Author: Shelly

加拿大央行在今天的議息會之後宣佈，考慮到加拿大經濟表現令人失望，仍然疲弱乏力，央行將繼續維持0.5%基準利率不變，央行也同時下調對本國經濟增長的預期。

2015年央行曾經兩次減息，以刺激加拿大經濟，自2015年7月以來，央行就一直把基準利率定在 0.5%，至今已有一年多。

經濟學家：央行近期不會加息

滿銀（BMO）的首席經濟學家波特（Douglas Porter）評論說，加拿大央行完全沒有加息的慾望，如果說是調整利率的話，更可能的應該是減息而不是加息，估計央行在較長時間都不會考慮加息。

他還預測說，從各種情況來看，央行可能在2017年一年內都不會加息，要加最早也是2018年的事了。

央行調低經濟增長預期

央行在其貨幣政策報告中指出，加拿大經濟沒有太大起色，尤其是外部資源需求減少，本國出口乏力；再加上阿省林火造成嚴重損失，並導致油田大規模停產。

央行為此調低經濟增長預期，把今年經濟增長調低至1.1%，而在今年7月份的報告中，央行的預測是1.3%。央行同時下調了對明年經濟前景的預測，即在7月預測的基礎上下調0.2個百分點，從2.2%下調為2%。

央行預測2018年中期經濟反彈

央行在報告中稱，儘管加拿大在今年7月和8月的出口明顯增長，但仍然難以彌補此前連續5個月萎縮造成的失地。而加拿大最大的貿易夥伴美國經濟也顯疲態，尤其是美國房市不熱，導致央行不得不調低未來兩年的增長預期。因此到2018年底，央行將調低真實GDP0.6%。

加拿大央行預測美國今年經濟增長率只有1.5%，遠低於三個月前預測的2%。但在未來兩年，美國GDP增長率會增至2.1%。

央行還預測，2017和2018年本國經濟增長率為2%，並在2018年中期反彈，比央行今年7月政策報告中的預測有所推遲。

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（據溫哥華找房網）

 

加拿大房地產新政昨天起已經正式生效，對於加拿大樓市來說，不管是堵上自住房免稅優惠的漏洞，還是貸款壓力測試都是具有重大影響力的新政。

其中新房貸政策要求所有未達到20%最低首付比例的新購房者接受壓力測試，以確保他們在利率上升的情況下仍有還貸能力。

你能買得起多貴的房子?在房貸新政策後，你能買得起的房子可能也會有所變化。

根據總部位於多倫多的全國最大私人房貸保險公司Genworth MI Canada Inc.的內部調查顯示，如果按照聯邦政府的要求，將貸款利率上調到加拿大銀行五年貸款利率(現在為4.64%)的情況下，該公司有超過1/3的客戶都沒有資格申請房貸。換句話說如果房貸利率提升，這部分客戶並沒有財政能力可以確保按時還款。

上表為加拿大一家房貸公司在4.64%房貸利率、按揭年限為25年以及年收入的前提下，估算出不同首付金額可以負擔起的購房最大成本。對於高收入人群來說利率並不是問題，但對於中等收入和低收入家庭來說可能就累覺不愛吧!現在就趕緊來看看根據收入你可以買得起多貴的房子吧（注， 此表並沒有加上暖氣費，管理費等相關費用）

新房貸政策下你能買得起什麼房?

此外，《環球郵報》一文因此假設了三種「壓力測試」場景，以計算不同收入水平的購房者在房貸新政實施前後可負擔的房價水平。

從10月17日開始，所有投保的新購房者都必須接受「壓力測試」，以證明自己在貸款利率上調至加拿大央行的牌告五年期房貸利率水平時，仍有償貸能力。目前加拿大央行的牌告五年期固定房貸利率為4.64%，而加國許多銀行提供的優惠利率比其低大約2個百分點。

按照規定，首付低於20%的購房者必需購買房貸保險。還有一些買家即便已經達到20%的首付門檻，也仍需購買房貸保險。房貸保險的目的是為了保護貸款機構免受借款人違約的損失。而聯邦政府收緊「壓力測試」的要求也是為了確保購房者在房貸利率上升的情況下仍有還貸能力。

以下是個人理財網站RateHub.ca計算出的三種收入水平的買家在新政實施前後可負擔的房價水平。在每一種場景下，RateHub.ca都作出了特定推論：

假設每名買家都有$4萬元支付首付;

按照現行政策，計算是基於2.17%的五年期固定房貸利率，還款期為25年;

按照新政，計算是基於4.64%的五年期固定房貸利率(加拿大央行牌告利率)，還款期為25年;

每月物業稅$400元，每月暖氣費$200元;

場景一

• 家庭年收入(稅前)：$5萬元
• 買家可負擔的最高房價水平：
• 現行政策下：$277,434元
• 新政實施後：$222,617元

場景二

• 家庭年收入(稅前)：$10萬元
• 買家可負擔的最高房價水平：
• 現行政策下：$650,000元
• 新政實施後：$512,133元

按照現行政策，該買家可負擔的最高房價水平是由所要求的最低首付決定。按照聯邦規定，購房者至少必需支付成交房價前$50萬元的5%，以及剩餘購房款的10%。(購買房價超過$100萬元的房屋則需支付20%的首付。)

因此，如果買家有$4萬元支付首付，那他可以買得起$65萬元的房屋，之後仍有足夠收入還貸和支付其他住房費用。

但是在新政實施後，該位買家可負擔的最高房價水平就下降了近$14萬元。

場景三

• 家庭年收入(稅前)：$15萬元
• 買家可負擔的最高房價水平：
• 現行政策下：$650,000元
• 新政實施後：$650,000元

在這種情況下，新規並不會對買家產生任何影響，因為買家可負擔的最高房價水平是取決於首付規定，而不是償債比率。

而如果假設該買家有$8萬元支付首付，那麼其可負擔的最高房價水平為：

• 現行政策下：$999,999元
• 新政實施後：$841,649元

（據加拿大家園）

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联邦新的贷款政策已经开始实施三天，此前有许多业内人士分析，更严格的贷款新政策将会让打击到首次购房者。但近日有经济学者认为，这项政策将带来严重的经济后果，不但会让出租房屋的租金一再上涨，还会导致几万人因此失业。

Will Dunning是代表全国贷款经纪的加拿大房贷专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)的首席经济师，他近日做了一份报告，结果与其他业内分析的预测一样，都说房地产市场会因为这项政策减少8%的交易量。但他说，这只是这项政策将会产生的“首轮效应”，接着房屋买卖量将会降低16%左右。

在这样的效应下，Dunning预测，房地产相关行业都会受到打击，例如建筑业、装修业等相关领域都会被波及，至少会导致5万人失业。

联邦政府的新政策规定，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高至加拿大银行的传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，是否仍然具有支付能力。

Dunning认为，根据如今的贷款利率情况，人们普遍可以拿到2.5%左右的利率，但新政策下，申请贷款者需要被测试能否承受4.64%的利率。压力测试的利率比实际利率高出了两个百分点，完全没必要这样谨慎。

他表示，这项政策意味着原来租房的人可能更无法买房，但从另一方面来说也将加剧租房市场的火热的程度，从而导致租金提高，租房者的生活会更加艰难。

此前有报道称，在这项新贷款政策实施的前一周，办理按揭贷款的业务增加了四成。许多人赶在新贷款政策生效前，赶紧办理贷款。

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（据加拿大家园）