Author: ZoeChan

英國 | 2016英國移民法條例出台：收費增加 + 移民控管加強

隨著梅相的上位，英國移民局出台了最新的2016年移民法調整後的法案。

該法案將建立一個新的“移民技能費’，某些雇主將不得不支付，如果他們希望帶來一定的人員進入該國。籌集的資金將用於開發技能，在居民的勞動力市場。該法案也將確保所有的一線，公共部門工作人員能講一口流利的英語。

該法案同時加大了那些在英國沒有合法身份的人士在英國定居的難度，在2014年移民條例的基礎上，房東將能更迅速地驅逐非法移民。

此外，該法案將限制對那些申請難民庇護但是一直沒有獲批，以及其家屬的支持，新法案將支持的是那些真正的窮苦人士以及離開英國會受到真正傷害的人士。

新法案將裝備移民官額外的搜查和扣押的權力，以更好地執行移民法。該法規定了旨在打擊非法移民到英國，從小船橫渡英吉利海峽的威脅。根據該法案，邊防部隊將有新的權力，對非法進入英國領海的船只進行移民檢查。

相信梅相的上台，不僅僅需要解決目前針對歐盟關系的問題，她的老本行，對於移民的管理和控制，仍然是她的主要工作之一。

簡單歸納一下此次公布政策的相關要點：

  1. 增加勞動技能費： 雇主要雇佣海外雇員，頒發工作簽證，現在需要額外支付每人每年1000英鎊的單獨費用。
  2. 任命了新的勞動力市場執法部門的負責人： 加大對目前現有的工作簽證擔保人資格的審核，監督。
  3. 未獲批的難民將受到更嚴格的管控，政府需要將相應資源協調分配給那些真正需要的人士。
  4. 賦予海上移民局執法力量更多法律權利，能夠武裝檢查非法入境英國的海上船只。

英國生活需知道的幾個法律技巧 

一、對付強權的最佳方法是通過強權

有個朋友申請父親英國探親簽證，結果被拒。被拒原因很多也很復雜，總之一句話，不相信申請人會按時離境。被連續拒簽三次，最後我們提供的解決方法是：去朋友所在Council 找Local MP，投訴移民局非法拒簽！

最好找在野黨，在野黨通常比較配合投訴在野黨政府職能部門且通常議員雖然不能強迫改變政府職能機構的行政決定，但通常會給行政職能部門一些相關壓力，至少讓他們不會輕視這件事。

二、你有權利找政府問任何非機密問題

按照法律規定，任何英國居民（非居民）都有權利要求政府部門提供相關非機密敏感的問題，如去年總共批准多少個簽證，如問當地政府的總開銷及開銷明細等。所有相關的問題須在規定時間內得到完整的答復。

具體方法：https://www.whatdotheyknow.com/。可以匿名，也可實名，只要不涉及到敏感信息，都會得到答案，通常4周之內會有答案。

三、只有內政部可取消你的簽證

很多學生簽證持有人或工作簽證持有人在遇到被學校或雇主取消擔保的時候，通常會認為自己的簽證也會立即失效。實際上，失去擔保狀態並不意味著你的簽證失效！因為學校或雇主都沒有權利取消你的簽證，他們只有權利取消他們的擔保，取消簽證通常由內政部做出決定。

從被取消擔保到被取消簽證通常有一個周期。從被取消簽證後通常會有一段時間，如60天時間給當事人遞交新簽證申請或轉換雇主時間，這是法律賦予的權利。

四、內政部不可以攔路查詢你的簽證

很多同胞由於種種原因，擔心在大馬路上被查問簽證類型。實際上，在公共場所被Stop And Search的權利僅是被賦予給警察（Police）而不是 Border Force!

如果是警察巡邏期間懷疑你的行為舉止，在以下四種情況下可以攔住並搜查：

  1. 違禁藥品
  2. 武器
  3. 被盜財物
  4. 犯罪物品

以上觀點不代表任何法律建議或觀點，若在英國生活當中遇到法律糾紛及障礙，請聯絡專業法律機構咨詢尋求法律援助。

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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新加坡 | 辦公樓和零售空間價格租金跌勢次季加速

由於經濟情況變得更艱難，新加坡辦公樓和零售空間的價格和租金跌勢，均在今年第二季加速。其中，零售空間的情況更為嚴重，因為全國零售空間的空置率，在第二季攀升0.5個百分點至7.8％。

根據市區重建局7月22日公布的第二季房地產數據，辦公樓價格在第二季環比下滑1.5％，跌幅超過第一季的0.3％。相對去年第二季，辦公樓價格同比下滑2.1％。

辦公樓租金則在第二季環比下滑3.5％，也比第一季的2.1％跌幅大。欣樂國際執行董事麥俊榮指出，這是辦公樓租金連續第五個季度下滑，也是2009年第三季以來的最大季度跌幅，顯示辦公樓租金跌勢也在加速。

相對去年第二季，辦公樓租金已同比下滑9.9％。而自2015年第一季辦公樓租金達到高峰以來，辦公樓租金已累計下滑12.1％。

麥俊榮說：“由於經濟增長放緩、公司繼續展開精簡活動，金融和商業服務企業對辦公樓的需求繼續減少。此外，非主流的辦公空間或上升，對辦公樓業者施加更多壓力，為租戶提供有吸引力的租金。”

不過，辦公樓空置率已從去年第一季的10.2％，縮小至今年第二季的9.1％；麥俊榮表示，空置率下降不是因為辦公樓需求增加了，而是辦公樓供應減少了。

第二季新加坡市區辦公樓和零售空間租金跌幅加速

另一方面，零售空間租金跌幅在第二季加快，從第一季的1.9％擴大至3.9％。零售空間價格跌幅則從第一季的1.9％擴大至3.1％，顯示零售領域的表現持續疲弱。

世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫指出，零售空間租金在過去六個季度連續下滑，而今年第二季的跌幅是2011年第二季以來的最大跌幅。高緯環球研究主管李敏雯說：“由於網購崛起、租用和勞動成本上升，相對時尚和服飾店，更多零售空間業者已把更多空間分配給餐館和飲食店。”

（據聯合早報）

馬來西亞 | 房市雖放緩 馬來西亞房產增長不受影響

“2016年東南亞房地產獎”評委主席普雷姆庫馬表示，大馬來西亞房產長期增長趨勢並不會受到房產領域放緩所限制。

仲量行（JonesLang Wootton）執行董事兼“2016年東南亞房地產獎”評委主席普雷姆庫馬表示，大馬房產長期增長趨勢並不會受到房產領域放緩所限制。

他是在出席揭曉“2016年東南亞房地產獎”入圍名單儀式上如是表示。

他說，根據PropertyGuru最新的房產投資情緒報告，房產投資者有回溫的跡像，投資者認為目前是購買房產作為長期投資的時機。

普雷姆庫馬也提到，國家銀行調低隔夜政策利率（OPR）並不會對房產領域帶來顯著的影響，因為繳付的房貸款額只有少數的變動。

不過，他說此舉卻能帶動購屋者情緒，可以協助房產領域。

他指出，一個區域的房產也是需要依靠當地的公共設備，一旦公共設備如公共交通便利，則將增加買氣。

投資者認為目前是購買馬來西亞房產作為長期投資的時機

聯名買屋提高批貸率

提及50萬令吉以下的房產，年輕人是否負擔得起時，普雷姆庫馬說，在大馬有約95%的房貸者皆是以聯名的方式向銀行貸款，因此成功獲得貸款率極高。

他補充，有部份年輕人購房子的部份資金是來自於父母的資助。

產業網站PropertyGuru大馬分公司經理謝爾頓則表示，目前市場以可負擔房屋為主，因此將會探討在未來，增加與可負擔房屋相關的獎項。

由PropertyGuru主辦的“東南亞房地產獎”今年來到第三屆，頒獎典禮將於8月11日（周四）在吉隆坡洲際酒店（InterContinental Hotel）舉行。

國際貿易及工業部副部長拿督蔡智勇獲邀出席是項頒獎典禮，並預計將吸引約300名嘉賓出席。

（據星洲網）

英國 | 該賣還是該買？脫歐後的英國房產四大問

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。

7月1日，英格蘭銀行執行官Mark Carney稱，英國可能會降息，采取量化寬松貨幣政策。這些都會影響房貸成本，使得房產價格更低。

1、要不要延期購房？

如果你已經簽署了合同，違約會導致巨額罰款。但如果還沒有，房產顧問建議可以先觀望市場態勢，不著急下手。因為目前預測房貸成本會下降。大約80%的房貸利率是固定利率，但如果這個利率能像預期那樣降低的話，這對購房者會很有利。

目前，已經有房主開始修改自己的賣房合約，有些甚至允許你在付過安排費用後再協商更改價格和條約。建議在這段期間和房產中介保持聯系，以獲取最新的價格咨詢。

當然了，利率和房產價格變化需要一定時間，這段時間所產生的經濟和時間價值也需要被考慮進去。

2、現在付款會不會虧？ 

房產顧問說：“我認為房產價格不會變化太大，但在這幾個月的不確定期，房產交易數量是一定會減少的。”

房產價格可能會在接下來的幾個月降低，但由於房產價格逐年呈兩位數增長，這個降低所帶來的影響並不大。

這幾個月的不確定性可能會給你更強的購買力，也更有可能會以更低的價格買到更好的房產。

房產顧問建議，如果你一直需要購房的話且已經有了心中目標的話，可以趁此時機考慮下手，畢竟雖然房貸成本會降低，房產成本並不會有劇烈的變化。但當然，如果你並不著急的話，多看看更好。

3、經濟到底會下滑多少？

“現在還沒有人知道。如果你認為經濟會長期受損的話，那麼房價的確會下跌。但我們有兩年的時間和歐盟協商，我對此表示樂觀。”房產顧問說。

目前，10年政府金邊證券回報率已經下降了1%，房主們已經在考慮下調利率了。但房產顧問不認為他們會下調更多。對於首次購房者，政府大力支持發動Helpto Buy項目幫助他們購房，但注意該項目今年年底截止。

4、英國房產市場會停滯不前嗎？

房產顧問：“不會。特別是在倫敦，對房屋的需求不會降低。”

人們或許會開玩笑，但他們不會遷離英國。相反，在英國真正脫歐之前，可以預料到會有大批歐盟移民在截止日期前搬來英國。

所以，如果長遠來看，房產市場需求還是會上漲。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓總裁黃曉珠會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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新加坡 | 豪宅價格上半年上揚近10％

新加坡豪宅市場似有回暖跡像，不僅價格回升近10％，銷量也顯得強勁。

根據世邦魏理仕（CBRE）7月21日的豪宅市場報告指出，豪華公寓價格從去年底平均尺價2700元，在今年上半年漲了250元或9.2％至2950元。

報告也顯示，今年上半年共有131個豪華公寓單位售出，相當於去年全年售出的豪華公寓單位的76％。

豪華公寓單位指的是總價500萬元或以上的住宅項目。

新加坡豪宅價格回彈

豪宅市場的強勁銷售，主要來自發展商的創意銷售方式，例如除了價格上的調整，一些發展商也為已完工的私宅項目提供延遲付款計劃。

在上半年的豪宅中，賣的最好的項目為烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three。

該項目雖然早在2014年第四季已經完工，但截至今年3月底只賣出七個單位。

為了避免稅務罰金，發展商會德豐產業（Wheelock Properties）在4月時開始推出了“ABSD援助配套”，讓買家享有15％的現金回扣，使到單位尺價從3200元跌至3700元左右

這個銷售手段果然奏效，推動Ardmore Three上半年賣出了34個單位。

其他在上半年賣出的豪華公寓項目還包括Leedon Residence（賣出11個單位）、優景苑（Goodwood Residence，賣出六個單位和格美華庭（Gramercy Park，賣出四個單位）等。

上半年賣出的最貴公寓單位來自嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore），該項目有一個單位以2100萬元或4006元尺價售出。

嘉峰豪庭也是去年的“樓王”，有一個雙層頂層單位以5100萬元的天價賣出給阿裡巴巴的創辦人之一孫彤宇。

基於下半年沒有新豪宅項目推出，世邦魏理仕認為，豪宅銷量可能會放緩一些。但它說：“從上半年的豪華公寓銷售表現來看，今年豪宅市場表現應比去年來得好。

它也認為，由於豪宅項目不多，預料豪宅價格應會持穩。

在有地住宅方面，世邦魏理仕報告則顯示，今年上半年共有11棟優質洋房(GCB）售出，交易總額為2億9836萬元。

相比之下，去年下半年則有18個優質洋房售出，交易總額為3億7718萬元。

優質洋房的尺價也微跌2.5％，從去年底的1352元平均尺價，在今年上半年跌至1318元。

對於優質洋房下來走勢，世邦魏理仕認為下半年的交易活動應會更活躍，預料下半年售出的優質洋房達25棟至30棟。

（據聯合早報）

泰國 | 泰政府計劃將泰國打造成為“世界養老中心”

政府計劃將泰國打造成為“世界養老中心”，並認為泰國具備方方面面的條件。

泰國在養老服務產業已經具有了一定的經驗積累

泰國中華網報導，“發展商業貿易廳必須加快泰國老年人服務產業標准化和鼓勵措施的研究進度。為正在步入老年化社會的泰國做好迎接准備。”這是泰商務部長阿披拉迪女士最新一次工作報告中下達的工作指示。

完善泰國老年人服務產業標准化除了能夠滿足泰國進入老年化社會後的老年人服務需求外，同時也是為將泰國打造成為世界養老中心服務。因為全球老年人口正在不斷增長，而泰國應該充分把握這個時機吸引更多有高品質養老需求人士選擇在泰養老。

泰國在養老服務產業已經具有了一定的經驗積累。不管是針對不同客戶群體需求而提供的針對性的專業服務外，泰國在養生、醫療等服務場所和機構都達到了國際先進水平。而私立機構在養生、養老、醫療等方面已經確立起了一定的國際知名度和市場。

阿披拉迪說，我們希望將泰國打造成為世界的養老中心。因為泰國相對與其他國家來說，不管在服務場所、服務水平還是支出水平方面都具有非常大的優勢。目前已經通過審核認證的企業共有442家，其中55家達到了國際先進水平，並已經在國內外建立了分支機構和戰略合作夥伴。

她說，目前泰國大部分提供養老服務的機構不是醫院提供的醫療服務，而是能夠提供吃、住、行、樂以及衛生等非醫療綜合服務項目的私立服務機構。一般老年人養老服務提供的服務包括日常飲食、起居和個人衣物衛生、健康跟蹤服務等，如果出現客戶健康異常將安排最近醫療救護服務等。

預計未來4年泰國老年人人口將增至1300萬，占全國總人口的19%。而到2030年老年人口基數將突破1750萬人，占全國總人口的26.57%，即全國四分之一的人為老年人。

總之，泰國必須建立自身優勢，完善基礎配套設施並提高服務國際化水平，這樣才能將泰國打造成為世界養老中心。

（據鉅亨網）

海外 | 最新調查發現：亞洲富豪不再獨鍾房地產

一份新的調查發現，亞洲高淨值人士的焦點從長久以來的專注在房地產上轉移，並且拋棄當地股市改擁抱海外股市。

亞洲富人房產焦點轉移

《CNBC》報導，East & Partners Asia的最新調查發現，亞洲高淨值人士資產配置中，房產的占比從三年前的40%降到現在的32.2%。

房地產向來占亞洲投資人資產配置的一大部分。彙豐2014年的報告發現，近40%的富裕亞洲人士擁有海外的投資房地產；而CBRE 2015年的報告則發現，過去兩年，中國外流房地產投資資金爆炸性成長，商用房地產交易額從2009年的20億美元，漲到2014年的超過100億美元。

而這份5月的調查發現，亞洲富人房產焦點的轉移，伴隨了其他資產配置比重的增加。其他資產的比重從三年前的8%增加至15.1%。

該調查也發現，亞洲高淨值人士降低國內股市的配置，將資金移往海外股市。

此外，這些人士對自己的判斷的信賴也降低，將資金交給私人銀行家及理專打理。近70%的亞洲高淨值人士三年前還自己理財，最近的結果顯現這樣的比例降至一半不到。使用理專的比例，從三年前的3.8%升到10.6%。而利用私人銀行家的比例則是原先的近3倍。

這份調查範圍涵蓋了中國、中國台灣、中國香港、新加坡、印尼、馬來西亞、菲律賓、印度、泰國、南韓頂尖100企業的主管。

（據商周財富網）

海外 | 趨勢觀察：錢進東協房市 要克服三挑戰

國際機構投資人進軍亞太房市，往往以東京、中國香港、新加坡為首選，偏好當地經濟穩定又有健全法制，尤其部分投資人的投資期長，以數十年為單位，更希望集中投資在最穩定的地方。不過，近幾年經濟發展最快的，當數東南亞。

東南亞十國人口超過6億，過去幾年國民生產總額更冠絕亞太，加上房地產價格遠比中國香港、新加坡及台北低，增加了當地房產的吸引力。

不過，投資新興經濟體的房地產，必須面臨三方面的限制：基礎建設、外彙管制，及擁有權限制。

其中，基礎建設是房地產發展的基本要素，例如在度假區建設機場或加蓋航廈，將直接增加旅客數目，刺激在地發展。

沿著基礎建設投資，是這個行業慣用的策略。理論上，在基礎建設落實前，先行收購資產的升值潛力最高，但若計劃未如期進行，提前收購的資產，上升潛力將大幅降低。這個策略在已發展國家相當受用，像是澳洲等先進國家，基礎建設需要平衡各方利益，規劃階段動輒以年計算。

新興經濟體一般都需要大量建設，因此這類機會理論上應該更多。但各國的執行力有顯著分別，就算同一國家，地方政府之間也可能有快慢之分。

所以機構投資人在選擇新興經濟體時，往往注重政府效能，關注基礎建設是否順利完成。

泰國設有外藉人士持有每項資產的上限

新興經濟體的第二個限制是外彙管制，投資人既需要投入資金，營運所得收入也需要彙回本國，最後的出售所得更需要輸往國外。對投資人有利的制度，當然是沒有管制的外彙體系，但新興經濟體面對金融危機時，可能突然執行管制，增加投資風險。

此外，這類規模較小的經濟體，面對金融危機，幣值也會明顯浮動，導致資產價格波動擴大。

部分國家明白上述劣勢，選擇采行外彙管制，便於控管彙率風險，因此多數投資人偏好執行外彙管制的國家，未執行者多半排除在名單之外。

另外，許多國家會限制土地擁有，例如澳洲限制外藉人士購買的資產種類，泰國則設有外藉人士持有每項資產的上限。

若要合法收購當地資產，投資人的選擇將有所限制，這使得房地產投資信托（REITs）和地產股，成為外資最青睞的標的。

這當中，隨城巿發展，原來的農地經常變成地權分散、無法發展的無人地帶。若提供合法擁有這類地權的機會，不但有利城巿擴展，也有機會成為另類投資。

（據鉅亨網） 

英國 | 【個案】兒女買房母擔憂：孩子同伴侶分手後共有房產該如何分配？

想給自己孩子買房，一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產，在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂？居外【名家專欄】個案答疑幫您解決心中疑惑。

在英國，伴侶分手後共有房產該如何分配？

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的，但凡看到孩子有一點困難就會不由自主地想去施以援手，幫助孩子度過難關。但是，父母的愛是一方面，是否應當去給予也要遵循孩子的意見，尤其是已經成年的孩子。畢竟孩子越大，就越有自己的主張，也會為父母和更多身邊所愛的人去考慮，這時候如何幫助子女就越需要更加慎重行事。

今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例，她目前正在面臨想幫孩子，但是不知如何穩妥地去幫的困惑。以下是J女士的咨詢：

“您好，我和我老公在英國擁有自己的房產，兒子現在到了成家的年齡，因此正在尋覓屬於自己的房子。目前心儀房子已經選好（21萬英鎊），孩子也在積極籌備購房貸款的事，他（和女友）通過的貸款是16.8萬英鎊。但我們知道目前兒子的資金方面還是存在一些困難的。我想資助他5萬英鎊去買房，至少首付（4.2萬英鎊）和一些雜費能搞定，這樣兒子也不會被房子拖的這麼累，兒子也同意了這筆資助。只是我唯一擔心的是她目前的女友，雖然這樣講可能不太好，但就目前看來他們的關系不是很穩定，如果這時候買房，萬一日後兩人分手，房產的所有權問題就會發生糾紛，這會是一件很麻煩的事。因為我知道現在買房日後房產會是二人的共有財產，不過目前看來資金方面是我們這邊出的多。我問過一些朋友不過也都是眾說紛紜，所以想看看有沒有什麼好辦法既能讓我幫助到兒子，又能為兒子日後的財產安全提供保障，當然也不要傷了大家的和氣。”

從上文中可以看出，孩子日後的財產安全是這位母親最為擔憂的。確實，這種問題雖然講出來有些尖銳但恰恰是每位父母幾乎都會考慮到的。根據文中描述，首先如果這處房產您兒子決定和他女朋友一同還貸並且共同持有作為共同房主（Joint tenants），那麼此房產就是您兒子和其女友的共有產權房產，因此即便日後二人分手，房產的一半也確實會由女友持有，這一點是可以肯定的。但是，在房產分配的時候，往往並不是“對半均分”的。

其實，在最初注冊二人房產份額的時候，是可以分配到不等份額的（Unequal shares），而該份額占比則是根據二人各自購買房產的出資額。也就是說，我們假設您兒子用您資助的這筆錢完成了購房，並且假設二人分手，那麼到時候財產分配女友分到的部分僅為住房貸款數額的50%，而另外支付首付的份額仍歸您兒子所有，因此最後總體分配的數值是您兒子會分到60%（住房貸款的50%以及4.2萬英鎊首付），女友是40%，並且這部分分配不包括您另外給兒子用於支付“雜費”的費用（房姐注：文書費律師費等）。

另外，需要提請您的是在英國任何家長或是其他比較慷慨的資助者（成年人）如果想為您兒子提供首付支持，貸款方一般都會要您出具證明信以及提供相關銀行賬戶余額證明，用以確認資助者有意願並且有能力資助購房者購房。所以在資助兒子前請您把這方面相關資料准備好。

最後，父母雖然關心子女，但同時也要適當地多去信任孩子，這信任不僅體現在對他/她們的人品上，也要相信他/她們有能力處理好身邊的事，因為如果您兒子和他女朋友能夠一直感情很好地走下去，那不就不用去擔心接下來的這些事了嗎？不管怎麼說，能夠一起辛辛苦苦在英國打拼買房還貸，我們還是很看好這一對的。

聲明：

  1. 文中案例已經過J女士同意進行刊登。
  2. 本文均為知識政策普及性質，並非絕對建議，不承擔法律責任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利，其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”。這宗案件的案情可謂峰回路轉，值得你追看一連四期的漫畫系列，探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛，受害者可以如何追討法律責任及賠償。【閱讀原文：一、二、三、四】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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日本 | 中國客大買日本豪宅避險 東京中古屋房價連升4年

大京中國香港總經理安岡晃浩表示，由於人民幣貶值，不少中國投資者在日本大手筆買進毫宅避險。數據顯示，今年4月位於東京23區的中古屋平均樓價已連升4年，按年及按月升幅分別達15.2%及1.5%

中國香港《明報》引述安岡晃浩指出，過往港人在日本投資物業以低價樓為主，價格介於500萬至1000萬日元，買家一般為普通百姓，不包括手續費在內，放租報酬率平均有8%。自人民幣貶值後，不少來自中國的專業投資者，透過基金經理或資產經理在日本大手買進貴價樓，平均斥資3000萬至1億日元買進一整棟樓房，放租報酬率達5%。

安岡表示，那些專業投資者更會向當地銀行借入6成房貸，以避開彙率變動帶來的虧損，借貸利率由2%至3%不等；在負利率政策下，日本市民享受的房貸利率亦降低，剌激當地市民的置業意欲，導致樓價急升。

日本投資物業價格介於500萬至1000萬日元，放租報酬率平均有8%

【查看居外推薦的日本房源】

據日本一間不動產情報專門公司Tokyo Kantei的數據顯示，今年4月位於東京23區的中古樓（齡超過20年、面積達70平方公尺），平均樓價已連升4年，按年及按月升幅分別達15.2%及1.5%；同月大阪市的同類型樓房，按年及按月升幅分別高達23.1%及1.6%。若按同時期計算，截至今年4月底止，每百日元兌7.29港元，按年升幅僅達11.9%，升幅仍遠低於樓價飈升速度。不過，由於近月日元持續上升，相信兩者升幅差距已有所收窄。

據Tokyo Kantei的數據顯示，都心6區（包括千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷）4年來升幅達38.5%；亦較東京23區的平均價格高出逾36%。因此，安岡表示，近年投資者亦開始投資附近的區域，包括文京、品川及江東。

（據鉅亨網）