布里斯班公寓租金半年跌幅多达17% 供过于求 | 澳洲

ACB News《澳华财经在线》5月24日讯 据昆州最大的物业管理公司之一Coronis,过去半年由于大量新公寓涌入市场,布里斯班公寓租金跌幅多达17%。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

布里斯班公寓租金半年跌幅多达17% 供过于求 | 澳洲
 点击查看澳洲更多精品房源

Coronis在昆东南运营23个分支机构,管理着从黄金海岸到阳光海岸的8000套物业。其所有方克罗尼斯(Andrew Coronis)透露,现下租户们压价意识很强,迫使一些投资性公寓业主降价出租。

布里斯班公寓市场形势骤然扭转,当前的楼花数量只有去年三分之一的水平。建筑业形势紧张已致使建筑商CMF Projects陷入破产托管。

“我们看到租金跌了17%,这是正在发生的事情。跌幅在10-17%之间,大家都在努力锁定租户”。他举例称,Chermside郊区一套较旧的六套联排公寓此前的周租收入约$420-$430,现在只有$350到$360。

 三月份REA集团发布房产需求指数报告时,还提到买房租房需求飙升。“全国对出租物业的需求十分强劲,昆州、首领地、维州与新州租房需求最强……这是经济增长拉动及供应过于欠缺的综合作用”。

 报告显示,REA关于昆州的需求指数的公寓租金在二月仍上涨1.6%,较上年同期上涨3.7%。合理的推断似乎是价格下跌集中在布里斯班

不久前昆州房地产研究院发布数据显示,布里斯班内城房屋空置率为4.4%,创下金融海啸来最高,此前高点是2013年四季度创下的4.1%。大布里斯班的总体空置率3%,市中心是3.7%。

本月,咨询机构Place Advisory发布的报告显示,布市楼花销量降到2011年6月以来最低点。上季度有272起交易,较前季度减少13.7%。

布里斯班经历长达三年史无前例的大规模公寓开发之后,投资者对于公寓市场的态度变得谨慎,新公寓消化速度放缓。

克罗尼斯强调,他对布里斯班市场长期前景感到积极,预计供应过剩问题会在两三年内消化。而高质量公寓继续吸引强烈兴趣,租金状况也不错。

换个角度看,“住房可负担性改善了,对于租房者是好消息。”

由于市场形势变化,Coronis调整了物业管理方式,更加注重租房者利益,为其提供协助。

相关资讯:中国投资者抢购澳25%新住宅 其中20%空置

(据ACB News《澳华财经在线》)

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房?| 海外

1.为何部分海外人士用“澳洲公司投资澳房?

A. 所有权

公司不同于个人,是法律意义上的实体,可以独立拥有资产,即公司名下的房产公司所有。而公司归股东所有,是股东间接拥有资产的一种法律形式。

B. 资产保护

由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题,最多只能追究到这个公司里面的资产,而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护,但有一定的限度。

C. 收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是,公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务,以提高公司的收益,控制成本。

D. 控制权

公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房?| 海外

点击查看澳洲更多精品房源

2.海外人士如何开设“澳洲公司”?

A. 注册公司要求

  • 标准法定股本:通常法定资本100澳元,而注册资本无须验资,资金到位不限。
  • 公司名称:公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾,其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
  • 股东:最少一个股东,没有国籍限制,而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

B. 注册流程

  • 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number,简称ABN,以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接:https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时,如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费?

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为:

•非澳洲常住居民的自然人;

•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司;

A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司,并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人,或者为外国公司;

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人;或者
  • 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订,必须申请FIRB:

B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司;

由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司,并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

C.一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%,则一般会被定义为“澳洲公司”,即可豁免FIRB申请。

4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时,如何豁免海外人额外印花税?

A. 以昆士兰州为例,在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。

B. 一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%,则一般会被定义为“澳洲公司”,即可豁免FIRB申请。

5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款?

A. 投资项目类型(购物中心、酒店等):

案例一:由海外人士(没有本地收入)持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心,因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值,该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外,若通过内保外贷与Letter of Credit的形式,将有可能获得更高的贷款额度。

B. 地产开发项目(公寓、联排别墅等):

案例二:地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐,当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时,若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份,那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例,甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移?

A. 转移步骤:

1. 准备股份转让协议,包含日期、对价、受让人等关键条款(注意增值税等);

2. 注销或减少转让人的股份证书;

3. 出示或增加受让人的股份证书;

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

B. 回顾1-5步

你获得了什么?失去了什么?

相关资讯:7.1起海外华人财产账户全面遭清查!公民、PR、留学生都受影响!| 澳洲

(作者:林汇铭)

加拿大入籍流程全解析!附入籍考试秘笈

转眼间已经到了2017年年中,而拖延了近两年的C-6新入籍法案已经于5月3日通过了参议院的三读,并发给了下议院。与日后的C-6法案相比,目前入籍加拿大的条件要严格一些,并且还需进行入籍考试。今天我们就来说说入籍加拿大的那些事儿。

加拿大入籍条件

首先我们来看看入籍加拿大需要满足哪些条件。对于入籍加拿大的条件,移民部官网有详细的说明,详见:

主要来说就是:

1、必须是加拿大合法的永久居民(permanent resident)。

2、年龄在十八岁或以上,十八岁以下的儿童必须由父母代为申请。

3、具有足够的英语或法语会话能力,并能够阅读及书写简单的语文。

4、你必须对加拿大历史、地理及政治制度略有认识,也必须知道成为加拿大公民后,你所享有的公民权利及所承担的责任。

5、在申请前6年内居住加拿大满4年,纳入计算的4年内居民每年在加拿大境内居住超过183天。

6、你在警方与加拿大公民及移民部(简称CIC)的档案里没有违法记录。

7、在6年中的4年里有加拿大税务记录。

8、你必须宣誓入籍,成为加拿大公民

2017加拿大入籍流程全解析!附入籍考试秘笈 | 加拿大

当然,如果新的入籍法案获得通过并开始实施,上述入籍条件也将发生变化,根据此前的报道,新法主要有以下四个方面的变化:

1、五年内住满3年即可入籍

① 现行规定:要求在6年内住满4年,并且每年要住满183天;

② 新法:缩短在加拿大的居住时间要求,5年内住3年即可入籍,取消每年住满183天的规定。

2、计算居住时间更灵活

① 现行规定:以非永久居民身份在加拿大的居住时间不计算在内;

② 新法:以非永久居民身份在加拿大居住的时间可以计算在内,计算方法是每2天算1天,上限是非永久居民的2年居住时间折算成1年。举例来说,如果成为永久居民之前已经在加住满2年,那么在成为永久居民之后,只需在5年内再住满2年就可以申请入籍。

3、语言要求降低

① 现行规定:要求14岁至64岁之间的入籍申请人必须经过语言和公民知识考试;

② 新法:18岁至54岁申请者需要通过语言和公民知识考试,年龄范围缩小。

4、报税要求简化

① 现行规定:要求申请者在6年中向税务局申报至少4年的收入;

② 新法:申请者在5年等待期中,向加拿大税务局申报3年的收入。

当然具体的规定还是要等法案正式公布了。

满足加拿大入籍条件后,申请入籍时加拿大移民部会向你明确公民的权利及承担公民的责任;例如,投票是公民的权利,亦是公民的责任。你也必须清楚具体的加拿大入籍要求

移民成为公民后,可以享受有加拿大出生的公民所享有的同等权利。

下面是加拿大公民的权利:

1、你可以随意择居加拿大任何一个省份;

2、你可以申领加拿大护照;

3、你可以自由进出加拿大;

4、你可以拥有任何类型的产业;

5、你可以担当任何符合资格的职位。

下面是一些重要的加拿大公民的责任:

1、你必须遵守加拿大的法律;

2、你必须缴税;

3、你应该尊重他人的权利;

4、你被邀请到法庭当陪审员的时候,应该出庭履行此责任;

5、你应该爱惜环境,不应该乱抛垃圾或污染环境;

6、你应该以负责任的态度,使用加拿大的社会服务,包括就业保险及社会补助金。

注意:如果在加拿大服刑的时间不计算入加拿大入籍时间里。

十八岁以下的儿童须由父母代为申请入籍,不须要住满三年,但必须已成为加拿大永久居民,申请时,父或母已是加拿大公民或与父或母同时间申请入籍。

2017加拿大入籍流程全解析!附入籍考试秘笈 | 加拿大

在以下情况,入籍申请将不会被接纳:

(1)坐监或过去四年被监守行为或假释

(2)在过去三年曾犯法

(3)曾被控诉犯上刑事罪行

(4)被加国驱逐出境

(5)触犯战争罪行或违反人道,正被调查中

(6)过去五年曾被剥夺公民身份

因此,你必须免受禁令才可批准入籍,如你有以上情况,必须在入籍表上说明。

加拿大入籍申请流程

材料准备

填写入籍申请表,表格可在网上获取,点击到官网获取。

入籍申请表格也可以通过电话索取:加拿大入籍及移民咨询中心电话:1888-242-2100

入籍申请表填写注意事项:如果是一个家庭同时申请,每个人都需要填写,包括18岁以下的孩子,18岁孩子填写的表格是不同的。

准备照片照片要求为彩色或者黑白近照,需要两张,拍照的时间不可超过一年,照片后面必须有照相馆的名称,地址以及拍照日期,然后 我们必须在照片的后面签上自己的名字,未满14周岁的孩子由父母代签,满14岁的由孩子自己签名。

缴纳费用:成人每位加币630元,包括100元手续费(不可退回)及530元入籍权利费(Right of Citizenship Fee),如申请不获批准,可申请退回入 籍权利费。儿童入籍申请只须要缴付加币100元手续费。

缴费需要使用特定的缴费表,然后到银行缴费,缴费后,银行会给我们两张收据,其中一张我们自己保留,另外一张,我们需要将其与入籍申请资料一同邮寄到加拿大移民处理中心。

其他入籍所需材料:

1、枫叶卡正反面及移民纸复印件

2、能够证明身份的两张张身份证明文件副本,例如驾照,银行卡或医疗卡

3、儿童的入籍申请,必须附上儿童的移民纸、枫叶卡、出生证或领养证明书(印有儿童的姓名,出生日期,出生地点及父母或领养父母的姓名),二张身份证明书,如学校记录及医疗卡或图书证;如父母已入籍则需付上父母的公民证。 14岁以上的儿童必须在入籍申请表上签名

邮寄入籍申请资料

邮寄地址:加拿大入籍及移民部的个案处理中心

具体地址:

  • Case Processing Centrebr
  • Citizenship and Immigration Canada
  • PO Box 7000
  • Sydney,Nova Scotia,B1P 6V6

准备入籍考试

上面的过程一切顺利的话,我们会收到一封入籍及移民部发给我们的证明信,这个说明我们的资料已经被收到,这个时候我们就可以开始准备入籍考试了。

在数月后,我们会收到入籍考试笔试的Notice Letter通知书,上面有考试的时间和地点。

2017加拿大入籍流程全解析!附入籍考试秘笈 | 加拿大

考试参考资料

正如Notice Letter里面说的那样,官方指定的复习资料只有一本名叫Discover Canada的小册子,全彩印,共68页。如果全家一起收到Notice Letter移民局一般会随信附送一本,但也据说从2016年开始因为经费原因不送书了。如果没有寄给大家,也不用担心。移民部官网提供PDF版本下载。

现在网上学习资源很多,大家可以通过搜索引擎查找一些加拿大入籍考试题库进行模拟测试,配合Discover Canada的小册子查漏补缺,效果会更好。

加拿大入籍考试的规则

在收到入籍考试的Notice Letter之后,我们在复习的同时也需要了解入籍考试的详细规则,以免考试的时候,因为不了解规则而导致入籍失败。

时间是从早上8:15开始直至下午6:00结束,多伦多的考场主要设在Scarborough和Mississauga。 也有因为申请的地区不同而需要在小镇参加考试的,不过考试的内容和形式并不会因为地点的差异有所不同,所以不用担心。

出发前需要记得检查好携带以下物品:两张Photo ID(例如驾照,健康卡),Landing Paper,PR card(枫叶卡),Passport以及Notice Letter。 上述这些文件务必一一检查好,面试时都需要用到。

因为同一时间参加考试的人数会在40-60人之间,所以小编建议大家提前动身,免得迟到或者面临考试时间在你之后的众人排队候场发生拥挤而耽误测试。当天的测试分为笔试和面试两部分。Notice Letter上会提示年龄在18到54岁的申请者需要参加笔试,而年龄在55岁以上的 申请者只需要直接参加面试。所以小伙伴们家里如果有年长一些的亲戚朋友们就不必担心笔试需要背辣么多的内容了。

进入考场前工作人员会发给大家一张确认你没有犯罪记录的文件,大家按照提示填写好就可以等待入场了。进入考场之后工作人员会跟大家介绍一下考试的时间,规范以及答题卡信息的填写方法。确认大家都清楚之后就正式开始测试啦。

笔试部分是20道选择题,答对15题或以上的申请者即通过了笔试。

笔试内容包括加拿大政治,地理,经济,文化等几乎各个方面的知识,由于最近几年亚裔申请者的增多,考题难度有所增加。

2017加拿大入籍流程全解析!附入籍考试秘笈 | 加拿大

参加入籍宣誓正式入籍

如果笔试合格,你将会被安排出席宣誓仪式。如果笔试不合格,将被要求出席面试,给予您多一次机会进行入籍考试。假若面试也没通过的话,您的入籍申请将被拒绝。您可进行上诉或重新再作申请。如有需要,会要求您出席面谈,进一步审查您申请入籍的资格。

通过笔试或者笔试后,必须参加入籍宣誓仪式,然后才会获准入籍,在宣誓仪式中,将会发给你公民入籍卡,到此,恭喜你正式成为枫叶国的一员了。

相关资讯:全球最好的大学城在哪儿?加拿大真不是盖的

(据加拿大家园)

利率低?存款不如还房贷 | 英国

超低利率对于存款人来说不是个好消息,但对于贷款买房人说则是天降甘霖,很多买房人都抓住了这一机遇降低了总的借款成本。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

利率低?存款不如还房贷 | 英国

点击查看英国更多精品房源

通过额外还款你可以更快地将贷款的价值降低,现金的回报率也会更好。

即使是小笔的每月额外还款也能带来很大的不同,但也有一些问题需要注意。

大多数贷款机构都允许接待人除了本身要交额外还款而无需支付罚金。一般这一数字都等同于每年房贷负债的10%。

Atom Bank、Metro Bank和Tesco Bank则更加大方,可以允许无需支付罚金还款20%。

但如果额外还款超过这一比例,则可能需要提早还款而支付罚金。

要确保自己不会因此支付罚金,最好的办法就是根据自己的承受能力,让贷款机构直接提高你银行卡每月的固定还款额,比如增加50或者100镑。

额外还款将会被用来直接偿付借贷本金,因此可以帮助你逐渐减少房贷成本。

节省大笔费用

只需很小金额的额外还贷就能带来很大的不同。假设你借贷了25万镑房贷利率为2%,如果每月额外还贷100镑,则还贷时间可以比原先的25年少2.5年,利息方面则可以节省8000镑。

如果将额外还款金额提高到250镑/月,则可提前9年还清,节省利息16725镑。每月额外还款越多,节省的金额就越多。

几乎所有的借贷机构都会每天计算利息,因此你的额外还款会马上被用在减少房贷成本上。很少有机构是每年算一次利息的,如果是这样,可以考虑一年付一次额外还款。

以借贷25万镑为例,在目前利息低迷的情况下,如果想要让存款所带来的收益等于额外还款节省下的费用,基础所得税利率纳税人和高利率纳税人需要找到利率为2.5%和3.33%以上的存款产品,而目前最好的5年固定利率现金ISA只有1.75%左右的利率。

其他债务

虽然将现金用于额外还款是一个省钱的好方法,但如果你有透支和信用卡等其他费用更高的负债,最好先将现金用在这些的还贷上。

房贷中介SPF Private Clients的首席执行官哈里斯(Mark Harris)表示,在房贷利率为3%,而信用卡利率近20%的情况下,额外还款房贷显然不是个明智的选择。他建议先付清利率更高的债务再考虑房贷。

另外需要记住的一点是,额外还款之后一旦出现紧急情况,钱是拿不回来的。贷款人因此需要在预留好应急资金后,再考虑是否将剩余的现金用于额外还款。

London & Country Mortgages董事霍林沃斯(David Hollingworth)表示,在有闲钱的情况下把它用在房贷额外还款上是很有吸引力的想法,但要注意要先确保自己还有其他的存款。如果要拿回额外还款的金额,借款人需要向另一个贷款机构申请新的房贷,或者向现在的贷款机构申请追加贷款。这些都需要对借款能力进行检查,利率也可能不会比现有利率好。

抵消贷款

额外还款的另一种替代方式是抵消贷款(offset loan),在需要时仍然能随时拿回资金。这款产品可以用你的存款来抵消负债,因此只需要支付剩余负债的利息。

目前最好的产品有Scottish Widows Bank的两年固定利率抵消贷款,利率为1.11%,但要求客户拥有超过50%的房产产权。

再贷款客户可以考虑Coventry Building Society的可变利率抵消贷款,利率为1.85%,申请费用为999镑,需要有至少25%的产权。

相关资讯:5年来伦敦房价首次下跌,楼市受创

(英中网)

2017澳洲创业移民签证政策变化——188签证 | 澳洲

澳洲创业移民项目实施以来,一直受到投资者的热捧,至今已经经历过几次变政。作为世界上最适合人类居住国家之一,澳洲凭借着美好的居住环境、社会资源以及教育系统等,吸引着海外投资者。

188类投资签证,一直受到是投资者青睐。什么是188A投资移民?188A签证对申请人的资产要求不高,对学历、英语均无太高要求,创业投资方式灵活多样,满足要求即可全家快速转永居。而商业移民7月1日后实施的新政即将允许主副申请人自由互换,这对于有意申请188A类签证的人士来说,无疑是一个重大的好消息。

2017澳洲创业移民签证政策变化——188签证 | 澳洲
188A签证对申请人的资产要求不高,对学历、英语均无太高要求,创业投资方式灵活多样,满足要求即可全家快速转永居

什么是188签证

188商业创新与投资签证,是一个临时的商业签证,188签证分为两个类别,商业创新类别(Business Innovation stream)和投资类别(Investor stream)。

澳洲创业移民签证政策变化——申请条件

1.身体健康,无犯罪记录;

2.主申请人年龄18-55岁,EOI评分在65分以上;

3.家庭总资产达80万澳元;

4.取得州政府担保;

5.主申请人有经营和管理企业的成功经验;

6.持股企业在申请前4年有2年年营业额达50万澳元(最多2家企业相加);

7.主申请人及其配偶需达到以下持股要求:企业年营业额为40万澳元以上,要求持股30%或以上;企业年营业额为40万澳元以下,要求持股51%或以上;上市公司,需持股10%或以上。

澳洲创业移民签证政策变化——转永居条件

在188A签证转888永居条件方面,须持有188A签证4年后,满足以下条件,申请人可以成为澳洲永久居民:

1.获得州政府担保;

2.申请前2年中,主申请人需在澳洲居住满12个月以上;

3.主申请人用作申请永居签证的企业,不能曾被其他人用作申请永居签证;

4.申请前12个月,主申请人需满足以下3项条件的其中2项:

(1)持续拥有澳洲商业净资产达20万澳元;

(2)家庭总资产达60万澳元;

(3)至少雇佣2名全职员工(澳洲公民、永久居民或新西兰护照持有人,家庭成员除外);

5.申请时,主申请人已持续直接管理企业2年以上;

6.企业营业额和所有权,申请前12个月主申请人应满足:

(1)申请人在澳洲的企业营业额达30万澳元;

(2)申请人满足对企业的持股要求,即:年营业额为40万澳元以上,要求持股30%;年营业额为40万澳元以下,要求持股51%。另外,在成为澳洲永居居民后,申请人每5年当中需要在澳洲累计居住2年时间。

相关资讯:解读457签证改革 对华人和亚裔有何影响 | 澳洲

(据英中时报)

Point Cook高品质大宅:宜居之地完美绿洲,悠闲生活静谧天堂 | 澳洲

墨尔本Point Cook位于市中心西南方向26公里处,隶属于Wyndham City ,这里生活环境十分优美,规划良好,拥有宜居的特色。如今的 Point cook已经成为投资热地。这个家庭住宅拥有专业的建筑设计和符合严格标准的家居定制,提供高品质的生活方式。这里是供家庭和朋友休闲娱乐的完美绿洲,以及享受轻松氛围、逃避繁忙生活的天堂。

Point Cook高品质大宅:宜居之地完美绿洲,悠闲生活静谧天堂 | 澳洲
墨尔本 Point Cook位于市中心西南方向26公里处,隶属于Wyndham City ,这里生活环境十分优美,规划良好,拥有宜居的特色

未来发展前景看好,澳洲热门投资目的地

Point cook位于墨尔本Wyndham市,坐落于维多利亚州Melbourne市区和第二大的Geelong市之间,Wyndham市中心离墨尔本商业中心区仅20公里,南临墨尔本西海岸线,北面连接着墨尔本国际机场。在方圆542平方公里的土地上,Wyndham市拥有着充满魅力的Werribee开放式公园,令人流连忘返的Werribee动物园,维州马会,Point Cook庄园,Point Cook海岸公园等等天然的、人工的休闲空间。

Point Cook高品质大宅:宜居之地完美绿洲,悠闲生活静谧天堂 | 澳洲
这个家庭住宅拥有专业的建筑设计和符合严格标准的家居定制,提供高品质的生活方式
Point Cook高品质大宅:宜居之地完美绿洲,悠闲生活静谧天堂 | 澳洲
这套住宅宽敞舒适,具有极高品质,品位非凡,住宅内有四间卧室、两间设计师浴室和两个盥洗室、一个完全定制的书房和独立的家庭办公室
Point Cook高品质大宅:宜居之地完美绿洲,悠闲生活静谧天堂 | 澳洲
生活区包括独立的家庭影院、家庭房、游戏室和宽敞的开放式起居室和餐厅,配有燃气火炉

在临近Point Cook海湾附近,星罗棋布地分布着大大小小的海滩。流连在Wyndham市,你既能领略中国江南水乡的风情,又能感受中国南方阳光沙滩的浪漫。

Wyndham市属于大墨尔本地区,是维多利亚州发展最快,全澳发展第三的自治市。同时,它也被州政府评定为发展最繁荣,最活跃的一个行政区。Wyndham市优越的地理位置和丰富多彩的生活环境是这座海滨城市人口增长迅速的两大原因。在维多利亚州2030发展战略规划中,Wyndham被指定为5大发展区之一。进入21世纪,维多利亚州制定了墨尔本2030计划,Wyndham市脱颖而出。

在美国买房出租 选择优质的物业管理公司非常关键 | 美国

当投资者不在美国时,是无法控制美国住宅所发生的任何意外的状况。例如,管道漏水、空调不制冷/热等意想不到的问题。如果这时不能及时有人出面处理此事,会导致租客的不满,甚至失去固定回报。而选择一家优质物业管理公司,就可以避免这种突发的事件与不必要的损失及起到监管作用,那么大家该如何选择呢,请看居外网为大家一一介绍。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

在美国买房出租 选择优质的物业管理公司非常关键 | 美国

一、选择物业管理公司的必要性

  • 人在千里之外,如何确保您投资的房产获得悉心照顾?
  • 您投资的房产出了问题该怎么办,比如水管漏水,租户忽然退租或者遇到小偷?
  • 如何及时地进行必要的维修工作、并及时缴纳法律规定的税和保险?

这都是在美国买房后,会碰到的实际问题。对于打算出租获利的投资者来说,最好的选择莫过于委托一家物业管理全权进行管理。接下来,第二个问题来了:

二、怎么才算一家好的物业管理公司

找到并委托物业公司对自己的房产进行管理,并不能取消大家的所有顾虑:物业公司会不会在维修费上宰您一笔?或者,真的有这样的问题需要解决吗?物业公司能快速地找到租客吗?只有当您出问题的时候,才会明白您选择的公司到底是好是坏。

为此,我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素:

  1. 对房屋细致的看管,确保所有事情进行顺利
  2. 及时、高效的处理所有问题
  3. 确保租客及时与投资者签订租约
  4. 确保快速跟进房主住宅审查程序
  5. 解答房主任何有关在线对账问题
  6. 当租客离开时,迅速寻找并筛选新租户

三、通过六大关键问题找到优质物业公司

介绍了相关的基础知识,接下来将进入实战阶段,将告诉大家,通过询问物业公司六个关键问题,就能找到优秀、合适的物业管理公司:

1、他们如何筛选租客?

这个问题的重要性在于,只有找到一位能够按时支付租金,并爱护所租房屋的租客,你的这次出租才算获得真正的成功!如果物业管理公司不能做到的话,这就意味着,投资者将有可能在资金上蒙受损失。

有些管理公司可能只是在线完成简单的检查,比如:无犯罪记录、有良好的信用等级、没有被勒令退租的记录。这些条件的确很有用,但是,还不够!优质的物业管理公司,除了对以上条件的筛选外,他们还会身体力行:

  • 到租户的家中拜访,这样可以看出潜在租户是否爱护住宅。
  • 会询问租户当前的房东,了解尤物拖欠租金或是损坏房屋的记录
  • 会为投资房屋购买“租金保护险”。如果租户以外停止支付获离开。房主会得到6个月的租金。

2、管理公司离您的住宅有多远?

如果物业管理公司离户主的房产较远的话(超过30英里),就很有可能不能定期或是及时的对房屋进行检查。所以,最好是选择距离较近,即使租户出现任何紧急问题,都能马上解决。

3、如何管理房产?

有的管理公司无组织章法与调理。对于租户或是房屋本身所出现的问题,只用碎纸片或凭记忆进行记录,好一点的,也不过是用EXCEL系统。投资者应该选择一家有在线房产管理程序的公司,以便投资者在异国可以24小时的通过电话或是电脑,在线随时查看自己房屋的状况;了解最新的出租情况;是否已支付保险和各项税款;以及查看房屋审查报告和照片。

4、是否曾为海外投资者服务过?

对于海外投资者来说,他们需要一位好的投资导师和帮手,来引导与解决他们所遇到的问题。一家好的物业管理公司,就能兼任这两个角色。

  • 他们会确保投资者拥有会计师归档缴纳税申报书需要的所有文件
  • 帮助投资者与当地政府协商房产税事宜,确保无额外费用
  • 为投资者节省财富

5、如何收费?

一般,管理公司会像投资者收取租金收入10%的费用。如果是长期投资,则会收取一个月的租赁佣金用来寻找新租户。反之,不合格的管理公司,会狮子大开口。

6、如何获得租金收入?

无论您指定的账户位于哪个地方,您的物业公司都应该将每个月的租金汇入您的账户。当然,大家最好在所在国家开设一个美元账户(最好是能开设一个美国银行账户),以避免兑换利率方面的损失。

如果转账手续费过高,投资者可每3个月取一次,或是以支票的方式取现金。但需投资者注意的是,以海外银行为付款行的支票通常需花费更长的时间才能兑现。

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

投资美国房产获取投资回报最大化的两个关键 | 美国

大家购买了美国房产后,如何获取投资回报最大化呢?除了之前介绍的地段、房屋类型、物业管理公司这些固定的客观因素外,还有哪些方面可以让自己的房产增值呢,居外网整理相关资讯后,为大家介绍两个关键:定期维修与巧装修

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

投资美国房产获取投资回报最大化的两个关键 | 美国
如何获取投资回报最大化呢?为大家介绍两个关键:定期维修与巧装修

一、定期维修 房子保值更省钱

就像维修汽车一样,房屋也要定期维修。定期处理一些小问题,可保障房子“健康”,并有助保持其价值。而有些小问题不马上改善,日后可能导致巨大的开支。因此,在可能的情况下,尽快解决房屋当前的问题,不要等到想卖房时才匆忙作出对应,为此,居外网为您盘点有助于保持房屋价值的九大定期维修项目:

(1)有问题的暖气系统:定期检查和维修壁炉(至少每年一次)。每年两次更换过滤器;

(2)通风不良:确保有足够的通风口。通风口不应被油漆覆盖,以免影响空气流通。如有需要,安装屋顶通风口。确保浴室、厨房和洗衣房的通风口连接到户外,而不是阁楼。同时确保通风口有遮蔽物,防止雀鸟、老鼠和松鼠等小动物在那里筑巢或栖息;

(3)有缺陷的水管,常见问题和解决方法:

  • 水压太低:通常出现在老旧的水管,里面积聚一些物质,必须清理或更换。
  • 水管老旧、日久失修或安装不正??确导致漏水。一旦发现,应尽快修理,以防引致发霉。
  • 厕所漏水很不雅观,同时会因受潮而损坏,应尽快修理。
  • 因树根或污泥堆积引致排水缓慢。不要等到污水倒流入屋才处理。联络持照水管工评估情况。

 (4)保养不良:定期为房屋外墙油漆和填补裂缝。更换腐烂的木制门槛。填补车道和人行道的裂缝,以防潮气入侵。定期修剪树木;

 (5)地基问题:每年一次检查地基,找寻潜在问题,并加以处理;

 (6)屋顶问题:清洁檐槽和落水管;稳固遮雨板。保持屋顶清洁,以防树枝磨损屋顶;

 (7)排水沟故障:更换或修理弯曲、破烂或角度不良的排水沟和落水管。确保排水沟适当密封;定期清理以防堵塞;

 (8)清除地基的堆肥和木屑,以确保雨水不会从地基或房屋四周渗入屋内。地面坡道应远离地基至少十呎;

 (9)电气布线不良:升级配电板,以符合今天的用量。找持照电工帮忙,以免发生危险,引起火灾;

二、小装修换来大回报

遵循抓大放小的原则,着重五步装修,可让自家房产增值不少,获得最大投资收益。

  • 厨房——厨房是重要的宅内活动区域,改进此处​​,比改进别的功能单位更一目了然,也更能提升房屋价值。厨房内有许多细部可以下功夫,换一个配置饮水/出冰机的冰箱,装一台内置式微波炉,置一台双炉灶具,这些新的电气用具不仅扩充厨房功用,也能提亮整体效果。视磨损度,也未必全换,如果台面有刮伤或污痕,但橱柜状况完好,单单换个台面就行,或者再换一些五金配件比如橱柜把手。
  • 卫浴——人们喜欢卫浴空间宽敞,投其所好,做拱顶、开天窗、装壁橱、配镜子,都能放大空间感。换一些现代化灯具,多一点橱柜空间,也是加分因素。但不用大换管道和瓷砖,花钱装一个花俏的水龙头和时髦的喷淋头,那钱只会顺着下水道流走。
  • 室外——室外景观美化,让潜在买家形成第一印象。没必要花大钱聘请景观设计师,修整草坪、巧植灌木,都能造成第一眼惊艳。设计平台、天井,做一个封闭式门廊,都很受欢迎,又不算特别昂贵。

 专家解析:这笔装修成本的头1000元,每一分钱都能趁转售捞回来,但超出1000元,此后花的每一份钱就接近零利。

  • 屋顶和窗——屋顶漏水?屋檐排水管里,旁逸斜出几根野草?潜在买屋人看了就会摇头。新窗户可能很贵,但能给房屋带进自然光,通常能省一点暖气和空调费。

 专家解析:30%至40%的装修费,可从暖气电费帐单里抵消,余下60%至70%,可以通过转售所得收回。

  • 美化——不要小看粉刷的作用,也不要高估重漆房屋的价格,自己做粉刷匠,其实并不费钱。做清洁、大扫除,换几盏灯,都是投一分钱,收一分钱。

屋主到底能回收多少房屋装修成本,抑或回收以外还大赚,则取决于多重因素。一方面看房市-现在是卖方市场,正值佳令;一方面看你自己。所以最后请听一句劝,房屋装修要适可而止。如果你不是住在佛罗里达或亚历桑纳的高端住宅区,建议不要加装泳池。此类奢侈附件有时被买家视作累赘。车库改装的确增加居住空间,但车要停哪里呢?还不如改装土库(要够干燥)或阁楼(天花板要​​够高)更实际。

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

日本去年向中国人发放签证数再创新高 增幅达12% | 海外

日本外务省22日公布了2016年的签证发放统计。向中国人发放签证数为4,225,832件,较上年增加约12%,连续3年创历史新高。

日本共同社5月22日报道,向所有外国人发放签证数为5381433件,较上年增加约13%,也创下历史新高。签证数列第2、3位的是菲律宾和印尼,分别有275537件和195880件。

报道说,发放给中国人的签证数在所有签证中的占比约为八成。在一定时间内不限入境次数的“多次签证”的发放数翻倍,从中可以看出相比团体游中国人更倾向于个人自由行。

(据环球网)

解读457签证改革 对华人和亚裔有何影响 | 澳洲

日前,澳大利亚总理特恩布尔取消了457外籍劳工签证,并提高了英语能力门坎。但对于一个在亚洲根基日深、贸易茁壮发展的国家来说,这又意味着什么呢?

珀斯Visa Solutions的总经理恩格斯表示,对于中国和更广泛的亚洲地区来说,英文语言要求确实发出了一个信息,即我们正在增加人们流动的障碍,特别是如果你的外表和所使用的语言和澳大利亚人不同的话。

解读457签证改革 对华人和亚裔有何影响 | 澳洲
澳大利亚总理特恩布尔取消了457外籍劳工签证

457签证是前总理霍华德推出的,旨在让熟练的移民工人来填补当地人无法从事的岗位。使用这种签证的人只占劳动人口的1%。现在,457已经被两种临时技能短缺签证取代,分为两年期和四年期,适用的工种也从原本的650种减少了大约200种。使用新签证引进外籍员工的企业将需要向澳大利亚技能基金交钱,以支持培养多达30万名学徒、实习生和其他工作人员。媒体报道称,这可能导致企业首席执行官薪酬上涨,内陆地区医师或乡镇飞行员不足。

恩格斯说:“对马来西亚的影响很耐人寻味,该国的大多数人口都信仰伊斯兰教,他们有多种官方语言,包括英文,这是一个第一世界国家,但马来西亚人移民赴澳可能变得更加困难。”

至于对澳大利亚最大贸易伙伴中国移民的影响,则可能更加复杂。多年来,人们一说起457签证脑海中就会浮现出大批华工涌入澳大利亚,拉低薪资标准的画面。

解读457签证改革 对华人和亚裔有何影响 | 澳洲
澳洲新闻网图片

阿德莱德大学法学院副教授霍维博士的报告主张,457签证大大增加中国工人进入澳大利亚劳动力市场的途径,中澳自由贸易协议的条款意味着澳大利亚政府无法限制中国457名签证持有人的人数。据推测,自贸协议下的安排将不受任何现行签证安排公告的影响

中国商界还没有提出任何重大抗议,留学生或华人社团也没有。事实上,2016年中国自由贸易协议全面实施的时候,华工人数反而有所下降。2016年一季度,只有545名中国人申请了457签证,只占总数的5%。而英国457签证申请人的比重是中国的三倍。

今年似乎也一样,中国人申请的新457签证下降了15%。中国留学生在澳大利亚国际教育市场占比最大,此前有规定允许留学毕业生留澳四年,但这并不属于457签证。

恩格斯表示,457签证给澳大利亚带来了经济利益,但工会以及韩珊的一族党等奉行保护主义和民粹主义的党派施加的压力,给这个多年来基本为澳大利亚及其经济目标服务的制度造成了进一步的政治压力。

 相关资讯:7.1起海外华人财产账户全面遭清查!公民、PR、留学生都受影响!| 澳洲

(据澳洲新闻网)