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倫敦高尚社區最新報告——東貝爾格萊維亞區｜居外專欄

編者按：倫敦，歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮，價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面，脫歐將有新的總設計師；一切逐漸塵埃落定之時，也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來，德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦，倫敦的高尚社區都有哪些呢？

這將是本系列中的第一篇，稍後會帶來海德公園等區域。

東貝爾格萊維亞區

位於倫敦最具標志性的地標之一 ——白金漢宮的西南部，有著像牙白色的宏偉廣場和壯觀的聯排別墅，貝爾格萊維亞（Belgravia）可以說是享譽世界的倫敦上流富人區。兩個世紀以來，這裡是倫敦，也是全世界最時尚的居住地之一。在這裡居住過的名人是來自政治，音樂和藝術領域的翹楚。

貝爾格萊維亞的東部（East Belgravia）是相對來說是一個有待深度開發的區域，這裡遠離Belgravia一些繁華地區的主要街道，避開繁忙的環境，提供同樣迷人而又安靜的桃源。

東貝爾格萊維亞每年平均售出不到150處房產，可見房源的稀少。貝爾格萊維亞東部地區的重大投資和開發將使該地的繁榮不遜色於貝爾格萊維亞的中心地帶。

☞歷史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor於19世紀20年代開發， Thomas Cubitt為建築設計師，Belgravia的名字來自英國柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建築物被列入英國國家遺產保護名單，其中18座屬於一級保護建築。

在20世紀初期，這裡曾有過將大量住宅改造成辦公樓的時期。如今，這些優雅的聯排別墅又經歷著翻新，被改建回全來的面貌，將成為倫敦最時尚的住宅項目之一。

☞生活方式

除了東貝爾格萊維亞的住宅開發項目外，高水准的基礎設施開發建設也在進行中，旨在打造享譽世界的休閑設施。著名的倫敦半島酒店，以及歐洲第一家Cleveland Clinic都坐落於此。一個名為Grosvenor Place的私人會所的建築許可也在申請中。

這裡的餐廳數量非常多，僅米其林星級餐廳就有六家，最著名的兩家餐廳有英國名廚Gordon Ramsay的’Petrus’，和Marcus Wareing的’Marcus’。當地的交通便利，距離倫敦最具代表性的公園步行即可到達，如海德公園，聖詹姆斯公園和綠色公園。

☞地理位置與價格優勢

✦位於東貝爾格萊維亞（East Belgravia）東側的物業可俯瞰42英畝的白金漢宮花園（Buckingham Palace Gardens），這個可以俯瞰女王家全景的地理位置在英國也是絕無僅有。

✦優質住宅物業的價格通常是指英國房產價格高度晉級前10%的房產，而身為高端住宅區的東貝爾格萊維亞的物業，其平均價格（每平方英尺）與其他主要住宅市場相同，因此使這裡的房產含金量更高，也有更多價格增長的機會。

✦東貝爾格萊維亞的優質物業的價格門檻目前僅為540萬英鎊，相比之下，切爾西為580萬英鎊，梅菲爾超過820萬英鎊，騎士橋超過1200萬英鎊。

✦作為世界上最受歡迎和吸引力的地區之一，Belgravia和East Belgravia的平均價格折扣也略低於鄰近的主要高端富人住宅區。

☞當地以及周邊可投資項目

自2010年以來，貝爾格萊維亞完成了11項開發計劃，其中只有6項正在籌備中。東貝爾格萊維亞開發新項目的機會更加稀缺。這意味著可投資項目的機會珍貴。

➤項目39 Headfort Place就是東貝爾格萊維亞區的一個難得的投資機會，以650萬英鎊的價格可以購買房產的永久產權，並可以不受國家文化遺產保護法的限制，改造現有房屋，著名建築公司 Adams Architecture將為該豪宅設計打造優雅而古典的豪宅外觀。

建築面積約為3,800平方英尺，新房超過六層，有電梯。這座豪宅提供三個接待/娛樂室，包括一個大客廳和家庭影院，廚房，和五間可以直接進入公共花園的套房。

➤距離東部不到一英裡的項目Buckingham Palace Quarter，作為聖詹姆斯區域復興的最後一項工程最近剛剛完工。六間豪華的公寓和一棟位於白金漢宮內的八居室豪宅位倫敦房價再添新高度，每平方英尺的價格超過5,000英鎊。

➤位於東南方的Victoria區也擁有非常搶手的項目。在過去十年中，投資超過22億英鎊，將維多利亞變成倫敦最前沿的社區之一，將優質住宅和高品質辦公空間與卓越的娛樂，餐館和零售奢侈品相結合。新的Crossrail車站的開發也將增強英國第二繁忙車站的連通性。

責任編輯：Adam Chen

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

港資借脫歐抄底英國樓市一次買下數百套轉銷大陸

居外網董事CEO羅雪欣女士表示，英國的脫歐爭議並沒有影響到中國企業家對英國投資環境的信心，也並沒有影響到中國家庭對英國教育環境的信心。而居外網錄得的中國買家對英國房產的咨詢量，2018年比2017年增長24.4%。

英國首相特蕾莎·梅（Theresa May）宣布將於6月7日辭職，這讓英國未來的脫歐命運充滿了變數。

然而在這個至暗時刻，投資者不敢輕舉妄動，鋌而走險的香港資本卻悄然向英國集結。

“我們在利物浦開發項目之一包含449套公寓，香港一家房地產公司找到我們一次性買下一期的所有樓盤，第二期預計今年下半年完成交易。” 英國英世達地產總裁董浩（Michael Dong）向《中國經營報》記者透露，“整個項目所需資金在5300萬英鎊以上。”

這不是香港資金唯一抄底的項目，“目前還有香港資金正在計劃購買整棟大樓。” 董浩透露。

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香港資金集結英國從2018年即開始。據世嘉房產顧問機構統計，2018年，香港商鋪之王李永滔斥資4900萬英鎊（約合人民幣4.4億元）買下了位於倫敦西區Soho的151 Wardour Street。

香港新鴻基地產最大股東郭氏家族聯手愛爾蘭地產開發商Ballymore，斥資10億英鎊（約合人民幣89億元），買下了倫敦金絲雀碼頭（新金融城）的超高層住宅開發項目Millharbour Quarter。

港私人投資者花費大約5000萬英鎊（約合人民幣4.5億元）買下了肯辛頓高街大樓（42-60 Kensington High Street）以及香港基彙資本斥資3620萬英鎊（約合人民幣3.2億元）買下金絲雀碼頭Harbour Exchange的4號和5號。總價，累計近百億元人民幣。

剛需未動資本先行

“脫歐前英國的房價普遍每年上漲5%以上， 2018年，雖然曼徹斯特、利物浦等北部城市繼續保持5%的增長，由於倫敦樓市的下跌，全國平均房價與上一年基本持平，脫歐造成了有價無市。”董浩向記者表示。

就倫敦而言，這一現像是很反常的，因為多年來倫敦房價的口號是漲、漲、漲。此刻，意外遇到的冷清場景，讓中國的投資客十分猶豫。

2019年年初，董浩委托中介來到中國內地和香港進行推介英國項目。“購房者在減少，持幣觀望的人在增加。”對於中小購房者而言，通常通過這樣的推介會選定自己心儀的項目。

“過去，我們在香港舉辦這樣的推介會，每次都會接到10套左右的訂單。”董浩表示，“然而，在最近的一次推介會上，成交為零。”

在和多數買家溝通的過程中，董浩發現，“由於脫歐的影響，多數人選擇了持幣觀望。”

就是在這個舉棋不定的時候，資本卻蠢蠢欲動。

“與中小投資者不同，有一定規模的資本卻認為這是一個抄底的好時機。”董浩透露。

記者了解到，目前已經有多家注冊地來自香港的企業，在英國房地產市場上計劃大展拳腳。

董浩透露，“我們在利物浦開發項目之一包含449套公寓，香港一家房地產公司找到我們一次性買下一期的所有樓盤，第二期預計今年下半年完成交易。”

而整個項目所需資金在5300萬英鎊以上。

英格蘭利物浦寬敞的單臥室公寓家具齊全，設有一個設備齊全的廚房、浴室和寬敞的起居區和用餐區。全寬窗戶采光極佳，窗外就是城市和碼頭的迷人景色，是放松身心的理想環境。住戶還能享用公共休息室、安全進入系統以及保安和維護等設施。房價僅約¥ 137萬。
居外物業編號：46832133 點擊查看房源信息

除此之前，“我了解到，還有一些香港公司正在尋找合適的英國項目，進行大規模投資。”董浩表示，“比如購買整棟樓盤或參與開發這樣的規模投資。”

房產將銷往內地

據董浩了解，這些香港的地產公司未來規劃是面向中國銷售零售這些公寓。

在接觸過程中，董浩發現這些資本的投資理念——“只有在低迷的時候投資，才能在反彈中獲利。”

“英國的Tier 1投資簽證（200萬英鎊投資額）的中國申請人數2018年增加19%，占全部申請人數的63%，而2017年中國申請人占半數。英國的脫歐爭議並沒有影響到中國企業家對英國投資環境的信心，也並沒有影響到中國家庭對英國教育環境的信心。” 海外房產中文網站居外網董事CEO羅雪欣女士表示。

居外網錄得的中國買家對英國房產的咨詢量，2018年比2017年增長24.4%，詢盤房價中位數為21萬美元。

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世嘉房產投資顧問認為，“部分中國買家來英國進行過短期考察，在國內時或許也看到了媒體的負面報道，導致對英國房市退而觀望，甚至產生了恐懼心理。”

“這很正常，因為目前的情況確實會在一定程度上打擊買家信心。但如果從宏觀來看，長期深入地看，從脫歐到現在，市場已經產生了很多個英國購房的好時機。”該投資顧問稱，她認為首當其衝就是彙率優勢。“英鎊的式微在進行大額交易時會優化很大一部分成本。”

去年，英國央行曾發布報告，認為無協議脫歐可能使英國房價下跌30%，英鎊貶值25%。

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來源：中國經營網
責編：Zoe Chan

585萬入住倫敦新興金融區首座住宅樓未來可期｜居外精選

金絲雀碼頭（Canary Wharf）坐落在英國倫敦的道格斯島上，是倫敦重要的金融區和購物區。曾歷經二戰後的船塢業衰落，又重新崛起於1980年代，如今的金絲雀碼頭，即將成為與倫敦金融城爭鋒的新興CBD。

在金絲雀碼頭眾多的摩天大樓中，許多銀行和商業巨頭在此落戶——彙豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行、英格蘭銀行、渣打銀行、摩根大通，以及每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等等，僅員工就有8萬之眾。與之配套的服務行業更也蜂擁而至——四季酒店、萬豪酒店、弗雷澤宮酒店，還有形形色色的酒吧和小餐館，商業購物中心和設計師品牌店。

公園大道10號（10 Park Drive）是第一座正在金絲雀碼頭社區（Canary Wharf estate）建造的高級住宅樓，預計將於2020年第一季度完工，您現在就有機會成為最早入住的業主之一。讓我們一起來看看這棟高級住宅樓的迷人之處。

著名建築事務所傾力打造

公園大道10號由英國著名建築事務Stanton Williams設計，後者曾主導倫敦皇家歌劇院行的“開放式”改建，非常擅長處理建築與景觀的關系。

公寓坐落在南碼頭附近，通過風景優美的花園和公園與水相連。所有公寓都設有陽台或露台，每時每刻都能最大限度地發揮自然光的作用。這兒的住客雖身處繁華的都市，亦可以隨時進入僻靜的“城市綠洲” ——一個美麗的私人天空露台，放松身心的同時享有城市的美景。

精益求精的室內設計細節

在售中的這套全新公寓單元位於大廈六樓，設計精美，質量上乘。通過滑動門和功能隔板的開合，可擴大開放空間的面積，或區隔出獨立的私人區域。開放式廚房和高品質的綜合浴室為實際問題提供優雅而智能的解決方案，例如在鏡子後面安裝除霧器，在廚房配置全套集成廚電等等。

該公寓單元有62平方米的起居空間，還有私人陽台，您在這裡可以欣賞到康普頓園景花園（Compton Gardens）的河景。

健康的生活和社交方式

公園大道10號緊鄰金絲雀碼頭社區的健身俱樂部，公寓業主可以自由出入俱樂部，熟悉鄰裡，結交新朋。俱樂部內的設施包括一個游泳池，一個設備先進的健身房及普拉提工作室。社區的禮賓部還將提供私人教練的名單，以幫助住客在普拉提、瑜伽和私人健身課程中做出選擇。運動後的放松也不可或缺，按摩浴缸、桑拿浴室、蒸汽浴室和泰式按摩服務一應俱全。

可期待的升值空間

公園街10號公寓樓，是金絲雀碼頭社區未來3200套房屋發展的基石。這裡將成為充滿活力的社交，文化和商業中心的核心——包括高級辦公室，世界一流的商店和餐廳，學校，醫院。這裡將享有良好的交通連接，您可以乘坐各種交通工具來到這裡——碼頭區（Docklands）輕軌、金絲雀碼頭地鐵朱比利地鐵線（Jubilee Line）以及新建的橫貫城鐵（Crossrail line）。從金絲雀碼頭站到達倫敦橋僅需7分鐘。

現在，585萬人民幣就可購入位於倫敦金絲雀碼公園街10號的一套六層公寓，預期投資回報率（ROI）可高達6-7％！額外服務包括英國注冊律師為您完成法律手續，以及為私人業主提供物業管理服務。如您感興趣，可至居外網 https://www.juwai.com/47971353.htm 了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Amish Patel提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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在白島上置業的時代即將來臨 | 居外專欄

伊比沙不僅僅是備受享樂主義者喜愛的熱門區域——它正吸引著新一波的第二套住宅購買者。比起令人興奮的狂歡派對派對，這些購房者更註重寧靜。就算是勞拉·亨德森（註：Laura Henderson，電影《亨德森夫人的禮物》主人公）都有渴望享受祥和氛圍的時刻。

1954年，當滿懷雄心壯誌的工匠瓊·馬利（Joan Mari）在伊比沙島北部的聖卡洛斯郊區開設自己的司機便捷酒吧時，他完全沒想到自己的臨時住所會變成整座島上真正的“美好生活”象征。

馬利開設的歇腳處為一個簡陋舞廳和燒烤場的進駐提供了便利。即使是在歐洲旅遊行業剛開始嘗試發展度假旅遊的最初那幾年，這裏的生意也十分興旺。可以這麽說，地中海休閑天堂初見雛形時，這座島嶼早已遙遙領先。

如今，這座島上吸引著嬉皮士先鋒，而且始終不變的特色包括令人難以抗拒的自由、色彩和溫馨感，它們繼續影響著伊比沙島上全面徹底的國際化旅遊發展。令人欣喜的是，這座島嶼還擁有豐富的旅遊資源，既有多處聯合國教科文組織認證的歷史遺產——古色古香的景點以及保留了原始特色，早已粉刷一新的城鎮、旅館和村舍，又有新建成的奢華時尚場所，優步專車絡繹不絕的碼頭，夜總會和極其寬敞的度假別墅。

然而，盡管在夏季中，由音樂節目主持人炒熱氣氛的俱樂部活動正變得越來越受歡迎，但在被此地易於維護的“宜居性”吸引的新一批度假者（包括有健康意識的夫婦和註重家庭的遊客）的主導下，島上的生活還是傾向於以更加放松的節奏展開。

許多人選擇在“島上”紮根，每年來這裏生活幾個月。在比較溫暖的氣候環境下，他們可以從事一門生意，把它當成一種普通的生活方式，並從中獲利。“這座島嶼將自身定位成一個適合全年的目的地，並且向人們敞開懷抱，”當地代理商拉爾斯·布魯恩（Lars Bruun）解釋道。

“國際學校、體育設施，碼頭設施，以及擁有多種全新便利設施的松久信幸（Nobu）和瓊爵士（Sir Joan）等酒店，吸引了眾多活躍的家庭和年輕職業人士。島上各處的場館也在紛紛延長開放時間。除此之外，每年大型活動的舉辦時間也較為分散，這樣可以避免島上出現較為集中的季節性遊客過多問題。”此外，航空領域的改善也發揮了一定的作用。

從倫敦城市機場出發的英國航空公司每日航班全年運營，而英國地區機場可以提供更全面的航班計劃，旅客可以任意選擇易捷（Easy Jet）、瑞安（Ryan Air）和捷特二（Jet2）等航空公司的航班。去年，一家私人飛機服務公司——沖浪航空（Surf Air）也開設了來往於倫敦城和伊比沙島之間的航班，而旅客可以每月繳納1800英鎊的會員費來享受不限次數的航班服務。這座島嶼結構緊密，小而精致，其狹小的土地狹小包攬了眾多景觀和設施。

大約一半的景點，特別是地勢崎嶇不平的東北部，被茂密的綠蔭，厚重的松林和橄欖樹、無花果和水果農場所覆蓋，而海岸線則以多處舒適怡人的海灣、步道和幽僻的海灘為特色。對於那些尋求寧靜和慢節奏體驗的度假者來說，聖歐拉裏亞（Santa Eularia）、愛斯坎納（Es Cana）和聖米格爾港（Puerto de San Miguel）等位於伊比沙島北部的度假勝地更值得一去。而對於信奉“努力工作、努力玩耍”原則，年紀較輕，活潑好動的國際群體來說，南部的伊比沙鎮（Ibiza Town）、普拉亞登博薩（Playa d’en Bossa）和熱鬧的聖安東尼奧麥加（San Antonio）更具吸引力。

作為巴利阿裏群島中第三大的島嶼，伊比沙島上穩定的房價進一步增加了投資吸引力。雖然經歷了2012年西班牙大陸的債務通縮後，西班牙仍處於復蘇階段，房價也因此下跌，但——伊比沙島的房地產市場仍然表現活躍，五個島市中有四個占有該地區價格最昂貴的房地產。

“房地產市場已經學會了自行發展，”布魯恩說。“在14萬名長居島民中，約26%的人來自海外。以前，在南部和西南部都有必不可少的豪華物業。現在，其他地區正在“擴大”自身的賣點——每片區域都有多種類型和不同價位的房地產，以便滿足購房者的各類需求。強大的基本面，即多元化的本地和國際買家，有限的優質房地產供應和嚴格的建築法規可以支持穩定的狀態。

來自著名房地產經紀公司經紀人拉文地產（Lavin Estates）的佩特拉·拉文（Petra Lavin）補充道，每年有超過200萬遊客前來伊比沙島，而當地房產的租金收益率也很高。他還說：“夏天有大多數業主會出租物業，因此夏季是一個繁忙時期。一個設施齊全，附帶遊泳池的別墅每周可以輕松賺取6000英鎊的租金，而大型豪華物業可能賺得更多。”如此說來，在白島上進行房地產投資的最佳地點是哪裏呢？購房者應該註意什麽？

西南部

伊比沙島的西南部建滿了奢華住宅和時尚大廈，還有很多新建成的交鑰匙公寓和別墅。從這裏前往伊比沙鎮、碼頭和機場非常方便，因此很適合想短暫休息的度假者和周末往返者。“人們在該地區的許多房產內都能欣賞到伊比沙島老城（D’alt vila）的迷人風光，”布魯恩指出，“此外，那裏距離市中心的文化景點和休閑景點只有幾分鐘的路程。”

北部/西北部

人煙稀少的西北部區域（也是伊比沙島的主要農業區）擁有由嶙峋的巖石，茂密的森林和小型海灘度假村組成，對比鮮明的景觀。這裏是尋找大型農村房地產的理想去處。與小島南側的同類物業相比，此處具有改造潛力的翻修項目和傳統鄉村聯排別墅的價格要高30至40%。“需要進行物業參觀的地點包括波蒂納奇（Portinatx）、聖米格爾港和卡拉聖維森特（Cala San Vicente），”當地代理商莫妮卡·巴爾賓（Monica Balbin）說道。

東部/東北部
這裏是島上較為安靜的地段，古雅的村莊、偏僻的海灣、橄欖和水果農場是它的特色。這裏聚集著許多當地的上班族，這意味著這裏全年都有濃郁的生活氛圍。此處的關鍵置業區域包括聖卡洛斯（San Carlos）和聖胡安（San Juan）。“由於通往南部的道路已經完成了大規模的修繕，這裏的房地產擁有出色的資本收益潛力，”巴爾賓指出。“在安靜的鄉村中仍有更大的地塊供投資者選擇。這讓人們不由得認為，現在你在島上居住的地段已經不那麽重要了。”

白色天使孔德沙灘社區（WHITE ANGEL CALA COMTE ）
這座擁有15間奢華獨立五居室別墅的門控社區令人驚艷。這裏所有的別墅都坐東朝西，面向大海，而且位於備受追捧的孔德沙灘（Cala Comte）地段。孔德沙灘位於伊比沙島的西南部，是聖何塞市（Sant Josep Municipal）的一部分。

• 該社區的別墅由建築師維克托·拉霍拉（Victor Rahola）——一位熟知島上建築風格歷史和發展的專家——精心打造，采用了高於三層的結構，配有私人花園，泳池露臺和附帶跌水潭的陽臺。這些住宅十分寬敞，光線充足，向周圍開放，同時又能充分保護住戶的隱私。其室內裝潢將現代時尚與傳統材料（如木頭和石頭）完美融合，別具一格。

該社區設有私人停車場，還提供專屬的禮賓服務。物業起售價為300萬歐元。

白色天使塔拉曼卡社區（WHITE ANGEL TALAMANCA ）
引人心動的價格和有限的新建築開發項目正在激起買家對交鑰匙房地產投資機會的興趣。兩個備受期待的項目，即白色天使塔拉曼卡社區，及其位於風景如畫的西海岸的姐妹奢華開發項目——白色天使孔德沙灘社區即將完工。

• 白色天使塔拉曼卡社區由西班牙精品酒店和住宅房地產開發商OD集團負責建設，它是選址於西班牙各地黃金地段的最新“白色天使”系列高端開發項目的一部分。“白色天使”系列高端開發項目包括剛剛落成的伊比沙白色天使遊艇港（Ibiza White Angel Marina Botafoch）度假村，而該樓盤的物業在幾個月內就銷售一空。

• 白色天使塔拉曼卡社區包含54套寬敞的3臥室（4臥室）公寓，這些公寓的建築面積在183至197平方米之間。底樓公寓位於低層建築中，配有私人花園和遊泳池，而頂層公寓設有私人遊泳池，露臺和日光浴室。其建築采用了伊比沙島現代風格：大窗戶，幹凈潔白的線條，寬敞的開放式起居空間。

• 社區內的設施包括公共室內和室外遊泳池，水療中心，健身房和地下停車場。除此之外，社區還提供24小時的安保和禮賓服務，可以充分滿足業主的各類需求。

• “這一開發項目非常適合那些在黃金地段尋找奢華和便利住所的高端買家，”OD集團銷售總監凱西·歐威漢（Cathy Ouwehan）說。“從這裏駕車前往伊比沙鎮只需要10分鐘，到機場只需15分鐘，而且業主在家門口就能找到各種便利設施，同時還能享受私密性極強的寧靜環境。”該社區的物業起售價為165萬歐元。

責編：Adam Chen

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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鬧劇持續如何看待“脫歐”陰影下的英國投資前景

4月3日晚間，英國下議院以1票之差通過法案，排除了英國“無協議脫歐”的可能性，同時，英國政府將與歐盟溝通、要求將脫歐延期至6月30日。看來，“脫歐”的鬧劇還將繼續延續下去。不過，投資者最關註的是，“脫歐”這出漫長的肥皂劇將給投資英國前景帶來多大的影響？相關專業最新公布的兩項數據，提供了不錯觀察角度，居外網為您整理如下：

3年翻一番國內富人依然向往英國

根據私募股權公司Growthdeck從英國內政部獲得的數據，2018年英國200萬英鎊投資移民（Tier 1）申請者中，來自中國大陸的申請者較去年增長了19%，達144位（主申請人），占全球228份申請的63%，幾乎較2016年的數量（78人）翻了一番！而來自中國香港的申請者共26位，排名第二。

圖片標題：英國Tier1投資簽證-中國大陸申請人年度變化數據來源：Growthdeck, Home Office

2016年，英國全民公投、開啟了脫歐的旅程，而在此期間，來自中國（包括香港）的申請者不減反增！為此，Growthdeck海外投資者負責人Samuel Hu解釋，盡管“脫歐”讓英鎊貶值，但英鎊貶值使英國的資產變得便宜，而該國經濟的其他領域也提供了有吸引力的投資機會。

“脫歐”影響房產投資？這些數據值得關註

2018年底，英國房產研究機構MFS(Market Financial Solutions）對500多名英國房地產投資者進行了一項獨立調查，主題是 “脫歐”如何影響其長期投資策略。接受調查的投資者都擁有2套或2套以上的投資房產。調查數據顯示：

2016年6月脫歐公投至今，64%投資者的房產投資決策未受“脫歐”影響；
45%的投資者在脫歐公投後，擴大了房地產投資組合；
僅有7%的投資者因為“脫歐”而出售了一套或多套房產；
57%的投資者表示，脫歐截止日後也不會改變他們的房產投資策略

很顯然，按照MFS的調查顯示，盡管英國脫歐引發了不確定性，但大多數房地產投資者財務策略未受幹擾。MFS首席執行官Paresh Raja對調查結果表示：“大多數金融行業都存在英國退歐疲勞感。但重要的是，雖然有些人預測這種不確定性會導致房價下跌、房地產投資者會逃離市場，但今天的研究表明房地產作為投資資產的需求依然強勁。

“值得註意的是，盡管英國脫歐，大多數房地產投資者一直在積極尋求新的機會，這種活躍的行為看起來將在未來幾個月繼續。雖然一定程度上猶豫是不可避免的，但本次調查強調了地產投資的長期預期至關重要。”

“脫歐” 對亞洲投資者意味著什麽？

“對於香港投資者來說，英國退歐是一個買入機會，”房產經紀人Richard表示。 “盡管2019第一季度，英鎊下跌、倫敦房地產價格也在跌。然而脫歐後，英國主要城市倫敦、愛丁堡、伯明翰、曼徹斯特、牛津和劍橋仍將保持明星城市地位，持續吸引外國投資者進入。”

房產經紀公司Savills稱，2018年，倫敦商業地產吸引了269億美元的跨境資本，比競爭對手紐約市高出近三分之二。而去年倫敦房地產的最大投資者是香港，投資額達25億英鎊，其次是韓國，有23億英鎊。亞洲資本已占倫敦中心市區交易額的近40%，其次是英國和歐陸投資者，分別為24%和17%。

Mayer Brown英國房地產主管克裏斯•哈維（Chris Harvey）表示，在2016年6月英國脫歐公投後，香港買家的投資明顯增加，包括高凈值人士、家族企業和富裕家庭控制的上市公司及其私募資金。英鎊走弱和英國房產不錯的收益率，是吸引他們投資的重要原因，這也表明他們對英國經濟的長期健康狀況保持信心。其他因素還包括，相對於歐洲大陸，香港人對英國更熟悉，很多香港家庭將英國作為孩子留學的首選目的地。

由此可見，亞洲投資者對“英國脫歐”的復雜性不太敏感，反而繼續將其視為資本避風港，他們相信，即使脫歐後，倫敦仍將保持其作為貿易和投資的世界中心的地位。公平、透明、受法律監管，這是英國房產市場備受全球投資者青睞的重要原因。從過往歷史來看，英國歷屆政府，無論是工黨還是保守黨，都歡迎外國資本投資房地產市場，並且沒有遇到任何重大障礙。為此，不只是亞洲投資者，其他地區的投資者都有理由對英國保持信心。

毫無疑問，持續多年的英國脫歐大戲並沒有削弱中國富人投資、移民英國的需求。英鎊貶值反而增加了英國資產對海外投資者的收益，特別是那些以美元融資的投資者。

在英國房東驅逐租客有哪些辦法？ | 居外專欄

最近的一個法律案件引起了人們對房東占有權的關註。

如果房地產部門要確保長期租賃的可行性，則首先必須確保英國的房東及未來的房地產投資者收回物業的權利得到充分的保護。然而，引起物業收回的情況應當符合法律規定。

在私人房地產領域，政府支持人們提供時間更長的租約。然而，出於對占有權的擔憂，房東們對長期租約表現出了一些抗拒。他們擔心，更長的租期可能會影響他們收回物業。

在特雷卡爾住宅有限公司（Trecarrel House Limited）訴朗斯菲爾德（Rouncefield）一案中，房東試圖收回他們的物業，但法院駁回了他們的訴訟請求。然而，租客向法院提出上訴，稱房東在他們搬入之前沒有向他們提供燃氣安全證書。

房東在他們搬入後才提供了證書。因此，法院裁定，第21條不適用於本案。法官說，如果房東在租客入住前沒有提供燃氣安全證書，則房東就不能按照第21條的通知規定驅逐租客。他補充道，房東無法在租客搬入後再通過提供證書來解決這一問題。

根據《1998年燃氣安全（安裝和使用）條例（Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998）》，房東必須在兩年內保存好燃氣安全檢查記錄。此外，他們必須在任何新租客搬入前向對方提供一份燃氣安全證書副本。如果不這樣做，他們就不能按照第21條通知規定行使自己的權利。

因此，房東應確保其行為滿足《1998年燃氣安全（安裝和使用）條例》的所有要求。他們應該在租客搬入之前，而不是搬入之後提供燃氣安全證書。過去，房東在租客搬入後才提供燃氣安全證書的做法是一種慣例。然而，最近的庭審案件證實了這是一種錯誤的做法。

如果房東在租客搬入前未向租客提供燃氣安全證書，則第21條通知的規定無效。面對這種情況，住宅業主協會（Residential Landlords Association）表示了對房東的支持。他們的論點是，如果房東第21條通知送達之前就提供了燃氣安全證書，則該證書應視為有效。然而，這樣的觀點是錯誤的。如果您想按照第21條通知的規定行使自己的權利，則您必須滿足1998年《氣體安全（安裝和使用）條例》的所有要求。

如果您需要了解更多作為房東的物業權利信息，請咨詢您在倫敦的房地產經紀公司——石聯國際（StoneLink International）的房地產顧問。

責編：Adam Chen

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國北部多個房產項目爛尾買家被坑如何鑒別開發商？

作者：傅士鵬

據英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房產項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。

受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國台灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。

香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。

這次被曝光的房產項目，不乏前任英國財相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。

北方經濟引擎計劃允許開發商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。

在所有爛尾項目中，位於利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。

利物浦“新中國城”開發商North Point Global最初稱將對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，並新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。

項目最初於2015年在香港開售，承諾第一期將在2017年末完工，整個計劃將會於2019年結束。

現在已經是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。

目前該項目已經被轉手賣給另一個開發商，原開發商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調查。

根據由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發布的聲明：

新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了將近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。

另外一家位於曼徹斯特的開發商Pinnacle Alliance同樣並未能兌現對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用於支付售房提成。

在被超過70個買家舉報後，位於曼城的Angelgate項目與另外一處位於利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破產程序。

Angelgate地塊最後在網絡拍賣中被香港開發商遠東發展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。

除此之外，同樣在英國北部開發三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破產清算。

針對這一事件，香港立法會還發布了政府公告，並列出了所有爛尾項目清單。

▼香港立法會政府公告

▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單

▼港媒對其中一個項目繪制的關系圖

精明的香港買家為何中招？

以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由於英國貿易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。

對此，英國貿易部發言人對《泰晤士報》解釋道：

英國貿易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發商投資，並沒有參與到開發商的選擇中。

參與選擇開發商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調查還在進行中。

香港立法會議員要求英國當局調查其中的違法行為，呼吁英國警方和香港警方共同合作。

同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。

除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發商開創了一種新模式：

1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當於投資客集資建房。

這種模式需要買家對開發商有很強的信任。

而這種模式也正是在英國政府發布北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃後開始變得流行。

但從今天來看，集資建房的模式卻並沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滯狀態。

2014年，奧斯本提出北方經濟引擎計劃，但這個政策隨著奧斯本下台已經很少被英國政府公開提及

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

但是，這個模式的的確確已經導致數以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調查顯示，在由買家出資集資建設的項目中，至少已經有5億英鎊的訂金受損。

這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。

英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼徹斯特、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴隨著一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現爛尾現像。

當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。

我們其實可以從這個事件中總結出一些規律，比如如何鑒別開發商。

可以看到，上文提到的開發商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報並包租。

文中提到的利物浦新中國城項目開發商North Point Global成立於2015，Pinnacle Alliance成立於2015年，Absolute Living Developments成立於2013年。

所以，對於投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認准大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不准，也可以致電我們的客服400 041 7515問一問，看看項目到底靠不靠譜。

居外推薦英國房源：曼徹斯特Oxygen Towers

Oxygen Towers是一棟擁有324個單位的住宅建築，由曼徹斯特最大的開發商Property Alliance Group所建造。Alliance擁有25年的房產開發經驗。Oxygen Towers 將會成為曼徹斯特市中心Piccadilly HS2再開發區的標志性建築。當HS2完成後，居民可以非常簡單以及便捷地通往倫敦Euston ，兩點之間只需要一個小時的高鐵。住宅所屬的鎮區擁有許多時尚酒吧和餐館，步行20分鐘可至曼徹斯特大學。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

無懼脫歐影響倫敦這些地區的房子反而變得更搶手了！

英國首都整體的房屋銷售正在放緩，但這些熱點地區的房產正在以比去年更快的速度被搶購一空。

受英國脫歐拖累，在倫敦停滯市場上，賣家比一年前要長整整一周才能脫手他們的房產。據Rightmove說，在過去12個月裡，在首都大部分地區出售房產所需的時間從82天增加到89天。

但是一些區域正在逆勢而上，因為買家紛紛轉向正在進行重建項目、改善基礎設施計劃以及實施降價措施的地點。

在豪恩斯洛（Hounslow）的布倫特福德（Brentford）看到了最大的推動力，房屋的搶購速度比2018年初快了一個多月。

去年1月，從倫敦西部地區上市的房產平均需要106天才找到買家。該物業網站發現，在2019年的同一個月只用了72天。

布倫特福德為什麼火起來了？

布倫特福德一棟房屋的平均要價為523,306英鎊（約461.4萬元人民幣），遠低於倫敦平均房價614,000英鎊。

地區復興一直該區的一個助推器，但現在它終於全力推進，重大的房屋建設倡議和運河的轉換將該地區從工業落後地區轉變為家庭和休閑中心。

當地房地產經紀人Xavi＆Co。的主管阿爾貝托·威廉姆斯（Alberto Williams）說：“承諾已經有15年了，現在再生終於發生，人們很感興趣，並希望加入這個潮流。”

他指出房地產開發公司Ballymore對布倫特福德河畔的計劃，這是一個占地12計劃，位於高街和布倫特河之間，將建有900套住宅，還有商店、休閑中心、藝術中心和電影院。盡管早在2014年獲得了規劃許可，但由於高街南側的商店和企業已經全部關閉，當地人都盼望著建設展開。

橫跨大聯盟運河（Grand Union Canal）的新人行天橋將連接火車站和即將改建的高街與運河旁湧現的住房，如布倫特福德洛克西部（Brentford Lock West）的530套房，倉庫式公寓的價格由552,500英鎊（約487.2萬元人民幣）起。

布倫特福德這間經過翻新的兩臥室公寓位於受歡迎的河畔開發區內。房價約¥353萬。
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布倫特福德的Quilliam銷售經理Simon Groves說：“整個城市正在經歷一個市民渴望參與其中的巨大變化。我們正以非常合理的價格增建大量公寓。其他鄰近地區人口過剩，人們可以在布倫特福德找到性價比更高的房子。”

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倫敦的其他復蘇熱點

由於房屋銷售比一年前快22天，位於恩菲爾德（Enfield）的Palmers Green和倫敦市中心的肯辛頓（Kensington）是首都下兩個發展最快的市場。

Palmers Green是房產買家的第二最愛，這個倫敦北部地區50％的房產都賣給了首購族。

倫敦Palmers Green1臥1衛的房產，建築面積45平方米，房價約¥216萬。
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倫敦最昂貴地區的買家受到房價下跌的影響。在肯辛頓，目前的平均要價為230萬英鎊（約2,028萬元人民幣），比去年低13％。

雖然該地區的銷售時間減少了三個多星期，但117天仍然遠遠超過倫敦平均水平，因為買家繼續受到印花稅和英國脫歐不確定性的影響。

“如果買家被不到一年前的新上市房產所吸引，我們可能會看到2019年倫敦市場的賣盤時間加快。但是，他們也將試圖判斷現在是否要達成交易，或者在價格回落的情況下堅持等下去，“Rightmove的Miles Shipside表示。

肯辛頓1臥1衛的豪華公寓，建築面積29平方米，房價約¥529萬。
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在倫敦賣房最快的地方是Walthamstow，只需要52天，比2018年1月慢了三天。倫敦東北部地區的平均房價是46.7萬英鎊（約411.8萬元人民幣）。

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原文來源：Homes & Property
翻譯：Zoe Chan

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公司業主3大追悔莫及的錯誤！ | 居外專欄

如何瞬間扭轉局面？
在倫敦找到新的商業空間並設立辦公室，這會使任何企業老板都大喜過望。然而，如果在運營過程中缺乏專業支持，即使行動方案和指導清晰有力，也常常會充滿著質疑和高風險。小型企業老板在租賃和購置倫敦商業地產時，如開一家新餐廳、家具零售店、用於咖啡烘焙或生產醬油的廠房，經常會因小失大，這樣的案例屢見不鮮。這些錯誤最終會讓企業老板付出更高的代價，甚至會阻礙他們的發展，一旦陷入此境，狀況會迅速惡化，快到令人不可思議！

我們見過公司業主屢次犯錯並對此感到懊悔遺憾，為了幫助他們擺脫此困擾，我們總結出以下三（3）大錯誤以及快速應對的解決方案；

1. 未了解有關商業租賃的所有成本
在鑒別並確定下一處商業空間時，試著去“俯視”全局，並綜合評估所有涉及到的成本。簽訂新的租約時，租金無疑是主要的考量因素。然而，如果您忽視其他有關商業空間的成本，這樣的方案是不可取的，尤其是在您想要擴大並發展業務的情況下。
以下是商業空間承租人在簽訂租約之前，需要了解的基本費用：

– 在1954年《業主和承租人法》(Landlord and Tenant Act 1954)適用範圍內/外
在您就新的商業用房簽訂租約前，確保由房產顧問團隊和您的律師團隊給予指導，從而確定租賃條款是在“法案”的適用範圍內，還是被排除在適用範圍之外。為什麽？
在“法案”適用範圍內，則會對承租人進行保護。若租約到期，業主不可以要求或強制您直接離開。這對於想要把握主控地位的高檔餐廳老板、知名品牌店、優質生產商和各領域公司業主而言，無疑是一個好消息。

在“法案”適用範圍外或條款不包含 1954年《業主和承租人法》的24-28小節，這就意味著一旦合同期限屆滿，公司業主須即刻搬離。業主有權根據租約規定進入建築物或房產並收回其使用權。此外，如果出現以下情況：未保養及維護房產、妨礙四鄰、由於反社會行為屢次遭到舉報、由於私自開水煙館且未設窗戶和逃生路線，而不斷遭到火災隱患投訴、一直拖欠租金，業主有權收回房產的使用權，且不退還定金！此類情況已有前例！所以在簽約之前，確保有專業的房產顧問團隊為您提供服務，並清楚地知道到您的權利。如果您已簽約且有此困擾，現在就聯系Stonelink International團隊，我們將為您提供幫助，至少會給予正確的相關指導。

– 營業費用
作為公司業主，如果您簽訂的是附加全部服務的租約，首先要確定基準年的租賃費用。進而查看此建築的歷史花費清單，確定歷年的增長額，基於此會形成一個模式。這樣的信息翔實且有力，您可以看到往年的增長幅度，而承租人最終會拿到這樣的清單。諸如服務費、商業用房保養與維護費以及營業房產稅等費用，均可視為影響底價的主要花費。

– 通信和雲基礎設施費用
公司業主應確定設置電話系統、網絡和雲系統的費用以及選定哪家供應商，這一點極為重要。無論您有意遷至新場所或在當前辦公點拓展業務，做出最終決定前，應先確定這些費用。知悉合同條款和簽訂周期，如有必要，要確保您可以選擇解除合同，且只需支付小額費用或無需任何費用，無論出於何種原因。

– 辦公家具
公司還應該確定他們是否需要購置新家具，或直接搬遷使用現有家具。以及購置新家具的費用，或將現有家具搬至新的辦公場所涉及的最終費用。
如果公司業主希望申請稅項減免，或可決定“租用”家具或選擇使用“經典復古式”的舊家具，從而確保風格、創意和配備渾然一體，這樣成本是不是最低？公司業主應該考慮到這些問題，並確定可承擔哪種選擇產生的費用。

– 保險

保險實為重中之重。是否有滿足租約要求的相關房產保險？如若沒有，增加保險單的費用是多少？董事簽約前，公司須要求其保險經紀人核實租約內容，這一點極為關鍵。Palliser公司訴Fate公司的案例已就此明確給出了審判結果，不管是由於他們玩忽職守或無論采用哪種方式確定所選的保險單類型。

如果您有此困擾或想要了解更多信息，請聯系Stonelink International團隊，我們將為您提供幫助，至少會給予正確的相關指導。

2. 未現場勘查房產且未適當投保
商業地產租約要求承租人對房產進行相關的保養、維護和修理。如果他們未能做到，承租人可能會收到警告，並面臨被收回房產使用權的危機。租約到期後，業主可能會要求承租人將房產恢復至初始狀態，毫無疑問此條款將會在簽訂租約中加以表述。因此，若公司業主決定租賃此房產，一定要由RICS （英國皇家特許測量師）特許測量員進行實地勘查，決不可出現此紕漏。

原因為何？
在了解房產的價值和需支付的租金後，如有必要，可由RICS特許測量員對此進行可靠地記錄，這將用作“呈堂證供”。此外，公司能夠保證已就商業地產進行全值保險。從Palliser公司訴Fate公司案例中，我們便可知道為商業地產購買全值保險的重要性。

根據案件詳情可知，Fate 公司是倫敦一座房產的永久產權執有者。它在一樓運營著一家餐廳，樓上為居民房，且轉租給Palliser 公司，租期長達999年。當時Fate公司拿出“涵蓋”整座建築的特許貿易保險單（Licensed Trade Policy）。當時房產保額不足，如果出現不幸事件， Palliser公司也不可獲得可以保護他們的特定“商業地產保險”。
……多麽“不幸”的一件事！

而房產失火並造成了嚴重損失，（2010年元旦，消防隊員從高層救下多名居民。多麽特殊的新年禮物！），保險公司就房產的修復給出了相關回應，包括高層。然而，由於平均分配利用，資金不足。Palliser公司總共花費300,000英鎊用來修復房產高層，並因為無法銷售的單元房而損失利潤達4百萬英鎊（據Palliser公司統計）。Palliser 公司就Fate公司的疏忽大意釀成火災對其提起訴訟。Fate 公司根據保險單的公共責任險（Public Liability）小節索取賠償款，即在不屬於Fate公司的房產遭到損壞時，此保險單為其提供保險法律責任。

法官認為盡管按照租約高樓層由Palliser公司所有，而房產則屬於永久產權執有者Fate 公司。此外，Fate公司已獲得保險公司就房產高樓層損壞給出的賠償款。因此，Fate公司不需就高樓層損壞承擔任何保險法律責任。所以Palliser公司的索賠要求未能實現。隨後法官發現其提出的4百萬英鎊利潤損失有投機的成分，且未經證明。

在此案件中，Palliser公司犯下的錯誤是沒有註意到租賃房產的保險單。因此，他們損失慘重，並經歷了長達9年的法律糾紛，令人心痛。

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3. 選錯或直接否定房產經紀人

對任何公司業主而言，無論您選擇擴大並拓展業務、裁員、轉移重心或並購公司，選錯或直接否定房產經紀人都會浪費大量的時間，且無法充分利用經紀人的經驗、資源和專業技能。

尋找適合業務發展、文化氛圍和職員幸福指數的商用場所和環境，通常需要花費30-90天，某些情況下則會長達一年，這取決於各種不同因素。與值得信任的經紀人合作，則可節約大量的時間。公司業主須確保他們選擇的房產經紀人專業且敬業，這些房產經紀人進而會按照日程表開展可執行的行動計劃，如若選擇錯誤，那麽雙方將會遭受慘痛的經歷。

此外，確保房產經紀人告知您哪些工作可能會超出預估成本（經紀人的提議中會對此進行詳述），並且在繼續開展工作前，需要獲得您的同意。或者您可以決定不執行上述工作。更重要的是，確保提前商定所需費用。各個事項明確清晰，您和客戶可以據此做出相應預算。最後，經紀人須提供滿足各方需求的最佳解決方案。

責編：Ad Chen

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上個周六，他們離夢想更近了一步，你呢？

2月23日（上周六）上海迎來了久違的太陽，棲於生活之美——居外日本投資移居及置業私享沙龍如約與大家見面！居外和合作夥伴的小夥伴通力合作奉上一出盛宴。

面臨人口老齡化與生育率連年走低的日本早已開始遇到勞動力不足，社保負擔過重，消費乏力等一系列問題，迫使一向在移民領域保守的日本在移民政策上開始松動。

由居外主辦的此次日本投資移居及置業私享沙龍，對日本有意向的買家們滿滿的熱情如潮水，來賓絡繹不絕，紛紛來咨詢，日本一如既往深受廣大群眾喜愛，買套房子來日本度假已成新時尚。

在全球權威的護照排名Henley Passport Index中，日本常年高居第一，這意味著日本護照享有最多的免簽及落地。

居外海外房產高級分析師楊嘉錫先生現場與大家探討資產全球配置的熱點國家。

來自新加坡星展銀行（中國區）財資市場部副總裁韓先生則著重介紹了，家庭任何一方有海外身份，無論是公民還是永久居民，可在購匯和外匯匯出方面合法享有的特殊權限，引起了現場觀眾的濃厚興趣（欲了解詳情，請後臺回復）

此次活動特別推出的188萬（人民幣）企業家移居計劃、櫻花看房團和位於東京的千萬人民幣樓盤項目讓活動高潮叠起。

更有幸運來賓當場抽中“一等獎三晚日本東京鐵塔高端民宿體驗 ”。

興致高昂的來賓們圍住樓盤模型咨詢。

如您遺憾未能到場，可後臺留言留下聯系方式，居外將奉上活動PPT。同時我們的活動也將從線下來到線上——

眼看春季將至，日本的櫻花、拉面、以及代購又將占據你的朋友圈。你是不是也對日本的文化和生活有著憧憬呢？

2018年12月，日本的GDP增幅預計為1.2%，過去的十年平均增幅為1.1%。但是過去十年間，日本人口減少了100多萬，這意味著人均GDP其實是增加了。達到這樣的成績其實不容易，一方面積極開展經濟轉型，最大限度的用自動化提高生產效率，另一方面日本央行則堅持推行了整整20年的貨幣寬松化政策，在2016年更是將維持了十幾年的零利率進一步降低為負利率。但是想要長期保持甚至超過目前的經濟增速，不斷減少的勞動人口是一個最大的挑戰。日本厚生勞動省的研究表示，如果再不積極改變人口政策，日本的就業人口將在未來20年內縮水22%，從目前的6530萬人減少至5250萬。

面對這樣嚴峻的勞動力問題，這些年日本其實一直在默默地、緩慢地、放寬著移民政策，去年10月，在日的外籍就業人員同比增長14%，達到創紀錄的146萬人。在去年年底，日本的移民政策產生了重大變革，日本政府一改對移民的保守態度，通過了移民控制法修正案，新增兩個簽證種類，其中一種簽證旨在未來5年內吸引將近35萬人填補包括建築業、農業、護理等14個勞動力稀缺領域的空缺，另一類簽證則幫助企業家、白領等高度人才可以在1-3年內獲得長期簽證。這項修正案將在今年4月生效。

這樣的消息不單單對打算赴日工作，長期旅居的人來說是好消息，對喜歡日本房產的投資者來說，人口，特別是就業人口的快速增加也是刺激某些特定房產需求的利好。東京的地價與公寓價格已經連續多年上漲。由於選擇更多，價格更低，截止去年12月，大東京地區二手房房價連續72個月實現同比增長，每平方米售價約3.2萬元人民幣。

在日本中心城市地價房價不斷上漲、人口政策迎來重大突破的大背景下，加上2020東京奧運會對當地旅遊業和消費業的提振，現在投資日本房產是不是一個明智的選擇呢？安倍經濟又會如何影響日本房市的走勢呢？

在第十一期居外說當中，我們請來了日本世紀21集團兼Sunshine株式會社首席投資專家：郭振先生，為您解答關於日本生活與投資的方方面面。

3月7日的《居外說》直播，我們不見不散。

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