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美好家園指南（四）：發掘購買度假屋的最佳時機

如果您夠幸運，已經到了可以認真考慮購買度假屋的階段，這是相當值得興奮和期待的事。據全美地產經紀商協會的調查，八分之一的房主正在考慮購買第二套房。雖然夏天可能令您開始渴望陽光、大海和沙灘，但此時可能並非買別墅的最佳時機。

據Better Homes & Gardens® 美好家園的專業建議，以下是您購買度假屋時需要考量的一些事項。

旺季絕非購房最佳時機

從供需角度來看，避開旺季很有意義。在旺季，無論您看中的是科羅拉多州韋爾（Vail）雪場的滑雪小屋，還是科德角海濱小屋，您所看到的均是當地最美時刻的風光。由於度假屋可能是感情投資，許多繼承度假屋的業主會選擇出租它們，獲取額外收入來源，以便保有一處房產。他們可能與兄弟姐妹共享產權，也可能不得不買斷它們。他們也可能是兼職度假屋投資業主，很早便已入駐新的度假勝地，但仍然需要保證旺季100%的入住率，獲得投資應有的回報。

瞄准旺季的最後幾周提出報價，或推遲報價，直到旺季剛剛結束。如果您想找專為暑假准備的度假屋，勞動節與感恩節之間的時間段是出手的絕佳時機。在此期間接手，您依然有足夠的時間去領略未來夏天的風光，並且能夠冬天到來之前，從容進行任何必要的維修。接著，您可以有一整個冬天的時間去籌劃准備，在下一個夏天到來之前打造好屬於自己的度假屋。

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如果您希望購買冬季度假屋，那麼春天是報價的最佳時機。雖然這時依然有少部分人在堅持租出或使用他們的度假屋，希望能多享受一兩天的春季滑雪時光或房費，但大多數人會在此時將他們的房產投放市場。要注意的是，如果您感興趣的地區位置偏遠，給出報價的時間不要拖得太晚。一些業主會在淡季把房屋用木板封閉起來，使人難以看到房屋全貌。另外，不要忘記春泥的力量。在春季凍融和洪水期間，三季都可以進入的房產可能會變得更加難以探訪。

確定時機恰當

在購買度假屋之前，您需要對一系列因素進行長期謹慎地思考。首先，也是最重要的一點，要確定您是否能夠充分利用它，使其為您帶來經濟價值。即使您購買度假屋，並計劃將其出租以支付開銷，那麼這意味著您本人使用度假屋的時間將受到限制。雖然您可能喜歡秋天的湖邊小屋，但不代表所有人都會喜歡。如果您無法確定自己會在度假屋中歡度假期，那麼可能您購買度假屋的時機尚不成熟。

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其次，您是否考慮過購買所有涉及的雙重開支？無論您是否想讓度假屋在各方面都與您的主要住所相呼應，您都無法回避這樣一個事實：您一切都要有兩手准備。除非您想把在度假屋度過的每個周末都當成野營。您不會想在每個夏天的周末把割草機和吹葉機拖到小屋。家電、床品和家具也要准備兩份。您還會收到第二份包含財產稅、保險、場地維護、網絡費用和清潔費用的賬單。此外，可能還有社區管理費。

第三，您的假期目標是什麼？如果您想游覽各個大陸，卻還沒有時間去前往亞洲和非洲，那麼度假房產對您有意義嗎？如果您發現自己對體驗性的度假感興趣，比如登山，和海豚一起游泳，或者參加仁愛之家的活動，為別人建造家園，那麼度假屋可能並非您的目標。

另一方面，如果您確定自己有能力投資第二套房產，並且有長期計劃，希望將度假屋作為退休後環球旅行的一個基地，或者如果您想讓家人在成長過程中享受美好而自由的戶外時光，那麼您現在可能就得抓緊機會了。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

印尼降低外國買家購房成本，巴厘島將迎來房市發展良機

引述《南華早報》9月10日的報導，印度尼西亞政府最近提高了奢侈品稅的起征點，20%的奢侈品稅目前適用於價值300億盧比的物業，起征點相比以前的200億盧比已大幅提升。據分析人士稱，該國最大的旅游目的地——巴釐島將借此機會吸引更多海外房產買家。

今年6月，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）政府宣布，對房屋和公寓征收的20%奢侈品稅起征點將從200億盧比提高到300億盧比（約合1513.5萬元人民幣）。這項新政策讓高端房地產市場上的許多交易都獲得了免稅待遇。

印尼政府已經允許外國人按照30+20+30年的計劃來購置有地物業了。外國人最初可擁有物業30年的產權，隨後產權可延長20年，然後再延長30年。

然而，印尼開發商仍在為外國購房者爭取期限為80年的先期許可。以前，只有印尼公民可以獲得土地所有權。

今年5月成功連任的佐科·維多多總統希望通過一系列措施來刺激經濟。照片來源：EPA-EFE

“這是一項重大的變化，”面向海外購房者的中文網站居外網Juwai.com執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說道。“外國人有權獲得長達80年的物業產權，而且現在出售物業時需繳納20%銷售稅的可能性已經大幅降低。我們預計印尼的物業需求會提升。”

有所放寬的政策體現了維多多今年5月連任時定下的目標，即為印尼引入更多外國投資以履行其競選承諾——將印尼經濟增長率從目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正變得更適合投資者，更具有前瞻性，更有利於市場。政府目前已經向外國投資者敞開了市場的大門，並致力於為所有利益相關者提供公平的競爭環境。對於從戰略性角度觀察該地區的全球投資者來說，此舉傳遞了一個重要的信號，”房地產和投資公司IQI Global首席經濟學家山·薩伊德（Shan Saeed）說道。

房地產咨詢公司第一太平戴維斯認為，印尼政府支持高端市場的舉措將有利於巴釐島房地產市場的發展。

根據印尼的規定，只有持有印尼工作或居留特別許可證的外國人才能在印尼購買房產，但那些身為名義持有人或在印尼進行了企業登記的人也可以購買房地產。對於這些群體來說，巴釐島是他們首選的置業目的地之一。

“我們了解到，巴釐島、巴淡島和龍目島等地都有很多外國業主，”印尼第一太平戴維斯公司董事兼研究與咨詢部門主管安東·西托羅斯（Anton Sitorus）表示。巴釐島之所以吸引人，是因為它的低價格、自然美景和開發項目的卓越品質能夠與泰國普吉島和蘇梅島等熱門地點一較高下。”

一直在追蹤全球房地產市場情況的《環球物業指南（Global Property Guide）》表示，巴釐島別墅的每平方米均價在1100美元至2300美元之間。

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居外網的奇米爾主席稱，維多多總統連任後，印尼實現了穩定的經濟增長，政府的基礎設施投資計劃也得以順利推進。在這樣的背景下，印尼這一東南亞國家對二次置業者的吸引力有了較大的提升。

“我們認為，印尼房地產市場具有非常不錯的增長前景，”奇米爾說。

“新巴釐島”未來發展不容小覷

開發商Private Sanctuary的聯合創始人Tobi Doeringer正幫助投資者在印尼龍目島上開發68棟別墅。該項目外國直接投資總價值達2000萬美元，項目所在島位於巴釐島以東，因具備巨大的旅游潛力，屬於政府規劃的“新巴釐島”所在地之一。

他說： “在我們的項目中，中國香港地區的買家比內地買家更多。大多數中國人仍將注意力放在巴釐島上，而不是像龍目島這樣的新興地段。如今，在龍目島這樣主打旅游產業的別墅項目中，外國買家約占70%。我們預計在五年內，來自大中華區的買家將占到龍目島旅游住宅物業銷售額的五分之一。

“印尼許多地方房地產投資面臨的最大挑戰是，買家對最成熟市場以外的地段比較陌生。當他們發現龍目島像20年前的巴釐島有相似之處時，頓時眼前一亮。對於投資者來說，龍目島比巴釐島更有趣。如果說到別墅，在這裡可以獲得相當於巴釐島同類房產80%的租金收益，但地價僅為巴釐島的10%或15%。您可以獲得更高的現金流回報率，通常在13%至20%之間。這還只是現金流投資回報率，並未加上房地產本身價值的潛在增長。

“在南龍目島，還沒有開發過這樣的共管公寓項目。海灘上有一些共管公寓風格的項目，它們與別墅的投資回報率類似。

居外推薦印尼龍目島曼達利卡美景（Mandalika View），建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣，俯瞰著正在規劃的高爾夫球場和2021年開始舉辦賽事的MotoGP世界摩托車錦標賽街道路線。Private Sanctuary會為你提供規劃方案，設計一個具有可持續性，符合人體工程學，並享有迷人景色的現代化別墅。房價僅約¥69萬起。
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“花30億美元的投資來打造一個全新的旅游目的地，這樣的情況並不常見。20年後，依托全新的基礎設施和更加發達的旅游市場，您很可能會發現，這裡的房產價格比今天的巴釐島高出至少10倍。龍目島在國際舞台上嶄露頭角的速度應該比巴釐島更快，因為政府非常務實，為開發的成功投入了大量精力，大力投資開發基礎設施、世界摩托車錦標賽等旅游景點、新酒店、醫院，以及國際機場的擴建，該機場將成為印尼中部地區的新樞紐。

“目前有幾家國際酒店正在建設中。第一家酒店將於2020年上線。世界摩托車錦標賽將於2021年舉行。考慮到這些開發項目，我們合理預估，到2021年土地價格可能會翻一番。

龍目島的色龍貝拉納克海灘（Selong Belanak）——全世界風景最優美的白色沙灘之一，西面有氣勢宏偉的海灣

“南龍目島有世界上最美麗的一些海灣，還有風光綺麗的山景作為襯托。在巴釐島，海灘景色迷人，但海灘背後大部分地區地勢低平，缺少了起伏景致的趣味。”

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】

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來源：南華早報綜合整理
責編：Zoe Chan

9張重要圖表幫你看懂澳洲房產

撰文：PATRICK POKE

上周，我們詢問了三位專家，澳大利亞住房市場在最近幾個月是否已經觸底。雖然專家們在總體方向和風險等級方面意見不一，但他們似乎都同意的一點是，沒有一個結果是確定的。不確定性是投資的一個事實，這大概就是為什麼有句諺語會在投資者中廣為流傳（這句諺語常被誤以為是出自尤吉·貝拉（Yogi Berra）之口）: 預測是很困難的，特別是當它涉及未來的時候。

雖然我們無法預測未來，但我們可以通過查看最新數據來評估當前的情況。但是，什麼是值得關注的最佳數據系列呢？請繼續閱讀下文，看看我們三位專家是如何認為的。三位專家分別是來自Nucleus Wealth公司的達米安·克拉森（Damien Klassen）、來自安保資本（AMP Capital）的謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver）和來自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什頓（Angela Ashton）。

可以改變局面的三個因素

達米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份報告中的表格列出了一長串我們預計會影響房價的關鍵因素。但實際上，我們認為只有三個因素有可能會引起顯著變化，成為房價上漲或下跌的主要原因。

1. 澳大利亞信貸增長：

澳大利亞皇家委員會（Royal Commission）對銀行的調查扭轉了信貸熱潮，房價下跌了10%左右，盡管此時影響房價的其他多數因素仍然是積極的。

如果我過於悲觀（尤其是在短期內），而莫裡森政府設法讓已經過度負債的澳大利亞家庭承擔更多的債務，這就是你首先會看到影響的地方。

在監管方面，西太平洋銀行（Westpac）在與澳大利亞證券投資委員會（ASIC）的負責任貸款訴訟案獲勝後，推動放寬貸款條件。ASIC在未來幾個月將就負責任貸款舉行公開聽證會，這將是決定貸款條件寬松程度的關鍵。

2. 外國買家

外需是引起經濟繁榮或蕭條的關鍵：

中國對資本賬戶的打擊以及中澳兩國不斷惡化的關系均表明外國投資將繼續保持低水平。

主要的利好問題是，香港的動蕩是否會導致澳大利亞房地產需求增加。

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3. 失業率

這裡沒有足夠的篇幅來細細探討房價和失業率之間的具體聯系。從指標上看，在2012年至2017年房地產繁榮時期，珀斯市場除了（a）人口增長略有放緩和（b）失業率上升之外，面臨的因素與悉尼和墨爾本大致相同。但是當澳大利亞其他地區房價一片繁榮時，珀斯的房價卻下跌了10%以上。

我們預計建築業將大量裁員。

數據來源：澳大利亞統計局（ABS）、澳大利亞最大招聘網站Seek，瑞銀（UBS）

此外，維多利亞州和新南威爾士州政府實施的財政緊縮政策也導致就業崗位減少。任何全球性衝擊（貿易戰、衰退、債務危機）都可能因為導致失業率上升進而影響到房產市場。

三張必看的圖表

謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver），安保資本（AMP Capital）

以下是需要注意的關鍵事項：

4. 首先，拍賣清倉率仍然很高，這意味著房源質量的提高和銷售額的增加。如果不是，那麼房價的回升是否有足夠的支撐，這就值得懷疑了。

5. 其次，與此相關的是，每月的住房融資承諾應該要觸底反彈，開始往高處走——即使只是緩慢上升。最近出現了一些初步跡像，但這可能只是住房融資數據的正常月度波動。同樣，如果流入房產市場的信貸流沒有得到改善，那麼大幅度的復蘇是不可能的。

6. 最後，也是最重要的一點，失業率將是需要關注的關鍵問題。我們預計，到今年年底，失業率將升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能會導致人們不得不出售房產，房屋價格進一步被壓低。這不是我們的基本方案，但是就房產前景來說，這是一個關鍵風險。澳大利亞儲備銀行一直在極力避免高失業率。事實上，它希望失業率降至4.5%或更低。因此，我們認為，現金利率將進一步下調，最終降低至0.5%。但是考慮到特朗普總統的貿易戰給全球前景帶來的風險，這也不能保證一定會奏效。

關鍵驅動因素

安吉拉·阿什頓（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

這份說明並非詳盡無遺，只是簡要介紹一些重要的驅動因素，以及這些因素是如何發揮作用的，比如相對於收入和貸款利率的房價。同時，它還研究了可支配收入和貸款條件的決定因素。最後，我們關注一下私人住宅的審批問題和相關的房產開工項目，以幫助我們了解房產行情。

7. 在之前的報告中，我們研究了一些估值指標，並指出，考慮到收入和貸款利率的變化，到2019年3月底的時候，澳大利亞的房價可能很便宜。圖1中的綠線描述的正是這一點，澳大利亞全國現房中位價與年平均周收入（AWE）相比，並根據標准可變房貸利率調整。

圖1：澳大利亞現房價格

數據來源：澳大利亞統計局、澳大利亞儲備銀行、Evergreen Consultants公司

我們認為，圖1的信息很重要，因為它顯示了澳大利亞房價對利率變化和預期變化的敏感性。如果澳大利亞人認為他們有能力購買房產，那麼他們就會傾向於這樣做。2017年12月，由於貸款利率較低，信貸條件自由，全國現房價格創下歷史新高。隨著信貸條件收緊，資金開始枯竭，房價下跌。根據上述估值指標，房價可以說是便宜的，隨著貸款利率下降，金融狀況開始緩解，房價可能會調整到一個更高的位置。

8. 澳大利亞儲備銀行公布了其對自住業主及投資者的平均標准可變利率及折現率的估計。目前，固定利率貸款遠低於可變利率貸款，而且，儲備銀行表示後者還將進一步下降。儲備銀行還發布了每月信貸系列，其中包括分為自住貸款和投資者相關的住房貸款之總額。從中我們可以看出，年度數據一直疲軟。但我們相信，它會在年底觸底，特別是在自住住房方面。

圖2：住房相關信貸增長

可支配收入是決定貸款審批和適用性的重要因素。在這裡，我們喜歡關注收入增長和工作時間。隨著雇員薪酬的提高，目前及未來可供消費的收入便增加了，同時也更適用於貸款服務。有關工作時間的數據可在澳大利亞統計局的每月勞動力數據中找到。2019年6月，工作時間的年增長率為2%，高於20年來的平均水平——1.7%。澳大利亞統計局還發布了季度工資指數數據，下一期數據將於8月中旬發布。季度國民賬戶數據給出了員工薪酬的直接數據（截止2019年3月31日，增長4.3%），但下一期數據將於9月發布。

9. 最後，私人住宅審批的最新數據是6月份，季節調整後增長了0.4%。然而，長期趨勢仍顯疲軟。

結語

隨著一系列經濟數據即將公布，最終將於9月4日公布的6月當季度GDP數據，在未來幾周內會讓投資者思慮萬千。到下個月的這個時候，我們應該更好地了解澳大利亞的經濟和住房市場在第二季度的表現。盡管在此之後至少還需要三個月的時間，我們才能確定最近的變化是否有一個持久的影響。於此同時，這裡有一些便利的資源，可供各位參考：

來源：Livewire Markets
責編：Zoe Chan

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美國威斯康星州綠湖 56英畝湖畔度假村惜售｜居外精選

1847年，綠湖（Green Lake）吸引了第一批定居者來到美國威斯康星州（Wisconsin）中東部地區。這裡有延綿27英裡的水岸線，237英尺深的水域，是威斯康星州最深的內陸湖泊。到了1890年，這個小社區已經建起了垂釣、高爾夫和帆船娛樂度假村。

一個多世紀以來，綠湖沿岸已成為威斯康星州極具代表性的旅游目的地。這兒有數量繁多的鱒魚和大眼魚，垂釣者絡繹不絕。水上運動、水療服務和四個一流的高爾夫球場為游客提供了許多娛樂機會。

小城鎮的大設施

綠湖縣雖然是個只有2萬人口的小城鎮，卻因著海德豪斯度假村（Heidel House Resort & Spa）、綠湖會議中心和周邊的配套設施成為一個有吸引力的會議目的地。綠湖會議中心由美國浸信會於1944年創建，擁有60,000平方英尺的會議空間，包括可容納1000人的會議廳。而距離綠湖會議中心5公裡的海德豪斯度假村更是小鎮的一顆明珠。

海德豪斯度假村由各種建築組成。酒店的原莊園和幾棟外建築建於1890年，作為私人住宅；1945年，當Herb和Lucille Heidel購買了這個莊園時，便開始了酒店業務的經營。到了20世紀70年代，海德豪斯度假村成已為威斯康星州熱門的度假目的地之一。

豐富多彩的度假村活動

海德豪斯度假村所有的房間都俯瞰著綠湖。游客們除了可以在室內享受寧靜的小鎮氣息，還有更多娛樂選擇——在溫暖的天氣裡，人們可以乘坐Escapade游艇去綠湖垂釣；在冬季，滑冰，越野滑雪，雪橇和冰釣也是受歡迎的活動；每當小鎮的初雪降臨，度假村的伊文森水療中心（Evensong Spa）變得非常受歡迎，許多健康團體會來到這裡，水療中心還有該州最大的室內迷宮，可用於瑜伽課程和葡萄酒品鑒等創意活動。

除此之外，海德豪斯度假村與位於街對面的Tuscumbia高爾夫球場緊密合作。這個18洞，標准杆71杆的球場是威斯康星州最古老的球場（創建於1896年），也被認為是該州經過精心挑選的最佳球場之一。

重新開發的多種可能

目前，海德豪斯度假村包括伊文森溫泉在內的56英畝地產已上市售賣，18英畝的湖畔地塊絕無僅有。縱觀整個綠湖水域，根本找不到可供出售的2英畝以上的湖濱地塊。度假村絕佳的位置為潛在的酒店業主或住宅開發商提供了獨特的投資機會。

綜合考慮該物業的規模和位置，既可以充分運用現有資源，將其改建為精品療養院或高端酒店。也可以重新定位為一個有總體規劃的公寓和家庭社區——餐飲和酒吧場所、寬敞的會議和宴會廳、室內和室外游泳池，健身和社區活動室、寬敞的船只通道和碼頭可通往綠湖。該地塊大約24英畝以上的土地已經獲得批准，可建造99個住宅單元。

如您想了解該物業的更多信息，請至居外官網https://www.juwai.com/49847048.htm查看，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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巨頭扎堆硬核比拼，9月28日全球CEO發展大會帶你領略科技“軟實力”

《浪潮之巔》作者吳軍曾在書中寫道：“近一百多年來，總有一些公司很幸運地、有意識或無意識地站在技術革命的浪尖之上。在這十幾年間，它們代表著科技的浪潮，直到下一波浪潮的來臨。”

從一百年前算起，AT&T、IBM、蘋果以及中國的BAT們都先後被幸運地推到了浪尖上。如今，隨著5G、人工智能的爆發，又一波企業站上了浪潮巔。

將參加於9月28-29日舉辦的第九屆全球CEO發展大會的嘉賓——百度首席技術官（CTO）王海峰認為，AI則是我們這個時代的核心生產力，AI會給各行各業帶來變革，也會影響人們生活的方方面面。而另一位嘉賓——科大訊飛輪值總裁胡郁認為，人工智能進入了價值兌現階段。

人工智能已在安防、金融、教育、客服等場景中呈現出較高的商業化滲透，智能報警、AI批改作業、智能閱卷等深入人們的日常生活，AI技術在醫療健康、零售、交通、工業制造、農業、交通等場景下的應用，也將隨著和場景核心痛點的匹配度上升，以及完整產品的逐漸打磨，在未來激發出更大產業價值。

全球CEO發展大會嘉賓、華為公司董事、戰略研究院院長徐文偉也曾介紹過華為AI應用的具體案例，通過“+AI”，提高機場靠橋率，減少乘客坐擺渡車去遠機位；結合人臉識別實現機場一站式通關，減少旅客排隊時間。

根據麥肯錫的研究模型預測：“到2030年，全球將有70%的企業至少采取一種形式的人工智能，而相當大的一部分大公司則將全線采用人工智能技術。”另據工信部給出的數據表明：“到2020年，我國人工智能核心產業規模預計超過1500億元，帶動相關產業規模超過1萬億元。”兩組數據同時印證，在未來產業智能化領域將釋放巨大的市場紅利。

放眼全球，新一輪科技革命帶來的是更加激烈的科技競爭。全球範圍內眾多企業都瞄准了人工智能這塊高地，積極地進行戰略布局，以期在激烈的競爭中占據技術革命的浪潮之巔，贏取時代紅利，為人類創造更多價值。

除了王海峰、胡郁、徐文偉之外，小米科技創始人兼董事長雷軍、格力電器董事長兼總裁董明珠、ARM（中國）董事長兼CEO吳雄昂、奇虎360CEO周鴻祎、綠地集團執行總裁耿靖、阿裡巴巴集團副總裁、銀泰集團CEO陳曉東、YC中國創始人及首席執行官陸奇等近百位權威級企業家嘉賓將受邀出席第九屆全球CEO發展大會，研討熱點科技未來趨勢，共建綠色發展繁榮命運共同體。居外網作為媒體支持，屆時也會為大家全面報道本次盛會！

從個人到企業，從企業到國家，從國家到世界，科學技術與實體經濟深度融合，經濟發展的質量越來越取決於其中的科技含量。科學技術從來沒有像今天這樣深刻影響著國家前途命運，從來沒有像今天這樣深刻影響著人民生活福祉。

將於9月28-29日舉辦的第九屆全球CEO發展大會聚焦“科技+”，科技+綠色、科技+農業、科技+城市、科技+互聯網……科技，正在賦予未來越來越多的想像與可能。“科技+”賦能綠色未來：時空不再受限，足不出戶可游覽天下；新能源應用廣泛，環境持續改善；智能產業讓生活更智能便捷……未來已來，時代變革的鐘聲已經響起！歷史的機遇往往稍縱即逝，我們正面對著推進科技創新的重要歷史機遇，機不可失，時不再來，必須緊緊抓住。

“聰者聽於無聲，明者見於未形。”第九屆全球CEO發展大會以“科技+”賦能綠色未來為主題，作為作為聯合國工業發展組織主辦的“國際企業家大會”，本屆全球CEO發展大會聚四海之氣、借八方之力，邀請全球30余位政商界領軍人物出席，千余名重要企業家齊聚一堂，探討科技創新趨勢，帶領世界企業家深化國際科技交流合作，為全人類共謀福祉！

全球CEO發展大會緊跟世界發展趨勢，主動布局和積極利用國際創新資源，在更高起點上推進自主創新、深化國際科技交流合作，努力構建合作共贏的伙伴關系，帶領企業家以全球視野謀劃和推動科技創新，積極主動融入全球科技創新網絡。

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澳洲東端海濱精美別墅房價5年可漲30%

新南威爾士的房產潛力尚待爆發

新南威爾士州位於澳大利亞東南部，東瀕太平洋，北鄰昆士蘭州，南接維多利亞州，是澳大利亞人口最多、工業化和城市化水平最高的州。得益於其愉快的生活氛圍、健全的醫療教育體系和怡人的氣候，新州也成為全球移民人心目中最佳的目的地之一。這裡不僅坐落著澳洲最繁華的城市悉尼，與此同時還坐擁不少風景優美的海灘，讓都市生活和自然氣息相結合，營造出舒適絕美的生活環境。

由於購房者對於新州的持續青睞，該地的房產價格也水漲船高。根據Domain房價報告，到今年三月為止，新南威爾士地區的房價平均上漲了7%左右。三月季度的房價中位數為37.5萬澳元，與去年同期相比增加了4萬澳元。在過去五年中，房價上漲了33.9%。其中，房價增幅最大的區域包括Cooma、Jindabyne、Snowies、Bombala和Berridale。作為全澳房價表現最為強勁的州，新南威爾士的房產市場潛力還沒有被完全釋放。不少房產分析師仍看好該地區的房價會進一步持續上漲，這無疑給購房者帶來了好消息。政府在新南威爾士州的持續投入 – 無論是教育、醫療資源，還是各種基礎設施的建設 – 都讓該地的房產愈發迷人，同時也愈發昂貴。

新州北部亞姆巴（Yamba）過去5年的房價增幅達到30%（數據來源：Hometrack）

靜謐安逸的海濱住宅給您精致的生活體驗

那麼今天小編帶大家前往的呢是一處還沒有完全被釋放房價的寶地——位於新南威爾士州北部的亞姆巴（Yamba）。這是一處位於Crystal Waters estate社區的海濱住宅，其占地面積為2,182平方米，坐落在牡蠣海峽（Oyster Channel）邊上，即新南威爾士州北部克拉倫斯河（Clarence River）河口。

於亞姆巴的這棟房產有著備受贊譽的定制設計。復式兩層樓的布局大約有870平方米的建築面積，由Eggins Prestige Homes建築商設計建造而成。住宅享有遍布全屋的一流的家庭自動化系統。走進住宅便是寬敞明亮的起居室，木質泛黃的地板和屋內暖色調的燈光給一樓的廣闊空間平添了幾分溫馨的基調。底樓的裝飾也十分有趣，放在地上的大時鐘、玻璃鏡面的小房間等等，都體現出設計師的匠心。從一樓通往二樓的旋轉樓梯也頗有特色，蜿蜒而上的設計不禁讓人迫不及待地想去二樓一探究竟。

奢華的廚房配有玻璃防濺板、花崗岩台面和通往室外廚房的自動化備餐雙折窗，廚房裡配有專業級別烹飪廚具，包括對流微波爐和蒸汽烤箱、電熱屜。無論你是初出茅廬的小試牛刀的廚師，還是專業級別的大廚，這裡的廚房一定能滿足你大展身手的需求。此外，若你想在夏日的夜晚坐在室外享用美食美酒，該住宅也能為你實現這個願望。屋外園景花園裡的長桌完全為該需求所設計。吹著夏夜的晚風、享用自己烹飪的美食、再小酌幾杯，這樣的夢幻生活亞姆巴的住宅來助你完成。

二樓設有主臥，主臥內配有內置特大號床（可欣賞島上景色）、儲物間和相鄰的豪華步入式衣櫃。另外三間寬敞的臥室均配有套內衛浴和入牆式衣櫃。你完全可以在自己的影院室內享受私密的觀影體驗，裡面還配有令人驚艷的7.1聲道數字環繞音響系統。

住宅享有寬達27.4米的廣闊的臨水正面，不會收取年度海域使用費。海濱區設有鋁質桁架木平台，平台在水面上延伸開來，適合放松娛樂；私人浮筒和船坡道使得您可以放心地把自己的船只放置在住宅後門。深水確保了大型船只進出便利。

精致的設計和寧靜安逸的氛圍還不是該住宅所有的優點。齊全的配套設施和便捷的生活日常為它又多加了幾分。該住宅距離醫院和麥克萊恩只有15分鐘的車程。住宅附近共有三個機場可供出行選擇——巴利納機場，黃金海岸機場以及布裡斯班機場，平均車程在兩個小時左右。與此同時，距離南十字星大學只有一個半小時的路程。除此之外，周邊還有日托中心、劇院、銀行、超市、餐廳等各種滿足你生活日常起居的設施，為你的品質生活保駕護航。

這樣一棟有著4臥5衛2車庫的豪華精裝住宅現在售價2,534萬元人民幣，不僅比國內一線城市的房價便宜很多，而且還有巨大的增值空間。還在等什麼？點擊https://www.juwai.com/50074623.htm，或致電居外熱線400 041 7515，趕快來向我們進一步詳細了解吧！

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國投資移民200萬英鎊起價黃金簽證多數被中國人包辦

在英國投資200萬英鎊，可獲得黃金簽證，能在英國居住五年並工作，接著可申請永久居留。英國官方統計顯示，今年第二季發出的124張黃金簽證中，超過半數被包括香港人在內的中國人拿走。

今年第二季度，香港申請一級投資者簽證的人數比例位居第二，占所有申請人數的十分之一。自今年頭三個月以來，香港的申請人數幾乎翻了一番，從7人增至13人，為5年來的最高水平。

中國大陸的申請者所占比例依舊最高，為45%。

報道說，英國吸引的香港投資移民大增，和香港局勢有關。不過，英鎊貶值的影響也很大。該報道認為，英國脫歐過程一波三折，導致英鎊下跌，香港人現在申請英國投資移民的費用，以港幣計算，比英國2016年6月舉行脫歐公投時省兩成。

中國房產公司居外網 Juwai.com執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示：“由於引渡法案引發的騷亂從6月份才真正開始，香港人對該計劃的興趣可能在今年第三季度再次創下新高。”

英國一級投資者簽證的獲得者，其家庭可以在英國生活和工作。為了獲得這張簽證，申請者必須能夠在英國企業或政府債券上投資200萬英鎊，為期5年。

居外推薦英國利物浦貝麗花園公寓（Fabric Village），位於利物浦市中心黃金地段，毗鄰著名的聖約翰購物中心，距離萊姆街車站僅10分鐘路程。公寓由三種不同戶型所組成，包括了開間公寓，一房公寓以及兩房公寓以供不同需求的客戶選擇。由9.9萬英鎊起售。點擊查看居外房源詳情

今年早些時候，為了制止跨國犯罪，相關規定有所收緊。簽證持有者可以在英國居住三年後申請定居。

這些申請者就是政府的搖錢樹：假設每位申請者在英國花費200萬英鎊（盡管他們可能會投資得更多），今年到目前為止，一級投資者簽證項目也已經籌集了5.1億英鎊。

在用黃金簽證吸引富人這一項目上，英國正面臨著同其他國家越來越激烈的競爭。

簽證咨詢公司亨氏顧問（Henley & Partners）的帕迪·布洛爾（Paddy Blewer）表示：“過去兩年，香港對希腊和葡萄牙的簽證項目的興趣顯著增加。這些項目以房地產為基礎，賦予申請者在申根區內居住的權利。”

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來源：英國電訊報
責編：Zoe Chan

澳洲房市再次升溫悉尼房價連漲兩個月

位於悉尼郊區伯奇格羅夫（Birchgrove）的成排住宅。悉尼是澳大利亞最大的房地產市場，根據CoreLogic的數據，悉尼的住宅價格在過去兩個月中均在上漲。圖片來源：路透社

據彭博社報道，在經歷了兩年的下滑之後，澳大利亞的住房價格似乎已經觸底，大量購房者蜂擁回到市場。

一個很好的例證便是上周六（8月3日），一套悉尼郊區萊德（Ryde）四居室住宅的拍賣會，吸引了大約100人。在激烈的競拍後，這套房子最終以拍賣價150萬澳元成交，高於保留價22.6萬澳元（約合109萬元人民幣）。這種火爆的拍賣行情上一次出現還是在經濟繁榮時期。

負責此次拍賣的房地產經紀人菲爾·艾利森（Phil Allison）表示：“現在越來越多的人開始擔心，房價在未來6到12個月內會上漲，所以他們想要現在下手購買。”

他還補充道，就在6個月前拍賣一套就在街角的房子時，幾乎無人叫價購買。

市場情緒的突然好轉可以歸結為三個因素：澳大利亞央行連續降息，抵押貸款利率已降至歷史新低；監管機構放寬抵押貸款壓力測試要求；以及5月總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）政府意外贏得連任，使得反對黨工黨減免房產投資者稅收的計劃流產。

澳大利亞的經濟本就低迷，初露端倪的房價反彈是一個罕見的亮點。澳大利亞的經濟一直受工資增長停滯和經濟增長大幅放緩的困擾。不斷上漲的房價可能會使房主感覺更富有，從而帶動消費者支出。

房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，過去兩個月，澳大利亞最大的房產市場——悉尼的住宅價格均在上漲。

澳大利亞房產價格接近兩年的下跌趨勢由此結束。近兩年來，房產價格相較於2017年7月的峰值，下跌了15%。原本經濟學家預測延續至明年的衰退期也得以縮短。上個月墨爾本、布裡斯班、霍巴特和達爾文的房價也有所上漲。

悉尼Mascot區Escada公寓，項目包括多種戶型超大面積的1-3室，共計111公寓。住戶不僅能夠體驗優越的居住環境、現代化的裝修風格、高品質歐式配套廚電，更能享受絕美壯闊的東南向Botany Bay無敵水景。距離悉尼CBD、國內及國際機場均少於5公裡。2臥2衛1車庫價格約¥427萬。查看房源信息

彙豐控股（HSBC Holdings）澳大利亞首席經濟學家保羅·布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示：”我們認為，未來幾個季度內，房價將會以個位數的速度上漲。降低利率加上放寬審慎規則，起到了關鍵性的推動作用。

澳大利亞最大的房貸銀行——澳大利亞聯邦銀行也表示，住房市場已經扭轉了局面。

該行首席執行官馬特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利後表示：“我們認為，住房市場開始企穩，並可能從現在開始略有改善。”“我們看到價格在小幅上漲，信貸整體增長溫和。”

房價的上漲也重新引發了購房者對錯失購房良機的擔憂。上一次出現這種擔憂是在2012年至2017年年中經濟處於瘋狂繁榮時期，那時候悉尼房價飆升75%。

拍賣是澳大利亞最常見的售房方式。根據CoreLogic的數據，8月第一周，澳大利亞房產拍賣清盤率攀升至75%，而去年同期為52%。

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不過，房價反彈也不是對每個人來說都是好消息。CoreLogic的數據顯示，盡管悉尼房價連續兩年下滑，但它仍是全球價格最高的房產市場之一，住宅中位價達到864,993澳元（約合418萬元人民幣）。即使是現在，住房價格也只是回到了2015年初的水平。

然而，並非所有人都相信房地產市場已經觸底。隨著春季銷售旺季的開始，更多的房屋可能很快就會進入市場，悉尼和墨爾本即將充斥著大量過剩的公寓，這可能會再一次形成買方市場。

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來源：The Business Times
責編：Zoe Chan

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滑雪熱潮吸引中國買家來到日本粉雪中蘊藏絕佳投資機遇

日本的幾大首選城市和滑雪勝地吸引著中國買家，因為我們看到了日本極具潛力的投資機會。

每年冬天，喜愛滑雪的人士都會前往歐洲、美國和加拿大的雪山進行一年一度的滑雪探險。但最近，位於日本北海道北部島嶼的新雪谷滑雪場，這個一度默默無聞的滑雪勝地，卻成為了滑雪的熱門選擇。

以前相對不為人知的新雪谷（Niseko，舊稱“二世古”）現在到處都是游客，其中大多數游客來自亞洲，越來越多的游客來自中國大陸。現在在滑雪坡上聽到人們說普通話是司空見慣的事情。這個蓬勃發展的滑雪村擁有世界上最好的降雪量和降雪條件之一，適合進行各種層次的滑雪活動。來自世界各地的滑雪愛好者在網上為滑雪勝地投票時將這裡列為日本第一滑雪場，從而鞏固了它作為世界頂級滑雪勝地的地位。

新雪谷區為日本國立公園、國家公園指定所在地，其四季不同的自然風光使其成為全年均可觀光的度假勝地。

為什麼中國滑雪人數激增？

中國滑雪者人數之所以激增，其源頭始於2015年北京成功申辦2022年冬奧會。從那時起，中國政府就不遺余力地推廣冬季運動。這推動了中國國內700多個滑雪場（包括室內和室外）的建設，但惡劣的天氣、高昂的價格和較差的服務促使中國游客轉向日本等海外目的地。

根據2017年中國滑雪產業白皮書顯示，日本度假勝地占中國冬季運動出境游客的50%。目前，中國大約有1210萬滑雪者和滑雪板愛好者。據估計，這些人超過一半會出國旅游。到目前為止，日本是他們最喜歡的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中國游客推動房地產投資

因此，亞洲游客的湧入正在改變日本的滑雪產業和為其服務的房地產市場。英國《金融時報》（Financial Times）的一篇報道稱，北海道的情況尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花園度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

據JTB旅游研究咨詢公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）統計，自今年4月以來，共有726,100名中國大陸游客赴日旅游，推動了外國人對日本房地產的投資。對於中國買家來說，日本是他們自己國家在生活品質方面學習的榜樣。而在日本買房意味著他們離擁有夢想家園的目標更近了。盡管如此，中國領先的海外置業網站居外網Juwai.com的數據顯示，77%的中國購房者是為了投資而買房。2018年第三季度，居外網上中國買家對日本房地產的購買問詢量激增。

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日本房地產為何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地產正受益於欣欣向榮的旅游市場，在過去的幾年中，土地價值上漲了約30%。房地產經紀人表示，高品質的日本建築和快速增長的投資收益也讓日本住宅變得更受歡迎。

有幾個因素推動了中國人對日本房地產的需求。根據新雪谷房地產公司（Niseko Real Estate）的一份報告稱，滑雪是其中一個因素。到冬奧會舉辦時，中國預計將有3億滑雪者。雖然有些中國人可能在國內掌握了滑雪竅門，但更富有冒險精神、更富裕的中國人會前往日本，因為那裡的山更雄偉，粉狀的雪更松軟、更深。

嚴格的資本管制也促使中國買家將目光投向西方傳統市場之外的機會。自2017年以來，中國人在美國和英國投資變得更加昂貴和困難。

另一方面，日本不僅離家更近，而且相對更便宜。最重要的是，外國人可以在那裡擁有持永久產權的土地，而在中國大陸，所有土地都是向政府租賃的。

投資定居是另一個因素。願意在日本創業的中國人可以為自己和他們的家人獲得簽證。此外，日本不向外國買家征收額外費用和稅款，也沒有實行任何限購措施。

Koa Niseko是新雪谷町東山區（Higashiyama）的20棟時尚的3居室別墅和2居室聯排別墅系列。該項目距離新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪纜車只有8分鐘的路程，擁有絕佳的隱私和便利度。這些寬敞的住宅在交付時會配備齊全的家具，能隨時入住。2居室聯排別墅價格從1,173,170美元起；3居室別墅價格從1,832,370美元起。
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中國人會購買哪裡的房地產？

東京和大阪的普通住宅區需求最為旺盛，購房者正在尋找第二套住宅或公寓。購房預算在20萬美元至60萬美元之間。《日經亞洲評論》（Nikkei Asian Review）的一份報告顯示，許多人還會選擇出租他們買下的房產。

日本首都東京仍是主要目標。第二選擇便是大阪，它是曾經的金融中心，現在則是一個旅游熱點。歷史名城京都也在投資者的名單上名列前茅，盡管需求很強勁，供應卻不足。橫濱距離東京只有30分鐘的火車車程，那裡環境優美，靠近大海，而且房價便宜。

然而，據居外網報道，新雪谷是問詢量增長最快的日本城鎮。鑒於亞洲買家對能夠滿足滑雪需求的房產喜愛有加，因此居外網預測，到2025年，中國在日本滑雪住宅房地產市場的份額將從幾乎為零增長到至少5%。

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來源：居外網
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多倫多這棟別墅裡，藏著峽谷山川｜居外精選

似乎無需多言，多倫多的好便也早已深入人心。北美五大湖群孕育的各大城市中，多倫多是最不一樣的那一個。

論及繁華程度，多倫多僅次於紐約，與紐約隔湖相望的它，繁華之余卻多了一份清淨自然，而較之於同處湖區的底特律、克利夫蘭以及蒙特利爾等城市，多倫多的現代與蓬勃又昭示著它的與眾不同。

是的，這座加拿大最大的城市，用最加拿大的方式吸引著世界各地的人。它隨性單純，卻又活力十足；它與世無爭，卻又名聲在外；它看似平淡，卻又魅力非凡。

因為華人眾多，因此我們想要在多倫多生活是非常閑適自在的，宜居這個形容詞對於多倫多來說從來就不陌生。而加拿大優質的教學質量，讓多倫多成為了一個不僅宜居、更加宜學的“寶藏城市”。

這樣的多倫多，你難道不心動嗎？

在加拿大安大略省多倫多市，有一處獨棟別墅。別墅位於加拿大多倫多央街和雪柏大道附近，由四季酒店和度假村的設計建造者打造，說起來算得上世界獨一無二一處豪宅了。

毫不吝嗇地講，這棟別墅是被大自然環繞的現代建築傑作：別墅位於一個非常私密的無尾靜巷，周圍有峽谷，占地面積共800多平米（開間9.21英尺，進深174.93英尺），總建築面積達500平米。

別墅位於多倫多知名的Lansing-Westgate社區內，作為多倫多北約克最受推崇、最受歡迎的住宅之一，整棟別墅的空間十分出色：它包括五間大臥室、五間浴室、兩間廚房、一個精裝修的低層客用套房/公寓（配有獨立的步出式入口），而且還附贈美麗的峽谷景觀。

何謂峽谷景觀？唐谷峽谷的殘影蜿蜒著穿過社區，給這裡的許多家庭住宅創造了一種“住在城中的山間別墅”之感。

步行距離內的眾多便利設施包括：靠近購物中心和餐館、優秀的學校、私人網球場、高爾夫球場、醫院、禮拜場所、公園、多倫多公共交通系統、高速公路和其他便利設施，都為居民提供便利的日常生活。

除了常規房間，家用健身房、洗衣房在別墅內也是不可或缺的，運動健身，在家裡就能完成。

在選材用料以及設計風格方面，別墅采用現代化的時尚定制設計和材料，以及定制家具使得住宅的每個空間都獨具特色，屋內裝飾設計藝術感十足，整體的格局精致卻不庸俗。

別墅自打建成以來，當前的所有者都一直是該物業的唯一業主，並且別墅的內部設施、牆面設計等一直維護良好，無可挑剔。在施工質量方面，從地塊挖掘到家具選擇，整個施工過程由賣方親自監管，事無巨細，因此細節方面別墅也是超高品質。

看完如此現代化高品質的內部配置，很難把它和山坡、峽谷聯系起來，但多倫多這棟別墅切切實實做到了，山林+現代又正好符合多倫多的城市氣質，這也正是它的獨特所在。如今，這座房產正殷切地期待著新主人，如果你看到了，點擊：https://www.juwai.com/50038230.htm，或致電居外熱線400 041 7515，擁抱它吧！

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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旺季絕非購房最佳時機

確定時機恰當

“新巴釐島”未來發展不容小覷

可以改變局面的三個因素

三張必看的圖表

關鍵驅動因素

結語

小城鎮的大設施

豐富多彩的度假村活動

重新開發的多種可能

新南威爾士的房產潛力尚待爆發

靜謐安逸的海濱住宅 給您精致的生活體驗

為什麼中國滑雪人數激增？

中國游客推動房地產投資

日本房地產為何如此具有吸引力？

中國人會購買哪裡的房地產？

靜謐安逸的海濱住宅給您精致的生活體驗