Author: ZoeChan

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多数日本人对通过投资增加积蓄的做法心存警惕。他们的谨慎是出于多方考虑的结果，因此大多数日本人选择将存款放入银行，虽然利息奇低，但至少长期看来不会遭受损失。然而，尽管20世纪90年代早期日本房产泡沫破灭后房地产的发展十分有限，但一些工薪族还是选择投资房地产，因为他们意识到仅凭养老金不足以支持其退休生活。

近期，新闻报道了房地产投资诈骗事件。其中就有涉及共享住房的诈骗事件。最初，日本用“共享住房”来形容美国和欧洲常见的住房行为，即一群互不认识的人共住一间公寓或房屋，分摊房租，共享设备。当时，这一形式在日本还不常见。在共享住房中，租客有自己的独立卧室，共享厨房、浴室和起居室。这一住房形式没有在日本火起来的原因之一是日本房屋普遍比较狭小。更主要的原因是，房主不愿意将房屋出租给一群不认识的人。

如今，日本各式各类的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，现代化的“公寓房”（此类房屋在二战后被称为“公寓房”）：同一屋檐下的独立起居空间，设有共享厨房和厕所。20世纪50、60年代，这类公寓房一般没有安装浴室，住户需要到公共澡堂洗澡。现在，这类公寓房都配有淋浴室。但这类公寓房没有提供公共交流空间，如起居室或用餐室，而且厨房一般都是以实用性为主，仅提供煮饭的空间，然后住户各自回房用餐。

换言之，这类共享住房并没有为住户共享生活、交流沟通提供空间。但如果在设计时有意考虑交流功能，共享住房就能够做到这一点。

但互动共享气氛的缺失并不是有意为之，而是因为住宅房屋主要是处于投资目的而存在的。工薪阶级纷纷贷款购买共享住房，房地产公司通过转租收取租金，业主利用租金收入来支付贷款。

这类共享住房的建设耗资高达1亿日元（约588.7万元人民币），这对年轻的工薪阶层来说是个巨大的压力，他们整个工作生涯都要为住房贷款而奋斗，但一旦偿清贷款，接下来的租金收入就成为了纯收益，在业主退休时是一笔不错的收入。大多数房地产公司表示，东京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投资者甚至在还贷款的过程中就可以盈利了。

但房产经纪公司抱怨称，共享住房相比其他类似的投资方案而言，已经不是很好的投资选择了。朝日新闻发布的一篇文章称，1月，由于租金收益不足，东京800多个共享住房业主在偿还贷款上显得有些吃力。其中约700个业主是通过Smart Days的房产经纪公司进行投资的。该公司从1月起就没有向业主发放租金了。

朝日新闻报道称，Smart Days在业主不知情的情况下，在其递交的银行贷款文件上伪造信息。部分投资者告知骏河银行（Smart Days的贷款机构）由于没有收到租金，他们无法偿还贷款，从而发现他们贷款申请中的信息遭到了篡改。为了通过贷款申请，部分申请中的银行存款余额被提高了10倍之多。

据悉，骏河银行和Smart Days联手进行了这一欺诈行为。3月初，朝日新闻报道称，对Smart Days不满的投资者数量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，这一诈骗行为就不会公之于众。但共享住房的受欢迎程度并不像Smart Days宣传的那么火爆。

Invest in Life博主、房地产投资顾问指出，共享住房的空置率相当高。东京共享住房的空置率达到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地铁站的房屋，其入住率就越高。但该博主发现，即使是距离交通站点5分钟路程的共享住房，其平均入住率也仅为53%。如果距离增加至15分钟，入住率便下降到32%。

Invest in Life还发现了一个有趣的现象：相比租金较低的新共享住房，租金较高的早期共享住房的入住率更高。建于2014年的共享住房的平均空置率达到47%，平均租金为57,000日元（约3,355万元人民币），而建于2017年的共享住房的平均空置率达到79%，平均租金为48,000日元（约2,826万元人民币）。博主将其原因归纳为，早期共享住房所处地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房并没有想象中的那么火热，这是因为它们主要是出于投资房产而非居住房产而存在的。在东京，用租一间共享住房的钱可以租到配备独立浴室和厨房的工作室或1卧公寓。实际上，比起共享住房或整栋的公寓楼，单身公寓反而是更好地投资选择。

商业杂志《东洋经济》2016年10月的一篇文章指出，投资公寓的回报不高，但更为可控。尽管投资房产的利率高于居住房产的利率，但其利率仍相当低。投资者可以通过房产经纪公司买下一间公寓，并由经纪人管理转租业务。如果公寓地段良好，就会有较低的空置率。如果贷款期为25-30年，那么每月偿还的贷款金额就会相对较低，这样如果公寓暂时空置，也不会还不起贷款，因此更为可控。

这类住房投资交易以年轻人为目标客户。投资者在短期内不会有大额的收益，但25-30年后，他们就可以拥有公寓，届时就可以选择出租获取租金收益、自行居住或出售。但房产经纪公司常常避而不提的一点是，业主需要花钱来维护其房产。而且，30年后，如果同一栋楼的其他业主决定翻修公寓，那么你也要对你的公寓进行翻修。

朝日新闻指出，高收入人群常常购买多处房产，希望翻倍投资收入。但收入翻倍的同时，风险也翻倍了。对于表现不如预期的房产，投资者可能会选择出售，但既然该房产不受租户欢迎，自然也就不受买家欢迎，因此售出的价格就会低于买入的价格。

在日本这样变化无常的房地产市场中，所有的投资房产，不论是共享住宅或是出租公寓，都有其投资风险所在，投资需谨慎！

延伸阅读：

• 【日本出台住房共享法律 爱彼迎大量房源下架】
• 【日本的新住房共享法律 令业主纷纷退出市场】

居外推荐日本公寓房源：

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原文：Japan Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

作者：Greg Ninness

新发布的海外买家购房数据再次引发关于“政府针对海外购房者的住宅房产出台限制规定”的激烈讨论。

数据显示，今年第一季度，整体住宅房产交易中，海外购房者的比例从去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。

然而，这一数据首次出现了地区倾向性。该数据显示，海外购房者购买的房产多集中在奥克兰（7.3%）和皇后镇（10%）。

在奥克兰部分郊区，近20%的房产交易都来自海外购房者。

周五（6月8日），财政部副部长大卫·帕克（David Parker）指出，海外购房者买房行为较为集中的两大地区都存在房价过高，当地人无法承担的现象。

新西兰房地产协会数据显示，2018年4月，奥克兰住宅房产价格的中位数从2012年4月的49.6万纽元上升到了85万纽元，上涨了71%。

2018年，皇后镇湖区房价的中位数增幅更为显著，从2012年4月的49.3万纽元增加到了95万纽元，增幅高达93%。

同期，全国房价中位数上升了51%。

 

 

奥克兰和皇后镇海外购房者数量的增加是新西兰过去几年来房价显著增加的主要原因吗？

推动房价疯狂攀升的主要原因有以下三点。

｜第一，过去六年来，移民数量出现了显著的快速增长。

2011年4月至2012年4月，相比移民进入新西兰的人数，更多的人选择离开新西兰出国生活，因此新西兰人数减少了4,006人。

在接下来的一年中，情况出现逆转，净移民人数达到4,776人。2013年4月至2014年4月，这一数据攀升至34,366人，并持续增加，并在2016年4月至2017年4月期间创下了最高纪录71885人。

2017年4月至2018年月，这一数据达到67,038人。

移民数量的快速增加，导致房产供不应求，在奥克兰尤其如是，从而引发了奥克兰房市危机。

随着供不应求市场状态的出现，房价自然就上涨了。

｜推动房价上涨的第二个原因是低银行贷款利率。

interest.co.nz发布的《房贷负担能力报告》（Home Loan Affordability Report）显示，两年期固定按揭平均利率于2008年3月达到目前一轮的最高点，即9.64%，并于2016年5月下降至最低点，4.35%。

目前，两年期固定按揭利率仅为4.69%。

低利率和高移民数量带来的供不应求现状已经足以推动房价的增长了。

｜但除此以外，还有第三个因素在发挥作用，即2016年末出现的中国资金外流现象。这一因素成为推动奥克兰房价上涨的主导因素。

从2014年中期起，interest.co.nz调查了大量奥克兰主要住宅房地产的拍卖情况，发现中国购房者是拍卖的主力军，他们或是亲自来到现场，或是通过电话参与拍卖。

用“疯狂”二字来形容2014年至2016年末奥克兰房产的拍卖情况再适合不过了。

这一疯狂现象的出现主要是由于中国购房者希望通过竞标买房将资金转出中国。鉴于短缺的房产供应和低廉的贷款利率，奥克兰住宅房产是投资的理想选择。

这些中国投资者可以在家坐享收益增加。

但2016年中期，随着中国政府加强对资金外流的制约，这一疯狂现象也就戛然而止。

几个月后，楼盘和拍卖现场的中国购房者日趋减少，房产交易也开始走下坡路。

投资者不再疯狂，房市随之降温。

针对新抵押贷款出台的贷款价值比限制规定，对银行贷款申请审查力度的加强，以及投资房产减税规定的变化等其他因素也导致了房市的降温，但这些因素对奥克兰房市的打击力度都不及中国的资金外流控制政策。

如果中国放宽管制，情况将会如何？

奥克兰的贷款利率仍在低位徘徊，接近历史最低水平。此外，奥克兰人口数量增幅持续显著超出新房供应数量，且尽管政府推出项目（如KiwiBuild项目）旨在提高房产供应量，但未来几年房市供不应求的局面仍将持续下去。

只要中国资金再次流入奥克兰，房价就将再登巅峰。

除非政府出台措施管控外国购房投资行为，奥克兰的房市就会轻松迎来新一波海外投资热潮。

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原文：interest.co.nz
翻译：LPS
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