Author: EricSong

新加坡4月組屋轉售交易量創下過去兩年來新高，整體轉售價格也止跌回升。

新加坡房地產交易信息網站SRX昨天公布的預估數據顯示，今年4月總共有1610個組屋轉手，比3月的1349個增加近兩成，這也是組屋轉售成交量自今年3月以來第二次增加。

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ERA產業主要執行員林東榮指出，隨著組屋轉售價逐步趨穩，以及政府縮減預購組屋供應，更多買家轉而購買轉售組屋。因此，4月組屋轉售交易量得以延續3月的上升勢頭。

他也重申，3月到7月是為全年轉售市場定調的關鍵時期，如果這壹勢頭能延續到下個淡靜期，即農歷七月到來前，今年全年將有1萬8000至2萬宗轉售交易，走出去年僅有1萬7300個單位成交的低谷。

智信研究與咨詢總監王伽勝則認為，盡管買家對轉售組屋的需求有所增加，但賣家無法再像過去那樣可以漫天要價，因為買家的購買力已受到每月償還貸款比率（MSR）的限制。

“如今大部分買家只會購買那些價格實際、自己負擔得起的組屋，不會接受賣家開出的高價。”

林東榮也認為，轉售組屋的高溢價時代已經結束，今後大部分交易都將以接近估價的價格成交。

4月整體轉售價出現回升

整體組屋轉售價在今年首三個月連續下滑後，上月以預估數據來看，終出現回升。4月整體組屋轉售價較3月微升0.2％，主要是因為三房和四房式組屋轉售價分別上升0.3％和0.9％。五房式和公寓式組屋轉售價則分別下滑0.8％和2％。

與去年同期相比，上月組屋整體轉售價下跌了6％，同2013年4月的頂峰相比則下挫11％。

林東榮預測，組屋轉售價接下來幾個月還將持續下跌，但跌幅將會放緩，整體轉售價有望在今年底穩定下來，全年跌幅小於5％。

SRX報告也指出，成熟組屋區的組屋轉售價在4月上漲0.6％，但非成熟區的轉售價則下跌0.2％。

王伽勝說，成熟市鎮的單位更保值，除了因為地理位置更優越，也因為這些市鎮空地有限，新組屋和公寓項目較少。相比之下，許多在非成熟市鎮興建的私宅近兩年來陸續竣工，這些單位的買家大部分是附近的組屋住戶。他們在搬進新家時轉售組屋，加大非成熟組屋區的轉售組屋供應量，從而對轉售價造成下行壓力。

反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數，上月從負3000元微升至負2000元，但仍維持在負數，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在4月交易量超過10宗的建屋局市鎮中，裕廊東的TOX最高，為正7000元。實龍崗則以負1萬4000元的TOX，成為TOX最低的市鎮。

2013年以來,國內掀起了海外房產投資熱潮,無論是房企還是私人投資者紛紛出海。據統計,截至2014年的這6月間,中國人在全球房產領域的投資達390億美元。資料顯示,作為私人投資者,80%的買房者是用來投資而非自住。在投資海外房產時,客戶無非是需要考慮到自己投資的增值點。下面, 小編根據對1000名客戶的需求分析得出了以下結論,特提供給客戶參考,以便於客戶更加清楚自己的需求。

問題:租金回報率是投資房產與否的重要標準?

在受理投資客戶買房需求的同時,客戶經常會問到壹個問題:房子的租金回報率是多少?若是租金回報率沒有達到自己的預期,不少客戶會選擇放棄購買。 就曾遇到過這樣壹個客戶:幾年前,壹個客戶在紐約看中了壹套房子,當然的價格是110萬美元,因為租金回報率比較低,沒有達到預期,客戶放棄購買。結果短短幾年時間,目前這套房子已經達到了170萬美元的價格,這個客戶追悔莫及。這個例子需要投資者思考的是:您是否明白自己的需求?投資的增值點只是看租金回報率嗎?

答案壹:房產地段的獨特性,獨壹無二的象征

人們往往喜歡追求獨壹無二,在房產投資方面,這個要求卻是有“代價”的:這些具有獨壹無二國際地位的城市房價往往是昂貴的。經常聽到客戶反映說:新加坡的房價高,印花稅也高;倫敦和紐約(尤其是華爾街周邊)的房價也高,但是租金回報率又不高。對於客戶的這些反映,小編只能表示:魚與熊掌不可兼得。這三個城市的投資重點房價只是很小的壹方面,更加重要的是它的地位。

新加坡:花園城市,小島國,華人執政,國際金融中心,雙語文化,政局穩定,政府高效廉潔……這些特點是其它任何壹個國家無法比擬的。尤其是它的國土面積小,可謂寸土寸金,國土面積不會增長,隨著土地開發只會越來越少,加之永久產權,房產會越來越少。

倫敦:被稱為歐洲的心臟,名校之都,金融之讀,時尚之都,法制之都,文化之都,發展之都,創意之都……資料顯示,在過去的40年,倫敦的房地產市場表現穩定,在遭遇歐債危機的情況下,仍舊能夠保持平穩增長。過去15年內,倫敦房價增長高達276%。

紐約:世界上只有壹個華爾街,毫不誇張地說,華爾街的壹個分析報告會影響到全球經濟的生存發展。作為政治金融方面的龍頭老大,不容質疑。據統計,2014年上半年,中國人海外購房最熱門的國家美國仍 然排在第壹位,占據26%的市場份額。而紐約的房價1974至2006年價格上升了250%。

以上所舉城市的房價雖然貴租金回報率相對不高,但是勝在房價平穩增長,這對於投資者來說無疑是值得看重的。

答案二:身份的價值

以葡萄牙為例說明。根據葡萄牙移民局官方數據,截止到2015年2月28日,成功獲得葡萄牙黃金居留簽證的總申請人數已達2203個,投資總金額超過13.3億歐元。其中,2088人(約占總人數的95%)通過買房獲批,投資金額約為12億歐元。主要買房人群來自中國,共計1777個。為什麽如此多人前赴後繼前往葡萄牙投資?最重要的壹點原因就是葡萄牙申根國身份的價值帶來的吸引力:27申根國自由通行,護照165國免簽,高社會福利保障體系,享歐盟待遇。

此外, 為保障客戶利益,強勢推出“購房保價協議”:保證投資者所購房產價格為當地同地段、同類型、同品質物業市場價,或低於市場價;及“6天4晚葡萄牙看房團”特惠考察,全程贈送價值15000元考察費用。

答案三、無限的增值潛力

相信久處深圳的人對於這幾年深圳房價的飆升記憶猶新,沒有人能預料深圳的房價在20年之內能夠翻幾番。除了政府的政策支持外,還有壹個重要的原因是因為臨近中國香港的特殊地理位置。如今,也有不少投資者將馬來西亞與新加坡的地理位置比作深圳與中國香港。越來越多的投資者將目光瞄準了馬來西亞。那麽,馬來西亞的增值潛力在哪些地方呢?首先就房價本身來說,房屋價格相對低廉,價格上漲平緩。以首都吉隆坡為例,黃金地段高層公寓價格大約為人民幣1.5~2萬/㎡。其次從發展計劃來看,也是利好消息不斷:大馬政府更耗資1720億令吉打造“大吉隆坡計劃”,期望在未來的10年裏,將吉隆坡打造成為世界20個宜居城市之壹。吸引更多國際投資者,也勢必促使大馬產業邁向國際化,吸引更多國際投資者前來投資。而今,正如火如荼展開的“大吉隆坡與捷運計劃”,涵括綜合城市捷運系統(MRT)與城市輕軌系統(LRT)發展、馬新合作興建壹條時速高達300公裏、從吉隆坡到新加坡長達約354公裏的高速鐵路計劃(High SpeedRail)、銜接新山與新加坡兀蘭的跨國輕快鐵系統(RTS)、東南亞最長大橋———檳城第二大橋、第三通道等。眾多的大道工程等重大基礎建設,帶來的極大交通便利,也直接帶動周邊地區的產業發展與經濟效益,促進產業大大增值。因此,馬來西亞的潛力不言而喻。

通過以上分析,投資者應該清楚自己在投資時應該更加理性,房產投資除了租金回報率,還有其它更重要的東西。最重要的是抓住每次機遇,不要令自己後悔莫及。

新加坡政府將征用裕廊鄉村俱樂部所在地段，興建新隆高鐵終站。分析師認為，這將帶動裕廊壹帶房價，包括該地段發展的住宅項目價格可能創下新高。

不過分析師也提醒，高鐵項目建築工程期間，或將給當地居民帶來比較嘈雜環境。此外，高鐵通車後也可能會出現壹些交通擁擠問題，影響居住環境的吸引力。

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，高鐵終站的建設，及伴隨高鐵的辦公、酒店、零售和住宅等綜合項目，將進壹步提高裕廊區的吸引力。他甚至預測，高鐵項目即將建成時，該地區房價可能上揚高達10％。

但他也指出，大型項目發展除了會帶來驚喜，也會帶來擔憂。

他解釋說：“驚喜的壹面是這些新設施將使到裕廊區的人流量和居住人口增加，對該地區的企業，特別是零售業者帶來好處。擔憂的壹面則是它必然會影響裕廊區的環境。像裕廊鄉村俱樂部幾乎可說是裕廊區迅速發展過程中僅剩的大片綠蔭草地，如今它卻將被除去。”

ERA產業主要執行員林東榮表示，政府選擇裕廊鄉村俱樂部所在地段為高鐵終站地點，是壹個合理選擇。

因為這壹地點既靠近裕廊東地鐵站，又有充裕地段來發展其他項目。他預計，除了建造高鐵終站外，地段也將用來建設更多酒店項目，以及結合辦公樓、商場和住宅的綜合項目。

林東榮說：“由於這個地段的土地價格預料會很高，為了提高土地使用效率，地段所發展的項目將不會純粹只是辦公樓或私宅項目，而是結合多種用途的綜合項目。這也符合現在綜合項目大受歡迎的市場趨勢。”

會推動西部私宅銷售活動

第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋則表示，高鐵項目消息短期內不僅會刺激裕廊東房價，甚至還會推動金文泰和波那維斯達（Buona Vista）等西部地區的私宅銷售活動。

他還預測，如果高鐵地段發展私宅項目，屆時它的銷售價格很可能打破兩年前J Gateway平均1600多元的尺價，成為裕廊區的新“樓王”。

張敏璋說：“高鐵計劃的宣布，讓裕廊區搖身壹變，成為新加坡第二個中央商業區，也令人對該地區的房價潛能充滿期待。可以想象，如果高鐵地段上推出私宅項目，它必定將是矚目私宅項目，吸引買家購買。”