ZoeChan – Page 351

澳洲房产拍卖会气氛炽热！华人活跃其中 | 澳洲

悉尼房市发展势头强劲，持续发力，上周末共举办了675场竞拍，清盘率高达83%，高于去年同期的73%。

按照传统惯例，澳大利亚每年大规模的房产拍卖始于3月初。一是由于澳洲房产经纪和律师通常于1月份休假，另一方面，根据房产拍卖市场周期，竞拍之前的四周为销售时间及开放看房日。然而今年不少买卖方因去年时间太迟而未能成交，因此决定2017年及早开始。

当地及国际华人在悉尼各地的周末拍卖市场上势头强劲。例如，在 Memorial 大道圣艾夫斯（St Ives）北海岸（North Shore）拍卖会上，一房产起拍价为150万澳元，每次加价5000澳元，一对华人夫妇以253.5万澳元的价格击败其他11个登记竞标者，买下了竞拍房产。

房产竞拍注册者的平均数也在上升，在悉尼大多数拍卖市场，每套房屋至少有4个注册投标者。

悉尼房市今年开局强劲，核心房产拍卖市场东区（Eastern Suburbs）、内城西区（Inner West）、北区（North shore）上周清盘率都在83%以上。在新兴开发区和立体生活区如城市CBD和悉尼东区Zetland的拍卖结果显示悉尼市场对新房及现房均有需求。

对于错过上周拍卖会的购房人士而言，本周还有诸多机会！本周末悉尼将会举办900多场拍卖会，墨尔本则高达1400场。本周末拍卖会的数量的增加与悉尼待售房产数量略增以及新建成公寓增加密切相关。去年悉尼待售房产数量下降了30-40%，这意味着自去年起潜在买房者的数量仍在增加。

一年中何时参与房产拍卖会才是最佳时机？

答案是没有最佳时机。但在悉尼现有市场供不应求的情况下可尝试在房屋拍卖之前购买。买家可在拍卖日之前向经纪人出价，最糟糕的情况无非出价被拒，该房屋继续上市拍卖。但这可省去买家在拍卖会上激烈争抢，因为在拍卖日房主一般会紧密关注更有力的报价。

就本周末的竞拍JP给您一个小建议：当拍卖师一说竞拍开始就立刻行动！

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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美国1月新屋销售不及预期房价中值同比增7% | 美国

2月24日，美国商务部数据显示，美国1月新屋销售年化55.5万户，预期57.1万户，12月数据从53.6万户修正为53.5万户。1月新屋销售环比增3.7%，预期增6.4%，12月从环比降10.4%修正为降7%。1月新屋销售同比增5.5%。

下图为2000年来新屋销售情况：

经修正后，2016年全年新屋销售为56.1万户，为2007年来最高，较2015年增长了12%。

1月新屋售价中位值为31.29万美元，较12月下降1%，不过较去年同期大增7%。

以1月的销售速度计算，市场需要5.7个月来消化掉库存，这与12月的库销比一致。

新屋销售仅占美国房地产市场的不到10%，每月数据波动较大。尽管如此，近年来新屋销售整体呈现出稳步缓慢上涨态势。上日公布的成屋销售数据显示，美国1月成屋销售总数年化569万户，远超预期的554万户，创下2007年2月以来新高。

最新的新屋和成屋销售表明，虽然房地产销售受库存低迷、房价高、房贷利率路径不确定等因素牵制，需求仍较为强劲。

（据华尔街见闻）

美国为何没有“天价学区房”？| 美国

在美国，即便是人口最为密集的纽约市，“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一，但远非决定性因素，所谓“好学区”的房价更达不到“天价”程度。

专家认为，美国不存在“天价学区房”的主要原因是公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩，遏制房价炒作行为。

在美国一般分私立学校与公立学校两类，涵盖范围从小学、初中至高中。私立学校收费高昂，提供高端教育因此允许学生“跨片”入学，不受所谓“学区”限制；公立学校一般规定学生就近入学，无需缴纳任何学费，不同地段匹配不同学校。据纽约彩虹置业创始人辛迪·殷介绍，一般学生进入公立学校只需要三份文件：本人出生证明、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。

纽约市根据地理位置，大体划分为32个学区，其中公立小学有大约715所。官方统计数据显示，每个学区的公立小学入学率基本能够达到90％左右。

不过，美国公立学校教学质量存在差异，“好学区”内的学校师资力量优质，财力雄厚，设有多项特长班、语言和艺术课程，这也在一定程度上吸引不少家长为了子女受到更好的教育而搬到“好学区”附近。

以纽约为例，瑞禧地产创始人杰西卡·汤介绍说，皇后区有些地区仅需约30到40万美元即可购得一套住宅，但同样大小的房型在皇后区优质“学区”地段，可能需要80万美元以上。

但需要指出的是，美国购房者更看重的是“好学区”的综合指标，包括该地段配套的医疗、服务环境和交通多方面因素，因此，所谓“好学区”房价偏高，并不单纯是学校的因素。从因果关系看，在美国是一个“好社区”的存在促成了一个“好学区”的建成，而“好学区”又进一步吸引了更多潜在购房者来到“好社区”购置房产。

在“寸土寸金”的纽约曼哈顿，“好学区”房源价格与其他地区差别不算太大。辛迪·殷介绍，曼哈顿地区“学区房”房价大约仅高出同等地区其他房源价格20％至30％左右。她认为，曼哈顿地区的“学区房”不算过“热”，更谈不上“天价”，正是由于曼哈顿地区教育资源充足。

美国家庭购买住宅后，需要给地区政府缴纳地产税，地产税构成了当地政府约70％的收入来源。地产税除支持当地政府公共部门开销外，还有相当一部分用于当地公立学校建设、系统运作，包括教职员工的工资、福利以及学校其他运营费用。因此，美国部分社区公共教育资源丰富，主要是由于该地段业主所缴纳地产税高昂。

此外，持有房产的家庭在缴纳地税之余，还要向当地学校缴纳学校税，尽管数额占比不大，但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校运营完善。

同时，美国在2007年次贷危机发生之后，政府对楼市中存在的“投机炒房”行为管控较为严格。在美国，绝大多数人通过贷款买房，因此银行可以通过贷款的审核申请、收紧放贷进而控制房地产市场的投机行为。

此外，美国政府对教育方面的拨款会“有意识”地向排名靠后的公立学校倾斜，不人为地打造“重点学校”，尽量缩小学校之间实力差距，保证教育资源均衡均等，加强政府资金统筹作用，从根本上抑制了“天价学区房”的产生。

2001年美国时任总统布什提出了《不让一个孩子掉队法》法案，此后多次修订，旨在逐步完善美国基础教育公平。法案规定，全国所有接受联邦教育基金的公立学校，其3至8年级学生每年必须接受阅读和数学统考，旨在考量公立学校教育质量。连续两年在测试中不合格的学校，会被标注为“急需改进”，调整师资力量，并允许该校学生转学；连续四年在测试中不合格的学校会规模性更换学校教职员工，改善课程设置，加强学生补习；连续六年在测试中不合格的学校会被勒令关门、转为私有公司运营或者由州教育局直接接管。

在美国，无论是租房者还是购房者，只要提供合理的居住证明，均可享受同等的教育资源，这在一定程度上有效地避免了家长一味地通过购房途径获取教育资源，继而推升房价的现象。

美国不少家长会选择在“好学区”租房，这成为其子女进入热门公立学校最直接的途径。但对于有些热门“供不应求”的公立学校，即使拥有所处地区的房产，仍不意味着子女一定可以进入心仪的学校。对于名额分配不足的学校，教育部将以“抽签”的形式，被选中的学生方可入学，没有选中的学生将被随机分配至其他教育质量水平相当的公立学校。

美国入学政策也相对灵活。在学生申请入学时，如果其兄弟姐妹曾选择过该公立学校就学，该生在申请中将会被优先考虑。此外，如果家庭在该地区持有房产或居住多年，在其子女申请当地学校入学时也会比刚刚购买或租赁该地区房产家庭的子女优先考虑。

同时，美国大学在招生时，也不单以SAT最终考试成绩衡量，而是将学生平时表现，平均学习成绩（GPA），课外活动参与情况，实习表现，以及教师、实习推荐等多因素综合考量。这使得相对较差学校中的“尖子生”在申请大学时可能比优质学校的“中等生”更占优势，因此从根本上遏制了学生一味地“扎堆”名校现象。

（据经济参考报）

泰国普吉岛租赁市场研究 | 海外

近年来普吉岛租赁市场非常强劲，岛上租赁价格普涨，为业主带来非常有吸引力的投资回报。租赁市场近期强劲的同时，游客数量也在增加，导致租房需求超过供给。优质租赁物业已变得稀缺，因为租户续约或是签订长期租赁合约，有时期限长达三年或更长。这使得在岛上找到优质租赁物业更难。（泰国吉普岛房价走势）

从《2014年暹罗房地产住宅市场研究报告》中，我们发现普吉岛房产的平均租金回报为5%，某些情况下租金回报在3%到9%区间不等。普吉岛长期租赁价格不等，两卧室公寓租赁均价为每月2.2万泰铢，四卧室以上的别墅每月租赁均价超过20万泰铢。

现在普吉岛许多房地产开发商正在向期房买家担保租金回报。有很多报盘提供的回报范畴从4%净收益到9%总收益率不等，这根据时间的长短，从2到15年不等！若买家接受这类报盘，最好仔细检查附属细则，因为其中很多虽提供非常高的总回报，但实际上的净收益低很多。你可以通过的房地产经纪人审核这些细则，他将可以为你提供总收益减去成本的明细表。

正如我们最近撰写的一篇有关普吉岛转售（二级）市场的文章中所强调的，目前的市场环境令某部分业主可以以低于市场价的价格，折价出售其房产。近年来租赁市场强劲，这使得买家可以购买到被低估的二手房产，从而获得高于平均水平的租赁投资回报：一些业主可实现每年8%或更高的总回报率。这与其它市场形成了鲜明的对比，例如新加坡和中国香港生产每年的总租金回报率平均不到3%。

普吉岛的租赁市场非常多样，过去的十年里人口结构不断变化。许多不同国籍的人来普吉岛度假，并长期租房，因此这里的租赁市场是受到全球经济变化的影响。

在2008 – 09年期间，受全球金融危机影响，来泰国的欧洲人和美国人减少。这些游客很快就被来自俄罗斯游客的增长所取代，他们似乎有用不完的钱，但是由于俄罗斯最近经济形势，我们肯定，与前几年相比，长期租赁豪宅的俄罗斯人正在减少。不过俄罗斯人对普吉岛的喜欢不太可能减弱，一旦俄罗斯经济复苏，我们预期这部分租赁市场将会随之复苏。

我们目前正看到一种趋势，就是越来越多的东南亚的外籍人士举家迁往普吉岛，这得益于岛上由于良好并不断改善的基础设施，一流的国际教育和良好的设施。这部分的租赁市场都倾向于以普吉岛为基地，然后横跨整个东南亚地区通勤上班，由于普吉岛国际机场的建立，来往普吉岛通勤非常方便。

随着亚洲游客数量的增加，普吉岛的租赁市场将再次改变，因为他们有着不同的需求。家庭类的租客想要租住在靠近岛上的国际学校的地方，亚洲游客不太愿意住在靠近西海岸沙滩的地区，而是喜欢靠近岛屿设施、餐厅、购物和其他休闲活动的地方，他们更习惯于呆在内陆。这将令内陆租赁物业需求上涨，从而推高普吉岛中部、北部和东部的价格。

普吉岛未来的经济发展一片光明：普吉岛国际机场入境人数增长非常强劲，目前看来，预计随着机场扩建的顺利开展，入境人数料将继续增长，这清楚地显示了普吉岛作为一个东南亚的旅游目的地的弹性。普吉岛正大力投资于基础设施和旅游行业，政府和私人部门也正大力增加开支投入推动投资发展，所有这一切都预示着普吉岛这个天堂岛光明的未来。

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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One Park倾尽所能重构金边生活理想 | 海外

预估一个地方的发展潜力，就看旅居当地的外国人多不多，吸引异邦人聚集往往意味着充满了更多机遇。地处柬埔寨首都的金边，不仅蜂涌着无数外国人，更充满了许多显而易见的投资机会，承载着无数人的梦想。正在成为国际大都市的金边，城市发展潜力与日俱增的同时，注重生活品质的人们，越来越渴求一个出则繁华、内隐则静的桃花源地。

作为承载着民众美好居住理想的最后一方净土——PPCC 金边城市中心（Phnom Penh City Center）万谷湖区的大型规划项目，项目整体全部按照世界一流的基础设施和城市规划进行，将重造满足民众居住理想的“城中之城”。One Park公寓，在此时更是应运而生。

One Park ，金边首个花园式社区。基于对生态与业态平衡的完美考量，在寸土寸金的稀缺土地资源之上，斥巨资邀请国际一流设计师，打造出金边市最大规模的园林造景，更联合各方资源打造出惬意人居的醇熟生活圈。不仅升级了柬埔寨当地的居住形态，更致力于构建一种全新的生活方式，关注居住幸福的同时，更重视孩子的成长教育，引进国际领先的教育资源，真正将其打造成业态丰富完整的理想乌托邦。

One Park 在所有细节上的殚精竭虑与不妥协，只为将最好的呈现给你。

东南亚特色水域园林

ONE PARK拥有金边市最大规模的园林景观，由国际顶尖园林设计团队倾力打造。从热带风情与本土气息中寻得设计灵感，汲取色彩、材料、历史古迹中的元素，巧妙融合文化与自然于一体，打造极具东南亚特色风情的水域园林景观。

自然与精工，每个人的理想花园

如果说理想花园是原生态的自然，与精美工艺的完美结合，那么One Park将成为每个人的理想生活花园。One Park内打造了大面积的水域景观，并引入大量热带观赏性植物，如同置身蔚蓝海岛，充分还原最为本真的热带自然风情。并以竹、木、红砖等标志性元素点缀整体园林景观。应用现代化设计理念，融文化于自然之中，二者相映成彰，打造身心双重享受的柬埔寨风情园林。

一个生活公园，多种生活方式

One Park在园林设计上，从一个整体出发，加入丰富的自有配套设施，连接运动、休闲、娱乐等各个多功能空间。并利用路网连通空间，加强各类空间的相互渗透，住户漫步其中移步异景，享受不同的景色与休闲生活。One Park，一个生活公园，多种生活方式。

One Park让住户在如诗如画的大美园林景观映衬下，享受近在咫尺的海岛式度假休闲生活

全天候海岛式度假生活

湛蓝的天空，香甜的空气，金色的阳光，椰子树在泳池上的浮光掠影让人迷醉。置身于One Park充满热带海岛风情的景色中，葱郁的绿色洗礼双眼，惬意的氛围舒缓心灵，享受露天游泳池、阳光甲板、水上乐园等丰富的娱乐设施，让住户在如诗如画的大美园林景观映衬下，享受近在咫尺的海岛式度假休闲生活。

5分钟醇熟生活圈

One Park落位于金边大型城市规划板块PPCC（金边城市中心）内，享有PPCC区域内丰富的配套设施，由医院、银行、金边皇家大学、TK Avenue、百盛购物中心、永旺商场、索菲特酒店等便利生活配套环伺周边。并联合各方资源，打造集舒适人居、精品购物、新加坡知名国际学校、商务办公、酒店等丰盛业态于一体的5分钟醇熟生活圈。

多样化考究户型选择

One Park居住，洞悉城市精英阶层生活轨迹，构筑多样品质生活。不同分区错落有致、动静分离，整体动线流畅，功能完备丰富且南北透通的户型设计，满足当代城市居住需求，让理想生活，更近一步。

金边最安全居住社区

立体布点式监控系统、智能多层门禁安防系统、24小时全天候安保巡逻，One Park为住户打造金边最安全居住社区。并联合一流专业化品牌物业管理团队，为住户提供星级管家式服务，24小时贴心照料，365天无间断周全服务，带来更有温度的品质生活。

引进国际高端教育资源

One Park引入新加坡国际学校（将于2018年开学），致力于为孩子们创造最优越的成长教育空间

快乐、健康、聪慧，也是我们对于孩子的最好期许。率先于父母，One Park致力于为孩子们创造最优越的成长教育空间。引入新加坡国际学校（将于2018年开学），打造高端教育园区。关心、关爱每一个孩子的成长路程。

绿色友好的环保设计

为保证项目生态绿色友好，项目设计初始便坚持使用环保节能用材，更在其中融入多处绿色环保设计细节。将全年太阳照射角度纳入考量，确保采光通透与低容积率的同时，构建出自然风道，空气自然流通，满足住户舒适需求的同时，更注重生态绿色的可持续发展。

One Park 社区综合体，由开发商 GRED 集团和新加坡著名建筑事务所 DPA 通力打造。该项目占地7.9公顷（79000㎡），建筑面积250万平方英尺（232257.6㎡）。一经推出就受到了当地人士的追捧，更受到了世界尤其是中国投资者的青睐。

目前，项目的建设进展顺利。拥有1,600个居住单元的共管公寓内部主体已建成，很快就能全部完工。一期的 Shophouse和零售门店已全部售罄，可于2017年一季度交房；一期公寓可于2017年年底交付，每套价格由170,000美元起，正在火爆预购中。

One Park 占据金边市中央商务区核心位置，建成后将拥有大都市标准的完整成熟业态，满足你对理想生活的所有想象。礼献层峰人士，助力城市精英尽掌经济风云的同时，为其带来绝不同于往日的舒心惬意的生活体验。生活从未如此多姿多彩，One Park 居城市繁华之最，邀您一起共创金边城市新势力。

欲进一步了解金边壹号共管式公寓的详情，请点击：http://www.juwai.com/26420456.htm

欲了解更多金边市住宅市场情况，请访问柬埔寨首屈一指的房地产网站realestate.com.kh。

（本文内容资料由客户提供）

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中国买家少洛杉矶亚凯迪亚豪宅乏人问津 | 美国

中国采取措施严控外汇外流，昔日几天内即由中国买家买下的洛杉矶县亚凯迪亚市（Arcadia）豪宅，如今上市数月乏人问津。

位於该市Upper Rancho地区落叶路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅拥有中国富人希望用以显富的所有标配—进门玄关悬挂水晶吊灯，地面铺有大理石，一个配有12把皮椅的家庭影剧院，还有八间卧室和八间浴室。豪宅开价980万元，是北京类似房子的半价，上市两个月依然没有成交，不久前，这类豪宅几乎立即被买家抢购。该地区房地产经纪人说，如今，以中国买家为目标客户的豪宅可能得拖上半年才能脱手。

上述变化与中国采取严控外汇政策直接相关。中国国家外汇管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以来最严格外汇管控规定，民众向国外汇款不得用於投资房地产，而且要提供详细资金使用说明，他们也不得代替他人向国外汇款。

近年美国房地产市场复苏，全美房价涨幅约在20%至25%，但是加州部分热门地区表现比平均水平高，有些可达30%以上，其中，华人聚集的洛杉矶更被看好。

旨在为家人提供更好生活环境，同时为保护财富而把资产转移到到美国，中国房屋买家过去十年已把投资地点从洛杉矶县圣盖博谷扩展到橙县和河滨县，这些房地产市场都受到影响。洛杉矶加大（UCLA）经济学家俞伟雄（William Yu）说，中国决策者认为，若不对资本严加监控，外汇储备将慢慢枯竭，但这意味着因中国资金无法外流，南加州房地产市场，特别是豪宅市场，活跃程度将会降低。

中国富人倾向於全用现金买房，而房地产数据CoreLogic公司统计数据显示，2014年亚凯迪亚现金购房从一年前的461笔降至344笔。圣玛利诺（San Marino）去年现金全款购房86笔，2014年为103笔。阿罕布拉从2015年的208笔降至2016年的130笔。

从2014至2016年，整个圣盖博谷现金购房数量下滑17%，洛杉矶县同期减少12%。与之相比，亚凯迪亚住宅售价中值从2015年初的约110万元降至去年年底的93万元。圣马利诺住房售价中值去年第四季度为220万元，比第二季度减少30万元。

豪宅开发商Chateau Group创始人Ann Sung认为，2014年住宅销售速度并不正常且不可持续，人们都在盲目购房，市场目前正趋於稳定。更多靠贷款购房的传统买家如今有机会在圣玛利诺等房地产市场分得一杯羹，一些豪宅卖家甚至不得不主动降价。

（据世界日报）

特朗普移民新政或重创美国房市新移民持观望态度 | 美国

援引美国中文电视报道，近段时间，特朗普政府大力逮捕和递解无证移民，不仅让数以万计的家庭一日之间分崩离析。由于移民政策不利好，不少本有购房打算的新移民，选择暂停计划，先保持观望态度。特朗普的一系列举措是否会对美国，特别是新移民聚居的纽约的房地产市场造成冲击呢？

2月初，联邦移民与海关执法局ICE大举搜捕有联邦重罪记录的无证移民。之后，逮捕范围进一步扩大，美国国土安全部计划针对无证移民展开全面逮捕行动。本周，在明尼苏达，多家华人餐馆遭到突击搜查，大量逾期滞留的无证移民被捕。与此同时，美国海关针对持有效签证合法入境的外籍人士和永久居民的审查也是更加严格，不少人因此被拒绝入境或是直接遣返。而针对诈领联邦福利的绿卡居民的调查也是如火如荼，有些人甚至因此被没收绿卡。还有消息称，特朗普有意抬高H1-B和EB-5的申请门槛，走合法渠道在美定居的道路也是越来越窄。这种种的迹象让美国的移民社区陷入了深深的恐慌和担忧之中。

美国是一个移民国家，新移民也是美国房地产市场的生力军。根据权威房地产网站Trulia 的报告，自1995年以来，美国的拥房率不断下滑，但是新移民的拥房率却上涨了2.4%。换句话说，是新移民拯救了美国的房地产市场。根据华盛顿大学经济学家Jacob Vigdor的统计，在美的4千万新移民为美国的房地产市场贡献了3.7兆亿的财富。

受身份的限制，无证移民只能用现金全款购房，购买力较小，因此从表面上看，人数的骤减似乎不会对房地产市场产生太大的冲击。但是根据康奈尔大学最新的研究报告，全美约有1/3的无证移民是租房居住，因此他们的离开，可能会对投资型住房市场造成震动。

不仅如此，根据知名房地产杂志The Real Deal在今年1月进行的调查，去年纽约市新开发的房地产项目较2015年锐减70%，总投资金额减少了320亿。而且业界也早已发现高端型住宅无法迎合现在的买方市场，新开发的楼盘也将房型逐渐转向更加可以负担的类型。

特朗普的移民政策除了给商业地产造成更大的借贷压力之外，银行对个人购房贷款的审核，也会因为移民身份的不确定性，变得更加严格。

不过市场普遍认为，特朗普毕竟是靠房地产起家，随着市场的不断反馈，他会意识到自己的移民政策带来的弊端。而且特朗普希望劳动力回流美国，也许在不久的将来，随着本土传统行业的复苏，就业率增长，会有更多的美国人有能力购房，房地产行业也会有回暖的一日。

（据美国中文网）

英国房市2月月报出炉！房价上涨全国飚红，但增速却没跑赢物价？| 英国

2017年2月英国房产月报如期而至，本月房产市场又有什么新的动向值得关注？

本月英国房产市场的主要信号就是房价增速趋于理智平稳，房价月增长2%，即上涨5,986英镑。2017开年两个月投入市场房源数量不及往年，减少的房产供应量或将导致下月房价的迅速回升。房价增长减缓遏制了部分房产卖家漫天要高价的可能性，对于买方市场存着利好。

截至本月中旬，英格兰威尔士总体平均房价为306,231英镑，比去年同期上升2.3个百分点，虽然持续上涨，但为近三年来数值最低的2月增速（往年均在5%以上）。但与1月的+0.4%相比，2月的房价也算是飞速回温。（英国物价）

分区域来看，英格兰所有地区房价再经历开年首月缓冲期后上升态势最明显，其中威尔士地区本月房价增幅居然达到了8.1%，即使门槛向来高的伦敦也出现了2.6%的月增长。英格兰东南地区房价与上月无变化。总体来看，与上月和去年同期相比，几乎所有地区房价均比上个月及往年有所上升，放眼一看全线飙红的节奏（本月没有房价出现下降的区域）。

在房产均价方面，伦敦地区依旧最高，英格兰南部和东部次之，英格兰西南和西米德兰地区紧随其后。过去一年的时间里，英格兰东部和西南地区的年度和月度房价涨幅表现依旧抢眼，年涨幅在2％-5%之间，受伦敦市场的带动，良好的通勤条件使不少首次购房者纷纷冲向这些地区，代表区域有：Hertfordshire，Bedfordshire，East Anglia，Essex，以及Cornwall大部分地区。而本月威尔士地区房价也出现了8.1%的大幅增长，值得关注。

聚焦伦敦地区，截至月中伦敦地区平均房价为641,116英镑，较上月增长2.6%（16,163英镑）。虽然房价稳居全国最高，但与去年同期相比却小幅减少了0.4%，也就是2月房价基本与去年此时持平。由于总体房价低于去年同期，因此32行政区中有12个行政区目前房价低于去年同期（详情请见文章末尾完全版表格）。

影响年度房价数据的主要集中在传统高价房产集中区域，例如肯辛顿切尔西区（Kensington and Chelsea）房价下跌14.6%，等于直接打了85折…，汉默史密斯区（Hammersmith and Fulham）-10.8%，以莫顿区（Merton）-8.9%。这对于准备在西区定居的购房者是个利好消息，伴随高价房产的降温以及英镑近期走低，以稍低价格买到好房子的机会大大增加。

相反的，房价年涨幅最大地区为卡姆登区（Camden），月度年度涨幅均达到27%；布伦特（Brent）+8.1%，哈灵盖（Haringey）+7.2%，豪斯洛（Hounslow）+7% 等伦敦郊区房价同样表现抢眼，年涨幅均超过了7%。

房屋出售时间方面，全国范围内近期的平均时间较之前有所增加，大概是一周的时间，为79天，“北多南少”的现状依旧持续，伦敦地区上月房产出售速度也变慢些许，为71天，增加5天，仍为全国最快。

经历了1月的房价开年“维稳期”（+0.4%）之后，本月房价可以说是强势回温，如果说上月大家都在开始制定开年目标，那么从本月开始一些实干的买家便付诸行动。根据数据来看，在经历脱欧公投等诸多不确定性使去年后半年房价出现停滞甚至下滑后，自年底开始的房价回暖至今大部分地区以及基本恢复到往年水平甚至更高。换句话说，脱欧影响的房价增长停滞现象已经基本消退。

Rightmove住房调研中心主管Miles Shipside针对此次月报表示，但看本月的房市报告，我们看到了房价增长的一丝“理性之光”，虽然全国房价在上涨，但幅度仍然平缓，这已经接近甚至低于目前英国正在上涨的物价水平。由于房价回归理性，一些买家也增加了选房购房时间，1月购房成交量与去年同期相比下降3.1%，卖家如果找到合适的买主便将房产立即出手，不再留出额外时间等候出价更高的买家，这也降低了一些房产卖家漫天要高价的可能，买家的话语权也在增加。

还有一点是在售房源总量出现下降（6.1%），本月两居室以下的中小户型的房源供给量最紧俏（伦敦地区尤甚），较上月减少10.3%。可见由于预算有限，中小户型房产对于首次购房者来说仍是最热门的选择。但谈到需求方面，Shipside还补充道，上个月网站总点击量达到1.3亿，与去年同期相比增加了三百万，可见有需求的购房者数量增多，也更专注地寻找更多条件和价格都适合自己的房产。

对于首次购房者，全国范围内门槛增加至19.2万英镑；如果您准备购买二套房，那么至少要有26万英镑预算的准备；对于多套房购房者门槛仍约在53万英镑上下，和去年相比几乎没有变化。

英国房姐陈新宜Chloe专栏全集

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特朗普移民新政危及房地产市场美国经济一大根基恐动摇 | 美国

美国旧金山，一名持有工作许可的印度软件工程师取消了竞购一套价值90万美元房产的计划。华盛顿，一名巴西籍的非营利机构高管放弃了在她的办公室附近购买一套需翻修的陋室的计划。亚利桑那州梅萨，在一个无证的墨西哥移民家庭，他们今年已经24岁的儿子虽然拿到了银行给他提供抵押贷款的许可，但如今却担心遭到驱逐。

美国总统特朗普的移民政策恐危及美国经济的一大根基：住宅房地产市场。无论合法与否，移民群体很长时间以来都是美国住房市场的一大增长支柱，但如今，他们感觉自己已经不再受到这个国家的热情欢迎，也没有了乐观期待，这些对于要做出人生中最大一笔投资的他们来说都是必要。

“我感觉只要特朗普大笔一挥，一切都将化为乌有，哪怕是我所有的辛勤工作（所换来的成果），”今年24岁的Juan Rodriguez说，他在7岁的时候随父母从墨西哥移居美国。如今他拥有一份全职工作，同时还在一所大学攻读学位。

在奥巴马总统时代，像Rodriquez这样的移民是受到保护的，他们通常被称作是“追梦人”，也就是少年时代移居美国且通常已经完全融入美国社会的无证移民。

特朗普政府2月21日公布了一项全面打击无证移民的计划，宣称将寻求不经法庭审理即迅速将更多人驱逐出境。在奥巴马时期，政府的打击对象主要是暴力犯罪分子；但特朗普却将门槛放得更低了，打击对象不仅囊括了有欺诈行为的人，在特定情况下，哪怕只是当局认为会危及公共安全，也会成为打击对象。

即便是拥有绿卡或者是持有H1-B工作签证的有经验外籍人士，也担心在特朗普政府的管理下会遭遇种种限制。最有可能受到影响的美国住房市场包括迈阿密、硅谷、洛杉矶、旧金山以及纽约，这些都是外国购房客最集中的地方。

虽然特朗普政府已经表明，“追梦人”群体将不会受到影响，但政府移民打击行动的升级、以及针对穆斯林七国的旅行禁令–虽然已受到法庭阻止——却让那些相信他们的美国梦已经触手可及的移民群体开始感受到恐慌。

“如果特朗普在移民政策上能够得偿所愿的话，住房市场所受到的冲击将超过以往任何时候，”Cato Institute的政策分析师Alex Nowrasteh说，如果“数以百万计的人被驱逐出境，又没有人进来填补他们留下的空缺，那么房价就会面临下跌压力，尤其是在城市地区。”

移民群体购房者通常都不被重视，一部分原因是因为无证移民以及服务他们的公司有时候喜欢低调行事。

一些小公司会给无证移民提供贷款，但利息会更高。少数一些规模稍大的银行，比如北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆市的BB&T Corp．就会向“追梦人”群体敞开大门，条件是他们要满足传统的房地美、房利美和联邦住房管理局的抵押贷款条件。

最有可能受到影响的美国住房市场包括迈阿密丶硅谷丶洛杉矶丶旧金山以及纽约，这些都是外国购房客最集中的地方。图为迈阿密

无证移民房主

据华盛顿智库Migration Policy Institute的分析，全美1100万无证移民中，有大约三分之一居住在自有、家庭成员或朋友所拥有的住房内。

如今，一些银行开始变得紧张起来。总部位于拉斯维加斯的Alterra Home Loans主营针对移民群体的住房抵押贷款业务，其中也包括“追梦人”以及无证移民群体。在贷款早期阶段，如果出现违约会让银行陷入麻烦。“我们都在小心处理（申请），”该公司的总裁兼首席执行官Jason Madiedo说。

如果融资干涸，借款人失去信心的话，将代表着市场出现重大转向。南加州大学的人口学家Dowell Myers称，这个十年，新移民预计将占到房屋所有人增量中的逾三分之一。

据房地产信息网站Trulia，美国居民中拥有住房的比例在2015年时仍然处在和1994年一样的水平，都是66%，但对于在外国出生的移民群体来说，占比却增长了2.4个百分点，达到50%以上。

推动需求

据华盛顿大学的经济学家Jacob Vigdor，移民群体取代了正处于退休年龄的婴儿潮一代，成为美国住房市场需求的推手。

根据他的推算，美国4000万移民为全美总体房产价值增长做出了3.7万亿美元的贡献。Pew Research预测，2015至2065年间，新移民及其后代将占到美国人口增量的88%，相当于1.03亿人。

但也有其它的外国买家可能会进场。特朗普对待普京的友好姿态让来自俄罗斯的买家感受到了鼓舞。据纽约的房地产律师Edward Mermelstein称，自2014年俄罗斯吞并克里米亚招致欧巴马政府制裁之后，美国房地产市场就一直难觅俄罗斯人的身影。

Mermelstein的客户多是比较富裕的外国人。自从特朗普入主白宫以来，Mermelstein的俄罗斯客户在纽约和迈阿密协商购买房产的人数增加了逾一倍。

然而在被特朗普所瞄准要打击的移民群体中，如今餐桌上的话题少了一些购买支付，多了一些政治话题。

（据新浪综合）

美国房地产出现一大隐患又是特朗普的错？| 美国

目前美国房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房市充分复苏的隐患

2月22日，美国全美房地产经纪人协会NAR发布报告显示，今年一月美国成屋销售额大涨3.3%，创下过去十年以来的最高水平。十年前，美国爆发次贷危机，房地产市场交易额也大幅下滑。分析师指出，房地产市场的销售数据显示，不断上涨的房地产价格并未阻挡人们买房的脚步。

但是，尽管房地产市场中消费者对新房的需求量非常火热，但是目前美国房地产市场中房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房地产市场充分复苏的隐患。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence表示，目前阻碍美国房地产市场进一步回暖的最大障碍实际上是市场缺乏足够的房屋供应量。不过，在2017年中，住房建造企业将开发更多的住房，这将扩大美国房地产市场的成屋存量，推动美国房地产市场进一步繁荣发展。

同时，经济学家Lawrence指出，目前，导致美国房地产市场中成屋供应量紧张的一个主要原因是缺少熟练的住房建造工人。此外，随着特朗普总统不断推出限制无证移民的激进措施，住房建造企业未来可能将更难找到足够的建筑工人。

Lawrence透露，众所周知，美国的住房建造工地上雇佣了许多无证工人，但是这个问题却很少被公众关注。如果未来美国出入境限制更加严格，未来美国住房建造行业的劳动力供应量将更加短缺，除非美国政府能够培养更多具备测量和焊接等技能的本土熟练建筑工人。

根据全美房地产经纪人协会提供的估测数据来看，目前，美国建筑行业约有20万个职位空缺，比两年之前的劳动力缺口大幅上涨81%。

同时，莱纳建筑公司和托尔兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建筑工人短缺是公司住房建造数量增速放缓的主要原因。

Lawrence认为，通过职业学校或密集的培训项目，美国需要培训更多的房地产建筑工人。目前，许多住房建造公司都在拖延房地产项目破土开工的时间，尽管这些企业仍然在积极寻找建筑工人，但是劳动力市场无法提供足够的建筑工人。

不过，尽管建筑工人短缺在一定程度上限制了美国房地产的发展，但是美国房地产目前的增长势头仍然非常强劲。过去一段时间内，美国住房价格的增速远远超过美国民众平均收入的上升速度。

Lawrence表示，随着房价快速上涨，将会有越来越多的美国民众无力承担买房的费用，这个问题可能会成为房地产市场销量回落的导火索。但是，目前来看，美国房地产市场中消费者的购房需求十分旺盛，单身女性等消费群体带动购房需求大幅上升，完全抵消了房价快速上涨对需求端产生的负面效应。随着美国新增就业岗位持续增长，消费者和企业对经济发展前景将更加乐观，这也会进一步激发美国民众购房的热情。

目前，美国三十年期按揭贷款固定利率在结束连续几个月上涨后逐步企稳，但是美国平均三十年期按揭贷款固定利率仍然高于4%，分析师也预计按揭贷款利率仍然有上涨空间。贷款利率上升将增加购房者的负担，或将限制美国房地产市场健康发展的空间。不过，分析师指出，目前大部分美国民众在购房方面的开支仍然在预算范围之内。

Lawrence认为，2016年超低的按揭贷款利率肯定不会重现，同时美国过去数年的过度宽松货币政策时代也将结束。因此，房地产市场的消费者应当意识到住房按揭贷款的利率将继续走高，目前按揭贷款利率似乎开始企稳，但是今年年底前平均贷款利率很可能攀升至5%左右。

尽管如此，只要美国经济复苏和就业增长的趋势没有改变，大部分美国民众能够承担住房按揭贷款利率上升的额外负担。

此外，日本三菱东京日联银行首席经济学家Rupkey认为，美国火热的住房市场也带动了其他行业发展，包括家电、家具和草坪修理服务等领域。2月21日，家得宝公司披露最新季度财报数据，表现大幅高于市场预期，显示家居行业受益于房地产市场产生的正面溢出效应。

（据凤凰国际）