在悉尼南岸Interbane傾聽歷史 盡覽澳洲絕美海景|居外精選

擁有漫長海岸線的澳洲,從不缺少美景。不過,想要領略原汁原味、精彩紛呈的澳洲生活,妳只有走出都市才行,而悉尼南岸直至臥龍崗(Wollongong)這壹帶被公認為最理想的選擇!妳從未看過的絕美海景,從未體驗過的精彩戶外活動,只不過是這裏日常而已。下面,壹起跟隨我們走進這片最能代表澳洲特色的地區,並了解當地最值得關註的歷史住宅——”Interbane“。

在這,盡覽澳洲絕美海景

澳洲人口主要聚居在面向太平洋的東海岸,大家耳熟能詳的悉尼就是其中最著名的城市,也是澳洲唯壹的國際大都市。以悉尼為中心,往北是布裏斯班(昆士蘭州),往南是新洲第三大城市臥龍崗。相對而言,悉尼南端的地勢更高、地形更多樣化,更能領略澳洲的海景風光。

由悉尼南岸至臥龍崗的路途盡是美不勝收的沿海絕壁,其間遍布無數不知名的優美海灘,風景美不勝收。拜地勢優勢所賜,除沖浪、帆船、釣魚等傳統海濱運動外,只有在這才能體驗高空跳傘、滑翔飛行等精彩運動!想象下,面朝蔚藍的太平洋,俯瞰沿岸無邊景觀,刺激而又讓人興奮不已!

距離悉尼僅有兩個小時的車程的臥龍崗,是新南威爾士州第三大城市(僅次於悉尼、紐卡斯爾),相對於悉尼、墨爾本,大家對它了解甚少。事實上,臥龍崗也是備受澳洲當地人喜愛的居住地,其名稱“Wollongong”來自土著語言,意思是“海的聲音”,由此可見當地環境之好。臥龍崗擁有澳洲名校“臥龍崗大學”和南半球最大的寺廟-南天寺,由此通向悉尼的海岸線上,但凡適合居住的地方,都已建滿了各式各樣的住宅 —— 這才是澳洲人最為向往的住宅!

目前,悉尼與臥龍崗之間由藍色海洋路(Grand Pacific Drive)相連。藍色海洋路全長140公裏,從悉尼皇家國家公園起,至Shoalhaven Heads止,全程都有風景秀麗的田園風光和迷人的小鎮,途中的Sea Cliff Bridge更是世界上最美的公路之壹。

位於悉尼南岸、臥龍崗北面Stanwell公園的“Interbane”,正好處於悉尼與臥龍崗之間,南岸最精華的地段,占盡地利優勢!

在澳洲南岸,最能領路澳洲精彩的海濱景觀,而從悉尼沿著“藍色海洋路”壹路往南,這是最好的路線,圖為“藍色海洋路”沿岸風光。(圖片來源:sydney.com)
臥龍崗歷史住宅“Interbane”所在地示意圖。
“Interbane”正處於悉尼與臥龍崗之間,前往兩地均在壹個小時車程左右。

Interbane,傾聽歷史、體驗多彩生活

建於1917年的“Interbane”是壹幢規模龐大的維多利亞風格建築,位於臥龍崗Stanwell Park,悉尼皇家國家公園(Royal National Park)的南郊,由此前往悉尼僅需1小時,往南前往臥龍崗市區也在1個小時以內。

經過全面、徹底的翻新,如今“Interbane”已成為景觀壹流、配套完善的海景住宅,不過,它的最大魅力還在於,這是壹座擁有諸多故事、濃厚底蘊的歷史建築(被新南威爾士州官方認定為歷史文化遺產),至今,在當地仍流傳這眾多關於這所住宅的種種故事。

住宅名稱“Interbane”來自祖魯語,意為“山頂”,突出體現了本住宅的最大優勢 ——占據Bald Hill的山頂位置,視野與景觀極為出眾。因此,早在建成初期、第壹次世界大戰期間,該建築被當地人懷疑用於聯絡德國潛艇。此後,“Interbane”曾被改建成為旅館,因為出眾的地理位置而設施,而成為大眾喜愛的休閑娛樂場所,接待過許多著名的遊客,包括著名演員彼得·芬奇(Peter Finch)。

Interbane”還見證了澳洲航空業的發展,澳洲航空先驅勞倫斯·哈格雷夫(Lawrence Hargrave)當年首次開展實驗飛行的地點,後來被澳洲政府命名為“Bald hill lookout”,與“Interbane”僅有數十米距離!

時過境遷,今天的“Interbane”依然保留當初維多利亞建築風格外貌,已成為當地享有很高知名度的傳統文化地標建築。但經過改造升級後,室內已成為布局合理、豪華配置的四居室住宅 。整個“Interbane”住宅占地面積達2221㎡,包括規模不小的建築群和綠草如茵的戶外花園兩部分,這樣的規模、這樣得天獨厚的環境、是國內無法想象的。

Interbane”正朝向寬廣的太平洋,因此室內各個房間均擁有開闊的視野,在家即可遠望無邊海景,輕松實現“面朝大海,春暖花開”的詩意生活。而在精心修剪的戶外花園內,特意設立有戶外水療SPA,放眼望去,均是臥龍崗沿岸海濱勝景,甚至還可以看到藍色海洋路(Grand Pacific Drive)最美的Sea Cliff路段。這樣精彩的海濱生活體驗,也是國內無法想象的。

“Interbane”意為“山頂”,圖為從本住宅的俯視圖——視野開闊、景觀壹流,優越地理位置優勢壹目了然。
“Interbane”的外景仍保留了當初的設計,原汁原味的維多利亞式建築,並成為澳洲政府認定的歷史文化遺產。
2004/2005年,“Interbane”經歷了徹底的整修,最終效果就是妳現在看到的模樣——景觀良好、豪華裝修的精品住宅。
廚房實景。

“我第壹次開車經過這裏時,就愛上了這個地方!如今,每次回家或在此漫步、欣賞景觀時,仍能體會到重逢般的喜悅之情。” 這是來自“Interbane”現任業主的真實居住體驗,希望您能成為下壹個體驗者!想要在線虛擬看房,或安排實地看房,歡迎與我們取得聯系 https://www.juwai.com/53271504.htm,或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

 

更多項目實景欣賞:

 


撰文:Echo Liu

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

居外網海外房產線上講座 瀏覽量超過9.3萬人次

居外網Juwai.com於3月28日(星期六)成功舉辦了一場面向中國香港跨境房地產買家的在線活動,取得了93,800人次的瀏覽量。

出席居外網海外房產線上講座的嘉賓

在觀看居外網的臉書線上直播(Facebook Live)講座的消費者中,35歲至44歲的男性占的比例最大。他們報名參加了5個小時的在線直播活動,其內容針對解答他們關於海外置業、獲得簽證、成為全球居民等方面的問題。

來自馬來西亞、澳大利亞、葡萄牙、土耳其、美國和泰國的開發商、中介和服務商參加了此次活動。這些行業代表分別利用居外在線直播活動,為中國香港地區的消費者解答購房、簽證、市場動向等問題。他們還對自己的房產和服務進行了推銷。

出席居外網海外房產線上講座的嘉賓

如今,以香港為基地的中國海外房產買家多了一份購買力。由於港幣與美元掛鉤,因此港幣與美元一起走強。由於全球投資者急於買入安全的美國資產,美元在過去一個月內迅速攀升。

“港幣兌澳元上漲15.3%,兌英鎊上漲10.5%,兌泰銖上漲8.6%,兌加元上漲8.1%,兌馬來西亞林吉特上漲6.9%,兌日元上漲4.3%,兌歐元上漲2.6%,”居外IQI執行主席喬治·奇米爾(Georg Chmiel)表示。”在每一種情況下,這種增長都是針對近期走低的同種貨幣而言的。

實際上,香港買家現在在澳大利亞可以獲得15%的折扣,在加拿大可以獲得8%的折扣,在英國可以獲得10%的折扣。幾乎在每一個香港買家明顯活躍的市場,他們現在買房的價格都比幾周前便宜得多。以多倫多一套50萬加元的公寓為例,這意味著可以節省約22.2萬港元。”

居外IQI執行主席喬治·奇米爾(Georg Chmiel)

奇米爾說,彙率並不是唯一一個推高香港買家對國際物業查詢的因素。他說:”這是一舉三得(triple whammy)的局面:彙率使港元更強勢,香港對全球房地產的需求一如既往地強勁,而香港的生活在社交距離措施之後也慢慢開始恢復正常。這一切都說明了我們周末的線上活動為什麼會如此成功。

“線上肯定是對線下活動的部分替代,但我們並沒有放棄後者。即使在新冠病毒疫情下,我們認為最好的策略是兩者兼而有之。

“這也是為什麼我們現在正在為6月份的居外海外博覽會做鋪墊的原因,這將幫助房地產行業接觸到估計超過600名有意擴展投資組合的中國投資者。”

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成,旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據,以促進交易達成,居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡,共有6000名房產經紀人,分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台,擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售海外房源,或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。



來源:Retalk Asia
責編:Zoe Chan

新西蘭奧克蘭高端私密住宅 一宅足以一生︱居外精選

新冠疫情籠罩全球,相信每個人內心都渴望在世界範圍內尋找一片淨土,以應對未來更多的不可預期。相比其他國家在此次疫情期間不盡如人意的表現,在大洋彼岸的新西蘭展現了自己不俗的實力,深得民心。據悉,近期大批移居國外的新西蘭人正考慮回國買房,而他們紛紛將目光投向了高端物業市場,以致近期詢價量激增。時代的一顆塵土落在每個人頭上都是一座山。在經濟、醫療、生活等多個方面都做出了出色表現的新西蘭,絕對有理由值得國人投入適當的精力和財力,構建另一處樂土家園。

新西蘭最發達的地區之一奧克蘭(圖片來源:Flickr)

在新西蘭,有一座名為奧克蘭(Auckland)的城市,其發達的經濟、怡人的環境、高水准的生活和迷人的風景讓它多年被評為世界上最宜居的城市之一。作為新西蘭最大的港口城市,奧克蘭事實上也是新西蘭的“經濟首都”,它吸納著新西蘭大部分的國內和國外的人口流入,也吸引了全球最重要的跨國公司在此設有辦事處。近日,有一座精美的住宅正在奧克蘭敞開大門迎接各位的品鑒,它,宛如一座優雅而精致的天堂,美輪美奐。

新西蘭奧克蘭5臥6衛特別設計建築的豪宅

毫無疑問,這座自然采光充沛的私密DGZ住宅可以將自由自在的戶外生活與真正古色古香的室內空間完美結合在一起,讓您在奧克蘭的雷莫拉(Remuera)中心地區感受獨特而美妙生活品質。它隱匿在郁郁蔥蔥的樹木之中,占據了3565平方米的土地,擁有5臥6衛。前方,綠樹成蔭的車道成為它天然的屏障;後花園通往一條美妙的小溪,別有洞天。都市裡擁有一座與自然融為一體的豪華住宅,相信是很多人終其一生追求的生活方式。

地處奧克蘭中心地區的住宅隱匿在幽靜的自然環境之中

極其明朗的現代化風格賦予了新西蘭奧克蘭5臥6衛的這棟豪宅一種鮮明的外型特征,哪怕是掩映在綠樹成蔭中也會牢牢抓住任何人的眼球。巨大的落地窗、豪邁的天窗和開闊的陽台三者營造出靈動通透的起居空間,並與優美的戶外空間完美的融為一體,讓大自然的饋贈毫無保留的被它所收納。

位於新西蘭奧克蘭的豪華房產
無邊綠色透過巨大玻璃窗一覽無余

跟隨居外網一同進入住宅內部實地感受這所房子的魅力吧。這是一所獨特有趣的房子——穿過令人印像深刻的大堂入口,一瞬間也許會有置身一座美術館的錯覺:醒目的內部空間設計躍然呈現,玻璃樓梯和夾層地板將住宅內部分割出三個樓層空間。一樓的房屋中央有一處讓人驚喜的“靜思畫廊”,該區域由室內壁球場改建而成。房屋中其他有趣的區域包括:紀念品陳列室、藏書室、寬敞的辦公室和由室內拳擊室改造而成的臥室套房。

現代化的建築風格令居住舒適無憂
一樓的靜思畫廊
藝術氣息濃厚的陳列室
藝術氛圍 無處不在
一樓開放休閑區

這是一所溫馨舒適的房子——您可以在樓上的架高平台的戶外用餐區,遠眺綠色,舉辦聚會。背靠陽光明媚的廚房,一應設施俱全;聚會區與起居區之間具有很好的流動性,主人既可以完美的照顧客人,也可以賓主盡歡,把酒談天。

戶外聚會區與起居區、餐廳有很好的流動性

樓上十分安靜,您的個人空間可以達到百分百滿足。您可以在主臥室欣賞郁郁蔥蔥的綠色景觀:這裡設有落地窗、私人陽台和奢華的獨立雙人用套內衛浴。如果您有客人下榻在此,豪華舒適的客房將會讓他們流連忘返:色彩艷麗的賓客套房設有兩間臥室,還有客廳和套內衛浴,客人能攜家人舒適居住。在樓下,您會找到另外一間帶套內衛浴的臥室,外加一間帶健身房的游戲室(配有設備齊全的吧台)。

設有獨立陽台的豪華主臥
色彩艷麗的賓客套房
活潑可愛的兒童房
其他客臥
另外一間帶套內衛浴的臥室

這所房子還擁有著令人驚奇的室外活動空間,中產階級以上的生活品質可見一斑。我們穿過一樓室內吧台,來到讓人印像深刻的室外游泳池和網球場,運動空間寬敞之極,哪怕是居家生活很久不出門,也能夠過得健康自在。花園盡頭以一條小溪為邊界,樹木中隱藏著一處迷人的游戲空間,這裡設有攀爬架和游戲屋。這是一棟隱秘又安全的住宅,帶著您的家人、收藏品和無數的興趣愛好,住進這棟位於雷莫拉的房子吧,讓這裡成為您獨一無二的家。

室外游泳池 (日景)
室外游泳池 (夜景)
叢林中的游戲屋

面對這樣一所幾乎可以滿足您所有需求的住宅,撥打居外熱線400 041 7515或登陸居外網https://www.juwai.com/53110984.htm做更為詳細的了解,是您當下最明智的選擇。

特別需要提醒各位中國買家的是,新西蘭政府海外投資辦公室(OIO)要求所有海外買家必須通過購買新西蘭房產的測試,無論其來自何處,用途為何,因此居外建議任何對此新西蘭奧克蘭美宅感興趣的買家都可以提前與自己的法律顧問討論可能性。

 


撰文:Flora Kang

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中國高淨值人士的海外房產投資觀|居外專欄

在全球疫情加劇的影響下,各類商業活動和旅行都被高度限制了,也正是由於這個原因,讓我們有了更多的時間去沉澱和反思一些問題。讓我慶幸的是在新加坡能夠有了充分的時間訪問了來自中國的房產投資前輩,去深入了解到他們是如何看待海外房產投資的。

永久產權永遠優於有期限產權。第一個原因:大部分投資會輸給時間。絕大多數人沒有能力永遠在正確的時間點進行投資,所造成的投資損失往往需要時間來彌補。往往高淨值投資者擁有超過普通投資者或者金融機構更多的時間來維持一個長期投資項目,所以他們對於投資項目是否能夠長期持有非常看重。

第二個原因:稀缺性。在中國,往往可投資類別的房產分為70年產權的民用住宅,50年產權的工業建築用地和40年產權的商業地產,並不存在有永久產權的類別。這些有期限的房地產讓很多投資者擔心其未來的穩定性,也造成大部分中國的房地產投資都是一個短期行為,無法滿足高淨值人群未來財富傳承的需求。

優先考慮可以使用金融杠杆工具的房產。目的如下:

降低投資風險:通常銀行會對所需要貸款的房產進行評估,無形之中也幫助到投資者來判斷房產真正的價值。另一方面盡管付出了貸款利息的成本,但也讓一部分投資的風險轉移到了銀行頭上;

降低由於外彙管制而造成的限制:鑒於一些政策上的問題,除非你大部分收入已經在海外或有穩定的海外收入之外,外彙儲備將大大影響到你的選擇範圍,利用銀行貸款和其他金融杠杆工具正是解決問題的關鍵;

可以讓投資快速規模化。大部分專業投資者往往在第一次“試水”成功後,會迅速布局更多的同主題投資,實現區域性的復制。

彙率是評判投資時機又一個重要因素。所有的資產配置都不會忽略彙率因素,建議可以將投資本位幣設置為美金,緊盯美金和投資目的國的貨幣走勢,這可能會給你帶來房產價值之外的收益。

地理位置是永遠的主題。我想沒有人能否定這一點,也是最不需要花費精力來描述地理位置重要性的。

稱職的代理和買房律師為投資帶來必要的保障。深諳房產投資的高淨值人士,一定會有這樣穩定的團隊——提供投資情報和完整投資分析的代理,提供盡職調查和合規保障的律師,為售後提供後續服務的專業人士等。我曾經見過一位在新加坡投資超過10套的中國富豪,他提到將不同的任務交給不同專業的人士能夠讓投資得到最多的建議和更為完善的保護,在考慮投資回報時,不僅看到房產價值的增值,也要能夠發現是否有穩定的租金回報來支撐。當然稅務因素也是考慮必不可少的,往往通過一些簡單的投資結構調整能有效降低成本。

通過參考歷史交易記錄可以看出投資潛力。當你選擇的是“二手房”時,不要忘記問你的代理拿一份歷史交易記錄,它能夠讓你從時間和價格中找到線索,看出未來價值投資的趨勢。當然如果是向開發商購買時,他們也一定已經准備了一些數據,這是不夠的,去調取周邊房產的歷史交易數據才能夠客觀地判斷。

房產投資的根本是土地,而不是建築。資深投資者是不會被“樣板房”裡的豪華裝修所迷惑的,那些在土地之上的建築並不會增值,反而會隨著時間折舊貶值。土地的最初價值是投資者根本無法獲得的,原因很簡單,土地往往是通過國與國付出戰爭的代價獲得的,這也是房產投資為何如此受到投資者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考慮的。有一大部分的房產投資案例中,我們發現很多投資者並不是被投資本身吸引了,最為顯著的案例就是移民。投資與移民的完美結合,似乎是一個值得考慮的家庭遷移方案。但請記住一點,這會大大降低投資的回報,畢竟“魚與熊掌”很難兼得。另外的組合還有“以房養老”,“以房養學”等等。

當然,我認為一定還有更多因素能夠影響到投資者,無法一一在此描述完備,希望這些信息能夠給准備海外投資的你帶來一些幫助。

 

投資移民知情者
投資入籍和投資居留的在線門戶
聯系郵箱:contact_us@yueyangju.cn

 

疫情將如何影響投資移民的喜好?各個項目又將如何回應?

等到疫情結束,萬事萬物有點恢復常態了,我們才能更清楚地知道這場全球疫病給我們造成了什麼。就像那些摧毀各國經濟的世界大戰一樣,這場疫情造成的損失可謂慘重,奪走了很多人的生命,造成了極其巨大的商業損失。

我們希望疫情早點結束,但是我們還沒有脫離險境。現實則是,在疫苗研制出來之前,我們無法高枕無憂,科學家說疫苗出來,短則6個月,長則一年多。我們必須接受這樣一個現實,這場災難導致的經濟影響很可能比2008年的金融危機還要大得多。

同時請看:【經濟危機只會讓投資移民房產更具吸引力!

陷入雙重困境的小島國

對於那些嚴重依賴於旅游和經濟公民計劃的小型發展中島國來說,疫情不啻於一次雙重打擊。從游輪停航,酒店房間取消,再到入籍申請量下跌,這場影響還會持續一陣子。那些運作永居項目的大國也不能幸免。這場疫情嚴重影響了它們的審理時間,在安全衛生篩選流程中也導致了一些變化。

歸功於財富增長,中國成為了世界上最大的投資移民申請來源地。截止本文落筆,中國政府表示,中國人民又站起來了,世界上的這個制造業巨頭也要開張營業了。這一切的背後,是他們在為可能出現的第二波病毒做准備,而他們的高淨值家庭正忙於挽回疫情期間的收入損失。

有鑒於此,拿到投資入籍身份或者居留身份在目前或者未來數月,可能不是優先事項。中國市場的需求極有可能非常短暫。21世紀是一個全球旅行的時代,旅游業對很多國家來說極為重要。免簽旅行成了入籍項目的旗幟,這些項目以免簽旅行作為賣點,吸引更多申請。優越的流動性以前對投資者來說是決定性因素,尤其是在中國市場,中國護照免簽能力較為薄弱。鑒於全球的流動自由都被嚴重限制了,免簽旅行,目前來看,不是資產。很多情況下,還很可能是負債。

小國投資入籍計劃在價格上會更靈活

盡管我們可能找不到數據,我們還是會想:在世界各國紛紛閉關鎖國的高峰時段,有多少持第二護照的經濟公民遭遇了嚴重困難?目前而言,很多人可不想被遣返到那些小島國上。

更為麻煩的是,我們可能會看到那些通常強加於大多數非洲國家的旅行限制變成永久性的。

對那些持有歐洲,美洲,英聯邦,以及其它發達國家居留許可的人來說,那裡的情況不一定更好。盡管它們有著更為先進的醫療體系,但是這些醫療體系目前已經不堪重負了。城中心巨大的人口無助於目前的抗疫形式,反而造成一種虛假的安全感。

我們愈發覺得經濟形勢不會很妙,但是一線希望還是有的。運作投資入籍項目的小島國會覺得有必要進一步降低費用來保護經濟不受旅游業持續蕭條的傷害。這種權宜之計可能還不夠。

食品安全將成為一個賣點

如果說全球疫情教會了我們什麼的話,那就是本地食品持續供應的價值。來自陸地和海洋的有機產品資源不僅可以極大地滿足本國人民的需要,而且還可以作為一種彈性的出口貨物。此外,與其各個國家自己加強出口生產,還不如地域聯合起來生產,這樣在國際需求端更具議價能力。加勒比地區的面包樹和南太平洋的海豚魚就應當考慮區域聯合性生產或者聯合性捕撈。

歐盟一直在推“歐盟制造”這個品牌,那麼,憑什麼就不能“加勒比制造”或者“源於南太平洋”?加勒比共同市場可以考慮把這事納入他們的項目議程。

就其本身而言,太平洋島嶼論壇成員簽署的《太平洋島嶼國家貿易協定》也可以制訂一些有關的內容。以房地產為賣點的入籍計劃和居留計劃走在了正確的道路上,而旅游地產不能再作為主打因素。我們應當引導更多的投資進入農業和漁業,小規模制造業,以及衛生行業,這些都是後疫情世界的支柱產業。

醫療保健也可以作為一種投資選項

獲得第二公民身份和第二居留身份的福利之一就是生活質量的提高。與其強調旅行自由是入籍的賣點,這些提供快速通道的國家還不如效仿大的經濟體。高淨值申請人想在新國家安全生活的一大動機可能是新國家可以為他們提供便捷優質的醫療服務。一個不是基於五星級酒店而是基於現代化醫院的投資項目可能造福整個國家,甚至賺到醫療旅游收入。

獲得第二公民身份或者居留身份意味著你可以為你以及家人選擇更好的生活。這意味著更高的安全度,更好的醫療,教育,旅行自由度,以及經濟機會。過去5年,我們看到入籍項目和居留項目紛紛問世。有多少個符合上面全部的條件?

財富縮水,申請人會更加謹慎,然後去找最佳選項。這不是價格戰,但肯定是一場各顯神通的戰爭。我們預計這些項目的咨詢量會增加。大型的國家,比如遭受疫情重創的西班牙和意大利,很可能會放寬居留條件。但是,小型的國家,比如所羅門群島——還沒有推出自己的入籍項目,很可能認為疫情是削弱競爭對手的一大機會。

同時請看:【醫療服務已成投資移民重要考量 新、馬、泰表現亮眼

只有時間才能告訴我們,一兩年後市場會作何反應,但申請人的心態是保持不變的。符合所有上述條件的項目才受益最大。如果這些項目能夠熬得過這次疫情的經濟影響,它們必須盡快調整項目重點。

 


來源:投資移民知情者

責編:Zoe Chan

新冠疫情如何影響亞洲房地產政策?泰國購房者協會主席如是說

目前新冠疫情使許多行業活動停滯不前甚至取消,各國政府正緊急尋求解決辦法,各國針對房地產行業的應急措施有哪些? 在這樣的形勢下,泰國又有什麼樣的政策?來看泰國房屋購買者協會主席頌蓬•珀拉措猜的專欄文章。

泰國房地產研究與估價信息中心和泰國國際房地產貿易協會(FIABCI)的主席,幫助大家了解各國實施的政策措施,不同類型的房地產行業受到的影響也不同。

1、影響最大的行業是酒店和度假村。許多酒店,尤其是度假酒店,現在恐怕門可羅雀,哪怕是商務酒店或會議酒店都受到了巨大的影響,導致許多酒店開始出售甚至倒閉破產。

2、寫字辦公樓也受到很大的影響。自從開始在家辦公以後,寫字樓的出租狀況開始出現衰退趨勢,越來越多的商戶提出退租。如果哪一棟寫字樓發現了感染患者,那麼它便不得不立即停租一段時間,所以與租戶或從事其他房地產業的人相比,寫字樓所有者承擔了更大的壓力。

3、就現在的住房情況來看,房屋買賣可能會在這段時間內有減弱或消失的跡像,受疫情影響,現在許多人面臨失業,房產中介通常是沒有固定收入的,並且中介公司的各種項目受到現金流的影響,同時還得支付各種利息,因此不得不在此期間減少交易。

全球範圍的影響

國際房地產貿易協會是世界最大的房地產協會,其會長Walid Moussa先生透露,根據目前的狀況,必須在一定時間內停止償還債務、利息及各種手續費,如3個月、6個月甚至一年,以此來減輕借款人的債務負擔。

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柬埔寨

柬埔寨房屋估價及中介協會主席Chrek Soknim表示,為了防止金融結構中斷,金融機構應繼續向客戶提供貸款,讓買家擁有住房,金融機構應在此危機期間,提供低利率的特殊貸款,另外,政府應在此期間避免征收房地產稅和轉讓費。

馬來西亞

馬來西亞FIABCI協會副主席兼馬來西亞中介協會會長林文平先生,據他介紹,目前馬來政府已實施的措施包括取消財產稅和轉讓費,此外,政府還建議取消今年代理許可證的續期費。

越南

河內房地產分析專家李麥(Mai Lee)表示,越南政府尚未采取任何措施幫助越南購房者、投資者和房地產商,因為越南房均價約為600萬泰銖(比泰國貴),主要面向高收入人群,尚未進入低端的市場,政府可能沒有任何措施來提供幫助,所以可能並不會出台明確的措施。

印度

FIABCI印度協會主席法魯克•穆罕默德(Farook Mahmood)表示,印度政府應停止與買賣有關的所有稅收,包括租用土地和建築稅、招牌稅等。法魯克先生還強調,應降低銀行利率和未來12個月的電費,以降低人們的經濟負擔。

印尼

印度尼西亞最大的土地開發商協會(印度尼西亞房地產公司或REI)的執行董事Meiko表示,對於印度尼西亞而言,最重要的事情是停止征稅,讓人們仍有資金來承擔房貸。

中國香港

香港房地產經紀人協會執行委員會透露,香港政府管理著所有房地產專業人士,例如中介、房地產評估師、物業經理,現在已經減少專業人員的證件續期費,但是專業人士仍然在申請更多的優惠,但政府還沒有任何政策。目前,相較之前來說,新冠狀病毒的爆發漸漸減少,但這並不代表香港政府不關心普通民眾,政府在收入補償和公共衛生方面向人們提供了幫助。

泰國

對於泰國目前的情況,作為房屋購買者協會的主席,珀拉措猜於3月23日致函總理,總理采取了以下措施來幫助購房者:

1、降低貸款利率,使貸款利率不得高於存款利率3個百分點(例如,如果存款利率為1%,則貸款利息不應超過4%),中介費為房屋價值的3%。各種接受存款的金融機構,利潤率也不應超過3%,此外,政府應允許外國金融機構提供服務,與泰國金融機構競爭,相信這種方法絕對能夠降低貸款利率。

2、各金融機構將在6個月內暫停償還本金、利息、各種手續費、住房貸款和其他貸款,如果將來形勢不見好轉甚至更糟,將暫停1年,暫停期滿後將通過分期付款的形式,逐步恢復正常還款。

3、停止收稅、房地產轉讓費、土地和建築物稅,為期一年。

4、為無法支付分期債務、或需要出售房屋還債的房主建立購房基金。針對上市公司,應評估購買專業責任保險,基金會以嚴格的專業標准進行資產評估,以75%的市場價值收購。如此一來,那些需要出售的人,未來還可以連本帶息將其回購,或者讓普通民眾可以以優惠的價格購買房屋,還可以幫助民眾找到住的地方。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成,旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據,以促進交易達成,居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡,共有6000名房產經紀人,分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台,擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售泰國房源,或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民、留學或房產投資的機會。



來源:bangkokbiznews
責編:Zoe Chan

疫情下中國買家利用網絡平台推進購房進程

阿聯酋開發商預計中國買家的在線咨詢量將創下歷史新高。

迪拜的天際線和現代建築展示了一座商業城市的快速發展。圖:Gettyimages

據亞洲最大的房產科技集團居外IQI的報告顯示,由於新冠狀病毒疫情相關的旅行限制使中國買家無法親臨海外房產拍賣會和項目現場,中國買家正在花更多的時間在網上推進他們的早期購房進程。

這家房產門戶網站在1月份錄得中國消費者的在線活動增加。“呆在家裡的人通過上網來消磨時間。他們有更多的時間去做研究、搜索房產並進行查詢,”居外IQI執行主席喬治·奇米爾(Georg Chmiel)解釋道。

他說,疫情創造了一個早期買家活躍度明顯高於後期活躍度的局面。“買家在詢問房產,但他們往往無法或不願前往簽訂合同、親自驗房或交收他們承諾購買的現房。”

1月份網站上中國買家查詢量增長強勁的國家有越南新西蘭新加坡德國澳大利亞奇米爾表示,除德國外,其余國家都是中國房產買家的熱門目的地。

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總部位於迪拜的房地產開發商Samana公司也表示贊同,他們也觀察到中國客戶的在線咨詢量有所增加。

“雖然我們目前無法與客戶和代理商見面,但我們正在利用在線門戶網站積極推廣、銷售我們的產品和服務,並聘請了當地的代理商來協助我們。”Samana開發商總經理艾倫·詹姆斯(Alan James)說。

他表示,該公司已經增加了在中國的媒體影響力,更廣泛地使用微信和其他媒介,與客戶和代理商保持經常性的聯系。

另一家總部位於迪拜的房地產公司Azizi Developments表示,過去幾個月來,來自中國國民的在線咨詢一直在穩步增長。“他們對迪拜房產產品的持續興趣,鼓勵我們推出具體的、有針對性的宣傳活動,聘請會說中文的銷售團隊,並根據他們的要求和需求定制我們的產品,”Azizi發展公司首席執行官法哈德·阿齊茲(Farhad Azizi)說。

他堅稱,新冠狀病毒並沒有影響到這些活動,大部分活動都是在2019年疫情爆發前推出的。

阿聯酋仍有吸引力

去年11月,中國買家對居外網上阿聯酋房產的問詢量達到高峰,是前幾個月平均水平的兩倍多。

盡管此後中國買家的詢盤數量有所回落,但奇米爾表示,阿聯酋仍然是一個受歡迎的目的地,因為它提供了良好的生活方式和高質量的醫療設施。

“更多的買家可能會探索迪拜的可售房源,尤其是在這段時間,”他說,並補充說,阿聯酋相對容易的簽證安排可能會使其成為希望在海外居住幾個月的中國人的理想目的地。

2018年,中國投資者在阿聯酋完成了價值6.1707億美元的交易。

迪拜未來心髒雲溪港水岸宅Creek Residence,由全球前三大上市開發商Emaar承建。地處黃金地段、交通便利,迪拜市中心觸目可及。景觀水岸宅自住、投資皆宜,蘊藏無限增值空間。2臥3衛房價約¥ 463萬。點擊圖片查看房源詳情

阿齊茲表示,中國買家並不局限於以中國為住所的中國人。“我們吸引並迎合了來自全球各地的中國客戶。由於雙邊關系的加強和‘一帶一路’倡議的實施,大量中國國民正在投資迪拜的房地產市場。”他說。

阿齊茲還聲稱,疫情幾乎沒有對涉及中國買家的銷售或收房過程產生任何影響。“我們看到這部分人群的需求強勁、不斷增長的需求,並相應地迎合了他們的需求,”他說。

Samana的詹姆斯實,付款仍在定期進行。他說:“………..客戶也開始轉向在線支付以及更傳統的機制,”他說。

預計將快速反彈

奇米爾表示,他預計病毒不會阻止未來中國人的跨境置業和投資。“我們認為它不會以任何方式破壞投資多元化、生活方式目標、醫療和海外教育等方面的動機。我們不認為病毒會導致中國人對海外住宅房地產的需求減少。”他說。

奇米爾表示,當疫情結束後,他預計在這段時間內開始購房的買家們將會在研究和談判中得到很好的推進。“這種被壓抑的活動可能會導致一兩個季度內的交易量異常大,因為買家將完成延遲的交易,”他並補充說,他們預計下半年會有相對較快的反彈和強勁的活動。

薩馬納也預計,在疫情得到遏制後,中國市場的需求會更大。“我們的指標顯示,中國公民會積極尋找替代性的住房,尤其是迪拜,根據供應量、價格、付款計劃、免簽入境以及中國和阿聯酋之間的便利性,迪拜似乎是目前的第一選擇。”詹姆斯說。

阿齊茲同意,無論病毒或任何旅行限制,中國買家將繼續被列為頂級房產投資者,不僅在迪拜,而且在全球範圍內,中國買家都將繼續名列前茅。“在阿聯酋不斷鞏固其作為全球最受歡迎的房地產投資目的地之一的國際地位的同時,我們相信,中國買家憑借其精明的投資目光,以及對迪拜和我們的信任,將長期持續地對迪拜產生興趣。”他說。

 

關於居外IQI

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來源:ZAWYA
編譯:Zoe Chan

曼谷捷運線地價漲勢不斷

曼谷大都市圈捷運線土地價格漲勢不減,未開發土地價格指數環比提高11.0%,同比提升27.6%。

捷運線地價繼續領漲

根據泰國住宅銀行房地產研究中心發布的截至2019年第4季度曼谷大都市圈未開發土地(毛坯底)價格指數顯示,19/4季度土地價格指數錄得284.7,比19/3季度的256.5提高了11%,同時比18/4季度的223.2提高了27.6%。

也就說曼谷大都市圈土地價格表現為持續上漲。盡管以曼谷為軸心的大都市圈房地產市場持續低迷。但絲毫沒有影響到拿地價格的上漲。

預計待房地產市場復蘇,放假料會出現大幅上漲的情況。對於地產商來說,土地價格成本將會在銷售定價上得到充分體現。其中捷運線土地價格漲幅尤未明顯。

像新開通的捷運線莫旗站、新橋站、庫空站等地價漲幅更是達到了66%。當然這個片區的地價早在幾個季度前就已經出現了明顯的漲勢。

曼谷Philo Ekkamai 6公寓完美融合了“地鐵房”與“富人區”兩大投資關鍵字,不僅坐擁曼谷最重要交通線輕軌素坤逸線,還聚集著豐富的城市資源配套,是當地高端人群居住的不二的選擇。房價約¥ 83萬-108萬。點擊圖片查看項目詳情

其他正在建設中的捷運線地價漲幅情況如何呢,像粉色捷運線土地價格上浮34.8%。淺紅色捷運線周邊地價上浮15.8%,綠色捷運南線漲幅7.7%。灰色捷運線漲幅7.6%。

從地價上漲的情況看,漲幅較大的主要是人口密度較高的區縣,而捷運延長線地價漲幅則明顯偏低。

比如正在陸續開通的叻拋5岔口線,目前沿線地價同比上漲了一半。後續還有增長的空間。隨著越來越多的捷運線開通,曼谷大都市圈捷運線地價只會繼續攀升。

 

關於居外IQI

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來源:泰國中華
責編:Zoe Chan

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師解讀澳大利亞相關法律

 

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澳洲暫停海外投資!FIRB新政審批門檻收緊

澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)從2020年3月29日晚上10時30分開始,對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說,所有適用的有海外資金注入的投資項目,不論價值,均需要通過FIRB審批,獲批後方可進行。同時,FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月。【閱讀原文

 

淺談家庭信托在澳洲的應用

對於在澳洲移民定居的中國人來說,需要注意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。本文將探討家族信托在澳洲的應用。【閱讀原文

 

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀

金融、法律圈的人士對CRS已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。【閱讀原文 (上) (下)

 

中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告

今年FIRB公布的年報顯示2015年-2016年財政年度申請批准數額達到41,445個,相對於2014-2015財年有大約10%以上的的增長。同時,批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣,中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國,投資金額高達473億澳幣,且主要集中在房產方面的投資。【閱讀原文

 

墨爾本期房稅收優惠取消 長期空置住宅將要收稅

近日,澳大利亞維多利亞州公布了最新的未來大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政,其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收,獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助,同時將取消期房印花稅優惠,征收住宅空置稅。今期專欄,我會具體說明多項墨爾本的房產稅收新政。【閱讀原文

 

澳大利亞房產交易中為什麼需要律師?聽聽資深律師怎麼說

中國正常房產購買銷售程序中往往沒有律師參與,所以澳大利亞中國房產交易者就會對為什麼房產交易中需要律師和是否必須需要律師存有疑問。我在居外專欄的“第一炮”,我會藉此機會解說澳大利亞律師深入參與房產交易程序對澳大利亞房產法律程序建立和執行的深刻實踐意義,而最重要的,當然是法律服務對你的作用和幫助。【閱讀原文

 

澳洲暫停海外投資!FIRB新政審批門檻收緊|居外專欄

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新政簡介

根據澳大利亞財政部的宣布,澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)從2020年3月29日晚上10時30分開始,對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說,所有適用的有海外資金注入的投資項目,不論價值,均需要通過FIRB審批,獲批後方可進行。同時,FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月,但表示不代表審批一定需時6個月。

政策時間

澳大利亞財政部表示,新規則是臨時性質,適用於疫情期間。不過,由於疫情情況轉變迅速,現階段不能估計規則何時復舊,亦不知道即使疫情過後,政府會否有其他經濟措施影響FIRB的政策。

行業限制

需要特別留意的是,政府新聞稿中並沒有限制新規定適用於某些行業,意味著新規適用所有行業、所有投資,那麼任何海外機構或個人購買、投資澳大利亞公司和生意都可能需要經過FIRB審批。

住宅審查

在購買澳大利亞住宅物業方面,在既有的限制下,海外人士購買任何住宅物業均需先行申請批准或申請豁免,在新規則下對於審批的範疇沒有改變,還是要預先申請。故此,新規則對買澳大利亞住宅的資質沒有實質影響,唯一的影響是審批時間會從30天內延長至6個月以內。

買家需要留意,買賣合同裡面有關FIRB申請的條款是否允許買家有足夠的時間獲得FIRB批准,例如是否給買家稍長於6個月的時間給FIRB審批並通知賣家。如果時間不足,買家會需要與賣家商討修改條款,應對FIRB新政策。如果已經簽署了購買合同,合同已經交換的案件中,買家已經申請FIRB批准但是尚未獲批的,需要仔細審查原先合同中的關於FIRB審批的條款,確保買家不會由此承擔違約責任。

投資限額

在原有FIRB法律框架下,在很多領域和行業只有高於某一額度的海外投資才需要向FIRB申請,並且這個限額額度隨不同性質、不同領域、不同行業的投資而有所不同。新規則將面對澳大利亞所有行業、領域、性質的海外投資額度調為0,代表高於0元的投資都需要審批,所以效果就是所有海外投資都需要審批,即使該投資額為0(比如贈與、換股等交易類型)。

原因分析

普亞認為,FIRB新規則下的限制,是要保護澳大利亞企業在疫情導致經濟下行的情況下不被海外資本惡意收購,以至影響國家利益。

例如,因為疫情而導致澳大利亞股市大幅下滑,導致公司市值蒸發,政府擔心外資有可能會在這個時候海外資本收購澳大利亞公司或資產,澳大利亞資產被賤賣,新政策想要避免的是這種情況。

新政策沒有分開處理普通和敏感行業,也是反映了疫情下所有行業都受影響,同時所有行業都可能在特殊時期對社會有戰略功能,屬於澳大利亞國家利益的事實。

深入分析

購買土地/物業

在FIRB新政策下,如果購買非住宅用地方面,原本規則下的農業用地、商業用地和礦產用地的審批最低限額都降至澳幣零元,即現在購買所有種類的澳大利亞土地和物業,都需要向FIRB申請。

例如,原規則下,已開發商用地的審批最低限額是澳幣$275,000,000或$1,192,000,000(視乎地區和自由貿易區背景,若干細節從略),現在限額變為零,代表許多相對小額的商用物業交易都將需要審批。

同理,原規則下,農業用地的審批最低限額由澳幣$15,000,000到$1,192,000,000(視乎地區和自由貿易區背景,若干細節從略),現在都變為零。

如果您個人是海外人士或者您的公司被視為海外身份,要購買商鋪或者辦公樓的話,不論購買價格為何都會需要向FIRB申請;原本幾百萬的辦公室商用物業在額度之下不需審批,現在都需要審批。

值得留意的是,在原規則下,不論價格,本來任何海外政府背景的買家購買任何土地都需要審批,而任何海外人士購買所有空置商用地都需要審批,這兩點在新規則下沒有改變。

住宅購買上文有專門闡述,在此不再贅述。

購買公司股份/生意/單位信托

在購買公司和生意方面,需要了解重大行為(Significant action)和需申報行為(Notifiable action)這兩個概念。即使審批限額降至0,投資行為也需要是符合一定程度才會受FIRB審批影響。首先,重大行為不需申報,需申報行為才有必要申報。但是,如果財務大臣認為某項重大行為對國家利益有影響,可以要求還原該項重大行為,或命令放棄該項行為購置的資產。

所有購買公司權益/股份和資產的而導致公司控制權改變的行為,都是重大行為(農業業務不需控制權改變)。而所有購買公司權益/股份和資產,以至擁有公司20%或以上,就是需申報行為,需要FIRB批准,不論價值。例如海外人士購買澳大利亞公司達到20%的股份,不論價格多少,即使是一元的價格,都需要FIRB批准。如果是農業公司的話,則在舊規則下已經是所有投資均需FIRB批准。

影響分析

海外投資移民客戶

由於投資移民簽證188A類、132類等都需要海外身份的申請者在澳大利亞投資以滿足簽證條件或者以便申請永居簽證比如888類簽證,FIRB的新規則會令他們的投資計劃或需要跨過審批的門檻。

之前此類簽證持有者獲簽後可以考慮自己建立新公司,或者購買現有公司,或者投資入股成為現有公司的股東。但是在新政策下,第二、三種情況鑒於移民法律要求和需申報行為的特點,目前很大可能需要獲取FIRB審批許可。

澳大利亞政府機構之間如何就新政策聯動,現在尚未可知。客戶需要特別留意審批時間對於他們符合簽證投資時間要求的影響。

以簽證188A為例,簽證要求在投資項目中申請者要提升澳大利亞經濟的競爭力,投入新科技,出口澳大利亞產品等等,在原則上都是促進澳大利亞利益的投資行為,在疫情影響經濟下,這種投資似乎顯得更為重要。在這個角度來看,雖然新規則可能令投資行為需要審批,但是如果該投資會促進澳大利亞的利益,這種投資在原則上應該會獲批,但是獲批時間會很長。同時增加了申請FIRB的各種成本。

海外企業投資並購

並購意味著公司的股權和控制權都會大幅改變,而海外企業會掌握澳大利亞企業的控股權。在這種情況下的投資並購都會需要FIRB批准。此情形需要考慮上訴需申報行為的定義。

海外房產投資

海外投資者需要與開發商溝通,確保購房合同的條款因應新規調整,放寬時間限制,以令買家不會因需要更多時間獲得FIRB許可而蒙受損失甚至被取消合同。

Q & A

問:如果在新規則生效時間前已經簽訂商業合同,但股份/資產尚未過戶,在新政策下會否有需要申請FIRB許可?
答:新規則不影響生效之前已經簽訂的合同和投資計劃。

問:現有進行中的FIRB申請,審批時間會否受新政策影響?
答:FIRB表示會將現有FIRB申請的審批時間也延至6個月內,但不代表一定需要6個月才能審批完成。

問:海外人士或機構能否在澳大利亞成立新公司?
答:新規定沒有影響既有開立新公司的規定,海外人士或機構仍然能在澳大利亞成立新公司開展業務。

違反規定的後果

如果沒有就需申報行為申報或違反其他FIRB規定,可以處以監禁及/或罰款,承擔刑事和民事責任。

結語

我們預期新政策涵蓋的投資行為會導致大量海外機構和人士的投資計劃受到影響,而影響會逐步浮現。政府應對疫情和經濟危機的政策預期會不斷更新,政策執行的細節也會越見完整。普亞律師事務所會密切留意相關政府宣布,尋求更詳細的政策細節,並向大家分析有關影響。

 

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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