Author: ZoeChan

近来有很多海外朋友和投资者向我询问如何在澳洲做地产开发：会有多大的风险和多大的回报率；是否比较容易有好的收益；是否比较容易获得政府的批复；整个周期会有多长；会有哪些陷阱；究竟需要多少资金？     

我觉得有必要整合起来回答这些问题，同时也希望这篇文章也可以帮助大家在某些程度上对现在的市场状况有一个更清晰的了解。    

澳洲房产开发：回报风险并存

澳大利亚被视为一个政治稳定的国家，宏观经济基础稳固，也在逐步增长，生活方式也是相对平衡有层次，良好的教育系统，拥有没有被污染的空气和水，更重要的是这个国度的人非常友好慷慨。用一句简短的话来概括就是“地球上的天堂”。但是和诸多的西方民主资本主义社会一样，房产开发在澳大利亚也并非一件易事，都会受制于政府的条条框框，规划，市场，销售，建造的风险。但是回报可能也是很大，基于投入的资产回报率可以达到每年20%。不同的产品，市场条件和项目的大小，有的项目的回报率甚至可以高达每年150%。当然，回报和风险是同时存在的。             

鉴于我多年在亚洲和澳大利亚地产开发和建造的经验，我总结了在行业内的一些成功因素：   

1、时间掌握

地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生，所以要求管理者能随机应变确保项目的成功。举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才可以开始？其实只要你有足够的信心你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目，他们在拿到了规划批文的2天后就已经开始开工建楼了。这是一个非常理想的状态，项目的管理也是非常出色，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

2、项目经理

很多中小型的地产开发商，很大程度上依赖于外聘的顾问和承包商，包括建筑师，机械师，地区政府，建筑商，承包商，规划人员等等。为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，就好比在牧场上管理一群自顾自走的牛羊。一个好的牧羊人（项目经理）必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

3、风险评估

一个成功的地产开发商是一个精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他也能知道随之而来的财务，法务和商业上的后果。限于商业机密，我们在这里也无法透露太多，但是如果你无法接受挑战和风险，那么地产开发不适合你。毕竟为了获得每年150%资产回报率，你还是需要有选择地承担一定的风险。毕竟天下没有免费的午餐。

4、产品设计

要成功你必须站在市场的前沿，预测下一个市场的大趋势。你如何打造你的产品去迎合持续的需求。即便是在现在这样一个需求强大的市场环境中，我看到的最成功的地产项目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是一些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目；这些项目最终成为一个市场上一直热烈讨论的点。铸就这种项目并不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。设计出贴合目标消费群体的产品和地段是项目成功的关键。有一个例子：我最近看到一个全新公寓项目坐落在东区一条非常繁忙的马路上，做得非常有“设计感”，是那种潮流的仓库的风格，还带着涂鸦墙，是低成本和酷酷的时尚感的结合体。但是，这个项目在预售中没有卖掉一套房，销售非常缓慢使得后期的开工非常痛苦。其实这种设计并非适合所有的人群和所有的地段，他们绝对是在那个地段设计了一个错误的产品。

5、人脉经营

开发商需要与专家们建立很强而且紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议和在整个流程中涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地阅读，沟通和约见不同的人来随时跟新他们的知识。他们不能仅依赖于过去的经验，当他们开始建立一个新的项目时，他们需要用全新的视角来看待问题，从问题的核心出发作出理性的判断。如何让一个在Collingwood区域的公寓项目和在Hawthorn区域或者Ringwood区域不同？多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通来判断市场的需求和对设计风格的偏好。想要知道哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地，你就需要跟政府评议会和规划师多沟通。哪家公司最近设计的公寓的项目在4周就卖掉了。为什么与之毗邻的项目开盘了一年了，还在卖？谁是你的目标市场？哪种组合是最优化的？

以上这些原则一直是我们所欣赏和恪守的，并切实运用在我们的每个项目中我用一个流程图帮助大家更好地理解地产开发的流程，并且列出STM地产是如何在这个纷繁复杂的流程中协助投资者。   

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

1. A与开发商签订了购房合同，说好5年交房，房屋售价为60万澳元；
2. A在签合同时支付了第一期10%的首付款，即6万澳元；
3. 在签订合同2年的时候，A找到了B，想将这个即将要交房的物业转卖给B，售价为70万澳元；
4. B答应了，并付了一笔订金（一般为房价的10%）给A，即7万澳元；
5. 到了交房时，B将63万澳元尾款交给A；
6. 同时，A将54万澳元尾款交给开发商，物业顺利成交。

对于A来说，这一交易，他用2.5年的时间，支付了6万澳元的本金，赚到了10万澳元的利润，相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税（按照60万的房价交纳）。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次，对于净赚的利润，A还要支付中介的佣金，以及资本利得税（即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税）。如此一来，其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次，A在与B签订了合同后，A与开发商之间的合同仍旧生效，因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时，如果B的资金不到位，没法和A交割，则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外，值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次，开发商往往会在购房合同中说明名，买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，如果任由买家随意的转手定价，极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

尤其对于一个二手转卖的楼花来说，A只能寻求本地买家，而不能再卖给海外买家。因此，如果有此意向的买家，建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。（澳大利亚不同的州有不同的规定，以上内容只适用于在新南威尔士州的买家）。

海外买家买地建房

如果转手空地，则可以卖给本地或海外买家（海外买家需要申请新的买房许可）。如果在交地前转卖，则流程和上文类似。如果交地后且和承建商商量好的前提下，则基本可以自由转卖。

但是需要注意的是其在购买空地时申请获得的海外人士买房许可（即FIRB许可）是有条件限制的。该限制包括：

1. 申请者必须买空地用来开发建房；
2. 申请者必须在许可日起24个月内开工。

对于以上限制的解读，许多读者可能觉得并不影响其在24个月卖地。其实并不是这样的。

无论在交地前或交地后，如果买家不能在24个月开工建房，都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。但是这个卖地许可的申请并不在买房许可申请的列表之内，而是一种额外的申请。对于FIRB来说申请审批的速度没有30天的限制，且委员会会根据单独案子单独评定，因此在时限上很难控制。建议买家应当提前做好规划。

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

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