Author: ZoeChan

中国房地产股市大跌 澳洲公寓恐受影响

澳大利亚金融评论报报道，与澳洲获批公寓建设相关的几家中国上市公司在下行的中国股市中大受影响，市场纷纷恐慌其债务状况。

福星惠誉房产公司，北京首都开发控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地产公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，这几家股市都下跌了26%。中国香港上市的绿地集团（Greenland）（悉尼一栋最高的公寓楼就是由绿地建），股票也跌了20%。

中国政府救市后，股市上升了10%。

中国房地产股市大跌，澳洲公寓恐受影响

中国房产开发商的股市状况对澳洲来说是一个风险，因为澳洲房地产是澳洲经济的重要贡献者，增长速度为2.3%。

跌停的福星惠誉公司，在澳洲以5800万澳元买下了巴拉马打的河边地区，并在西悉尼大学附近建了774个公寓单位。

股票下跌25.57%的北京首都开发控股公司，计划在悉尼 Ultimo地区建270个公寓单位，还打算在悉尼另外建造170个公寓单位。

虽然这些房产都没受影响，但是据标普公司的专家Matthew Kong说，上市的中国房地产公司资产负债率为75%，需要减债。“由于常年借债买地，多家公司需要增长销售，减轻债务。”

在澳洲，不少房地产公司对中国开发商的债务和股票情况感到担忧，认为会影响澳洲房产。McVay Real Estate房产商的Dan McVay说：“我们必须谨慎，但也无需太担心，因为海外投资很多，国内需求很大。”

而澳联储此前也曾多次警告海外投资对澳的影响，“海外投资者得经营状况，全球市场利率变化和投资需求减少，都会对房地产带来风险。”

Fitch Ratings的高层Kalai Pillay则认为，买家可能会受到更大打击。“股市受到打击，那么他们就越少可能来投资海外。

 

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新西兰奥克兰地税上调 3/4房东要涨租

根据Crockers Property公司所做的调查，由于奥克兰地税大幅上调，75%的房东打算上调出租房的租金。

奥市议会已经宣布，自7月开始，住宅物业的平均地税将上调9.9%，其中包括114新币交通税。

调查结果显示，只有24％的受调查房东不会因地税上涨而提高租金，余者均打算上调租金，33%的房东计划将上涨的地税全部纳入租金中，43％的房东计划部份上涨。

新西兰奥克兰地税上调，75%的房东要涨租

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奥克兰租户保护协会（Tenants Protection Association）协调官Angela Maynard说，由于租金太高，许多奥克兰人被关在房市之外。低收入者处境最糟，由于他们的福利和工资的增长不足以负担房租上涨，因此部份租户被迫无家可归。

奥克兰房产投资者协会（Property Investors Association）主席Andrew Bruce敦促房东们以市场价格确定租金，否则可能造成房屋空置，到头来最受损失的是房东自己。

家庭预算服务联合会（Federation of Family Budgeting Services）首席执行官Raewyn Fox表示，许多家庭的住房费用已经超过其家庭收入的一半。她质疑租金是否反映了奥克兰房东们的实际成本，还是有人从中渔利。

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外国买家澳洲购房数十亿澳元 政府从未例行检查或记录！

外国买家在悉尼房市豪掷数十亿澳元购房，却没有政府机构例行检查相关法律或记录外国买家的购房详情包括金额和物业信息。

据《每日电讯报》报道，相关法律有漏洞，虽然海外投资者需要外国投资审查委员会（FIRB）的许可才可投资，但没有政府机构检查这些投资者是否确有征求委员会的许可，或他们的登记信息与实际的购房行为是否一致。FIRB每年都会公布申请获批的数量和金额，但并未记录已完成的销售的数字，并会注明公布的数字与实际的投资情况有“很大差别”。

此外，澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物业信息部（Land and Property Information）也并不收集具体的行业数字，而房产办公室（Land Titles Office）只显示业主信息，没有他们的国籍信息，也不显示购房资金来源。

海外投资者需要外国投资审查委员会（FIRB）的许可才可以投资澳洲房产

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中介只询问买家是否持有许可

新州政府知道一些外国买家正在违规买房，未申报投资情况，现在正开始进行调查。但他们需要买家自愿投案或大众提供线索。违规的惩罚措施最近也有所加重，包括3年的监禁。澳洲税务局（Australian Taxation Office）获得授权执行外国买家购房法规，这导致调查案件数量突然上升，但外国买家违规购房的整体情况依然不明朗。

房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）的负责人冈宁（Malcolm Gunning）说：“没有任何政府机构联系我们。”冈宁还在好市围（Hurstville）开了一家公司Gunning Commercial，是向中国人出售房产的主要中介公司之一。“我们会询问外国买家是否持有FIRB的批准，但检查是否属实则是警察的事情。”他还补充称：“这个问题经常被谈论，导致了很多仇外情绪。不过我们在外国人购房方面没有什么数据。”“我们是一个多文化的国家。你在车士活（Chatswood）的拍卖现场会看到很多中国竞标者，在卡布拉玛塔（Cabramatta）可能看到很多越南竞标者，但在大多数情况下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB对195个案例展开调查

根据FIRB的最新年度报告，2013-14年，外国人拟在澳住宅地产方面的投资增加了一倍多至347亿元，超过130亿元是在新州。同时，拟定在商业地产投资从348亿元增至399亿元。这使得地产成为最为吸引外国资金的行业，总投资从519亿元升至746亿元，是矿业勘探和开发所吸引的投资的3倍多。

在审批表上，中国排名第一，地产投资（包括商业地产）金额达1240亿元，是美国的2倍。不过FIRB称，这些数据也包括“当年还未实施的投资”，地产中介则称真实的数据可能更高，也可能更低。他们称审批系统有漏洞。

从12月1日起，非法购买二手房的外国居民将面临最高达12.75万元的罚款或3年监禁，违规公司将面临最高达63.75万元的罚款。目前依然不清楚有多少外国居民在澳洲买房。截止今年6月，FIRB的调查数目达到了195个，其中24个案例中，外国买家主动承认违规购房。还有40个案例是由大众提供的线索。

195个案件中：

  • 维州有93个，新州有65个，昆州有22个，西澳有10个，其他在南澳、塔州和首都领地
  • 大众告密：40个
  • 买家自愿招认：24个
  • 最糟糕的一个案子：一位外国投资客被发现与10多宗物业有关，从30万元的公寓至140万元的住房不等

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中国买家囤房4000间不住 催生澳洲“鬼城”

澳洲房地产监察机构称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。澳洲2个最大城市的房市繁荣带来了越来越多的外国买家，他们付出数以百万计的高价买到心水房之后却让房子空置甚至荒废，令一些郊区街道变成了“眼中钉”。

据《澳洲人报》报道，MacroPlan Dimasi的首席经济学家安德森（Jason Anderson）预测中国买家未来5年还会再买1万套新房用于荒废。

过去2年中国投资者购买的大约4000间澳洲新房大部分都被空置

“21世纪”（Century 21）的澳洲主席塔贝（Charles Tarbey）称，随着外国投资不断增加，空置的房屋数量也会不断增加。在2011年的统计中，澳洲的空置房屋的比例大约是8%。

“大部分海外投资者在澳洲买房是因为他们想在澳洲投资，尤其是新房买家。如果他们是中国香港人，那不表示他们会搬出中国香港。很多人不会拿公寓来出租，他们买房是为了升值，他们一年损失5万元租金也无所谓。”塔贝说。

非居民只能购买新房，但中介称很多拥有外国背景的新居民会在富人区买房，可他们大部分时间还是住在海外。悉尼奇拉腊（Killara）居民 Heather Tomkin说，她的2个孩子常常会问她关于菲茨罗伊街（Fitzroy Street）一间空置房的问题。

这间房子在2013年被亚洲买家段玉龙（Yulong Duan音译）和刘婷彤（Ting Tong Liu音译）买下，但邻居们说这对夫妇从来没在这住过，也懒得将它出租。

“孩子们问我为什么房子是空的，我说‘有时候人家会搬走，不能继续住。’我告诉他们，现在这里是豚鼠的家。”Tomkin太太说。

但心态如此轻松的居民并不多。“那是一间被遗弃的房子，杂草丛生，根本没人理。它已经成了眼中钉，我觉得这会令它贬值。也许他们想如果几年后有 必要可以搬进来，但现在只想将它放在那里。”邻居Emily Stolian和丈夫Norm说。 另一位愤愤不平的居民Raid Asfour说，2年前房市繁荣开始以来，空房子不断增加。同一条街道上还有另一间少有人住的房子，业主是北京的王旭（Xu Wang音译）和李璇一（Xuanyi Li音译），他们在2013年以228万买下这房子。 “我不觉得这样安全。像这种被忽略的房子，你不知道里面发生什么事。”Asfour先生说。

很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房，BIS Shrapnel住房经济学家齐格马尼斯（Angie Zigomanis）说：“房子可能会变成他们在外国的家，当他们过来做生意的时候可以住。房子有大约80%至90%的时间都是空的，但有时候依然是他们的家。”

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澳大利亚新财年永久移民配额多达近20万！

2015/2016财年澳大利亚将推出最多19万个永久移民名额，包括7,260个商务创新和投资签证

澳大利亚论坛网称，已证实2015/2016财年澳大利亚将推出最多19万个永久移民名额，与前一年保持一致。

其中包括128,550个技术移民名额（含雇主担保、普通技术移民和商务类别）和57,400个由直系家属担保的家庭移民名额。

特殊资格移民将享受565个名额，包括与澳大利亚维系紧密商务、文化或个人关系的前永久居民。除管理移民计划（Migration Programme）之外，还将发放至少3,485个永久儿童签证名额。

虽然澳洲移民计划的整体规模和构成与去年一样，但它的管理方式有变化，影响到子女移民签证（Child category）和孤儿亲属移民签证（Orphan Relative）。

子女移民签证（不包括孤儿亲属移民签证）将不再计算到管理移民计划中。“这响应了政府要改革和改善跨国收养流程的承诺。”移民和边境控制部门（DIBP）的发言人称。

他补充说政府将继续仔细监控子女移民签证，这类签证到2019/2020财年将转变成一种完全由需求驱动的模型。

孤儿亲属移民签证将构成移民计划中“其他家庭”（Other Family）类别的一部分，共获得400个名额。

详细数据显示，技术移民项目中将有48,250个雇主担保签证、43,990个独立技术移民签证、28,850个州和领地提名签证、7,260个商务创新和投资签证，以及200个杰出人才签证。

在家庭签证项目中，将有47,825个伴侣签证、8,675个父母签证以及900个其他家庭签证（包括了400个孤儿亲属移民签证），还将有565特殊资格移民签证。

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中国投资者抛售澳洲房产填补股市亏损

中国股市崩溃令中国投资者更加谨慎，澳洲房地产中介称，少数人将因为股市损失而销售在澳洲的房产。

中国股市在过去几周下跌了30%，市值蒸发了数万亿。悉尼地产公司Sothebys International Realty的主管帕里尔（Michael Pallier）称，一些年轻的投资者被卷入了股市崩盘的漩涡中。他说他有一位在悉尼买了新公寓的买家在中国炒股亏了钱。
 
“她还年轻，以前没见过股市崩盘，她希望股票能继续涨，做出了错误的判断，现在要承受后果。有些人不得不卖房子，但我觉得不会很多。”
 
地产集团莱坊国际（Knight Frank）的亚洲市场高级总监Dominic Ong也认为少数中国投资者要卖掉在澳洲的房产。“有这种可能，但数量非常非常有限。我不认为会发生这种事。”
中国投资者将因股市损失而销售澳洲房产
中国投资者喜欢澳洲房产胜于现金和股票
 
帕里尔称中国股市的动荡提升了中国人对澳洲高端房产的兴趣。
 
“上个月我们办公室卖出了20套房子，6月的业绩达到1.15亿，其中25%是卖给中国人，所以我们对于处理中国市场经验丰富。”
 
他说他有些富裕的客户在中国股市开始下跌前已经将钱转出中国。“他们宁愿将钱转到房地产，也不愿持有现金或投入股市。”
 
帕里尔称他有一位中国客户想投资1000万元，另一位想买入悉尼内城区一栋价值1380万元的房子。
 
但Ong说澳洲的中国房产投资者已经变得更加谨慎。他在接受《今日世界》采访时说：“我从来没见过股市矫正会导致流入澳洲的投资增多。现在我一直在观察，发现这些投资者在澳洲买房的时候变得更加谨慎。
 

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澳洲房地产为何越来越受外国人欢迎？

澳洲房地产行业预测，澳元不断贬值会令澳洲房产更受外国买家垂涎。

CORELOGIC RP Data的高级研究分析师库什（Cameron Kusher）表示，很多澳洲人都觉得房子很贵，尤其是在悉尼和墨尔本，但在外国买家眼中并非如此。他说澳元贬值令澳洲房子对海外买家更有吸引力，尤其是中国、新加坡和中国香港等地的投资者，他们不一定追求短期的升值，“只是想找个地方安置自己的钱”。

库什告诉澳联社，首府城市房价自2012年5月触及近年低位后增长了26.8%，期间澳元在贸易加权指数条款中下跌了13.3%。

在破纪录低利率及某些地区房价大涨的大背景下，房地场领域中的国内和外国投资者活动在近年来都不断飙升。

“澳联储称澳元价值依然被高估，澳元进一步贬值可能会为外国买家创造更加有吸引力的购买条件。”库什说。“我们预测很长一段时间内，投资水平将继续呈指数式上升，尤其是来自中国的投资。”

澳元贬值令澳洲房产对海外买家更有吸引力

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外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的数据显示，中国是澳洲房地产市场最大的外国投资者，其次是美国。

库什指出，政府最近旨在维持中国股市稳定性的措施可能会更加坚定中国投资者转战海外的决心。

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中国股民转战澳洲房市 悉尼人更买不起房

中国股市动荡，加上澳元贬值，令澳洲房地产对中国投资者的魅力大增

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中国投资者已经开始将钱从中国动荡的股票市场转移到澳洲房地产，悉尼人将更加买不起房子。

悉尼地产公司Sothebys International Realty的主管帕里尔（Michael Pallier）称，本周很多持“重大投资者签证”的中国买家登记了购买价值1000万以上房产的兴趣。
 
“本周新出现的潜在房产投资者都是30多岁的年轻企业家。他们是一群聪明的投资者，已经将钱转出中国股市，转投其他领域，包括房地产。”帕里尔称。
 
然而，有坊间证据表明，中国股市中有些较小的投资者被本周的股市动荡套牢，这些人也喜欢在澳洲买房子。
 
帕里尔说中国股市最近动荡，而且澳元猛跌至75美分以下，这些只会令澳洲房地产对中国投资者的魅力大增。“中国人想投资外国房产的时候，他们会选择澳洲。”
 
McGrath的豪宅中介罗伯森（Hamish Robertson）表示，大部分投资活动都在中国出生的澳洲居民中进行，他们已经在出生地累积了财富。很多这类投资者将澳洲房地产视为避风港。
 
“在高端房产市场中，中国股市大跌不会影响买家的买房决定。他们不是所有财富都被股市套牢。
 

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澳洲四大行最严房贷率 西太要求投资者首付20%

《堪培拉时报》报道称，本土最大房贷供应商西太银行（Westpac）将要求新的地产投资者至少有20%的首期。各银行正加快抑制飙升的住宅投资者贷款增长。

从7月8日起，西太银行要求新澳洲房产投资者贷款的贷款价值比率至少为80%。这是大银行目前为止实施的最严格上限。

澳新银行（ANZ）也于同一天采用新规定，但比西太银行的高10%。国民银行（NAB）上个月就将比率上限定为90%。联邦银行（CBA）则已表示，当比率超过90%时，它不会考虑贷款人通过负扣税的税务减免。

西太银行的政策调整是银行响应监管部门要求的年增幅最多10%而减缓住宅投资者信贷额增长（5月跃升了10.4%）的最新一步。

西太银行要求新澳洲房产投资者贷款比率至少为80%

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方数据表明今年头几个月的增长并未得到缓和，这促使该部门进一步向银行施压。

西太银行一度允许住宅投资者贷款95%。澳新银行在简报中指出，如果贷款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是业主自主的，那他们可能还是可以贷款超过80%。

悉尼房贷经纪人伍兹（Andrew Woods）表示，这会让资产较少的人更难像投资者那样入市，包括首置业投资者。

他说：“如果你本来就富有，有1套贵重的自主房子，那你的情况不错。这会排挤可能试图购买第一套投资房产的非一流投资者。”

审慎监管局的最新数据显示，西太银行的投资者房贷额全国最高，达1,509亿元。

截至5月的1年里，西太银行、澳新银行及国民银行这方面的增幅都超出了10%的规定，但它们也发誓未来几个月要压低增长。

各银行5月和6月还采取了许多其它变动，包括降低投资者的利率折扣，以及收紧包销标准。

2大澳洲房贷经纪行Mortgage Choice及AFG声称新贷款中投资者的占比大幅下滑。这可能表明那些变动正在产生作用。

监管部门特别担心悉尼房市。CoreLogic RPData的数据显示，投资者在当地房贷中的占比处于新高位，房价在截至6月的1年里狂涨了16.2%。

AFG的总经理麦基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投资者贷款的跌势持续下去，应当能帮助缓解悉尼房市过热方面的担忧。

部分经济师相信澳储行（RBA）可能更倾向于通过降低官方利率来控制投资者的贷款。

7月7日维持2%的利率不变后，澳储行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）声称央行正与其它监管部门一同评估并控制房市可能带来的风险。

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澳联储：房价被低估3成 澳洲买房比租房划算

澳联储（Reserve Bank）进行的内部调查发现，尽管坊间担心房市有泡沫，但澳洲房价被低估了30%，差距为30年来最大。研究称当前的房价预期既不“异常”也不“荒谬”。

澳洲买房的成本比租房低三成
 
据《悉尼先驱晨报》报道，澳联储的高级研究经理Peter Tulip在布里斯班的澳洲经济学人会议上发表了关于房市研究的初步结果。他说虽然1年前的房价“定位合理”，但现在“被低估了大约30%”。这一变化主要是因为按揭利率大跌和债券价格变化。
 
过去一年，悉尼房价攀升了16.2%，墨尔本房价攀升10.2%，全国首府城市平均房价增长9.8%。
 
Tulip博士和他的副作者Ryan Fox称，房价上涨不能说明买房是否比租房更划算。“我们发现买房的成本比租房低三成。那就是说房价被低估了30%。”
 
“诠释我们的研究结果的另一种方式是调查当前的房价预期。我们的结果表明，现在的预测看起来非常合理。它们不会过分乐观，也不会异常夸张。
 

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