Author: Tina

澳洲 | 新州土地征迁重大改革 赔偿力度史上最大

新州征地流程现重大改革，名下房屋资产被用以公共基础设施目的征收的业主将可及时获取充分信息，有充足准备时间配合征迁，并获得地方政府更大力度的支持。并且，补偿金将提高近5万澳元。

新州政府正在实施史上最大规模的基础设施投资，本财年预算就高达730亿澳元。

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ACB News《澳华财经在线》报道，10月18日，新南威尔士州州长麦克·贝尔德（Mike Baird）出席财政部与房产物业服务部部长会议，并宣布改革措施。举措基于州政府专项调查，一个更公平、更平衡、更透明的征地流程改革出炉。主要措施包括：
 
※ 将有专业管理人员对接，帮助土地所有者了解他们的权利；
※ 强制征迁流程开始前有6个月准备时间，土地所有者可有充分时间考虑政府提供的赔偿金额；·
※ 为减轻必须迁家的业主经受的不便和压力，政府补偿金最高可达7.5万澳元（原基数为2.7235万澳元），从2014年2月搬迁的家庭算起；
※ 取消拆迁滞留期关于租金支付的条款：在强制征迁后3个月内，业主仍有权居留在自有物业上，不必支付租金；
※ 如果物业最终被划定不受征迁，业主拥有回购的第一权利；
※ 政府服务改进，成立新的“房地产征收标准小组”，为征地流程和资源配置及跟踪服务建立政府级别标准；
※ 州政府培训和派遣专门工作人员，专注业主需求并主动提供建议和帮助。
 
新州政府正在实施史上最大规模的基础设施投资，本财年财政预算就高达733亿澳元。在全州范围内路桥、管网等大型设施开建意味着土地征迁工作量浩大，有效的征地政策改革预计将起到积极作用。

ACB News《澳华财经在线》报道，贝尔德表示，新州政府将采纳专项调查的大部分建议，并进一步提供优惠措施，譬如增加补偿金等。“我们正在抓紧进行新州亟需的基础设施建设，在推进的过程中，不可避免会带来变动，但我们确保赋予被征迁家庭和企业主平等权利。”
 
贝尔德表示，“改革将向业主提供信息咨询、时间准备及其它支持，并增加补偿额度，力争成为全国最公平、最慷慨的征地补偿解决方案。”
 
新州金融、服务与地产部长派罗泰特（Dominican Perrottet）表示，州政府根据专家提供的调查结果，抓住时机以业主利益为核心，重新思考征迁流程。“我们要以居民利益为重，在经过各部门和机构大量努力之后，目前提供的征迁流程更加细化，人性化，对被征迁者的支持力度更大。”
 
“我们正在建设的基础设施亟需完成，但我们需要平衡好各方利益”。改革流程立法预计于本周提交州议会。
 
※ 新州土地征迁办法概况
 
— 新州政府共有5个不同部门16家政府机构负责因公征迁土地（譬如一条新公路或铁路线）。
— 80%的征迁土地都基于业主和政府机构之间的协议，而非强制征迁。
— 约5%的土地征迁最终会诉诸土地和环境法院。
— 土地所有者因土地征迁过程中发生的法律和评估费用、土地价值、拆迁费用（涉及包括搬运公司成本、邮寄地址迁移、公用设施重新接入成本、抵押贷款和再融资成本以及新物业印花税等），及安置费（又称“抚慰金”、补偿金）都将受覆盖。
—补偿金额被确定或同意之前，土地所有者有机会提供独立证据支持其赔偿要求，胜诉后，涉及到的法律和估价费用会全额退还。
—当土地所有者和政府机构就征地补偿未能达成协议时，会诉求于独立法定官员——总估价师。
—总估价师对于赔偿金额的独立决策对政府和土地所有者双方均有约束力，但只有土地所有者有权上诉。

（据澳华财经在线）

 

韩国 | 济州政府肯定中国游客贡献 不赞成取消免签

日前，发生在韩国济州岛的一起涉及中国游客的凶杀案件在当地引发关注，一些韩国网民要求废除免签入境政策。但济州特别自治道观光局局长李腾 22日在接受新华社记者采访时表示，济州当地政府不赞成废除免签政策，济州的总体氛围是非常欢迎中国游客的。

自2002年以来，通过免签政策入境济州的外国人中九成以上是中国人

 

游客负面新闻引担忧

李腾燦说，关于免签政策的存废并不是济州道自己就能决定的事，这需要韩国中央政府作决定。不过，他希望能完善免签制度，今后强化入境审查，避免再发生此类事件，也希望中国游客能遵守济州的公共秩序和韩国法律。

据韩国媒体报道，9月17日，一名中国男子在济州岛一处教堂内捅死一名韩国女性后被捕。此前一周，几名中国游客在济州岛与餐馆老板发生冲突。今年5月，济州岛还发生了中国女子遭相识的中国导游谋财害命并弃尸的案件。一系列与中国人有关的负面新闻，引起部分济州民众担忧，一些网民甚至提出废除自2002年实施至今的免签入境政策。

废除免签过于情绪化

据了解，济州免签政策面向除因反恐指定的11个国家以外的所有国家和地区。据韩联社23日报道，自2002年以来，通过免签政策入境济州的外国人中九成以上是中国人。另有数据显示，访问济州岛的中国游客人数近年来呈井喷式增长，2015年已达223万人次，占当年济州岛外国游客的八成以上。

随着中国游客的增多，一些中国游客的不文明行为和涉嫌违法犯罪的负面新闻不时被韩国媒体报道。对于此次网民要求废除济州免签政策，不少韩国媒体认为这种做法过于情绪化。《济州日报》撰文质疑“废除济州岛免签”的呼声是否是根本对策。文章表示，仅仅因为免签游客中极少数的过火行为，就要全面废除有利于济州经济和旅游发展的制度显然是不合适的。

肯定中国游客贡献

在济州当地旅行社工作的韩国人金女士告诉记者，来济州的外国游客中，中国游客占比最多，对济州的旅游业有很大帮助。虽然近期接连发生与中国人有关的案件，但她觉得毕竟这是少数现象，绝大多数中国游客还是守法的。金女士表示，如果真的因此废除免签政策，恐怕将给济州经济带来较大负面影响，也肯定会影响到她这样的旅游从业者。

韩国统计厅数据显示，受外来游客激增影响，2015年第四季度济州岛在零售业和服务业等行业的增长率均位列韩国第一。济州道知事元喜龙此前在接受新华社记者采访时也曾多次表示，“中国游客为济州岛的经济作出了巨大贡献”。

“十一”黄金周即将到来，济州又将迎来大批中国游客。中国驻济州总领事馆在接受记者采访时再次提醒在济中国公民和来济中国游客，须遵守当地法律法规，文明旅游。

（据北京晨报）

 

因应多元族裔需求，三代同堂 “房中房” 成美国建屋新趋势

美国素以多元文化著称，近年来随着人口迁入及族裔组成的变迁，美国房地产市场有了显著的改变。根据全美房地产经纪人协会及华盛顿邮报特约作家特洛伊。麦克马伦的共同调查指出，中国人已成为美国房产外销最大宗的客源。目前中国籍买家为美国购屋市场带了27.3亿美元的商机，但特洛伊预估到了2025年，中国籍房屋买家将会创造高达50亿市场高峰! 尤其在旧金山、纽约及西雅图等一线城市，更吸引许多富豪级的买家置产。

从经济的角度上来看，外国买家带来了许多潜在生意，但由于外国买家大举进入美国市场，他们也逐渐影响了建商的房屋设计及经营方式。本文中，故事的主人翁Tom 及 Rebecca Chow他们对于房屋隔间及装潢的选择，再再显现出了建商及房地产市场因应日益增加的华人族群，开始提供多样化选择。

周氏夫妻是来自中国香港的留学生，毕业后选择留在美国工作。根据 Pew Research Center的调查，相较于从事劳力及服务业的亚裔族群，亚裔留学生因为具有专业知识及技能，是目前主要的购屋族群。过去，外来族群的房屋买卖主要以中南美洲及拉丁裔族群为大宗，但近年来东南亚及太平洋地区的人口，包括中国、中国台湾、印度、东南亚岛屿、越南等地，将逐渐超过拉丁裔族群，成为最主要的房屋买家。

大量的亚裔买家进入市场，这对于建商及室内设计师将是一大考验。考量亚裔人口的文化、家庭模式及生活习惯，房屋设计上也需要有相对应的调整，才能获得买家青睐。

Beazer Homes，是一个财富500强的美国房地产开发公司。是美国的十大建筑商之一,已有35年历史 Beazer Homes在佛罗里达州的冬季花园物业，邻近国家高尔夫球俱乐部，和迪士尼乐园只有3英里之隔。 拥有水畔和公园的美景，并提供了一个积极的度假生活方式与丰富的设施，方便购物和娱乐。 Beazer位于德克萨斯州Rosharon的物业，此高档住宅社区只含99栋房屋，注重个人隐私。 这里绿草茵茵，湖光秀丽，和家人在这里可以尽情的享受先进的公园和游乐场。 Beazer的这项物业，坐落在美丽的温德米尔(Windermere) 50英尺 和60英尺的土地。 这个社区邻近购物中心、顶级的学校、及提供各种湖畔设施；迪士尼乐园和高尔夫球场都在咫尺之间。 Beazer这个设有大闸的私人社区，邻近克莱蒙(Clermont) 交叉点，很短的车程就可到达克莱蒙市中心。 社区附近设有众多商店和餐馆，十分便利。附近还有顶级的学校 ，和沿着威尔玛湖的步行径等。 Beazer这个320英亩完美规划的社区，将提供895个单户住宅。拥有优越的设施，并位于凯蒂独立学区。 3.15英亩的社区娱乐中心设有游泳池；沿着湖泊有青葱的步行道、一些小型公园和一个狗公园等。

 

多代家庭

周氏夫妻购入了一栋由知名建商Lennar建造的两层楼独立房屋，并依照华人生活习惯进行的居家改造。厨房部分，除了流理台，多了额外的中岛流理台以方便备菜。炉灶部分也舍弃了常见的电线圈加热，使用明火炉灶，因应华人大火快炒及小火慢炖的烹饪习惯。此外，主屋旁额外建造了独立空间，包含卧室、简易厨房流理台、独立卫浴及起居室。配合华人多人数的大家庭，预备空间给长辈或是亲戚来访使用。

许多华裔移民除了与幼年孩童同住，还会不时的有长辈及亲友来造访美国，一般会待上一段时间。 Lennar特有的”NextGen”独立空间，就是为了亲友造访而做的准备。有些家庭，也会将这类的空间打造为孩子的书房或是练琴室，以保留彼此的隐私及生活空间。

NextGen這類與主屋相連卻獨立的生活空間，許多建商都有類似的設計。尤其是拉丁裔及亞裔族群，一般來說與父母及家族的關係緊密，許多長輩希望與子女同住，也能有時間與孫子孫女相處。NextGen能滿足屋主需求，並在緊密家庭關係中，保留個人空間，也不至於相互影響生活起居。根據AARP房屋保險公司的研究顯示，比較各族群對這類特殊設計的房屋偏好，亞裔及拉丁裔喜好程度高出其他族群三倍。

一份由拉丁裔房地产全美协会所进行的统计显示出高达62%的受访者认同这种与主屋相连却独立的小屋，不但可以提供更多空间方便亲友造访，比起整个大家族住在一起也更具吸引力。另外一份针对拉丁裔所进行的研究也提到，高达63%的拉丁裔族群选择与父母及其他亲友住在同一区域，其中高达九成的受访者表示，买房时会希望这栋房屋将来能成为亲友聚会的地点。而超过三成拉丁裔女性受访者也特别提到紧密的家族关系及日常联系对他们来说相当重要，相较之下，他们宁可舍弃一栋完美的房屋，也要与家人待在一起。

除了因应家族关系而兴起的建案。华人社会独有的风水文化，美国建商也谨记在心。特别是在加州、德州、华盛顿州等地，聚集了许多高社经地位及高教育水平的华人。建商为了招揽生意，会考量房屋坐向及隔间设计，以迎合华人族群对风水的需求。

休士顿STOA Architects建筑师事务所的高阶主管C.C. Lee，更在美国南方著名的莱斯大学开立风水建筑设计导论课程，吸引了大批的建商、房地产经纪人及室内设计师参加。他的课程涵盖了建商必了解的风水概念，例如坐北朝南的房屋坐向、室内外建材选用、家具摆设位置对于财运的帮助、喜气的灯光及颜色搭配等等。休士顿知名建商David Weekly Homes也特别派人修习课程，并将风水概念应用在房屋建造上，成功帮助他们吸引了大批富有的华人族群购买建案。

尽管多元族群针对房屋购买有独特的喜好，根据美国建商协会的调查显示，世界各地的房屋买家在部分购屋标准上是有共识的。例如，节能高效的厨房及冷暖气设备绝对是前两名的购屋条件，不论拉丁裔、亚裔及高加索人都相当重视。独立的洗衣及烘衣空间，深受拉丁裔及高加索人喜爱。亚裔及拉丁裔买家偏好独立分割的起居室及用餐区，高加索人则较能接受混合式的开放空间。最后，各族群都希望房屋外能有夜间照明灯具，以策安全。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

 

 

澳洲 | 印花税高达2万5 加剧买房压力

据《澳洲人报》报道，买房者每买一套房就要被州政府征收高达25,000元的印花税，地产专家指责印花税加剧房产市场供给短缺的状况。

根据LJ Hooker进行的调查分析显示，在东海岸一些首府城市的房地产市场中，单元房的平均价格为500,000元，但政府加收的印花税范围从昆州的8700元到北领地的24,000元不等。

买房者每买一套房就要被州政府征收高达25,000元的印花税

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在维州，如果买家以1百万买了一套房，还要支付55,000元的印花税，而在昆州只需缴纳31,000元。

28岁的注册护士埃文斯（Jessie Evans）和其27岁的电工伴侣鲍尔（Glenn Power）最近花了562,500元买下了位于西悉尼彭里斯（Penrith）附近克兰布鲁克（Cranebrook）的一套房，他们要缴纳的印花税超过20,000元。这笔高额的印花税对他们来说，无疑又是一笔高额的支出，而且这也是他们首次贷款。“我们唯一能支付它的方法是将其计入房贷内，而这又会受房贷利率调整影响，尤其是当开始偿还贷款时，我们就不得不开始削减生活开支了。”

埃文斯还表示，高印花税还会阻碍年轻人买房，尤其是首次置业者。

LJ Hooker的首席执行官哈罗德（Grant Harrod）称买房成本高的原因在于市场缺乏新房源，这种现象在过去六个月以来的首府城市尤为明显。很多城市的房价增长过快（特别是悉尼），房屋供不应求。

哈罗德还指出，过去人们平均每8年就搬一次家，而现在由于搬家成本过高，时间延长至12年。

房产中介Bresic Whitney的联合创始人惠特尼（Shannan Whitney）表示，政府征收的印花税实际上会成为很多潜在买家和卖家进行房产交易时的“包袱”，它对每个人来说都是买房时的重大障碍。

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | 无视央行警告 周末悉尼公寓销售火爆

周六Park One 公寓项目销售现场

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尽管上周五澳洲央行发出警告称悉尼、布里斯班及墨尔本存在公寓过度供应风险，但买家们对此似乎并不在意，周末悉尼公寓销售相当火爆。

据《澳洲金融评论报》报道，悉尼及墨尔本房地产市场没有出现任何冷却迹象，周末住宅拍卖清盘率都达到80%左右。

而新建公寓项目销售现场买家大排长龙的情况又再次出现，似乎重回到2014年及2015年市场最繁盛时期。

距离悉尼CBD约18千米远麦觉理公园（Macquarie Park）Park One 公寓项目由Golden Age地产公司开发，规划共建408套公寓。上周六公寓项目面向市场开售，当天一期230套公寓全部售罄，买家都支付了5,000澳元定金。

公寓80%售给了本地买家，大部分为华裔澳人及居民，其他20%售给来自中国、新加坡、加拿大和马拉西亚的海外买家。

Golden Age地产公司主管Jeff Xu称买家们在都在哄抢。他表示市场总是出现供应过度的言论评价，但是实际上哪的房价都没降。特别是在北悉尼等热门区域，供需基本面平衡。

据悉，Park One 公寓项目买家大部分为首次置业，William Young就是其中之一。

Young刚买下了一套一居室公寓，他表示就在售楼处看见的情景，他不认为公寓供应过度。

Young买下这套公寓目的为自住，但他表示也存在进一步进行公寓投资的可能性。

中国房地产网站ACProperty.com.au的主管Esther Yong称，网站点击量数量不减，也证实需求依然强劲。Yong认为房地产买家，即华裔澳人及中国投资者，还在寻找物业购置机会。

澳洲央行在上周五公布半年金融稳定健康报告，指示部分区域公寓未来供应过度，特别是布里斯班和墨尔本。但报告也指出，只有在房价下跌幅度超过25%时，澳洲各大央行才会遭受有形损失。

SQM调研公司Louis Christopher表示，在某种程度上来说，央行说的是真的，但有些夸大成分。央行称房地产市场增长缓和，Christopher表示截止今年上半年确实是这样，但是现在有许多迹象特别是悉尼的数据都表明，市场又再次加速。

Christopher同意悉尼部分区域公寓价格或将下调矫正，最高可达到25%，例如悉尼西北区及CBD，但是价格下调矫正的情况不会席卷悉尼所有区域。

悉尼内城区公寓面临的挑战还需等到明年和2018年才到来，届时会有许多公寓项目完工进入市场。租赁库存上升或将导致空置率上升，并压低租金。

Christopher称投资者届时才会受到过度供应负面影响，而非现在。

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | 你房租涨了吗?墨尔本这几个区租金上涨最快!

据Domain集团数据显示，在过去一年里，墨尔本湾区租房市场呈现强劲的增长，其中Hampton，Sandringham和Highett这三个区的中位租金都上升了至少18%。

据Domain网站报道，与墨尔本东区相比，租客们往往能够在湾区享受到更好的选择和性价比。随着不少墨尔本家庭把目光从东区转向距离海滩咫尺之遥的湾区，那里的租房市场正在升温。

在过去一年里，墨尔本湾区租房市场呈现强劲的增长，其中Hampton，Sandringham和Highett这三个区的中位租金都上升了至少18%

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房产中介公司Hodges的总监Katie Pickering表示，Hampton除了地段优势之外，吸引人们的还有邻近包括Haileybury学院在内的学区范围，导致其中位房屋租金上升了24.6%，达到每周825澳元。

Pickering称，“每周1000或1200澳元，你就能租到一个带游泳池的房子。虽然可能是套老式的房子，但至少有三到四个卧室。它可能处在一个相当不错的位置，可以步行去Hampton St和学校。而且会带上一个后院，如果你有孩子，你会希望他们的成长过程里拥有更多的空间。”

此外，在过去一年时间里，地处内东区Malvern和Armadale的房屋租金也普遍提高了15％以上。

来自房产中介公司Jellis Craig的Sam Nokes表示，Armadale区的房屋租金上涨地“令人难以置信的快”，这里有大量的需求，但供应数量却相对较少。

Armadale的20 Barkly Avenue的一套三居室近期以每周500澳元出租，比去年多了20澳元。Nokes表示，这套房子的出租广告甚至还没有被放上网，就在他们内部客户身上收到了三个租赁申请后顺利出租。

来自房产中介公司Gary Peer and Associates的Jenny Caughey表示，Caulfield South的中位房屋租金也上升了17.3%，达到每周645澳元，“涨势喜人”。

此外，内西区如West Footscray和Albion等地区的unit租金也在过去一年里涨了超过8%，越来越受到欢迎。

（据今日澳洲）

澳洲 | 瑞银：澳洲房地产价值创新高 增速第二

瑞银称澳洲房地产价值增速全球排第2位

 

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瑞士银行（UBS）调研报告称澳洲房地产价值创造出新的记录，且增长速度在调研的全球23个国家中排在第2位。

据澳洲广播公司报道，瑞银根据美国达拉斯联邦储备银行所开创的方法（US Federal Reserve Bank of Dallas）计算，发现澳洲房地产价格与人均可支配收入的比例已经上升至1985年调研开始以来历史最高水平。

瑞银称，目前澳洲房地产价值比2003年，2007年以及2010年的峰值还高出7%。

在过去的4年里，澳洲房地产价值上涨23%，在报告调研的23个国家之中增长速度仅排着新西兰之后。

不过，澳洲房地产价值比排在第1位的加拿大还低了16%。

瑞银经济学家Scott Haslem表示，如果采用“繁荣”指标来衡量发展情况，达拉斯联邦储备银行数据显示加拿大、卢森堡、澳洲及新西兰房地产最为“繁荣”。

实际上，加拿大房地产市场已经超过了预示市场泡沫的“临界值”，而澳洲及新西兰正向泡沫临界值靠近。

数据还显示，澳洲房地产市场在2016年上半年势头明显上升。Haslem称这是对澳洲政策的警示，从未来金融不稳定性风险方面，住宅地产税收政策、负扣税方面需做出重新审视。

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | QBE:未来3年全澳房价下跌 悉尼公寓降6.8%

保险公司QBE最新的未来三年住房展望报告显示，悉尼和墨尔本的房市繁荣期即将迈入终点，悉尼公寓价格有望到2019年降低6.8%，同时，住房的可负担性也可能有所改善。

保险公司QBE最新的未来三年住房展望报告显示，悉尼和墨尔本的房市繁荣期即将迈入终点

 

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据《每日邮报》报道，咨询公司BIS Shrapnel为QBE编制的年度报告显示，悉尼房价在经历2012年的大幅跳涨之后，在过去的三年，悉尼住房房价上扬，将会逐渐趋向平稳，保持在中位价105万澳元的水平。而公寓价格预计将在截至2019年的三年时间下降6.8%。 另外，报告还预测，墨尔本的独立屋和公寓房价格也将有大幅下降，其中单元房价格有望在三年内下降9%。而与此同时，布里斯本会出现两极分化，由于公寓市场供过于求，单元房的价格下降超过8%，而独立屋的价格上涨6.5%。布里斯本将会是三大首府城市中独立屋价格增幅最高的城市。

QBE的房屋借贷机构抵押贷款保险部门的总执行长Phil White表示，未来三年的房价下降是由银行对投资者的借贷收紧而引起的，这将会减缓投资需求，澳洲房产市场将会出现疲软，但是对提高购买者的可负担性会带来积极作用。预计房屋业主，包括首次购房者将会挤进市场抢占这一投资机会。

另外，珀斯受矿产投资减少的影响经济被削弱，使得其在过去18个月的房产中位价降低了5%，而这一下降趋势还将持续到2019年6月，预计届时房价会下跌10%。与此同时，阿德莱德、达尔文和堪培拉几个首府城市的独立屋和公寓中位价都将有不同程度的下降。

（据今日澳洲）

 

澳洲 | 澳洲各城房租季度数据出炉 唯有堪培拉上涨

澳洲首府城市房租唯有堪培拉上涨

 

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墨尔本及悉尼最近房地产销售市场可能较为火热，但是其住宅租赁市场并无明显发展。2016年第三季度，澳洲各首府城市当中，唯有堪培拉房租有所增长。

据Domain报道，2016年第三季度，堪培拉独立屋房租上涨5澳元至平均每周475澳元，较去年同期增长25澳元。

2016年澳洲首府城市独立屋平均租金（单位：澳元）

 

2016澳洲首付城市公寓平均租金（单位：澳元）

 

悉尼及墨尔本独立屋房租保持稳定，依然分别保持为平均每周530澳元及每周400澳元。

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson表示，住房租金主要受收入影响，然而目前澳洲工资增长率处于历史最低水平。此外，住宅租赁市场也不会存在房产买卖市场所享受的低利率刺激。

堪培拉目前拥有澳洲第二低的住宅空置率，仅0.8%，去年同期为1.2%。

Bright Partners地产公司Craig Bright表示，堪培拉可租赁的住宅数量明显减少，而政府部门的返聘又大大增加了租赁需求。

数年前堪培拉政府部门大力裁员后，租赁市场空缺逐渐由私营公司的需求填补，政府的刺激计划也有一定帮助。

虽然堪培拉独立屋房租有所增长，但是公寓租金或许会有所下降。原因在于在今年前7个月，堪培拉区域公寓开发批准数量居澳洲第二高的位置。

（据澳洲新快网）

 

澳洲 | 买家注意！“先租后买”模式成买房新陷阱

澳洲房产难支付，“先租后买”受害者增多。

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据Domain报道，一项新报告显示，那些想通过先租后买（rent-to-buy）协议来实现买房梦的人有可能成为这种营销模式下的受害者。

先租后买的模式一般是这样的：买家同意一个膨胀的物业价格，然后支付市场租金（或高于市场租金）及“选择费”。如果租客试住一段时间后决定购买，那已付的租金将转为购房首付金。但买家对于物业并没有合法的所有权。“选择费”至少在一定程度上取决于购买价。关键问题在于，买家如要买房，须要在租约到期前和银行再贷款。

然而，那些签署了先租后买协议的租客是几乎不可能再贷款的。消费者行动法律中心（Consumer Action Law Centre）对此表示，至今仍没有成功的案例出现。这类人财务风险通常非常高，而且买家在法律保护这一块严重不足。

在卖方的融资计划中，买家要同意膨胀的物业价格，然后支付定金和分期付款等，在某些情况下，买家还会获得首次置业者购房补贴。卖方融资协议期限通常为两到30年。然而，买家须在几年内再贷款，而且还会面临类似先租后买一样的障碍。

来自消费者的行动法律中心的《边缘住房：从维州以及其它地方收集而来的10个卖主融资与先租后买之间的案例》（Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.）。报告详细介绍了先租后买计划中出现的种种情况，但卖点都是相同的：“轻松容易拥有房产”，“不通过银行就能买房”等等。

其实，卖方融资这方面的失败案例非常多。很多买家在房子上支付了大笔钱，到头来却发现无法完成买房梦，最终不得不退出这样的买卖协议，并且失去一切。

通常会采用这种方式购房的人多数是因为信用记录不良、没多少收入和存款或者不具备申请抵押贷款的条件。因此，他们通常被中间人推出的先租后买的广告所吸引。这些中间人会许诺帮助买家在没有钱或者有很少钱的情况下买到房。

拥有自己的房子是现代澳人的梦想。然而，随着各主要城市的房价不断飙升，房子的可负担性也越来越恶化，人们买房的梦想越来越遥不可及。据今年发布的一份报告显示，针对不可负担性对全球86个主要市场进行调查，悉尼和墨尔本的难以负担性分别排名第二和第四。因此，这也看出人们为了实现买房梦往往会陷入一些买房陷阱中。

目前，此类营销手段仍然处在法律的灰色地带，最好的办法是阻止消费者进入这些交易中，让公众意识到这是陷阱。或者采取必要的积极法律干预。此外，《公司法与澳大利亚证券和投资委员会法》（Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act）对其他形式的金融建议实施严格的规定，而这些交易也不应该例外。还有，为确保符合国家标准和对违规者实施制裁，承办商应根据国家信用法规获得牌照。

（据澳洲新快网）