Author: Tina

幾個月來，澳洲東岸持續遭受強烈暴風雨襲擊，許多房屋嚴重毀損、屋頂被掀開，這段時間對當地屋主來說真是一場惡夢。

作為房屋所有人或投資者，在這些災害發生期間肯定睡不好覺、擔心自己的房屋或投資將被大水沖毀，因此屋主都想著要買房屋保險以保護自己的資產。

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然而，房屋所有人常常投保錯誤，有的乾脆不投保，有的則購買過多的房屋保險種類。這些都不是正確的方式，Property Observer 房產網站提供了Napier & Blakeley房地產諮詢公司對房產投保的建議，供讀者參考。

首先要說明，不論屋主用房產的購買價格或是市場價值來投保，都不是正確的方式。如果你用房屋的購買價格或市價買保險，你實際上也幫土地投保了，這是沒有必要的！

投保的價值在於確保災後重建時所需要的一切補助。

保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、諮詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

屋主或投資者可以向估算師（quantity surveyor）諮詢意見，估算師的業務之一，就是提供屋主正確的房產重建投保資訊。估算師是房地產市場中唯一有專業資格能估算建設成本的專業人士。

Napier & Blakeley公司建議，萬一災害發生，屋主應確定索賠的範圍和金額，同時，準備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼屋主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。

許多屋主會問：這些自然災害對他們投資的房地產，其現存或未來的資本（折舊）的補助將有什麼影響？這個問題主要是指支付給第三方的費用，例如，保險人支付給基礎建設工程的費用。

在維修工程進行的情況下，所有的拆除費用，將從拆除當日起一併註銷。一旦房屋所有的翻修及安置工作完成，就可向保險公司索取理賠。務必記得保存好所有支出記錄和明細，不論是專家聘請費，或是租用建築倒卸車都算在內。

還有一點很重要，屋主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。NBtax(注)表示，房屋所有人應時時保持準確的房產折舊計畫，且房屋經任何重建或修善後，計畫表都需更新。

（據僑居澳洲）

作為南半球最大發達國家的澳大利亞，擁有着十分健全的保險體制。所有學習、生活在澳大利亞的居民都必須購買個人醫療保險。而對於屋主來說，房屋保險是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。並且，只有在購買了房屋保險之後，銀行才會為屋主提供房屋抵押貸款。

關於澳洲房屋的相關保險，比較常見的有四種：房屋保險、房屋財產保險、公眾責任險和房東保險。一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。下面，為您介紹介紹購買澳洲房產時必須了解的最主要的幾種房屋保險。

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房屋保險Building Insurance

房屋保險費主要是為了保障不可抗力事件而對房屋結構造成損失而購買的保險。它主要保的是和房屋結構有關的部分，因為非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，都可以通過這個保險得到賠付。不同的保險公司有不同的保險產品和相應的費用。

保險費每年支付。作為向銀行貸款的房產，銀行強制性要求購買房屋保險。大多數情況下， 每年的房屋保險為$300-700, 根據房產 的結構和價值的不同，房屋保險費有很大的差別。 如$350,000 價值的磚木結構的單層別墅房，其每年的房屋保險大約在$300-450 左右。

購買建築保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，想進一步要保障自己的室內財產，建議還可以購買和屋內財產保險。

房屋財產保險Home Content Insurance

房屋財產保險可根據所有人自行決定是否購買。主要按內部裝修和擺設價值計算。最基本的房屋財產保險，如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。如果是家裡電器損壞，或房屋被盜，室內財產保險將能為您的利益保駕護航。

需要注意的是珠寶等貴重物品只有在投保時加以說明才能獲得賠償。其實房屋財產保險對於房東和租客來說都是很省心的，因為非房客造成的利益損失是不需要由房客承擔的。同時也就是說租住有投保的房產，居住起來能更舒心。保險契約內通常用的總括(Comprehensive) 性的字眼，並不代表涵蓋所有風險的承擔，最簡單的，門窗的玻璃、車庫內的汽車常就通常不在保險範圍之內。

公眾責任險Public Liability Insurance

針對於投資房來說的話，除了建築保險外，還可以進一步購買公眾責任險 Public Liability Insurance ，公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。比如租客在租住的房子內發生意外傷害事故後要起訴房東，如果房東購買了公眾責任險的話，那麼房東就能夠靠這個保險了。

房東保險Landlord insurance

要是發生以下這些情況，就可以依仗這個保險：租客拖欠房租；租客損壞財物；租客中途毀約等。雖然這些情況在澳洲房屋出租過程中並不多見，但如果要防微杜漸的話，還是可以考慮一下的。

對於租客來說，如果房屋遭到非房客所為的異常變動，房客是不用承擔任何責任的。由於異常變動所造成的房屋的損失將有保險公司來承擔。

而在房屋出租期間，房客的私人財物如傢俱，珠寶，衣物等，通常都不包含在房東的房屋保險範圍之內。但是房客可以與房東協商為個人財產進行投保。

其它注意事項

一些特定風險如戰爭，自然磨損，和保險人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠。所以要到保險公司去辦理這些無法得到索賠的保險，這樣您的生活才會得到很好的保障。

房屋保險契約通常包含房主私人的”疏忽責任險”，這點在簽定租房協議（租約）的時候一定要注意，否則事後若產生麻煩就不好了。

為了防止房屋失竊，房客可以在房屋內加裝”防盜報警器”，這樣可以降低房屋失竊的可能性。房屋一旦失竊，那麼負責安裝”防盜報警器”的公司將有責任向你支付相應的賠償金，但不會是全部的損失賠償，這部分賠償也只是該公司支付給你的，能夠獲得的賠償將是你在保險公司投保的項目。

（據互聯網綜合整理）

再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。

Colin Legg是SPI Property Inspections的創始人，從事驗房工作已有15年之久，他表示對任何買家來說做房屋檢查都是有必要的。

他說道：“人們知道如何生活，卻很少有人了解自己所住房子的構造，或者並不清楚一個看似不大的問題在隨後會造成很大的影響。”

Legg領導的團隊共有10人，他建議買家應該僱傭一名有專業資格且經驗豐富的房屋檢查員。

“我們關注的是房屋的品質、是否存在構造問題以及後續維護工作可能帶來的花銷，買家在做決定時也可以將這些因素考慮在內。”

那麼，買房前應該注意什麼呢？

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1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨着時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。

需要查看一下門窗四周是否有裂紋，外部磚牆情況如何以及門是否能正常開關。一般來說，細小的裂紋很容易修繕，不過持續出現的裂縫或超過5毫米的裂縫修繕起來則會花費很多。

2. 天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。

Legg表示，買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕迹。同時，買家也應該查看一下外部情況，確保屋頂排水溝乾淨通暢，沒有生鏽或水草漫生。

關鍵問題：要不要翻新？

3. 白蟻

在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。

Legg建議，首先要查看一下地板下方的情況，確保足夠乾燥，四周沒有木屑或其他碎屑，因為這些碎屑在潮濕的環境下會腐爛，進而引來白蟻類昆蟲。

如果房子存在白蟻問題，那麼當它們在混凝土樁基、石膏板、踢腳線和楣樑上爬行時，會留下微小的爬痕。

4. 石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋檐或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。

密封狀態的石棉板是沒有什麼問題的，不過要是打算翻新或者石棉襯裡已經裸露在外，那麼就有必要讓專家來檢查一番。

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無論在何種情況下，都不要自行拆除石棉板 – 因為石棉是一種有害材料，必須由專業人員進行拆除。

5. 電線

Legg表示，買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。

買家還應該注意一下插座四周是否有燒痕，一旦存在，那麼便需要讓有執照的電工對電路詳細排查一番。

（據買房網）

每個國家都有相對應的政策，導致在方方面面都存在差異。房產行業就是一個典型的例子，買家切不可以本國的政策來衡量一切。今天小居就給大家科普一下如何計算澳洲房產面積，以及和中國房屋面積有何不同。

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在中國，房產面積一般都是將整個房子都算在裡面，這樣即使是一間小小的房間也是非常昂貴的。

商品房銷售面積=套內建築面積＋分攤的公用建築面積

套內建築面積=套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。

其中未封閉陽台建築面積按一半計算，這裡未封閉以施工規劃設計圖為準。

公用建築面積主要由兩部分組成：

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；

(2)單元與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

但是，澳洲房產和國內不一樣，國內會有公攤面積的計算方法，澳洲房產都是使用面積。

根據當地政策規定，澳洲房產並不是所有的都要算入住房面積里的。例如：樓頂的一切設施和房內必須的各種支撐物等都是不計入面積的。

建築面積為整座建築物(或層)的結構外邊線在水平投影上的面積(包括結構外牆與柱)。

使用面積為指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。

計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在國內住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。這樣就能夠比較客觀的了解在澳洲買房的貨真價實了。

根據澳洲法條，所賣的物業是被允許有一定誤差的。但開發商沒有義務向客戶提供土地測量圖，而且開發商是可以拒絕買家在建造過程中進入施工現場親自去測量物業的尺寸。

總而言之，在澳洲基本上只算主要的構成空間，一些附帶的都是不需要加以考慮的，但是在中國這些都是要算的，這也就是說同樣的房子，在澳洲比在中國要便宜很多。

同樣的價格，澳洲房產的面積也要比國內的房子大一些。

（互聯網綜合整理）