Author: Shelly

随着全英国最富、房价最高的伦敦肯辛顿选区历史上第一次被工党拿下，这次令人意外的提前大选以这样一种荒诞的方式落下帷幕。

相比大选前拥有的330个席位，保守党这次总共丢掉了12个议员席位，其中对房地产市场影响最大的就是保守党丢掉的中克罗伊登选区（Croydon Central），该选区原本属于英国住房大臣（Housing Minister）——Gavin Barwell，但他却在这次大选中丢掉了议会席位，失去了在议会中发言的机会，无法再担任住房大臣。

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英国房地产媒体评价大选结果：住房大臣失去席位导致之前的政策可能难以兑现。

更令英国房地产市场雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell刚刚在2017年2月份主导颁布了英国住房白皮书（UK Housing White Paper），总共104页，试图用明确的住房五年计划和严厉的惩罚措施解决英国住房严重供不应求的问题。

由于英国住房供不应求的情况造成房价不断攀升，导致英国年轻人无力买房，因此白皮书规定如果地方政府无法达到新建住房规定目标，将被强制规划建造数万套新房屋。

万不得已之下，梅姨迅速任命丢掉议会席位的住房大臣Gavin Barwell为唐宁街10号幕僚长（Chief of Staff）。

即便如此，新住房大臣的人选依旧悬而未决，白皮书里面的各项建房政策也可能因此不得不推迟执行，英国房屋供不应求的局面面临进一步加剧。

除了住房大臣的意外变动，大选还可能对英国房地产市场造成以下影响：新开发项目被推迟

由于大选造成的“悬浮议会”结果大大增加了不确定性，银行对于给新的房地产开发项目提供融资会更加谨慎，英国本地私募基金和保险公司也会因为不确定性减少投资新的地产项目。一旦已经得到规划许可的新开发项目拿不到资金，这些项目就会被暂停或者被出售给财大气粗的海外开发商，脱欧公投以来中国地产商利用英国本地市场的不确定性大举进入伦敦房地产市场就是最好的证明。

由于海外开发商倾向于把英国开发项目出售给本国人，因此无论是哪种局面都会造成英国“住房危机”加剧，英国人因为买不起买不到房子，不得不继续租住在海外投资者购买的公寓里并上缴大半工资作为租金。

英国最大房地产交易网站Rightmove（2017年5月22日）发布的数据显示，即使在大选之前的五月， 英国整体房价依然较2017年四月上涨1.2%。

伦敦市中心房价更是单月上涨3.8%，均价达到£834,229。

建筑市场活跃度下降

就像其它行业一样，英国的建筑行业也不喜欢不确定性。由于没有任何一个政党在议会中取得绝对多数，悬浮议会的局面会造成两党扯皮（horse-trading），立法困难加剧，使得《英国住房白皮书》中提及的指导性政策无法有效立法落地。面对这样的局面，英国建筑工程公司不得不按下暂停键，毕竟No deal is better than a bad deal。

这样一来，不仅英国每年的新建房屋供应计划难达成目标，到2022年新增150万套住房的计划更成了天方夜谭。

梅姨上个月发布五年竞选纲领时指出到2020年为英国新建100万套住房，然后到2022年再新建50套。

更多海外投资者进入英国市场

悬浮议会的局面不出意外地造成了英镑大跌，截止英国时间2017年6月11日13点（北京时间20点），英镑兑人美元汇率跌到1.27，兑人民币汇率跌到8.67。而大选之前由于不确定性降低英镑兑美元已经破了1.3，兑人民币也一度要破9，这次由于梅姨玩脱大选带来的英镑暴跌可以说又给了海外投资者一次入场的机会。

虽然英镑贬值在一定程度上影响了英国本地购房者的积极性（赚英镑的英国上班族变“穷”了），但海外投资者却可以凭借汇率优势入场抢占英国房地产市场份额，在短期内托住英国房产市场的流动性。

值得注意的是，去年脱欧公投结束这一年来，中国投资者因为汇率优势和看好英国房地产市场的长期发展，在伦敦金融城和市中心淘走了不少优质物业，最近的就包括广州富力花去2亿多英镑连拿两块伦敦地皮、华润置地3.09亿英镑买下伦敦金融城写字楼20 Gresham Street、中渝置地11.5亿英镑买下伦敦金融城第一高楼等重大交易，这些地产项目因为汇率打折纷纷被精打细算的中国开发商收入囊中。

总结来说，新开发项目被推迟、建筑市场活跃度下降这两大因素会造成英国住房继续供应不足，而海外投资客入场又会导致需求增加，整体上供不应求的局面进一步加剧，英国（特别是伦敦）房价也可能因此被进一步推高。

（据英中时报）

第一太平戴维斯（Savills）的第五个年度报告指出，由于提前大选，英国处于政治不稳定时期。尽管目前住房体制仍在运作，但住房危机问题也已提上政治议程。 

2017年《住房白皮书》中表明房地产市场已经遭到破坏。

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第一太平戴维斯评估了各地方当局在英国国土规划政策（NPPF）实行后的地方规划情况、五年内的土地供应情况，发现住房危机最严重的10个地区无法在5年内提供足够的土地，住房负担能力比率也远大于全国平均水平，其中仅有1个地区有恰当的后NPPF土地规划。同样，这些地区往往受到绿带限制，给住房选址带来额外挑战。

解决住房需求

伦敦的住房需求最为强烈，而10个住房危机严重的地区中，有9个位于伦敦通

勤地带。

如何分配土地的压力非常巨大，但当地居民经常反对政府的开发计划。伦敦住房必须和过剩的人口达到一定的平衡，对于住房供应，目前有3个主要选择：

1）全面审查密度划分政策，尤其是伦敦，包括交通枢纽附近突然增加的大批住房规划。

2）地方当局可以通过审查绿带释放土地，包括绿带“交换”。

3）地方当局可以通过合作重新分配土地，减少市场约束，满足各地住房所需。这种方式需要更大程度的战略规划和基础设施投资，以确保新建住房与地区需求相符合。

实际上，以上3种方式共同实施能将效果最大化。

伦敦面临的住房压力

根据根据新住房体系，伦敦每年新建住房或需超过10万套。要提供如此大量的住房还必须提高可负担能力。《住房白皮书》强调要“在合适的地区建房”，意味着伦敦及其周边通勤地带的住房需求远高于目前的房屋交付水平。

根据市场做规划

2016年完成功签署的住房协议达到29.3万套，使NPPF发布4年以来的年交易率增加了56%。但实际建成的新住房只有21万套。

英国人普遍认为，要改善负担能力，英格兰每年需要新建30万套住房。NPPF的其中一个核心目标是确保规划制度能在恰当的地区提供充足的土地来支持发展。具体到某一地区的开发计划应与市场需求相符，且每年新建足够的住房来提升负担能力。

但第一太平戴维斯的分析显示这一目标并未实现。尽管住房交易的总体数量增加，但在需求量大，负担能力最为紧张的地区并无明显改变。在负担能力低于全国平均水平的地区，住房缺口超过9万套。

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（据英中时报）