ZoeChan – Page 333

美国三月份成屋购买量下滑0.8％买家的负担能力渐下滑 | 美国

美国三月份购买现有成屋的数量较二月时下滑 0.8％。全国房地产经纪人协会的待售房屋销售指数比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

经济学家 Lawrence Yun 表示，在大多数地区，出售房屋的价格越低，竞争越激烈。这就是为什麽尽管总销售额更多，但今年首购的买家在市场中的数量始终无法提升的原因。

抵押贷款利率在三月份下跌，这给了买家一些小小的经济股励，但还不足以弥补快速上涨的价格。Yun 表示，由於供应紧缩，房价已经较去年同期上涨了近 7%，房屋销售的热烈程度已经逼近历史新高。

不过，买家的购屋能力明显恶化，越来越多的买家在房市中被边缘化。本周，根据房地产公司 Redfin 的报告指出，3 月份的看屋团数量有所下降，潜在买家的数量也同样下滑。与此同时，抵押贷款的申请数量也在减少。

东北部地区的待售房屋销售指数在本月下挫 2.9％。中西部地区每月下降 1.2％，每年下降 2.4％。南方销售额每月上涨 1.2％，比去年 3 月份上涨 3.9％。西部销售额每月下降 2.9%。 Yun 预测，今年的成屋销售额约为 564 万，年增率为上扬 3.5％，增幅较去年有所回落。

（据钜亨网）

去美国留学读中学的中国学生为何越来越多？| 美国

要想去美国留学读中学，就要知道该国的教育体系是怎么样的，比如我国实施的是九年义务教育，那么在美国是怎样的制度？

美国的法律规定儿童6-16岁必须入学。美国的中学分为公立和私立两种，美国的公立学校由政府税收支持，当地学生免费入学，私立学校私立中学的资金主要来源于私人或者一些组织机构，如教会、企业、财团、社团等。

对于中国学生而言，可以选择就读公立中学或是私立中学，两者的区别在于学生持有的签证类型不同。去公立中学，是依据美国国务院的国际学生交换计划，学生身份只能是交换生，持有的签证是J1签证。按照J1签证的规定，学生在美国最多只能停留一个学年，一个学年满后，不能续签或停留在美国，学生必须按期回国。

就读私立中学，才是留学生身份，拿的签证是F1的留学签证。一般来讲，持有F1签证，学生可按I-20表格上规定的停留期限合法居留在美国。

据美国《2015门户开放报告》中指出，在美国际留学生总数在2015年度人数突破30万大关，增长率高达10%。其中，初高中留学人数均出现大幅度增长，全球在美低龄留学生高达14万余人，根据中国学生所占比值进行粗略估算，仅最近一年时间就有4万余名中国学生在美学习中学课程，比前一年增长了近5000人。

（据新浪教育）

美国移民政策恐有变中国人慌忙申请“黄金签证” | 美国

北京——他拥有一座价值300多万美元的湖畔别墅，车库里有两辆梅赛德斯轿车，还有一名管家，为他拍打枕头，擦亮皮鞋。

不过北京房地产高管刘西玉（音）生活中最想要的一个便利却仍然欠缺：一张美国绿卡。

他受够了中国肆虐的空气污染和子女承受的僵硬的学校制度，刘西玉去年承诺向加州的一个房地产开发项目出资50万美元，希望获得EB-5投资者特别签证，这样他和家人就可以更多地待在美国了。

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联邦特工本月搜查了加利福尼亚州的一家公司，找到了大量证据。该公司被控帮助富有的中国投资者开展欺诈活动，以便获得绿卡

现在，在一系列欺诈和职权滥用丑闻之后，特朗普总统发誓要收紧移民政策，开展新的审查，这促使数以千计像刘西玉这样的中国申请人寻求在更严格的规定落实到位之前获得签证。

立法者本周在试图对预算达成协议，避免政府停摆的同时，也讨论了EB-5项目。

47岁的刘西玉说：“我想帮助美国发展经济。我不明白为什么有人会反对。”

渴望将资金从中国转出的富有家庭，近年来急于通过EB-5项目获得绿卡。2016年的大约1万份投资者签证中，有四分之三都被中国公民获得。

这个项目有时被称为“黄金签证”，已经帮助美国的酒店、高速公路、赌场和其他项目吸引了数以十亿计的美元。

但它也引发了对滥用的担忧，包括本月洛杉矶一起5000万美元欺诈案的调查，这个案件涉及100多人，其中包括中国公民。

该项目让特朗普面临两难困境，一方面他誓言要收紧移民政策，另一方面他也渴望促进就业的增长。

他在总统竞选过程中抨击中国，但上任以来，却寻求和中国培养更好的经济关系。作为商人，特朗普及其女婿、顾问贾里斯·库什纳(Jared Kushner)认可EB-5项目，以帮助房地产项目获得融资。

在中国，很多签证申请人都希望特朗普从商业角度审视这个问题。他们说自己赞成特朗普收紧移民的政策，但他们表示要把重点放在非法移民而不是投资者身上。

来自北京的企业家李静（音）在两年前申请了投资移民签证，她表示，美国让非法移民留下，却把通过合法手段寻求签证的中国投资者拒之门外，这很不公平。

李静在乔治亚州的一个高速公路项目中投资了50万美元以便获得绿卡，加入她正在该州一所军事院校学习的儿子。她说，中国城市的房地产市场很繁荣，所以人们出售房屋并用这些钱来投资比较容易。

“最重要的是孩子的教育，”她说。“中国的父母愿意付出任何代价，来为下一代提供力所能及的最好东西。”

EB-5项目成立于1990年，它允许外国人及其直系亲属在美国申请永久居留权，但他们需要在农村地区或失业率高的地区投资50万美元，至少产生10个工作岗位，或者也可以选择在其他区域投资100万美元。

这个项目非常受欢迎，以至于积压了2万多份申请，最长要拖五年绿卡才能批下来。不过很多中国人说他们愿意等。

23岁的魏驰（音）两年前因雇主无法办理工作签证而申请了EB-5签证。他父母来自中国南方城市广州，他们提供了50万美元，让他在华盛顿投资了一座公寓大楼。

魏驰是一名管理顾问，现在靠留学生签证留在纽约，他说：“我现在所能做的事情就是等。”

一些官员对这个项目疑心比较大。来自加利福尼亚州的共和党参议员黛安娜·范斯坦(Dianne Feinstein)和来自艾奥瓦州的共和党参议员查尔斯·E·格拉斯利(Charles E. Grassley)在今年1月提出了消除该项目的立法，称它导致了庞氏骗局和引人关注的滥用案件。立法者也对投资者安全背景调查不充分表示了担忧。

范斯坦说，这个项目显得好像美国公民身份可以出售似的。她说：“数以百万的人正在等待签证，为富人提供一条特殊的公民资格通道是不对的。”

一些立法者也担心，EB-5项目以农村地区的发展为代价，令大城市获益——鉴于特朗普在农村地区获得的政治支持，分析人士指出，他可能会对这个说法很敏感。

有些人建议不要取消项目，而是将投资的最低金额从目前的50万美元提高到135万美元。其他人则认为应该鼓励在农村投资，为他们留下一部分签证。

特朗普政府对该项目的未来仍然保持沉默，不过一些分析师认为，鉴于他在房地产业方面的背景，特朗普可能会支持该项目。库什纳在泽西市有一个特朗普品牌的豪华公寓楼项目，从中国投资者那里获得了近四分之一的融资，大约5000万美元。

“这可能是他们唯一愿意接受的移民项目。”康奈尔法学院的移民发教授史蒂芬·W·耶尔-勒尔(Stephen W. Yale-Loehr)表示：“如果设计得当，它可以为美国工人创造就业机会。”

律师表示，由于预计特朗普政府会修改这个项目，过去几个月里，来自中国投资者的申请数量出现了飙升。

中国经济在放缓，政府希望防止资金急速流出，引发不稳定，因此最近实行了严格的货币管制措施。尽管如此，EB-5项目的投资者通过离岸账户等方法绕过了这些规则。

北京移民律师顾欧文（音）说：“很多人担心这将是他们获得更好交易的最后机会了。”他还表示，中国的富人也将该项目视为保护资产免受政治风暴冲击的一种方式。

房地产高管刘西玉表示，他将继续等待签证，但他说自己很担心11岁的儿子在北京的健康和教育状况。

“如果特朗普总统真的想把美国放在第一位，”他说，“他必须让中国投资者走进门。”

（据纽约时报中文网）

加勒比海投资移民最佳地：安提瓜岛 | 海外

安提瓜岛有着所有海滨生活的浪漫，并可以赋予你现代人所能享受的所有舒适。最近，一项全新的海洋度假胜地开发区将海岛资源发挥到新的高度。Laura Henderson带你领略这个魅力海岛的风情，同时为您介绍这个地方的房产投资潜力。

安提瓜岛帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海区域非常重要的节日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），这一节日将迎来50周年纪念。这个活动也是很多旅店经营者们为了延长当地的旅游季而想出的点子，最初的活动是为期两天的当地渔船比赛，参加比赛的渔船都被漆成缤纷的彩色来增添节日气氛。

今天，这依然是安提瓜岛吸引度假者的好方式，但是帆船运动更加的严肃了。当然，之前的渔船也消失了。现在，来自世界各地的游艇，在这里汇聚成小型舰队，还有邮轮与运动皮划艇，在不同竞技类别中比赛。

但是这个岛屿有着远远超出船赛的魅力。坐落在背风群岛的中心，在沙滩上感受细沙穿过脚趾是日常，更不要说犹如百宝箱般的历史与文化景观。作为英国前殖民地之一，这座岛上的英国传统依然随处可见，如旧堡垒、纪念碑和教堂，还有混合了英国与西印度风情的独特文化。

过去的几年中，随着欧洲和中东成为内部投资的领先市场，这里的旅游业迅猛发展起来。这里有着充足的房产供哪些有追求的买家和游艇迷选择，大多都处在度假胜地，为买家提供一站式的安全保障和所有权，以及有着社区氛围生活环境。比较恰当的一个例子便是海滨小村庄欢乐港（Jolly Harbour），在这座岛风景如画的西海岸，有着一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都设有私人的游艇停泊位，航行归来后在甲板上小酌一杯是再惬意不过的事情。娱乐设施包括网球中心、游泳池和沙滩聚乐部，还有几家绝佳的餐厅喝酒吧、一个超级市场和成排的商店。豪华的四室别墅800,000美元起，最高价的房产达200万美元左右，通常是五室的别墅，带有私人停泊位和通往沙滩的私人通道。

在这个岛上掀起让人兴奋的浪潮的是还没有正式发售的度假别墅开发区Callaloo Cay。这片住宅区坐落在Morris Bay Beach——东南海岸线上的一篇静宁沙滩上。Callaloo Cay的设计结合了奢华海滨度假地的活力与世外桃源的静谧。

这个度假胜地在2017年将迎来史无前例的开发计划，预计在2020年完工。开发项目遵循良好的可持续发展的建设原则，打造绿色建筑和和谐互通的社区是扩建项目的主旨，其中包括一个著名的五星级酒店，私人别墅，和世界级温泉浴场，以及引领潮流的沙滩聚乐部和一些海滨餐厅。

在这里你可以遥望到地平线处迷人的日出与蔚蓝的海水，这个高档私人度假胜地将占据海滨的中心地带，面积将达32公顷。另外5公顷地将用于为当地居民和游客开发的国家公园。房产的拥有形式有可赎回股份，分式产权和全部产权。想要拥有全部产权，至少要投资400,000美元，这也会使投资者获得公民身份，还附带一系列的优惠税收政策。

通往乐土的护照

自从吸引世界富豪的投资移民项目推出以来，安提瓜岛和巴不达岛的加勒比海岸一直被外来投资的浪潮冲刷着。

受同位于加勒比海的邻居圣基茨和尼维斯岛最早推出的世界上第一个投资项目的启发，安提瓜岛和巴不达岛的投资移民项目仅在过去的12个月中就吸引了大量的投资者，包括好莱坞影星Robert De Niro，他前不久在巴布达岛投资了一个2.4亿美元的度假胜地“人间天堂”；来自中国的一达投资集团，在临近巴布达岛的吉纳岛（Guina Island ）投资了10亿美元，准备建造一个面积达1,600公顷的巨型开发区。

与此同时Arton Index——一项权威的全球投资移民界的统计机构将安提瓜岛的项目排在了加勒比海各国同类项目的第一位。这一结果是从办理速度、花费、生活质量、闲适程度和自由度等几个指标的衡量中得出的。

来自安提瓜岛和巴不大岛投资局的J Henderson Fields表示，尽管安提瓜大岛的投资移民项目颇为成功，但这个岛国希望尽可能地保持业界的这一声誉也是显而易见的。

能够体现这一“谨慎乐观”态度的举动是，政府在投资者的合同中加入了一项条款：在特定时间内，投资者离开该国的时间是有限制的。

Fields 解释道：“每个申请人都会经过合格机构的细致审核过程，所有项目必须经过投资单位的批准。”

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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科技人变心了？告别矽谷，直奔西雅图！| 美国

最近好友的小孩从柏克莱大学电脑研究所毕业，他陆续收到亚马逊丶微软丶脸书丶Google等四家科技公司工作聘书，但他与父母亲难以抉择，究竟该如何选择？
虽然累积近20年创投与房产投资资历，但我的答案并非从公司“未来性”的角度出发，反而是比较四家公司所在地：矽谷与西雅图，高科技人才支付房租或房贷後的“可支配所得（disposable income）”高低来提供建议。

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根据Linkedln-Zillow最近一期报告指出，科技人若在矽谷所在的湾区（Bay Area）买房，每月薪水支付完房贷後，仅剩下约4,200元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约37%；相较在西雅图置产，每月薪水支付完房贷後，仍剩下近6,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约59%。

若不买房改采租屋，矽谷所在的湾区（Bay Area），科技人每月薪水支付完租金後，剩下约4,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约35%；相反地若在西雅图租屋，每月薪水支付租金後，仍剩下近5,500元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约55%。
可以看出高科技人才在西雅图，不管是买房自住或是租屋，支付房贷或租金後，最後剩下来“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。这说明过去这1丶2年，矽谷房价呈现涨不动丶甚至小幅下修；但西雅图房价年涨超过10%，明显呈现两样情。我认为这样的发展趋势将会持续。

在西雅图，许多电脑软体丶开发和数据工程师大多服务於科技巨头亚马逊和微软。即使总部在矽谷的Google及脸书都在西雅图设有卫星办公室或研发中心，且目前拥有超过1,000人编制，可见许多矽谷高科技公司也看好西雅图有机会形成另一个矽谷的潜力。反观加州矽谷，过去五年间，高科技人才往外州寻找新工作机会的人数却大幅成长67%，想搬离矽谷的人数日渐增多。

所以我的建议是：若是只想担任高科技专业人员，并兼顾生活品质的话，因为在西雅图的“可支配所得”远高过在矽谷，应该先考虑西雅图。但若是要自行创业或是选择加入新创公司一起打拼挂牌上市，不可否认的，矽谷毕竟是美国高科技新创公司的摇篮，容易取得外部投资资金，且新创公司群聚，成功机会较高。

至於是要投资矽谷还是西雅图房产？我个人认为，矽谷湾区的房价已经高处不胜寒，下修的机率不低，反而是西雅图的工作机会不断增加，新人口持续涌入，使得房价有机会持续攀高，值得一试。

（据《经济日报》锺仁义。锺仁义即将加入居外【名家专栏】，敬请密切留意。）

阔别3年亚洲境内房产投资总额首度超越跨洲投资 | 海外

阔别3年，亚洲境内房产投资总额首度超越跨洲总额，根据全球房地产资本分析公司Real Capital Analytics（RCA）统计资料，去年亚洲资本投资境内房产的投资总额高达693亿美元，较前年大增176亿美元，增幅约34％，反观去年亚洲资本投资跨洲房产总额为589亿元，相较前年减少64亿美元，减幅近1成，是近3年首见境内投资超越跨洲投资，不过，去年1整年中国台湾却无任何外资出现。

今年房产投资市场看好亚洲境内，尤其是中国丶中国香港丶新加坡与印度。图为印度首都新德里

去年亚洲房地产市场相当活跃

进一步分析近10年亚洲资金投资境内房产总额变化，2008年仅约208亿美元，但是到了2016年则达到693亿美元，8年时间成长2.33倍，显示境内房产投资相当强劲。

高力国际分析，去年堪称是亚洲房地产投资市场相当活跃的一年，即便去年中国在亚洲境内投资总额比率仅占17.4％，虽还不到主导地位，不过，随着人民币走贬放缓，加上美国可能实行保护主义，以及中国推动“一带一路”的政策等原因，预期今年中国将把资金从过往高度投资美国，转移至投资亚洲境内，而且倘若中国真如预测，将大量的资金投入亚洲境内市场，将可有效抵消利率上升的压力，让亚洲的房产平均收益维持平盘，因此，今年房产投资市场看好亚洲境内，尤其是中国丶中国香港丶新加坡与印度等。

而且多数亚太市场包括中国丶印度丶澳洲丶中国香港等的经济条件健康，也顺势推升整个亚太区办公室租赁需求，其中悉尼丶墨尔本与中国香港本岛的租金更有增长的趋势，目前中国香港办公室平均净收益率约3.8％，新加坡中央商务区约3.6％丶上海约4％，北京约4.5％丶首尔约4.1％丶雅加达约6.4％。

中国取代日本成为亚洲最大房地产投资市场

即便自2009年起，其他洲投资亚洲的房产总额，始终低於亚洲资金跨洲投资总额，去年仅162亿美元，不过，亚洲资金境内投资房地产反而逐步热络，尤其是去年中国房地产的交易总额364.52亿美元，相较日本约290.49亿美元，还要多出近75亿美元，首度超越日本，成为亚洲房地产的最大投资市场。至於中国台湾则排第7名，仅25.13亿美元，仅是中国交易总额的6.9％，连1成都不到。

根据RAC发布去年亚太区前10大房地产投资总额区域，其中，中国丶中国香港丶韩国丶新加坡丶印度丶及菲律宾均为成长，仅日本丶澳洲丶中国台湾丶纽西兰呈现衰退。去年亚洲单笔最大房地产交易案便落在新加坡，为去年第2季卡达投资局以24.3亿美元买下地标建筑Asia Square Tower 1。

若进一步统计去年亚太区各城市房地产交易总额，前10名依序为东京，交易总额约163.34亿美元丶上海约146.75亿美元丶中国香港134.97亿美元丶首尔约99.22亿美元丶悉尼约90.36亿美元丶新加坡约79.64亿美元丶墨尔本约54.83亿美元丶布里斯本约29.18亿美元丶大阪约29.13亿美元，进一步分析以上10个城市中，去年任一个城市的交易金额，均超越中国台湾去年全年交易总额。

（据自由时报）

华人在新西兰买房父母起重要作用 | 海外

据新西兰天维网援引stuff消息，对於生活在新西兰的千禧一代（1981-2000年生人）来说，拥有自己的房产依旧是至关重要的，尽管其中的原因与在中国买房的理由不尽相同。

近日，汇丰银行开展一项关於全球房屋所有权的研究，澳大利亚丶加拿大丶美国丶英国丶法国丶阿联酋在内的九个国家的9000馀人参与了这项调查。研究显示全球拥有自己房产人数的平均值为40%，在19至36岁的中国人中，有70%的人拥有自己的房产，这一数据远远领先於其他国家和地区。

房地产经纪人Tony Tang表示，中国80丶90後房屋拥有率居高不下是因为中国传统思维——房子意味着稳定。Tony Tang表示，“养儿防老”的思维是存在於中国传统文化中的，父母希望孩子们在他们老了以後能赡养他们，经常与他们在一起生活。在中国人的婚恋方面，拥有住房是一件有吸引力的事，因为这确保了新建立的家庭有足够的确定性和安全感，但是对於在新西兰出生的华人来说，有房并不是结婚的前提条件。

26岁的护士LeAnne Chew是新西兰出生的马来西亚华人。她表示，自己从两年前就开始寻找合适的房子，这来自於她的父母的建议。

在父母的担保下，LeAnne Chew在奥克兰CBD不远的Kingsland购置了一套价值37.5万纽币的公寓。她表示，对她来说，购房并不是为之後的婚姻做打算，更像是一个为了投资而做的决定。“对於我爸妈来说，我可以毫无压力地住在他们现有的房子里，他们只是想确保我们的财产安全，或是为未来进行投资。我曾经喜欢把所有的钱都花在买衣服和旅行上。他们认为只有我被捆绑在一个财务承诺上，我的钱才会变成有价值的东西。”她说。

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LeAnne Chew表示，新西兰人对中国买家的负面看法是值得深思的。“媒体把有房产的亚洲人描绘成很贪心的样子，但事实上他们与其他人一样努力。如果在新西兰欧洲裔群体也从他们的父母那里获得帮助购房，别人的看法就不会是这样了，这是非常有偏见和不公平的。”

LeAnne Chew的父母是1980年代从马来西亚移民来新西兰的，她的爸爸是一名绘图师，妈妈从事客户服务工作。“他们并不富裕，但工作非常努力，然後把赚到的大部分钱存起来。他们移民来新西兰是做出了家庭牺牲的。我觉得，家庭是他们的驱动力，就像一个小的单位一样，父母抚养孩子并且期望孩子以後赡养他们，这是一种来源於自身文化的驱动力。”她说。

因为所购买的公寓是用来投资的，LeAnne Chew和伴侣在Grey Lynn的一个小房子里租住，公寓的租金被用来还贷款。每周他们需要付660纽币的租金，与此同时，他们很努力地在为自己未来的房子存钱。“在长远计划中，对这个公寓的投资有助於我最终能够拥有自己想要的房子。”她说。

情况类似的还有25岁的 Patrick Yu（化名），他生於中国，4岁时和父母移民来了新西兰。他是在父母的帮助下贷款购置了一套价值70万纽币的两居室公寓。目前，他本人住在这个公寓里，但是一直在寻找租客租住来补贴房贷。他的房产之路始於两年前，那时刚有了稳定的工作的他，为在房价飞涨之前进入房市，便着手寻找合适的房子。“自己拥有房产比租房子更有意义，而且租房还是在帮助别人偿还贷款。”他说。

Barfoot and Thompson的房地产经纪人Alex Wu表示，他注意到越来越多的80丶90後是在父母帮助的情况下购置房产，这种情况不仅仅是在中国人群体中发生。

看来，家长们仍然是千禧一代进入房价高企的新西兰房地产市场的最大希望。

（据中国评论新闻网）

2017年欧洲投资热点系列——法国 | 海外

2017年1月，节日和冰雪成为这个季节的主题。每年的这个时候，全球各大滑雪胜地纷纷成为旅客们的热点话题。而在众多滑雪胜地中，法国阿尔卑斯山脉无疑是所有滑雪者最向往的地方。这里拥有着全球最大滑雪区Les 3 Vallees，雪区面积是笔者前不久所处的长白山滑雪度假区的近40倍。Les 3 Vallees地处法国南部的Savoie省，距离法国第二大都会区-里昂约200公里车程。无论是享受不一样的生活，或是看中旅游业带来的商机，相信有不少国人已经想要在这里置业投资。那么这一区域是否具备进行地产投资的价值？进入2017年，全法国的房地产走势又是怎样的呢？

法国房价 vs 经济复苏

新的一年，美国新总统对世界经济全球化的影响，欧洲四大经济体英国、法国、德国、与意大利均将在2017年举行总统大选，加之英国退欧具体方案尚未明确，众多的不确定性预计将使全球动荡的政治经济形势在2017年持续。并不乐观的经济局势使得房地产投资成为了资产保值与对抗资本波动相对安全的选择。目前法国房价整体仍处于低位，但复苏势头明显。2017年，受到法国大选提振，全球经济复苏与欧盟低利率的多重刺激，相信会有更加良好的表现。从近五年来法国二手房价走势与各大经济社会指数走势的比较情况来看，我们不难发现法国二手房价增幅远远低于法国GDP，国民可支配收入与物价增幅。这说明法国二手房价目前处于被低估的状态，上升潜力很大。

2016年7月，法国二手房房市场交易量近84万套，同比增长15%，超过2012年2月水平达到历史峰值。市场活跃度的增高是因为2015年下半年以来价格的持续上扬增强了买家信心，令大多数人认为市场已经进入上升通道。除此之外，欧盟的超低利率环境对房产市场需求也产生着强大的刺激。在2017年不稳定因素影响下，欧盟提升基准利率的几率微乎其微。

都会区的房价表现

据法国国家统计局数字，2011年1季度至2016年2季度，能准确反映房地产市场买卖双方情绪的法国二手房价并未出现大幅上升，反而有着2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市场经历了漫长的下跌期，直到2015年后半段才开始持续反弹上涨，是近几年从未出现过的。同其他区域相比，法国最大的两个都会区巴黎与里昂则有较好表现，五年间增幅在5%-10%区间。巴黎与里昂这两个都会区的房价走势也十分有趣。不难看出2012年全法二手房价格开始下滑之前，巴黎都会区二手房价涨幅明显高于里昂，却在2012年之后进入漫长的下滑，直到2015年中才开始反弹。反观里昂都会区的二手房房价则无明显跌势，虽有波动但却一直保持着向上的大趋势。

法国Notary Index最新房价指数显示，2016年2季度法国二手房价同比上涨0.6%。其中，别墅同比增长0.7%，表现优于公寓的0.5%。别墅房价表现好于公寓的这一趋势也在全法都较明显。不过公寓二手房价四年内的首次同比增长对投资者也是一个值得关注的好消息。

（房价来源：Notary Index 2016年2季度；租金回报率来源：Numbeo 2017年1月）

投资建议

投资者应当注意的是，别墅与公寓的表现在不同城市并不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法国大城市二手别墅价格增长更快，而在巴黎，二手公寓增则表现更好。这其中很大一部分原因是因为对巴黎购房者构成与其他城市很不相同。作为国际化大都市，很多潜在买家为在外派工作者或投资者，而公寓通常装修更精致，位置靠近市中心，更符合这部分购房者的需求。反观其他城市的购房者多半为当地大家庭，别墅也就因此更受欢迎。因此对打算在巴黎置业的购房者来说，位置便利的精装公寓是投资的首选，巴黎昂贵的公寓价格也凸显了这一区域的地理价值。而自己喜欢田园生活或打算在不那么拥挤的城市进行投资的买家，则可以关注房价增幅显著里昂与波尔多的别墅。希望通过出租获得持续回报的投资者，则应该关注不同城市出租回报率的差别。由于房价（尤其是公寓）昂贵，巴黎的出租回报率在法国大城市中相对较低。马赛与图卢兹的低廉房价造就了较高的出租回报率，适合打算通过出租收益的投资者。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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美国房价涨幅创三年新高西海岸房价涨势凶猛 | 美国

一项衡量美国主要城市房价变动的重要指标显示，美国房价正在加速上涨。最新公布的标普/凯斯席勒20个城市房价指数显示，截至2月底的三个月内，全美20个城市房价同比上涨5.9%，高于截至1月底的三个月内5.7%的涨幅，创下2014年7月以来的新高。至此，美国房价已经连续五个月实现同比上涨。（美国房子有多便宜？）

数据显示，美国房地产市场需求仍然火爆，西海岸房价涨势凶猛。2月份西雅图房价环比上涨1.9%，同比上涨12.2%，位居全部20个主要城市之首，旧金山房价环比上涨1.2%，同比上涨6.4%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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另据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告，2月份美国平均房价为每套19.57万美元，同比上涨6.9%。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯表示，每年春末夏初是美国传统的购房季。今年，由于史无前例的房源紧张短期内无法得到缓解，加上劳动市场的强劲势头和日益上涨的租金不断推动需求，全美大部分地区极有可能出现激烈竞争。在部分房价较高的市场，涨势已有所放缓，但在房价相对较低的社区，价位依然加速攀升，特别是佛罗里达州以及得克萨斯州的达拉斯市。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，数据显示美国房价有持续上涨之势。目前为止驱动美国房产市场再创新高的几大因素——购房者高涨的购买需求和供不应求的房源——已根深蒂固，预计未来几个月内，市场仍将保持这一竞争激烈的局面。从长远角度看，房产市场按揭利率提升的可能性极大，提高利率或可缓解飞速上涨的房价，尤其是在房价较高的沿海市场，但同时也会削弱购房者的整体购买力，但利率逐步上升的同时，可供出售的房源却在不断减少。想要一夜之间让整体市场力量发生决定性转变是不可能的。

（据中国证券报）钜亨网

中国热钱正流入南加州葡萄酒产区 | 美国

多年来，中国热钱资助了很多美国的开发项目，如今，中国投资者正将目光转向一些较少涉足的领域，南加葡萄酒产业就是其中之一，而该行业也希望能吸引到更多的中国投资人。

据《洛杉矶时报》报导，20年多年前，刘大卫（David Liu）通过向美国出口金属片而挣下第一桶金。2008年金融危机时，他在美国买下了数千套缴不出房贷的公寓，之后将其出售大赚了一笔。如今，刘又瞄准了下一个投资目标，特美谷（Temecula）地区的葡萄酒庄，这是中国投资较少涉及的行业。

“12橡树”葡萄酒庄

特美谷比起北加州的纳帕谷（Napa Valley）要小得多，但纳帕谷离洛杉矶太远了。而距离特美谷20分钟驾程之内的南加居民至少有2千万人，且目前葡萄酒的质量也比以前有了较大提升。

刘大卫预计特美谷因为临近洛县、橙县和圣地亚哥县，将迅速成为一个规模更大、吸引品酒家及游客的葡萄酒产区。

刘现在是美国公民，奔走在中国和美国之间。他在河滨县购买了700英亩荒地。他在这块地方建了一个葡萄酒度假村和一个叫“12橡树”（临时名称）的社区，该社区包括一家酒店、一个酿酒厂、一个会所以及多幢价值数百万美元的住宅，其中许多都是专为客户定制的，周围环绕着私人葡萄园，这些住宅将在当地出售，同时也对中国买家出售。

这整个项目的开发，正当从中国来的资金从南加的洛县和橙县地区转向内陆帝国之际。内陆帝国的土地和房产更便宜，当地酒厂价格也远低于纳帕谷的酒厂。

南加主要葡萄酒产地约有40个酒厂。“12橡树”是南加葡萄酒区由中国资本支持的5个重要项目中最大的一个，计划在2019年开放。

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Avensole酿酒厂

其它四个项目中，一个是Avensole酿酒厂，为前电影剧作家及诉讼律师力顿（Sheldon Lytton）创立的山顶资产，他找到了一群中国EB-5投资者，帮助建立了现在的生意。

力顿是在5年前拜访特美谷山谷的，当时他立即被这里起伏的丘陵所吸引。2013年，他买下了当地一块占地22英亩的酒庄，开始制造自己的品牌酒Avensole。

在开张前，他先要对酒庄进行翻新，他找到一位华裔美国客户做设计顾问。这名华裔客户帮他联系了5名EB-5项目的中国投资者，这些投资者现在拥有酒庄一半的股份。Avensole现在有16英亩的葡萄园、一家餐厅、一个品酒室、一个供婚宴和65名员工活动的会所，设计中还结合了中国风水的概念，保护财产不受损失。

力顿说，没有EB-5的资金，他自己是无法做到这样规模的。他在开张自己酒庄前，对中国文化知之甚少，最喜欢的中国食品也不过是美国食品的变种。

而现在，74岁的力顿正在设计一品以中国商标为主打的葡萄酒，他按时将酒庄的报告送给中国的投资者。他还打算在酒庄建一个直升机平台，吸引富裕的中国参观者。

对特美谷的更多投资

特美谷由中国投资者支持的项目还有计划中的Europa村，一个集民居、酒店、酿酒厂、会所于一体的开发项目。该项目从100 名EB-5中国投资者那里获得了6000万美元的注资。

外国资本还进入了特美谷酿酒商支持的一个计划，这些酒商打算在2020年前将当地的酒厂数量翻一番，达到100家以上。这次扩张将会大大刺激当地的旅游业发展。据最新统计数据，2015年，旅游业给当地带来了7亿美元收入。

从中国政府开始加强资本管制以来，来自中国的投资已经开始放缓。但专家说，从长期来讲，中国公司和投资者会持续在海外置产。

更多酒厂和投资，将帮助特美谷洗脱葡萄酒品质不佳的名声，这种变化可能会吸引更多最初本来打算前往圣芭芭拉和Paso Robles的品酒家。

特美谷首席房地产经纪人Terri Delhamer说，与纳帕和索诺玛（Sonoma）相比，特美谷就像个婴儿。但是，当地正在吸引了更多的资本和投资。更多钱进来，就有更多资金投入提升酒的品质，这会帮助特美谷赢得信誉。

中国人乐于投资

对许多中国投资者来说，他们不仅获得了签证机会，还获得了拥有加州葡萄酒乡一片土地的殊荣。

当Rancon集团开发公司主席斯蒂芬森（Dan Stephenson）去中国为Europa村招募投资人时，有许多投资者都是第一次接触洋酒。虽然反腐导致中国的酒销售有所下降，但作为上流阶层的消费标志，高档葡萄酒依然很受中国消费者欢迎。

斯蒂芬森说，这些中国投资者并非菁英中的菁英。他们不知道法国葡萄酒和加州葡萄酒之间的差别，有几个人听说过纳帕谷，但是他们不知道特美谷。

现在，特美谷吸引中国资金更容易了。当地许多酒店和商场已经通过EB-5项目获得了投资，数十户房产被卖给了海外中国买家。

当地一家由前胡桃市长林恩成（Joaquin Lim）创立的教育公司正在安置数百名来自中国的付费学生。该公司将学生们安排进入茉莉塔（Murrieta）和特美谷的公立学校，并为学生及其他客户提供住处。林恩成正在和中国第三大住房开发商Country Garden协商在茉莉塔建一家酒店。

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