Author: ZoeChan

專家對澳洲房產投資的新年建議

只需相對較少的時間是房地產投資的吸引力之一，澳洲房產投資者購買了房產以後不需花太多時間打理，特別是聘用了專業的房產經理的服務會使事情更簡單。然而，有些事情，房產經理做不了，你不能指望他們隨著時間的推移給你帶來豐厚的回報。

在2015年到來之際，保險公司EBM Insurance Brokers負責土地保險的RentCover公司總經理斯萊特（Sharon Fox Slater）給予澳洲房地產投資者如下新年建議。

1、檢查貸款利率是否具有競爭力

目前的固定利率和浮動利率都較低，而且在很多情況下，給銀行的客戶服務部門打個電話就可以獲得更低的利率，特別是當你能夠提供出競爭者願意接受的價碼時。低於5%的利率是很容易實現的。

2、申請折舊報告，並保持更新

許多房產投資者都沒有意識到房產貶值的好處，這可以衝抵每年的應納稅額，改善資金流動狀況。申請做折舊報告，只需要找一位具備資格的測量師做一份一次性的折舊報表，就可以每年使用了。

有了折舊報告，應向會計師更新房產設備如更換熱水系統或安裝了新空調等的開銷情況。

3、時常檢查房產投資組合的價值

尤其是長線投資者，有時會對自己的投資組合的價值感到驚喜。准確了解房產投資組合的價值可以幫助投資管理，以便在擁有足夠的資產時考慮進一步投資，如更多的房產或其它類型資產。

4、了解保險政策，檢查保險金額

房主和建築保險並非同等，但很多投資者直到需要提出索賠時才發現不夠了解保險政策。例如，有些政策不包括意外損害、租客縱火、秘密毒品實驗室的清理或短租的房產。保險不足是常見的問題，因此應確保保險的准確性，能包括房子拆除和重建時有足夠的保險賠償。

投資澳洲房產不需花太多時間打理，但最好不斷增值自己的房產投資知識

5、比較市場上的房租水平

通過同一地區同類房屋的租金比較，可以了解目前的澳洲租金是否合適，是否應該上調。這也將幫助決定是否值得加裝空調等額外設施。

房產經理可以幫助了解該地區的行情。

6、檢查投資房的業績（如有必要，控制損失的繼續發生）

承認自己犯了一個錯誤而賣掉房產是非常困難的，特別是結果蒙受損失的情況。然而，持有效果不佳的投資會妨礙你在其它地方進行更好的投資。房產投資的目的是為了賺錢。如果賺不到錢（不管是通過資本收益或租金回報），而且看不到會有改變，那還有什麼意義呢？

7、將所有房子的賬單交由房產經理管理

絕大多數的房產經理負責從租金中支付各類賬單，如市政費、土地稅和水費，而不收取額外的費用。然後，他們會在財政年度結束時提供一份清晰明確的報告，以方便投資者或會計師使用。你值得稍微花點精力把這些設定好，把所有的賬單都轉寄給房產經理。

8、繼續學習澳洲房產投資知識

可以利用周圍一些優秀的免費及廉價的資源，來進一步擴充自己的房產投資知識。如博客、電子通訊、投資論壇、雜志及電子出版物等有用的信息來源。

9、建立自己的聯系網絡

具有豐富經驗的聯系人團隊非常寶貴，如建築工、技工、房產經理、貸款經紀人、城市規劃師、同行投資者、房地產經紀人等等，通過積極建立關系，在需要時可以聯系他們。

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悉尼中國城附近公寓房兩年轉手能賺80萬人民幣

2012年，買家將悉尼The Quay公寓樓開發項目所有282套公寓房的樓花被一搶而空。現在，開發商正在出售最後四套公寓房。雖然價格還未公布，但根據樓中已經進行了的一些轉售交易來看，這些悉尼公寓房的售價肯定比當初高很多。

在2012年，單間公寓房的起價為43萬澳元；一臥室公寓房起價為51萬澳元；兩臥室的為81萬澳元。

一套70平方米的公寓房樓花在2012年4月以51.5萬澳元出售；而去年8月該房的售價為68萬元，升值了32%，還有18665澳元印花稅減免的誘惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售價為60萬澳元（包括22490澳元的印花稅費用），去年10月以70萬澳元賣掉。

除印花稅之外，諸如律師費和資本利得稅等成本費用稍微抵消了部份利潤。

到目前為止，該大樓的總體資本收益平均為20%左右。但Domain Group的數據顯示，乾草市場在同樣的兩年期間，公寓房中位房價增長只有8.1%。

悉尼The Quay公寓樓項目

The Quay公寓樓項目的開發商是隸屬北京首都開發控股（集團）有限公司（BCDHG）的澳寶股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所設計。公寓樓的兩棟分別為16層和17層的高樓坐落在中國城附近原先的家禽市場位置上，大樓的下面是零售區。部份老式的外牆在設計中被保留了下來。

The Quay公寓大樓周圍的乾草市場區正在進行的改造重建。澳寶總經理Gavin Zhang表示，該開發項目在可持續的城市生活方面處於領先地位，並且已經獲得了綠色能源4星級的評級。

由於建築設計師的環保理念、精益求精的設計及對激活周圍的公共場所的考慮，悉尼市政府給這個項目多批了10%的占地空間。

悉尼公寓房的增值前景良好

推薦房源：悉尼2臥2衛的新房

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墨爾本租金停滯不前 房客喜房東憂

墨爾本租戶應該歡呼了。最新統計數據顯示，在墨爾本一些最令人向往的地區，每周租金不但沒有上漲，反而處於停滯或下跌的狀態。

墨爾本不斷拔地而起的新公寓增加了住房供給，房東將繼續面臨房租低增長的前景

據Domain集團的數據顯示，高層公寓的建設影響了租金增長和空置率，去年第四季度的租金報告證實了這一點。墨爾本別墅的中間租金價仍然保持在$380/周，與第三季度平齊；而單元房的周租金反而下跌了1.4%，至$360元/周。

在過去一年裡，別墅的租金增長率幾乎持平，單元房也僅略微上升2.9％。

從空置率來看，墨爾本去年12月份單元房/公寓的空置率保持在3.9％，別墅的空置率為2.1％，尋租單元房的租客面臨更多的選擇。

Domain集團的高級經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本不斷拔地而起的新公寓增加了住房供給，房東將繼續面臨房租低增長的前景。

“一旦開始對墨爾本租金造成影響，對開發商就是個壞消息，因為澳洲房產投資者不喜歡租金下降，對房價也會造成壓力。”他說。

投資者5年前在市區近郊購買墨爾本公寓房的，此期間房租僅上漲了7.7％，相比之下那些在東南區和東區遠郊投資的房東，同一期間租金分別增長了16%和12.9%。

地產公司Hockingstuart的首席執行官奈奧尼爾（Nigel O’Neil）先生也同意，市區的公寓越建越多，租戶主要為單身人士，他們對地點更“挑剔”，這也可能是影響房租的一個因素。

“通常情況下，如果他們已經面臨五個選項，他們會尋找那些是最有價值的財產，這就是為什麼在這些市場平均租金停滯不前。”他說。

“至於在哪裡租別墅，通常是一個家庭做決定。一家人會共同尋找適合家庭居住的別墅，而且，在許多情況下，會在校區內。”

在南區近郊，地產公司Hodges Brighton的斯坦普（Valerie Stamp）女士說，因為新公寓的建成，在過去12個月裡，Brighton的房租“相當持平”，有些公寓樓40％的房子被出售給用養老金投資的投資者。

“每個人都希望自己的物業馬上租出去，但是，總體而言市場是波動的，需要一段時間才能把它們全部租出去，”她說。

“所以，如果您也處在這種情況下，第一步最好降低房租先找到一位租客再說，當一切都安頓下來，要續約時，再考慮加租的問題。”

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逾600萬澳洲人生於海外 中國移民10年翻番

澳人移民人數創新高

據《澳洲人報》報道，在海外出生的澳人人數比以往更多，660萬名定居澳洲的居民來自其他國家。這個比例處於120年以來的最高水平。

澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）1月29日公布的數據顯示，在海外出生的澳人占澳洲總體人數28%。

澳洲統計局女發言人卡爾頓（Denise Carlton）表示：“傳統上而言，澳洲移民人數比例很高。但當前移民人數比例達到了1800年代後期，即淘金潮以來的最高水平。”

“海外移民對澳洲人口增長做出了重大貢獻，自2005-2006年後，移民成為了澳洲人口增長的重大推動力，占新增人口50%以上。最大的移民群體來自英國和新西蘭，超過180萬名澳洲居民出生於這兩個國家。第三及第四大移民群體則來自亞洲地區。”卡爾頓說。

“這兩個地區是中國和印度，分別為澳洲帶來45萬名及40萬名左右的移民。”卡爾頓補充道。中國和印度為澳洲貢獻的移民人口數值均在過去10年中翻番。

從國內來看，移居昆州、維州和西澳的人口繼續超越離開這些地方的人口。

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沒吹牛！悉尼內西區房價五年翻一番

便利的交通、好的學校、國際化以及村莊式的生活方式使內西區成為悉尼房產業績最好的區域之一。

CoreLogic RP Data數據機構公布的最新數據顯示，內西區是全球金融危機以來悉尼房產中位價漲幅最好的區域。

其中，伯伍德崗（Burwood Heights）排名最高，過去五年裡獨立房中位價上升104.2%，達到了1,598,735澳元。

緊隨其後的是羅茲（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），獨立房中位價分別上漲了103.3%（達到1,596,961澳元）和102.9%（達到991,481澳元）。

Rich & Oliva房地產代理公司諾蘭（Matthew Nolan）表示，伯伍德崗房價上升是由於購房者擴大了購房範圍。

諾蘭說：“過去在伯伍德（Burwood）和克羅伊登（Croydon）尋找房子的人現在被伯伍德崗所吸引。這裡比伯伍德稍微便宜，但仍然在火車站和商店的步行距離內，沿利物浦（Liverpool）路去往市中心和史卓菲（Strathfield）火車站的交通也很便利。”

雖然該地區很受歡迎，但並沒有多少房產投入市場。諾蘭說：“房產非常緊俏，這是一個小區域。你會發現這裡的平均上漲率相當高，因為房產不常轉手。伯伍德崗大多數是靜街，所以人們住下來便不再搬離了。”來到該城區的購房者主要是年輕家庭，也有想從大房換小房的買家。

伯伍德崗房價五年翻一番，居全悉尼房價之冠

去年7月，諾蘭賣出位於伯伍德崗喬治（George）街19號的一套兩臥室的半獨立房，售價為74.4萬澳元，而該房兩年前的交易價格為66.5萬澳元。

他還於去年9月賣出一套四臥室獨立房，這套位於克萊爾蒙特（Claremont）路10號的住房以191.5萬澳元售出。

諾蘭表示，西霍姆布什和羅茲基礎設施的改善與新發展帶動了知名度，使房地產在過去五年裡顯示出強勁的增長。

他說：“這和克羅伊登大約十年前的經歷一樣，當時克羅伊登重整了當地的商店，與康科德（Concord）15年前的經歷也是一樣。”

霍姆布什的獨立房中位價還在100萬澳元以下徘徊，諾蘭預測，不久以後便會超過100澳萬。他說：“需求如此強勁，有房待售時，總有大批買家出現。”

在公寓房方面，東巴爾曼（Balmain East）公寓房中位價在五年內增長91.1%，達到893,373澳元，位居榜首。

買房代理公司Good Deeds Property Buyers負責人摩根（Veronica Morgan）認為，東巴爾曼是一個獨特的市場，沒有很多公寓房進入市場。“大多數公寓可遠眺悉尼港美景，更加吸引買家，這促進了房價的上漲。”

McGrath Balmain房地產代理公司經紀人博雷斯（Mark Bouris）稱，東巴爾曼大多數的購房者為以大房換小房以獲取現金者，並說：“東巴爾曼的吸引力是靠近市中心，但仍然擁有村莊式的生活方式。”

由於需求緊俏，東巴爾曼的公寓房在市場上常常表現出強勁的價格。

上個月，Cobden & Hayson房地產代理公司售出了東巴爾曼（13/41 Darling St）一套頂樓公寓房，成交價達152萬澳元。

獨立房中位價五年來增幅最大城區如下：

  1. 伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
  2. 羅茲（Rhodes）：103.3%
  3. 西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
  4. 昆斯克利夫沃倫伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
  5. 威洛比（Willoughby）：90.4%
  6. 梅斯希爾（Mays Hill）：81
  7. 鄧達斯（Dundas）：72.8%
  8. 特洛皮阿（Telopea）：71.0%
  9. 利德康姆（Lidcombe）：70.6%
  10. 紐特羅灣（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位價五年來增幅最大城區如下：

  1. 東巴爾曼（Balmain East）：91.1%
  2. 安克利夫（Arncliffe）：79.7%
  3. 溫斯頓希爾斯（Winston Hills）：78.2%
  4. 羅澤爾（Rozelle）：67.8%
  5. 坎貝爾鎮（Campbelltown）：66.9%
  6. 米爾森斯角（Milsons Point）：64.2
  7. 卡布拉馬塔（Cabramatta）：64.0%
  8. 伊士活（Eastwood）：61.5%
  9. 埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
  10. 奇彭代爾（Chippendale）：59.6%

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福布斯澳洲富豪榜：礦商身家大跌 房地產商大漲

萊因哈特依然是全澳首富

因煤礦和鐵礦石資產跌價，帕爾默（Clive Palmer）現在的身家不足6.94億，這個數字是《福布斯澳洲富豪榜》的分水線。不過受商品價格影響的遠不止這位礦業大亨。鐵娘子萊因哈特（Gina Rinehart）的財富減少了75.7億澳元，但她依然是全國首富，淨資產達147.6億，比排在第二名的悉尼開發商崔古柏夫（Harry Triguboff）多了一倍。

福特斯克金屬集團（Fortescue Metals）的創始人Andrew Forrest排名從第5位跌至第10位，淨資產縮水26.5億至63億澳元。福布斯稱全球鋼需求減少對澳洲礦業帶來打擊，尤其是因為中國的需求減弱。“鐵礦石價格下跌以及澳元兌美元彙率下跌6.5%都是影響很多富豪的眾多因素之一。”福布斯稱。

2014年澳洲50大富豪的總資產為1127億澳元，較一年前的1276億要少。但澳洲房市繁榮，尤其是亞洲買家對澳洲房地產表現出的強烈興趣，令地產大亨們增值了不少。例如崔古柏夫的財富就增加了3倍至70億澳元。

Westfield購物中心的富豪盧義（Frank Lowy）是澳洲第三首富，總財富增加了5.04億至63億。

雖然皇冠在中國澳門的賭場令他損失了25億，但賭場大亨小派克（James Packer）依然排在第四位。

持有礦業大企Glencore最大私人股份的格拉森伯格（Ivan Glasenberg）也受商品價格下跌的打擊，但憑借55億的淨資產還能留在第五位。

小派克排在澳洲富豪榜第四位

澳洲十大富豪：

  1. Gina Rinehart，147.6億（礦業）
  2. Harry Triguboff，70億（地產）
  3. Frank Lowy，63億（零售）
  4. James Packer，59億（賭場）
  5. Ivan Glasenberg，55億（礦業）
  6. John Gandel，45億（零售）
  7. Anthony Pratt，44億（制造業）
  8. Kerr Neilson，38億（投資）
  9. Lindsay Fox，36.6億（運輸）
  10. Andrew Forrest，26.5億（礦業）

來源：福布斯澳洲

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關於澳大利亞你所不知的42件事

你或許想移民澳大利亞，那你對這個國家了解多少呢？著名人口學家、社會評論員Mark McCrindle認為你肯定不夠了解。他告訴澳洲新聞網：“大部分普通澳人無法告訴你澳洲現在的人口。他們感受到了國家發展對他們的澳洲生活方式和錢包的影響，但他們不知道真實的數字。”如果你覺得是2100萬，那就錯了，現在人口已經接近2400萬，而且正以每年50萬的速度在增加。

這個數字可能讓你覺得意外，但值得你一看的絕不止這個數字。例如西澳每48小時增長的人數比塔州一年增長的還多（500人）。澳洲女人比男人多近10萬人，悉尼的中國人比英國人要多等等。

澳大利亞是OECD中人口增長最快的國家（每年1.8%）
澳大利亞是OECD中人口增長最快的國家（每年1.8%）

以下是關於澳大利亞的42件你可能不知道的事：

1.如果把澳大利亞看作一個城市，以人口計算的話，這個2350萬人口的城市排名世界第七（排在東京、廣州、上海、雅加達、首爾和德裡之後）。

2.西澳每48小時就能增加500人口，而塔州一年才能增加這麼多。

3.只有十分之一的澳人乘公交去上班，走路去上班比坐巴士去上班的人要多。

4.一條由100個家庭組成的普通街道上只有10個3歲以下的小孩，但是卻有27只貓和45只狗。

5.澳人平均干一份工作的時間只有3年零4個月，這麼說來，一個人一生也許會有17份工作。

6.西澳人叫的“boonie”（圓邊帽、傻瓜），在新州叫“westie”，在昆州叫“bogan”。

7.悉尼做了一項有趣的按性別人口調查，Pyrmont男性比女性多3.6%，而澳新軍團大橋後面的Balmain區，女性卻比男性多8.7%。

8.維州是男女人口差距最大的州，98個男性對100個女性，女性比男性多58399人。

9.澳大利亞的基督教徒人數是其他宗教人數總和的8倍。

10.十分之一家庭的淨資產超過160萬元，而1%家庭的財富超過500萬元。

11.澳大利亞女性比男性多了將近10萬人，8個州和領地中有6個出現“男人荒”。

12.大約有五分之一（22%）的澳人是“嬰兒潮”時代的人，但是他們擁有超過50%的全國私有財產。

13.30年前澳人的平均年齡是30.5歲，現在是37.3歲，預計在2044年會提高到40歲。

14.30年前人口的預期壽命是76歲，現在是82歲，2044年估計會超過90歲。

15.澳人平均每天花在屏幕上的時間是10小時零19分鐘。

16.當Z時代（5-19歲的孩子）開始退休時（從2063年開始），首府城市平均房價將超過200萬，這些人若想過上更舒適的退休生活，需要擁有比現在多60萬的財富。

17.如果你生活在一條有100個家庭的普通街道上，那麼每9個月就會有一場婚禮，每7個月就會有一場喪禮，每14周就會有一個嬰兒出生。

18.女王登基的那一年（1952年），只有40位澳人超過100歲。而就在去年，有2600多名澳人超過了100歲。

19.現在澳大利亞出生的嬰兒中，每105個男孩就有100個女孩。

20.平均來說，澳大利亞女性壽命比男性長4年。

21.有74%澳人使用“no worries”這個詞，73%的人使用“arvo”，71%的人使用“G’day”。

22.44%澳人使用押韻語如“Joe Blake” (snake)，28%的人使用“Captain Cook” (look)，25%的使用“Frog and Toad” (road)。

23.昆州人把泳裝叫做“togs”， 新州人叫“cossies”，而維州人叫“bathers”。 維州人把哈密瓜叫做“cantaloupe”，而其他州叫“rockmelon”。

24.澳大利亞現在每2年就增長100萬人，就是說每2年半就多一個阿德萊德。

25.墨爾本乘電車上班的人數是悉尼乘渡船人數的4倍。

26.澳大利亞平均一輛車一年的車程是1.4萬公裡，澳人目前有1300多萬輛車，每年的總行程就是1820億公裡，相當於一年從地球到冥王星來回20次。

27.墨爾本有25594人騎自行車上班，是全澳最多的城市；而全澳騎自行車上班的女性有41%就住在墨爾本。

28.30年前有將近三分之二的澳人都已經結婚了，而今天卻連一半都達不到，澳大利亞的不婚人口已經從四分之一增長到了三分之一。

29.30年前全職工作的平均年薪不到1.9萬，平均房價不到15萬；而今天，平均年薪已經超過7.3萬，而大部分首府城市的房價也超過了52萬。

30.24%澳人有大學文憑，但是對於Y時代的人來說，這個人數超過三分之一。

31.現在悉尼的人口已經超過了1個世紀前澳大利亞的總人口。

32.27%澳人出生在海外，46%家庭中父母至少有一方出生在海外。

33.超過一半澳人的幸福指數接近平均數，29%的人在平均指數之上，17%的人說自己不幸福。

34.男性首次婚姻的平均年齡是29.8歲，女性是28.1歲。

35.男人擁有第一個孩子的平均年齡是33歲，女性是30.7歲。

36.五分之一澳人結婚不止一次，三分之一澳人最終會離婚。

37.澳人60%的婚禮會選在周六舉行。

38.澳大利亞是OECD中人口增長最快的國家（每年1.8%）。

39.澳大利亞的死亡率處於歷史最低。悉尼是首府城市中死亡率最低的（1000人中只有5.3人死亡）；而達爾文和候巴特的死亡率最高（6.6）。

40.今天嬰兒潮時代的出生率（每年新生嬰兒超過31萬）是1946年開始的嬰兒潮的2倍（新生嬰兒不到15萬）。

41.十年之內，丁克家庭（目前有30%）將成為是澳大利亞最普遍的家庭模式，數量將超過有孩子的家庭（目前有33%）。

42. 澳大利亞乘客車的人數（1330萬人）幾乎和澳大利亞成人人口相等。

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2015悉尼房市繁榮再現 獨立屋房價去年大漲14%

悉尼內西區Birchgrove一幢別墅以560萬元售出

最新數據顯示，悉尼獨立房的房價在過去的一年裡大漲14%，因此2015年伊始也將迎來悉尼房地產市場的一片繁榮景像。

前一年，悉尼房地產的增幅達到15%以上，Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）說，這一數據確認了悉尼房地產市場的“超高速運轉”，而全澳其它地區的房市，還處於第二梯隊。

《悉尼晨鋒報》報道稱，威爾森說大部分的上漲都出現在去年12月份這一季度，“悉尼的房市繁榮將持續，獨幢屋的中值價位上漲4.1%，這是季度數據的當年內最強表現。”

他預測，2015年悉尼房價將上漲7%至10%。目前，悉尼房屋的中值價位是873,786元，公寓的均價上漲10.4%至597,668元。

一些區域的獨幢屋上漲幅度去年最大，比如上北岸地區和西北區，房價大漲21.8%。

位於伊士活的Anthony Tress First National公司發言人安東尼（Anthony Jasperizza）說，亞洲投資者在他的區域比例占到65%。“還有很多移居國外的人士，回到澳大利亞，西北鐵路對於西北地區的房市造成了很大影響。”

內西區也是表現強勁的一個區域，獨幢屋房價上漲18%。來自於Cobden和Hayson公司的戈登（Peter Gordon）說，去年是強勢上漲的一年，他在2014年9月實現了最高的拍賣率。一幢位於Brichgrove的五房水邊別墅，以560萬元澳元售出。

他還以376萬澳元出售了附近一套沒有車位的三房公寓。“我們在較高端市場上的銷售數據不錯，因此也影響了獨幢屋的中值價位。”“價格在200萬左右的公寓，主要是被西北和北岸地區的空巢老人買走。”

戈登說，這對於2015年初來說是個好跡像。“我們有很多房產在長周末給人參觀，看房者多達50人以上。我們覺得供給不足。”

數據還顯示，東區和悉尼內區的獨幢屋房價僅僅上漲了7.8%。不過當地房地產中介表示，個別房屋的表現還是十分耀眼。

威爾森說，在悉尼大部分漲幅較高的獨幢屋，一般價格位於100萬至200萬之間。較高價位的獨幢屋，房價大約上漲了10%。

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2015年海外八大最高端房市走勢全攻略

對於全球最主要的幾個豪宅市場而言，世界經濟的高峰與低谷都是他們的旺季：全球經濟繁榮的時候，高端房將獲得可觀的資本增值；而在全球經濟低谷時，這些理想地段的優質房產則會成為業主資本的理想避風港。那麼，在並不平靜的2014年過後，2015年的全球高端房市會有怎樣的表現呢？

2015年全球各大高端房地產市場將有怎樣的表現？

知名地產代理公司萊坊（Knight Frank）在2014年底發布的全球高端房市預測（Prime Global Cities Forecast）中，介紹並預測了世界上八個主要城市的高端房市走勢。在2015年中，紐約、悉尼和倫敦的高端房市將上升或不變，而巴黎、新加坡、中國香港、日內瓦和迪拜將有下滑。

一、風險與機遇

1．延續避險趨勢

儘管時至今日，金融危機對全球經濟的影響已有所緩和，但是經濟或政治危機地區的財富快速流向「避險」市場的趨勢仍在持續。根據經合組織（OECD）的報告，歐元區危機尚未解決，而中東地區、烏克蘭和西非地區的地緣政治風險上升。這些風險不止對石油供給和全球經濟穩定有潛在影響，也會增加投資者對避險資產的需求。

此外，隨著華人投資的海外高端房產的數量增多和地區擴大，萊坊認為中國經濟的「急轉彎」可能是全球豪宅市場面臨的最大風險之一。

由於這些買家專注於財富保值，因此將會避開高風險、高回報的投資領域，而傾向於尋找成熟、穩定的投資領域，例如倫敦、悉尼和紐約的豪宅。但是由於這些黃金地段的房產供應非常有限，因此投資者也會對高端地段的周邊地區產生很大的需求，大筆流入的避險資金將會產生顯著的漣漪效應並推升房價。

2．觸底反彈的信心

金融危機之後，世界經濟中最薄弱的點基本一直處於歐洲，而且很多歐洲的高端房市也在跌跌不休。如愛爾蘭首都都柏林（Dublin）、西班牙首都馬德里（Madrid）、羅馬，甚至巴黎，在2009年之後都經歷了長期的需求疲軟和價格下跌。

但是在經濟前景出現了好轉的跡象之後，很多投資者都認為歐洲的高端房市已經觸底，而且其胃口也在恢復。例如2012年都柏林的黃金房市價格已經反彈並顯著上升，其後馬德里的高端房價在2013年也已反彈。由於此前政治上的不確定性，巴黎和羅馬等高端房市被投資者們所忽視，但比起周邊的替代選項仍有不錯的價值。因此萊坊預期，很多投資者將在2015年關注這些地區的投資機會。

3．新興市場新的財富

全球財富的增長，尤其是來自新興市場的超高淨值人群（可投資資產超過3,000萬美元的投資者）的數量不斷增長，在2013年大約是16.8萬人，預計在十年後將增長為21.5萬人。他們對於物業投資有著很大的需求。而全球的幾個樞紐城市將獲得這些投資中的很大一部分。

4．匯率的變動

由於美聯儲可能在2015年加息，並帶動美元匯率上升。而相對的，歐洲央行則日益傾向負利率，這種差異使英國和歐元區的高端房產對於投資者來說更加有利可圖，也會帶來更大的需求。

萊坊特別強調了中國人民幣的未來走勢。由於人民幣仍然不可完全兌換外匯，但在數年之內可能放開。因此任何潛在的貶值都將打擊中國大陸流向全球住宅的投資，尤其是跟美元掛鉤貨幣的地區——例如中國香港的房價。

5．政府的調控

自2009年以來，世界各國政府都採取了一些關鍵措施來支持或刺激房市。不過現在這些舉措都在緩慢地撤出。而相對的，政府也在採取措施來抑制之前的快速增長，豪宅稅也日益成為世界高端住宅市場的熱門話題。但是除了中國香港和新加坡，大多數的政府措施對需求的影響有限。

6．基礎設施建設的影響

現在，基礎設施——特別是鐵路、公路或航空的建設——已經日益成為高端房產開發商和投資者的風向標。不過對很多投資者來說，什麼時間點加入開發和增長的週期是個關鍵問題。值得關注的是倫敦近幾十年來最大的交通幹線建設——Crossrail鐵路。預計第一期工程將於2018年首次通車。萊坊預計從2014年至通車為止，其站點周邊的平均房價將上漲36%，增幅最高的幾個站點房價更會上漲43%。

二、英國倫敦的高端房市

 

 2015年英國的豪宅房價將保持穩定和平緩，推薦房源：英國倫敦11臥新建豪宅

作為日不落帝國的首都，倫敦有高安全性、優質的教育、活躍的商業和真正多元化的社會。金融危機過去後的五年，倫敦市中心的黃金地段以其獨特的避險魅力促成了61％的累計漲幅。過去兩年中，全年的房價增長一直穩定在平均7.9％。

在2014年底，政府公布了新的印花稅法，高端房產的稅費上漲使得市場需要時間來消化稅制改革帶來的影響。再加上2015年的五月大選所帶來的不明朗因素，因此很多買家都在觀望大選結果。萊坊預測，2015年的豪宅房價將保持穩定和平緩。如果大選塵埃落定，豪宅稅的威脅回落，隨著被壓抑的需求釋放，2015年的下半年將有一定程度的復甦。

不過，若將倫敦和紐約等國際城市的地產稅比較，英國的稅收制度只是和其他國際性城市看齊，中國香港的印花稅為8.5%；新加坡針對境外買家的印花稅高達15%，對本地買家購置第二套房產則徵收10%的印花稅。因此，倫敦依然具有吸引力。
但是，在倫敦的黃金地段整體中仍有許多地區將有突出的增長，例如Bayswater、Fitzrovia、Midtown以及金融城（The City）周邊的地區，如City Fringe和Shoreditch的新建高端樓盤。

三、其他地區的高端房市

1. 紐約

紐約將在2015年重回全球高端房市的冠軍寶座，推薦房源：紐約16室5臥特別設計的豪宅

由於國際需求的增強和經濟指標的改善，這雙管齊下使得2014年的紐約曼哈頓豪宅價格上漲了至少6.7％。來自中國、英國、俄羅斯和拉丁美洲的買家對紐約的興趣日益濃厚，尤其是考慮到近期開放的十年多次往返簽證，華人買家將會更為活躍。萊坊預計紐約將在2015年重回全球高端房市的冠軍寶座，價格將增長5％至10％。但是市長比爾·白思豪（Bill de Blasio）正在考慮向豪宅買家徵收額外的稅收。

2. 悉尼

悉尼將成為2015年表現最強的高檔住宅市場之一，推薦房源：悉尼4臥3衛的豪宅

跟紐約一樣，萊坊預期悉尼將成為2015年表現最強的高檔住宅市場之一，增幅達5％。增長的主要原因包括，商業信心和政治穩定性的增長有助於吸引海外的利益，疲軟的澳元、低廉的貸款利率和有限的供應也在為這股勢頭助力。

澳大利亞眾議院的常設經濟委員會（The House of Representatives Standing Committee on Economics）已交付關於海外投資澳洲房市的審查報告，其中對於國外買家購買高端房產沒有施加額外的限制。而且吸引高淨值個人的重大投資簽證計畫（The Significant Investor Visa）將額外分出一類——頂級投資簽證（Premium Investor Visa），2015年7月1日推出，以1,500萬美元的投資即可更加快捷的獲得永久居留權。這都會進一步強化悉尼的房市熱點地位。

3. 中國香港

萊坊預測中國香港豪宅房市整體的增長小於5%，推薦房源：中國香港4臥3衛原裝豪宅

由於前幾年房市過熱，因此中國香港政府對房市施加了嚴格的降溫措施，包括對非居民購房徵收較高的印花稅和嚴格的貸款條件。如果2015年利率上升的話，中國香港的豪宅價格可能會受到更多的下行壓力，萊坊預測中國香港豪宅房市整體的增長小於5%，而且太平山頂（The Peak）、南灣（Island South）和半山區（Mid-Levels）的表現將會超過整體表現。

4. 新加坡

在2014年，新加坡房市的高檔住宅價格下降了10％不止。對海外買家的額外印花稅（The Additional Buyer Stamp Duty）高達15％，是市場沉寂的關鍵原因之一。對於疲軟的市場情緒和下跌的價格，外國買家普遍不感興趣。一個主要的房地產開發商最近已暗示了如果市場的表現繼續不溫不火，則「有可能降價銷售」。鑒於市場平靜，政府預計不會推出進一步的降溫措施。在未來六個月內，交易量很可能保持低位，直至現有降溫措施出現放鬆之後，才可能有潛在買家和投資者入場。萊坊預計2015年會有小幅下跌（

5. 巴黎

巴黎的豪宅價格非常有競爭力，推薦房源：16臥的巴黎酒莊

相比其他歐洲主要城市，巴黎的豪宅價格非常有競爭力，但是政治和經濟的逆風已經攪亂了巴黎豪宅買家們的情緒。奧朗德（Hollande）總統對海外投資者進一步的嚴厲稅收是巴黎豪宅市場的主要威脅。因此萊坊預計在2015年投資情況未變之前，會有小幅下調（

儘管如此，售價在65~130萬歐元的巴黎房產仍然頗為暢銷。這個市場區間的投資者希望能夠從低利率的按揭以及高漲的租賃需求中獲益。

6. 日內瓦

雖然日內瓦的豪宅價格在雷曼破產後仍然居高不下，但這個城市仍是很多貿易公司的青睞之處，很多家庭也在這裡尋求一個更安全的環境教育孩子。因此，世界上很多來自風險地區的買家都受此吸引而來到日內瓦。萊坊預測價格跌幅將接近5%。

7. 迪拜

在2013年底，迪拜土地部（Dubai Land Department）把房地產轉讓費翻了番，阿聯酋央行（UAE Central Bank）也推出了房貸上限，結果大幅增高的前期費用讓買家的情緒顯著減弱。2014年的夏秋兩季裡，住宅交易量就出現了兩位數的下滑，價格也開始下滑。眼下沒有任何跡象表明迪拜的高端房市交易量將有強勁的復甦。萊坊預測價格跌幅將接近10%。

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降息傳言和澳元貶值助澳洲房產價格續漲

據新聞有限公司網站報道，在年初經歷了一個緩慢的開局後，澳洲各地房價開始往上攀升。

澳元彙率走低意味著海外買家能在澳洲買入更多房產

CoreLogic RP Data市場指數顯示，截至1月24日的7天內，內陸州府城市房價悉數上提。房價在去年底經歷增長放緩後，如今大有重拾增長動力的勢頭。

在9月初至12月中的關鍵銷售季中，這項衡量澳洲房價的市場指數上漲了1.4%，低於2013年同期增幅3.9%。但進入2015年以來，該指數已經上漲1%，幾乎與去年同期增幅持平。

幾大因素導致澳洲房地產市場受提振，針對降息推測的言論再度浮現是其中之一，沒有什麼比低利息更能鼓勵澳洲房產買家入手。不論澳聯儲（RBA）最終是否宣布降息，喋喋不休的降息傳言都將對澳洲房地產市場產生支撐作用。而最近公布的強勢就業增長數據可能意味著降息機會不大。

澳元彙率走低是另一個給房地產市場注入強身針的因素。國民銀行（NAB）公布的房地產市場季度調查顯示，15%的新屋購買者和9%的二手房購買者來自海外。澳元貶值意味著海外買家們的人民幣、林吉特、英鎊和美元更有價值，能買入更多澳洲房產。

澳聯儲去年12月初在一封措辭強硬的信件中向各大銀行發出警告，稱澳洲審慎監管局（APRA）將特別關注存在憂慮的特殊領域。如果風險放貸行為持續，監管局將進一步采取監督行動。但這種監管行動僅限於澳洲境內的澳洲機構放貸行為。來自其他國家源源不斷的現金流並不在監管局權限範圍內。

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