黃嵐介紹多倫多頂級私校|居外專欄

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上壹期黃嵐地產榜視頻我們提到中城區匯集了多倫多乃至加拿大最頂尖的學校,考慮到好多華人家長希望將自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育,但又對多倫多私校的情況不太了解,今天Daisy黃嵐就給大家介紹壹下中城區最著名的七大私校

1. Upper Canada College

 就是傳說中的UCC,號稱加拿大第壹私校,1829年建立,是安省第壹個中學,當時創校目的是為了給剛創建的King’s College(即後來的多大)提供生源,後來又跟英國的幾所學校關系良好。直到今天該校還壹直與皇室保持著聯系,Philip王子至今仍擔任該校校監。人們都說UCC是加拿大的伊頓公學。

學校坐落在多倫多著名豪宅區 (FOREST HILL)內,是壹所男校。占地17公頃,UCC也是森林山的地標之壹。學校提供IB課程,擁有超壹流的師資、教學設備、及各項設施,旨在將學生培養成為最優秀的人才。UCC的校友包括六位省督、三位總理、七位大法官、四位多倫多市長、24位羅得學者、13位加拿大皇家研究會委員、還有十位奧運會獎牌獲得者。學校招收幼兒園到高中的學生,畢業生很多進入美國名校。該校以文科專業著名,崇尚藝術和體育,重視藝術熏陶,在學業上比壹般公立學校有更嚴格的要求,十分註意培養男孩的創造力。

2. Toronto French School

TFS-多倫多法國學校始建於1962年,它的前身是壹個家庭學校。由於當時壹位律師Harry Giles和太太想要給他們的孩子創造壹個雙語的學習環境,因此在自己的家裏創建了Toronto French School。該校壹直在擴張和完善校園,逐漸成為壹個設施齊備的大型獨立教育機構。TFS課程完善,學生成績優異,課外活動豐富,又是雙語教學,畢業頒發國際通用證書,這些都成為了家長們選擇TFS的原因。

老校園位於風景秀麗的Bayview Ave 和 Lawrence Ave交界處,緊鄰約克大學。占地30英畝,周邊森林密布,交通四通八達,學校的標誌顏色為紅藍兩色,非常具法國特色。

除了教學成績優異以外,學校還非常重視學生身體素質和興趣的培養。現在有超過四十支不同項目的校隊,其中遊泳、網球、排球、籃球、足球和體操等項目都是該校的優勢項目。學生們還可以參加各種俱樂部,以豐富他們的課余生活。

Daisy黃嵐推薦TFS大家選擇多倫多法國學校基於以下主要原因:學術卓越的預幼兒園到大學入學教育;全方位英語和法語雙語教育;被世界名牌大學認可的國際文憑;多元化合作的教育環境;培養學生的國際視野和國際觀點;強大的體育節目和各種聯課活動;遍布世界各地的成功畢業生。

3. Crescent school

Crescent School是多倫多另壹所歷史悠久的男校,建校於1913年。在該校學習學生們會收到來自智力、藝術和體育等各個方面的挑戰。核心理念是尊重、責任心、誠實以及熱情。學校認為,對於男孩子而言,最重要的品質是可以信守自己的承諾。該校100%的學生畢業後都進入大學深造。

該校現校址位於北約克Bayview / Lawrence以北的壹片被森林環繞的黃金地段 ,緊鄰TheBridle Path社區 和Rosedale Golf Club。壹個美麗的30英畝的校園,設施齊全,包括30個帶中央空調和暖氣的高級教室、圖書館、食堂、5科學實驗室、壹個設計和技術實驗室、兩個藝術工作室、7個超過500電腦學校電腦實驗室、音樂室。學校建有可容納350名學生的禮堂,又是壹個國家級最先進設備的影院。

Crescent School除了壹些基礎課程之外,還提供法語、西班牙語、音樂、美術、戲劇、IT、經濟、法律等課程。值得註意的是,該校也提供多達13種AP課程。

學校不僅成績優異,還非常重視學生的興趣和身體素質的培養。學生們可以申請校隊,參加各項校際比賽。

4. Havergal College

Havergal College是加拿大頂級私立女校,建校於1894年,學校共占地22畝。學校主要設施包括運動館、低年級教學樓、高年級教學樓、學生宿舍樓、劇院、大禮堂、圖書館等等。此外學校也提供24小時全方位保安

作為知名女校,除了該校藝術和音樂類課程出色,其升學率也是很多家長選擇的原因。去年畢業生中,56%被安省大學錄取,26%被加拿大其他省市大學錄取,12%被美國大學錄取,6%的學生則選擇留學海外。在這些大學中,不乏壹些國際知名學校,例如多大、哈佛大學等。

作為知名女校,該校藝術、文學、體育和音樂類課程名揚全國,為國家培養了眾多知名藝術家和體育人才,尤其是100%的大學升學率也是很多家長選擇這個名校的原因。該校還提供國際學生交換課程,學生可選擇去加拿以外的其他學校學習,時間壹般為兩周至幾個月不等。通過這種交換課程,學生們可以開拓國際視野,更容易的融入社會,適應各種新的環境,建立自信心,以及結交到更多國際朋友。

5. The Bishop Strachan School

Bishop Strachan School (BSS)是北美知名的頂級女子學校。該校建於1867年,已經有超過140年的歷史,坐落在著名的森林山高貴社區,是加拿大最古老的女性寄宿學校。

學校與著名的UCC男校隔街相望,兩校經常舉辦壹些交流活動。配有體育館,實驗室,電腦室,藝術工作室,劇場等等。

BSS是多倫多第壹個專為女子提供教育的學校,BSS的口號是:Girls can do anything,專註培養女孩子的領導力和品德行為,教育女性成為未來領袖,課程重點在於有技術支持的課目,提供國際公認的大學先修課程。學生來自世界各地,是壹座遠近聞名的國際女子學校。

由於BSS是壹座國際招生學校,非常註重國際交流,除英語外,還為在校學生提供法語,西班牙語,意大利語,拉丁語和中文教育課程,每年從BSS畢業的學生100%升入大學,很多學生進入美國,英國等著名大學。

BSS周圍綠樹成蔭,環境優美,安靜。雖然很多房屋的年齡都在50年以上,但近年來,很多屋主在不斷的裝修,翻新和重建,使該社區呈現莊重,高貴之氣質,房屋價格也壹路走高。

6. Branksome Hall

Branksome Hall 創建於1903年,是加拿大著名的私立女子學校。學校位於多倫多最美麗優雅的高尚住宅區ROSEDALE玫瑰谷,學校的教育理念是以培養女性正直,自信,自立以及富有同情心為宗旨以迎接未來的挑戰,並培養學生以國際開放的視野統領各個領域的領導才能。Branksome Hall私立女校是壹所在安省排名第壹,加拿大排名前10的私立學校,學校的許多教師都是歐洲名校畢業的高材生,眾多在該校畢業的學生畢業後被世界名牌大學錄取,像哈佛大學、耶魯大學、劍橋大學、牛津大學等。

值得壹提的是,Branksome Hall是全世界唯壹壹所提供全部InternationalBaccalaureate (IB) 課程的女校。從幼兒園開始就有IB課程。藝術,科學和商科最受畢業生歡迎。加拿大境內的女皇大學、多倫多大學、麥吉爾大學和西安大略大學等大學倍受畢業生青睞,也有很多學生選擇去美國和英國的高校繼續深造。

7. University of Toronto Schools(多大附中)

多大附中其實屬於多倫多的Downtown市中心了,但也緊挨著劃分Midtown和Downtown的Bloor大街。由於名氣大,也不得不在這裏介紹壹下。多大附中,(UTS)坐落於市中心Bloor/Spadina,緊鄰多大。該校成績傲人,學費也相對便宜。多大於1910年成立多大附中,名副其實的百年名校。起初該校僅招收男生,六年之後才開始招收女生。

該校以教學質量嚴格著稱,所有的學生均以高分錄取,所以該校匯集了大多地區各個族裔的成績優異的學生,幾乎所有的高中畢業生都以優異的學生成績被名校錄取,並有超過80%學生獲得各個大學獎學金。UTS和許多國際大公司有良好的合作關系,所有的在校學生都可以獲得許多暑假實習機會。

UTS的大學錄取率高達100%。從該校畢業的六千名學生當中,95%的畢業生曾獲得安省獎學金,80%的畢業生曾獲得大學獎學金,有二十二人獲得羅德斯獎學金。更有畢業生曾獲得1986年的諾貝爾化學獎和2001年的諾貝爾經濟學獎。

最令該校師生自豪的是,1986年的諾貝爾化學獎和2001年的諾貝爾經濟學獎獲得者均是多大附中畢業的學生。UTS師資力量雄厚,六成教師擁有研究生以上學歷,很多教師都是其領域的姣姣者。值得壹提的是,UTS的學生可以使用多倫多大學的圖書館。

好了,關於多倫多頂級私校的介紹就到這裏了,如果還有需要了解更多,歡迎通過居外網聯系Daisy黃嵐。


責編:Zoe Chan

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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華人青睞加州好學區 房屋價格上漲快|美國

為了讓孩子上好學區的好學校讀書,華人家長們都希望能在好學區買房,在加州的爾灣、聖馬力諾、亞凱迪亞、天普市等華人聚集的好學區,近年來房價上漲很快,目前仍然沒有降溫的趨勢,預計明年還將繼續上漲。

暑假往往是家庭買學區房的高峰期,爾灣(Irvine)、亞凱迪亞(Arcadia)、核桃市(City of Walnut)、聖馬力諾(San Marino)、天普市(Temple City)、南帕沙迪納(South Pasadena)、哈崗(Hacienda Heights)、喜瑞都(City of Cerritos)等華人居住的幾個主要好學區,這些城市的房價從去年以來都有大幅上漲,預計明年房價還將繼續上漲。

尤其是在華人聚集的聖蓋博谷(San Gabriel Valley),房屋的價格已經偏高,現在亞凱迪亞、南帕沙迪納和聖馬力諾市的房屋中間價已經超過了百萬美元。

有“中國谷”之稱的洛杉磯縣聖蓋博谷(San Gabriel Valley),已成為全美華人最大聚居地

根據地產網站Zillow的最新數據,目前核桃市的房屋中間價為80萬美元(約545萬元人民幣),比去年上漲7.6%,預計明年將上漲6.2%;南帕沙迪納的房屋中價接近110萬美元(約749.5萬元人民幣),比去年上漲了7%,預計明年還將上漲5.5%;天普市房屋中價達到77萬美元(約524.7萬元人民幣),比去年上漲了5%,預計明年將上漲6.1%;亞凱迪亞市的房屋中間價達到110萬美元,比去年上漲8.9%,預計明年將上漲3.5%;聖馬力諾市的房屋中間價最高,已經達到近250萬美元(約1,703.4萬元人民幣),比去年上漲3.7%,預計明年將上漲1.7%。

在所有聖蓋博谷城市中,房屋中價增長最快的要數哈崗,但該地區房屋中間價仍然是最低的,目前中間價為67萬美元(約456.5萬元人民幣),但增長幅度為10.4%,預計明年的漲幅為6.9%。

居外網上這個完全翻新的哈崗住宅擁有迷人的景色,面積2,040平方英尺,有4間臥室、3間浴室、一個帶超大島嶼和花崗岩台面的巨大美食廚房,以及一個帶花崗岩枱面酒吧的家庭房。
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此外,爾灣和喜瑞都也是南加州兩個學區很好的城市,爾灣在橙縣,近年來很受新移民的青睞,這個城市的房屋中間價也達到了85.4萬美元(約581.9萬元人民幣),比去年增長了6.4%,預計明年的漲幅為5.7%。喜瑞都所在的ABC學區擁有全加州排名第一的惠特尼高中,因此也備受華人家長青睞,這個地區的房屋中間價也漲到近73萬美元(約497.4萬元人民幣),比去年上漲6%,預計明年的漲幅為6.4%。

美國加州爾灣的這套住宅地段優越,坐落在Luscious Greenbelt,非常私密,設有3個臥室和2個浴室,配有拱形天花板。住宅位於屢獲殊榮的爾灣聯合學區內。您將充分感受到伍德布裡奇(Woodbridge)帶來的好處,包括兩個美麗的湖泊、眾多公園、泳池和網球場。
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原文:僑報網
責編:Zoe Chan

年入百萬!這座避暑山莊你不可錯過|澳洲

夏天變得越來越炎熱,熱到出行成了一種挑戰,於是大家都寧願躲在空調房裡“瑟瑟發抖”也不願意踏出門一步。在吐著舌頭抱怨超高的氣溫之時,大家也開始無比懷念冬天。最想聽到的一句話就是“哪涼快哪待著!”

確實,冬天比起夏天來,沒那麼炎熱,不會在室外走上幾步路就汗流浹背,要是再下一場痛痛快快的大雪多好。那想要欣賞雪景,就只能默默等待冬天的到來了嗎?澳大利亞說,不用。

南半球最大滑雪

派裡舍滑雪場實拍

得益於地球的南北半球差異,在北半球正直盛夏時,南半球有些地方此時正大雪紛紛。而論及雪景,澳大利亞有話要說——澳大利亞擁有據說是南半球最大的滑雪“派裡舍滑雪場(Perisher Ski Resort)”。雪場位於新南威爾士州,由大雪山地區四座互相連通的度假村組成。

雪場的47條纜車路線基本可以滿足所有人需求。同時鑒於山地落差只有6,700英尺,所以大部分雪道都較短,難度不是很大,更適宜過來旅行的非專業玩家體驗。

派裡舍滑雪場雪道圖

不知道這個滑雪場大家有沒有很喜歡呢,反正筆者是恨不得想跳進雪堆裡待上半小時不出來。這個時候大家就該說了,喜歡是喜歡,但是去了這裡住哪兒呢?

居然問出國了不知道住哪兒?居外可不允許大家有這樣的想法,給大家提供全球的優質房源可是我們的本職工作。這不,滑雪場30多公裡遠的地方,就有這麼一幢好房子。

豪宅“黑比諾”

黑比諾入口

對了,這裡要說的黑比諾可不是葡萄酒,而是一套豪華住宅的名字。

注: Point Noir即 黑比諾 是一個世界知名的葡萄酒品牌。

黑比諾俯瞰圖

黑比諾位於澳大利亞新南威爾士州,離澳大利亞首都堪培拉僅2小時車程。黑比諾是一座帶門控的美麗住宅,配有現代化設施,采用了開放式起居布局,擁有非常舒適的入住體驗。而且重點是——黑比諾距離著名的派裡舍滑雪場僅35公裡的距離。

空靈清新、如詩如畫的金德拜恩湖

而且!黑比諾離澳大利亞著名旅游景點科修斯科山國家公園、金德拜恩淡水湖也只有半小時不到的車程。

黑比諾的室內燒火壁爐

由於離眾多景點非常近,黑比諾目前被改造成一個小型的度假酒店,同時可以容納16人入住。看起來,黑比諾才不是一個沒有故事的房子呀!憑借著超高品質的裝修,智能地暖、先進的燒火壁爐、優質的廚房配套等硬件設施一應俱全,黑比諾吸引了很多游客的入住。

溫馨舒適的臥室之一
黑比諾自帶的健身房
黑比諾自帶的小酒吧台
寬敞通透的客廳
內置燒烤台的半戶外娛樂區
內置燒烤台的半戶外娛樂區
黑比諾周圍小鎮的購物中心

住宿環境確實不錯,周圍生活也十分便利,可以說是非常宜居了。那既然是做酒店,光住著舒服不行,生意怎麼樣呢?據目前業主透漏,黑比諾近2年的營業額如下:

2017 – 2018年的總營業額為217,887澳元(約109.5萬元人民幣)

2016 – 2017年的總營業額為218,429澳元(約109.8萬元人民幣)

有這樣好的一套豪宅作為夏天的避暑勝地,一年還有一百多萬人民幣的營業額,看起來很是可觀呢。點擊http://www.juwai.com/41216435.htm,或致電居外客服熱線 400-041-7515 了解更多詳細信息吧!


注: 本文屬於商業贊助內容,素材由居外網簽約房產經紀人Terrianne Hasler提供

 


文字:Leo Li

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國10個大城市的房屋庫存量反跌為升 價格仍持穩

由於住宅庫存量停留在歷史低位,任何形式的房源增加對潛在購房者來說都算得上好消息。

根據美國房地產搜索引擎Trulia公司發布的新數據,第二季度,美國空置住宅存量增長了12.2%,而去年同期的增長率僅為3.9%。在美國的100個大都市中,有30個城市反映上季度的住宅庫存有所增長。這一點非常值得注意,因為去年這30個城市中有25個的住宅存量出現了負增長。

在住宅庫存量增加速度最快的城市中,田納西州的納什維爾市(Nashville)和而猶他州的鹽湖市(Salt Lake City)分別位居第一和第二。在過去的一年裡,建築商一直在辛勤工作(2017年,兩個房地產市場所建造的房產數量都高於歷史平均水平)。

來源:Trulia

根據納什維爾有關部門發布的數據,該城市第二季度住宅庫存量暴漲52%,與去年同期下跌1.6%的情況形成了鮮明的對比。Trulia住宅數據分析師Alexandra Lee表示,鹽湖市去年第二季度住房庫存同比下跌了16%,而今年卻驟增了25%。

居外精選美國房源1:田納西州納什維爾的6臥8衛豪宅,當地工匠用本土材料精心打造這個22,000平方英尺的戰前希腊復興住宅。點擊查看房源信息
居外精選美國房源2:田納西州納什維爾的2臥2衛頂樓公寓,距市中心5分鐘路程,設有華麗的健身中心、俱樂部和游泳池。僅售25萬美元(約¥166萬)。點擊查看房源信息

住宅庫存量增長最快的十大城市還包括:德克薩斯州的沃思堡市(Fort Worth)和達拉斯市(Dallas),北卡羅來納州格林斯博羅市(Greensboro),加利福尼亞州聖地亞哥市(San Diego),華盛頓特區,俄勒岡州波特蘭市(Portland),馬裡蘭州銀泉市(Silver Spring),阿肯色州小石城(Little Rock)。

居外精選美國房源3:德克薩斯州沃斯堡的2臥2衛房產,靠近市中心和娛樂區,地理位置無可匹敵 。點擊查看房源信息

據Lee所說,那些以房價過高且房源供應不足而著稱的城市也出現了一些“非同尋常的庫存增長現像”。

在房價高得難以負擔的城市當中,聖地亞哥的住宅庫存量增長幅度最大——同比增長22%,與去年同期-28%的水平相比堪稱一大飛躍。紐約的空置住宅自去年以來增長了1%。盡管這點增長看似微不足道,但這是自2015年第三季度以來紐約住宅存量首次同比上漲。

居外精選美國房源4:紐約曼哈頓的1臥1衛公寓。這套寬敞的公寓位於6樓,由備受贊譽的建築設計師Paris Forino設計,將柔和的現代室內設計之美展現得淋漓盡致,亮點包括高天花板和5英尺寬的白色厚橡木地板。點擊查看房源信息

Trulia將住宅存量定義為每個季度第二個月(對第二季度來說就是五月)每周三在市場上出售的獨棟家庭住宅、共管公寓和合作公寓的總量。季度庫存總額就是在每星期三總量統計平均數的基礎上計算出來的結果。

庫存不足,價格過高

雖然住宅供應增長看起來似乎是一種鼓舞人心的跡像,但市面上待售住宅的數量仍遠低於實際需求量。“這種季節性的庫存大漲完全不足以抵消自2015年第一季度起連續14個季度持續加劇的歷史庫存減少趨勢。盡管第二季度的庫存量有所增加,但累計庫存量較上年同期還是下降了5.3%,”Lee說。

她指出,在舊金山這樣的大都市裡,要購買一間中等房價的住宅就要支付家庭平均總收入的69.5%,所以住宅存量的增加並不能真正減輕首次購房者的負擔,因為房價仍然很高,且遠遠超出了他們的負擔能力。

房價高得難以承受的灣區正迫使人們遷出城市

“住宅存量的增長令人振奮,但它依然無法阻止房價無情的上漲。市場上可能會出現更多房產,但價格和抵押貸款利率的上升會使這些城市的住宅顯得更加遙不可及,”Lee說。“更多存量可能有助於區域價格戰降溫,但購房者還是無法擺脫高房價帶來的沉重負擔。”

 


原文:Yahoo Finance
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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澳大利亞多州收緊技術移民提名 不允跨州申請

據SBS報道,在澳大利亞部分州份大規模調整技術移民的州政府提名規則後,有意申請永久居留的移民或將面臨更嚴峻的形勢。

數周前,塔斯馬尼亞州首都領地收緊了州政府提名標准。目前,昆士蘭州予以跟隨,宣布禁止跨州申請。

昆州收緊技術移民提名

根據更新後的政策,希望得到昆州政府提名的跨州申請者必須滿足“在昆州工作”或“畢業生類別要求”。這意味著,人們如果希望申請州政府提名,必須先搬到昆州並滿足昆州的工作經驗要求,然後才能向昆州商業及移民局(Business & Migration Queensland)提交意向書。

申請者必須提交過去6個月內在昆州全職受聘於獲提名職業的資格後審證明。申請人還必須承諾,獲批簽證後的2年內,將在昆州居住及工作。

學生申請者如在過去2年內在昆州取得碩士學位,則需要在昆州技術移民職業列表(QSOL)的碩士畢業生列表(Masters Graduate List)中的職業獲取提名。博士畢業生可在內政事務部相關列表中的職業獲取提名。

碩士畢業生申請人必須在昆州的機構完成課程,學歷必須與獲提名的職業相關。除了要證明未來12個月的持續就業以外,他們還必須證明,自己在獲提名或者密切相關的職業上,正在得到在澳注冊的昆州雇主的全職雇用。

博士畢業生能豁免工作邀約要求。

上個月,塔州調整了州政府提名的工作經驗要求,而首都領地更刪除了部分提名職業,令許多申請者陷入不安。


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來源:澳洲新快網

責編:Zoe Chan

居外研究:脫歐2年後英國房價增速創5年最低

文:居外網海外房產分析師 Adam Yang

  • 英國6月房價同比增幅縮緊至2%
  • 季節調整後的環比增幅為5%
  • 大倫敦為今年2季度全英房價表現最差的區域,同比下滑9%
英國房價同比變化

 

對於目前的行情,英國房產研究機構 Nationwide首席經濟學家Robert Gardner認為:“雖然房價增幅已經降至5年來最低,不過2%的同比增幅與上個月的2.4%差距其實並不大。事實上在過去12個月期間英國房市整體的供求關系保持在一個相對穩定地區間,房價同比變化也一直在2-3%的區間徘徊。值得關注的是市場上買賣雙方活躍度依然較低,供給相對依然處於比較緊缺的情況,展望未來走勢,英國乃至全球的宏觀經濟罰站將很大程度上左右房價的走勢,特別是目前的勞動力市場就業良好但薪資增幅萎靡的情況,也影響著英國房市的需求。”

英國統計局官方數據顯示,全英5月的薪資同比漲幅為2.5%,創造了半年內的最低水平。雖然英國經濟表現尚佳,失業率更是創造了40多年來的新低,但英國目前的低通脹與政府對工作福利的消減造成薪資增幅水平依然低迷。一些經濟學家也認為在全球金融危機期間求職者對低薪職位的申請意願也造成了失業率與薪資水平之間的失衡。

英國房源平台Rightmove表示“目前市場上願意降低要價出售的賣家比例已經來到2011年最高的水平,說明很多賣家對於市場都有著過於樂觀的預期。”

雖然增幅較小,但英國大部分地區房價依然保持同比上升,只有倫敦再次出現房價同比下跌。今年2季度,大倫敦的房價同比下滑1.9%。2季度房價表現最好的區域是東、西米德蘭茲與威爾士,房價同比增幅均高於4%。

與去年同期相比,英國大部分區域房價增幅均放緩,只有蘇格蘭的表現明顯好於去年同期。Rightmove的蘇格蘭房源數據也證實了這一趨勢。今年7月,該平台上的蘇格蘭房源要價同比增長了8.5%,環比增幅也高達1.5%,房源平均待售天數為39天。與此相對應,首都倫敦的房源要價則出現了1.7%的同比跌幅,待售天數也長達67天,比蘇格蘭多近了一個月。

如果從Rightmove的賣家要價來看,倫敦第1區的要價跌幅最猛,比去年下跌6.5%,環比也下跌1.2%。而在當地買家多於國際買家的第2區,平均要價也在7月出現下跌近8000英鎊,來到75.3萬英鎊。

不過,房地產中介公司Your Move近期發布的數據則顯示,倫敦的房價跌幅可能會有所減緩。其數據顯示,由於肯辛頓和切爾西等黃金地區的市場復蘇,6月份倫敦房價同比微漲0.2%。

當地的房地產經紀人則指責英國退歐的不確定性對於當地房市信心帶來的打擊。Jackson-Stops公司董事長Nick Leeming表示:“雖然每年的這個時候都會看到更多賣家進入市場但由於3、4月的寒冷天氣,今年5、6月的賣家活躍度出現了強勁反彈。

“如果要避免出現降價,那麼市場的供給與需求的增幅應該有所匹配。目前市場依然很平衡,但是英國退歐帶來的不確定性的確無助於建立市場信心。”

 

 


數據來源:Nationwide

參考來源: Nationwide, Rightmove, The Guardian

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馬來西亞房市持續復蘇 巴生河流域占總交易量35%

根據最新調查分析顯示,馬來西亞房產市場自2016年3月以來持續復蘇,呈上升趨勢,其中巴生河流域、檳城和依斯干達的交易占據了全馬所有房產市場價值的三分之二。

分析是依據房地產評估服務局(Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta,JPPH)所收集的銷售數字得來,巴生河流域、依斯干達和檳城顯然是帶動大馬房產市場的主力,造就了在房市的半數交易。這3個區域的交易更占據了大馬所有房產市場價值的三分之二。

一旦支付購買協議的印花稅後,JPPH將正式記錄了一項物業交易。評估期於2017年10月結束。JPPH至今尚未公布2017年10月以後的完整數據。

巴生河(Sungai Klang)是流經馬來西亞吉隆坡和雪蘭莪的一條河,全長約120公裡,流域面積達1288平方公裡

從分析可發現,50%的房產市場總價值來自巴生河流域,占全馬總交易量的35%,而巴生河流域的物業價格比大馬其他地區的物業貴0.4倍。

吉隆坡時代8號高級公寓,KLCC雙子塔東南700米,66-92平投資爆款戶型,拎包入住,永久產權,每年7%包租收益,可分期付款。 居外物業編號:38038382 點擊查看房源信息

檳城市場市占率為6%,占全馬交易量的4%,檳城的增長相比2015年12月有顯著改善,當時檳城是表現最差的地區,逐年交易為-23.8%。自此以後,檳城的按年增長趨勢向上,房產市場復蘇情況遠遠超過了巴生河流域。

依斯干達是大馬房價基准

有趣的是,巴生河流域的房產價格並非大馬的房產價格的基准,而是依斯干達,當地其中10%的房地產價值就占據了馬來西亞房產市場價值的10%。

更巧的是,依斯干達顯然是大馬房產市場主要復蘇的區域。

截至2017年10月,依斯干達仍然是國內唯一逐年增長高達6.4%的地區。相比之下,大馬產業的總增長率為-4.5%、檳城-3.9%及巴生河流域-6.9%。

最近市場上新竣工的項目有助於推動巴生河流域房地產的復蘇。

依斯干達4臥4衛的獨棟式別墅,擁有專屬的私人泳池和獨立的私人陽台。 居外物業編號:38576233 點擊查看房源信息

甲森房產逐漸增長

除了上述3個關鍵領域之外,馬六甲和森美蘭的房產近幾個月內都逐漸增長。因為馬六甲、森美蘭和霹靂等新興州屬坐落在檳城,依斯干達和巴生河流域的邊界,因此而無形中受惠。

豪暻灣坐落於風景優美的海岸線上,周邊設施上佳,獲獎無數,不但毗鄰皇京港,距離馬六甲市也是約5公裡的車程。居外物業編號:38578218 點擊查看房源信息

此外,跨越主要市中心的新建高速公路也帶動了這些新興市場的蓬勃發展。政府承諾在全國各地的鄉村,城鎮和城市中提升和開發約616公裡的道路和橋梁也將有助於改善連通性,並促進城市化。未來隨著基礎設施的加建,將繼續刺激這些新興市場,長途旅游也會普及化。

 

來源:星洲日報
責編:Zoe Chan

移民證據不足可直接拒絕申請 美國簽證新規將影響誰?

據美國《僑報》報道,美國移民局又出新規定了。近日美國移民局發布一份政策備忘錄(policy memorandum),規定9月11日起,美國移民局規定所有移民或非移民簽證,都被“剝奪”補件機會。簡單地來說,就是遞交材料時若不充分或者出錯了,直接就拒簽。

哪裡變了?

2013年6月發布的政策備忘錄,限制了移民官拒絕移民或非移民申請的權力。如果申請人提出申請時,提供的材料不符合要求,或者沒有提供足夠的證明文件,除非沒有任何批准的可能性,否則應該先發出補件通知(RFE),再決定是否通過。

據美國移民局官網消息,這份將於9月11日生效的新規,除了法定拒簽statutory denial(即提交額外的證據也沒有可能解決證明材料缺陷的問題),若缺乏有效初始證據(lack of sufficient initial evidence),新規將允許移民官拒絕申請(application)、申訴(petition)或請求(request),而不用先發出補件通知(RFE)或拒絕意向通知(NOID)。

這個變化使移民官擁有更多的自由裁量權,拒絕請願或申請,而無需先要求更多信息。該新規似乎與移民局最近批准請願和申請的嚴格標准一致。

除法定拒簽外,在不發出RFE或NOID,就直接否決申請的情形,包括但不限於只有很少或幾乎沒有支持證據的豁免申請。

依據法律法規,在提交申請時應該提交正式文件或其他形式的證據,以確保是否符合資格的情況,而沒有此類文件。例如,提交I-864表時未提交I-485表。

適用範圍

新政將影響9月11日生效後收到的所有移民或非移民申請,比如H-1B申請及延期與轉換、商務及旅游簽證(B-1/B-2)、學生簽證(F-1/F-2)、跨國公司經理簽證(L-1)、藝術家簽證(O-1),還有親屬移民(I-130)、職業移民(EB類)、調整身份(I-485)等。

新政暫不會影響9月11日以前提交的申請,包括2018年4月已提交申請並正在等待審核的H1-B。此外,新政也不適用於“童年入境暫緩遞解計劃”(DACA)的個案。

該政策的制定是為了打擊那些“占位申請”,鼓勵那些認真收集提供證明材料的申請。

新政後果

1、拒簽數量或增加;

2、如果申請失敗,根據移民局6月28日的更新規定“在對申請,請願或福利請求作出不利決定時,外國人無法再美國合法居留”,更多的工作簽證或個人(例如持學生簽證的人)將被安置在遣返程序中;

3、由於這些後果,雇主請願人和申請人必須格外小心地記錄(並且可能過度記錄)其申請中的所有必要要素。例如,一般而言,雇主不應再提交最低限度支持的H-1B申請,並認為如果發布RFE,可以提交更多證據。如果在緊急情況下提交了不完整的請願書,申請人應該預料到被拒的後果。

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來源:中國僑網
責編:Zoe Chan

加州沿太平洋往北 壹季度全美這個州房市最熱

要點速覽:

  • 第一季度,華盛頓州的平均房價上漲了近4%,相比一年前上漲了13%,領跑全國。
  • 強勁的就業增長和緊張的供應趨勢刺激了房地產市場,還引發某些人的擔憂——這樣的繁榮會不會只是泡沫呢?
  • 專家表示,房地產市場很容易受到利率上升、關稅上漲引發的失業和地方性發展政策的影響。

西雅圖地區的房地產經紀人Jerry Martin表示,他早在1977年就開始在房地產行業就職,這意味著他還記得那些抵押貸款利率高達兩位數,還有多次房市從繁榮走向衰落,又從衰落重返繁榮的日子。其中包括2006和2007年的房地產泡沫以及隨後的歷史性崩潰時期。然而,據Martin所說,以往的情況完全無法和最近一直持續的“狂熱”現像相比。 

他告訴美國全國廣播公司財經頻道(CNBC)的記者:“現在一間設有三個臥室,一又四分之三個浴室,面積為1,500平方英尺的住宅剛上市一兩個小時就會獲得多個報價,這是非常不合理的。” “我們曾經見過一套物業得到了20,30個報價。”

華盛頓州目前是全美熱度最高的房地產市場。根據聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)發布的數據,第一季度華盛頓州的房價上漲了近4%,增長幅度居全國之首。相比一年前,華盛頓州的房價增長了近13%。而去年全美平均房價僅上升了不到7%。盡管如此,房產庫存量,即市場上的住房供應量依然遠低於需求量。

這種情況在西雅圖周邊的普吉特海灣地區(Puget Sound)尤其明顯。由於亞馬遜、微軟和波音等大雇主加大了招聘規模,僅去年一年,當地就增加了近5.5萬個工作崗位。由此產生的人口激增與緩慢的施工速度相結合就造成了典型的住房短缺危機。

“對於任何地區而言,運轉良好且發展健康的房地產市場應該擁有可滿足四到六個月需求的房產存量。在過去的兩、三個月裡,我們主要的房地產市場上只有可維持大約兩到三周的庫存,”Martin說道。Martin是瑞麥地產(Re/Max)公司的一名經紀人兼Washington Realtors(華盛頓州有近一半的房地產經紀人加入了該組織)的總裁。

隨著雇主不斷加大招聘力度,西雅圖的房地產市場正在經歷爆炸式增長

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Martin表示,房屋短缺危機在最近幾周已有所緩解。不過,就像這個地區的所有房地產經紀人、買家、賣家、房主和租房者一樣,大家都十分擔心市場會如何變化,還有這景像能持續多久。

對於住房的強勁需求對幾乎所有類型的房產——出租公寓、共管公寓,還有獨棟式家庭住宅都造成了短缺危機。在西雅圖上班的不少人甚至被迫離開這座城市,尋找其他棲身之所。

“這種情況無法繼續下去。它是無法延續下去的,因為人們找不到最終的棲息之所在哪裡,”他說。

而更嚴重的問題是:繁榮會以什麼樣的方式結束?最終能否實現軟著陸?或者說華盛頓正在走向崩潰?

美國房產業觀察學者:美國房地產泡沫准備破裂

華盛頓大學,華盛頓房地產研究中心(Washington Center for Real Estate Research)主任James Young表示,只要對房地產的需求是客觀存在的,市場就可以持續增長。

“當價格上漲而需求沒有同步上漲時就會產生泡沫,”他說。“而人們對華盛頓房地產的需求仍在增長,所以我認為這個問題並不嚴重。”

在2018年第一季度的華盛頓房地產市場季度報告中,該中心認為全華盛頓州的住宅庫存量略超過五周的需求量,並將此現像稱之為“輕微失衡”。報告稱,第一季度全華盛頓州共售出11.3萬套住宅,相比上年同期增長了5.1%。

但Young警告說,市場的動態是千變萬化的。“如果人們對住房的需求馬上消失,那現在正在進行的很多建築工程就會停擺,”他說。“我無法確定房價會不會崩潰,但有一件事是必須時刻留意的。”

Young表示,市場上最大的風險之一來自於地方性政策

5月,西雅圖市議會批准了一套所謂的人頭稅政策,即向營業收入超過2,000萬美元的公司按員工數量征收稅款,每名員工收取275美元。正式生效以後,這套稅收政策每年將為西雅圖政府帶來約4,700萬美元的稅款,而西雅圖政府將用這筆錢來緩解城市流浪漢過多引發的危機。人們普遍認為亞馬遜就是這套稅收方案瞄准的主要目標。然而,當亞馬遜威脅要阻止該市經濟進一步增長時,市議會做出了讓步並廢除了該稅收方案。

但Young擔心類似於人頭稅,同時針對供給和需求的附加措施將出台。“那些以大雇主為目標的政策和措施已經初見端倪。而政府對開發商的經濟態度,還有開發商所處的經濟地位各不相同,”他說。“很多監管問題限制了住房的供應。”

與此同時,開發商們正在試圖預測未來三年的需求——規劃項目和正式動工一般需要三年的時間。如果他們估計錯誤且建造了過多的住宅,“那房市就要走向崩潰了。”Young說。

而Martin擔心那些遠離華盛頓州的事件會造成負面影響。“如果關稅造成失業,或者貿易戰循環往復,那人們的心就會起伏不定,因為他們不知道明天會不會丟工作,”他說。

同樣值得關注的是:利率會隨著經濟升溫而上升。更高的利率會使得房屋造成的經濟負擔進一步加重,而這可能會讓一些買家望而卻步。

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開盤僅9個月,41層的天樞城(NEXUS)公寓大廈項目已預售出90%單元,創下空前的成功銷售記錄。目前僅剩30多套單元待售,設計為兩室和三室公寓單元,面積為1022-2142平方英尺不等(約合95-199平方米)。

公寓售價從50萬美元(約335萬元人民幣)起,最高可達350萬美元(約2,350萬元人民幣),包括少量躍層的空中閣樓(復式公寓)。大部分單元都可以欣賞到南聯合湖和西雅圖市中心天際線的優美景色。

2018年1月,天樞城大樓已完成地基建設,首批住戶預計可在2019年秋季入住

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市場中的高壓點

與此同時,在一個對任何人而言都在飛速變化的市場中,保持克制的態度可能更為妥當——“這條建議對買賣雙方都適用,”Martin說道。

買家被迫接受飆升的價格,而賣家被迫在極短的時間內評估大量的競爭性報價,以至於他們無法持續保持冷靜並判斷他們所面對的價格是否合理。隨後,賣家還會轉換身份,成為買家,再次進入同一個令人緊張的市場。

“目前的美國嬰兒潮一代想要縮減住房的規模,但他們在華盛頓州內找不到負擔得起的房子,”他說。

壓力還影響著這個過程中的每位參與者。Martin認為,房地產經紀人要協調買賣雙方的交易預期,因此“讓我把房地產經紀人也納入考慮範圍吧”。

就連房地產估價師也面臨著挑戰。他們要以住宅區內的同類物業為基准,對房產進行估價,而現在的比較結果幾乎每分鐘都會變化。

Martin說,5月份,住宅庫存量已提升到自2008年以來的最高水平,因此形勢有所好轉。回想以往的情況,擴張總是崩潰的最初跡像之一。我們希望這次擴張只是高需求引發的短暫現像。

“誰知道政府可能會出台什麼措施,經濟會如何發展,其他因素又會造成什麼影響?”他說。“我真希望我有一個水晶球,這樣就可以占蔔一下了。”

 


原文:CNBC
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

不懼港府“空置稅” 二季度中國香港豪宅成交飆升

香港中原地產7月17日公布的數據顯示,香港傳統豪宅地段山頂南區今年第二季度共錄得55宗一、二手樓買賣,總額共約146.54億港元(約125.2億元人民幣)。其中,52宗為二手豪宅成交,涉及金額達133.87億港元(約144.4億元人民幣),環比飆升338%

“第二季度香港有多個豪宅新盤推出,香港本地發展商定價十分進取,因此不少買家開始轉向二手市場尋找貨源,而山頂南區的二手豪宅價格整體落後大市,從而吸引了很多投資者及換樓客。”中原豪宅山頂南區資深營業董事何兆棠17日向21世紀經濟報道記者表示。

其中,單宗交易金額過億港元的成交在第二季度達到12宗,累計金額為107.97億港元(約92.25億元人民幣),環比激增617.4%。

港發展商:轉賣為租規避空置稅

對於香港特區政府上月針對一手樓盤推出的空置稅,何兆棠坦言對香港豪宅市場的影響有限,“發展商可將空置單位轉賣為租,即使物業空置,樓價升值足以抵銷空置稅開支,很多香港的開發商對這類豪宅單位比較惜售。同時,利率上升對豪宅樓價影響不大。然而一手樓價升幅放緩,其中屋苑型的豪宅單位受影響較大,反而一萬平方呎以上的超級豪宅的價格則會繼續屢創新高。”

他續稱,由於絕大部分豪宅買家傾向於現樓,而一般豪宅單位的裝修耗時約一年以上,“以新鴻基地產旗下位於南區的豪宅項目壽臣山(Shouson Peak)為例,已經開售了5-8年,部分單位目前處於出租狀態,而該公司的另一個豪宅項目則指明只租不賣。”

居外推薦香港房源:壽臣山(Shouson Peak)

山坡車道的深幽寧靜掩映壽臣山的大門,尊崇尚宅為壽臣山靜謐景觀增色添彩。靠近中央商務區及繁華的淺水灣和南區,本宅區位於香港仔碼頭俱樂部和香港高爾夫俱樂部附近,以其傳統特色的生活方式深受青睞。

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同時,根據萊坊發布的《財富報告》顯示,截至2017年12月31日,香港豪宅售價連續6年穩占全球第二貴之位,以100萬美元計,去年在香港只可購買22平方米豪宅,僅次於摩納哥。

以新鴻基地產旗下的沙田九肚麗坪路豪宅新盤雲端為例,最近一個實用面積為3,727平方呎的洋房以1.8億港元(約1.54億元人民幣)成交,呎價高達4.8萬港元(約4.1萬元人民幣)。該豪宅項目自今年4月起推出,目前已累計出售11幢洋房,套現金額達14.7億港元(約12.56億元人民幣)。

中國香港沙田九肚山豪宅雲端別墅。點擊查看所有居外網上出售的香港豪宅房源

 

物以稀為貴,香港豪宅市場向來受到富豪們的追捧,但這類物業的供應卻十分匱乏。根據香港差餉物業估價署的資料顯示,截至2016年年底,實用面積在1722-3013平方呎的住宅單位存量約23000個,但在香港整體私人住宅存量中的比例僅2%。

同時,全香港實用面積超過3013平方呎的大面積豪宅單位只有約3,200個,占比0.3%。這類單位在過去四年的每年新供應量不足100個,占同期整體住宅落成量不足1%,去年這一比率更跌至0.6%。

內地買家青睞高價豪宅

近年來,內地富豪已成為香港豪宅市場的生力軍。

“從二手豪宅市場來看,未來成交將主要集中於1-2億港元的物業,其中本地買家占比達到70%-80%,而2-3億港元的豪宅市場選擇較少,而國內買家主要集中購買單價在5億港元以上的豪宅。他們對全幢收購重建的屋地興趣較大,”何兆棠透露。

同時,中原地產山頂南區營業董事李卓雄向21世紀經濟報道記者指出,隨著一大波內地新經濟公司在港上市,很多上市公司的創始人和高管會選擇在香港購買豪宅用於資產保值,“他們的首選是傳統的豪宅或豪屋,這類買家更注重的是豪宅本身的稀缺性,通常這類單位的價格也會更貴。”

李卓雄透露,一般內地買家更傾向以公司名義買賣這類物業(主要由公司名義持有的物業通過股份轉讓的形式轉給另一公司,且交易雙方均為香港或離岸公司),這樣可以規避三年內轉讓物業須繳的額外印花稅。同時,以轉讓公司名義的形式,買賣雙方只須付0.2%股權轉讓印花稅,而可以避免繳納30%的雙倍印花稅。

“由於以公司名義轉讓不能從銀行獲得貸款,因此通常很多買家都是墊付完購樓金額後,再以公司股份去銀行做抵押融資貸款,”他表示。

公開數據顯示,過去8年至少有126宗物業交易,以轉讓公司股權形式,避免繳交上述物業印花稅,涉及稅款高達93.5億港元(約79.9億元人民幣),其中有19宗成交的買家來自中國內地。

 


來源:21世紀經濟報道
責編:Zoe Chan