Author: ZoeChan

2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。另一方面，俄罗斯住宅市场跌幅正在缩小，希腊雅典得住宅价格也很有可能在今年迎来连续下跌的第十个年头。

表现强势

冰岛是2017年2季度全球房价同比增幅最快的国家。21.28%的增幅不仅高于全球其他市场，也远高于去年同期 6.34% 的涨幅，这也是自 2005 年 4 季度以来的最高同比涨幅。

冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初到 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%，在接下来的 3 年时间里，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。 随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。近年来持续增长的游客数量是刺激冰岛房市需求的一个重要因素。冰岛旅游局的数据显示，2016年冰岛游客人数接近180万，比2015年增长39%。2017年前7个月的游客数量较去年同期再次大幅度增长33.1%。

国际货币基金组织(IMF)的数据显示，该国经济在 2016 年的增长幅度达到了 7.2%，也是自 2007 年以来的最高涨幅。冰岛统计局的数据显示，该国经济在 2017 年 1 季度涨幅为 7.6%。鉴于个人消费能力走强，固定投资总量不断增加，预计该国经济在 2017 年全年将实现 6% 的喜人结果。

爱尔兰住宅价格在2017年2季度同比增涨 13.52%，在欧洲表现仅次于冰岛。爱尔兰房价前几个季度的同比增幅分别为：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度涨 8.15%，2016 年 3 季度涨 7.68%，2016 年 2 季度涨 4.57%，2016 年 1 季度涨 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米单价大约为2345欧元，可获得7%左右的较高出租回报率。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。爱尔兰中央银行的数据显示，爱尔兰去年的经济涨幅为 5.2%，比 2015 年不可思议的 26.3%（很显然在统计学上存在问题）相比更加健康。前几年的数据分别为：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。尽管英国退欧以及美国未来税收和贸易政策存在不确定性，但该国经济预计在今年保持稳健状态。爱尔兰央行估计该国今年的 GDP 涨幅为 4.5%。

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德国房市继续表现强劲的上涨趋势。2017年2季度德国公寓均价环比显著上涨4.86%，同比则上升6.96%，高于前两个季度的同比增幅。德国三大城市中，目前房价最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花费约94万欧元，类似住宅在柏林与法兰克福的价格普遍在50至60万欧元之间。德国大城市租金回报率普遍不算高，法兰克福市中心公寓拥有三大城市中最高的租金回报率，约3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准数量约为9万个单位，同比减少7.9%。德国目前的低利率环境与较低的新建住宅数量将市场维持在卖家市场区间，对房价继续产生抬升作用。

2季度德国经济年化增长2.5%，虽然低于1季度2.9%的增幅，不过仍然高于欧元区2.3%的平均水平。稳定的经济增长要得益于强势的民众消费与政府支出。

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葡萄牙房价在2017年2季度同比上涨3.47%，目前里斯本市公寓每平米房价约2542欧元，租金回报率则在5.6%左右。全球金融危机后，葡萄牙房价经历了连续13个季度的同比下跌，一直到2014年4季度才开始企稳回升。2017年葡萄牙经济预期将增长1.1%，与去年基本持平。2015年之前的15年间，葡萄牙经济持续低迷，平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房价在2017年2季度同比上涨0.85%，扭转了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙当地房市需求在金融危机之后首次超过10万个单位。同时，受到英国退欧影响，西班牙房产更加受到海外投资者青睐。2季度海外投资者对西班牙房产需求同比上涨了8.1%。最受海外投资者（特别是欧洲投资者）青睐的目的地是巴塞罗那与太阳海岸区域。目前巴塞罗那市中心120平米公寓售价约57万欧元，租金回报率则在4.5%左右。马德里房价较巴塞罗那低一些，回报率也可以达到4.7%。2017年西班牙经济预期将增长2.8%，失业率有望降低至15.9%。近期加泰罗尼亚地区因为独立公投仍与西班牙政府僵持不下。此次事件的最终解决方案料将对西班牙特别是巴塞罗那的房价产生较大短期影响。

英国平均房价在2017年2季度名义同比增长2.8%，但如果将通胀考虑在内，则与去年同期保持持平。另一方面，市场供给继续保持紧缺。在退欧与大选之后，英国房市观望情绪明显，新增售卖房源数量不断创下新低。伦敦房价增速进一步缩小明显，部分高端房产价格继续下跌，主要房价增长区域集中在伦敦外围。东安格利亚地区房价2017年2季度同比增长5%，涨幅在大伦敦地区名列前茅。整体来看目前英国经济不稳，退欧提案也尚未获得实质性进展，加之已经突破天价的伦敦房价，投资用房产价格继续走弱可能性较大。

危机重重

虽然俄罗斯房价表现已经连续多个季度排在欧洲最后一名，但当地市场的情况正在好转。2017 年 2 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 7.58%，虽然跌幅仍然显著，不过这已经是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。俄罗斯的通胀指数曾出现一段飙升期，但近期稳健的货币政策有效稳定了通胀。 俄罗斯联邦统计局的数据显示，2017 年 8 月，俄罗斯的名义通胀率放缓至 3.3%，也是前苏联解体后的最低水平。

从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度还要大得多。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 18 个月时间里，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 8 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近30%。

俄罗斯经济正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 涨幅为 2.5%，较 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明显好转。也终结了从2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度连续 7 个季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油价格保持在每桶 48.48 美元的水平，较 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱势油价料将对俄罗斯经济产生一定影响。俄罗斯经济今年预计增长 2.1%。 

希腊延续十多年的地产低迷状态仍未结束。2017 年 2 季度，希腊平均住宅价格同比下跌 2.53%，环比下跌了 1.58%。在希腊首都雅典，房价自 2008 年以来就一直处于下跌状态。目前雅典公寓单价约为每平方米2846欧元，租金回报率为4.2%左右。希腊经济在 2015 年的涨幅为 0.2%， 2016 年几乎接近零。不过这样的势头有望在今年得到缓解：欧盟预计希腊经济今年将增长 2.1%，2018 年涨幅达到 2.5%。

作者：Adam yang

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