Author: ZoeChan

专家对澳洲房产投资的新年建议

只需相对较少的时间是房地产投资的吸引力之一，澳洲房产投资者购买了房产以后不需花太多时间打理，特别是聘用了专业的房产经理的服务会使事情更简单。然而，有些事情，房产经理做不了，你不能指望他们随着时间的推移给你带来丰厚的回报。

在2015年到来之际，保险公司EBM Insurance Brokers负责土地保险的RentCover公司总经理斯莱特（Sharon Fox Slater）给予澳洲房地产投资者如下新年建议。

1、检查贷款利率是否具有竞争力

目前的固定利率和浮动利率都较低，而且在很多情况下，给银行的客户服务部门打个电话就可以获得更低的利率，特别是当你能够提供出竞争者愿意接受的价码时。低于5%的利率是很容易实现的。

2、申请折旧报告，并保持更新

许多房产投资者都没有意识到房产贬值的好处，这可以冲抵每年的应纳税额，改善资金流动状况。申请做折旧报告，只需要找一位具备资格的测量师做一份一次性的折旧报表，就可以每年使用了。

有了折旧报告，应向会计师更新房产设备如更换热水系统或安装了新空调等的开销情况。

3、时常检查房产投资组合的价值

尤其是长线投资者，有时会对自己的投资组合的价值感到惊喜。准确了解房产投资组合的价值可以帮助投资管理，以便在拥有足够的资产时考虑进一步投资，如更多的房产或其它类型资产。

4、了解保险政策，检查保险金额

房主和建筑保险并非同等，但很多投资者直到需要提出索赔时才发现不够了解保险政策。例如，有些政策不包括意外损害、租客纵火、秘密毒品实验室的清理或短租的房产。保险不足是常见的问题，因此应确保保险的准确性，能包括房子拆除和重建时有足够的保险赔偿。

投资澳洲房产不需花太多时间打理，但最好不断增值自己的房产投资知识

5、比较市场上的房租水平

通过同一地区同类房屋的租金比较，可以了解目前的澳洲租金是否合适，是否应该上调。这也将帮助决定是否值得加装空调等额外设施。

房产经理可以帮助了解该地区的行情。

6、检查投资房的业绩（如有必要，控制损失的继续发生）

承认自己犯了一个错误而卖掉房产是非常困难的，特别是结果蒙受损失的情况。然而，持有效果不佳的投资会妨碍你在其它地方进行更好的投资。房产投资的目的是为了赚钱。如果赚不到钱（不管是通过资本收益或租金回报），而且看不到会有改变，那还有什么意义呢？

7、将所有房子的账单交由房产经理管理

绝大多数的房产经理负责从租金中支付各类账单，如市政费、土地税和水费，而不收取额外的费用。然后，他们会在财政年度结束时提供一份清晰明确的报告，以方便投资者或会计师使用。你值得稍微花点精力把这些设定好，把所有的账单都转寄给房产经理。

8、继续学习澳洲房产投资知识

可以利用周围一些优秀的免费及廉价的资源，来进一步扩充自己的房产投资知识。如博客、电子通讯、投资论坛、杂志及电子出版物等有用的信息来源。

9、建立自己的联系网络

具有丰富经验的联系人团队非常宝贵，如建筑工、技工、房产经理、贷款经纪人、城市规划师、同行投资者、房地产经纪人等等，通过积极建立关系，在需要时可以联系他们。

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悉尼中国城附近公寓房两年转手能赚80万人民币

2012年，买家将悉尼The Quay公寓楼开发项目所有282套公寓房的楼花被一抢而空。现在，开发商正在出售最後四套公寓房。虽然价格还未公布，但根据楼中已经进行了的一些转售交易来看，这些悉尼公寓房的售价肯定比当初高很多。

在2012年，单间公寓房的起价为43万澳元；一卧室公寓房起价为51万澳元；两卧室的为81万澳元。

一套70平方米的公寓房楼花在2012年4月以51.5万澳元出售；而去年8月该房的售价为68万元，升值了32%，还有18665澳元印花税减免的诱惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售价为60万澳元（包括22490澳元的印花税费用），去年10月以70万澳元卖掉。

除印花税之外，诸如律师费和资本利得税等成本费用稍微抵消了部份利润。

到目前为止，该大楼的总体资本收益平均为20%左右。但Domain Group的数据显示，乾草市场在同样的两年期间，公寓房中位房价增长只有8.1%。

悉尼The Quay公寓楼项目

The Quay公寓楼项目的开发商是隶属北京首都开发控股（集团）有限公司（BCDHG）的澳宝股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所设计。公寓楼的两栋分别为16层和17层的高楼坐落在中国城附近原先的家禽市场位置上，大楼的下面是零售区。部份老式的外墙在设计中被保留了下来。

The Quay公寓大楼周围的乾草市场区正在进行的改造重建。澳宝总经理Gavin Zhang表示，该开发项目在可持续的城市生活方面处於领先地位，并且已经获得了绿色能源4星级的评级。

由於建筑设计师的环保理念丶精益求精的设计及对激活周围的公共场所的考虑，悉尼市政府给这个项目多批了10%的占地空间。

悉尼公寓房的增值前景良好

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墨尔本租金停滞不前 房客喜房东忧

墨尔本租户应该欢呼了。最新统计数据显示，在墨尔本一些最令人向往的地区，每周租金不但没有上涨，反而处于停滞或下跌的状态。

墨尔本不断拔地而起的新公寓增加了住房供给，房东将继续面临房租低增长的前景

据Domain集团的数据显示，高层公寓的建设影响了租金增长和空置率，去年第四季度的租金报告证实了这一点。墨尔本别墅的中间租金价仍然保持在$380/周，与第三季度平齐；而单元房的周租金反而下跌了1.4%，至$360元/周。

在过去一年里，别墅的租金增长率几乎持平，单元房也仅略微上升2.9％。

从空置率来看，墨尔本去年12月份单元房/公寓的空置率保持在3.9％，别墅的空置率为2.1％，寻租单元房的租客面临更多的选择。

Domain集团的高级经济学家威尔逊博士（Andrew Wilson）说，墨尔本不断拔地而起的新公寓增加了住房供给，房东将继续面临房租低增长的前景。

“一旦开始对墨尔本租金造成影响，对开发商就是个坏消息，因为澳洲房产投资者不喜欢租金下降，对房价也会造成压力。”他说。

投资者5年前在市区近郊购买墨尔本公寓房的，此期间房租仅上涨了7.7％，相比之下那些在东南区和东区远郊投资的房东，同一期间租金分别增长了16%和12.9%。

地产公司Hockingstuart的首席执行官奈奥尼尔（Nigel O’Neil）先生也同意，市区的公寓越建越多，租户主要为单身人士，他们对地点更“挑剔”，这也可能是影响房租的一个因素。

“通常情况下，如果他们已经面临五个选项，他们会寻找那些是最有价值的财产，这就是为什么在这些市场平均租金停滞不前。”他说。

“至于在哪里租别墅，通常是一个家庭做决定。一家人会共同寻找适合家庭居住的别墅，而且，在许多情况下，会在校区内。”

在南区近郊，地产公司Hodges Brighton的斯坦普（Valerie Stamp）女士说，因为新公寓的建成，在过去12个月里，Brighton的房租“相当持平”，有些公寓楼40％的房子被出售给用养老金投资的投资者。

“每个人都希望自己的物业马上租出去，但是，总体而言市场是波动的，需要一段时间才能把它们全部租出去，”她说。

“所以，如果您也处在这种情况下，第一步最好降低房租先找到一位租客再说，当一切都安顿下来，要续约时，再考虑加租的问题。”

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逾600万澳洲人生于海外 中国移民10年翻番

澳人移民人数创新高

据《澳洲人报》报道，在海外出生的澳人人数比以往更多，660万名定居澳洲的居民来自其他国家。这个比例处于120年以来的最高水平。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）1月29日公布的数据显示，在海外出生的澳人占澳洲总体人数28%。

澳洲统计局女发言人卡尔顿（Denise Carlton）表示：“传统上而言，澳洲移民人数比例很高。但当前移民人数比例达到了1800年代后期，即淘金潮以来的最高水平。”

“海外移民对澳洲人口增长做出了重大贡献，自2005-2006年后，移民成为了澳洲人口增长的重大推动力，占新增人口50%以上。最大的移民群体来自英国和新西兰，超过180万名澳洲居民出生于这两个国家。第三及第四大移民群体则来自亚洲地区。”卡尔顿说。

“这两个地区是中国和印度，分别为澳洲带来45万名及40万名左右的移民。”卡尔顿补充道。中国和印度为澳洲贡献的移民人口数值均在过去10年中翻番。

从国内来看，移居昆州、维州和西澳的人口继续超越离开这些地方的人口。

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没吹牛！悉尼内西区房价五年翻一番

便利的交通、好的学校、国际化以及村庄式的生活方式使内西区成为悉尼房产业绩最好的区域之一。

CoreLogic RP Data数据机构公布的最新数据显示，内西区是全球金融危机以来悉尼房产中位价涨幅最好的区域。

其中，伯伍德岗（Burwood Heights）排名最高，过去五年里独立房中位价上升104.2%，达到了1,598,735澳元。

紧随其后的是罗兹（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），独立房中位价分别上涨了103.3%（达到1,596,961澳元）和102.9%（达到991,481澳元）。

Rich & Oliva房地产代理公司诺兰（Matthew Nolan）表示，伯伍德岗房价上升是由于购房者扩大了购房范围。

诺兰说：“过去在伯伍德（Burwood）和克罗伊登（Croydon）寻找房子的人现在被伯伍德岗所吸引。这里比伯伍德稍微便宜，但仍然在火车站和商店的步行距离内，沿利物浦（Liverpool）路去往市中心和史卓菲（Strathfield）火车站的交通也很便利。”

虽然该地区很受欢迎，但并没有多少房产投入市场。诺兰说：“房产非常紧俏，这是一个小区域。你会发现这里的平均上涨率相当高，因为房产不常转手。伯伍德岗大多数是静街，所以人们住下来便不再搬离了。”来到该城区的购房者主要是年轻家庭，也有想从大房换小房的买家。

伯伍德岗房价五年翻一番，居全悉尼房价之冠

去年7月，诺兰卖出位于伯伍德岗乔治（George）街19号的一套两卧室的半独立房，售价为74.4万澳元，而该房两年前的交易价格为66.5万澳元。

他还于去年9月卖出一套四卧室独立房，这套位于克莱尔蒙特（Claremont）路10号的住房以191.5万澳元售出。

诺兰表示，西霍姆布什和罗兹基础设施的改善与新发展带动了知名度，使房地产在过去五年里显示出强劲的增长。

他说：“这和克罗伊登大约十年前的经历一样，当时克罗伊登重整了当地的商店，与康科德（Concord）15年前的经历也是一样。”

霍姆布什的独立房中位价还在100万澳元以下徘徊，诺兰预测，不久以后便会超过100澳万。他说：“需求如此强劲，有房待售时，总有大批买家出现。”

在公寓房方面，东巴尔曼（Balmain East）公寓房中位价在五年内增长91.1%，达到893,373澳元，位居榜首。

买房代理公司Good Deeds Property Buyers负责人摩根（Veronica Morgan）认为，东巴尔曼是一个独特的市场，没有很多公寓房进入市场。“大多数公寓可远眺悉尼港美景，更加吸引买家，这促进了房价的上涨。”

McGrath Balmain房地产代理公司经纪人博雷斯（Mark Bouris）称，东巴尔曼大多数的购房者为以大房换小房以获取现金者，并说：“东巴尔曼的吸引力是靠近市中心，但仍然拥有村庄式的生活方式。”

由于需求紧俏，东巴尔曼的公寓房在市场上常常表现出强劲的价格。

上个月，Cobden & Hayson房地产代理公司售出了东巴尔曼（13/41 Darling St）一套顶楼公寓房，成交价达152万澳元。

独立房中位价五年来增幅最大城区如下：

  1. 伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
  2. 罗兹（Rhodes）：103.3%
  3. 西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
  4. 昆斯克利夫沃伦伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
  5. 威洛比（Willoughby）：90.4%
  6. 梅斯希尔（Mays Hill）：81
  7. 邓达斯（Dundas）：72.8%
  8. 特洛皮阿（Telopea）：71.0%
  9. 利德康姆（Lidcombe）：70.6%
  10. 纽特罗湾（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位价五年来增幅最大城区如下：

  1. 东巴尔曼（Balmain East）：91.1%
  2. 安克利夫（Arncliffe）：79.7%
  3. 温斯顿希尔斯（Winston Hills）：78.2%
  4. 罗泽尔（Rozelle）：67.8%
  5. 坎贝尔镇（Campbelltown）：66.9%
  6. 米尔森斯角（Milsons Point）：64.2
  7. 卡布拉马塔（Cabramatta）：64.0%
  8. 伊士活（Eastwood）：61.5%
  9. 埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
  10. 奇彭代尔（Chippendale）：59.6%

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福布斯澳洲富豪榜：矿商身家大跌 房地产商大涨

莱因哈特依然是全澳首富

因煤矿和铁矿石资产跌价，帕尔默（Clive Palmer）现在的身家不足6.94亿，这个数字是《福布斯澳洲富豪榜》的分水线。不过受商品价格影响的远不止这位矿业大亨。铁娘子莱因哈特（Gina Rinehart）的财富减少了75.7亿澳元，但她依然是全国首富，净资产达147.6亿，比排在第二名的悉尼开发商崔古柏夫（Harry Triguboff）多了一倍。

福特斯克金属集团（Fortescue Metals）的创始人Andrew Forrest排名从第5位跌至第10位，净资产缩水26.5亿至63亿澳元。福布斯称全球钢需求减少对澳洲矿业带来打击，尤其是因为中国的需求减弱。“铁矿石价格下跌以及澳元兑美元汇率下跌6.5%都是影响很多富豪的众多因素之一。”福布斯称。

2014年澳洲50大富豪的总资产为1127亿澳元，较一年前的1276亿要少。但澳洲房市繁荣，尤其是亚洲买家对澳洲房地产表现出的强烈兴趣，令地产大亨们增值了不少。例如崔古柏夫的财富就增加了3倍至70亿澳元。

Westfield购物中心的富豪卢义（Frank Lowy）是澳洲第三首富，总财富增加了5.04亿至63亿。

虽然皇冠在中国澳门的赌场令他损失了25亿，但赌场大亨小派克（James Packer）依然排在第四位。

持有矿业大企Glencore最大私人股份的格拉森伯格（Ivan Glasenberg）也受商品价格下跌的打击，但凭借55亿的净资产还能留在第五位。

小派克排在澳洲富豪榜第四位

澳洲十大富豪：

  1. Gina Rinehart，147.6亿（矿业）
  2. Harry Triguboff，70亿（地产）
  3. Frank Lowy，63亿（零售）
  4. James Packer，59亿（赌场）
  5. Ivan Glasenberg，55亿（矿业）
  6. John Gandel，45亿（零售）
  7. Anthony Pratt，44亿（制造业）
  8. Kerr Neilson，38亿（投资）
  9. Lindsay Fox，36.6亿（运输）
  10. Andrew Forrest，26.5亿（矿业）

来源：福布斯澳洲

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关于澳大利亚你所不知的42件事

你或许想移民澳大利亚，那你对这个国家了解多少呢？著名人口学家、社会评论员Mark McCrindle认为你肯定不够了解。他告诉澳洲新闻网：“大部分普通澳人无法告诉你澳洲现在的人口。他们感受到了国家发展对他们的澳洲生活方式和钱包的影响，但他们不知道真实的数字。”如果你觉得是2100万，那就错了，现在人口已经接近2400万，而且正以每年50万的速度在增加。

这个数字可能让你觉得意外，但值得你一看的绝不止这个数字。例如西澳每48小时增长的人数比塔州一年增长的还多（500人）。澳洲女人比男人多近10万人，悉尼的中国人比英国人要多等等。

澳大利亚是OECD中人口增长最快的国家（每年1.8%）
澳大利亚是OECD中人口增长最快的国家（每年1.8%）

以下是关于澳大利亚的42件你可能不知道的事：

1.如果把澳大利亚看作一个城市，以人口计算的话，这个2350万人口的城市排名世界第七（排在东京、广州、上海、雅加达、首尔和德里之后）。

2.西澳每48小时就能增加500人口，而塔州一年才能增加这么多。

3.只有十分之一的澳人乘公交去上班，走路去上班比坐巴士去上班的人要多。

4.一条由100个家庭组成的普通街道上只有10个3岁以下的小孩，但是却有27只猫和45只狗。

5.澳人平均干一份工作的时间只有3年零4个月，这么说来，一个人一生也许会有17份工作。

6.西澳人叫的“boonie”（圆边帽、傻瓜），在新州叫“westie”，在昆州叫“bogan”。

7.悉尼做了一项有趣的按性别人口调查，Pyrmont男性比女性多3.6%，而澳新军团大桥后面的Balmain区，女性却比男性多8.7%。

8.维州是男女人口差距最大的州，98个男性对100个女性，女性比男性多58399人。

9.澳大利亚的基督教徒人数是其他宗教人数总和的8倍。

10.十分之一家庭的净资产超过160万元，而1%家庭的财富超过500万元。

11.澳大利亚女性比男性多了将近10万人，8个州和领地中有6个出现“男人荒”。

12.大约有五分之一（22%）的澳人是“婴儿潮”时代的人，但是他们拥有超过50%的全国私有财产。

13.30年前澳人的平均年龄是30.5岁，现在是37.3岁，预计在2044年会提高到40岁。

14.30年前人口的预期寿命是76岁，现在是82岁，2044年估计会超过90岁。

15.澳人平均每天花在屏幕上的时间是10小时零19分钟。

16.当Z时代（5-19岁的孩子）开始退休时（从2063年开始），首府城市平均房价将超过200万，这些人若想过上更舒适的退休生活，需要拥有比现在多60万的财富。

17.如果你生活在一条有100个家庭的普通街道上，那么每9个月就会有一场婚礼，每7个月就会有一场丧礼，每14周就会有一个婴儿出生。

18.女王登基的那一年（1952年），只有40位澳人超过100岁。而就在去年，有2600多名澳人超过了100岁。

19.现在澳大利亚出生的婴儿中，每105个男孩就有100个女孩。

20.平均来说，澳大利亚女性寿命比男性长4年。

21.有74%澳人使用“no worries”这个词，73%的人使用“arvo”，71%的人使用“G’day”。

22.44%澳人使用押韵语如“Joe Blake” (snake)，28%的人使用“Captain Cook” (look)，25%的使用“Frog and Toad” (road)。

23.昆州人把泳装叫做“togs”， 新州人叫“cossies”，而维州人叫“bathers”。 维州人把哈密瓜叫做“cantaloupe”，而其他州叫“rockmelon”。

24.澳大利亚现在每2年就增长100万人，就是说每2年半就多一个阿德莱德。

25.墨尔本乘电车上班的人数是悉尼乘渡船人数的4倍。

26.澳大利亚平均一辆车一年的车程是1.4万公里，澳人目前有1300多万辆车，每年的总行程就是1820亿公里，相当于一年从地球到冥王星来回20次。

27.墨尔本有25594人骑自行车上班，是全澳最多的城市；而全澳骑自行车上班的女性有41%就住在墨尔本。

28.30年前有将近三分之二的澳人都已经结婚了，而今天却连一半都达不到，澳大利亚的不婚人口已经从四分之一增长到了三分之一。

29.30年前全职工作的平均年薪不到1.9万，平均房价不到15万；而今天，平均年薪已经超过7.3万，而大部分首府城市的房价也超过了52万。

30.24%澳人有大学文凭，但是对于Y时代的人来说，这个人数超过三分之一。

31.现在悉尼的人口已经超过了1个世纪前澳大利亚的总人口。

32.27%澳人出生在海外，46%家庭中父母至少有一方出生在海外。

33.超过一半澳人的幸福指数接近平均数，29%的人在平均指数之上，17%的人说自己不幸福。

34.男性首次婚姻的平均年龄是29.8岁，女性是28.1岁。

35.男人拥有第一个孩子的平均年龄是33岁，女性是30.7岁。

36.五分之一澳人结婚不止一次，三分之一澳人最终会离婚。

37.澳人60%的婚礼会选在周六举行。

38.澳大利亚是OECD中人口增长最快的国家（每年1.8%）。

39.澳大利亚的死亡率处于历史最低。悉尼是首府城市中死亡率最低的（1000人中只有5.3人死亡）；而达尔文和候巴特的死亡率最高（6.6）。

40.今天婴儿潮时代的出生率（每年新生婴儿超过31万）是1946年开始的婴儿潮的2倍（新生婴儿不到15万）。

41.十年之内，丁克家庭（目前有30%）将成为是澳大利亚最普遍的家庭模式，数量将超过有孩子的家庭（目前有33%）。

42. 澳大利亚乘客车的人数（1330万人）几乎和澳大利亚成人人口相等。

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2015悉尼房市繁荣再现 独立屋房价去年大涨14%

悉尼内西区Birchgrove一幢别墅以560万元售出

最新数据显示，悉尼独立房的房价在过去的一年里大涨14%，因此2015年伊始也将迎来悉尼房地产市场的一片繁荣景象。

前一年，悉尼房地产的增幅达到15%以上，Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）说，这一数据确认了悉尼房地产市场的“超高速运转”，而全澳其它地区的房市，还处于第二梯队。

《悉尼晨锋报》报道称，威尔森说大部分的上涨都出现在去年12月份这一季度，“悉尼的房市繁荣将持续，独幢屋的中值价位上涨4.1%，这是季度数据的当年内最强表现。”

他预测，2015年悉尼房价将上涨7%至10%。目前，悉尼房屋的中值价位是873,786元，公寓的均价上涨10.4%至597,668元。

一些区域的独幢屋上涨幅度去年最大，比如上北岸地区和西北区，房价大涨21.8%。

位于伊士活的Anthony Tress First National公司发言人安东尼（Anthony Jasperizza）说，亚洲投资者在他的区域比例占到65%。“还有很多移居国外的人士，回到澳大利亚，西北铁路对于西北地区的房市造成了很大影响。”

内西区也是表现强劲的一个区域，独幢屋房价上涨18%。来自于Cobden和Hayson公司的戈登（Peter Gordon）说，去年是强势上涨的一年，他在2014年9月实现了最高的拍卖率。一幢位于Brichgrove的五房水边别墅，以560万元澳元售出。

他还以376万澳元出售了附近一套没有车位的三房公寓。“我们在较高端市场上的销售数据不错，因此也影响了独幢屋的中值价位。”“价格在200万左右的公寓，主要是被西北和北岸地区的空巢老人买走。”

戈登说，这对于2015年初来说是个好迹象。“我们有很多房产在长周末给人参观，看房者多达50人以上。我们觉得供给不足。”

数据还显示，东区和悉尼内区的独幢屋房价仅仅上涨了7.8%。不过当地房地产中介表示，个别房屋的表现还是十分耀眼。

威尔森说，在悉尼大部分涨幅较高的独幢屋，一般价格位于100万至200万之间。较高价位的独幢屋，房价大约上涨了10%。

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2015年海外八大最高端房市走势全攻略

对于全球最主要的几个豪宅市场而言，世界经济的高峰与低谷都是他们的旺季：全球经济繁荣的时候，高端房将获得可观的资本增值；而在全球经济低谷时，这些理想地段的优质房产则会成为业主资本的理想避风港。那么，在并不平静的2014年过后，2015年的全球高端房市会有怎样的表现呢？

2015年全球各大高端房地产市场将有怎样的表现？

知名地产代理公司莱坊（Knight Frank）在2014年底发布的全球高端房市预测（Prime Global Cities Forecast）中，介绍并预测了世界上八个主要城市的高端房市走势。在2015年中，纽约、悉尼和伦敦的高端房市将上升或不变，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜将有下滑。

一、风险与机遇

1．延续避险趋势

尽管时至今日，金融危机对全球经济的影响已有所缓和，但是经济或政治危机地区的材富快速流向“避险”市场的趋势仍在持续。根据经合组织（OECD）的报告，欧元区危机尚未解抉，而中东地区、乌克兰和西非地区的地缘政治风险上升。这些风险不止对石油供给和全球经济稳定有潜在影响，也会增加投资者对避险资产的需求。

此外，随著华人投资的海外高端房产的数量增多和地区扩大，莱坊认为中国经济的“急转弯”可能是全球豪宅市场面临的最大风险之一。

由于这些买家专注于财富保值，因此将会避开高风险、高回报的投资领域，而倾向于寻找成熟、稳定的投资领域，例如伦敦、悉尼和纽约的豪宅。但是由于这些黄金地段的房产供应非常有限，因此投资者也会对高端地段的周边地区产生很大的需求，大笔流入的避险资金将会产生显著的涟漪效应并推升房价。

2．触底反弹的信心

金融危机之后，世界经济中最薄弱的点基本一直处于欧洲，而且很多欧洲的高端房市也在跌跌不休。如爱尔兰首都都柏林（Dublin）、西班牙首都马德里（Madrid）、罗马，甚至巴黎，在2009年之后都经历了长期的需求疲软和价格下跌。

但是在经济前景出现了好转的迹象之后，很多投资者都认为欧洲的高端房市已经触底，而且其胃口也在恢复。例如2012年都柏林的黄金房市价格已经反弹并显著上升，其后马德里的高端房价在2013年也已反弹。由于此前政治上的不确定性，巴黎和罗马等高端房市被投资者们所忽视，但比起周边的替代选项仍有不错的价值。因此莱坊预期，很多投资者将在2015年关注这些地区的投资机会。

3．新兴市场新的材富

全球材富的增长，尤其是来自新兴市场的超高净值人群（可投资资产超过3,000万美元的投资者）的数量不断增长，在2013年大约是16.8万人，预计在10年后将增长为21.5万人。他们对于物业投资有著很大的需求。而全球的几个枢纽城市将获得这些投资中的很大一部分。

4．汇率的变动

由于美联储可能在2015年加息，并带动美元汇率上升。而相对的，欧洲央行则日益倾向负利率，这种差异使英国和欧元区的高端房产对于投资者来说更加有利可图，也会带来更大的需求。

莱坊特别强调了中国人民币的未来走势。由于人民币仍然不可完全兑换外汇，但在数年之内可能放开。因此任何潜在的贬值都将打击中国大六流向全球住宅的投资，尤其是跟美元挂钩货币的地区——例如中国香港的房价。

5．政府的调控

自2009年以来，世界各国政府都采取了一些关键措施来支持或刺激房市。不过现在这些举措都在缓慢地撤出。而相对的，政府也在采取措施来抑制之前的快速增长，豪宅税也日益成为世界高端住宅市场的热门话题。但是除了中国香港和新加坡，大多数的政府措施对需求的影响有限。

6．基础设施建设的影响

现在，基础设施——特别是铁路、公路或航空的建设——已经日益成为高端房产开发商和投资者的风向标。不过对很多投资者来说，什么时间点加入开发和增长的週期是个关键问题。值得关注的是伦敦近几十年来最大的交通干线建设——Crossrail铁路。预计第一期工程将于2018年首次通车。莱坊预计从2014年至通车为止，其站点周边的平均房价将上涨36%，增幅最高的几个站点房价更会上涨43%。

二、英国伦敦的高端房市

 

 2015年英国的豪宅房价将保持稳定和平缓，推荐房源：英国伦敦11卧新建豪宅

作为日不落帝国的首都，伦敦有高安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会。金融危机过去后的五年，伦敦市中心的黄金地段以其独特的避险魅力促成了61％的累计涨幅。过去两年中，全年的房价增长一直稳定在平均7.9％。

在2014年底，政府公布了新的印花税法，高端房产的税费上涨使得市场需要时间来消化税制改革带来的影响。再加上2015年的五月大选所带来的不明朗因素，因此很多买家都在观望大选结果。莱坊预测，2015年的豪宅房价将保持稳定和平缓。如果大选尘埃落定，豪宅税的威胁回落，随著被压抑的需求释放，2015年的下半年将有一定程度的复苏。

不过，若将伦敦和纽约等国际城市的地产税比较，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐，中国香港的印花税为8.5%；新加坡针对境外买家的印花税高达15%，对本地买家购置第二套房产则征收10%的印花税。因此，伦敦依然具有吸引力。

但是，在伦敦的黄金地段整体中仍有许多地区将有突出的增长，例如Bayswater、Fitzrovia、Midtown以及金融城（The City）周边的地区，如City Fringe和Shoreditch的新建高端楼盘。

三、其他地区的高端房市

1. 纽约

纽约将在2015年重回全球高端房市的冠军宝座，推荐房源：纽约16室5卧特别设计的豪宅

由于国际需求的增强和经济指标的改善，这双管齐下使得2014年的纽约曼哈顿豪宅价格上涨了至少6.7％。来自中国、英国、俄罗斯和拉丁美洲的买家对纽约的兴趣日益浓厚，尤其是考虑到近期开放的十年多次往返签证，华人买家将会更为活跃。莱坊预计纽约将在2015年重回全球高端房市的冠军宝座，价格将增长5％至10％。但是市长比尔·白思豪（Bill de Blasio）正在考虑向豪宅买家征收额外的税收。

2. 悉尼

悉尼将成为2015年表现最强的高档住宅市场之一，推荐房源：悉尼4卧3卫的豪宅

跟纽约一样，莱坊预期悉尼将成为2015年表现最强的高档住宅市场之一，增幅达5％。增长的主要原因包括，商业信心和政治稳定性的增长有助于吸引海外的利益，疲软的澳元、低廉的贷款利率和有限的供应也在为这股势头助力。

澳大利亚众议院的常设经济委员会（The House of Representatives Standing Committee on Economics）已交付关于海外投资澳洲房市的审查报告，其中对于国外买家购买高端房产没有施加额外的限制。而且吸引高净值个人的重大投资签证计划（The Significant Investor Visa）将额外分出一类——顶级投资签证（Premium Investor Visa），2015年7月1日推出，以1,500万美元的投资即可更加快捷的获得永久居留权。这都会进一步强化悉尼的房市热点地位。

3. 中国香港

莱坊预测中国香港豪宅房市整体的增长小于5%，推荐房源：中国香港4卧3卫原装豪宅

由于前几年房市过热，因此中国香港政府对房市施加了严格的降温措施，包括对非居民购房征收较高的印花税和严格的贷款条件。如果2015年利率上升的话，中国香港的豪宅价格可能会受到更多的下行压力，莱坊预测中国香港豪宅房市整体的增长小于5%，而且太平山顶（The Peak）、南湾（Island South）和半山区（Mid-Levels）的表现将会超过整体表现。

4. 新加坡

在2014年，新加坡房市的高档住宅价格下降了10％不止。对海外买家的额外印花税（The Additional Buyer Stamp Duty）高达15％，是市场沉寂的关键原因之一。对于疲软的市场情绪和下跌的价格，外国买家普遍不感兴趣。一个主要的房地产开发商最近已暗示了如果市场的表现继续不温不火，则“有可能降价销售”。鉴于市场平静，政府预计不会推出进一步的降温措施。在未来六个月内，交易量很可能保持低位，直至现有降温措施出现放松之后，才可能有潜在买家和投资者入场。莱坊预计2015年会有小幅下跌（

5. 巴黎

巴黎的豪宅价格非常有竞争力，推荐房源：16卧的巴黎酒庄

相比其他欧洲主要城市，巴黎的豪宅价格非常有竞争力，但是政治和经济的逆风已经搅乱了巴黎豪宅买家们的情绪。奥朗德（Hollande）总统对海外投资者进一步的严厉税收是巴黎豪宅市场的主要威胁。因此莱坊预计在2015年投资情况未变之前，会有小幅下调（

尽管如此，售价在65-130万欧元的巴黎房产仍然颇为畅销。这个市场区间的投资者希望能够从低利率的按揭以及高涨的租赁需求中获益。

6. 日内瓦

虽然日内瓦的豪宅价格在雷曼破产后仍然居高不下，但这个城市仍是很多贸易公司的青睐之处，很多家庭也在这里寻求一个更安全的环境教育孩子。因此，世界上很多来自风险地区的买家都受此吸引而来到日内瓦。莱坊预测价格跌幅将接近5%。

7. 迪拜

在2013年底，迪拜土地部（Dubai Land Department）把房地产转让费翻了番，阿联酋央行（UAE Central Bank）也推出了房贷上限，结果大幅增高的前期费用让买家的情绪显著减弱。2014年的夏秋两季里，住宅交易量就出现了两位数的下滑，价格也开始下滑。眼下没有任何迹象表明迪拜的高端房市交易量将有强劲的复苏。莱坊预测价格跌幅将接近10%。

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降息传言和澳元贬值助澳洲房产价格续涨

据新闻有限公司网站报道，在年初经历了一个缓慢的开局后，澳洲各地房价开始往上攀升。

澳元汇率走低意味着海外买家能在澳洲买入更多房产

CoreLogic RP Data市场指数显示，截至1月24日的7天内，内陆州府城市房价悉数上提。房价在去年底经历增长放缓后，如今大有重拾增长动力的势头。

在9月初至12月中的关键销售季中，这项衡量澳洲房价的市场指数上涨了1.4%，低于2013年同期增幅3.9%。但进入2015年以来，该指数已经上涨1%，几乎与去年同期增幅持平。

几大因素导致澳洲房地产市场受提振，针对降息推测的言论再度浮现是其中之一，没有什么比低利息更能鼓励澳洲房产买家入手。不论澳联储（RBA）最终是否宣布降息，喋喋不休的降息传言都将对澳洲房地产市场产生支撑作用。而最近公布的强势就业增长数据可能意味着降息机会不大。

澳元汇率走低是另一个给房地产市场注入强身针的因素。国民银行（NAB）公布的房地产市场季度调查显示，15%的新屋购买者和9%的二手房购买者来自海外。澳元贬值意味着海外买家们的人民币、林吉特、英镑和美元更有价值，能买入更多澳洲房产。

澳联储去年12月初在一封措辞强硬的信件中向各大银行发出警告，称澳洲审慎监管局（APRA）将特别关注存在忧虑的特殊领域。如果风险放贷行为持续，监管局将进一步采取监督行动。但这种监管行动仅限于澳洲境内的澳洲机构放贷行为。来自其他国家源源不断的现金流并不在监管局权限范围内。

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