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2017年3季度亞洲房市兩極分化，誰是贏家？

中國香港、中國澳門和菲律賓的住房市場走勢強勁

中國香港的房價同比增幅在2017年3季度列全球第二，同比大漲 13.14%，與去年同期同比下跌跌 5.67% 的表現形成鮮明反差。環比來看，中國香港房價在 2017 年 3 季度較上一季度漲 0.87%。

儘管中國香港政府在 2016 年 11 月與2017年4月兩次非首套住房提高了印花稅，加上外國買家附加稅，海外投資者最高需要支付30%的印花稅，但這些措施並未能長期抑制房價的漲幅。許多開發商出台針對印花稅的優惠措施，更使得新房需求相比二手房更為強勁。

中國香港差餉物業估價署的數據顯示，2017 年前 10 個月的住房交易總量較去年同期增加 13.8%，達到 50,560 套。銷售總金額也激增 35.1%，達到4,506 億港幣（57.73 億美元）。政府加大對地產開發的調控政策、低利率和穩定的貨幣水平，推高了住房需求水平。與此同時，政府控制的土地供應則繼續收緊。

中國香港經濟在 2017 年 3 季度同比增長 3.6%，高於前幾年的數據（2016 年 1.9%，2015 年 2.4%，2014 年 2.8%，2013 年 3.1%，2012 年 1.7%）。

中國澳門在基礎設施方面加大了投資，將改變中國澳門與中國和中國香港之間的聯繫。這樣的大環境也讓中國澳門的住房市場表現喜人。2017年3季度，中國澳門住宅單位的平均交易價格同比激增10.53%，遠高於去年同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 5.01%，顯示了較大的波動性。

中國澳門經濟從 2010年到 2013 年實現了近 17% 的總漲幅。在 2014 年下滑 1.2%，但隨後又在 2015 年大漲 21.5%。之後隨著中國反腐工作的力度加大，中國澳門的主要產業支柱賭博業受到重創，在 2016 年僅微漲 2.1%。

經濟學人的數據顯示，中國澳門賭博業的收入進來開始走高，加之多個基礎設施項目上馬，中國澳門經濟預計今年有所回升，預計 2017 年和 2018 年平均漲勢均為 7.8%。

菲律賓住房市場表現依舊強勁。菲律賓的金融中心-馬卡迪中心商業區的三居公寓均價2017年3季度同比上漲 6.58%，較去年 7.56% 的同比數據略有走弱。從 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由於菲律賓經濟增長快速，馬卡迪中心商業區的地產價格累積漲幅已經接近50%。

2017年3季度亞洲房市兩極分化，誰是贏家？ — 馬卡提是菲律賓的金融中心，屬於馬尼拉大都會區的一部分

菲律賓統計局的數據顯示，菲律賓的經濟已經連續 6 年強勁增長，2017年3季度的經濟增幅也接近去年同期 7% 的增長水平。菲律賓政府預計該國經濟今年的增長水平介於 6.5% 和 7.5% 之間。前幾年的增長情況為：2016 年 6.8%，2015 年 5.9%， 2014 年 6.2%， 2013 年 7.1%， 2012 年6.7%。

日本東京公寓現房均價2017年3季度的同比漲幅為 2.56%，而略低去年同期的2.93%。東京住宅房價在上一個季度中環比上漲 1.83%。

東京房市上不同住宅類型的需求呈現不同走勢。日本土地研究所數據顯示，東京公寓現房成交量在 2017 年前 3 個季度的同比漲幅為 1.6%，達到 28,467 套。但同期東京獨棟現房住宅的銷量卻下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行預計，日本這個世界第三大經濟體在 2017 財年的經濟增長幅度為 1.9%，好於前幾年的表現。前幾年日本經濟增幅分別為2016 年1%， 2015 年 1.1%， 2014 年0.3%。

另外，日元從 2015 年 6 月的 1美元兌換123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兌換112.75日元，升值幅度達到 9.7%，因此對於大部分海外投資者而言，日本住宅的收益更高。但這並不足以彌補 2012 年至 2015 年期間日元對美元高達 37% 的貶值幅度。

大部分亞洲住宅市場出現小幅價格下調

蒙古的經濟大幅下滑，陷入嚴重主權債務危機，導致該國住房市場持續低迷。全國房價在 2017 年 3 季度的同比跌幅為 5.7%，去年同期跌幅更甚，達到7.92%。

蒙古經濟在 2016 年僅上漲 1%，遠低於前幾年的數據：2015 年 2.4%，2014 年 7.9%，2013 年 11.6%，2012 年 12.3%，2011 年 17.3%，2010 年7.3% 。2016 年政府債務達到了 GDP 的 79.4%，達到歷史最高點，前幾年的比例為2015 年 77.4%，2014 年 54.7%。IMF 預計該國經濟2017年漲幅為 2% ，2018 年2.5% 。

泰國的房地產市場持續疲軟。2017年3季度，泰國全國房價同比下跌 0.62%，遠低於去年 1.01% 的同比漲幅。不過環比來看，泰國房價在 2017 年 3 季度則上漲了 0.98%。

泰國經濟在 2017 年 3 季度的同比漲幅為 4.3%，高於上個季度 3.8% 的水平，也是 4 年多來最快的增長速度。主要推動力來自農業和旅遊業走強，出口復甦國家經濟和社會發展委員會預計該國經濟增長水平將為 3.9%。

韓國住房市場的價格走勢同樣低迷，全國購房價格指數在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%，也是連續第 5 個季度房價下跌。

韓國銀行的數據顯示，由於出口走強，就業市場改善，該國經濟今年預計增長 3%，略高於 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。

新加坡經濟開始走強，住房市場也正式復甦。2017年3季度，該國房價同比微跌 0.52% ，雖然是該國連續第 16 個季度房價下跌，但這也是該國自 2013 年 4 季度以來最小的同比跌幅。該國房價在 3 季度環比上漲 0.73%，為2013年4季度以來首次房價環比上升，象徵著房市的正式反彈。

房市需求也開始明顯回暖。新加坡市區重建局的數據顯示，2017 年 3 季度的新建私人住宅銷量較上一年增長 34.4%，達到 2,663 套。相比之下，市場中新增私人住宅的數量則同比下跌 26.5%，僅為1,183 套。供求關係有利房價進一步回升。

新加坡經濟2017 年 3季度同比上漲 5.2%，好於上一季度 2.9% 的水平，也是自 2013 年 4 季度以來的最佳表現。新加坡貿易和工作部估計該國經濟今年將增長 3% 至 3.5%。

中國台灣地區的住房市場持續走弱。2017年3季度，當地住房價格同比下跌 0.51%，環比則下跌 1.6%。由於出台了限制投機購房的政策，中國台灣地區已經連續兩年經歷房價下跌。

中國台灣地區行政當局的數據顯示，在技術出口的帶動下，中國台灣地區經濟在 2017 年 3 季度同比增長3.11%，高於2017年前兩個季度的漲幅。中國台灣地區經濟2017年全年預計增長 2.15%，前幾年的數據分別為：2016 年 1.5%，2015 年 0.65%，2014 年 3.9%，2013 年 2.2%。

印度尼西亞的經濟雖然欣欣向榮，但房價仍然萎靡不振。2017年3季度，該國 14 個大城市的住房價格同比下跌 0.47%，也是該國連續第 11 個季度出現房價同比下滑。

需求持續大幅走弱，總供應情況則預計在未來幾年中不斷放緩。IMF 預計該國今年的經濟增長幅度為 5.2%，前幾年的數據為：2016 年 5%，2015 年 1.9%，2014 年 5%，2013 年 5.6%，2012 年 6%。

作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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紐約上西城豪華公寓：盡享哈德遜河美景，體驗頂級至尊服務 | 美國

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紐約上西城豪華公寓：盡享哈德遜河美景，體驗頂級至尊服務 | 美國 — 上西城(Upper West Side)，這裡不僅擁有久負盛名的博物館、音樂廳，更毗鄰常春藤名校哥倫比亞大學，位置優越

上西城Upper West Side這片街區地處第五十九街(Columbus Circle)以北、中央公園(Central Park)以西，環境舒適而健康,讓人非常嚮往。上西城歷來被視為曼哈頓最開明、最有文化的社區，如今這裡依然薈萃著不少最負盛名的博物館、音樂廳、紐約最古老、最有威望的學院──Trinity學院也坐落於此。

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裝修豪華精美品質非凡，享有智能設備和至尊貼心服務

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責任編輯：Shelly Du

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調控顯成效奧克蘭激流島房價六年來首次环比下降 | 新西蘭

據新西蘭奧克蘭激流島（Waiheke Island) 房地產經理Paul Brisbane介紹，去年是激流島房價六年來首次下跌。

Paul介紹說，到去年11月為止，激流島的房價中值下降了1.6%，中值為88.5萬紐幣，略高於奧克蘭房價中值88萬紐幣。

自去年6月激流島的房價中值達到103.75萬紐幣的高峰之後，此後在逐月下降，更多較低價格區間的房產進入市場，推動價格下降。

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2015年，新西蘭議會通過兩年內買賣房屋徵收利得稅法案，全稱Bright-line Test for Residential Land Bill。法案規定2015年10月1日之後，任何投資者購買房屋並在兩年之內售出，其獲利都將上稅。

“很多投資者都因此退出了市場，”Paul說，新政府已表示計畫為出租房屋引入新的標準，促使一些房東出售房屋，在去年九月的大選前，房地產市場放緩了。雖然這種情況每個選舉年都會發生，但遲遲未能組建政府進一步抑制了市場的發展。

11月起，房產銷量開始恢復正常，10月至11月的銷量為六年來增幅最大。雖然較低價格房產的銷售數量有所增加，但仍有大量的百萬豪宅轉手。

在過去的一年裡，激流島有4%的房產以超過400萬紐幣的價格售出，這一比例在2016年為2%。

其中，售賣價最高的房產位於棕櫚灘（Palm Beach），兩套房子的售價為820萬紐幣。本月該區域將要上市一座標價將超過1,000萬紐幣的房產。

Cooper and Co Real Estate總經理Martin Cooper表示，激流島在售的房屋數量從2016年的354個下降到2017年的226個，同比下降36%。

截至2017年11月，豪拉基灣（Hauraki Gulf）的所有島嶼房產的售價中值為91.95萬紐幣，較2016年的88.5萬紐幣上漲3.9%。

Martin表示，雖然一些房產以高價出售，但有些房產高估了自身的價值，“這些房產還在待售中，因為買家不買賬。而海景房等位置極佳的房產價格仍高居不下，資金充足的買家想要買下激流島最好視野的房產。”

然而，尤其是在夏季，Waiheke島上出租的房產卻少得可憐。

來源：新西蘭天維網

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責編： HY

房價增速變緩房屋存量大增奧克蘭房市“退燒”了？ | 新西蘭

奧克蘭房地產中介公司Barfoot＆Thompson的最新數據顯示，奧克蘭房價2017年的上漲幅度為5年來最低。該機構自稱為新西蘭最大的私人持有房產經紀公司，由Barfood & Thompson 家族經營，在奧克蘭和北地（Northland) 擁有69家分支機構和1700位銷售人員，業務涉及住宅、旅遊度假屋到商業地產。

該公司總經理Peter Thompson表示，奧克蘭房產市場已經“勒緊”價格快速上漲“的韁繩”，進入壹個更加穩定的環境。

2017年，奧克蘭房屋的平均銷售價格上漲4.5％，至926,632紐幣；銷售價格中位數上漲2.7％，至843,583紐幣。

房價增速變緩房屋存量大增奧克蘭房市“退燒”了？ | 新西蘭 — 新西蘭Auckland Region奧克蘭5臥4衛的房產，居外物業編號：35439361（點擊圖片查看詳情）

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Thompson說：“2017年出現明顯變化的是房屋銷售數量，與之前3年每壹年的銷售數量相比都減少了至少1/4。不管價格如何都要買房的緊迫感已經消失了，取而代之的是買家更為慎重的態度。通常情況下，當銷售數量如此大幅下降時，房價也會從歷史高點回落。但是目前這壹情況還沒有發生，價格仍在繼續小幅上漲。”

他認為，這表示買家仍對目前房價持支持態度，“部分原因是市議會最近公布的新CV，讓買賣雙方對於房產的潛在價值都掌握了相同的信息。”

該公司去年12月共售出674套住房，平均銷售價格為938,871紐幣，比之前3個月上漲2.6％；中位銷售價格為870,000紐幣，比之前3個月上漲3.6％。“毫無疑問，儲備銀行逐步推出的措施，交易銀行對按揭貸款采取更為謹慎的做法，以及買方對於房價越來越感到擔憂，這些都對市場降溫起到了壹定的作用。”Thompson說。

“與此同時，人口增長造成的住房短缺也創造了需求。去年12月的新掛牌出售房屋數量為571套，很少，但2017年的平均每月掛牌出售房屋數量為1510套，是有記錄以來的第三高。截至去年年底，我們的待售房屋數量為4160套，同比增加1/4；全年的平均每月待售房屋數量為4229套，也是5年來的最高水平。”

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來源：新西蘭天維網

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責編：HY

爱尔兰房地产市场前景_爱尔兰房产优势

作為北美與歐洲通道的重要地點，愛爾蘭有著天然的環境優勢和地理優勢。作為一個發達國家，愛爾蘭房產市場前景被投資者一直都看好，那麼投資愛爾蘭有哪些優勢呢？

居外全球房市觀察：2017年Q3歐洲仍領漲但漲勢趨緩

2017年3季度的全球房價排行榜Top 10中出現了6個歐洲國家，冰島房價繼續領漲全球。

冰島的經濟發展盡管出現放緩跡象，但房價增幅仍然獨占鰲頭。冰島房價 2017 年 3 季度同比大漲 18.76%，高於去年 10.85% 的幅度。從環比角度來看，2017 年 3 季度房價較上壹季度上漲 3.22%。

冰島人口增長vs遊客數量增長：

冰島住房市場從2002 至 2007 年經歷了壹波上漲行情，價格飆升達到 73%以上。但從 2008 年初至 2010 年，由於該國經濟受到全球經濟危機的重創，導致房價大跌 32.5%。在接下來的 3 年中，住房市場漲幅總計僅為 5%，近乎停滯狀態。隨後，冰島開始進入強勁的上漲通道，2014 年漲 5.18%，2015 年漲6.93%，2016 年漲 12.53%。這樣的現象部分歸功於旅遊業帶來的強大的市場需求和有限的住房供應，特別是在首都雷克雅維克。

2017 年 3 季度，由於冰島克朗升值對出口產生影響，冰島經濟較去年微漲 3.1%，也是兩年來的最弱幅度。冰島央行預計該國經濟今年的增長幅度為 3.7%，大大低於去年 7.2% 的水平。

羅馬尼亞的經濟發展有力，讓住房市場保持良好態勢。2017年3季度，該國公寓平均售價同比大漲 9.36%，略高於去年同期 9.02% 的漲幅。羅馬尼亞房價在 3 季度較上壹季度漲 3.2%。

羅馬尼亞過去兩年的強勁表現，也是該國在之前經濟大幅下滑之後出現的反彈。羅馬尼亞房價前幾年的同比變化分別為：2009年 -24.22%，2010 年-22.08%，2011年 -6.99%，2012年-5.96%，2013年-10.43%，2014年-1.59%。住房市場是從 2015 年才開始進入復蘇，經濟增長和建築行業的走好是復蘇的主要推動力。該國房價在 2015 年的同比漲幅為 7.74%，2016 年更是高達 11.01%，

羅馬尼亞經濟在 2016 年實現了 4.8% 的穩健增長，好於2015 年3.9%的漲幅，更是壹甩 2009 年至 2014 年間接近零漲幅的困境。國際貨幣基金組織(IMF) 預計羅馬尼亞經濟今年將實現 5.5%的健康漲勢，2018 年經濟增幅預計達到 4.4%。

愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果，被視為歐洲的明星國家。該國政府的報告顯示，該國在危機早期實施的結構性改革，現在已進入了收獲成果的階段。2017年3季度，該國住宅房價同比上漲 7.62%，高於2016 年 3 季度 6.41%的同比漲幅。單季度來看，愛爾蘭房價在 2017 年 3 季度環比上漲 2.72%。

愛爾蘭經濟去年實現了 5.2% 的健康增長，歐盟委員會認為，盡管英國脫歐和美國稅收與貿易政策均存在不確定性，但該國經濟今年仍保持穩定上漲的狀態，預計 GDP 漲幅為 4.8%，是歐盟 2.2% 均值的兩倍。

為遏制市場的投機現象，瑞典在 2016 年 6 月出臺了幾項新貸款償還政策，已經顯示出對住房市場的冷卻效果。2017年3季度，該國房價指數上漲 5.87%，前幾年的同比數據分別為：2017 年 2 季度 7.36%，2017 年 1 季度 6.59%，2016 年 4 季度 4.74%，2016 年 3 季度 7.41%。該國房價在上個季度上漲 1.67%。

瑞典持續高漲的房價在2017年年底終於有所回落

需求現已出現下滑趨勢。瑞典統計局的數據顯示，在 2017 年前 3 個月中，住宅購置數量為 38,517 套，較去年減少 7.3%。該國的住房銷量在 2016 年下跌了 6.19%，前幾年分別為：2015 年漲 5.93%， 2014 年漲 6.71%，2013 年漲 3.83% 。在 2017 年的前 3 個季度中，獨棟別墅或雙戶別墅的開工數量增加 1.5%，竣工數量上漲 12.6%。

歐洲委員會預計瑞典經濟今年將增長 3.2%，明年增長 2.7%，低於前幾年的數據：2016 年 3.3%， 2015 年 4.1%。

荷蘭的住房市場仍然保持旺盛態勢。2017年3季度，住宅平均價格同比上漲 5.69%，前幾個季度的同比增幅為：2017 年 2 季度漲 7.44%，2017 年 1 季度 7.11%，2016 年 4 季度 4.37%，2016 年 3 季度 7.09%。從季度角度來看，該國房價在 2017 年 3 季度漲 2.17%。

需求持續走強。荷蘭統計局(CBS)的數據顯示，2017 年前 3 個季度中，該國售出的房屋數量達到 175,672 套，較去年同期增長幅度超過 14.1%。歐盟委員會的數據顯示，荷蘭經濟今年預計增長 3.2%，2018 年預計增長 2.7%。前幾年的表現分別為：2016 年漲 2.2%，2015 年漲 2%，2014 年漲 1.4%。

同去年同期的上漲勢頭相比，大部分歐洲市場增幅開始減緩。

截止 2017 年 3 季度，諸多歐洲市場也都經歷了房價同比增長。漲幅較大的包括：黑山 (房價同比增幅5.07%)，隨後是斯洛伐克 (4.8%)，德國 (4.25%)，葡萄牙 (4.04%) 和拉脫維亞的裏加 (2.58%)；漲幅較微弱的市場也有: 西班牙(房價同比增幅1.42%)，瑞士 (1.4%)，奧地利維也納(1.28%)，挪威 (0.96%)和芬蘭 (0.36%) ，愛沙尼亞的塔林房價與去年持平。不過，在這些國家中，只有黑山和葡萄牙在 2107 年 3 季度的同比漲幅高於去年同期。

房價同比微跌的國家包括：希臘（-1.62%)，澤西島 (-0.64%)，立陶宛維爾紐斯 (-0.2%)，英國 (-0.08%) 和土耳其(-0.05%)。但這些國家環比漲幅均為正值：希臘 1.18%，澤西島 0.14%，立陶宛 0.54%，英國0.32%，土耳其 0.75%。除希臘外，這些國家在 2017 年 3 季度的房價同比表現也都弱於去年同期。

與此同時，歐洲壹些國家房市則繼續處於水深火熱之中。

烏克蘭的住房市場保持低迷。盡管與俄羅斯的沖突在 2015 年正式結束，但經濟卻壹直沒有起色。2017年3季度，基輔房價同比下跌 6.89%，遠高於去年同期 2.93% 的跌幅。這已經是該國房價連續 16 個季度下跌。房價在 2017 年 3 季度較上壹季度下跌 2.51%。

烏克蘭去年的經濟實現了 2.3% 的增長，扭轉了前幾年的下跌頹勢。IMF 預計該國經濟今年增長 2%，2018 年漲 3.2%。

俄羅斯的房價表現在歐洲倒數第二位，全球排名倒數第三，不過該國的房價已經出現壹定復蘇跡象。2017 年 3 季度，俄羅斯全國住宅市場價格同比跌幅為 6.69%，是自 2014 年 4 季度以來最小的同比跌幅。

俄羅斯的消費價格指數曾出現壹段飆升期，但穩健的貨幣政策有效穩定了通脹。聯邦統計局的數據顯示，2017 年 11 月俄羅斯的名義通脹率放緩至 2.5%，也是自蘇聯解體以來最低的通脹速度，較前幾年的數據有明顯好轉，遠好於 2015 年 15.5% 的數據。該國今年的通脹預計平均達到 4.2% 的水平，明年為 3.9%。

從海外置業者的角度來看，俄羅斯房價的下跌幅度要更加明顯。在僅僅 3 年的時間中，盧布對美元的匯率就大跌了近 61%，從 2013 年 1 月的1 美元兌換 30.231 盧布跌至2016 年 1 月的 1 美元兌換 77.175 盧布。但是在過去的 21 個月中，這種現象得到了有效遏制，盧比對美元價格在 2017 年 11 月為 1 美元 59.409 盧布，升值幅度近31%。

人民幣對盧布走勢：

俄羅斯經濟今年預計增長 1.8%，前幾年數據為：2016 年下跌 0.2%，2015 年下跌 2.8%，2014 年上漲 0.7%。2017 年 10 月，原油價格為每桶 57.51美元，較 2014 年 6 月 111.8 美元壹桶的價格低 49%，但較2017年上半年也有了明顯回升。

馬其頓的住房市場保持疲軟。該國政治危機加劇和鄰國希臘經濟疲軟的影響都是這壹現象的重要原因。2017 年 3 季度，該國平均房價同比下跌 2.78%，也是連續第 5 個季度同比價格下跌。從季度數據來看，2017 年 3 季度房價較上壹季度微漲 1.87%。

自從全球經濟危機以來，馬其頓的住房市場就壹直沒有真正恢復元氣。該國房價前幾年的同比變化為：2011 年跌 3.6%，2012 年跌 3.1%，2013 年跌 1.74%。201 年微漲 1.19%，2015 年漲 0.71%，但 2016 年再次下跌 0.91%。

IMF 預計馬其頓2017年的經濟增長將為 2.5%，2018 年 3.2%。前幾年的增長情況分別為：2015 年 3.8%，2014 年 3.6%，2013 年 2.9%。

預告：下期將為大家帶來《2017年3季度全球房價報告亞洲篇》，敬請期待。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

責編： HY

愛爾蘭買房申請按揭？專家教你四招 | 愛爾蘭

愛爾蘭央行放寬了按揭（Mortgage）限制，首次購房者無需再為房屋價值超過22萬的部分支付高達20%首付；一月開始實施的“幫助購買”（Hepl-to-Buy Scheme）計畫也在升溫；另外銀行批准的貸款數量也開始上升。

種種跡象預示著首次購房者將會強勢回歸房產交易市場。愛爾蘭貸款中介協會的主席邁克爾•道林（Michael Dowling）表示：“人們擔心如果現在不登上房產階梯（Property Ladder）（指先買小房子，然後再買更大或更貴房產的階段），房價可能會一路上漲。”

事實也正是如此。在愛爾蘭一些房市熱門地區，最後的成交價要遠遠高出要價。mymortgages.ie按揭中介公司信貸主管喬伊•西恩（Joey Sheahan）表示：“都柏林和科克一些搶手房產的成交價要比賣價高出20%。”

申請到按揭無疑是買房最關鍵一步，如何順利獲得按揭？房地產專家為您總結了四大秘訣，希望為您購得新居提供參考。（愛爾蘭房地產市場前景）

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1. 梳理財務狀況

銀行在審查按揭申請時，會像用最密鋸齒的梳子一樣梳理你存款賬戶的所有對賬單（Bank Statement）。銀行如果在其中發現了任何不良財務習慣、魯莽的揮霍支出或債務之類的蛛絲馬跡，就很可能拒絕你的申請。

因此未雨綢繆非常重要。在申請之前就將自己的銀行對賬單梳理得乾淨漂亮，這意味著每月要開始存儲合理金額的存款，清除信用卡賬單和透支。至少要在三道六個月之前就進行定期存款。

同時理清你的財物狀況也意味著你有機會獲得你能申請到的最好按揭。

2. 按揭上限不一定是上限

根據愛爾蘭央行規定，首次購房者最多只能貸出相當於收入三倍半的按揭，這被稱之為“按揭收入比率”（ LTI）。

但實際上另一種限制貸款額度的“按揭估值比率”（LTV）規定首次購房者最多只能申請相當於房屋價值90%的按揭，換句話說LTV比率決定了購房者需要支付多少首付。很多情況下只要申請人的“按揭估值比率”達到要求，銀行往往願意借出高於LTI比率的按揭。這樣的情況非常適用於具有一定存款並往往能獲得家裡資助的華人朋友。

3. 找到最便宜按揭

為了招徠顧客很多銀行推出了按揭“現金返還”的大禮，但實際上這種看上去很優惠的促銷並不一定划算。

目前愛爾蘭按揭市場中，如果首次購房者需要貸款90%，那麼AIB和KBC兩大銀提供的按揭浮動利率（Variable Mortgage）最優惠。

另外獲得按揭後也需要經常貨比三家，往往可以找到更划算的按揭。

4. 提早購買保險

許多新手買家往往在按揭將要到手的情況下才開始考慮購買房屋貸款保險（Mortgage Protection Insurance）和房屋保險（Home Insurance），但是一旦這兩種保險沒能順利購買，很可能會影響最後貸款的發放，甚至延遲或中斷買房過程。
什麼情況會影響到這兩種保險的購買呢？

比如你會發現想要購買的房子被保險公司認為處於容易發生洪水的區域，因此很難上保。

如果要買的房子年代太久遠，超過一個世紀，你會發現很難從主流保險公司那裡買到保險。

另外如果購房者本身的一些健康隱患也可能導致上保險困難。比如購房者最近被診斷出患有嚴重疾病，比如糖尿病或者抑鬱症等；購房者的不良生活習慣如長期酗酒或抽菸也可能導致保險被拒。

互聯網綜合整理

責任編輯：Shelly Du

歐洲房地產投資新寵——愛爾蘭

西歐之國愛爾蘭是位於大西洋中的一枚綠翡翠，撥開海上的雲霧繚繞，穿越凱爾特人千年的歷史硝煙，這裡已經成為世界矚目的“歐洲硅谷”，跨國大公司總部的聚集地。英國脫歐後更成為新一代的“歐洲金融中心”。在2017年更是以500%的中國移民增長率成為中國人投資移民的心之所向。

超高的房產租金收益率

所謂房產租金收益率，是指月租房獲得租金同房屋價錢的比值。租金收益率是衡量地產投資收益情況的重要指標。

根據統計，都柏林房地產平均每年的房屋租金率在7%-10%，並還在呈現上漲趨勢。遠遠高出其他歐洲國家（2.61%-5.64%）的租金收益率（見下表）。而中國房地產市場的租金回報率持續走低，一線城市的租金回報率均低於3%，其中北京、上海、深圳的租金回報率更是低於2%，最高的廣州也只有2.55%。

根據愛爾蘭最大的房屋租買網Daft.ie的2017年第一季度的最新數據顯示，都柏林的年租金收益率同比去年增長了13.9%。

如果買房後希望通過租金來獲得回報，顯然國內一線城市並非太好的選擇，需要40-60年的租金收入才能收回購房時所花的成本。假如一個人25歲買了一套房，在不考慮通脹的情況下，最快也要到65歲回本。

而愛爾蘭全國平均租金自2011年底觸底後上漲了52%，超過了2016年的高峰值9.9%。在都柏林，租金現在比以前高峰值高出15.4%。

愛爾蘭全國房租已經連續六個季度上漲，到今年9月，愛爾蘭房租的年漲幅達到11%。目前全國租房的平均月租為1,198歐元，比去年同一時期每月高出121歐元。首府都柏林更是愛爾蘭房價增長最猛的地方，年租金漲幅達到12.3%，平均月租是1,774歐元。

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愛爾蘭房產升值空間超高——未來三年愛爾蘭房價恐再漲20%

愛爾蘭房地產市場前景光明，愛爾蘭權威智囊機構經濟社會研究所(ESRI)的最新報告顯示，愛爾蘭房價將會再漲20%。上漲原因歸因於愛爾蘭強勁的經濟增長與緩慢的建房速度。但是房市並沒有過熱。

愛爾蘭中央統計辦公室（CSO）數據顯示今年9月份愛爾蘭平均全國房屋成交價為26.6萬歐元，如果再漲20%,將意味著全國平均房價將達到32萬歐元。

關於房產升值的問題，需要說明的是，雖然房產的建築物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。

愛爾蘭的絕大部分的房產屬於永久性產權，這就意味著這筆固定資產祖祖輩輩都屬於你或你的繼承人，直到你賣掉它。

優越寬鬆的投資環境

愛爾蘭經濟發達，投資環境極佳。在經濟危機後已經一躍成為歐洲經濟發展最迅猛的國家之一。被福布斯評價為歐洲適宜經商的國家頭籌。愛爾蘭本身對外來投資比較歡迎，政策上比較開放而且有一定優惠，不像其他國家對外來投資審查那麼嚴格，對國有企業也沒有一些政治化的限制，是中國企業以及個人可以積極嘗試投資的一個好去處。同時，在教育、文化領域，在英國脫歐後，愛爾蘭作為歐盟唯一講英語的國家具有很大的先天優勢。

互聯網綜合整理

責任編輯：Shelly Du

2018年房价将攀升至“凯尔特虎”鼎盛时期 | 爱尔兰

2017年是房地产市场“强劲”增长的一年——全国平均房价上涨了10.2%，而都柏林平均房价则上涨了11.1%。

根据爱尔兰房地产市场两份最具影响的综合报告《Daft.ie房地产报告》和《Myhome.ie房地产报告》来看，2017年是房地产市场增长最强劲的一年。

去年最后一个季度显示，“爱尔兰房价平均要价几乎没有变化”，这一情况也反映了2017年第三季度的房价情况。相比之下，去年上半年全国平均房价上涨了近9%。

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Ronan Lyons，都柏林圣三一大学的经济学助理教授，也是《Daft.ie房地产报告》的作者，他表示，这一趋势似乎有些奇怪，但实际上与去年生效的爱尔兰央行贷款规则的影响直接相关。

《Myhome.ie房地产报告》则呼应了这个观点，即爱尔兰央行的放贷规则对去年年底价格上涨的放缓至关重要。

这份报告还分析了2017年上下半年的价格趋势对比。从7月到12月，都柏林房价仍在小幅攀升，但在全国范围内，城区外的房价却在小幅下跌。

爱尔兰的每套房子都要比2013年平均贵2万欧元

不过，总体而言，2017年是房地产市场“强劲”增长的一年——全国平均房价上涨了10.2%，而都柏林平均房价则上涨了11.1%。

《Daft.ie房地产报告》表示：在2016年第四季度至2017年第四季度，都柏林的房价平均要价上涨了11.7%，在全国范围内平均要价上涨了9.3%——这意味着，在截至2017年底的12个月里，房价平均涨幅超过了2016年(8%)和2015年(8.5%)的涨幅。

此外，2017年全国平均要价比2013年第三季度的最低点上涨了47%。根据daft.ie的数据，这表示2017年爱尔兰平均每套房子都要比2013年贵2万欧元左右。

2018年爱尔兰房价走势

那么，爱尔兰房地产市场前景如何？2018年爱尔兰房地产走势将会如何呢?

Ronan Lyons警告说，爱尔兰大约20个地区——尤其是都柏林、利默里克和科克市——将在一到两年内达到2007年“凯尔特虎”经济顶峰时期的均价。

“然而，不仅仅是都柏林的南部。像Raheny、Lucan、Kimmage和Stoneybatter这样的次火爆地区地区，已经和像Milltown、Clontarf和 Castleknock这样的地区一起，接近他们在顶峰时期的价格了。在都柏林以外，情况却有所不同。比如在利默里克市北部地区，房价比峰值时低20%，而在科克市的, Ballincollig，这里的房价仅为峰值的22%。”

总体来说，房屋需求主要集中在城市区域。随着爱尔兰从“65%城镇人口增长到80%或85%”，这意味着对已经严重供给不足的城区房地产市场带来了更大的压力。

MyHome.ie董事总经理Angela Keegan说，2017年房地产市场交易量增加了10%，达到了约5.5万笔交易，如果爱尔兰市场运作正常，每年将会有大约9万笔房地产交易。

到2017年底，MyHome.ie发现他们只有18900个待售房产——这是一个新的低纪录，比前年下降了9.4%，只有不到1%的待售房产”。因此，房屋很快就被抢购一空(在都柏林出售的房产中，有三分之一的房产在两个月内就已售出)，而且价格还很高。

来源：爱尔兰新岛传媒

责任编辑：Shelly Du

投資旅遊短租公寓，奧蘭多不容錯過！ | 美國

美國一直是國人海外置業的首選國家，根據房天下發佈的《2016中國人海外購房趨勢報告》顯示，2016年中國人海外購房目標國家中，美國仍是中國高淨值人群海外置業最喜愛的國家，關注度高達27.7%。（奧蘭多買房有哪些注意事項？）

報告顯示，30%購買美國房產的中國人認為，房產比黃金更值得長期擁有。他們熱衷於在以下美國的城市置業，前五名依次為：休斯頓(28%)、洛杉磯(24%)、舊金山(21%)、紐約(19%)、奧蘭多(4%)。

來自奧蘭多房產協會的數據顯示，今年6月份銷售的奧蘭多房屋中位數漲幅超過7％，而與2016年6月相比，銷售量同樣攀升近8％。

海外有家美國置業專家Peter Pei在遠見財訊（yuanjiancaixun）的直播中表示，奧蘭多獨特的旅遊資源，近幾年催生了新的地產產品——旅遊短租度假社區。

近年來，美國大的開發商都看好這種產品未來在市場上的投資趨勢，在奧蘭多開發了很多這種產品，也相對的提高了遊客的胃口。

“遊客以前到奧蘭多，可以接受普通的民宿，也可以接受普通的酒店，但是現在有了高檔的社區以後，大家比較之後一看也不貴，條件還這麼好，又有家的氛圍，所以越來越多的人喜歡這種產品。旅遊短租度假社區越修越高檔，周圍還有高爾夫，可以在社區裡度假。”

根據全美房產經紀人協會（NationalAssociation of REALTORS，簡稱NAR）發佈的一項報告顯示，奧蘭多所在的佛羅里達州仍然是國際買家最熱衷的區域，2016年國際買家在佛羅里達購置房產的佔比達22%。

而國際交易額的194億美元，雖然成交額較2015年有所下降，但是2016年的銷售套數為4萬7千套，同比2015年4萬4千套增加了3000套。該報告還顯示，在眾多國際買家中，有72%是全款交易。

海外有家美國置業專家Peter Pei在遠見財訊（yuanjiancaixun）的直播中表示，全款購房除了能夠享受到開發商給我們的最大的價格優惠優惠，投資者還能在交房以後把房子抵押給銀行，享受到貸款的利息和年限和買房貸款是完全一樣的。

“比如說購房貸款是5%，30年抵押貸款也是同樣5%。這樣還少了買房貸款條件上更多的要求，因為銀行已經看到你買了這個房，對銀行來講的話風險比較低。對於投資者來講的話，又想低價又想用到槓桿買房，不如考慮美國的房屋抵押貸款。”

今年6月份，福布斯與北卡地方市場監測公司，在追蹤和分析了300多個美國住房市場的住房指標和增長趨勢後，列出了20個最值得在2017年或以後進行投資的美國城市房地產市場。其中，奧蘭多位列第三，名次較前一年的第八位有大幅上漲，這一結果驗證了2016年，《福布斯》預計的奧蘭多未來三年升值空間都會在30%以上。

來源：遠見財訊

責任編輯：Shelly Du