Author: ZoeChan

在過去的幾年裡，印尼政府進行了前所未有的大規模基礎設施投資，清晰地表明了它的意圖——使龍目島成為繼巴釐島之後的第二大旅游目的地。龍目島的南部海岸有耀眼的白色海灘，類似加勒比海的海灣和世界級的衝浪地點，是最有可能受益於這些舉措的旅游目的地。

龍目島地區政府已經完成和正在實施的主要大型項目包括修建新機場和道路網絡翻修。據估計，該機場的建設成本為1.3億美元。該機場已經由中西部遷至南部。這是一個國際機場，它已於2011年竣工。該機場可容納波音747和空客A330等大型飛機，每年可以向300萬乘客提供服務。2018年一整年，機場按照現代國際標准，對到港和離港區域進行了翻修，使到達和離開此機場的過程都變成了非常舒適的體驗。該機場已於2018年建成了3個新的舷梯門，目前正在擴建跑道停機坪，以提升滿足未來航班需求的能力。

機場的持續翻修工程，再加上剛剛提升的承載能力和更開闊的跑道，使機場對大型航空公司產生了一定的吸引力，新國際航班的數量也在不斷增加。目前該機場有從龍目島直飛新加坡、吉隆坡、柔佛州新山、珀斯、雅加達、泗水和巴釐島的航班。2019年6月，亞洲航空宣布龍目國際機場為印度尼西亞的新中央樞紐。

島上各處都增加或重新鋪設了道路，南部機場周圍的道路更是經歷了大規模的建設工程。目前，該地區還在進行加建新道路的工程。2010年第9號《關於加速龍目公路基礎設施開發項目的區域條例（規章）（(Regulation) No. 9 of 2010 on the Acceleration of Infrastructure Development）》已經針對這些工程做出了規定。

龍目島政府希望改善並修建進出道路，以促進綜合農業企業和旅游業的發展。雙車道公路正在取代舊的單車道公路。此外，機場已轉移到南側的普拉亞市（Praya），而通往龍目裡維埃拉（Lombok Riviera）海灘——色龍貝拉納克海灘（Selong
Belanak）、庫塔（Kuta）等的新道路也將路上的時間從2小時縮短到了25分鐘。

當地政府不斷翻修並擴建迷人的龍目裡維埃拉海岸沿線的道路，從而推動了龍目裡維埃拉沿線區域的發展。這些都是由中央政府出資建設的環島公路。南側環島公路把多個旅游景點連接到了一起，這些景點包括馬恩（Mawun）海灘、色龍貝拉納克、艾柏裡克（Aiberik）瀑布和龍目裡維埃拉的其他自然景觀。

2019年，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）宣布了修建一條新公路的計劃。該公路將把機場和曼達利卡東門直接連接到一起。

總體而言，龍目島的道路基礎設施達到了一流水准，與鄰近的巴釐島相比更是具有明顯的優勢。未來幾年，有大量游客將前來此地，而龍目島已經做好了充分的准備。

電力

由於需求增加，島上的電網容量已經得到了顯著的提升。總體而言，龍目島的發電總量為306兆瓦，而龍目島的電氣化率為87.7%。截至2019年初，僅剩下3個村莊尚未實現電氣化。未來幾年內，龍目島還將啟動多個擴建項目，包括四個50兆瓦的新燃煤機組和一個150兆瓦的燃氣機組，以便滿足持續增長的需求。

供水

盡管西北部的聖吉吉（Senggigi）海灘多年來一直都有公共自來水，但南部海岸在機場建成之前一直處於發展不足的狀態。在旱季，龍目島的水量明顯少於鄰近的巴釐島，而這對酒店和別墅開發有重大影響。

在庫塔（Kuta）地區南部的開發項目“曼達利卡”（The Mandalika）已經安裝了公共自來水總管道。此外，為了確保供水，曼達利卡已於2016年完成了60升/秒滲透/海水淡化廠的建設工程。為了解決旱季缺水問題，當地政府和農民和村民正在投資者和亞洲開發銀行等大型組織的支持下開展各種項目，如修建水壩和天然水庫。

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這些措施，再加上島上的商業海水淡化廠，可以確保龍目島的供水在未來幾年內達到穩定充足的水平，並能跟上島嶼開發項目的進度。

電信

整座龍目島上都建有信號塔，使電話和互聯網信號覆蓋範圍進一步擴大。雖然安裝信號塔有時會對原始景觀造成影響，但它可以讓酒店和別墅企業維持正常運營。目前，人們在所有主要道路，各大景區以及大多數主要海灘上都可以接收移動信號。

工程造價

與龍目島（西努沙登加拉省(Nusa Tenggara Barat)）的建設成本相比，巴釐島當前的建設成本要高出大約22%，這意味著投資於龍目島開發項目的資本回報率比巴釐島要高很多。出現這一差異的主要原因是，與巴釐島相比，龍目島的非熟練勞動力成本較低。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

由於2018年年末的地震，龍目島的游客數量必然會減少。2018年，龍目島整體的游客人數下降了約19%。然而，隨著島上基礎設施和旅游設施迅速恢復，旅游業（尤其是南龍目島）再次實現了增長。多位企業所有者於2019年8月表示，旅游業的收入很快達到並超越2017年的水平。2014年至2017年期間，龍目島的游客數量增長了將近100%，這體現了這個島上樂園的突出潛力。

2012年後，新建成的國際機場明顯帶動了旅游業的增長。目前，有關部門正在擴建該機場，以便容納那些使用較長起落跑道的大型飛機。在2021年以前，龍目國際機場（正式名稱為再努丁·阿蔔杜·馬吉德國際機場 Zainuddin Abdul Madjid
International Airport）將有能力容納寬體飛機，包括A380以下的所有機型。完成此次翻修後，機場有望迎來更多以龍目島為目的地的國際直飛航班，從而使游客數量增加。

2015至2018年期間，酒店設施和客房的數量增長了30%。目前，島上共有83家酒店，5678間客房。然而，這些酒店主要位於北龍目島。對於交通便利性有所提升的南部地區來說，當前的游客數量已經遠超客房數量。

雖然巴釐島和龍目島的大小幾乎相同，而且彼此相鄰，但龍目島擁有更多壯麗的自然景觀，還有令人驚嘆的白色沙灘。比起相鄰島嶼——巴釐島上的海灘，這裡的海灘顯得不那麼擁擠，而且更具原始特色，環境也比較清幽。這使得龍目島成為了一個擁有巨大潛力，而且有望提供豐厚投資回報的目的地。

隨著島上的旅游業繁榮發展，各類酒店的客房入住率也在不斷上升。在通常情況下，主要的住宿設施位於龍目島北部，因為從巴釐島乘船進入該地區更為便捷。然而，國際機場開放以後，游客的重點已經轉移到了南海岸的龍目裡維埃拉。【了解更多印尼龍目島旅游區】

2018年初，龍目島旅游區（日吉利德拉望安島(Gili Trawangan)或聖吉吉海灘(Senggigi)）的客房入住率達到了歷史新高75%。與此同時，巴釐島星級酒店的入住率達到了69%左右。2018年，印度尼西亞整體的酒店入住率為57%。從2018年開始，龍目島的酒店入住率已經超越了巴釐島和印尼整體。由於地震造成的微小影響，預計2019年的總入住率將有所降低，但不久後將再次超越巴釐島。南龍目島精品度假村和別墅的入住率在旺季可超過90%，在淡季也有70%以上。這是因為該地區整體的住宿設施量不足，其需求遠遠超出了供給。

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來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印尼龍目島目前被劃分為多個不同的區域，而且這些區域正在持續發展：

吉利群島（北吉利）

吉利群島由三個島嶼組成：吉利德拉望安島（Gili Trawagan）、吉利媚諾島（Gili Meno）與吉利阿爾島（Gili Air）。在這裡，你不僅可以在家門口處和海龜一起浮潛，還可以在著名的媚諾壁處深度潛游。每天都有從巴釐島出發，再從龍目島前往這些島嶼的快艇。這裡是一個發展得相當成熟的度假目的地。過去，該地區的土地使用權一直是一個棘手的問題，而且吉利德拉望安島因其政黨和毒品濫用現像而臭名昭著（盡管印度尼西亞的毒品濫用死刑規定已經生效）。對於只喜歡游泳以及享受沙灘和海洋的人來說，吉利媚諾島與吉利阿爾島是更適合放松身心的場所。

南吉利

由於地區政府正在重整邊界，龍目島西南地區的一部分——南吉利目前正備受關注。雖然中央政府的發展計劃中並未特意提及該地區，但首府馬塔蘭（Mataram）的地方政府正與私人投資者開展合作，共同推動這一區域的發展。

北龍目島（西北海岸）

由於南部無機場而北部靠近馬塔蘭舊國內機場等歷史因素，這裡是龍目島上的傳統度假目的地。該地區有多家大型酒店，高端精品酒店和民宿。這裡的海灘比較普通，主要是陡峭的海岸，而且大部分由黑色的火山砂組成。聖吉吉海灘（Senggigi）是北龍目島的中央樞紐，這裡有很多酒吧和餐廳，還有來自巴釐島的快艇。

南龍目島（龍目“裡維埃拉(Riviera)”）

自2013年以來，巴釐旅游發展合作組織（Bali Tourism Development Cooperation）接管了龍目島的開發項目。該組織關注的重點是避免再犯建設巴釐島時所犯的錯誤。目前，巴釐島的入境人數已經超過了其基礎設施的承受能力。2013年上半年，政府修建了數量充足的道路，使人們前往南部城市庫塔及其周圍海灣的難度大幅降低。到了2018年，政府再次對這些道路（包括庫塔市主干道上的人行道）進行了修整。為了迎接2021年的第一場世界摩托車錦標賽（MotoGP），政府計劃修建從機場直接通往曼達利卡（Mandalika）政府項目東門的新公路。

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2013年2月，人們需要花費2個小時的時間才能到達南龍目島的大部分海灣。現在，人們沿著龍目國際機場為起點的新公路前進，只需駕車25分鐘即可到達海灣所在處。電線杆沿著南部海灣一路延伸，目前有大多數海灣都接入了光纖互聯網，而且有LTE全面覆蓋。除此之外，連接色龍貝拉納克海灘（Selong Belanak）——全世界風景最優美的白色沙灘之一的道路已經完工。西面有氣勢宏偉的海灣。

南龍目島的氣候與龍目島上其他地區的氣候不同，因此也被稱為龍目“裡維埃拉”。在冬季（4月至9月），這裡的氣候十分宜人，白天的溫度為25-30度，夜間則為20-25度。在巴釐島和北龍目島，整個夏季（10月至3月）都會下雨，而南龍目島的天氣和加勒比海地區相似，只有下午或晚上偶爾會下陣雨。即使在淡季，龍目裡維埃拉也是一個無可挑剔的旅游目的地。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印度尼西亞幅員遼闊，地形多變，文化多樣，動植物珍稀，是各類游客的熱門旅游目的地。從度蜜月的新婚夫婦到背包客，從衝浪愛好者到享受度假的高管，印尼可以滿足所有人的需求。印尼最著名的旅游景點有巴釐島、龍目島、廖內群島、蘇門答腊島和爪哇島。

印尼每年的到訪旅客人數

近年來，印尼的游客人數持續上升，2018年達到創下歷史新高的1580萬人次（同比增長12.5%）。對印尼旅游業來說，最重要的五個國家分別是馬來西亞、中國、新加坡、東帝汶和澳大利亞，其他西方國家也在迎頭趕上。印尼的酒店客房數量自2010年以來，年均增長率超過10%，在2018年，可用客房總數達278,522間，為歷史最高。持續發展的旅游業刺激了住房需求，印尼的酒店行業得到顯著的發展。

酒店行業的擴張也可以歸因於良好的市場發展前景和有利的投資法規，促使國內外開發商深入該行業，抓住巨大的發展機遇。

總體而言，酒店行業的投資發展從2012年起開始飛速上升。

2015年上半年，亞太地區領先的酒店運營商之一雅高集團（Accor Group）宣布，計劃在印尼新建至少6家酒店。雅高集團在印尼境內已有90家不同品牌的酒店。該計劃包括在雅加達新建一家豪華瑞士酒店（2019年9月開業），以及在龍目島新建一家五星級鉑爾曼酒店。

此外，印尼低成本航空公司的崛起增強了印尼互聯互通的能力，也使到印尼旅游的價格變得更低廉，促進了對旅游業的更高需求。2016年至2017年，旅游業收入增長12.3%，成為印尼國家經濟中越來越重要的組成部分。

游客到訪的目的

2014年，約58%的游客前往印尼是為了度假（根據世界旅游組織）。巴釐島是印尼旅游收入的主要來源之一，但更多的新興市場正在出現，比如鄰近的龍目島。在積極營銷印尼可作為會展（包括集會、獎勵、會議、展覽）目的地後，印尼的會展業務增長了206%。

但會展業務在印尼仍處於起步階段。巴釐島和龍目島是活動組織方的主要選擇。其他小型會展目的地包括有雅加達、泗水、棉蘭、武吉丁宜/巴東、日惹、梭羅、巴淡島、孟加錫和萬鴉老。

季節性

印尼在6月和7月接待的游客比例最高，這個時間段恰逢東盟和歐洲國家的學校暑假，而澳大利亞人因為想要躲避南半球的冬天，往往也在這段時間出游印尼。而且，還有源源不斷的游客從采礦基地珀斯出發，搭乘直達巴釐島和龍目島的航班來到印尼。

這些礦工輪班工作一個月，可支配收入高，在很大程度上推動了巴釐島的成功，並將在未來幾年帶動龍目島的市場發展。

此外，印尼不斷壯大的中產階級正帶來當地人的投資和旅游熱潮。龍目島的旅游數據顯示，53%的游客是印尼國內游客。2015年4月，印尼給予中國公民免簽證旅游待遇——自那以來，中國游客數量呈指數級增長，僅次於馬來西亞游客。

外國游客出游印尼的旺季在4月到9月之間，與巴釐島和龍目島的旱季相對應，旱季從3月中旬一直持續到10月底。12月是另一個高峰期，澳大利亞人、馬來西亞人和新加坡人是這段期間前往印尼的主要外國游客，他們紛紛湧向巴釐島和廖內群島，享受寒假或者暑假的時光。此外，周邊東南亞國家前往印尼作短期旅行的人數全年都呈上升趨勢，導致床位需求旺盛，特別是在南龍目島，那裡即使是淡季也很難找到客房。

印尼每月入境旅游人數

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平均停留時間及開支

2000年，到印尼的外國游客平均停留時間為12.3天。但是之後，這一數字便有所下降，目前約為7.66天（根據世界旅游組織）。這一趨勢與全球將假期劃分為多次短期休假而不是一兩次長假的趨勢大體一致，而且航班價格也明顯更低廉。特別是來自吉隆坡、新加坡和雅加達等大城市的富裕家庭往往傾向於選擇周末長假旅行。一般來說，亞洲游客在印尼停留的時間往往比平均時間短，而來自北美和歐洲等更遠地區的游客停留的時間則超過平均時長。

前往印尼的國際游客在住宿方面的支出一直是最高的，其次是食品飲料以及購物。相比之下，國內航班和當地旅游服務的支出仍然相對較小。在印尼，似乎很少有外國游客敢於去多個目的地。這對於住宿提供者來說，意味著游客在旅行期間更喜歡住在一個地方。

盡管如此，隨著巴釐島將舊國際航站樓改造成國內最先進的航站樓，巴釐島已經發展成為前往其他目的地的旅游樞紐。將抵達巴釐島的人數與實際停留在巴釐島的人數作比較，趨勢便很明顯，即旅行者正將巴釐島作為飛往龍目島和弗洛勒斯島等其他度假目的地的樞紐。由於巴釐島機場沒有擴建的可能性，印尼政府打算將大量過境旅客轉移到龍目島，使龍目島成為印尼中部新的主要機場樞紐。

考慮到游客的行為模式，印尼的國家目標不再是那些已經受到游客頻繁光顧的旅游目的地（巴釐島、廖內群島、蘇門答腊島等），而是開發新的旅游目的地，確保旅游業的紅利能夠分配得更均勻，促進當地經濟的發展。

2017年，印尼的境內旅游支出為109.45億美元。 按人均基數計算，所有國籍的每位游客平均花費約為779美元。人均消費高峰來自沙特阿拉伯的旅客，其次是俄羅斯的游客。 其他高消費者包括挪威人、荷蘭人、瑞典、美國人、南美人、澳大利亞人、德國人和西班牙人。 另一方面，來自東盟國家的游客花費明顯較少，這是因為平均住宿時間較短以及平均收入較低的原因。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

雖然近年來印尼超過14個主要城市的住宅房價指數有所放緩，但是巴釐島、龍目島、努沙佩尼達島（Nusa Penida）和吉利群島（Gilis）等主要旅游要地的房產價格和土地價格仍在快速攀升。印尼繁榮的經濟預計將繼續推動人們在有吸引力的旅游目的地購買房產的需求，進而推高房價。在接下來的兩個段落裡，我們將分別對巴釐島和龍目島進行考察，對比這兩個蓬勃發展的度假勝地的發展情況。

巴釐島房價

巴釐島主要的旅游區如庫塔（Kuta）、雷吉安（Legian）和水明漾（Seminyak）等地的房地產市場已經飽和。盡管當地政府已經告誡投資者和開發商，房源供大於求，但位於巴釐島南側的武吉半島的高端五星級酒店項目仍在開發中。

旅游業支撐起了巴釐島約80%的經濟，也刺激了當地房產行業的增長。巴釐島的其他地區也在持續吸引國內外的強勁投資。這股強烈的需求使得土地價格不斷上漲，只有最富有的投資者才能買得起巴釐島的房產。

巴釐島土地價格（美元/平方米）

龍目島房價

龍目島旅游業的發展促進了高檔精品酒店、別墅和度假村在島上的發展。自2011年國際機場建成以來，外國房地產投資者和游客紛紛來到龍目島，將其作為巴釐島的替代方案。

龍目島的土地價格非常具有競爭力，具有巨大的回報潛力。地方官員與中央政府合作，正在減少外國人投資的障礙，使外國投資者更容易辦理投資手續。

新國際機場的啟用將焦點放在了靠近龍目島南部的南海岸線上。由於基礎設施的改善以及旅客和航線的增加，南海岸的土地價格一直而且正在增加。

因為龍目島是該地區內為數不多的具有國際機場的度假勝地之一，所以目前的增長引發了投資者對龍目島房產市場新一輪的投資興趣。即使最近價格上漲，但是值得注意的是，南龍目島的土地價格仍然比鄰近的巴釐島低十倍。

龍目島土地價格（美元/平方米）

曼達利卡（Mandalika）度假區由政府公司ITDC公司經營，項目價值30億美元，正在吸引大量的高端投資和開發項目。諸多開發項目中，有計劃建造一個帶私人俱樂部的高爾夫球場的，有計劃建設一條MotoGP賽道並於2021年舉辦首屆MotoGP大賽的，還有計劃建造一個可供豪華游艇停泊的碼頭的。因為新的基礎設施、高檔酒店和度假村也會給周圍其他的項目帶來溢出效應，使它們同樣從中獲利，所以這些投資不僅將惠及曼達利卡本身，還將惠及開發項目周邊的所有地區。

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綜上，南龍目島的土地價格只有一個走向，那就是上漲。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

印度尼西亞共和國是世界上最大的群島國家，由17,508個熱帶島嶼組成。島嶼四周環繞著白色的沙灘，許多島嶼至今尚無人居住，還有一些島嶼仍未命名。印尼群島跨赤道兩側，位居亞洲大陸及澳大利亞之間，東瀕太平洋，西臨印度洋，其東西尖端之間的距離與倫敦到紐約之間的距離一樣長。

印尼最著名的島嶼包括蘇門答腊島（Sumatra）、爪哇島（Java）、巴釐島（Bali）、加裡曼丹島（Kalimantan，原婆羅洲（ Borneo）、蘇拉威西島（Sulawesi，原西裡伯斯島 Celebes）、馬魯古群島（Maluku，或者更常被稱為摩鹿加群島Moluccas，原香料群島）和巴布亞島（Papua）。印尼最著名的度假勝地是巴釐島，游客可以融入當地文化，享受大自然，在清澈的藍色海水中游泳。

過去十年間，巴釐島的情況發生了變化。巴釐島的發展走向了極端商業化以及持續的過度開發，另外其臨時基礎設施從未得到規劃，也超出了巴釐島自身能處理的範圍。因此，巴釐島正面臨著機場延誤、交通擁堵和污染嚴重的問題。

除了巴釐島，印尼還有許多未開發的島嶼，如龍目島。龍目島有壯麗的山景，可供徒步旅行的綠色雨林。游客可以在翻滾的海浪間體驗衝浪，在深藍色的原始海洋中潛水，和儒艮、海豚和大蝠鲼一起游泳。

印尼龍目島有什麼正在開發的精品度假村和豪華度假別墅項目？按此了解

人口

根據聯合國2019年的最新估計，印尼居民總人數超過2.69億。約58%的人口居住在爪哇島，爪哇島也是世界上人口最多的島嶼。相比之下，巴釐島的居民人數估計有420萬人，龍目島的居民人數估計有320萬人。

經濟趨勢

在印度尼西亞經濟中，無論是私營部門還是政府部門，都發揮著重要的作用。印尼是東南亞最大的經濟體，也是G20成員國。截至2018年，印尼國內生產總值（GDP）為1.042萬億美元，人均GDP為4,050美元，是世界第16大經濟體。

印尼各地區的人均GDP差別很大，首都雅加達以人均GDP 17,374美元居於首位，而巴釐島的人均GDP為3,791美元。

2011年6月，在世界經濟論壇東亞會議上，印尼前總統蘇西洛·班邦·尤多約諾（Susilo Bambang Yudhoyono）表示，到2022年，印尼將成為世界十大經濟體之一。自2010年以來，印尼經濟每年增長5%以上。2019年，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）贏得連任，預計這股強勁的經濟增長勢頭將在他的領導下繼續保持。總統佐科·維多多投入了大量資金，用於印尼的基礎設施建設。

工業部門是印尼經濟最重要的組成部分，占GDP的46.4%（2012年），其次是服務業（38.6%）和農業（14.4%）。自2012年以來，服務業就業人數超過其他任何行業，占勞動力總數的48.9%，其次是農業（38.6%）和工業（22.2%）。

基礎設施

印尼作為東南亞最大的經濟體，計劃從2020年至2024年，向基礎設施項目投資5,957萬億盧比（合4,120億美元）。計劃包括建造25個新機場、對165個現有機場進行升級、新建發電廠、增加供水和衛生設施以及無數其他項目。這項投資甚至超過了佐科·維多多總統第一任期內啟動的3500億美元的基礎設施建設計劃，預計將極大地惠及所有現有的經濟部門，特別是旅游休閑部門。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan