加拿大溫哥華市政府預算案 明年擬加地稅2.3%

溫哥華市政府週四公佈2016年草擬財政預算案及5年財務計劃,內容包括增物業稅2.3%,用作添置消防船和消防車,以及改善布拉德橋(Burrard Bridge)與推行多項社會房屋計劃。

加拿大溫哥華市政府預算案 明年擬加地稅2.3%

市府表示,2.3%地稅建議增幅,符合加拿大會議局(Conference Board of Canada)較早前所作出的通脹預測。

在該份12.64億元建議運作財政預算及3.252億元基建預算案中,包括建議投放1,160萬元於增強服務,其中210萬元會用來聘請11個職員, 清理建築許可證積壓個案,縮短等候時間;190萬元添置消防船、消防車,以及市警的數碼證據軟件;100萬元用於公園局的一卡通(OneCard)計劃登 記。

在基建開支上,市府計劃投放5,900萬元於交通運輸上,包括改善布拉德橋及擴大騎單車和行人網絡。至於社會房屋及托兒方面,市府打算用3,050萬元推行多項計劃,諸如在新河流區(River District)提供社會房屋。

預料市議會將於12月15日,就新預算案進行表決。

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(據加西網)

英國央行欲漲息 低息​房貸時代或將終結

據《泰晤士報》報導稱, 2015年12月,英國貸款置業者或將面對更高的房貸利息。

英國央行欲漲息 低息​房貸時代或將終結

英國央行英格蘭銀行 (Bank of England) 透露,為阻止信貸泡沫威脅金融市場正常運行,相關決策者正考慮提高利率。央行行長馬克•卡尼(Mark Carney)承認,此舉將導致貸款利率上升,銀行會將成本轉嫁給貸款者,他們不得不為某些種類的貸款支付更多利息。

2015年11月24日,央行首席經濟學家安迪•哈德恩(Andy Haldane)參與英國國會財政委員會(Treasury Select Committee)會議。他表示:「(英國人的)個人貸款飆升,高於信用卡債務。過去一兩年,某些種類的貸款成本跌幅巨大,最終將演變成金融問題。金融 政策委員會可能對此密切關注,我保證他們會的。」

2015年9月,銀行發放的置業貸款漲幅近一成。同月,英格蘭銀行警告稱,銀行向買房出租者發放過多貸款會威脅金融穩定,還有可能導致房地產先繁榮後破裂。

英格蘭銀行表示,過度貸款購房會推高房價,自住購房者卻不得不向銀行申請更多貸款。一旦房價下跌,房主或降價出售房產,加劇房價下跌。

兩週前,央行副行長喬恩•坎里夫爵士(Sir Jon Cunliffe)暗示,漲息措施是針對個人貸款和買房出租者。他未給出實施措施的時間表,但金融政策委員會將於2015年12月1日發佈新政策。

2012年,金融危機使利率過低問題浮出水面,金融政策委員會採取措施控制信貸流動,並於2014年首次規定,若房貸超過借貸者收入4.5倍,則銀行不予借款。

儘管央行行長卡尼未暗示個人住房按揭貸款會受到影響,但卡尼向國會議員表示,他擔心家庭債務會因房價上升而增加。

他表示:「(英國)家庭債務已經很重了,我們看不到它會下降。實際上,我們會看到,由於房價上升,家庭債務還會加重。」

卡尼強調,對經濟發展而言,漲息「是恰當的」。然而,2015年10月,英格蘭銀行暗示,未來一年內利率可能不會改變,而0.5%的利率已達新低。2008年,家庭負債率達到巔峰後開始回落,當年為家庭收入的1.55倍,至2015年為1.36倍。英格蘭銀行預計,家庭負債率將開始呈上漲趨勢。在過去12個月,個人貸款和信用卡債務增長了約10%,年度增幅創下自2005年以來新高。

而各銀行正做好準備應對漲息政策。

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(據英中網)

數據顯示:中資1年花105億美元在澳洲購房

世邦魏理仕最新數據顯示,2015年1月到9月,在澳大利亞商業地產市場上,成交額超過1000萬美元的交易資金升至34億美元(約217億元人民幣),相比2014年同期增加了三倍多。

數據顯示:中資1年花105億美元在澳洲購房

中國買家2014年在澳大利亞買房花了約105億美元(約670億元人民幣)。

近年來,悉尼和墨爾本等大城市房價快速上漲,不少當地居民望「房」興嘆,而中國買家被指是推高澳大利亞房價的購房群體。

根據澳大利亞統計局數據,2013年至2014財年,該局記錄了大約48萬套房產買賣交易,澳大利亞的平均房價從2013年9月的51.63萬澳元(約234萬元人民幣),增長到2014年6月份的54.89萬澳元(約249萬元人民幣)。

根據規定,外國投資者要經外國投資審查委員會的批准後才能購房,但只能購買新建房產,不得購買市場上現存的住宅物業。而擁有臨時居民身份的外國投資者在獲得批准後可以購買現房,但是他們必須在臨時身份到期之後將購買的房產出售。

11月18日,澳大利亞財長莫瑞信發表聲明說,由外國人違規購買的7套房產已被強制要求出售,其中包括一名中國買家去年在墨爾本花520萬澳元(約合2350萬元人民幣)購買的豪宅。

面對國內輿論的壓力,澳大利亞政府今年開始加大打擊外國人違規購房的力度。

今年5月2日,澳大利亞出台了一部打擊外國人違法購房行為的新法規,被指目標瞄準了以中國富翁為主的外來違法炒房的富人。這部新法律規定了判處違法購房外國人的刑期和罰金數額,刑期最高三年,個人類罰金最高可達12.8萬澳元,企業類最高可達63.8萬澳元。

澳大利亞政府給予已經違規買房的外國人截至今年12月1日的赦免期限,在此日期前主動向稅務部門說明情況,可以免於處罰,但仍必須將違規購置的住宅出售。12月1日前沒有主動坦白而一旦被查出,違規人員將面臨刑事訴訟,並遭處9.8萬美元罰款。

據澳大利亞《悉尼先驅晨報》報導,瑞士信貸銀行(Credit Suisse)的報告中預計,未來6年內,中國買家還會在澳大利亞的住宅地產市場再投資423億美元,與過去6年的200億美元投資相比已經翻番。

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(據新快網)

美聯儲局下月利息走向 將影響加拿大樓市

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行兩次調低隔夜拆息率而降至歷史新低,但隨著5年固定按揭利率於兩月前逆轉上升20個基點後,加上外界估計美國聯邦儲備局下月會加息,令加拿大房屋按揭加息的壓力增加,屆時可能令全國二手樓買賣向下調。

士嘉堡一間道明加拿大信託分行內昨日擺出的息率。

 

多倫多道明銀行經經濟師Diana Petramala估計,若美國聯儲局加息,本國按揭利率或再升60至70個基點,而以目前加拿大人對按揭付款的敏感度來看,屆時全國二手樓在未來半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她續指,本國一些樓房市道最熾熱、樓房價格最貴的地方如多倫多及溫哥華,對房屋按揭利率變動更加敏感,若利率升高,樓房買賣所受影響便更大。

由於加拿大經濟一直受美國經濟影響,美加政府債券更是互為緊扣,而加拿大固定按揭利率又與加拿大政府債券息息相關;因此,即使加拿大央行維持隔夜拆息在歷史新低,但因為外界預測美國聯儲局將於下月宣佈加息,帶動了加拿大固定按揭利率早在今年9月便開始逆轉上升。

加拿大皇家銀行一名按揭專家表示,假設一名按揭申請人向銀行借款10萬元,分25年攤還,每月供款,以折扣利率2.94釐計算,便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基點,其他條件不變下,利率便為3.54釐,月供便是501.39元,即申請人每月要多供31.21元。

但滿地可銀行高級經濟師陳蔚純表示,按揭利率是根據10年期國債利率釐定,後者可帶動前者上升。

滿銀預計,明年央行將不會加息,但明年底的10年國債利率估計會由目前的1.7釐增至2.05釐;不過,這亦只是重回2014年的水平,相對於歷史水平,10年國債利率仍處於低點。她估計,這對樓房市場仍不會有太大影響。

陳覺得,2017年下半年至2018年,按揭利率才有上升壓力,屆時央行加息比較明顯,並帶動10年國債利率上揚,在連鎖反應下亦令按揭利率上升。

然而,明年樓房市場走勢除受利率影響外,亦視乎其他外圍因素,如加拿大經濟情況及油價,若兩者有所改善,都有利地產市場;又如目前樓房市場熾熱主要仍靠亞洲的買家,萬一中國政府繼續收緊外匯管制,令中國資金不能外流,便可能影響加拿大樓房市道,但這一情況仍尚待觀察。

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(據加拿大家園網)

加拿大高房價:使40%加拿大人去年至少1次為錢抓瞎

加拿大人的財務狀況可謂捉襟見肘,債台高築,宏利銀行(Manulife Bank)每半年進行一次的調查顯示,有接近40%的加拿大人,在過去一年裡至少出現過一次為支付家庭開支而「掙扎」的情況。

加拿大高房價:使40%加拿大人去年至少1次為錢抓瞎

很多人生活在財務「懸崖」上

加拿大廣播公司的Alexandra Posadzk報導說,有2372人接受了這一網上調查,他們的年紀在20-59歲,家庭年收入在5萬加元以上。

在受訪者中,38% 回答在過去一年裡,至少有過一次為錢「抓瞎」,為了支付日常生活賬單而不得不從信用貸款裡提錢、依靠信用卡、動用緊急儲蓄或退休儲蓄、甚至去跟親戚借錢。

在這38%的人中,4% 說過去一年裡幾乎月月缺錢,10%說一年中出現過幾次財務緊張,24%說有過一次或兩次這樣的情況。

國民郵報報導說,加拿大宏利銀行的總裁兼首席執行官Rick Lunny對此表示,看上去似乎有很多人生活在(財務)的邊緣,若是一旦利率上漲,可能會有更多的人不得不採取更絕望的措施,這令人感到擔心。

高房價是一大「罪魁禍首」

Rick Lunny說,這種情況,某種程度上要怪罪加拿大的高房價,抵押貸款吃掉了家庭收入的一大塊,從而使人們沒有多少錢可用於儲蓄。

根據宏利銀行的調查,加拿大房主們的抵押貸款額平均為 $175,000加元,在BC省和阿爾伯塔省更高,平均超過$200,000加元。

加拿大抵押貸款和住房公司說,人們的住房成本不應超過收入的30%,但加拿大統計局的數據表明,在2011年的時候,已經有超過1/4的加拿大家庭用於住房的開支超過了這一上限,而且自從2011年以來,加拿大房價已經再度上竄。

加拿大房價增長全球最快之一

最近來自豐業銀行(Scotiabank)的一份報告說,2015年的第二季度,加拿大的平均房價比去年同期上漲8.2%,為世界上房價漲幅第4高 的國家,在此期間房價漲幅最高的是愛爾蘭 (13.3%),其次是瑞典(10.5%),澳大利亞第三(8.3%),略高於加拿大的8.2%。

多倫多地區房價可用「暴漲」這個詞來形容,多倫多星報的 Susan Pigg 本週三(11月25日)報導說,2005年大多倫多新建低層住宅的均價為38萬7369加元/棟,2015年均價高達80萬2376加元/棟。

房價飆升加重了人們的房貸負擔,低利率也在推高加拿大人的其他債務,加拿大統計局今年9月報告說,人們的債務/可支配收入比已經達到164.6%,十五年前的這個比例為不到110%。

利率上漲的危險

在如此高的債務負擔下,利率上升的時候人們怎麼還債就成了讓人不得不擔心的問題。

宏利銀行的首席執行官Rick Lunny 在一份聲明中說,許多加拿大人所面臨的挑戰是,他們每個月的收入是相對不變的,但支出可以突然有大幅增加。

他說,在一旦缺錢的時候,動用自己的緊急儲蓄或低利息的信用貸款還可以,若是在高利息的信用卡上積累債務,或者向家庭成員借錢,這就是在給自己的財務狀況增加壓力,在給親戚們增加壓力。

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(據加拿大家園網)

難以承受的加拿大房價 溫哥華房租水平達危機程度

根據BC租房指數(BC Rental Housing Index)最新發佈的結果,溫哥華有25%的人一半的工資都被用作房租。

難以承受的加拿大房價 溫哥華房租水平達危機程度

幾乎所有人都能感覺到溫哥華租金的高昂。「租金在漲,但是收入並沒有同步增長。」BC非營利住房聯盟(BC Non-Profit Housing Association)主任說。

「我認為,人們普遍覺得租房的人是服務員,某種程度上這是正確的。然而,如今我們發現,還有其他人:醫療健康工作者、社會工作者和建築從業人員。」

在全國範圍內,溫哥華的房租也是最不能承受的。溫哥華的房租水平已經達到了「危機」程度。高房租阻礙了人們住在溫哥華,影響了勞動力的供應。

放眼加拿大溫哥華地區,周邊城市也沒有好多少。本拿比、素裡、列治文全都是重災區。

專家呼籲政府對此問題引起重視,多建造一些可負擔的出租房屋。

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(據加西網)

澳洲新郊區:悉尼奧林匹克公園建5千公寓和新的商業區

據《澳洲人報》報導,由Goodman Group集團部分持有的,靠近悉尼奧林匹克公園(Olympic Park)的舊工業地產將會成為悉尼的最新郊區,當地將建起逾5500套公寓和新的商業區。

澳洲新郊區:悉尼奧林匹克公園建5千公寓和新的商業區

新州規劃和運輸部將投入逾1.5億澳元來建設Goodman Group集團的位於Lidcombe的Carter街工業區的交通設施,此外還將建學校和新的海灘保護區,來提升當地作為居住區的可行性。

規劃廳廳長Robert Stokes說:「我們想建造一個充滿活力的新社區,當中有能夠滿足人們需求的房子、基建和其他公共設施。」

據悉,當地離悉尼CBD僅17公里,靠近火車線、輪渡和正在規劃的巴拉瑪打(Parramatta)輕軌,在過去幾個月已成為新州最大的都市翻新項目。

據瞭解,開發商Meriton以近2.5億澳元購下了當地25%的地塊,一中國集團JQZ則以兩億澳元購下旁邊另一地塊,有地產專家稱,一中國開發商以6.6億澳元購下了剩餘地塊。

分析人士稱,此次宣佈將不大可能會影響Goodman Group的股票。

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(據新快網)

專家預測未來五年內 紐約住宅出現新開發形式

隨著紐約住宅房地產市場的日趨強勁,中國資金的快速湧入,目前紐約住宅樓市場庫存越來越少。那麼是不是這個局面會帶動大量的住宅房地產的開發呢?專家們預測:不盡然。他們說,未來5年內開發地點會更加難找,住宅建築只能向高層發展,而且還會有新的開發形式出現。

專家預測未來五年內 紐約住宅出現新開發形式

在近日結束的「美國亞裔地產協會」(AREAA)舉辦的地產峰會上,「煉金地產」(Alchemy Properties)總裁豪爾(Kenneth S Horn)說,雖然他看好紐約未來的住宅地產開發前景,但是他認為不會有大量的產品投放市場。為什麼呢?他說:「因為在最近的股票和債務市場,我們發現住宅建築方面有減緩的趨勢。前2、3年房地產看好的時候,沒有經驗或者沒有個人抵押的開發商都可以找到股東或者貸方,但是這個時代已經過去了。」因此他預測,在未來幾年內,所有地產開發都會被推遲,因為資金提供者要觀望市場的走向。豪爾認為,紐約的住宅建築只能向高層發展,找開發地點會變得更困難。

「柯克蘭陽光營銷集團」(Corcoran Sunshine MarketingGroup)執行副總裁霍普(Gordon Hoppe)說,高層正符合亞洲買家的心意:「他們被那些樓房的充足光線和空氣所吸引。」他說,未來也許會出現新的開發形式:「5年內,開發商會買下所有的(低)住宅,再和其它工程結合在一起改建,至於怎麼樣建設,會出現變化。」
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地產集團「森林城市拉特納公司」(Forest City Ratner Companies)執行副總裁於蘇西(Susi Yu)預測,新的開發形式會帶給紐約地產更加繁榮的時期。「我感覺在未來的2、3年內,紐約住宅市場的價格會有一個調整。……可能會有新的密集地區需要分區,可能會激發新的開發形式,那是紐約令人興奮的新時代。」

現在的紐約住宅市場除了低庫存這個問題外,還存在著另外一個缺陷,就是沒有足夠高質量的學校與高級住宅相匹配。所以學校的地產開發有市場需求。「霍爾斯特德房地產公司」(Holstead Property)的合作仲介福爾布斯(Louise Phillips Forbes)說:「這是紐約市的一個大趨勢,我們在未來十年內就會看到這件事。」

根據統計,來自中國的投資人在去年已經成為美國外國投資的第一位,佔據外資總額的28%。對於那些有志在紐約住宅開發市場涉水的中國新手,專家們建議,因為開發業是個耗時長,不可預見因素多的領域,這些中國新手不妨從小項目做起。豪爾說:「你別一下就做50層的住宅,……你先從4個、6個單元的房子開始。因為你要準備犯錯誤。」於蘇西和霍普都認為,對於剛剛到達紐約的中國開發商來說,找到一個良好的當地合作夥伴至關重要。

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8月CPI初值同比增0.2% 歐元區通脹低位徘徊

近期原油為首的大宗商品的下跌,增添了歐洲央行刺激歐元區通脹回升的難度,8月歐元區CPI初值同比僅增長0.2%,儘管好於預期的增長0.1%。

8月CPI初值同比增0.2% 歐元區通脹低位徘徊

剔除了能源與食品價格影響的核心CPI同比增長1.0%,持平7月創下的15個月新高,顯示油價下跌抵消了其他商品和服務漲價的影響,令歐洲央行在刺激通脹上繼續面臨挑戰。

巴克萊上週五報告稱,預期歐洲央行行長德拉吉將在下周(即本週)的議息會議和新聞發佈會上維持寬鬆立場,很可能堅持認為如果貨幣和金融條件進一步收緊,管理委員會仍有可用的政策工具。

華爾街見聞網站此前提及,由於人民幣意外大幅貶值,導致歐元套息交易平倉和避險需求上升,歐元兌美元上週一一度升至1.1714,創下1月中旬以來新高。

摩根大通經濟學家GregFuzes上週五報告稱,歐元走強是過去幾週眾多的變化之一,暗示歐洲央行可能準備最早在年內就實施進一步的寬鬆政策:

如果市場環境和新興市場前景不改善,那麼歐洲央行在10月或12月放鬆政策的可能性是真實存在的;央行可能要麼提升月度資產購置計劃,要麼將量化寬鬆承諾延長至2016年9月之後。

實際上,不只是歐元區,布倫特油價在過去兩個月中下跌22%,給包括美國、日本在內的全球主要經濟體的通脹前景都蒙上了陰影。日本統計局上週五表示,剔除食物的消費者物價指數與去年同期持平,為今年第三次跌至零的水平,令安倍經濟學面臨考驗。

美國商務部(DOC)8月28日公佈的數據顯示,作為美聯儲為關注的通脹指標,美國7月核心消費支出(PCE)物價指數同比增長1.2%,低於1.3%的預期,也是連續第39個月低於美聯儲2%的目標。

不過,美聯儲副主席Stanley Fischer週六參加全球央行Jackson Hole會議時表示,有「充分理由」相信美國通脹率會企穩,朝美聯儲2%的通脹目標回升,在低通脹反彈時期也許可以逐步加息,不應等通脹達到2%了才開始收緊貨幣。

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(互聯網資訊綜合整理)

澳聯儲稱:不急於降息 明年再說

據《每日電訊報》報導,澳聯儲並不急於降息。

澳聯儲稱:不急於降息 明年再說

澳聯儲高層稱,仍可能再降低官息,但將等到明年的第一個董事會議後再行動。

在Australian Business Economists(ABE)的晚餐上,澳聯儲行長史蒂文斯(Glenn Stevens)說:「如果降息真的有用的話,我很願意這麼做,但這肯定是最好的選擇嗎?我們會先冷靜下來,觀察經濟情況再說。」

最近,澳洲經濟好轉,如失業率降到了6個月的低位,這些都使得降息機會大減。

而現在2%的官息是歷史最低水平。

現在澳洲經濟增長仍低於長期的平均水平,有人問道為什麼還不降息。

史蒂文斯說這要看如何才能使經濟好轉,同時,他也承認,隨著現鈔匯率降低,降息對經濟的影響正在減少。

他說,最近的降息已不能像上世紀90年代初那樣有那麼大影響(當年,官息從17%降到1993年的4.75%)。

ABE的一份調查顯示,澳洲經濟增長預計會提升,現鈔匯率在明年將保持不變。

ABE委員會的絕大多數人認為,澳洲在未來兩年進入衰退的可能性為20%,而最大的風險來自中國。

該委員會說道:「如果中國經濟硬著陸,或人民幣大幅貶值將會是很大的風險。」

史蒂文斯說如果澳洲真的進入衰退,這將比以往所經歷的會帶來更大震撼。據悉,澳洲上一次的經濟衰退在24年前。

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(據新快網)