美国出生公民权不会黄,黄的可能只是赴美生子|居外专栏

8月28日,美国公民及移民服务局公布了新的移民备忘录更新,主要更新内容是针对“公民权”这一众人瞩目话题的相关认定做出了指导性变更。因此新闻一出在国内“美宝”圈内便是激出了千层浪。

究竟赴美生子的美宝公民权将何去何从?首先我们来看看这次移民备忘录的更新的具体情况。

美国移民局在官网明确指出,明确美国的临时访问不构成美国居留,并解释美国居住和实际存在的区别。“美国移民局不再将与美国政府雇员或美国服务人员的父母一起生活在国外的儿童视为“居住在美国”,以此来根据《移民法》第320条获得公民身份。” 此新政策将于10月29日生效。

大部分媒体囫囵吞枣地看完变更目录之后,甚至简单的抄了别处推文,就鲁莽表示这一变化仅仅针对美国驻外的军人和政府雇员,在境外出生的子女,并不能自动获得美国国籍,而是需要走一系列的程序,才能正式获得美国国籍。

但是如果仔细阅读完这次更新的移民备忘录,就不难发现,其实这次更新是内藏玄机的。正因为这次更新对于“在美国居住”这一条例做了微妙的修改,使得“赴美生子”的前景变得微妙起来。

在备忘录第4~5页描述了,“在美国出生的美宝”也需要证明在出生时母亲在美国的居留是长久的,而并非是“短暂”的。尽管最后没有提及是否会影响到“美宝”的公民身份,但是却有为之后“出生公民权”留一手的味道。

众所周知,凡在美国领土上落地出生的婴儿都自动成为美国公民。这源于美国1868年宪法第14条修正案:“所有在美国出生或在美国归化,并受美国司法管辖的人,都是美国公民以及其所居住州的居民,任何州都不能制定或执行任何削弱美国公民权利或豁免权的法律。”

但是,美国总统特朗普对此条修正案一直持反对态度,2016年竞选总统时和去年10月都曾提出要废除这个制度。近日,特朗普再次表示,他在认真严肃地考虑废除“出生公民权”。

特朗普在白宫外对记者说:“我们正在非常认真严肃地研究‘出生公民权’。你走过边境,在我们的土地上生了一个孩子——祝贺你,这个孩子是美国公民。”对于这样宽松的出生公民权,特朗普毫不留情地评论,“坦白说,这很荒谬。”

特朗普曾向媒体表示,他知道可以通过修改宪法修正案来终止出生公民权。但为了避免麻烦,他更愿意签署一项总统行政令以达到目的。

而总统令的确可以对宪法修正案的解释做出某些约束,比如,明确规定非法移民在美生的孩子无法获得美国国籍。不过,一旦特朗普签署了这个总统令,必然会在美国掀起一场关于移民问题的法律斗争。目前为止,高院是支持赴美生子的合法出生权的,因为美妈们都是是持合法签证来美的。

由此可见,想要从根本上取消“出生公民权”的难度是非常之大的,但是如果换一个角度,只有符合要求的孩子出生在美国才可以获得“出生公民权”,其他不符合规定的孩子将无法获得“公民身份”,这样变相实现了对于“出生公民权的”的限制,也不需要挑战宪法,实行难度大大降低。

副总统彭斯也表示:“我们都很珍惜宪法第十四修正案,但是美国最高法院从未裁定,第十四修正案是否适用于非法居住在美国的人(在美国领土所生的婴儿)。”据ABC电视台报道,早在去年六月,彭斯副总统曾经对移民喊过话:“如果您不想遵循合法途径过来(美国),您就甭来了。”

根据特朗普团队的理念,“出生公民权”是不会被取消的,但是他们强调第十四条修正案适用于合法移民和永久居民的孩子,而并不适用于非法移民和那些持短期签证的人。

如果按照特朗普政府的执政态度来看,在移民局备忘录中更新一段看似“漫不经心”实则别有用心的内容,从而达到事半功倍效果并非是空穴来风的假想。究竟会对赴美生子的美宝们产生多大的影响,或许我们只能让时间来验证了。想要成为美国公民,“赴美生子”这条让诸多中国人趋之若鹜的途径,在未来可能行不通了。

 

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希腊减税加码 松绑房地产|居外专栏

7月底,希腊政府已经降低“单一物业税”(ENFIA)10%-30%,令希腊民众欢欣鼓舞。而距离此项减税法案通过仅39天,希腊政府又准备来一波减税政策!

日前,希腊总理米佐塔基斯出席第84届萨洛尼卡国际博览会,以“人人共享发展”为主题发表演讲,并宣布将进行一系列经济改革,将在多个领域进一步减税以及增加惠民措施。具体措施包括:

  • 年薪不超过1万欧元的纳税人,个人收入所得税税率将从22%降至9%
  • 新成立的农业公司征税为10%
  • 公司所得税将从28%减至24%
  • 股息红利税将从10%减至5%
  • 新建筑物的增值税将暂停征收3年。
  • 翻新或升级建筑物的支出费用享受40%税收折扣
  • 推迟征收房地产资本利得税
  • 为每名新生儿提供2000欧元津贴
  • 所有婴幼儿用品的增值税将降至13%
  • 每名儿童将额外享受每年1000欧元的免税额度
  • 给予幼儿园每名儿童每月180欧元的补助

而其中一系列刺激房地产市场的措施,更令海外投资者注目期待。我们可以看到七项条目中,涉及刺激房地产市场的有三条,分别为:

  • 新建筑物的增值税将暂停征收3年;
  • 翻新或升级建筑物的支出费用享受40%折扣;
  • 推迟对房地产征税资本利得税等。

尤其是针对新建筑免征3年的24%房产转让增值税的举措,业界普遍认为,这将有效地促进房产交易,特别是希腊境外买家的交易。

目前,附加在新建筑物上24%的税收针对的是二级住宅的买家(一级住宅免征),涉及的是2006年1月1日以后颁发建筑许可证的房产。2006年1月1日以前的房产则只需缴纳3%的交易税。

由于两者差异巨大,投资者纷纷避免购买新建筑物以免缴交重税,因此这项税收并未达到预期的效果,而且还对希腊建筑业带来了不利的影响。而如今此项税项取消,免征增值税无疑会为希腊房产松开紧箍咒。

对于希腊而言,重回国际市场后,亟需致力于通过改革和吸引投资,振兴本国经济,使希腊在国际社会中重新获得信誉。而说到希腊有效吸引投资的政策措施,就不得不提到希腊“黄金签证(Golden Visa)”。在它的加持下,房地产一跃成为希腊的支柱产业,带动希腊经济复苏。

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《每日报》9月7日引述葡萄牙物业服务公司Imovirtual的报告称,希腊“购买25万欧元房产换居留”的政策性价比高;在全球同类型投资项目中属于低“门槛”的国家,却能为投资者带来可观的资本价值。

新的税收政策对于想要在希腊购房或开办公司的投资人来说,更无疑是重大利好。同时,也将使高性价比的希腊“黄金签证”更受追捧!

只需25万起欧元购房不仅每年可以获得房租收入,还附赠全家欧洲身份,获得希腊绿卡,三代移民,享受欧洲完善的医疗和养老服务。投资人应把握良机,畅享欧洲!

 

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居外网发布2019年第一季度全球楼市报告

在截至2019年第一季度末的一年中,尽管全球经济基本面亮点不多,房地产市场的繁荣也有放缓的苗头,但投资机遇依然存在。居外的调查发现:

  • 过去一年间全球房价上升强劲的市场近四成;但今年一季度的发展势头比去年有所放缓
  • 亚洲地区整体上涨,菲律宾马尼拉CBD领涨全球
  • 澳大利亚触底反弹,新西兰上涨趋势可能受到挑战
  • 德国领涨欧洲,“脱欧”阴影依然笼罩英国
  • 北美地区后续乏力,但多伦多和蒙特利尔需求强劲
  • 中东南市场表现持续低迷

截至2019年第一季度的一年内,亚洲市场整体温和上涨,表现最为抢眼的是的菲律宾。该国在《全球房地产指南》(Global Property Guide)所覆盖的50个市场中,涨幅排名第一。首都马卡蒂中央商业区三卧室公寓的平均价格同比上涨了15.15%,今年一季度环比上涨5.82%。该国在居外客户兴趣热度榜上位列第六,投资者的兴趣高度集中在马尼拉的市中心。

截至2019年第一季度末,居外客户最为青睐的亚洲市场——泰国全国房价上涨了2.3%,由于需求上升和供应下降,这一趋势有望继续保持。期间,东京新公寓的平均价格同比上涨3.9%,二手房的均价同比上涨了3.04%。马来西亚在经过两年的调整之后,从去年三季度开始房地产市场交易重新活跃了起来,这可能是因为去年5月大选之后,之前抱观望态度的投资者重回市场。

但是中国大陆和香港的房地产市场表现则差强人意。香港的住宅价格在截至2019年第一季度末的一年里同比下降了0.04%,与2018年第一季度12.28%的同比增幅形成了鲜明对比。

截至今年3月底,澳大利亚的房价已经连续下跌了17个月,但是跌幅正在收窄。Corelogic的数据显示,截至今年第一季度末的一整年中,全国整体房价同比下跌了6.9%,第一季度环比下跌2.3%,3月跌幅收窄至0.6%。5月在大选中获连任的总理莫里森承诺多项措施来刺激楼市。6月和7月,澳联储两次降息各25个基点之后,当前1%的利率水平已经创下历史新低。今年6月,悉尼、墨尔本的房价指数分别环比上涨了0.1%丶0.2%。

新西兰的数据依然强劲,但是在市场需求低迷,在供给上升的情况下,房价上涨的趋势将会受到挑战。

欧洲房价的上涨势头有增无减。《全球房地产指南》调查中十个表现最强劲的房地产市场有半数位于欧洲。强劲的供需面支撑德国市场继续保持升势并领涨欧洲。截至2019年第一季度的一整年内,德国公寓均价同比大幅上涨了9.23%,葡萄牙市场的表现紧随德国,报告期间该地区的房价同比上涨了5.96%,位列调查覆盖的41个市场的第六名。

“脱欧”继续影响英国的房地产市场。全英房屋抵押贷款协会数据显示,截至2019年第一季度末的一年内,英国平均房价同比下跌了1.36%,今年第一季度环比下跌了0.51%。但英国受到外国投资者的青睐,在居外的客户兴趣热度榜上位列第一。

在经历了六年的强劲增长后,美国的住宅市场已开始降温。标普/凯斯-希勒全国房价指数和联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)的交易数据都显示,该国的房价涨幅触及五到七年来的最低水平。

加拿大的房价处于十年来的最低水平。2019年第一季度,加拿大11个主要城市的房价同比略微下降0.35%,较去年4.2%的增幅大幅放缓。尽管如此,大多伦多和蒙特利尔地区的房地产需求仍在上升。

受油价下跌和政治和外交危机影响,中东地区房地产市场在过去的一年中整体表现不佳。今年第一季度,迪拜住宅物业价格环比略微下跌了0.38%,尽管如此,迪拜公寓的租金收益率十分可观。

居外提示:

本报告使用的数据如非特别注明全部为通胀调整后数据。 本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数,以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

 

 

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推行4岁免费学前教育 加拿大魁省教育优势更明显|居外专栏

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根据国际经合组织(Organization for Economic Co-operation and Development,简称OECD)此前发布的一项教育报告显示,加拿大的国民受教育水平在发达国家当中最高,远超出大家普遍认可的英国和美国。加拿大教育不但质量很高,而且成本低,国民很轻松便能享受到世界一流水平的教育。在加拿大,各省政府普遍提供12年的义务教育,孩童从5岁到18岁均享有接受义务教育的权利。而从2019年开始,魁北克省免费教育的年限将逐步分地区延长至13年,即孩童从4岁到18岁都可以享受政府提供的免费教育。

CAQ政党领袖、魁省省长François Legault 宣布魁省“4岁学前班”普及计划

魁省CAQ政党2018年10月上台后,提出要加大学前教育和课后托管的资金投入,力争在2020-2021年在全省范围内实现将4岁儿童纳入学前教育的目标。这项政策并不强制要求4岁的孩子必须入学,但只要父母决定送孩子到公立学校入读,便可以享受政府提供的免费义务教育的各项服务。此项政策旨在为所有身在魁省的4岁儿童提供免费入学的机会,提高魁省学前教育的质量。

根据魁省教育局目前公布的名单,2019年已经有部分学校新开设了“4岁学前班”(Pre-K-Classes)。其它学校将会陆续开放,到CAQ本届任期结束之前,“4岁学前班”有望覆盖魁省境内的所有小学。

首先,魁省儿童的学前教育成本一直以来是全加拿大最低的。加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)刚刚公布的一项“2018年加拿大各城市托儿费用研究报告”,比较了加拿大各主要城市的家庭2.5-5岁之间的学龄前儿童每个月在教育和看护方面所花费的费用,包括幼儿园、日托中心等。

研究报告显示,与加拿大其它省份的大城市相比,蒙特利尔以月平均175加元居成本最低城市之首,位列其次的几个城市Quebec City(190加元),Longueuil(190加元),Laval(190加元),Gatineau(190加元)均在魁省境内。而在其它华人偏爱的城市,如温哥华,儿童学前教育的成本为月平均1000加元,是魁省各主要城市的5.7倍。在多伦多就需要更多了,孩子每个月上幼儿园或看护中心要花的费用高达1150加元,接近于魁省各主要城市的6倍!

第二,魁省中、小学及大学教育的费用也相对低廉。省内私立法语学校由于享有高额的政府补贴而学费超低。私立英语学校相对BC省、安省也具有极大的价格优势,是中小学留学加拿大的的高性价比之选。魁省拥有多所国际知名大学,如麦吉尔大学、蒙特利尔大学、康考迪亚大学等,学费均处于加拿大大城市教育消费最低水平。在魁北克留学,无论对于小留学生还是怀揣梦想的大学生, 学生家长所付出的成本都是最低的。

这里特别要为大家提到的是,对于不满18周岁的未成年人来说,魁省不但教育成本全加拿大最低,孩童福利水平还是全加拿大最高的省份。在魁省生活的孩童每月除了可以领取联邦政府提供的儿童福利金,还可以领取魁省政府额外提供的牛奶金。

魁省留学有五大优势:

1. 移民优势

魁省针对本地国际留学生的移民政策相当宽松,PEQ留学转移民可谓加拿大最容易,最经济的移民途径之一。在魁北克留学的符合要求的国际学生得到毕业信后即可提交魁省移民甄选申请,最快只需21个工作日就可以获得魁省甄选证书——CSQ,继而向联邦政府申请加拿大移民。

2. 消费优势

魁省的生活消费在加拿大处于偏低水平,如房屋租金、车辆保险等几乎处于北美一线城市中的最低消费水准。

3. 语言优势

蒙特利尔作为全世界最大的双语城市,不仅有英语授课学校,还有很多法语授课学校。在魁北克省留学,能够再多掌握一门语言技能,为大家今后更好地适应不同教育和文化体系打下基础。

4. 教育资源优势

魁省教育资源十分丰富,从托儿所、小学、中学到世界上名列前茅的大学都有很多选择。无论学生意愿用哪种语言方式学习,在魁省都不乏优质的学校可供选择。

5. 就业前景优势

相比于加拿大其它省份,魁省的就业市场表现强劲。作为加拿大面积最大的省,魁北克省拥有很多天然资源作为经济基础。与此同时,蒙特利尔传统优势行业航空航天,生命科学,生物制药,影视特效,游戏开发和人工智能AI/虚拟现实VR等都在呈现井喷式发展。

 

加拿大 移民留学顾问周天绮专栏全集

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买房就能移民日本吗?认识经营管理签证|居外专栏

有些投资人认为日本买房就能移民,也有些公司宣称只要收取一定的费用,就能全程帮助大家完成移民目标,申请人什么都不用操心。事实真相真的如此吗?这样的操作可行吗?最近的一个新闻案例警告大家要远离这种“买房移民日本”的陷阱。

7月30日,日本警视厅以非法取得“经营管理”签证为由,抓获了中介和注册税务师等4名男女。其中税理士事务所的税理士(社长,75岁)和另一名男性事务员(43岁)涉嫌为了给中国籍女性更新签证,而做假材料。据保安科称,这是日本全国首次以进行不正当更新签证的行为揭发税务师。据悉,该税理士事务所给中国籍女性通过“经营管理签证”这条途径办理在留资格,但实际上是在给没有经营的公司做假材料,假装公司在经营,触犯了日本的法律。

所以投资人申请经营管理签证一定要通过合法的途径来做事,一旦被发现违规操作就会遭遇法律惩或者终身禁止进入日本等惩罚了。

1、什么是日本经营管理签证

日本入国管理局为促进本国经济发展,吸收多元化的技术和产业,鼓励日本创业定居的人士,因此设立该签证。2015年4月,日本开始放宽外国人在日本创业的限制,以吸引海外投资。日本投资经营签证更名为日本经营管理签证

此签证五年后申请入籍,十年后申请永居。换言之申请人到日本投资满五年之后便可申请入籍,获得日本护照。但是,申请经营管理签证必须要做到经营、管理,二者缺一不可。让我们来看看经营管理签证到底有哪些申请条件。

2、日本经营管理签证审核的标准

初次办理经营管理签证的时候,审核的要点有以下几点:

  1. 满足不少于500万日元的公司注册资本金
  2. 在日本有固定的办公场所,确保办公和营业地址和办公设备真实存在并使用(根据不同公司不同的业务需求,有的可能会对办公室的大小有一定的要求)
  3. 业务具有可行性,稳定性,连续性,并且有实质性的经营

符合这些条件后,可以获得1年期的签证。投资经营管理签证第一年相对来说好申请一些,拿到第一年的签证之后,小孩就可以享受日本的教育了。

但是想要续签可不容易,申请经营管理签证,我们要考虑的重点一定是后期续签的问题,不符合续签条件的,到头来都会变成“竹篮打水一场空”。

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3、日本经营管理签证续签的标准

一年期满之前,申请人需要递交相关材料完成续签,续签根据每个公司和申请人的情况不同,分别续签的时间有一年,三年和五年三种。

续签时,需要确保在日本的公司正常运营;公司及申请人在日本无不良记录;申请者本人每年至少要有一半的时间在日本(证明你确实在履行经营者的职责);日本公司的年营业额300万日元以上(证明你的公司确实在正常经营、对日本社会有贡献)。

希望通过房产来达到移民目标的投资人,最常见的做法是以房产的租金作为公司的营业额。但日本的经营管理签证本质就是为了让外国人能长期在日本停留、为日本带来经济发展促进,所以,如果仅仅是买房收房租移民日本的话,显然是不符合要求的。

再次强调:“经营、管理”二者缺一不可,这里先暂且不说我们得购买一套什么样的房产来能满足房租收入达到300万日元的基础条件,除房产外,我们起码还要保证自己在日本有一家公司正常运营、纳税,有额外的附加成本。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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美国投资移民“涨价”的真相到底是什么?|居外专栏

美国EB-5投资移民自1990年实施以来,一直以50万美金的超高性价和超低的申请门槛备受广大投资人的青睐。然而自2015年起,关于其涨价的新闻就从未停息,而就在今年,美国当地时间7月24日美国移民局官网正式官宣,EB-5涨价了!纷纷扰扰了很多年的涨价传闻终于落地,那么这次的移民局改革法规对于投资人有什么影响吗?

移民局改革法规对还没有申请的人有什么影响?

对于想要办理EB-5的投资人来说,最大的影响莫过于投资款上涨的影响了。美国国土安全部将最低投资金额上涨到了非TEA地区180万美金,TEA地区90万美金。并且根据城市消费者价格指数 (CPI-U),每5年进行调节。

EB-5投资matchmatch额的大幅增加则意味着投资人办理美国绿卡将要花3倍的资金、除了资金压力上涨之外,从文件准备程度来说也需要解释3倍的资金来源。而且,在2025年时候还将迎来又一次价格调整。

市场预计,在法规尚未生效的3个月内将会出现“井喷”式的认购以锁定最后50万投资额的机会。

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移民局改革法规对于项目有什么影响吗?

在新法案中,将由国土安全部来认证TEA。国土安全部还修正了投资者证明其投资处于高失业率地区的方式。

新的TEA认定将会直接影响到EB-5项目的区域和规模,目前市场上绝大多数投资移民项目很难再符合这一要求,投资金额也极有可能会从现在的50万美元上涨至180万美元。

新的改革法规什么时候生效?

该法规并不是颁布就生效。最终规则将于2019年11月21日生效。自联邦公报公布之日起120天。投资人只需要在2019年11月21日前递交就不会受到新政影响,就可以按照50万投资额进行投资。

美国绿卡是加法不是选择题,美国EB-5投资移民作为一个零门槛、高通过率的获取美国绿卡的方式,拥有美国绿卡,子女即可享受13年免费公立教育、9倍名校录取几率、实习就业不受抽签限制。现在美国投资移民年满12岁即可单独申请,时下正是抢占美国投资移民涨价前末班车的最后冲刺时刻。

 

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澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式|居外专栏

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澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州印花税率以及海外人士印花税豁免方式。

1. 基础印花税

由于计算较为复杂,在律师进行精确计算前,我们往往会将基础印花税概括为3-4%之间,为读者们提供以下计算器链接

关于缴纳时间,现房与期房也有所不同,如未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;如晚交印花税有特殊原因,可提出申请豁免或减免利息。

  • 如标的产权是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税;
  • 如标的产权是现房,买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。

2. 海外人士附加印花税

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

  • 澳大利亚公民
  • 持有永久居留签证人士
  • 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2018年7月1日之后,签署交换的合同的海外买家需缴纳7%的海外人士附加印花税,加上基础印花税3-4%,则总共印花税为10-11%。

假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例,取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%,则:基础印花税约为:$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为:$600,000×7% = $42,000,因此总印花税约为:$64,500

3. 海外附加印花税的几种豁免与优惠方式

1) 通过买家主体减免

  • 成为税法上的非海外公司:由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的公司。以昆士兰州为例,在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了“控制权益”(Controlling Interest)一词。一般来说,若一公司中,非澳洲常住居民对于该公司的实际控制(投票权、潜在投票权、已发行股份)超过50%,则通常来说其需要缴纳附加印花税;
  • 成为税法上的非海外信托:由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的信托;

2) 通过开发案减免

考虑到特殊情况,包括一系列因素,如经济利益,特定类型实体之间的竞争劣势,可能会有一些土地收购开发案可适用于昆士兰州附加印花税的免除。这还会取决于附件印花税的应用和社区福利的提供,包括工作岗位,基础设施和住房供应。但是,这些问题需要由政府进行逐案考虑和审批,需进一步参考关于政府公布的关于开发案豁免的相关因素、准则以及申请流程。

3) 通过(首次)自住置业减免

海外人士附加印花税的应用虽然会影响首次置业补贴(1.5万澳元),但不会影响首次自住置业的基础印花税减免。以海外买家于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例:

  • 为首次自住置业,且通过申请home transfer duty concession,则总印花税为$35,000(=$0+$35,000);
  • 为自住但非首次置业,且通过申请home transfer duty concession,则总印花税为$43,750(=$8,750+$35,000);

以上相较直接投资置业的总印花税$50,925,可减免$7,175。

4) 通过配偶(或产权比例)减免

一对夫妻(夫为澳籍人士,妻为海外人士)以共同共有的方式于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例,若得到合适法律意见与财政规划,那么最优的印花税减免方案可能为:

  • 夫:基础印花税全免;
  • 妻:基础印花税全免,且仅需支付海外人士额外印花税$17,500。

5) 通过土地建筑双合同减免

因永久产权与受国人偏爱的大地别墅,买地建房模式(Home and LandPackage)在昆士兰州非常受欢迎。部分开发商或建筑商往往会将土地购买合同与建筑合同打包为一本合同供买家签署,在这种情况下买家需要支付的是土地与建筑总金额的计算出的附加印花税率。以最近非常受瞩目的黄金海岸与布里斯班交界处Coomera为例:

  • 若海外买家收到的是一本打包的土地与建筑合同,那么价格可能往往不会低于60万澳元,这意味着印花税总额可能在6万澳元以上;
  • 但是,如果买家收到的是土地购买与建筑分开的两本合同,那么买家仅需要支付土地合同的印花税,往往不需要支付建筑合同的印花税。若土地价格仅为30万澳元,则印花税总额将会降低至约3万澳元。

 

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澳房合同违约,开发商能否诉至中国法院,或要求执行澳洲判决?|居外专栏

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在海外买家违约的情况下,开发商(卖家)是否有权诉至中国,要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢?本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。

在一个昆士兰楼花于 2017 年 7 月交付失败的真实案例中,开发商在没收了买家 10%首付后,仍通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿:

  1. 原定交付起买家应缴纳的支出,包含土地税、水费、物业管理费以及保险,逾3000 澳币;
  2. 延期交付所产生的滞纳利息,逾 48000 澳币;
  3. 市场销售费用,包含市场支出逾 6500 澳币,卖家中介佣金逾 37000 澳币以及相关律师费 2000 澳币;和
  4. 其它成本(若再销售失败或销售低价的差价补偿)

60 万的楼花,在无法交付后,竟收到了索偿合计超过近 10 万澳币的惩罚金律师信!除此之外,卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时,不仅需要承担相关违约责任,还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

一些海外买家可能认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份,在中国无需理会开发商的律师信!我们严肃提醒买家面对法律纠纷时,绝不能采取“不理会、不处理”的态度,因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》(Hague Service Convention)。因此,我们强烈建议当您无法交付楼花时,应当及时征求法律建议,减少自己的损失,保障自己的权利。

1. 中澳两国承认与执行相互判决的实践

由于外国判决的承认与执行问题一般认为属于程序问题, 根据“程序问题依法院地法”的冲突法原则以及世界各国的实践, 一国法院的诉讼行为是该国司法权的体现, 所以, 承认与执行外国法院判决的程序, 一般也依承认与执行判决的法院地法律。又因世界各国各自社会、政治制度、文化传统、经济利益、历史特征、法律习惯等的不同, 而在承认与执行外国判决的问题上各国的规定差异悬殊, 尤其在承认与执行外国判决的条件方面各国的规定更是千差万别。从而造成种种障碍, 致使一国作出的判决, 往往很难在国外得到承认与执行, 或者虽可在某国得以承认和执行, 但在另一国却不能如此。

2. 中国承认与执行澳大利亚判决的条件

假设某一中国买家无法交割一处澳洲楼花,后开发商诉至澳大利亚拥有相关管辖权法院并获得确认买家违约的生效判决书。而买家为海外人且并无资产在澳洲可以被执行,那么在这种情况下开发商是否可以请求中国法院承认与执行澳大利亚法院作出的该判决?

我国承认与执行外国判决的基本条件是:

  1. 外国法院的判决必须是已发生法律效力的判决、裁定;
  2. 该判决国必须是和我国缔结了关于相互承认和执行对方判决的双边条约, 或双方是同一国际条约的共同缔约国, 或双方有互惠关系的;
  3. 该外国法院判决不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的。

总的看来, 我国对外国判决的承认与执行的条件只作了简要的原则性规定,对外国判决的承认与执行方面的规定与澳大利亚的有关规定相比尤其显得过于简单、笼统。特别是当我国需要与澳大利亚开展司法协助或两国的判决需要相互予以承认与执行时, 就更加难以顺利进行。

迄今为止,中国与澳大利亚之间尚未订立民商事司法协助条约。因此,澳大利亚法院作出的生效判决目前较难获得中国法院的承认与执行,需当事人向中国相关具有管辖权的法院起诉,由具有管辖权的人民法院作出判决,于后方可予以执行。

3. 中国判决在澳大利亚的承认与执行条件

假设中国买家无法交割一处澳洲楼花,后开发商诉至中国拥有相关管辖权的法院并获得确认买家违约的生效判决书。买家在澳洲有资产,那么在这种情况下开发商是否可以请求澳洲法院承认与执行中国法院作出的该判决?中国的判决要在澳大利亚的法院执行必须满足四项条件:

  1. 判决须由中国法院作出,且该法院依据澳大利亚法律对被告拥有国际意义上的管辖权;
  2. 判决必须为最终和终局判决;
  3. 判决金额必须确定或容易计算;以及
  4. 中国法院判决的当事人以及执行程序的当事人必须一致,并且拥有相同利益。

在下列情形下,中国法院通常被认为拥有管辖权:

  1. 自然人被告在原诉法律程序文件送达之时位于中国(无论时间有多短暂);
  2. 法人被告于原诉法律程序文件送达时在中国境内确定及合理永久的地点开展业务(无论是通过维持分支机构或通过雇用代理人代表其经营业务且达到一定时间);
  3. 被告通过下述方式服从中国法院的管辖权:
  • 提交无条件应诉书;
  • 自愿参加诉讼;
  • 事先同意接受中国法院的管辖;或
  • 中国法院作出的判决就其位于中国的有形财产移交了所有权或占有权。

即便中国法院的判决满足上述要求,并且初步看来可在澳大利亚获得执行,但澳大利亚法院仍可能基于下述理由而拒绝执行该判决:该判决通过欺诈方式获得,违反公共政策,或有违自然正义。值得注意的是,就执行中国法院判决提起诉讼并胜诉即创设一项债务,该债务可按照与澳大利亚法院作出的任何其他金钱给付判决相同的执行方式予以执行。

然而在实践中,根据目前的已知案例,澳大利亚法院实际上尚未执行中国判决,这意味着中国法院可能不愿给予互惠待遇。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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英国留学生的福音!时隔8年,英国PSW签证或将恢复|居外专栏

9月11日,英国传来重镑消息:时隔8年,或将正式恢复PSW签证。这意味着:留学生在英国毕业后又将获得两年的签证,用来在英国找工作!

新政中还指出,PSW签证不设人数限制,不受专业和工种的限制!教育部表示,这也意味着在英国获得学位(本科/硕士/博士)的毕业生,今后如果选择移民,也会更加方便。

英国PSW签证, 全名Post Study Work 。英国政府自2008年6月30日正式引入到T1(积点计分制)下,取代之前的IGS签证。PSW 签证有效期为2年。旨在让拥有本科,硕士,phd以及diploma毕业文凭国际留学生在毕业之后,有两年的时间在英找工作或者开展商业活动。PSW 签证可续签T1中的其他类型签证,比如高技术移民(HSMP)。

在2012年以前,去英国留学的海外学生在毕业后都可以申请长达两年的PSW签证不需要任何的担保方,也没有任何工作限制,甚至不一定非要找到工作,学生们可以自由试探就业市场,获取职场经历。

然而,这一既利于英国社会又利于国际人才的双赢政策在时任内政大臣的梅姨看来,简直是一个“混身份”的移民Bug。于是,梅姨以“有10万留学生利用PSW签证滞留不归”为由,一举取消PSW签证,还顺便将留学生划在”净移民数据”之列严加管制。

如果按照新闻报道,明年可以恢复PSW签证,毕业后留学生将能获得在英国工作的机会。此举一方面体现英国为留英学生提供了一个更加完整的留学体验,并为他们未来在任何地方的工作与生活奠定坚实的基础。特别是对于计划回国发展的同学们来说,额外的工作经历能给予他们更广阔的国际化视野,和更好的职业发展前景。

另一方面,作为英国脱欧进程中,吸引外国人才留在英国工作的重要政策,顺利恢复至两年有效期,意味着吸引更多的留学生去英国,也让国际学生有更多融入接触英国找工作生活的机会。

同时,英国政府为了在鼓励毕业生创业,做了很多相关措施。比如:英国注册一家公司只需网上填表,缴纳20英镑网上注册费用,最快15分钟搞定;政府支持英国大学实行弹性学制,并设立英国大学生创业促进委员会。

对英国留学生而言,提早规划,拥有英国身份则可以尽享英国教育福利。

  • 在学费上: 拥有英国绿卡,英国留学生可以和本地生一样,4-18岁可以接受免费的公立教育;本科阶段,本地学生的学费是国际学生的1/3。
  • 在择校上: 中学阶段,凭绿卡身份留学生可以选择的私校更多。要知道,英国很多精英私立学校不招收国际生,所以国际生可以选择的私校名单较少。
  • 在录取上: 一般来说,英国精英私校在中学阶段对本地生的录取门槛较低,对国际留学生的门槛要求较高。

那么如何提前获得英国绿卡,享受英国留学福利呢?今年3月29日,英国推出的5万镑创新移民”政策已经施行有半年时间,即支持投资人在英国创新创业,提供英国身份、福利吸引更多人才——投资英国5万镑起,3周获批,快速拿身份!5万镑移民政策下的英国移民机遇,究竟该如何把握,我们还需要专业人士的指引。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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中亚纪行:穷并快乐着|居外专栏

笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。当今发展如何,令笔者产生好奇!想亲身体验一下。

出发前,笔者心中估计这裡位处沙漠,名不经传,应该相当落后。但实情是这裡的城市都处于沙漠边缘的绿州,物产丰富。除了缺乏海鲜之外,其他蔬果牛羊都不会缺乏。哈萨克更因有油田开採出口,政府更能花费钜资去兴建新首都。乌兹别克有美国雪佛兰在当地设厂,通街都是新车!

谈到“一带一路”,有所谓双西公路。起点在中国江苏连云市、途经哈萨克、再进入俄罗斯、终点在圣彼得堡,与欧洲公路网连接。双西公路中国境内段长 3,425 公里,已于 2017 年 11月完成。哈萨克境内段长 2,787 公里,也已经基本完成。俄罗斯段 2,233 公里,预计在 2020 年完成。

笔者有机会走了其中 170 公里。六线行车,建设水平很好,行车非常舒适。待整段公路完成,“一带一路”就将欧洲连起来。

这里人民以务农为主,收入也不高,平均只有每月 300 至 400 美元收入。而且当地也出现水资源问题。源于苏联时代,为了满足棉花的需要,大力增加在当地棉花的耕作。将河流改道,最终令咸海面积大大减少,预计在明年甚至全面乾涸。当地政府为了扭转情况,已下令将农田改作种植水果,减少用水之馀,水果出口的收入也会较多!

笔者老本行是物业交易,当然有查询楼价。哈萨克导游透露在市中心最旺最贵的地段大约每呎港币 1,500 元。而在乡郊可以很便宜,港币 20 万便可以买到一个 2 房单位。当然,对于这裡人均平均收入只有每月约港币 3,000 元的背景下,买楼置业不会是易事。

所以当地政府也为会为低下阶层提供低息贷款供楼。首任总统的明确目标,就是人人有屋住。果然在笔者经过的地方,并没有任何露宿者。在这国度他们虽然穷,但衣食无忧、居有定所,比很多富裕国家,还要快乐幸福!

虽然哈萨克及乌兹别克并不是笔者所想那麽落后,但毕竟是第三世界,很多设备都是苏联时代遗留下来,像中国1980 年代刚开放时候的状况。大家可以想像 1991 年苏联倒台,这些加盟国各自独立。各国种族不同,为了争夺地盘、资源利益等等,随时发生内战,就如巴尔干半岛与南斯拉夫一样,内战至今仍未安全平息,甚至民不聊生,但战争在这裡并没有大规模爆发。反而中亚五国各自寻找自己的出路,并没有追随任何一个大国的脚步,这裡反映出人民的素质。

自苏联解体后,百废待兴,很多制度都重新建立,非常不容易。笔者在博物馆中就看到乌兹别克独立最初几年使用的临时货币,跟大富翁游戏用的纸币差不多。又如飞机场是前朝留下,但国家却又没有飞机。还记得格鲁吉亚独立后全部苏联时代的工厂没有生产可做。拆除工厂的钢材去卖,竟然成为国家主要外汇收入。要重新建立一个国家,人民受苦似乎是避不了!

笔者曾经跟一位导游闲谈,她曾是英语教师,受过高等教育,反而离开城市,在乡郊地方当导游。她表示在这里生活虽然艰苦、物质不够好,但生活愉快。如果盲目追求财富,财富并不保证带来愉快的生活。她进一步举例,她有一位美国客人,因为富有,她的子女无所事事,吸毒、打交、聚赌、无日无之,反令这位美国客人天天担忧,似乎财富为她带来烦恼多于快乐。这位导游是一位不足30岁的年轻人,已经懂得这个道理,也就是难得,也是质素的反映!

这似乎也不是个别例子,笔者在街上遇见的脸孔,都是愉快的!他们相互之间,看来也是和洽的。虽然大家都是在过着简单的生活,但不会为此心生不满,互相埋怨及分裂!在他们口中笔者经常听到的是,“我们国家的生活愈来愈好了”!

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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