Author: EricSong

高力國際近日發布2015年亞洲房地產市場展望報告，分析了亞洲區所有類別資產來年的表現，指出亞洲經濟持續增長，應會令區內的機構級資產持續受到追捧。但由於收益率受壓及貨源短缺，資金可能會繼續流出亞洲以尋求機遇。

新加坡房市

與過去幾年比較，2015年不同之處在於外來資金量將大幅增加，因為機構投資者需要實現配置平衡。目前他們在亞洲的投資不算多，有必要在此地區提高房地產投資。

在過去數年，多個市場實施若幹購買限制，如今當中部分限制獲放寬，可能會令機構投資者受惠。

高力國際亞洲資本市場董事總經理鄧文傑表示：“預期部分亞洲國家政府考慮到住宅價格和經濟增長放緩，將會放寬現行降溫措施。我們已經看到了壹些長線投資者在目前市況放緩之際，風險減輕，積極尋求售價合理的投資項目。”

業主的叫價趨合理，料有助於刺激成交量上升。中國大陸投資者亦可能會繼續在亞洲及亞洲以外的地區搶購房地產。

2014年，中國開發商及保險公司的對外投資或會增長7%達95億美元（124億新元）。與此同時，預計對華投資將由230億美元進壹步下滑，而這數字相較上年已減少27%。

中國投資者對外投資的主要目的地壹直是紐約、倫敦、悉尼和舊金山等門戶城市。但近期，這些投資者將地域範圍拓展至波士頓、法蘭克福和墨爾本等二線城市。

高力國際華東及西南區董事總經理翁琳指出：“隨著新參與者入市，尋找國際投資項目的投資者類型也日益多樣化。我們預測，在未來數年投資者將把投資範圍拓展至更廣泛的資產類型，交易規模也會隨之擴大。”

高力國際預計，2015年新加坡辦公樓市場將繼續吸引大批投資者，新供應呈現不足的局面，穩健支持高占用率，並推動租金和樓價上漲。

獅城住宅市場陷入艱難時期，成交量與樓價雙雙下跌，並且已經持續壹段時間。

鄧文傑表示：“投資者將密切留意投資良機，尤其是豪宅市場。”市場低迷促使賣家降低叫價，與2014年低迷的市況相比，來年的情況可能略為改善。

新加坡市場應當會出現壹些令人關註的項目發展地盤，屆時資本市場活動應會增加，將會迎來更多國際投資者。

 

 

2015年新加坡房地產私宅租金或將繼續下跌。

分析師預料，2015年的整體私宅租金將下滑3%至5%，其中位於郊區的跌幅預料會更大，最多可達7%。

根據新加坡市區重建局房地產資訊系統，今年截至第三季，新加坡房市整體非有地私宅租金已下挫1.80%。其中，代表高檔私宅市場的核心中央區(CCR)首當其沖，下跌2.6%；代表中檔私宅市場的其他中央區(RCR)下滑0.1%；代表大眾私宅市場的中央區以外地區(OCR)則下跌1.7%。

新加坡房地產聯合交易網SRX的數據顯示，今年截至11月，非有地私宅租金已下滑5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，今年11月的租金已下跌9.4%。

今年私宅出租市場的特點是，出租單位隨新私宅供應量多而相應增加，租金則因租戶選擇多了而下滑。

新加坡智信研究與咨詢(R”ST Research)總監王伽勝受訪時說：“必須註意的是，今年竣工的新私宅有所增加，以致造成整體租金走軟。租戶有更多的選擇，而出租交易量卻追不上新竣工私宅的增幅。”

根據新加坡市建局的數據，從去年至2017年，已取得或預料取得的臨時入夥準證是7萬2109個，這意味著新加坡私宅的供應量龐大，租金市場繼續面對壓力。

新加坡第壹太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部主管張敏璋表示，今年首三個季度，新加坡私宅簽訂的租約數目已經達到4萬6949個，照這樣看，它很可能超越去年同期的5萬5856個。今年全年的租約預料達到5萬7000個。明年的租金預料將延續跌勢，但幅度應該“不會太驚人”。

談到政府收緊外勞政策對出租市場的影響，張敏璋認為，盡管這影響了潛在租戶的供應，但並沒有影響到以就業準證租戶為對象的私宅，反而是發達國家經濟欠佳迫使跨國企業檢討租屋預算造成了影響。

王伽勝表示，限制多少減少了外勞包括白領專業人士，以致今年大量新竣工私宅的出租機會受限，並不惜降低租金出租。

此外，已在新加坡工作的外來專業人士也因開始擔心會越來越難以保住長期飯碗，或在離開新加坡後較難重返本地工作而縮緊腰帶，租用低租金公寓甚至組屋。

新加坡高力國際(Colliers)研究咨詢部主管謝岫君表示，除了移民和外勞政策，大量新竣工私宅和屋主出租賣不出的較舊私宅單位，造成租金市場的競爭越來越大。

張敏璋認為，外勞限制並沒有對那些要出租給擁有就業準證者的私宅帶來重大沖擊，反而是全球經濟欠佳迫使跨國企業控制成本和租金預算，對這類私宅的出租造成影響。

展望明年，私宅出租市場將因為大量新私宅進入市場而面對更激烈的競爭。明年預料有2萬零284個新私宅單位將竣工，當中占大部分的1萬3315個單位將集中在OCR，而其余6969個單位則將平均分布於CCR和RCR。

張敏璋認為，這意味著CCR和OCR將面對更大的租金壓力。OCR將因為這壹地區龐大的新私宅供應而走弱。RCR的新供應相當適中，這壹地區竣工的新私宅可能將開始搶走CCR的租戶，尤其是那些減少預算又要住在較大單位的租戶。

謝岫君認為，隨著即將竣工的新私宅進入市場競爭，各類私宅的出租市場都將受到沖擊，而從今年至2018年的新供應量有60%位於OCR，這將對大眾化市場私宅形成巨大壓力。

根據市區重建局數據，新加坡私宅空置率自去年第壹季度開始上揚，從當時5.8%增至今年第二季度的8.3%，第三季度微跌至8.2%。王伽勝預料，屋主將降低租金求租，明年空置率預料最高達9.5%。

分析師看好其他中央區、靠近地鐵站和設施的地點，或住宅區具有活力的私宅在出租市場中的競爭力。

至於明年私宅可能出現的熱點，張敏璋表示，RCR私宅在方便前往市區娛樂場所和合理租金之間取得最大的平衡，因此大多相當容易租出去。

核心中央區雖然地點優越，克雷摩(Claymore)和德雷葛(Draycott)也是租金最高昂的地點之壹，仍難免受到跨國公司縮減住屋預算的沖擊。

 

 

 

現在是否是進場新加坡房產的好時機？這是壹個人們不時都會問的問題。無論房地產市場處於上漲期還是低潮期，人們都會在茶余飯後，甚至是壹些比較嚴肅的場合，例如研討會上討論這個話題。那現在到底是否是進場的好時機呢？

新加坡房價下跌 2015年進場可好？

答案是肯定的，理由如下：

1. 低利率環境將扶持資產增值

雖然許多人猜測，三個月新加坡銀行同業拆息率(3M SIBOR)將上漲至3%以上，也就是過去十年來的平均水平，但是沒有多少人研究，到底會有什麽樣的因素可能帶動利率飆升，沖越歷史的平均水平。

只要仔細研究當今主要經濟體的社會經濟學，妳就會發現，在壹個借貸比率低的商業環境下，失業率和政府債務將升高，從而拖累經濟經歷更多年的緩慢增長。而緩慢的經濟增長將導致產能過剩，從而制造導致利率維持低迷的環境。

實際上，如果我們追溯人們擔憂利率飆漲的源頭，至今的依據只是因為聯邦儲備局主席提出了壹些可能調整利率的條件，但是這些條件目前還不完全存在，也沒有跡象顯示它們會在可預見的未來出現。因此，即使利率將上揚，上升的速度預計也會相當緩慢。

2. 亞洲市場的現金流動充沛

中國人可能為了改革經濟而犧牲壹些經濟增長，不過每年7%的國內生產總值還是非常強勁的數據，尤其是我們正在討論的是壹個13億5000萬人口的國家。它的經濟增長將為市場制造充沛的現金流通量，取代西方資金在亞洲資產市場的傳統地位。

3. 人口增長

雖然新加坡的人口在2013年年比只增長了1.6%，但只要我們持續這個漲幅，到2030年，新加坡的人口就很可能累計增加31%至710萬，超越人口白皮書所預測的690萬人口。

再加上本地家庭結構越來越小，政府計劃興建70萬個新房屋單位來應付690萬的人口，未必足夠。目前，壹些人認為我國的房產市場會在2014年和2015年出現供應過剩的情況，這未免過慮了。

4. 房價負擔得起

盡管新加坡房價自2009年初至2013年第三季上升了33%，壹個新共管公寓的中位價，在這段時間內只由102萬元稍微上漲至107萬元。

至於新加坡的人均國內生產總值，卻在2008年底至2012年底上升了16.7%至6萬5048元。這顯示，壹旦以單位價來衡量，家庭的購屋負擔能力其實是上漲了，這顯示市面上可能還有許多買家等著購屋。

 

 

15.6萬港元壹平方米，這並非豪宅，也不是什麽名校學位房、豪華中心地段，只是中國香港壹套實用面積僅為19.8平方米的居屋單位。2014年9月至11月中國香港就業者月收入中位數為1.35萬港元，據此計算，要買1平方米居屋需要不吃不喝工作11.5個月。

不足20平米居屋兩年升值60%

1月29日，中國香港壹個只有13.6平方米的公屋單位以每平方米12.4萬港元成交，創下中國香港最貴公屋單價，周末有中國香港房屋中介透露，中國香港居屋也創下史上最貴單價。房產中介家天下黎振傑表示，晉身中國香港居屋樓王的單位為鄰近港鐵奧運站的海富苑海寧閣中層10室，實用面積19.8平方米，向東南園景，1月30日晚以309.5萬港元成交，每平方米達15.6萬港元，比同壹屋苑去年12月中創出的每平方米14 .6萬港元紀錄高出近7%，為全港居屋最貴單價單位，也是該屋苑此類單位首破300萬港元。

中介表示，買家為壹名80後女青年，現居於葵湧，早前已不斷看樓，並有到屯門等區看居屋樓盤。相中海富苑首先因為總價低，且與其工作地點接近，看樓兩次後於1月30日晚最終決定入手。中介表示，該單位銀行可提供九成按揭，日前父母有陪同女子看樓，相信是在父母資助首期情況下購入。

成為中國香港居屋樓王，不到20平方米的房屋究竟有何價值？有記者前往現場探訪，發現該套房屋室內剛翻新裝修，房屋光線充足，但因為大廈設計問題，與毗鄰單位較近，可清楚看到同座樓上樓下空調及窗戶，加上景觀不算開闊，略有壓迫感。

黎振傑表示，該單位於去年12月底放盤，放盤前以月租約8200至8300港元租出，租客遷出後，原業主在兩周前放租，月租9000港元，經中介遊說後才再以約320萬港元放售，其間有壹到兩個買家洽購。

據土地註冊處資料顯示，該居屋單位原業主為銘發有限公司，公司董事包括梁美恩在2012年9月用公司名義以192萬港元買入，短短2年零4個月升值61%。

資料顯示，上壹宗全港最高單價居屋交易所在同為海富苑。去年12月中旬壹個實用面積19.7平方米的開放式單位以288萬港元成交，每平方米達14.6萬港元，但該紀錄在短短壹個半月已推高近7%。

房屋總價越低越受歡迎

除了大角咀居屋創下天價外，新界粉嶺公屋華明苑壹個只有13平方米的單位，上月底也以每平方米12.4萬港元成交。中原集團創辦人施永青表示，由於剛需人士可負擔能力愈來愈弱，中國香港樓市升浪已近尾聲。不過，他認為中國香港樓價不會急速回落。施永青表示，現在港府沒有條件撤銷樓市辣招，因目前樓價持續上升，社會仍希望政府抑制樓價，壹旦放寬現時措施，將會招致社會反彈。由於市民負擔能力弱，因此住宅單位面積越小越偏遠，總價越低，反而越受市場歡迎。

名詞解釋

居屋　港府在1976年推出的“居者有其屋計劃”簡稱居屋。為讓低收入市民能購買住房，港府決定由中國香港房屋委員會興建公營房屋，並以低於市價並扣除地價售予低收入市民。合資格市民購入居屋後，5年內不得轉租和出售，5年後需向政府申請補地價，以補回當年政府以較低價格向其出售居屋之損失，方可進入市場租售。

中國已成為資本輸出大國，如今，在浩浩蕩蕩的出海企業大軍中，民營企業從2008年占全國對外投資的14%，上升至2013年的45%，5年增長了3.5倍，所占比重接近國企。專家指出，民營資本在對外投資中產權明晰，決策靈活，未來應與國企優勢互補，分工協作，實現投資效益最大化。

面向全球整合資源

目前，在全球184個國家和地區內都有來自中國的投資，其中，很多民企都從事著大手筆投資。從中國民營經濟國際合作商會日前發布的“2014年民營企業走出去十大新聞”中，可以壹瞥這些企業在海外創業的身影。

壹是阿裏巴巴集團於美國時間2014年9月19日紐約證券交易所上市。二是三壹集團在美勝訴。三是華為榮登中國企業海外專利申請量榜首。四是復星集團海外投資達52億美元。五是新希望投資27億美元，在澳洲建首個萬頭牧場。六是利關集團實行海外本土化經營，在俄羅斯建廠。七是蘇寧低調建立跨境電商自營體系。八是萬達集團將在歐洲投資最大單體地產項目。九是錦江國際並購歐洲盧浮酒店集團。十是臥龍電器收購海外機器人公司。

專家指出，改革開放以來，中國民營企業發展迅猛，逐漸具備了參與國際化競爭的實力，走出去面向全球整合資源成為必然。亨通集團副總裁孫中林說，經過多年發展，民企在國內已遇到發展瓶頸，而國際市場非常大，如果進壹步發展，只有走出去。同時，隨著中國經濟在世界扮演越來越重要的角色，國內民營企業走出去具有非常多的機會。

據普華永道發布的數據顯示，2014年上半年，中國內地民營企業海外並購金額較2013年下半年暴增218.6%，而同期國有企業海外並購金額環比增幅僅為5.03%。

競爭優勢日益凸顯

民企對外投資增速能超過國企，在於其自身具有壹定的競爭優勢。專家指出，相比國企，民營資本的優勢是產權明晰，決策靈活，反應迅速，也有較好的人才儲備。對於國企與民企的在對外投資方面的差異，中國民營經濟國際合作商會副會長兼秘書長王燕國總結，第壹個是政治障礙，第二個是決策效率，第三個是投資成本。

美國波士頓咨詢公司大中華區董事總經理廖天舒認為，與國有企業海外並購主要集中在資源領域不同，中國私營企業海外投資更為多元化，更關註獲取技術、品牌和打開當地市場。這使得私營企業的“國際化”發展速度更快。

此外，海外對民營資本接受度較國企更高。“在發達國家，民企受到的制度和政治的懷疑阻力可能會少。在第三世界國家，民營企業更加靈活，更能夠適應當地的情況。很多民營企業的項目是涉及民生以及建築方面的。”《環球時報》社總編輯胡錫進認為。

從國內審批看，民企走出去將越來越寬松。“民營企業自己拿錢到國外投資，政府沒必要給人家審批，幫人家把關！”國務院總理李克強表示。

分工協作互利共贏

雖然所有制不同，但走出去的民企和國企都代表著中國投資。聯合國有關機構的報告指出，中國應推進對外投資體制改革，制定新的對外投資戰略，即通過集群式、國際生產壹體化的對外投資，在更高層次上利用、整合國際資源，最終建立自己的全球壹體化生產體系。專家表示，在這個壹體化生產體系中，民企國企需要分工協作，實現互利共贏。

民企在海外投資的表現可圈可點，但國企資金實力強大，受經濟外交政策等方面的支持多，更有利於開展對外投資。專家建議，在對外投資的區域和領域中，民企、國企可根據自身特點進行科學布局。

“通常在新興經濟體中，國有企業與權威型政府的合作比較多壹些；但在發達經濟體，還是以民間合作較多。”東方證券首席經濟學家邵宇建議，民資進行商業投資，政府做偏基礎設施的投資，讓國家和民間這兩股力量形成效益最大化，走到壹起形成合力。

民資和國資混合所有制走出去也是很好的方式。邵宇認為，部分民營企業走出去已有壹段時間，有些已獲得競爭優勢。國資在資源方面比較有優勢，只需要將資金配給民企，讓他們將海外投資的能力成倍放大即可，相當於民資作為GP（壹般合夥人），國資成為LP（有限合夥人），這樣整個投資的效率和強度都會迅速增加。

 

據日本媒體報道，日本國土交通省1月30日發布消息稱，2014年12月新住宅動工數量為7萬6416戶，同比減少超過14.7%，已經連續10個月低於上壹年同期實績。

日本去年4月1日上調消費稅前的緊急購買需求反彈減少影響依然持續。按照房屋使用區別來看，自住房同比減少25.5%，連續11個月減少；出租房同比減少8.9%，連續6個月減少。分戶出售住房同比減少10.6%，連續2個月減少。

迪拜旅遊和商業推廣部門負責人伊薩姆·卡齊姆近日表示，２０１４年赴迪拜旅遊的中國遊客總數再創新高，比前壹年增長２５％。

卡齊姆介紹，２０１４年來迪拜旅遊的中國遊客數超過３４萬人次，２０１３年為２７．５６萬人次。他還表示，２０２０年迪拜將舉行世博會，屆時預計將吸引２億遊客前來，“對中國市場的拓展將越來越有助於我們實現這壹願景”。

卡齊姆說，迪拜的陽光、海灘、購物環境和良好的治安是最吸引中國遊客的地方。迪拜以擁有眾多超五星級奢華酒店而聞名，但近年來為了能減少旅遊開支以吸引更多遊客，許多本地房地產公司紛紛推出建設經濟型酒店的計劃。“目前，迪拜約有６００多家酒店可提供９．２萬套房間。未來迪拜將建設更多三星和四星級酒店，預計到２０１６年，迪拜的房間數將新增２萬間，”他說。

２月１９日是中國農歷新年的大年初壹，屆時將有大量中國遊客利用新年假期前往迪拜旅遊。卡齊姆說，在未來幾周迪拜將針對中國遊客舉辦多場中國文化活動，以迎接中國“羊年”的到來。

與2008年房地產市場災難背景不同

2008年的全球金融危機重創了國際油價和迪拜股市，迪拜房地產市場崩盤，12個月內住宅價格減半、數百億美元的公司債務被迫重組，而迪拜股票市場在當年房市遭受重創之前的9個月曾大幅縮水。鑒於目前迪拜股指較今年5月的高峰已下滑37%，部分恐慌的投資者認為股指的下跌將預示著房地產市場再壹次崩盤。

但分析認為二者之間存在較大差別，阿聯酋已建立起強大的財政儲備，政府能夠繼續保持較高支出，降低石油收入下降對經濟發展的影響。同時，迪拜房地產市場較2008年也更加健康，更不易遭受沖擊。開羅的壹家地產經紀商表示，不認為低油價將對迪拜的房地產市場造成長期影響，原因是來自海灣、印度、中國和歐洲的投資需求壹直存在。迪拜房地產市場無法躲避油價下跌對其造成的暫時影響，但阿聯酋對石油依賴性較其它海灣國家較低，而油氣儲量稀少、貿易旅遊發達的迪拜受到的沖擊會更小。

油價下跌更多影響心理而非經濟表現

迪拜房地產業於2012年開始復蘇，到2014年中期已增長了近三分之壹，接近2008年的峰值。過去數月房地產市場增速放緩，世邦魏理仕（CBRE）預測迪拜住宅價格在第三季度增長3%，第四季度增長2%。根據萊坊統計，1000萬迪拉姆（約合272.5萬美元）以下的房產價格在第三季度下降5.2%。部分投資者認為，對迪拜房地產市場而言，最大威脅來自於海灣國家整體石油收入的下降可能導致投資者的可用資金減少。與此同時，壹批在2012年房地產復蘇時啟動的項目將於2015年竣工，新住房的供應將增加，供求關系將出現嚴重不平衡。

但多數分析者認為，上述判斷缺乏根據，因為石油收入並非直接流入海灣房地產市場，而是會流入國庫，然後再由各國政府決定將多少資金通過國家支出註入經濟。阿聯酋、沙特、科威特和卡塔爾在過去5年都積累了大量財政儲備，足以使它們在布倫特原油跌至60美元/桶甚至更低時還能繼續地保持較高支出。國際貨幣基金組織在阿聯酋的負責人哈拉德﹒芬納表示，目前並沒有對支出進行大幅快速削減的必要，包括沙特財政部長、阿聯酋經濟部長在內的海灣國家經濟領域高官也發表了類似的評論。分析者認為，油價下跌造成的影響更多還是在心理層面，而非經濟層面。阿聯酋央行在2014年提升了貸款準備金率，迪拜政府提高了土地交易費用，新的政策限制了對房地產市場的短期投機行為。盡管仍然對房地產市場看漲，但開發商在啟動項目時比10年前更加謹慎。

投資者來源廣泛將支撐市場渡過困難期

文章指出，由於投資者來源廣泛，即使來自海灣國家的投資熱情減退，迪拜房地產市場整體上也不會受太大影響。據迪拜土地署公布的數據，2014年上半年阿聯酋出售的房產中，阿聯酋本國投資者購買了25%，沙特投資者購買了7%，印度投資者購買了超過20%，英國投資者購買了12%。萊坊預測，2015年初，油價下跌和歐元區經濟形勢的不確定性將進壹步影響投資熱情，導致來自海灣和歐洲的住宅投資活動減弱，但阿聯酋和印度投資者仍將保持活躍。另壹方面，即使長期的低油價導致海灣經濟增速放緩，但它同樣可能增加世界其它地區的財富，壹些資金可能將流入像迪拜這樣的國際投資中心，這與2008年金融危機導致全球財富減少的情況完全不同。CBRE地區研究主任馬修﹒格林表示，單純由房地產市場的角度來看，油價和天然氣價格下跌的確將產生辦公樓需求減少等消極影響，但它同樣也會給世界經濟帶來很多潛在的積極影響。