核心观点
- 在2017年大力推动住宅建设之后，预计到2019年新屋开工数量都将呈现下滑趋势。
- 相对于2016年超过535,000套的创纪录水平，MLS（Multiple Listing Service）中现有住宅的成交量预计将在2018年下降。
- MLS均价将上涨，但涨幅会比过去四年要慢。市场均价在2017年应该介于493,900美元与511,300美元之间，到2019年预计涨至499,400美元与524,500美元之间。
影响房地产业的趋势
在详细的预测之前，本节回顾了加拿大房地产市场的主要假设。这是加拿大按揭与房屋公司（CMHC）提出以下房屋市场展望的基本要素。
- 在2017年GDP增长高于预期之后，加拿大经济增幅将放缓至2019年
根据市场的预测均值，CMHC目前假设2017年加拿大实际GDP增长率在2.4％至3.2％之间，2018年为1.2％至2.5％之间。2017年的强劲增长是由于宽松的财政和货币政策，家庭财富和收入的增长。预计到2019年，加拿大经济增长将放缓，因为利率上升，消费的贡献减少，财政政策刺激减弱。不过，商业投资和出口预期加速将缓解一些实际GDP增长的负面压力。 2019年，加拿大GDP的增长预计在1.0％至2.4％之间。
- 加拿大就业市场形势将继续有所改善
在过去的一年中，整体就业的增长对全职和兼职就业都有积极影响，但兼职就业增长强于全职就业的增长。通常认为兼职工作对住房市场提供的支持较少。即使就业人数增加，实际工作小时数却会下降，导致对住房市场的支持减少。就薪酬水平而言，2017年的加拿大实际平均每周收入与2016年同比下降。
然而根据CMHC的预测，加拿大就业市场状况有望改善。根据市场预测预测，加拿大整体失业率预计在2017年下降至6.5％，2018年下降至6.4％（2016年为7.0％）。另外，预计2017年和2018年时薪增幅（分别为2.7％和3.5％）将比同期物价增幅更高（分别为1.9％和2.2％），这增加了家庭购买力。CMHC预测对平均每周收入今年的增长率为1.0％，2018年和2019年均为1.9％，这种预测将为住房需求增长提供更多支持。
- 2016大量移民净流入将持续支持2017年新住宅的需求
2016年净移民的历史性高增长继续支持所有住房类型的新房需求。 2015年至2016年，净流入移民人数大约增加了60％，接近了新移民人数的历史纪录。根据最终预测这个数字可能会更接近过去十年的平均水平。
- 按揭利率预计将逐步上升
预计2017-2019年期间抵押贷款利率将缓慢上涨。这一增长与加拿大的经济状况的预期改善和世界整体利率的增长预期是一致的。 在CMHC预测的基准情景中，预计5年期抵押贷款利率在2018年将保持在4.9％-5.7％的范围内，2019年将在5.2％-6.2％的范围内。因此，预计2017-2019年最多增长160个基点。如果在CMHC的预测范围内，那么抵押贷款利率将维持在低于“大萧条”时期的水平。
详细房市展望
- 到2019年，房市新增供给将开始趋稳
全加拿大新房开工数量将在2017年达到20万套，与去年同期相比有所提升。2017年的预测范围为20.63万至21.49万套新房。
然而，到2019年底，新房开工数量应该比2017年有所下降。2017年第二季度，每万人中待售现房的库存量为4.2个单位，是6年来的最低水平。这一趋势表明，库存管理正在适应市场状况，因此在新房开工数量在短期面临上行压力。
人口的增长和近乎创纪录的移民增长将持续对预测范围内的住房开工产生积极影响。就业应该保持增长，并为新的住房市场新鲜血液，但到2019年底，这种影响应该会削弱。CMHC预测与2017年相比，2018年和2019年的新房开工数开始下降，因为刺激经济的政策将减少，抵押贷款利率逐步增加。因此，住宅建设预计将在2019年年底前平稳，但与之前的预测相比仍然上调。 2018年房屋开工量介于19.22万到20.3万，2019年介于19.23万到20.38万。
- 预计到2019年，独栋别墅新供给将开始减少
自2016年第一季度以来，独栋别墅的开工数量一直在增加。部分原因是对这类住房的需求增强，因为新建和未售出的单独住房存量持续低迷，特别是在加拿大的一些主要城市，刺激短期内单独住房的开工量。预计为75,900到77,100套新建独栋，而2016年为74,100套。
随着大量的建设会让越来越多的独栋别墅投入市场，与此同时会有更多家庭选择较为便宜的公寓，CMHC预测独栋别墅市场的房价提振是暂时的。独栋别墅的开工数量在2018年预计为66,200到68,400之间，在2019年为66,100到68,900单位。
- 新建公寓数量将保持强劲增长
新建公寓数量预计今年将增加，并在2019年达到平衡，但预测值仍高于的历史平均水平。
预计潜在的25-34岁首次购房者会放慢脚步，对公寓需求产生负面影响，但人口老龄化导致的需求将部分抵消这种负面影响。
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供给过剩仍然可能是一些都会区的问题，与此同时一些较大的都会区及周边地区则正面临公寓空置率以及新建公寓库存的历史性低点。再加上与单独住宅相比公寓成本相对较低，这将对公寓供给带来上行压力。
因此，新建公寓预计于2017年增加，介于128,800和139400之间，在2018年和2019年分别为124,400-136,200单位和123,200-137,800单位。这相比2016年的123,800套有所增加。
- 成交量预计将在2018年下降，并于2019年底前渐趋稳定
MLS的成交量在2016年创下历史新高，但预计在2017年失去增长动力。而在2018和2019年，MLS的表现预计将回归到与预测宏观经济条件相符合的水平上来。尽管有证据表明很多主要都会区的房产二手房市场存在过热的迹象，但由于近期二手房市场的房源供给量相对于需求量有所增加，过热的现象已经有所缓解。
境外移民的大量涌入在2017年为MLS成交量提供了强大的支持。但这一驱动因素预计在2019年前逐渐消失。此外，预测按揭利率的上升趋势也将给二手房成交量的增长带来一定阻力。
因此，MLS 2017年的成交量预计将在493,900至511,400个单元的区间内。2018年的预测区间为485,6000到504,400。2019年则为484,700到509,900。
- 二手房价保持上涨势头，但增速放缓
2016年，大多数市场均价的快速增长来源于一个综合性的因素：高端独立住宅在总销售量中的高占比推动了平均房价的上涨。 2017年，单元公寓的销售占比有所增加，而单元公寓的价格通常又比独立住宅的价格相对较低。这就给MLS平均价格施加了一些下行压力。
但另一方面，公寓的需求增长同时也会推动公寓价格的上涨，而独立住宅价格指数则相对于巅峰值有所回落。
虽然MLS的平均房价相较之前峰值（$536,000）有所回落，但2017年仍然将较2016年有所上涨，预计年度平均价格将落在$493,000与$511,3000的区间内。2018年和2019年，预计MSL的最终平均房价区间分别将落在$491,900到$512,100，$499,400到$524,500的区间内。
加拿大各省情况概览
从各省的情况看来，主要的房地产市场变量相较之前的预测数据显得综合性，联系性更强。不列颠哥伦比亚省2018年到2019年新建住房销量增速将放缓，但仍将在历史水平之上。而由于市场供需趋于平衡，该省的房价上涨速度也将放缓。租房需求在该时段会继续保持强势，这将伴随着租金的上涨以及空房率的降低。
艾伯塔和萨斯喀彻温省正在逐渐摆脱2014年石油危机的阴影，这使他们的省际移民人数恢复到正数，这是对房产市场的利好信号。预计未来两年该两省的房产市场条件将从原来对买家有利，逐渐趋向更加平衡的状况。但是，三省中的诸多都会区都存在地产开发过分，这可能导致房价下行。对比上述两省，马尼托巴具有更多样化的经济体系，这让他们在面对像石油危机那样的经济波动时比那些依托石油的省份更加从容。
在安大略省，新建住房数和成交量有下行的趋势。房价依旧在上涨，但涨幅将放缓。租房需求预测将继续增长。按揭成本的提高使新房和二手房的市场需求都有所下降。需求方面的利好因素在于健康的劳动力市场和净移民流入，可能在一定程度上缓解上述的下行压力。
魁北克的房产市场预计在2018年和2019年将会受到强势的就业市场的刺激。因此，当地的二手房供应将会持续收紧，价格也会相应上升。同时，人口老龄化的趋势将对新公寓的供给提供有力的支持。
大西洋地区，新建住房数，MLS的销量和平均价格都预测在未来两年持续走高。但该地区的经济对出口和低汇率的依赖依旧存在。
未来前景及风险评估
虽然加拿大的房地产市场前景未来还是趋于稳定，但加拿大市场的各种风险依然存在。自上次报告发布以来，各个风险因素暂时保持稳定。
- 全球影响
- 商业投资的不景气意味着加拿大的公司缺乏足够的生产能力来面对出口需求。这将主要影响到几个依赖出口的省份。
- 一个潜在的利好因素是美国GDP的增涨，经济向好，从而利好加拿大的净出口，就业率以及真实GDP数据。
- 家庭负债
近期消费者信心增强，国内消费提升。居民消费的提升会刺激GDP以及房地产市场，但另一方面也意味着已经拥有很高负债水平的家庭变得更加脆弱。家庭负债水平一直是加拿大经济的一个不确定因素，使得居民对经济或者利率的波动更加敏感。如果利率和失业率飙升，一些高负债的家庭可能被迫变卖资产，包括他们的房子。这会给房产市场施加下行压力。
- 房产估值过高
在温哥华，多伦多等大城市及其周边地区，一些基础的经济社会变量，比如收入和人口，并没有与房价的增长实现同步。房产市场如何对这样的不平衡自我调整充满了不确定性。如果实际房价和市场均衡房价的不平衡突然失控，那么整个市场将会被一致看跌。
考虑到这些因素，我们将预测数据进行了如下调整：
- 2017年整个国家新建房屋数量区间是190,100 到 231,100，而2018年为176,000到219,200，2019年为275,600到220,400。
- MLS的2017年成交量区间为 465,500到539,700。2018年为455,000到535,000，2019年则是452,500到542,000。
- 房价方面，MLS的2017年均价区间为$478,900到$526,300。2018年预测为$477,000到$527,000，2019年为$482,300到$541,600。
来源：加拿大按揭与房屋公司（CMHC）
翻译：Theo Luo
责任编辑：Adam Yang
排版编辑：Shelly Du
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