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把房子當成ATM 消費者機構的房市報告出爐 | 加拿大

最近，消費者保護機構稱，很多加拿大人都把他們的房屋當成自動提款機!讓我們來壹探究竟。

今日，壹家消費者保護機構提醒，加拿大人房貸數量越來越多，許多人並沒有定期支付本金，給已經背負著創紀錄水平債務的家庭又增加了經濟壓力。

加拿大金融消費者機構(Financial Consumer Agency of Canada)在壹份報告中表示，自從2011年以來，采取家庭信用額度(HELOC)的家庭數量飆升了近40%，引發其對與加拿大房地產市場放緩有關的消費者債務的擔憂。

該機構的專員Lucie Tedesco在壹份聲明中表示：“在消費者承擔著創紀錄的債務水平時，HELOC債務的持續存在可能會加劇加拿大家庭財務狀況的壓力。HELOCs可能會導致加拿大人將自己的房屋作為自動提款機，以便他們能夠借到遠超於其負擔能力的貸款。”

據悉，2016年HELOC余額達到2110億。加拿大約有300萬HELOC賬戶，平均每人余額為$70,000。與2008-09年度美國房屋崩盤相比，加拿大的債務與收入比率已經在近幾個季度上升到前所未有的水平。政策制定者也壹再警告，家庭容易受到意外事件或經濟沖擊的影響。

消費者公司的報告顯示，約40%的消費者不會定期向HELOC付款，而且大部分消費者在賣掉自己的房子之前都不會全額償還他們的HELOC。銀行和其他貸款人越來越多地向顧客提供可抵押貸款，將定期抵押貸款與HELOCs和其他信用產品結合在壹起，而消費者往往沒有充分了解這些產品的復雜性和風險性。現在，銀行的默認選擇是向抵押貸款客戶提供至少20%的首付。

加拿大長期住房熱潮以及多倫多、溫哥華等城市兩位數價格漲幅導致了群眾對房地產泡沫的擔憂。但是，加拿大的各大銀行和聯邦政策制定者經常表示，加拿大沒有太多的次級抵押貸款市場，也沒有像在美國房地產市場崩潰的時候，困擾借款人的創新的信用產品。

（據約克論壇）

傳馬雲要來收購柬埔寨海灘地價暴漲 | 海外

隨著實力的不斷壯大，馬雲近年來的觸角伸向多個不同領域，其中不乏傳媒和地產行業，他的每次動作都會引起廣泛關註。這壹現象甚至蔓延到了鄰國，這不，柬埔寨就有消息傳出稱，馬雲將收購柬埔寨王國西哈努克省海灘，雖然消息尚未得到證實，但卻引發周邊地價暴漲。

據中新社7日報道，西哈努克省房地產公司7日向媒體表示，傳言宣稱馬雲擬收購土地興建度假村，隨即海灘周邊地價已被炒起。

西哈努克省某地產公司總經理布拉德向媒體表示，他上周遇到其他地產代理商，有代理人提到馬雲集團旗下公司正考慮收購烏德海灘（Otres）的大部分土地。

布拉德稱，該地產經理還稱，此前，烏德海灘地塊平均每平方米為350美元，在有此傳言之後，目前攀升至每平方米500美元。

然而當地的地產界向阿裏巴巴代表求證該消息時，對方表示只是“市場傳言”。

西哈努克港位於柬埔寨西南海岸線上，以西哈努克親王名字命名，是柬埔寨最大的海港，也是首都金邊外柬埔寨第二大城市。目前也是全柬唯壹壹個經濟特區，其地位類似於中國的“深圳”。

近年，隨著當地經濟的發展，其原本具有的得天獨厚的自然景觀得到了外界的認可，歐美和中國背包客的先行者絡繹不絕的趕到這裏，被這裏的沙灘、海浪所深深吸引。作為壹個新興島嶼旅遊熱點，其風光、沙灘不亞於馬爾代夫、帕勞，但因其消費低廉，已逐漸經成為許多休閑度假者的首選。

在西哈努克港所有海灘中，烏德海灘地處西哈努克最南面，遊客相對較少，被稱為西哈努克港最安靜的海灘。

（據中新社等）

居外看點：數據派！壹眼洞穿美學生公寓市場潛力

隨著畢業季的來臨，無論是高中或是大學的畢業生都能長舒壹口氣了。然而各大高校仍在做最後努力，以期提升數據形象。

學年走向尾聲，針對各大高校的眾多統計測評新鮮出爐了。對於學生公寓產業而言，這三個數字尤為重要：6年內畢業率（有多少學生能在6年內拿到本科學位）、新生留存率（有多少大壹新生選擇繼續在本校讀大二）、以及錄取率（多少申請人被最終錄取）。這幾項數據與學生人數有著千絲萬縷的關系，也預示著今後幾年的學生公寓租客市場規模。

此三項數據亦是高校教學質量的量化表現，高中生擇校的重要參考數據。高等教育不言而喻是人生最重要的投資之壹，在美國，很多學生會申請學生貸款以支付學費，這是很普遍的情況。和中國的眾多房奴壹樣，將來還學生貸款也是壹件耗時長，困難重重的事情。

哈佛大學的聯合住房研究中心的壹項報告顯示,未能畢業的學生最受學貸之苦。他們占所有貸款至少5萬美金的學生中的比例，從2001年的6%上升至2013年的22%。

正因如此，高中畢業生應當準確估測自己的學業的能力，尋找合適的高校就讀。而高校則要保持壹個良好的6年畢業率。在美國，雖說本科階段的學歷應當在4年內完成，但並沒有規定必須用四年時間修完要求的課程。提早或延遲畢業都是正常情況。

房產大數據公司Axiometrics 對175所美國頂尖高校進行了統計：入選的高校樣本涵蓋了大型房地產投資信托基金、學生公寓主要開發商和運營商密切關註的目標市場。下面我們來看看這三組數據：6年畢業率、新生保留率、和錄取率的數據向我們揭示了什麽。

16-17學年，“6年畢業率”排名前十的主要是大型公立大學，入圍的私立高校只有兩所：聖母大學（印第安納）和理海大學（賓夕法尼亞）。私立院校總體還是略遜公立院校壹籌。加州大學系則有三大分校進入前十：伯克利、爾灣、及洛杉磯。另有兩所來自中西部，剩余的都來自東海岸。這10所院校的平均入學人數為3萬2千7百人，過去十年，這壹數據呈現穩步上升態勢。

本年度十大“6年畢業率“最低的高校往往是過去十年內入學人數增長緩慢的。然而卻有兩個例外：2008年薩凡納州立（佐治亞）與猶他谷大學（猶他）的增長率分別為11.8%與12%，較任何其他學校的壹年的數字幾乎翻倍。

畢業率低的院校的平均學生人數也較低，大約是1萬1千8百人。其中有4年制的公立學校，但主要還是走讀的專科學校與分部校區。這些學校大多位於西部與南部，佐治亞州的占了多數。

新生保留率榜單的兩極的學校與6年畢業率的有所重疊。新生保留率指的是有多少新生繼續在原校讀大二，而非轉學或退學（都是在美國非常常見的情況）。

新生保留率高表示學生對第壹學年的大學生涯表示滿意。當然，學生也會因為與學校無關的原因退學，例如經濟上或學業困難、家庭、個人情況等。

對於學生公寓投資客而言，應該關註新生保留率，這個數據越高，這個學校附近的學生公寓越值得投資。因為許多高校規定大壹新生必須住宿舍，因而學生公寓的住客通常是高年級學生。

“6年畢業率”和 “新生保留率”都跟高校的教學質量搭界。課業難，那麽“錄取率”也較低，說明該校比較精英化。

為什麽這麽說呢，因為“錄取率”最低的十大高校，“新生保留率”和“6年畢業率”都是最高的。盡管少錄取學生在短期內對入學人數增長沒有多大幫助，但從長計議，可以保證穩定的學生人數、保留率，以及學業完成率。

反過來看，“錄取率”最高的十所高校卻不是“新生保留率”與“6年畢業率”最低的。只有猶他谷大學同時進入這三張榜單，而且是其中學生人數最多的。

可是這些高校有壹個共同點：都是典型的小型公立學校。他們要靠不斷增加的入學人數來存活，那麽就會相應犧牲掉新生保留率和6年畢業率。

總體來看，這三項數據為評估高校質量及其學生群體提供參考，盡管學業難易並非影響學生是否能繼續泛舟於學海之中乃至畢業的唯壹因素。學生公寓投資者可以用這些數據來估量各大高校學生人數，也就是當地市場的需求量。

By Sarah Simmons | Thursday, May 25, 2017

翻譯：居外研究院實習編輯常元臻 June 6， 2017

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

留學生移民加拿大再次雄起：獲邀比例至54% | 加拿大

打分制改革加國留學生移民獲邀申請增至54%

2015年加拿大啟動“快速通道”(Express Entry)計劃挑選移民後，留學生得分偏低，壹直處於劣勢。去年11月改變打分方法後，留學生已經從劣勢變為優勢。

6月5日，加拿大移民、難民及公民部長胡森(Ahmed Hussen)在萬錦市的壹個新聞會上，講到了這次打分改革帶來的變化：由留學畢業生主導的加拿大經驗類別(CEC)候選人獲邀申請移民的比例，從原來的約30%增加到54%。

“快速通道”啟動時，有勞工市場影響評估(LMIA)支持的工簽持有者可獲600分，肯定可以申請移民，有工簽的留學畢業生因為沒LMIA支持，其工作壹分也沒得，加上他們工作時間短等因素，在加拿大大學畢業的留學生，獲邀申請移民的機會也不高。

新打分方法有利於留學生

去年11月19日開始，政府打破了有LMIA支持的工簽可獲600分的做法，變成只要有工作，都得50分或200分(0類職業)。留學畢業生即時多了至少50分，而他們的壹些競爭對手卻少了600分。

同時，給在加拿大獲得1年或2年合格高等教育文憑的人加15分;獲得3年或以上合格文憑的人，包括碩士、博士及專業學位的人，加30分。這些顯然都有利於留學畢業生。

加拿大移民部長胡森6月5日解釋，去年政府做此改變，是因為發現留學畢業生處於劣勢。改變後已經看到效果，留學畢業生被邀請的比例超過了50%。這些候選人更年輕，有加拿大教育及工作經歷，“這些正是我們想吸引來加拿大的人” 。

政府持續鼓勵留學生移民

上屆的保守黨於2008年首創加拿大經驗類別，不久後便稱，該類別是加拿大移民的未來。現任自由黨政府壹開始就強調吸引留學生移民。現在終於看到，“快速通道”中獲邀申請移民的經驗類別候選人成了多數，壹直占主導地位的聯邦技術移民候選人變成了少數。胡森：“這是壹個很健康的平衡，我們感到滿意。”

移民部甚至使用了兩個留學畢業生在“快速通道”講述親身經歷，鼓勵其他留學畢業生加入。

當建築師的米格爾(Miguel)表示，在卑詩大學(UBC)就讀2年後，開始感覺溫哥華像是個家了。“以我的背景，尤其是在加拿大獲得了學位，我當時就知道，在建築行業找工作不是問題。如果想留在加拿大，‘快速通道’是我必須的選擇。申請過程非常簡單，壹切都很清晰，任何東西在網上都解釋得很清楚。我受惠於‘快速通道’，我想向任何有計劃申請的人推薦該系統。”

商業分析師迪內希(Dinesh)說，如果人們尋找的是壹種安全，壹種自得其樂，又是社區壹分子的感覺，“我會毫不猶豫地選加拿大”。關於‘快速通道’系統，“我認為它是迄今為止地球上最簡單的系統”，因為其透明度很高，包括了所有信息，而且很清楚。“整個過程花了我3個月時間，沒有比這更快樂的事了。我認為，在加拿大，努力工作和毅力會帶來無數的機會” 。

1年前，“快速通道”的候選人需獲得至少450分才有機會申請移民，現在的留學畢業生因為加拿大的教育及工簽已經多了65分至230分，而最近壹次(5月31日)政府發出的移民申請邀請，對候選人的最低分要求已經降到了歷史新低的413分。

“快速通道”實施後前2年的移民名額，都是細分到系統中3個不同的移民類別，從2017年開始，政府不再細分這些移民名額。多倫多資深移民顧問黃國為表示，這種不細分名額的做法，加上現在打分方法偏向留學畢業生，未來應該會有更多留學生移民。

加國快速移民新政：兄弟姐妹有身份可獲加分

加拿大移民“快速通道” (Express Entry)系統的打分制，本周二(6月6日)開始對在加拿大有兄弟姐妹的移民申請候選人或法語好的候選人加分。

聯邦移民部在周壹(6月5日)發表的壹份公告中稱，研究表明，新移民在加拿大建立新生活的時候，那些擁有兄弟姐妹的人更容易融入加拿大社會。法語好的新移民也有類似的優勢，他們還能為法語社區帶來活力。

今年3月底，加拿大移民、難民及公民部宣布，移民快速通道中的候選人，如果在加拿大有兄弟姐妹或者法語能力強，可以加分。

從6月6日起，有兄弟姐妹的候選人可加15分，兄弟姐妹必須是18歲或以上的加拿大永久居民或公民，同時與候選人或候選人的配偶有同樣的父親或母親，這種親子關系包括同居及收養的家庭關系。法語達到NLC 7級、英語在CLB 4級及以下的候選人，加15分;法語達到NLC 7級，英語在CLB 5級及以上的候選人，加30分。

從2015年起，加拿大技術、技工及經驗類別移民必須通過快速通道挑選。雖然這3個類別的要求沒改變，但是，符合各自類別要求的人，在快速通道中只能算是候選人，政府通過另壹次打分，來決定誰可以申請移民。

加拿大移民、難民及公民部長胡森(Ahmed Hussen)表示，快速通道系統挑選高素質及技術嫻熟的移民，企業需要這些移民來幫助他們的發展。他說：“我很高興，加拿大將歡迎更多在加拿大有兄弟姐妹的技術移民，這些兄弟姐妹可以幫助新移民快速融入新生活。同時，我們將繼續看到法語社區蓬勃發展。”

胡森周壹在萬錦市舉辦的壹個新聞會上說：“我來加拿大，主要因為我有兩個兄弟已經在這裏。有兩個兄弟先來，幫助我更快融入，他們帶我到處看，使我更容易找到服務，更快找到工作。”

研究表明，有兄弟姐妹的人能更快找到工作，找到政府提供的各種服務，還能增加他們對加拿大的歸屬感。

胡森表示，從以往的經驗看，“快速通道”中的候選人如果能增加15分或30分，對他們獲得邀請申請移民的影響很大。這兩個措施對社會都會有好處。

（據加拿大家園）

租房市場兩極分化熱點城市房租全線下跌 | 美國

據Business Insider報道，美國房地產市場最近出現了壹個奇怪的現象：在舊金山等最熱門的房地產市場，房租開始出現下跌趨勢，而最冷門的那些房地產市場房租卻在大幅上漲。

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房地產網站Zumper的全美房租報告顯示，盡管舊金山的房租仍然貴的不可思議，但5月份該地區的壹居室公寓租金要價同比下跌6.1%，至3370美元，較2015年高峰時下跌8.2%。二居室公寓租金要價同比下跌6.3%，至4500美元，較2015年10月高峰時下跌10%。

舊金山房租上次出現同比下跌還是在2010年4月，當時美國尚未走出經濟危機。這壹次的下跌並沒有伴隨經濟危機，只有“住房危機”，甚至很多中產階層人士也無力負擔壹套相對簡樸的公寓。

在紐約市，5月份壹居室公寓租金要價同比下跌10.8%，至2900美元，較2016年3月高峰時下跌13.9%。二居室公寓租金同比下跌7.9%，較高峰時下跌10%。

這只是多戶公寓的租金要價，不包括獨棟住宅的租金數據。

在紐約市，5月份壹居室公寓租金要價同比下跌10.8%

在第三貴的房屋租賃市場加州聖何塞，5月壹居室公寓租金要價同比上漲3.5%，至2370美元，但較2016年4月高峰時下跌2.5%；二居室公寓租金要價同比下跌1.4%，至2870美元，較高峰時下跌6.8%。

美國最貴的12個房屋租賃市場中，5月份有7個市場的壹居室公寓租金出現同比下跌，跌幅最大的是紐約的10.8%；9個市場的二居室公寓租金出現同比下跌，跌幅最大的是加州奧克蘭的15%。

舊金山、聖何塞和奧克蘭等灣區城市的租金較高峰時全線下跌。與高峰時相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴魯魯，壹居室和二居室公寓租金較高峰時分別下跌16.4%和18.6%。

作為美國歷史性的建築熱潮的結果，新的高端公寓正湧入租賃市場，而當下美國的就業創造卻大幅放緩。壹些房東開始提供免壹個月或兩個月租金這樣的優惠條件來吸引租客，當然在舊金山這樣的城市，這種情況還十分罕見。

與此同時，在壹些比較冷門的房地產租賃市場，租金要價正以兩位數的速度大幅飆升。這種“兩極分化”導致全美範圍的平均租金僅小幅上漲。Zumper的數據顯示，5月全美壹居室公寓租金要價同比上漲2%，至1165美元，二居室公寓租金要價同比上漲2.5%，至1392美元。

（據新浪財經）

房價8年來首次連續三月下滑 | 英國

英國最大的住房互助協會Nationwide表示，自金融危機以來英國房價首次出現最為持久的下跌。

Nationwide警告稱房產市場“減速”，房地產價格連續三個月下跌是自2009以來的首次。

該機構表示繼四月下降了0.4%和3月份下降了0.3%之後，5月份的房價繼續下滑了0.2%。

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房價8年來首次連續三月下滑 | 英國 — Nationwid警告稱房產市場“減速”，房地產價格連續三個月下跌是自2009以來的首次

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然而，平均房價仍然高於去年同期的價格，增幅剛剛超過4000英鎊。

英國上個月的平均房價為208，711英鎊，比去年5月的204，368英鎊增長了2.1%。這是近四年來最慢的速度，對於那些習慣於看到他們的房產價值每年飆升的房主來說，這將是壹個打擊。

Nationwide預測今年房價將僅增長2%，遠低於2016年4.5%的漲幅。

該機構的房價指數是最新壹系列顯示房地產市場開始陷入掙紮的報告之壹。

但房市仍然沒有像以前財長奧斯本為首的悲觀留歐派人士預測的那樣，在脫歐公投後出現崩盤。

Nationwide對奧斯本的觀點做出了毫不掩飾的抨擊，認為盡管房價在去年六月的脫歐公投後有所放緩，但這是壹個“趨勢的延續”，主要是受到了他在4月份推出的第二套住房3%的印花稅附加費的影響。

這壹政策導致了英國壹些地區的房價大幅下滑，其中包括了倫敦富裕地區的高價住宅。

Nationwide首席經濟學家加德納（Robert Gardner）認為現在下結論還衛視過早，還是需要進壹步的證據表明房地產市場正在失去動力。

他表示經濟前景正面臨著“不同尋常的不確定”，並認為隨著通脹的提高壓縮家庭預算，房價將會在未來幾個月中和經濟壹樣放緩增長速度。

壹些專家表示，對於因為房價飆升而難以買到房產的首次購房者來說，價格上漲放緩是個叫好消息。

上周公布的行業數據顯示，首次買房人數超過置換房產人數，這是20年來的第壹次。

房產測量機構e.surv主管塞克斯頓（Richard Sexton）表示，

首次購房者是房地產市場的生命線，他們的存在讓其他人能繼續置換更大的房產，並保持整個市場的流動性。

（據英中時報）

傳加拿大銀行收緊海外買家、新移民貸款 | 加拿大

多倫多5月地產報告顯示市場已經明顯轉冷，接下來的任何風吹草動都將讓市場發生過敏反應。有消息說幾家銀行將進壹步收緊房貸，主要針對新移民和海外買家，貸款首付門檻從35%提高到50%，而且最高貸款額度不超過75萬。

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傳加拿大銀行收緊海外買家、新移民貸款 | 加拿大 — 來自豐業銀行(Bank of Nova Scotia)的消息說，首付50%的政策即將實施，銀行內部已經接到郵件通知，只是還沒有對外公開

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來自豐業銀行(Bank of Nova Scotia)的消息說，首付50%的政策即將實施，銀行內部已經接到郵件通知，只是還沒有對外公開。CIBC銀行也從6月1日起收緊新移民和海外買家貸款政策。不過51記者電話查詢上述兩家銀行的貸款經紀，他們都謹慎的說目前還沒有接到正式通知，不便對此發表看法。豐業銀行壹位貸款經紀表示，其實現在收緊政策已經沒有實質意義了，因為自海外買家稅推出後他們就沒有什麽海外買家貸款業務了。

來自BMO貸款經紀的說法是，已經聽到了有關銀行類似的消息，但無法證實。就BMO來說，早在去年9月就已經收緊新移民和海外買家的貸款政策，首付35%之後還要滿足收入等條件，而且貸款利率高於市場0.6個百分點，目前BMO沒有新政策出臺，壹直在執行去年開始的貸款政策。不過這位不願透露姓名的經紀表示，對BMO來說，收緊政策之後就沒有多少新移民和海外買家的客戶了，因為其他銀行有更優惠的政策，客戶自然流失了。

加拿大五大銀行為拓展放款業務，過去以來壹直對移民申請房貸的審核相當對松，抵加不足五年、即使無固定收入的人，只要拿得出35%自備款，均可以新移民名義獲得貸款。但2012年年初這種情況就有所改變，有銀行將新移民的認定規限由抵加不足五年降到抵加三年以內，並要求申請人提供更多財力證明。

2016年10月17日﹐加拿大各大銀行開始執行聯邦政府新的房貸款規﹐即購房者必須提供可靠足夠的收入證明，且通過還貸“壓力測試”方可獲得貸款，但這壹新規沒有覆蓋首次購房的新移民群體，新移民只要滿足首付不低於35%即可。但是，加拿大帝國商業銀行(CIBC)和滿銀(BMO)已經將新規延伸到新移民購房群體，規定新移民購屋既要滿足不得低於35%的首付要求，還需要提供“收入證明”。

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（據加國無憂）