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在澳洲買房，如何選擇買方代理？

Part 1 買方代理的工作內容

▶ 買方代理指什麼？

澳洲房產投資流程複雜選擇靠譜的買方代理十分重要，買方代理是有執照的專業人士，他們專為買家尋找、評估房產並協商購買價格。與代表賣方的房產中介不同，買方代理僅代表買家。他們是獨立的，且僅代表買家的利益。

▶ 買方代理的工作內容：

1. 全套服務

買方代理將負責所有購房瑣事，包括地段調查、看房以及與銷售代理的洽談。一旦找到了合適的房產，買方代理將告知購房者，然後負責所有協商談判，直至最終交易成功。

2. 競標

買家也可自己尋找房產，然後僱傭買方代理為自己在拍賣會上競標。

▶ 買方代理如何收費？

部分買方代理在開始尋找房產前就會收取一定的僱傭費，而選擇全套服務的買家則需要支付定額或購房價一定比例的服務費，通常為1.5% – 2%。如一套60萬澳元的房產就需支付9,000 – 12,000澳元的買方代理費。

而僱請買方代理在拍賣會上競標相對花費較少，因其付出的工作時間少。如果要購買的澳洲房產將用於投資，那麼所付費用就有可能獲得稅費減免。

Part 2 為什麼要僱傭買方代理？

1、快速獲取大量房源

一些買方代理有大量的房源，這些比你自己所能接觸到的房產信息要廣泛的多其中的一些房屋甚至沒有登過廣告。

2、耗時短

僱傭專業代理尋找符合自己要求的房產可以為你省時、省力並減小壓力。

3、投資技巧

從事投資房產的專業買方代理可以幫助你在有良好資本增長潛力的地段尋找合適的房產類型。

他們瞭解市場的發展方向，除了滿足你的基本要求外，還會根據自己的經驗為你帶來最優的選擇。

4、競標和議價

買方代理受歡迎的原因之一就是他們能在競拍和議價的時候給予買家幫助。

買方代理對整個過程十分瞭解，包括交易的技巧以及拍賣會上所需的信心、穩定的情緒和中標所需的方法。

Part 3 如何選擇買方代理?

1.蒐集資料

搜索具備合作的代理，市場上有不少有實力的代理可供選擇，選幾個你認為合適的，然後深入瞭解他們的經驗及背景。

2. 當地代理

代理將代表你及你的房產，因此他/她需要清楚瞭解當地市場、其他銷售房產及最近成交資料等等。其他房產很可能是你的競爭者，知己知彼讓你知道將會面對什麼問題。瞭解當地市場的代理可以幫助評估你的房產以及其他類似的房產。

3. 親身面試

認識代理的方法是前往開放看房，你可以突擊觀察代理的工作情況。

● 代理跟潛在買家的溝通及互動。他們的溝通方法是否適合你?

● 他們在開放看房時的行為及態度。有沒有站在門口歡迎潛在買家?有沒有主動介紹房產的特色? 能否回答所有有關房產的問題?

● 看房後提出的查詢代理有沒有積跟進?你是否期望代理會幫忙跟進?

● 他們守時嗎?

● 代理刊登的房產廣告及營銷方案恰當嗎?

4. 相處融洽

跟代理相處得融洽嗎?出售過程中，你必須對代理誠實，因此你需要一個能夠相處得來的代理，保持公開及坦誠的溝通。

5. 查看紀錄

查看代理的銷售紀錄，特別是他/她最近的成交紀錄。查詢事實，例如銷售價格、推出市場的時間等。

6. 市場知識

優秀的代理能夠為你提供該地區和周邊地區的市場資訊，對當地、公交、人口及買家類型有足夠的知識。

海外置業常見的四個大“坑”，買房時一定要注意！

國內樓市調控的不斷收緊、對人民幣貶值的擔心，使得越來越多的國人將目光投向海外房產市場。據胡潤研究院與萬國置地1月份聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標。不過，海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕鬆簡單、安全可靠嗎？如果你是首次去海外買房的小白客戶，那下面這四個在海外買房時常見的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：買房送移民？

在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

在國內的個別城市有買房以後可以申請當地戶口的政策，這對於購房者來說是一個比較重要具有吸引力的重要信息。在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。

南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，並不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

真實案例

丁先生最近通過某中介機構，花500多萬元人民幣，在西班牙購買了一套房產，以為買了房子就可以加入西班牙國籍，“一隻腳踏入歐洲”，以後孩子在國外讀書的選擇更多了。但專業置業機構告訴他，要想拿到永久居留權或者入籍，一定要在當地居住，永久居留要連續5年每年住滿半年，而入籍要連續住滿10年。

相關閱讀：居外課堂：海外買房是否可以移民？

海外買房移民你想知道的都在這裡了！

陷阱2：買了學區房就能上名校？

在國內買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去名校周邊買學區房，但學區房在國外卻並不適用。

而海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。

在美國,國外公立學校雖然也是實行”就近入學”的方式,但是入學條件並不與購房落戶掛鈎，即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。一條街一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。

相關閱讀：海外買學區房對留學有幫助嗎？

陷阱3：購房合同到底該怎麼簽？

購房合同作為在海外購房的一種合理性的產權證明，任何投資者在海外購置房產，都需簽訂相關的購房合同。不過由於對海外房產市場、法律的不了解、語言溝通方面的障礙等，不少的投資者在海外購房的過程中，還是遭遇了不少的購房合同騙局，傷害了自身的利益。

如果你是一個海外購房的初級投資者，則最好先諮詢房產律師，記下重點要注意的事項，或者聘請房產律師輔導簽訂合同，這樣買房才保險。

海外房產的購房合同基本都是全英版本，所以買房前一定要求律師將合同中所有的要點和注意事項作以詳細說明，同時交代好買家和賣家的權利和義務，讓買家對整個交易過程都了如指掌。

律師在審核購房合同的同時會調查交易房屋的產權狀況，看看房屋是否有抵押、債務等產權問題。如果有產權問題會詢問買家是否知曉，有任何問題買家是不知情的，買家有權利終止合同。因此，調查房屋和物業的產權狀況需要一段時間，而且是必不可少的環節。

相關閱讀：簽訂澳洲房產合同需要注意哪些事兒？

陷阱4：額外費用真不少 買房預算到底要多少？

在海外買房涉及很多雜費，不過，有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用不說，給客戶造成房子很便宜的印象。比如在美國買房，除了請中介,還必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,美國當地政府徵收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占房價的3%至5%。

真實案例

白領汐小姐為了在美國買房“破了點小財”。此前，她花了很長時間去了解美國房產市場，又向相熟的房產業內人士諮詢相關信息。在對自己的財務情況做了 評估後，她支付了100萬元當作首付，購買一套美國房產。可是她沒想到，整個交易過程完成，她竟額外付了近10萬元。

對此，某中介機構負責人揭開了謎底：一般來說，在美國買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬 元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)，機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。

事實上，在美國買房時相關的費用相對較低。近年來，為調控房市，澳洲、加拿大、新加坡等國都加大了對海外買家的稅費徵收，如澳洲的印花稅最高可達房價的12.5%！絕對是房價之外另一筆不小的支出。為此，居外網提醒大家，到海外買房投資，需要提前做好功課，方能投資無憂！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在澳洲買房，如何辦理房產過戶？

Part 1 澳洲房產過戶流程

如何在澳洲投資？澳洲房產過戶流程

Step 1.買方與房產經紀公司簽訂購房協議書，並支付2000-5000澳元訂金（亦為意向金），房產經紀公司會提供收據。

Step 2.在10天內，買方聘請的澳洲房產律師會為買方講解澳洲房產購房合同，合同為全英文版，澳洲房產律師會對合同加以說明，提出專業意見，充分保護買家利益後簽約，簽約的同時簽訂律師代理協議，並付支付律師代理費(澳元)，一般為700澳幣左右。

Step 3. 5-7天後，買方須從銀行彙出10%的首期房款至買方的代理律師賬戶，律師確認無誤後，再存入賣方律師在澳洲的“政府監管的銀行信托帳號”中，待賣方律師收到首期款後，憑公司收據將2000-5000澳元訂金退還給買方。

Step 4.律師將買房合同交至開發商簽字認可。

Step 5.澳洲房產交房時間：如果是現房，42天交房。如果是期房，則等到澳洲房產開發商實際交房過戶之前。

Step 6.房屋完工後：發展商持3項法律文件：a.持牌測量師發放合格證書（p.c.c）（practicalcompletion certificate） b. 政府驗收檢查合格證書（c.c）（codeof compliance） c. 房屋產權證書（c.t）（certificateof title）賣方律師發出正式通知信給買方律師，通知樓已完工。（settlement）。買家律師收到通知後，買家律師辦理產權證，將房款轉入發展商帳戶。發展商收到全部房款，購房手續完成。

Step 7.付款方式：將尾款的90%（貸款和現金根據購房者的現金流而定），加剩余的50%律師代理費交至買方律師信托銀行帳號，並繳相應的物業印花稅。購買完成。

Part 2 房屋過戶前，要准備多少的資金？

在澳大利亞買房除了支付房價外，還有其他很多需要支付的費用。大多購房者都希望在房屋正式交割前，過戶律師能給予明確的金額以做好充足的准備。那麼在澳洲購房有哪些隱形成本呢？這些零碎的費用又到底是如何計算的呢？

除了房屋的交易價格，在澳洲購房所需要支付的費用主要有以下一些：

點擊查看各州最新的印花稅：維多利亞州、新南威爾士州、昆士蘭州、西澳洲

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Part 3 澳洲房產過戶常見問題Q&A

1、在澳洲房產交易中，什麼是Settlement？

就是正式過戶。當天買家成為房產的主人。

2、我什麼時候Settle將在哪裡寫清楚的？

購房合同。

3、哪些情況可以造成Settle不了的？

A、買家貸款沒有按期審批：買家過失。
B、買賣雙方銀行無法按期預約安排過戶。這種情況可能出現在買賣雙方都有貸款的情況：買家或賣家的過失。
C、律師或者過戶師的過失：買家或賣家的過失。
D、所購房產正在出租，租客延期交房：賣家過失。

4、Settlement日可以提前麼？

可以。只要買賣雙方都同意，貸款等手續就緒後，就可以告知自己的律師和對方律師商量提前settle。

5、因為買家原因無法Settle，我要賠多少錢？

一般按照合同條款走。如果不是Vendor特別讓步，因為買家原因造成settlement延期，買家將按日賠償。聽說過每天$1000左右的。所以基本買家要盡一切努力保證settlement。

6、因為Vendor的原因無法Settle，Vendor會賠我錢麼？

澳洲規則，保證Vendor利益。所以，合同裡面一般會寫，Vendor可以延期多久Settle而不負法律責任的。

7、Settlemen那天，我需要做什麼？

Settlemen當天，律師或者過戶師會代辦一切過戶手續。辦好之後，律師或者過戶師會通知買家：一切搞定，可以到中介那裡拿鑰匙了。房產就是買家的啦。

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投資澳洲房產，如何獲取最大的投資回報？

澳洲房產投資，一般通過長期持有增值和短期出租賺取租金兩種方式來獲得收益。其中，出租是最好的獲利方式，相比出售或是空置來得更為穩定和持久。本期，我們就一起來看看澳洲房產的投資回報率如何計算，出租方式又有哪些以及需要繳納哪些稅費？

海外買家如何在澳大利亞買地建房？

Part 1 海外買家在澳大利亞購買土地的法律依據

非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。簡而言之，普通海外買家獲得申請後，可以澳大利亞購買空地後再自建別墅。>>>詳細（中國人在澳洲買房條件）

相關閱讀：外國投資者在澳洲買房有哪些政策規定？

Part 2 在澳大利亞買地建房的兩種常見方式

目前市場上買地建房大致分為以下兩種情況：

▶ 購買獨立空地

由買家購入後通過建造商進行設計建造。這種情況下，造完的全新別墅比直接購買可能節省50-100萬澳元。

▶ 小區分地

在與國內小區非常類似的別墅生活區內，買家選擇、購買土地，然後交由開發建造商負責統一承建（Land and House Package）。當然，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，投入的時間和精力也相對較少。

Part 3 在澳大利亞買地建房的好處

1、節省印花稅

無論是哪一種方式，在澳大利亞買地建房都可以為買家省下不少稅費。比如，買一套70萬澳幣的公寓房，需要繳納的印花稅大約在2.6萬澳元上下；買一棟100萬澳幣的全新別墅需要繳納的印花稅則需3.9萬澳元左右。如果業主買地建房，假設土地價值45萬澳元，房屋造價為45萬澳元，買家只需支付45萬土地價值的印花稅（建造部分無需繳納印花稅），約為1.7萬澳元左右。這其中就為業主剩下了比較可觀的印花稅費用。

2、初期投入較少

此外，買地建房只需較少的初期投入，並且可以分期付款，對於買家而言，準備資金的時間就比較充足。

購買土地只需地價的10%作為訂金，即4.5萬澳元（約27萬人民幣）。而買家也可以與賣家比較靈活地商討交割土地的日期，以確保自己有足夠時間來準備剩餘資金，辦理貸款事宜。

3、可自選戶型

在購買土地的同時，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，與建造商協商建造時間和價格。一般此時需要支付

造價的5%作為訂金，及2.25萬澳元左右（約13萬人民幣）。其餘款項需等到土地交割之後按協議分期付給建造商。

Part 4 在澳大利亞買地建房的時間及流程

通常，在澳大利亞買地建房的時間約在6-12月左右。先由買家交割土地後，開始建房。建房耗時約在6-9個月左右，具體時間可以由雙方協商而定。買家需要考慮的問題在於土地交割後建房的這段時間，買家需要償還土地部分的貸款利息。

簡單來說，買地造房大致分為以下幾個步驟：

名家觀點

省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房

對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。>>>詳細

楊泱律師專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產投資

澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？

眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。>>>詳細

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

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澳大利亞南澳州最新房產印花稅徵收標準

在澳大利亞買房，印花稅是最為重要的交易稅費，由於各個州的房產印花稅稅率不同，為此，居外網特意為大家收集整理新南威爾士州（New South Wales）、維多利亞州（Victoria）、昆士蘭州（Queensland）、西澳州（Western Australia）、南澳州（South Australia）的印花稅稅率，供大家在澳大利亞買房時參考。

南澳新房補助

南澳對新房的首套住房補助為15000澳元，到2017年6月30日之前購買南澳任何地區的新房都可享受到最高15500澳元的印花稅減免。

印花稅佔了你最早在南澳購買房子的最大份額。你支付的印花稅額直接影響你的購買成本。

請參閱下圖，不同程序下的印花稅金額：

階段1：沒有開始與建築物有關的工作（0％）。

階段2：公寓的樓板被澆築，外牆已經豎立（20％）。

階段3：公寓的內部框架牆已經豎立，第一個固定管道和電氣已完成（40％）。

階段4：公寓的牆壁和天花板內襯已完成（60％）。

階段5：公寓的細木工，平鋪和第二修理木工已完成（80％）。

階段6：工作已經實際完成，公寓準備佔領（100％）

從上圖可以看出，第一階段的印花稅只是第四階段的一半，所以在早期購買公寓更便宜。

相關資訊

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去澳洲買房，你一定要了解的房屋保險

Part1 澳洲房屋保險種類

關於澳洲房屋的相關保險，比較常見的有四種：房屋保險、房屋財產保險、公眾責任險和房東保險。一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。>>>詳細

1、房屋保險Building Insurance

房屋保險費主要是為了保障不可抗力事件而對房屋結構造成損失而購買的保險。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，都可以通過這個保險得到賠付。

大多數情況下，每年的房屋保險為300-700澳元。

2、房屋財產保險Home Content Insurance

房屋財產保險可根據所有人自行決定是否購買。主要按內部裝修和擺設價值計算。需要注意的是珠寶等貴重物品只有在投保時加以說明才能獲得賠償。

最基本的房屋財產保險，如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。

3、公眾責任險Public Liability Insurance

公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。

4、房東保險Landlord insurance

要是發生以下這些情況，就可以依仗這個保險：租客拖欠房租；租客損壞財物；租客中途毀約等。對於租客來說，如果房屋遭到非房客所為的異常變動，房客是不用承擔任何責任的。

相關閱讀：購買澳大利亞房產房產保險必不可少

Part2 澳洲房產保險不予理賠的情況

▶ 貴重珠寶的損失賠償通常不包含在房屋保險之內，除非契約中特別加以說明。建議把貴重的珠寶和有價證券等小件證明文件放到銀行設立的保險箱來保管。　　

▶ 保險契約內通常用的 “Comprehensive”(總括性的) 字眼，並不代表含蓋所有一切的風險承擔，最簡單的，通常門窗的玻璃就不包括在內，車庫內的汽車也不在保險範圍之內。

▶ 一些特定風險如戰爭，自然磨損，和保險人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠。所以, 提醒您可以去保險公司為這些不含在房屋保險理賠範圍的東西另外購買保險，這樣才會得到更好的保障。

▶ 為了防止房屋失竊，房客可以在房屋內加裝”防盜報警器”，這樣可以降低房屋失竊的可能性。房屋一旦失竊，那麼負責安裝”防盜報警器”的公司將有責任向你支付相應的賠償金，但不會是全部的損失賠償，這部分賠償也只是該公司支付給你的，能夠獲得的賠償將是你在保險公司投保的項目。

▶ 如果房屋本身處於自然災害多發區域，自然災害造成的損失保險公司可能會拒絕理賠，這主要取決於投保的保險公司和保險合同條款的約定。

Part3 如何購買澳洲房屋保險？

作為房屋所有人或投資者，在災害發生期間肯定睡不好覺、擔心自己的房屋或投資將被大水沖毀，因此屋主都想著要買房屋保險以保護自己的資產。>>>詳細

1、不論屋主用房產的購買價格或是市場價值來投保，都不是正確的方式。投保的價值在於確保災後重建時所需要的一切補助。

2、保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、諮詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

3、屋主或投資者可以向估算師（quantity surveyor）諮詢意見，估算師的業務之一，就是提供屋主正確的房產重建投保資訊。

4、萬一災害發生，屋主應確定索賠的範圍和金額，同時，準備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

5、假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼屋主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。屋主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。

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居外微課堂第十八期：在美國買房後，如何通過出租獲利？

對於不少國人來說，去美國買房的目的可能更多的是為了投資。美國一些熱門城市的高投資回報率近來吸引了越來越多的海外投資者，那麼在美國買房後，如何獲得最大的投資回報率呢？本期居外微課堂，我們就來講講美國房產出租方面的事宜。

在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？

在澳洲買房，尤其購買一些舊的房屋時，買家都需要花一筆錢做房屋檢查，省的日後再房屋的修理上花費過多。或許有些賣方或房產經紀願意提供這樣的報告，不過對此您最好還是有些保留，畢竟這不如您自己出錢做的報告較讓人放心。

在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？

Part 1 關於澳洲房屋檢查8個問題

1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)？

在澳洲置業，尤其舊的House，Townhouse和Unit，買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查？

Private Sale買的房子，Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後，馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子，贏了Auction的買家，要無條件履行合同條款，所以Auction之後房屋的任何建築問題，就只能接受了。如果覺得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢？

一般在300-500澳元左右，當然房子大小差異，價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間？

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果？

一般Building Inspector做完檢查之後，馬上就會打電話和買家溝通，說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale，可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告？

看Building Inspector的具體情況，一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長，看不懂怎麼辦？

可以和Building Inspector聯繫，讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題，我可以解除合同麼？

如果你的合同裡有：Subject Building Inspection條款，就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況：

A、合同保證買家滿意，那麼只要買家指出不滿意的問題，就可以解除合同；

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候，才可以解除合同。這種情況，如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題，但是賣家不同意，就比較麻煩，需要法庭判定了。

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告，也許您會認為價格昂貴，不值得去做，但等到發現問題的時候，你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則：

▪ 檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可／執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告，您還可以參與他們的檢查工作，從而馬上得到一些建議，例如一次翻修所需的大概金額，您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500，但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340－600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內，例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果，還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

▪ 報告不包括內容──在墨爾本，一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

Part 3 購房前要做的五項房屋檢查

再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。>>>詳細

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