Author: ZoeChan

2015全國最佳退休養老國家 澳洲超越北歐多國排第3

2015年全球退休福利指數國家排名

據《悉尼晨鋒報》報道，官方數據顯示，澳洲是世界上最好的養老國家之一。 一項衡量退休者福利的全球指數把澳洲放在接近榜單首位的位置。瑞士穩坐2015全球退休指數排行榜首位，澳洲本年排名提升至第3位。澳洲在2013年和2014年的排名分別是第11位和第5位。

該指數由Natixis全球資產管理公司公布，該公司世界最大型的基金管理公司之一。各國得分以20個表現指數為依據，包括退休者健康狀況、獲得高質量醫療服務的難以程度、退休者人身安全狀況以及退休者的生活舒適程度。該指數也衡量了各國經濟狀況。Natixis隨後結合各項評分得出總體排名結果。在排名前10的國家中，北歐國家占8個。澳洲本年位居第3，冰島、荷蘭、瑞典及丹麥緊隨其後。

澳洲在所有評分選項中表現優秀，尤其是醫療衛生和生活質量。盡管國民對澳洲經濟前景悲觀，但以國際標准看來，澳洲經濟表現良好。Natixis表示，澳洲公債水平相對較低，銀行財務狀況強勁以及通脹水平較低。澳洲是經濟增速較快的國家之一，同時失業率水平較低。澳洲的唯一不足之處在於二氧化碳人均排放量較高和缺乏應對氣候變化的措施。澳洲在氣候變化評分項目中僅得分28%，是世界上得分最低的國家之一。

官方數據顯示，澳洲是世界上最好的養老國家之一

 美國在此榜單上排名第19位，落後於韓國、日本和捷克。Natixis估計，僅一半美國工人被納入工作退休計劃，而澳洲從1992年開始便實施強制性養老金計劃。此外，新西蘭排名第10位，具備由政府統籌的養老金計劃KiwiSaver。英國排名第22位。Natixis表示，英國在金融危機經濟發展多年來停滯不前，終於在2014年呈現強勁的經濟復蘇勢頭。

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澳洲新州將實施泳池房產租售安檢法規

澳洲新州政府已經尷尬地被迫再次推遲實施一項有關游泳池住戶賣房的安全法規。根據該法規，擁有游泳池的戶主必須在其游泳池符合安全標准的情況下，才能出售或出租自己的房產。

根據新州政府之前的規定，自今年4月29日起，有游泳池或水療泳池的住戶如想出售或出租自己的房產，必須擁有一個在政府注冊的游泳池狀況登記證明，並通過一項游泳池安全評估。據悉，新州皇家救生中心（RLS）已為提醒消費者這一變化准備了一個廣告宣傳活動。

據了解導致地方政府廳廳長圖爾（Paul Toole）宣布推遲執行該法規，是因為游泳池安全檢查人員的極度短缺，從而會影響到游泳池業主們合法出售或出租他們的房產，並抑制澳洲房地產市場的發展。

這是新州政府第二次不得不從實施該法律的邊緣撤出。2012年一名兩歲的男孩在游泳池中被淹死後，省政府在2013年4月制定了游泳池戶主必須強制注冊的規定。但通過泳池安全檢查才能出售或出租房產的法規實施，在2014年被推延了一年。

有游泳池或水療泳池的新州房主出售或出租房產要通過安檢

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新州影子地方廳廳長考茲斯（Sophie Cotsis）表示，政府沒有對地方政府或其它官僚機構進行改革，“他們沒有合理的規劃，不充分的計劃和推遲實施法規正在將生命置於危險中。”

到目前為止，還沒有人在游泳池安全檢查方面獲得專業人士的認證書。僅在上星期，政府才指定了一個游泳池安全檢查的培訓機構。地方政府可以對游泳池的安全進行檢查，但是由於費用有限，他們缺乏承擔這項檢查工作的動力。

圖爾說，政府推延執行此法規以應對來自業界的反饋。據游泳池與水療聯盟估計，新州有不到三分之一的住宅擁有一個游泳池或水療泳池。有約90%的游泳池不符合安全標准。該機構說，政府只允許一些經選擇的專業人士對游泳池進行安全檢查，如持執照的游泳池建築商、住房建築商和結構建設園藝工。格思裡說，很難吸引高素質的建築商找時間進行檢查，“我們聽說，檢查的費用達850澳元。”

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外資澳洲買房5000澳元申請費拍板 將為澳洲籌兩億

外國人在澳洲買房將為財長何基（Joe Hockey）修復聯邦預算作出貢獻。他表示從收緊控制外國人投資澳洲房產中所征收的部分澳大利亞房產稅款項，將直接納入財案。

政府預計向外國人購房征收申請費將籌得2億元，其中壹部分將用於資助澳洲稅務局（ATO）所屬的相關部門。何基表示：“（這筆收入）也許會留壹些來澳大利亞房產交易稅幫助修復財政預算。”

何基表示，政府去年投入了大量成本以加強對外國人在澳洲購房進行監管，“所以需要補回這些澳洲房產交易費”。

限制外國買家新政或給住房業造成壓力

報道也指出，澳洲某些最高端及最蓬勃發展的房地產市場，有可能因為政府的新政策而受到壓力。

澳洲房地產理事會（PCA）的行政總裁莫瑞森（Ken Morrison）批評政府的政策調整有可能是事與願違，而且在限制外國人購房方面也許矯枉過正。他指出這筆申請費“相當於是新的印花稅，這樣的額度將令買家遠離市場。”

澳洲城市發展學會（UDIA）全國秘書長謝潑德（Cameron Shephard）認為，“討論文件中的收費標準明顯太高，如果真實施的話，等於是新稅賦。”謝潑德認為，這樣高的收費還會成為合法外國投資的壹大阻力，而且會傷及新房供應、經濟發展以及就業。

何基則表示，新州去年的房屋建設增加20%，而且建築業蓬勃發展的因素有很多，包括官息降低等，因此他“不接受（房屋建設）很多都是來自於外國投資的說法。”

某些業內人士認為申請費不會遏阻買家購房意願，也有不少人認為這將會降低市場對悉尼和墨爾本二手房的需求。

墨爾本有不少中國買家置業

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墨爾本地產中介盧俊（Jun Lu）認為政府的做法“鼠目寸光”、“策略錯誤”，而且既不能遏阻外國投資者，也不能實現政府保證澳人住房承擔力的目標。

盧俊表示：“這非但不能阻撓外國投資者在澳買房，而且還向世界，尤其是中國傳遞出了壞信號，似乎是說澳洲不歡迎投資。對大多數外國投資者來說，5000澳元是九牛壹毛，所以不能阻撓他們，但從長遠來看則會令他們考慮‘（澳洲）下壹步要幹什麽？’”

墨爾本東部城區，例如博士山（Box Hill）、寶活（Burwood）壹帶，有不少外國人，尤其是中國買家前去置業。悉尼南區的好市圍（Hurstville）以及內西區的羅茲（Rhodes）也是他們的投資熱點。

壹些高端地區，例如悉尼的莫士文（Mosman）和墨爾本的圖拉克（Toorak）、霍索恩（Hawthorn）以及休伊（Kew）也備受外國買家青睞。

聯邦影子財長鮑文（Chris Bowen）指出，這筆費用比原先所設想的要高得多，是“公然斂財的行為”。

據悉，工黨“原則上不反對適度征收管理費，以彌補監管外國人購買住房的費用”，但希望能就相關事項向社會、房地產業及農業征求意見。

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礦業低迷 房市下滑 西澳經濟受雙重打擊走軟

由於房地產市場下滑，西澳經濟只有靠消費者從口袋裡掏錢了。

澳洲房地產行業協會（Housing Industry Association）及聯邦銀行報告顯示，接下來的幾個月裡普通購買者對西澳經濟是多麼重要。

房地產行業協會更新的年度預報認為，去年是西澳民宅建築的高峰年，全省新破土動工民宅建築達破記錄的29,853個。但預計2014-15年度將回落超過14%，跌至約25,500個。雖然這個數字就歷史水平來說還是很高，但下滑將對房地產業造成很大衝擊，房產市場在平衡礦業蕭條後的西澳經濟上曾扮演了重要角色。

還有更壞的，房地產行業協會預報了下一財年的另外一種下滑。雖然西澳人忙於蓋房，但他們對裝修並不感興趣。2013-14年度，裝修業下滑7.9%，預計今年會再下滑4.7%。下一財年應有回升，但總體來說西澳裝修業僅值39億澳元。

房地產行業協會首席經濟學家戴爾（Harley Dale）表示，全澳民宅建築今年將有回升，創下196,000個的記錄，但下財年會停滯。“想像一下，離開了建新房以及由此帶來的多項好處，澳洲經濟會多麼疲軟。”他說。

房地產市場的疲軟將帶來多方面的經濟後果，假如西澳省內消費水平跟不上的話。

聯邦銀行新發布的數字顯示，消費終端表明，上月全國零售網點的表現預示著銷售額將進一步下降。銷售趨勢圖顯示，全澳上升0.2%，西澳上升0.3%，這是自2012年以來最低的月增長。

CommSec首席經濟分析師格詹姆斯（Craig James）曾表示，近期的官利下降和汽油價下跌會給消費者增添購買力來提升整個澳洲經濟。但是，2月底發布的數字應證實汽油價的回升，這源自於全球油價略漲，以及澳元疲軟。

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澳洲房產界為何歡迎海外投資審查緊縮？

今年3月份開始，政府審查外來資金購買地產的門檻將定為1500萬澳元

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2月23日News消息，西澳州房地產協會（Real Estate Institute of WA）指出，“根據近期本地房地產界的反饋，他們對聯邦政府針對海外買家購買農業用地的政策進行縮緊表示支持。”聯邦政府此舉正好迎合了西澳州糧食產區的利益，很多農場主對此表了“歡欣鼓舞”。

此前，澳大利亞聯邦的外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）所設置的購買審查屏障是2.52億澳元。

從今年3月份開始，政府審查外來資金購買地產的門檻將定為1500萬澳元。並且，與此同步推出的外國人購買地產所有權登記制度也將全面上線。

西澳州房地產協會的發言人表示“我們的農村地區會員對這項新近出台的政策非常高興，他們紛紛表示支持新的體制。”

而在澳大利亞首都堪培拉，艾伯特總理也對新機制表現出極大的信心，“縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。”

“外資對我們的國民生產異常重要，但是它們必須流向正確的方向。不應當僅僅蜂擁至居民房地產業。只有這些外資正確地分布到我們所需要的地方之後，才會符合澳大利亞的國家利益。”他說。“本質上就應當是雙贏的局面，以前有很多資金流入居民房地產市場，在投資者獲益的同時，卻造成了我們的產業格局的扭曲。”

與此同時，西澳州房地產協會農村地區主管 Don Fry坦言：“盡管聯邦政府已經對有爭議的外國資金投資農業用地方面做出了新的政策調整，但是在西澳州，實際上多於1500萬澳元的農業用地申請本身也不是非常多。農業地區房地產中介更加重視外國投資審查委員會如何引導資本流動，而不是僅僅限制或者促進。”

Don Fry認為，西澳州是全國著名的小麥糧倉，以及大量的畜牧場縱貫州南北地區，它們都很需要資金注入來發展農業，所以從這一個角度講外國投資是有其用武之地的。

海外投資人是否會因此“望而卻步”，Don Fry回應：“當然不會，我不認為這會受到嚴重威脅。正相反，政策變化將為行業帶來新的投資秩序以及透明度，這才是最重要的。”他最後表達。

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中國投資者買氣旺 大舉搶購澳洲酒店

去年，中國投資者搶下超過四分之一的澳洲酒店，令市場大為震動，這股旺盛的搶購風有望在澳元貶值的刺激下越刮越猛烈。

JLL數據顯示，去年中國投資者大舉買下28%的澳洲酒店，在澳洲和紐西蘭共參與了27.5億澳元的轉手交易。

悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元

來自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran稱，澳幣大幅貶值將推動中國買家今年進一步加大投資。“我們預計2015年中國買家交易會占所有酒店交易的一半左右。”

JLL數據顯示，2014年中，澳洲國內投資占酒店總投資的46%，明顯超過上一年的24%，表明澳洲房投資者同樣熱衷於收購優質酒店資產。

去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元，是澳洲有史以來規模最大的酒店資產單筆交易。

JLL預計，昆州酒店業將成為投資者的下一個目標。“毫無疑問的是，不論是在布裡斯班，還是在黃金海岸和凱恩斯，昆州都擁有不少精品酒店資產。”

“2015年，澳洲會出現一系列地區酒店交易，對此我並不感到意外。自全球金融危機爆發以來，市場一直在走下坡路，但現在我們看到有許多外國投資者、高淨值個人和酒店經營者正重新變得活躍起來。”

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澳洲40年物價變化：收入增10倍 房價漲30倍

如果你經歷過1975年，現在回想起來感覺或許還不太遙遠。1975年，越戰結束；Medibank、澳洲郵政和Telecom（現在的Telstra）成立；惠特蘭（Gough Whitlam）總理之職被罷免。

一晃已經過了40年。自這些重大事件發生以來，這四十年裡發生了許多變化。Y世代，Z時代和阿爾法世代（Generation Alphas）降生。互聯網、數位媒體、智慧手機和社交媒體掌控了我們的生活。多元文化成為現實，澳洲已經是一個不同文化的大熔爐。

當年，我們看《大白鯊》，現在我們看《樂高電影》。1975年，澳洲人口為1370萬，現在已經將近2400萬。澳洲人口年齡中值也從不到30歲增至37.3歲。1975年，全職員工的平均年收入為7618元；現在幾乎增長了十倍至7.2萬元。

當時，一條面包賣24c，現在賣2.84元——我們說的是真正的面包，不是那種一條85c的玩意兒。一升牛奶曾經只賣30c，現在接近1.45元。一份報紙曾經只賣12c，現在要2.5元，大約貴了20倍。

你或許覺得在全球油價大跌之後，現在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。價格剛好翻倍。

但澳洲房價的變化可就嚇人了。

墨爾本今天的房價是30年前的31倍

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1975年，悉尼的平均房價為2.8萬元，現在是85萬零194元，漲了30倍。現在，十倍收入像是小巫見大巫了吧？

墨爾本更糟，今天的房價是1975年的31倍。當時的均價為1.98萬元，現在為61萬5068元。

在布里斯班，房價增長了27倍，從1.75萬元變成47萬3924元。

在阿德雷德，房價增長了28倍，從1萬6250元變成45萬9258元。

在珀斯，房價增長了32倍，從1萬8850元變成60萬4822元。

在堪培拉，房價增長了21倍，從2萬6850元變成57萬3326元。

在霍巴特，房價增長了21倍，從1.52萬元變成32萬2274元。

人口學家麥克蘭登（Mark McCrindle）說，雖然一些地區的建房成本沒有改變，但供需關係的變化導致澳洲物價和房價暴漲。「澳洲比40年前多了1000萬人，」他說，「家庭規模縮小了一些，所以我們需要比過去更多的房子，還有外國買家和澳洲房產投資者，所以需求比供給大得多。」麥克蘭登說，澳洲人應當料到住房成本會繼續升高，年輕人的處境會比父輩年輕時艱難得多。

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澳洲房屋清盤率直逼80% 刷新5年多新高

北悉尼一五居室以高於底價20萬元的價格售出

2月21日，距離悉尼中央商務區19公裡的北葉坪（North Epping）有一處房屋以高於底價近20萬元的價格出售。

房屋指數分析公司RP Data的維州住房市場專家拉洛卡（Robert Larocca）稱，利率降低以及更多房屋供出售使得全國清盤率達到了2009年10月以來的最高水平。

有12位注冊買家參與北葉坪納爾勒街（Narelle Street）9號這套5居室的招標，他們將房屋價格推至161.6萬元，比底價高出19.1萬元。在與一位中國投資者進行正面交鋒後，一對當地夫婦中標。據稱這位中國投資客在電話中每次都將競價提高1000元。拉洛克稱出現如此優秀的業績與利息降低有關，並表示如果市場繼續保持這種勢頭，可能會有更多出人意料的價格出現。

根據RP Data的初步數據，全國清盤率達到了77.7%。“這是一個非常引人注目的結果。”拉洛卡說。悉尼依然是明星城市，清盤率達到了87.8%，有839筆交易成交。這是悉尼連續第3周清盤率高於80%，不過拉洛卡說去年也是這樣的趨勢。

墨爾本清盤率為74.9%，有1049處房屋在拍賣會上售出。甚至布裡斯班的清盤率都達到了68.9%，有113筆交易成交。

悉尼房屋清盤率達到了87.8%

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中國買家推高所致 悉尼房價飆升屬“全球現象”？

悉尼在2014年房價上漲12.4%，是全澳洲房價上漲最快的地區

澳洲財長秘書弗雷澤（John Fraser）認為悉尼房價飆升是低利率及富裕中國投資者造成的，但這些因素也令全球其它城市的地產變得昂貴。

弗雷澤指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地區房價暴漲與倫敦及紐約的情況相似。認為原因包括超寬松貨幣政策及資金流出中國的他說：“這是全球現像。”

弗雷澤稱其並不把澳洲房市列為經濟的高風險，他已跟去年宣布打算對向更有風險市場及投資者提供貸款作出限制的銀行監管部門交談過。他說：“我自信它們采取的措施會有效。”

弗雷澤表示，越來越多人意識到，財政整頓是必須面對的局面，不過，當前澳洲經濟的AAA評級很穩固。被問及澳元價格下跌的影響時，弗雷澤暗示只依賴貨幣貶值來刺激經濟是很愚蠢的。

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網羅新南威爾士州實惠海濱房 20萬澳元有交易

在悉尼城郊的平均房價現在已增至約73萬澳元之際，要想實現生活在衝浪海濱的夢想，可能要花掉購房者數百萬澳元。許多精明的買家正在轉向尋找購買便宜房子的機會。這些房子是渡假，房價只是悉尼房價中位數的一小部份，但周圍卻是陽光和海浪。

在新州海岸線上下仍有一些海濱地區的海邊木房只花不到40萬澳元就能買到。這一價錢只是悉尼市區一個無廳小單間公寓房的價格。

澳洲房地產數據機構RP Data Core Logic的數據顯示，新州中北海岸城鎮Stuarts Point是全省房價最便宜的的海濱區，其獨立房房價的中位數只有261,507澳元。

對於悉尼人來說，距離最近的可負擔的海濱地點便是位於中海岸的Budgewoi了。 那裡的中位數房價為326,190澳元。在過去的五年中，Budgewoi的獨立房中位數房價上漲了12.9%。

Budgewoi房地產代理公司Ray White Thompson Partners的代理韋斯特（Denis West）表示，在當地購房的買家中，有25%是因悉尼房價昂貴轉而前來購買相對便宜的濱海渡假房的；有50%的是想要換房子的當地人；還有25%的是來自其它不同地方的。

他稱，不是所有的買家都是在尋找臨時的渡假房，估計當地有約1萬人定期往返悉尼工作。“悉尼的高房價已迫使人們搬到了類似Budgewoi這樣的地方了，”韋斯特說。

新州中北海岸Old Bar 海灘地區房地產公司的史蒂文森（Adam Stevenson）說，海岸地區房產上漲已促使不少精打細算的買家北移。

他稱，在獨立房中位數房價只有327,950澳元的Old Bar，有約30%的買家是來自中海岸、紐卡素或者悉尼。

史蒂文森表示，在距離悉尼以北323公裡的這個海濱小鎮，住房投資市場近期勢如破竹。“截至本周，我們的辦公室目前的空置率是零，這裡的租金回報率在5%到7%之間，”他說。

RP Data Core Logic的高級分析師庫舍爾（Cameron Kusher）表示，目前，在靠近海灘的地方仍有實惠的購房區，但通常，這些地區的房產距離濱海還有點兒距離。“總的來說，你要找有這樣的郊區，房子（距離海邊）相對遠一些，可能並非正在海邊。”

目前新州在靠近海灘的地方仍有實惠的購房區

推薦房源：悉尼5臥3衛的海濱房產

新州獨立房房價最實惠的海濱區：（區中位數價格）

  • Stuarts Point：261507澳元
  • Bodalla：297359澳元
  • Nambucca Heads：305423澳元
  • Moruya：321243澳元
  • Eden：324066澳元
  • Budgewoi：326190澳元
  • Wallaga Lake：327104澳元
  • Lake Tambourie：327950澳元
  • Old Bar：327950澳元
  • Burrill Lake：330254澳元

新州公寓房價最實惠的海濱區：（區中位數價格）

  • Eden：201950澳元
  • Moruya Heads：209032澳元
  • Narooma：223564澳元
  • Port Kembla：230450澳元
  • Old Bar：236906澳元
  • Merimbula：237386澳元
  • Nambucca Heads：239424澳元
  • Surf Beach：246387澳元
  • Iluka：248947澳元
  • South West Rocks：256693澳元

新州獨立房房價最昂貴的海濱區：（區中位數價格）

  • Vaucluse：397.1萬澳元
  • Tamarama：326.5萬澳元
  • Dover Heights：296.7萬澳元
  • Mosman：258.3萬澳元
  • Palm Beach：256.2萬澳元
  • Bronte：242.5萬澳元
  • Watsons Bay：242.5萬澳元
  • Queenscliff：196.8萬澳元
  • Clovelly：191.1萬澳元
  • Coogee：187.5萬澳元

新州公寓房價最昂貴的海濱區：（區中位數價格）

  • Tamarama：946766澳元
  • Manly：865409澳元
  • Clovelly：864896澳元
  • Little Bay：826813澳元
  • Vaucluse：811055澳元
  • Dover Heights：806649澳元
  • Curl Curl：795193澳元
  • South Coogee：785705澳元
  • Coogee：782891澳元
  • Bronte：756656澳元

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