Author: ZoeChan

澳洲开发商不忧中国资金管制：钱照样来！

澳洲房地产开发商称，不担心中国的限制资金外流政策的影响。

多家开发商称，这仅是短期的市场调整活动，不会对中国资金流入澳洲有任何影响。尤其是当澳元下跌和股市动荡时，这意味着中国买家可以从澳洲房市中获得更多价值。怎么投资澳洲房产？

Savills International的全国研究负责人克拉布（Tony Crabb）称：“这只是中国官方控制资金流动的短期方式，而不是结构性的改变。我们认为这就像打地鼠游戏一样，你在这里限制了，资金就在另一个地方出现。”

在去年12月，中国的外汇储备跌至3年来最低值，中国政府再次加强外流资金的限制，一些房地产买家纷纷称取钱更难了。

中国国有企业据悉已阻止并推迟了资金外流。一些澳洲评论者称，这或对澳洲房市有很大影响。

但Rick Butler和CBRE的资本市场和国际投资高级总经理称，中国对澳洲房产投资没有减少，也没有减少的迹象。他说：“这只是影响那些特殊签证的人，那些想投资5百万澳元或从中国香港取出贷款的人。”

他说，他从未见过如此多的中国投资进入澳洲房市。据悉，环形码头（Circular Quay）和Macquarie Park的多处地产都被中国开发商收购。

澳洲房地产开发商称不担心中国的限制资金外流政策的影响

据报道，中国资金的购买力仅占澳洲房市的2%。

克拉布说：“澳洲房市更易受国内投资者限贷政策的影响，而不是中国的资金限制政策，后者影响很小。”

中国的开发商也称，中国的资金限制政策没有对他们在澳洲的产业有任何影响。绿地的集团的发言人就如此说，还称，买家和询盘活动都没有受到任何影响。

中国开发商Forise也称，市场信心强盛，“这种，就有客户向澳洲转了逾亿澳元。”

居外的创始人冼明（Simon Henry）也称未受影响，并称，从长期来看，中国是要完全放开外汇管制的，以方便货币流通和商业的海外运作，也有利于上海成为国际金融中心。

（据澳洲新快网）

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哈萨克斯坦战略转向东方 迎来投资新视野

对于哈萨克斯坦经济来说，2015年充满了戏剧性。石油收入大跌，压低金属价格，再加上贸易伙伴货币贬值——所有这一切都已经形成巨大的挑战，并预示着重大变化。

哈萨克斯坦政府的第一个步骤是多次（两次以上）贬值本国货币“坚戈”（Tenge）。这有助于缓解危机，但没有解决主要问题。哈萨克斯坦经济急需投资、新技术以及经验的引进。

国务院总理李克强会见来访的哈萨克斯坦总理

第二步就是 “战略转向东方”。哈萨克斯坦共和国总统努尔苏丹•纳扎尔巴耶夫（Nursultan Nazarbayev）在其演讲中对哈萨克斯坦人民宣布这一战略。

所以，在哈萨克斯坦总理卡里姆•马西莫夫（Karim Massimov）访问中国，参加博鳌亚洲论坛2015年年会期间，哈萨克斯坦与中国签署了一份合作谅解备忘录，以加强生产能力和投资，并签署了33份合同，总价值高达236亿美元。

签署的合同涵盖冶金行业和水力发电、炼油和汽车生产等领域。中方强调，旨在深化与哈萨克斯坦在铁路、核电、能源和农业等领域的合作。

如今，中国与哈萨克斯坦之间的合作主要是在石油和矿产生产行业。让我们来谈谈双方合作开始哪些领域有前途。

1、“丝绸之路”及基础设施

本世纪最重要的项目之一就是建设连接整个欧亚大陆的“丝路”高速铁路。中国在这个项目上耗费了大量的时间和精力。

这条丝绸之路将可能经过以下途径。

其中之一是东起中国中部地区的西安，向西途径兰州（甘肃），乌鲁木齐（新疆），以及哈萨克斯坦边界附近的霍尔果斯口岸（新疆）。然后向西南方穿过中亚、伊朗北部，再向西途径伊拉克、叙利亚以及土耳其。从伊斯坦布尔起，丝绸之路穿过博斯普鲁斯海峡, 向西北方向穿过欧洲，包括保加利亚、罗马尼亚、捷克共和国和德国。

其他路线涉及穿越整个哈萨克斯坦，途径白俄罗斯，穿过俄罗斯、西至欧洲的通道建设。

高铁“新丝路”路线图

这条路线的主要优点：哈萨克斯坦、俄罗斯和白俄罗斯政治和社会稳定，虽说伊拉克和叙利亚政局动荡。这三个国家均是欧亚联盟（Eurasian Union）的成员国，与12个独立国相比，谈判更容易，而且时间更快。

同样，2016年将开始西欧至中国西部运输通道的建设。这是一个全长近8500公里的现代化公路建设。目前中国境内已建3400公里，哈萨克斯坦境内建成3400公里。

这个项目将发挥重要作用，因为它不仅让哈萨克斯坦和中国关系更为紧密，同时与土库曼斯坦（Turkmenistan）、吉尔吉斯斯坦（Kyrgyzstan）、乌兹别克斯坦（Uzbekistan）、塔吉克斯坦（Tajikistan）和俄罗斯也搭起了桥梁。这个项目是哈萨克斯坦和中国之间成功合作的一个例子。

另一个受益区域是哈萨克斯坦西部地区。这里是穿过里海（Caspian Sea）到伊朗、土耳其和中东主要贸易路线。许多中国企业已入驻哈萨克斯坦阿克套港（Aktau）。

西哈萨克斯坦省里海科瑞克港

而经济发展和工业特区科瑞克港（Kuryk）也为投资者打开了大好机会，未来科瑞克港将成为里海主要的港口，因为它的地理位置比阿克套港更有利。

2、绿色能源

哈萨克斯坦平均日照时间长，地势平坦，面积广阔，非常有利于太阳能开发。尽管拥有如此良好的条件，该国太阳能开发才刚迈出第一步。

另一方面，中国已经成为太阳能电池生产最大的国家，在这一方面的经验对哈萨克斯坦而言是非常宝贵的。

西哈萨克斯坦部省日照时间最长。所以在这里开始第一个太阳能电厂项目不足为奇。哈萨克斯坦政府对于此类项目提供优惠待遇，并且缔结合同，保证以后数十年的电力回购，通过这些措施给予太阳能项目支持。

为对于专注于太阳能发电厂建设和经营的中国企业而言，哈萨克斯坦酝酿着大好机会。

3、农业

卫星图片：哈萨克斯坦—中国边境

一图抵得上千言万语。这张卫星拍摄的照片显示了哈萨克斯坦和中国的边境。从中，不难猜测出哪一边是中国，哪一边是哈萨克斯坦。

哈萨克斯坦农业未经开发，而且有着巨大的潜力。巨大的空间和肥沃的土地正等待人们去开拓。

总结

2015年，哈萨克斯坦政府推出了大规模的国有企业私有化计划。该计划将持续到2020年，为吸引投资又向前迈进了一步。

按计划，哈萨克斯坦将继续清除官僚主义壁垒，促进国际业务交流。这些措施已见长效，据世界银行数据显示，2015年，全球“经商”指数中，哈萨克斯坦排名第41，越意大利 （45）、比利时（43）和以色列（53） 等国。

如今，国际投资者在哈萨克斯坦市场有一个独特的优势。这不仅是由于汇率低，还有政府对东方投资的兴趣，创造了积极的投资环境。

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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透视西班牙的海外房地产市场 3个“W”就够了！

西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

 

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。

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澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查（下）

早期的背景调查

现在你终于可以拿到一块很好的地块，地主的要价也非常合理。那么你需要做什么样的早期的背景调查呢？下面是一张不完全详尽清单列出了你需要在早期的背景调查中需要关注的内容。对于大的地块，你可能需要谈判一个背景调查的期限，允许你做一个更专业和正式的调查。

对于土地的售卖，基本有两大类型——生地（那些没有获得规划许可的）和获得许可的地块（已经获得规划许可）。有时候，有些地块会有很多施工图和建筑许可，但是我通常会怀疑为什么一个土地所有者要花费这么大的精力和金钱来做这些细致的工作，而新的持有者在大部分情况下会基本上完全把这些设计改掉。

对于生地，你需要了解下面的一些内容：

  1. 土地契约和产权负担
  2. 检查在这个地块上以及在紧邻的邻居地块上的大树。向树艺专家征询关于这些树木的价值，是否可以移走这些树木和你邻居的树木的树根保护区域的意见。大部分情况下，你的新邻居会和你在市政府和法庭上要求仲裁，原则上他们是不会愿意因为你的开发项目来移走他们的树木。澳洲很多绿化很好的区域，我看到过树根保护区域占到了一个地块的1/3，使得任何进一步的开发变得不可能。
  3. 水电煤的连接——在开挖之前通过电话或者网络的调查。在你的地块周围要包括下水道的位置，雨水通道，电信，电源等等。有些连接点可能离开你的地块比较远，所有你需要支付更多的连接的费用。这也会影响整体的费用。
  4. 联系建筑师和城镇规划师了解在所属地块上建议的开发项目的可行性。了解区域划分和在所属地块上是否有特别重叠。了解附近项目的先例。可以做一些早期的概念的描绘。一个好的包含不同物业用途的面积表可以有效地帮助你决定基于每平方米的建筑成本
  5. 最重要的是，你必须去观察这个地块，查看周边的邻居和街道。与地块的连接面永远很重要。你需要查看紧邻的建筑，包括窗户，任何可以居住的房间，街道的宽度，电线杆的位置，交叉口的位置，连接的建筑的高度和周边建筑的设计特色。在这条街上是否有较多的类似的两层楼或者密度比较高的居民住宅。在高层的环境中建筑的阴影会如何影响到邻居或者是相邻的建筑。检查相邻建筑的后缩位置，很有可能你的建筑同样需要根据这个标准后缩。
  6. 了解这个地块周边最近的交通，学校，公园和与生活相关的配套设施。不同的区域对这些设施的重要性也有着不同的要求。例如在学区，学校和交通就变得至关重要。对于城区，生活相关的配套和餐厅却更重要。在这个阶段你需要有商业的敏感度，不能只着眼于技术相关的细节。这些初期的概念对你形成对这个地块的设想非常重要。
  7. 地块的尺寸——地下室的坡道是否行得通，停车是否可能？地块的宽度是否足够允许在地下室可以转弯？这个地块是否有坡度，坡度有多大——这些都会影响可行性和费用。大致的地块的地貌一般可以在网上找到。

对于获得许可的地块

  1. 仔细阅读开发方案和开发许可和任何法院的决定。需要一条一条仔细阅读开发的条件。检查批复是否还在有效期内，并且检查这个计划是否已经盖过章还是没有。记录下任何特别的条款（特别条款第一条），检查在这个情况下市政府要求的设计修改是否切实可以实施。
  2. 与城镇规划员和市政府了解，看已经批复的计划是否能够进一步被优化或者是提高密度。这可以为这个地块增加价值。

敏感度分析

现在假设我们有一个价格合理的可行的地块，背景调查也已经结束。那什么会决定我愿意为这个地块支付的最终的价格？每个人的风险承受能力和期望对决定这个地块的价格区间是非常重要的，这也将影响到谈判策略。因此，测试几个主要的变量，同时分析这对利润和土地价格造成的影响是很重要的。下面是在我们测试中经常用到的变量：

  1. 销售价格／销售比例——如果在第二年市场上涨5%或者10%？如果下跌发生？我最终是否还能够盈利？盈亏平衡点在哪里？
  2. 建造费用——如果在第二年因为资源稀缺造成费用上涨5%－10%？
  3. 时间——如果这个项目延期3个月？如果最坏打算会延期6个月，造成银行利息的增加怎么办？
  4. 利息——如果利率增长5%或者1%？增长的利率是否对总体可行性会有一个很大的冲击？如果不会，做一个测试也还是有需要的。
  5. 代理商的佣金——我们是否能通过单纯的零售渠道销售而不通过代理渠道，从而能降低1%的佣金？我们是否可以把一部分的项目通过直销的方式销售？我们可以考虑什么刺激销售的手段（租金保证，赠品，家具，代理商的奖金，现金回扣等等）？

敏感度分析可以手工用excel表格来做，或者可以用数据分析工具例如Goal Seek，Scenario Analysis or Data Tables。

我们希望以上的这些建议能让你对可行性分析和背景调查的流程有一个初步的了解，并且让你了解到充分做好功课的重要性。

延伸：

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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外国人对泰国别墅需求上涨 马上到普吉岛看房去！

越来越多在东南亚主要城市（如新加坡、中国香港、吉隆坡、曼谷）工作的外国人将他们的家搬迁到泰国普吉岛，这已经成为一个日渐增长的趋势。

普吉岛国际机场为他们提供了便利，他们可以在该地区开展业务，以低廉的飞行成本来往于各个城市。因此，放眼整个地区，选择普吉岛作为生意的基地础是可行的。

普吉岛目前的生活水平、生活成本和基础设施对于目前住在在新加坡和中国香港等地的家庭有着很大的吸引力，他们目前的住宅面积不仅小，而且成本高。

在新加坡，一套两卧室的公寓的价格可以在普吉岛买到或租用一套4间以上卧室的别墅，并且还带有一个私人游泳池。普吉岛有着一流的教育、国际医疗、良好的基础设施，美妙的海滩，还有许多休闲活动，低廉的生活成本，极好的美食，大型外籍人士社区，以及许多人渴望的生活方式。

亚洲顶级城市房地产的每平方米价格（来源: 全球房地产指南研究）

随着越来越多的家庭搬到这里，人们需求住房面积大，最低4间卧室，带有大型游泳池，花园，位置好，以及安全的环境。符合这一系要求的房产价格在2000万泰铢以上。

上图这套拥有不动产永久业权的4间室别墅就是这种类型的房产一个很好的例子。这栋别墅坐落在一个安静的居民区，该地区以高端房产闻名。这套800平方米的宽敞别墅带有美丽花园，内部面积共450平方米。

一个理想的家，最好有完善的花园区，可供娱乐和宠物玩耍，以及带有高墙。这个呈U字型的大厨房配备时尚、白色光泽橱柜与高端设备。附设的早餐台/工作空间配有三个座位。厨房旁边就是大餐厅。休息室特色是拱形天花板，并对着露台开敞。宽敞的游泳池露台带有54平方米、设计现代的大型游泳池，外部极可意按摩浴缸和大厅适合外部餐饮和娱乐。

屋顶露台大厅也可供娱乐，你也可以在这里放松小憩一下。这里有一个小型快餐厨房，还有餐厅区，和座位区，无论在哪，都能看到广阔的海景。别墅里的三间卧室配有浴室套间。主卧还带有一个衣帽间。从卧室走到阳台，就可看到美丽的海景。

别墅是现代装潢风格，非常注重细节。地板全部都是柚木地板。浴室用的是瓷砖和花岗岩。天花板设计得很高，给人一种和平、凉爽的感觉。此外，这里还有一间房供女佣居住，还有一间洗衣房。车库买家宽敞，能容纳两辆汽车，并带有自动闸门。别墅不仅有家庭安全系统，晚上还有门卫看守。

目前这套别墅已割价促销，这引起我们对普吉岛房地产市场另一个热门话题的讨论。这套房地产的卖方是俄罗斯人，近来俄罗斯卢布大幅贬值，这套别墅最初是以近3000万泰铢买入，但卖方目前以1900万泰铢价格出售，但并没有赔钱。对买家而言，这真的是一个很好的机会，购买一套远低于其市场评估价值的房产。

为什麽会这样？5年或更久以前在普吉买了房的外国买家已经看到泰铢相对他们国家的货币大幅升值。相对起美元丶欧元和英镑，泰铢在过去5年已升值超过20％。因此，很多想卖房的外国人便能够以比实际市场价值低得多的价格出售在泰国的物业，因为卖家可从汇率中获利。对买家而言，购买一套远低于其市场评估价值的房产，这真的是一个很好的机会。

更多信息请联系暹罗房产（Siam Real Estate）或查看居外的所有泰国精品房源。

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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华人区房价增速快1倍 华人成澳洲房产投资风向标

一项最新研究发现，在住有大量华裔居民的布里斯班郊区，当地的房价正迎来强劲的增长。

PRDnationwide的研究表明，相比南布里斯班（Brisbane South）和大布里斯班区，设有大量华人社区的郊区的房价增幅更大。PRDnationwide的全国研究经理马迪斯默（Diaswati Mardiasmo）博士表示，出现这种现象的部分原因在于华人社区倾向于紧密群体。多数买家居住在澳洲本地，来自他州或是来自海外。怎么投资澳洲房产呢？

“我们看到南布里斯班的一些华人社区的房价增幅是当地平均价格的近2倍。在过去五年间，Robertson的住宅价格增长便是大布里斯班区平均值的2倍，”马迪斯默博士说。

布里斯班南区50%的买家是华人

在布里斯班南部地区的7个郊区中，华人人口平均占18.7%。去年，这些郊区的平均住宅价格增幅为11.5%，明显高于南布里斯班和大布里斯班区的平均增幅，后者分别为5.9%和4.4%。

房价的上涨意味着大型华人社区为寻找表现强劲地区的投资者提供了一个很好的指标。

“大量的华人人口是一个很好的指标，这意味着郊区将继续经历高水平的价格增长，因为未来的中国买家和投资者更有可能会对华人聚集区感兴趣，”马迪斯默博士说。

Ray White八里坪（Eight Mile Plains）的负责人考谭（Paul Kowtan）透露称，布里斯班南区50%的买家是华人，当地的房产正值繁荣。

“这是一个投资的好地方。当地的文化和地理位置让其成为了一个完美的投资地。”

（据澳洲新快网）

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澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查（上）

人们常常无法理解为什么做一个可行性分析以及背景调查是那么至关重要。在一个竞争非常激烈的市场中，通过一个准确而又相对比较切实际的可行性分析可以计算出在地块竞价时能出的最高价钱。 如果你过分保守，意味着你永远不可能成功地买到任何地块。但是过分地乐观也可能意味着细微的市场变化，建造价格的变化，城镇规划的拖延，甚至是预期之外的电源接通的费用都可能对你产生影响。同时这也强调了做一个购买之前的背景调查的重要性，特别是在面临非常激烈的竞争的时候，一些常规条件例如项目融资审批和背景调查条款无法获得。

我们在分析和购买开发地块上的经验告诉我们如果没有市政规划的批复，开发商会面对如下一些尴尬：

  1. 市政府能够允许我在这块地上能建造什么？在目前阶段我应该做多大的弹性预估来确定我理想的土地价格？我应该给市政规划预留多少时间？这个项目是否要介入维多利亚州民事和行政仲裁机构或者是如果发生问题是否值得向维多利亚民事和行政仲裁机构申请仲裁？
  2. 我或者是我的投资人在投资回报上最低的要求是什么？通常我或者银行在最低的成本回报上的要求是什么？基于银行政策和银行的期望，他们是否会给予我在这个项目上很好的杠杆？
  3. 我应该如何预估在出售项目时的每平方米的价格？如果太过保守则意味着我的地块的出价不会具有竞争力。是否有空间能提升项目的附加值却不增加建造价格？
  4. 我可能面对的最好和最坏的情况？如果遇到最坏状况，我是否还可以达到盈亏平衡？我应该如何合理地定义可能遇到的最坏状况？
  5. 即便是已经有了许可的地块，我们也会问开发潜力是否已经最大限度地被挖掘了？通常而言，潜力会被充分挖掘，但是即便是在已经获得批复的项目中，你也可以运用一些平行思维，例如更出色的设计，开发的组合，或者提升更多可出售的面积来提升价值。有时，一个楼里公寓的数量更多并不代表会获得更大的利益。在一些区域中，少量但是面积大的公寓可能获得更高的价值。所以依据当地市场的需求，做不同的组合反而更合理。这可能带来停车位需求的减少，和可能的相对小的地库台面空间，从成本的角度来说这样更有效。更进一步，这也可以让市政府和你的邻居获得更大的满足。

计算地块出价通常是通过预期的销售价格减去所有的开发成本，费用和政府的税收，开发商的利润，最终获得一个剩下的土地的价格。敏感度分析是用来决定可能的地块出价的上限。但是，必须记得永远不能让你的感情和激情凌驾于你的分析之上。记得这是一个投资而不是建造你自己的家。

所以下面这些问题是至关重要的：

  1. 我如何确保所有的开发成本都已经计算了？这些开发成本都有哪些？
  2. 在早期的背景调查中，我需要考量些什么？
  3. 我如何做敏感度分析？哪些变量我需要测试？

我们会对于每个关键问题提供一些初步的的建议：

开发成本

在可行性分析中必须要考虑到主要的开发成本，通常是用一个Excel表格的模版来实现。我见过很多可行性报告，有意或者是错误地把一些主要的费用给忽略了，从而把土地出价估计得非常高。不要受到其他人准备好的可行性报告的诱惑或者影响，永远只相信你自己，因为只有你知道应该如何根据自己的风险承受能力和期望来做出假设。下面是一些在维多利亚州开发的主要成本，但是应该与澳大利亚其他州都比较类似，可能只是有一些说法上的不同：

  1. 土地价格
  2. 印花税和转让税
  3. 法务和会计的费用
  4. 咨询费用（市政规划和具体的设计的文件）
  5. 建造费用
  6. 紧急备用金
  7. 市政贡献费用
  8. 法定费用（水电煤连接费用）
  9. 融资成本
  10. 建筑许可税收
  11. 都市计划税收
  12. 软性的景观美化（可能已经是建造成本的一部分了）
  13. 市场营销费用
  14. 销售奖励预算
  15. 土地持有成本
  16. 房产代理的销售佣金（通常佣金的50%是需要提前支付，剩余的是在交付时候支付）
  17. 项目管理费用
  18. 拆迁和地块的清理
  19. 其他特定成本（污染，树木砍伐等）
  20. 融资利息
  21. 基于销售的政府消费税（在某些状况下可以能按照阶梯状收取）

你期望获得多少开发的利润？这也最终决定了可以接受的土地价格。大部分银行为了达到建造融资的标准，要求在开发成本的基础上有15%的回报。取决于总的贷款价值比率（LVR） ，这可能带来更高的年度的资产回报。你觉得你需要多高的利润来平衡自己在这个项目上承担的风险？什么是你的机会成本？你是否有足够的安全的空间来抗衡在未来几年中潜在的市场震荡？这些是否是你和你的投资者所必须要考虑的？

针对不同的情况和项目会有一些特别的支出例如其他的咨询费，州政府的费用等等，但是上述清单基本已经提供了一个良好的项目可行性的初步内容，并且能够帮助你判断土地的要价是否合理。

如何获得上述列出的款项的数字则取决于项目本身，只能根据不用的项目按照实际情况分析。对于利润没有一个标准或者公式。我们非常乐意帮助土地持有者或者投资者做可行性的分析。

延伸：

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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房价年增速超30%！悉尼内西热区一览

买家需求大，而房产供应少，导致悉尼内西区的房价增长依然稳固。在过去的12个月里，前10大郊区中有8个的房价中值增速为逾30%。

Mortlake郊区排在第一，增长率为47.7%，房价中值为167万澳元，Liberty Grove排第二，为41.9%，Homebush的为36.7%， 其他表现较好的郊区还有Abbotsford，Enmore，Cabarita，Rhodes，Lewisham，Camperdown和Concord West。

据悉，Mortlake曾是一个工人阶级地区，现在是颇受专业人士、夫妇、家庭和退休人士喜爱的郊区。

这个地方建起了很多新公寓、排屋、豪宅，很多都靠近水滨。这里还有3个小公园和Wangal Centenary Bushland Reserve保护中心和Mortlake Wharf码头。

悉尼内西区的房价增长稳固

Liberty Grove现在的房产中价位121.5万澳元。该地区较年轻，建于1998年。但中介说，很多人还不知道有这么一个地方。

Homebush的房价中值为168.8万澳元。据悉，年轻家庭是该地区的主要买家。

Abbotsford排第四，的房价增速为36.2%，独立屋房价中值为195.5万澳元。该地离市中心仅10公里。

Enmore排第五，房价增速为34.3%，房价中值为125万澳元。中介称，这里受买家欢迎与Newtown地区房价高升有关。

（据澳洲新快网）

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2016伦敦房产投资指南：买家必知的投资热地与技巧

2016年投资伦敦房产，买家应该注意哪些？我们知道，伦敦的几个主要重建项目和交通提升工程正在创造新的房产投资热地和投资机会，并且这些地方曾经被忽视。如果你既想买房又想做笔好投资，那么你必需了解这些正在改变伦敦面貌及投资游戏规则的交通提升工程——从伦敦地铁北线的扩展到伦敦横贯铁路（crossrail），再到将创造全新“东伦敦城”的13个新的泰晤士交通枢纽，请听我一一道来。

很多希望在2016年置业的伦敦人，如果你想寻找到一处性价比高的住宅，并且具备长远的投资价值，那么我建议你，要用全新的视角看这座国际化大都市。我们正居住的伦敦，这里飞速增长的人口正在改变这里的房地产市场。同时伦敦的重建工程、交通提升工程、劳动力市场变化等因素正在创造新的房产投资热地及投资机会。随着伦敦不断上涨的房价，投资者应该开始着眼考虑距离更远的通勤地区。

本文将从以下四个方面重点讲解2016伦敦的投资热地及投资技巧：

1、跟着规划走

如果你想在房产投资方面走快一步，我们的建议是您要挑选那些基础工程建设和大的投资走向的区域。很多地区也许不是大工程的直接覆盖区域，但是可能非常靠近重建区，那么该地区的房产价值也会随之水涨船高。举例来说，巴特西九榆树地区是目前重建重点区——其旁边的Oval and Stockwell区域也得到了积极的影响。还有在富勒姆地区的North End Road，也因为靠近伯爵宫（Earls Court）大型重建工程而受益。

伦敦市长约翰鲍里斯曾经提醒伦敦市民要为伦敦的人口增长而提早做准备。同时伦敦市政府也宣布释放了一系列土地，来为新房建设、交通提升工程提供基础。

虽然一些重建工程耗时较久，但是有趣的是，往往这些计划一公布，对于房地产市场的影响就立竿见影，买家的兴趣也立增。如果你是聪明的投资者，那么当你最终倒手的时候，就会收获惊喜。

2、伦敦横贯铁路CROSSRAIL


即将在2018年建成通车的Crossrail就是长期投资价值体现的典型。自从该规划公布以来，从线路起点Reading到线路终点Shenfield的周边地价都在一路看涨。在Ealing地区，房屋均价截至2015年7月，过去12个月的涨幅高达25.5%！比伦敦房屋平均涨幅高了整整两倍（根据土地注册署数据）。

另外横贯铁路2号（Crossrail 2）也在规划之中，从北到南连接赫德福德郡的Broxbourne和萨里郡的Epsom。

伦敦市长办公室将横贯铁路2号视作规划终点，表示铁路建设将带动20万套新建住宅的开发建设，尤其是东伦敦的Upper Lea Valley区域。由此对于基础设施建设、配套设施、工作岗位等都是很大的带动作用。

横贯铁路还会与HS2高速铁路（从伦敦到伯明翰）相连，计划在2026年前开工建设。

3、地铁北线的延伸工程

地铁北线的延伸工程是从肯辛顿到巴特西，计划于2020年开通，另外地铁褐线（Bakerloo line）也计划开通延伸工程，连接Elephant & Castle和伦敦南部的肯特郡。

伦敦交通委员会（Transport for London）刚刚公布了针对13个新的沿河交通枢纽的方案——这13个地方都有的共同特征是，现有的交通连接薄弱，但当地人口的增长却很迅速。13个交通枢纽的大部分都会建在东伦敦，其中包括从Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和连接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行车道。

4、选对伦敦区（ZONE）

各位知道，伦敦是以“区”划分的，相当于北京的“环”。

开发商的视线重点正在从伦敦一区、二区转移到三区、六区，建设更多居民可以负担的新房。这里有个投资技巧：沿着地铁线路，往往只要再远个两三站，房价都会便宜很多，并且有更大的升值空间。比如在地铁北线（Northern line），Balham站的房屋均价为£659,777，仅仅再往前走三站到Colliers Wood，这里的房屋均价即£393,139。

在北伦敦，不要再盯着传统的“贵地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的选择——这里同样是家庭宜居区域，但是更多的年轻人青睐这里。

  • 伦敦三区：

专业人士建议伦敦三区是目前最好的投资选择，因为三区正在经历最旺盛的住房需求，同时房价更便宜，通勤市中心也方便。

横贯铁路也会帮助三区的交通更畅快，周边配套更完善。

举例来说，Brent Cross和Cricklewood区域的一项投资规模达40亿英镑的铁路重建工程，将为该地区带来7,500套新建住宅，3个新学校、4个公园，再加1个泰晤士链接站——市中心的通勤时间将因此缩短为12分钟。

  • 伦敦四区：

四区也值得投资，这里连接市中心和城郊——就像北京四环一样——西到Greenford，北到Mill Hill，东到Upney，南到Morden。十个伦敦四区最便宜的区域，平均房价仅为£301,000。举例来说，位于四区的温布利（Wembley）具备二区的交通条件，去往Baker Street仅13分钟。围绕在温布利体育场周边，这里计划新建5000套住宅。

  • 伦敦五区：

Zone 5离伦敦市中心仅32分钟的通勤时间，房屋均价£242,000。

  • 伦敦六区：

这里的房屋均价与伦敦三区差不多高。这里更接近英国乡村，有更多的田园风光与景色。

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新年伊始 匈牙利连出重磅房地产市场利好政策

刚刚进入2016年，人们还沉浸在新年假期的喜悦之中，匈牙利政府相继颁布了针对房地产市场的重要刺激政策，随后被广泛认为是利好匈牙利房地产的重磅消息。

众所周知欧洲国家的税赋水平都是非常高的，这次匈牙利政府出人意料的把房地产开发建设环节的增值税从先前的27%一次性调整到5%。相关人士认为此举无疑将极大的减少了开发成本，增强了开发商投资的积极性，引导各种国内外资金进入匈牙利房地产市场。与此同时匈牙利政府还颁布了刺激需求的补贴政策。其中包括对那些有3个孩子的家庭提供1千万福林现金补贴，另外再提供1千万福林低息贷款用于购置住房，期限最长为25年！

布达佩斯某资深房地产经纪人表示非常看好未来的房地产走势。她认为这直接获益于对购房需求的刺激，房屋对于匈牙利人来讲是非常重要的财产，拥有舒适温馨的住所是很多年轻人的奋斗目标。匈牙利政府提供数量可观的现金补贴和低息贷款，预计此举可以直接增强部分匈牙利家庭购置更大更好的房屋的意愿和购买力。同时该政策也被看作是对出生率的有效刺激。更多的孩子将需要更多的住房面积。在一个需求驱动和政策导向刺激的市场里，预计更多的发展商会选择在合适的时机进入市场，开发更多新建项目，在这个过程中一定会有海外资金投资匈牙利房地产市场，从而带动更多相关产业一同发展。

该房产经纪还补充到，2015年匈牙利房屋价格呈现明显的上涨，她预计在各种积极政策的刺激下，未来几年的房地产市场将更加活跃并充满活力。这也许是很多海外房产投资人所更为看中的，并希望从未来的投资中获得比较满意的收益。

这些福利显然来得太突然了，很多家庭已经开始了各自的咨询和规划。目前在匈牙利投资开发房地产市场的海外公司主要来自俄罗斯、英国、德国等，近年也出现了来自中国的投资身影。由于布达佩斯独特的人文特制，重要的地理位置，出众的自然资源，颇具吸引力的房价和生活成本，也使得越来越多的外国人来此购买房产长期定居或度假小住。

如果你正在考虑尝试欧洲的生活方式，或者正在考虑海外的资产配置或生意投资，希望这些来自匈牙利房地产市场的重磅消息能对你有参考价值！我们同时建议准备投资海外房产的投资客多了解海外购房过程中的法律法规和税收等相关信息，以便作到从容快乐地投资！因为我们大家常说：“市场有风险，入市须谨慎！”

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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