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在美國，不僅房價連連上漲，連房屋租金水平也在明顯抬升。

美國住宅研究網站RentCafe最新發布的報告顯示，全美6月平均房屋租金創下歷史新高，中小城市的租金漲幅繼續領跑大城市。

具體來看，根據地產數據分析公司Yardi Matrix數據，全美6月平均租金為1,405美元（約9,354元人民幣），同比增長2.9%，為紀錄最高水平。

值得注意的是，租金漲幅最高的前20個城市都是小城市，主要由於人口遷入和經濟走強推動了租金增長。其中，受益於油價上漲，頁岩油產業興盛的城市德州米德蘭市（Midland）和敖德薩（Odessa）領漲，同比漲幅分別達40%和36.6%。漲幅前五名的小城市還包括同比上漲10.2%的加州北部城市蘭卡斯特（Lancaster）、同比上漲9.9%的內華達州西部城市裡諾（Reno）、以及同比上漲9.6%的亞利桑那州的皮奧裡亞（Peoria）。

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大城市方面，曼哈頓和舊金山仍為全美最貴租金的城市，其中，曼哈頓打破了近一年的租金停滯甚至下跌期，6月同比上漲了1.5%，不過，曼哈頓仍位列租金漲幅第二慢的城市。此外，拉斯維加斯再次位列租金漲幅最快的城市，租金同比上漲7％。鳳凰城（Phoenix）和聖地亞哥（San Diego）的房屋租金漲幅分別位列第二和第三，分別同比上漲6.4%和5.4%。

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此外，報告還顯示，6月，在全美250個大城市中，88%的城市租金同比上漲，10%的城市持平，另有2%的城市下跌。

上周，美國租房網站Zumper公布的另一份美國6月租房報告也呈現了相似的結論：美國一線城市和低線城市房價出現分化，低線城市房租暴漲，一線市場反而停滯。

6月份，紐約市一居室公寓房租中位數同比下跌3.1%，報2,860美元，較2016年3月峰值水平下跌15.1%；二居室公寓房租中位數同比下跌3.9%至3,220美元，較2016年3月峰值水平下跌19.1%。而芝加哥一居室公寓房租同比跌10.2%，至1,500美元，較2016年10月的峰值水平跌去26.8%；二居室同比跌15.8%，較2015年9月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美國前100房租最貴城市中，位列倒數35個城市的房租卻在穩步攀升。其中24個城市一居室公寓租金同比漲幅達到兩位數； 二居室公寓租金也是類似，這35個城市中，有21個城市二居室公寓租金同比增幅達到兩位數，其中7個增幅超過15%。

下表顯示美國100個最昂貴房屋租賃市場中最具代表性的16強，陰影區域顯示了此前創下的峰值，以及錄得峰值後的走勢，綠漲、紅跌、黑色為持平。

華爾街見聞中提到過，多地房租增幅下滑的原因是供應的增加。為了應對不斷上漲的租金，開發商建造的新公寓數量達到30年之最，這令全美各地市中心區域出現大量高端公寓。RealPage首席經濟學家Greg Willett表示，預計明年開發商將為全美市場新增30萬套公寓。

與此同時，隨著千禧一代進入結婚、生子年齡，他們的買房需求也在增加。根據4月份公布的美國人口普查數據，去年一季度美國新增130萬戶家庭，租房者減少了28.6萬人。

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原文：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

對新興市場的蔓延威脅

美元走強和美國短期利率上漲動搖了新興市場投資者的信息，投資者們紛紛拋售股票和證券。土耳其、阿根廷、印度尼西亞和印度等脆弱國家擔憂情緒普遍，紛紛被迫抬高利率以防止貨幣走弱。

中國經濟增長放緩，進一步削弱了新興市場的投資情緒，投資者們對美國貿易保護主義的擔憂日漸加劇。上個月，人民幣跌至今年最低水平，在貿易緊張、石油價格上漲的背景下，盧布也跌至最低水平。

中國大陸股票的晴雨表——上證綜合指數顯示市場已經進入熊市。這一趨勢導致摩根士丹利資本國際新興市場指數從今年的最高點下滑超過18%。

BlueBay資產管理公司新興市場分析師蒂莫西·艾什（Timothy Ash）指出，新興市場正“面臨多種挑戰的重重考驗”。但這些考驗不會導致像20世紀90年代那樣的危機。他表示，新興市場的政策制定者擁有應對此情況的“管理工具”。

發達國家股票的根本轉變

美國資產出現緊縮跡像，今年標普500指數上升了1.7%，而在2018年初以來，歐洲國家指數幾乎均呈負數。

富達國際基金的資產組合經理比爾·甘乃迪（Bill Kennedy）表示，“放眼全球，市盈率相對高於過去。高估值和貨幣緊縮並行，因此我認為可能會出現下降趨勢。”

諸如特朗普貿易政策等不可預測的因素仍將繼續存在，因此投資者被迫再度關注股票市值的根本推動因素，其中最重要的就是收益因素。標普500指數中增長最快的美國大型科技公司表現突出，其納斯達克指數截至目前為止上升了8.6%。如果這些公司保持這一勢頭，那麼聳人聽聞的悲觀新聞標題就不攻自破了。

甘乃迪表示，“在做投資決定時，不能只看市盈率。驅動未來六個月表現的是創造收益的公司。”

國債及其與全球收益率的關系

國債、全球緊縮貨幣政策和不斷增強的經濟增長趨勢共同作用，可能將宣告極低債券收益率時期的終結。

但這一情況尚未出現。10年期國債收益率在3%的水平上停滯不前。其他主要市場的債券收益率今年年初也有所增加，但後期逐漸趨緩。國債和其他債券的收益率的差額出現歷史新高。

上個月，歐元區外圍國家價格走弱、收益率增加，這與其說是受到經濟持續繁榮的影響，不如說是意大利地方政治緊張態勢的結果。

在此情況下，固定收益投資者預計今年下半年不是全球經濟出現停滯就是美國和其他市場間出現史上難見的差距。

Gam Investments的固定收益投資主任蒂姆·海伍德（Tim Haywood）指出有很多理由可以支持未來幾個月收益將出現增加的觀點。他表示，“已有證據表明收益增加的前提的確存在。”

盡管投資者的風險偏好“相對較低”，但“潛在的經濟數據十分可觀”。因此“看跌債券”的想法也是可取的。

公司債券的表現不盡如人意

信用市場上低端美國投資公司債券逐漸失去吸引力。10年期國債的穆迪BAA指數顯示今年的風險溢價呈穩定上升，從2月初的155基點上升至6月底的200基點。

並購在市場上造成的影響十分顯著：並購公司及其各部門的債券受影響最為明顯，其市場風險呈現增加趨勢。

另一大影響就是外國投資者需求降低。美銀美林策略師的數據顯示，截至6月22日，外國購買數量相比去年下降了13%。

英傑華投資集團公司美國投資信用負責人喬希·洛邁爾（Josh Lohmeier）表示，“由於外國投資者需求下降，新發行債券更具波動性和妥協性。我們主要考慮的問題就是如何避免並購。作為債券投資者，並購通常不是一件好事，因為它總是會造成資產負債表惡化。”

目前在歐洲，歐洲央行的一舉一動成為了關注的焦點。歐洲央行將在今年年底停止購買政府和公司債券。

投資者想要先於央行行動的困境在於，歐洲公司債券已經面臨嚴峻的壓力，1月起，美銀美林銀行歐元投資型公司債券的價差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高級資產組合經理格雷格·彼得斯（Greg Peters）表示，“我們擔心今年底歐洲央行符合資格名單的增加，但這一情況現在已經發生了。這使得事情更為復雜難辦。”

隨著差價的擴大，主要債券市場越來越難以預測。如果將去年的情況歸納為無差別購買，那麼2018年信貸區別將‘重現江湖’。今年上半年，歐洲高收益債券市場上的10筆交易告吹，許多觀察人士認為這創下了歷史記錄。

甚至在穩定的投資債券市場上，也有發行人選擇取消交易，5月，惠而浦和貝塔斯曼就取消了原定的發行計劃。

市場行情靠攏石油多頭人士

今年上半年石油價格顯著增加，5月布倫特原油價格上漲到四年來的最高水平，80美元/桶，這一水平一直持續到六月底。

下半年的主要問題是，過去12個月來原油價格60%的上漲是否已經達到頂峰。但大有理由相信原油價格仍將持續看漲。

委內瑞拉的石油產量顯著減少。美國決意恢復對伊朗石油行業的嚴格制裁，而只要經濟大環境保持上漲趨勢，石油需求就會相對穩定。

不利的一面在於，沙特阿拉伯和俄羅斯明確表明不希望石油價格不受控制地上漲，因此將在下半年加大石油供給（相當於全球共贏的1%）。但一些人認為，面對四年來石油行業的投資不足、供給受限的情況，這一供給量還遠遠不夠。

RBC Capital Markets的邁克爾·特蘭（Michael Tran）表示，“沙特阿拉伯承諾加大石油供給至10.8千桶/日，但鑒於此前累積的供給中斷情況，這一數量在短期內還遠遠不夠。”

與石油不同，金屬市場則停滯不前。在全球貿易緊張、信用緊縮和中國制造業發展放緩的壓力下，今年上半年，倫敦金屬交易所指數（該指數記錄了鋁、銅、鋅等六大基礎金屬市場數據）下降了6%。

全球最大銅礦埃斯康迪達（Escondida）和中國外最大的鋁供應商俄羅斯鋁業公司（Rusal）都有可能推動金屬價格的上漲（特別是俄羅斯鋁業聯合公司，如果其母公司EN+在8月5日前無法撤銷美國對其的制裁）。

美元走強占主導地位

美元目前的強勁勢頭是否會保持下去還無法確定。這主要取決於美聯儲是否堅持實行今年原定緊縮政策下的利率，以及中美貿易緊張關系的發展情況。如果以上兩個因素其一或二者皆出現緩和，那麼投資者很可能將重返歐元市場，歐洲央行將逐步推進貨幣緊縮政策。

奧本海默基金公司的首席投資官克裡希那·梅曼尼（Krishna Memani）表示，“如果美元走弱，則意味著美國的赤字失去了外國投資者的資助。” 

隨著英國脫歐日程的進展，英鎊將逐漸走弱。中國人民銀行有意讓人民幣貶值，投資者也時時關注人民幣的發展情況。

相對較強勁的人新興市場的外彙可能能夠抵抗得住美元走強的壓力，在各大選舉逐漸走向結束的情況下尤其如是。但最重要的選舉是發達市場中的選舉——美國中期選舉。直到11月前，貨幣價格很可能在一定區間內震蕩。

原文：金融時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

作者：Fulcrum資產管理公司董事長兼Prisma Capital Partners聯合創始人—加文•戴維斯（Gavyn Davies）

在最近一個月的全球經濟活動報告中，Fulcrum預測模型顯示繼2018年初的經濟減速後，經濟增長率出現回升。盡管美國和中國的部分預測性商業信心指數出現了一些令人擔心的跡像，但美中兩大經濟體的近期數據呈穩定增長。

如果貿易戰會（也的確極有可能）對這兩大經濟體造成損害，那麼這一情況還尚未發生。

歐元區的經濟增長遠低於2017年下半年。盡管如此，其增長率保持穩定，且面對美國和中國的強勁增長也不會落後太多。

總體而言，全球經濟活動增加了4.4%，高於趨勢水平0.6%，相比數月前高出整整一個百分點。

但對目前全球經濟活動的樂觀看法背後存在十分嚴重的風險。美國的財政刺激和貨幣緊縮令美聯儲頭痛無比，因為以過往經驗來看，這在經濟周期晚期無法輕易實現軟著陸。

此外，過去幾周來特朗普政府強化的貿易保護主義主張令各大新興市場驚慌失措，並促使了美元的新一輪升值。

盡管理智的經濟分析指出相比目前全球國內需求增長率的波動，全球關稅稅率的增加帶來的直接影響相對較小，但金融市場可能會趁勢獲得控制權並引發經濟模型沒有預料到的收縮效應。

市場上悲觀看法的傳播速度則更快（雖然傳播範圍並不一定比樂觀看法來得大），而且新聞標題對貿易戰帶來惡果的誇張描述也助長了悲觀看法的傳播。

2015年至2016年期間，在美聯儲緊縮貨幣政策的同時，中國金融系統也實行明顯的緊縮政策，中國資產和人民幣也成走弱趨勢。相比2017年，目前人民幣兌美元彙率下降了一半。

過去一周，金融市場的資金流動情況與2016年初的危機情況有所相似。全球股票基金外流接近本世紀歷史水平，中國又開始出現資金外流情況。4月起，新興市場貨幣兌美元的彙率下降了11% ，迫使諸多新興經濟體加強力度緊縮國內金融政策，政策利率和信用價差不斷增加，資產價值嚴重縮水。

盡管只有出現賬戶赤字的經濟體才會上調利率，但此前認為具備較強勁經濟要素的經濟體目前廣泛實施緊縮政策。

而政策利率下降的中國卻是一個例外。但總體而言，與此前美元走強的影響相似，此次美元走強，外加保護主義的威脅對許多新興經濟體國內的金融情況帶來的危害。

到目前為止，新興經濟體金融環境陷於暗淡，但經濟活動尚未受影響，不過很快就會有所反應。

目前，金融震蕩、抵消性政策頻繁出現，因此Nowcast預測模型顯然無法預測目前這一情況下的全球經濟活動。Nowcast預測模型模型就不是為這種情況而設計的。

而其他預測方法也同樣無濟於事。主流的宏觀經濟模型，如美聯儲FRBUS模型在預測關鍵轉折期經濟活動上向來無能為力。而專家分析則是對歷史相似經驗的選擇性、印像性解讀，未免有失偏頗。

特別的結論能夠讓人脫穎而出，這成為了人們發表博人眼球的結論的不當誘因。或許一些人的能力已經達到專家水准，足以預測此類金融環境下的市場活動。但菲利普·泰洛克（Philip Tetlock）開創性的開就結果表明要做到這一點是很困難的。

經濟評論領域總是存在各種陷阱，如今的情況也不例外。這就是為什麼Nowcast預測模型能夠相對更有效的原因。因為該模型使用的是從大量近期數據中進行篩選的公正方法，旨在得出最新的增長率預測數據。這相比此前預測主要經濟體增長率是否將出現重大變化的舊方法而言更為有效。

央行發現，Nowcast預測模型雖然難以避免誤導性信號的影響，但對政策制定者和投資者而言都十分有益。

目前，中美貿易戰成為了關注焦點所在。任一國家的經濟活動出現下滑，都會引發全球資產和信用市場下行風險的顯著增加。

目前為止，兩大經濟體仍然保持強勁。Nowcast模型預測美國增長將達到3.6%，十分接近本日歷年的平均水平。這一預測結果並未引起爭議，因為其與第二季度國內生產總值增長追蹤模型所預測的數據大致吻合（如美國亞特蘭大聯儲CDPNow模型預測數據為3.8%，紐約聯儲為2.8%）。

Nowcast模型對中國的預測結果更為出乎意料，在大多數經濟體的零售額和固定資產形成走弱，國內生產總值增長率下滑至6.5%的情況下，中國卻顯示出8%以上的增長幅度。

最後，簡要說一說歐元區的情況。歐元區主要經濟體（包括德國）的增長顯著下滑，目前在1.8%左右徘徊。自2017年起歐元區“迎頭趕上”的勢頭看來只是曇花一現，不過其出現經濟衰退的危險較小。

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原文：金融時報
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作者：拉娜·弗魯哈爾（Rana Foroohar）

弗魯哈爾現任紐約《金融時報》的全球商業專欄作家和副主編，也是CNN的全球經濟分析師。

中美緊張關系是當前經濟市場活動的主要原因。市場分析集中在關稅、貨蔽操縱、戰略技術和中美在貿易戰中的優劣所在。但在兩國未來的成功及穩定性方面，還有更重要的問題值得考慮：中美二者中誰更有能力控制本國的富裕精英？

 

經濟學家曼瑟爾·奧爾森（Mancur Olson）在其1982年的著作《國家的興起和衰落》（The Rise and Decline of Nations）中指出，當金錢利益超越政治占據上風，文明就會衰落。顯然，這壹情況在中美兩國都出現了。兩國均存在材富分配不均的情況。中國頂尖1%的精英擁有國家30%的材富。而在美國，這壹數據為42%。

中國在習近平反腐政策的帶領下，對貪汗腐敗進行了嚴厲的打壓，這是為了實現經濟發展的更高目標而必須采取的行為。

近期和中國領導人有過交流的人向我透露，王岐山帶領下的反腐工作本質上是旨在打破企圖保持當前廉價勞動力和資本這壹現狀下的既得利益網酪。

中國領導人認為美國對本國精英的放任將導致國家的衰亡。他們的看法不無道理。上周，最高法院的若幹重要抉定都以少數精英為受益對象，其中包括，削弱了反壟斷法執法力度的美國運通判抉、特朗普對主要來自穆斯林國移民的禁行令以及撤銷美國工會活動資金的抉定。

這些抉定都是因為共和黨（包括商業界內的共和黨）支持特朗普，因為他們知道特朗普任命的最高法院法官將對他們有利。但特朗普的做法其實是對過去幾十年來民主黨與精英勾結（比爾·克林頓政府與華爾街合作、奧巴馬政府與矽谷合作）的反擊。

黨內的主要捐款人和有權有勢的掮客都奉行20世紀80年代“貪婪是件好事”的信條。上周紐約市議會上，眾議院領袖第四席的老將代表被壹名28歲的年輕代表打敗。後者主張保障就業和全民醫保。

數十年來，美國精英商務階層壹直想要通過宣傳壟斷來抵抗偽善。美國公司抱怨中國不公平的貿易行為和知識產權竊取行為。但面對中國市場的挑戰，它們傾向於自行解抉，而非尋求美國政府的幫助，以防為自己帶來更多的官方壓力（高通公司尋求美國政府幫助，就商業秘密竊取進行訴訟，最終向中國提交了9.75億美元的罰款）。

貿易專家、原民主黨邁克爾·韋賽爾（Michael Wessel）表示， “擁有13億消費者的中國市場是在太有吸引力了。但他們以美國長期的經濟未來為代價，換取的是不如預期的回報。”

令我驚訝的是，西方跨國公司居然會認為他們能夠從中獲益。中國清楚表明將在國內及其影響力大的地區加大力度支持其本國公司的發展。但新自由主義帶來的希望總是時不時地出現。過去幾天來，市場出現松了壹口氣的跡象。因為新自由主義派認為像材政部長史蒂文·姆努欽（Steven Mnuchin）這洋支持自由貿易的人士會勸阻特朗普不要對中國投資實行嚴厲的禁令。

但這只是壹時的。中國反腐工作是否會恢復對共產黨的信心仍然前途未蔔，很可能最終將這得其反。

但美國在控制精英方面也好不到哪裏去，情況甚至更加糟糕。過去20年來，美國的遊說資金翻了不止壹番。左翼在資本收益和道德選擇上猶疑不定，右翼也是如此，政治體系壹旦崩饋，由此產生的經濟和政治影響將十分巨大。

未來美國很可能面臨如下選擇：是選擇農村白人支持的法西斯主義，還是城市千喜壹代支持的社會主義？投資者深知，這兩個選擇都不是好選擇。主要債券市場指數——利率曲線趨於平緩，甚至將出現倒轉。如果這壹情況出現，那麼經濟衰將成為可能。

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作者：丹尼爾·尚恩（Daniel Shane）

美國總統特朗普（Donald Trump）於本周二（6月12日）在新加坡進行歷史性的首腦會晤，會見了朝鮮領導人金正恩，美國希望借此讓朝鮮實現無核化。

美國國務卿邁克·蓬佩奧（Mike Pompeo）上個月提出了美國企業投資這一孤立的國家的可能性，前提是朝鮮能夠擺脫核武器。

目前尚不清楚朝鮮是否會實施無核化。特朗普總統與金正恩簽署了文件，同意無核化的模糊承諾，繼續兩國的對話。 

即使這一過程能實現實質性的突破，專家們表示，投資者應該非常謹慎地看待朝鮮。如果任何國家迅速采取行動，占據先機，很有可能是中國。

‘獲利可能’

紙面上，朝鮮有一些吸引外國公司的特點：位於亞洲主要供應鏈（中國、韓國與日本）的中間；經濟仍有許多有待發展之處。

首爾大學專攻朝鮮研究的研究員皮特·沃德表示，“朝鮮有許多獲利可能與令人期待的投資機會”。

據研究朝鮮的專家稱，朝鮮人口貧窮，但受過良好教育，而勞動力成本遠低於鄰國。一些分析師表示，這讓朝鮮成為電子和紡織品制造的潛在樞紐。

但是，對於外國投資者來說，這些優勢不足以抗衡外國投資者們遇到的巨大阻礙，特別是金政權的高壓手段。

位於首爾的智庫——牙山政策研究所的研究員Go Myong-hyun認為：“朝鮮政權允許朝鮮進行大規模投資的可能性不大”， “該政權對國際市場深表懷疑。”

中國將主導投資

作為朝鮮最大的貿易伙伴和該政權的主要支持者，中國可能在該國的投資中占據主導地位。 

沃德表示，朝鮮顯然是中國“一帶一路”倡議（一項計劃投資數千億美元建設從亞洲到非洲的道路、港口和鐵路的宏偉計劃）的自然候選國。據專家稱，朝鮮大部分地區的基礎設施處於破舊狀態。

但中國的投資可能有一定的副作用。比如，中國在斯裡蘭卡拖欠支付後控制了它為這一南亞國家建造的港口。相關閱讀：【“一帶一路”創造8萬個就業機會 南亞又一片投資熱土！】

這類事件不太可能避開朝鮮政府的注意，朝鮮政府希望避免任何為北方鄰國割讓主權的看法。

在沃德看來，“朝鮮可能非常不願意讓中國強行占有未來的‘不良資產’”。

記錄不良

外國投資者曾在朝鮮備受煎熬。20世紀80年代，朝鮮政府拖欠歐洲和澳大利亞銀行的貸款。近些時期，那些試圖在朝鮮經營的企業也遇到了麻煩。

在2000年代末期，埃及企業奧拉斯考姆（Orascom）集團受邀與朝鮮政府組建合資企業，建立該國的首個蜂窩網絡。

該集團在幾年後遇到問題：無法將利潤轉移出朝鮮，朝鮮政府成立了一家國營競爭對手。奧拉斯考姆在其2015年的財務報告中簡單地表示：“已經失去對合資企業的控制權” 。關於其發展的其他細節鮮有公布。

奧拉斯考姆沒有回應有關此事的評論請求。

韓國的企業也深陷泥沼。

1998年，現代集團開始在朝鮮運營一個山區度假勝地。在10年的時間裡，這一度假勝地吸引了200萬韓國游客，直到一名朝鮮哨兵殺死了一位游客，導致其關閉。此後該項目被朝鮮政府沒收。

牙山研究院的Go表示，“現代竹籃打水一場空”，“該集團無法再進入朝鮮”。

盡管有這樣的經歷，現代集團已經成立了一個工作組，為重返朝鮮做好准備。而另一家大型韓國企業集團旗下的投資機構三星證券周四（6月7日）表示，正在成立一個研究團隊分析未來在朝鮮的投資潛力。

高攀之舉？

朝鮮與韓國還合作開發了開城經濟特區，朝鮮工人為韓國公司制造商品。但沃德說，由於首爾政府的擔保和支持，許多韓國公司只同意在朝鮮邊境地區開展業務。

開城於2016年關閉，受朝韓政治緊張局勢加劇的牽連。

專家們提出了幾條朝鮮政權為什麼傾向於出爾反爾，反咬外國投資者一口的幾條理由。

一些人士表示，當局擔心市場資本主義的蔓延將破壞其權力控制，或者公司最終可能成為政府內部派別內鬥的受害者。

另一些人則認為，朝鮮的隔離經濟意味著官員不了解與商業伙伴打交道的可接受做法。

沃德解釋道，“他們以為朝鮮在國際市場上十分搶手”， “他們似乎並不明白，剝奪投資者的利益會讓其名譽掃地” 。

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原文：CNN Money
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內容撮要：

• 從現在起未來一年內，如果亞馬遜員工陸續到位，與亞馬遜還未打算建立第二總部時相比，納什維爾的租金上漲速度將是Zillow預期的兩倍。
• 在亞馬遜預計再招5萬名員工的影響下，丹佛和洛杉磯的租金也將面臨可觀的上漲。
• 大部分參與分析的市場，其租金增長受亞馬遜影響的程度不如西雅圖那麼顯著。

亞馬遜預計在今年晚些時候宣布其第二總部的所在城市——被選中的城市將迎來5萬多個高薪職位以及隨之而來的大量機會，甚至是潛在的危機。新的就業機會吸引新的居民，這將推動住房市場的需求，並可能抬高住房成本，尤其是租金價格。

根據17個大都市區近年來受亞馬遜第二總部選址影響而經歷租金變化的情況來看，預計納什維爾、丹佛和洛杉磯的租金將面臨最大幅度的上漲；多倫多、芝加哥和印第安納波利斯的租金上漲幅度最小。

Zillow近期訪問了100多位房地產專家，他們將亞特蘭大和北弗吉尼亞州列為最可能當選亞馬遜第二總部的兩大城市。如果當選，這兩大城市的租金都將迎來小幅度上漲——亞特蘭大的租金預計上漲0.4個百分點，包括北弗吉尼亞州在內的華盛頓特區則上漲0.6個百分點。

在過去十年間，亞馬遜從一家初創書商成長為全美著名的零售商之一，為其最初所在地西雅圖帶來了煥然一新的變化。西雅圖一直以來都是全國最熱門的房產市場，盡管近年來除了亞馬遜的成長還有其他許多因素促進了西雅圖房產市場的發展。

競選亞馬遜第二總部的所有區域中，除了兩大區域外，其他城市的租金增長將不會超過西雅圖此前的增長幅度。

在許多方面，影響都很直觀。小型市場和/或歷史上反應度（經濟專業說法為“彈性”）低的住房供應市場將面臨較大幅度的租金增長；大型市場和/或歷史上擴張速度快的住房供應市場則將面臨較小幅度的增長。在勞動力更加多元化的大型市場中，較少的員工需要為了新的工作而重新安置住房，這也可能阻礙租金的增長。

但盡管某些地區的增長幅度小，但並不意味著該地區完全沒有增長。例如在印第安納波利斯，其部分地區的租金可能基本上沒有上漲，因為自住住宅供應量大、價格適中且歷來都積極響應新市場需求。因此，盡管當地租金沒有變動，但該地區的房主和建築商市場仍會因為成為亞馬遜第二總部而十分繁榮。

基於過去的情況進行影響分析

亞馬遜第二總部的建立將會為城市帶來新居民（“員工流入”），對此產生影響的估計是基於過去五年該城市新居民的租賃和購買決定而做出的。此分析忽略了二級影響，例如在亞馬遜第二總部周圍出現的商業集群帶來的員工流入（正如西雅圖的情況一樣）。

Zillow假定每個城市應對需求變化而增加住房的能力與近期的情況相似。在近幾年新來員工的教育程度和工資水平較高的市場上（例如波士頓或華盛頓特區），以上假設具有合理性。但在因亞馬遜第二總部建立而准備前來的員工，與現有勞動力的技能或工資水平差距較大的市場中，以上假設則不夠精准。

換言之：到波士頓為亞馬遜工作的工程師的工資和教育水平與到波士頓為通用電氣工作的工程師可能沒有太大差異。因此，Zillow可以更合理地假設波士頓未來的住房市場受亞馬遜第二總部建立的影響與其最近受其他工人流入的影響情況相似。但幾年前到印第安納波利斯在開利公司制造部門工作的流水線工人可能與未來的亞馬遜工程師存在很大差異，因此要想預計這些新來人員對當地住房市場的影響比較困難。

研究方法

為估計亞馬遜第二總部影響下員工流入對租金的影響，Zillow采用了：

• Zillow租金數據，包括Zillow租金指數下近期和預計的當地租金變化。
• 美國人口普查局的縱向家庭雇主工作變動動態流向圖（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow） 數據
• 美國人口普查局的就業和工資季度普查數據。

Zillow預計亞馬遜需花費約7.5年的時間才能完成5萬名員工的招聘——與亞馬遜在西雅圖總部招聘所花費的時間大致一致，且招聘速度將在7.5年內穩步進行。如果初期招聘快，那麼前幾年租金增長幅度將比較顯著，而隨著招聘速度的減緩，租金增長幅度也隨之下降。

最後，居外網根據以上Zillow的亞馬遜第二總部的房市效應預測結果，為大家推薦3套美國優質在售房源：

1. 田納西州納什維爾的獨立屋

Green Hills最熱門的步行區！可步行到餐廳、購物和特產雜貨店。開放式平面圖，4臥/4浴的房子像新的一樣。硬木石英台面，定制櫥櫃，和其他設計師精選家具；帶壁爐，2車車庫和帶圍欄的後院——僅售76.5萬美元（約¥509萬）。

2. 科羅拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脈和大平原景觀的啟發，這座獨一無二的住宅由西雅圖建築師Jim Olson設計，用於娛樂和展示藝術品。 這個現代和對稱的建築傑作是由桑德斯（Saunders）建築公司用最好的材料和技術打造。 位於Polo俱樂部3.5英畝的私人土地上，內部設有兩層中央藝術畫廊。家中的瑰寶是通往南部草甸的客廳；樓上4間寬敞的臥室，每間都享有美景；有電梯直達所有樓層。景觀設計非凡，由合作設計西雅圖奧林匹克雕塑公園的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亞州亞特蘭大的新建項目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一個激動人心的新型現代文化中心和豪華城市起居，位於亞特蘭大繁榮的市中心。53層樓層飽覽無盡的市區和公園景觀。Opus健康俱樂部共有3層，設有健身設施和度假風格的泳池。項目提供美食餐廳、24小時禮賓服務、水療、放映室、藏書室、品酒休息室、燒烤區和高爾夫模擬器。

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原文作者：Zillow經濟研究主任Aaron Terrazas
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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