕答納山的公寓買家多來自歐洲大陸、英美、北歐斯堪的納維亞，他們通常是要購置第二個家或退休後的長期居所。聚集了眾多頂級開發項目的旺阿瑪為芭提雅最昂貴的住宅區，是泰國有錢人以及歐洲和俄羅斯富豪的置產熱門地點。

英媒稱，近年中國香港人對海外物業投資需求增加，其中對日本市場頗為熱衷。日本大型地產企業株式會社大京覷準這機會，5月6日宣布在中國香港推出日本物業投資服務，主力提供東京首都圈內的中高價住宅物業。

路透社5月7日報道，大京集團旗下負責物業中介服務的子公司大京穴吹不動產，其董事小走和明在發布會上表示，目標首年在港達成100宗交易，第二、三年每年200宗。這是以集團每年成交8000宗，當中計劃2%~3%來自中國香港市場而訂的目標。

大京穴吹不動產社長海瀨和彥表示，自2012年起日圓匯率開始偏軟，帶動資金流入當地房地產市場，加上＂安倍經濟學＂及東京將舉行2020年奧林匹克運動會等效應，當地物業升值可期。

此外，他指日本政府目標在2020年擴大二手住宅流通量，且現時東京住宅價格雖然已有回升，但仍只及中國香港的五分之壹；以東京都23區為例，住宅出租率達九成以上，因此投資當地房地產有壹定吸引力。

除中國香港外，大京集團在亞太區的澳洲及臺灣已設立據點，小走和明表示，公司亦曾研究在中國開展業務，但發現有難處，故先以臺灣及中國香港做基礎。