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居外說：洛杉磯學區房回報率怎麼樣？投資者需要注意什麼？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

洛杉磯學區房往哪找？

從學區房這個概念上講，東岸和西岸應該是沒什麼差別的。如果已經獲得美國身份的話，比較好的學區房來自用是比較理想的，增值保值的空間也比較大。如果沒有綠卡，只是拿來投資，學區房出租也比較容易。所以在美國，用中國的概念來看待學區房也是可行的。在洛杉磯，像爾灣（Irvine）、聖馬力諾（San Marino）等傳統華人居住的地區一般學區也都是不錯的，因為我們華人還是比較有投資眼光的。

學期房的投資回報率肯定是比較高的，比如在洛杉磯，羅蘭崗（Rowland Heights）房子較便宜、不錯，那邊學校排名比較低，通常在加州千名開外；爾灣的學校就要好的多，在加州兩三百名左右。另外，像鑽石吧（Diamond Bar）、亞凱迪亞（Arcadia）、聖馬力諾這邊都有不錯的學校。房價方面，同樣區域的新房通常會貴個15-20%。在好學區與不那麼好的學區，房價相差二、三十萬美金也很正常。

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什麼類型的房產有利投資？

除了這種傳統意義上的學區房，從投資概念上講，大學附近的學生公寓肯定也是比較有值得投資。這是個需求很有保證的市場，什麼時候都有學生。還有一種，就是離市中心比較近的地方，在美國也都是房產需求很旺盛的地方。因為美國很多年輕人的住房是逐步升級的，不像中國人靠家裡幫助一步到位。

大學畢業以後，很多美國孩子要自己住，需要租類似一室一廳或者單間的小房子，等他要成家的時候，她可能租個一房一廳的，有孩子的時候就會考慮再換更大的。因為大家再美國買房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以購買首套房的年齡一般都在30歲以後了。那在這之前，年輕人的租賃市場是一個很值得關注的投資市場。所以可以說，在美國買房子可以選擇的投資市場很豐富。

我自己的女兒就有兩套房子，從畢業以後就開始投資買房投資。我記得她買了一套在洛杉磯不遠的地方，當時房價大概30萬美金（約203萬元人民幣），每月月供1,200塊（約8,137元人民幣），但是租金就能達到2,190塊（約1.5萬元人民幣），是比較高的。扣掉房地產稅、管理費，收入也不錯。而購買了學區房，離學校比較近的房子，絕大部分也都是升值的。

投資學區房的回報怎麼樣？

美國的房價目前每年增幅大概在4%-8%，不同的區域的差距也很大。比如洛杉磯這幾年漲得很厲害，3-4年以內大概也有30-40%的漲幅。跟金融危機之前比的話，比很多地方上漲了有一倍還要多。不過跟中國不太一樣，美國不是說整個城市房價一起漲，要看單獨的區域。學區好的地方，規劃好的地方，漲幅就會大一些。

我們再來談談出租房，我本身自己也有投資一個三房三衛，其實那個房子所在的學區不是很好，基本上就是三分、四分的學區，但是它距離大學非常近，我主要就可以租給大學生。那個地方在洛杉磯不算房價高的區域，購房價格超過60萬美金（約407萬元人民幣）。

如果再大一點，比如四房四衛，你租金一般可以達到3,000美金（約2萬元人民幣）左右，回報率基本上在3%到7%左右。

這座位於美國加州帕薩迪納（Pasadena）的西班牙式莊園坐落在格倫橡樹林蔭大道（Glen Oaks Blvd），設有4個臥室和4個浴室，享有令人嘆為觀止的山景以及極致的隱私感。
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洛杉磯的房產稅是多少？

美國每個州、每個城市的房產稅都可能不一樣。至少像佛羅裡達州、德州、紐約州等地的房產稅是很高的，接近3%。如果你要在美國投資房子，你一定要了解一下房產稅。

洛杉磯都會區的房產稅基本上在1.1%左右，但是現在有一些新開發的區域，比如爾灣，有一個城市建設費，大約有4、500塊錢（約2,712-3,390元人民幣）一個月。這樣綜合起來，它的房地產稅就在1.7%到1.8%左右，就有點偏高了。所以有時候這些新區的房子看起來便宜，其實還有一部分額外的稅費需要負擔。房地產稅是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一個月可能一千塊美金的持有成本，對收益是個蠻大的影響。

另外投資公寓的時候，還會產生一個HOA，就是類似物業管理費，也是一個要注意的費用。比如洛杉磯市中心，我們花100萬到150萬美元買一個兩房或三房一廳的房子，實際上它每平方米的HOA可能要達到7、8美金，那一年下來也可能上萬了，這些零零散散加起來開銷其實就不小了。

投資者應該找哪些專業人士幫忙？

最後，對於投資者或者打算移民的人來說，找好專門的物業公司、律師或者會計師還是很重要的。當地人都會通過找律師跟會計師的方式來為自己在稅收上省一點錢。這個真的有必要。如果是去美國安家落戶，我覺得首先你要找一個比較信得過的律師，幫你辦理各種身份與居住的事情。

另外，你最好去找一個好的會計師，不管是做生意還是出租房子，你都要報稅。有的人為了省錢自己填表報稅，實際上都是不劃算，花了時間還不一定可以省下多少錢。假如你找會計師報稅，也就花個一兩百塊錢美金，所以說在過去投資移民之前，最好還是要提早規劃，這樣的話你就可以少走很多彎路。

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

美國：對於買房來說，交易稅所占的比例是最大的，而律師費的差別非常大，特別是在紐約市，律師費比壹般城市都高出很多。產權保險壹般為房屋價值的0.3%-0.5%。其他費用各地區差距不大，壹般控制在2000美金以內。此外，美國買房的中介費是由賣家支付。

需要註意的是，在美國買房時，壹次性支付的買房費用比例最少，但買房後，還需要支付大約0.5-2%的房產稅。這也是壹筆不小的支出。

想要瞭解更多，可點擊：美國各州房產稅壹覽表

澳洲：在澳洲買房費用，除去房子的價錢之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。其中印花稅是買房稅費中的大頭，征收比例因州而異。

澳大利亞西澳州（Western Australia）房產印花稅征收標淮

澳大利亞維多利亞州（Victoria）房產印花稅征收標淮

澳大利亞昆士蘭州（Queensland）房產印花稅征收標淮

英國：在英國買房，主要的費用包括聘請律師的費用、印花稅、中介的費用三部分。其中印花稅是最為重要的房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常在房產交易完成的30天內繳納。值得註意的是，英國房產印花稅的征收標淮並非固定不變的，而是不定期更新，以下是最新的征收標淮。英國房產交易稅是多少？

加拿大：在加拿大買房稅費包括13項，其中有壹筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。妳需要繳納多少稅完全取抉於妳購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可點擊：加拿大買房稅費

新加坡：在新加坡購置房產，印花稅是最主要的交易稅費，在目前降溫措施影響下，18%的稅率會對很多買家造成抉定性的影響。使外國人購房與本地人不再同等待遇，除要繳納固定的約3%印花稅外，海外人士和以公司名義購買任何新加坡住宅，必須支付3%+15%的額外買方印花稅。

想要瞭解更多，可點擊：新加坡房產投資費用詳解

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來美國“淘金聖地”印第安納州，坐擁私人莊園實現超凡夢想！

近年來，美國憑借巨大的消費市場、全球研發中心、領先的技術水平以及持續提高的勞動生產率等優勢，成功吸引了眾多境外投資，成為境外投資最多的國家。但是，投資美國選擇哪個州最明智？作為備選州之一，印第安納州默默掏出了一份榜單：

在福布斯榜上，印第安納州曾憑借其自身強大的的海陸空運輸能力、全美最佳的基礎建設、全美排名靠前的稅收優惠政策等優勢，位列全美十大最適宜經商州之一。境外企業在印第安納州的經營成本位列全美最低，成為名副其實的“淘金聖地”。同時它還擁有著以汽車整車及零部件制造為代表的先進制造業、醫療健康產業、農業這三大支柱產業，可謂卓爾不群。今天小編就在這個低調而有腔調的印第安納州內，為各位投資者和專業人士，尋找到一處屬於“大夢想家”的伊甸園。

從辛辛那提西部驅車僅35分鐘、從印第安納州首府印第安納波利斯驅車僅90分鐘，您就將十分便捷地到達這座位於摩斯倫希爾（Moores Hill）市郊外的私家莊園。在一片連綿起伏的丘陵地帶，在一片田園夢幻般的127英畝的坡地上，這棟超過12,000平方英尺的豪宅就像一部美國西部史詩，正等待著來自東方國度的您，用腳步來丈量、用心來感受它的魅力。

一踏進這座莊園，您將會有一種穿越時空的錯覺——時光仿佛回溯到了幾個世紀以前，您和您尊貴的客人們穿著價值連城的華服，從裝飾著精致頂冠的圓形拱門下魚貫而入，耳邊傳來高雅的古典音樂，耀眼的燭台與精致的銀器、酒具相映成趣。是的，這所豪宅裡每一處您能夠想到的細節，都彰顯著主人地位的尊貴；這令人驚嘆的莊園，分明就是大夢想家們的天堂！

中午時分，陽光透過精美的彩色玻璃灑入屋內，尊貴的客人們三三兩兩地步入典雅而正式的大堂；弧形樓梯上，一襲優雅長裙的女主人緩緩而下；耳畔，小型室內樂團的弦樂四重奏輕柔響起，一場盛大而私密的宴會就此拉開了序幕。

另一側，男主人邀請尊貴的客人們在一樓寬敞的吧台上小憩，穿著考究的侍者適時地為您端上一杯精致的雞尾酒，隨後引領著您步入房子內部更加溫馨私密的會客廳。在這裡，商談正事或者只是放松閑聊，相信一定會賓主盡歡。

在美國的上流社會，邀請重要的客人來自己的家中做客是很重要的社交手段，因此擁有華貴寬敞的廚房和餐廳就顯得尤為重要！來吧，這個配有兩個島台、巨大的集成冰箱和雙烤箱的美食廚房絲毫不會讓您失望，在這裡，再多的朋友和客人前來就餐也不會顯得擁擠。奉上主人的誠意、美食與美酒，還有什麼談不成的事情、結不成的伙伴呢？

主臥室堪稱這棟豪宅的“顏值當擔”——暖色調的實木地板、拱形窗戶和漂亮的裝置無一不讓您的身心得到巨大的放松和滿足。想像一下，忙碌了一天的你，躺在這寬大舒適的木質床上，享受貴族般的生活，夫復何求？

與主臥相匹配的主臥浴室自然也不會讓您失望。高檔浴缸與洗浴設施一應俱全，羅馬柱與鏤花玻璃窗相得益彰。洗去一天的疲憊與辛勞，好好睡上一覺，明日滿血復活，繼續創造新的商業奇跡！

值得一提的是，在這座令人驚嘆的、郁郁蔥蔥的莊園裡，居然還設有第二處住宅！它的設計也很經典，毫不馬虎。共設有3間臥室、3間全浴室、1間半浴室和一個設備齊全的低層空間，這樣充分而人性化的設計，絕對可以滿足親友團的住宿要求。

這樣的一棟位於美國印第安納州摩斯倫希爾郊外的私家莊園堪稱完美！正是來美國的投資者、專業人士以及向往田園生活的人士所尋覓的。搶盡先機，就是成功的秘訣！等你來，實現大夢想家的美國夢！

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撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

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公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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全渠道銷售的大環境下，房地產公司應當如何利用實體門面吸引客源？

作者：Engel & Völkers美洲公司總裁兼首席執行官Anthony Hitt

本文最初發布於《福布斯》

大約20年前，網上購物對於絕大多數人都還是陌生事物。然而截至去年年底，電商的銷售總額就已經達到了4535億美元！這樣迅猛的增幅，絕對是一件了不起的成就。

如今，科技正在逐步改變買家與客戶之間溝通的方式，傳統房地產也正在經歷一次前所未有的重大變革。優勝劣汰，過程是殘酷的，但是行業演變迭代的車輪卻不會停下。

幸運的是，我們可以從之前零售業的演變中吸取一些前車之鑒。而這其中對於房地產商家生存和發展最為重要一點或許就是全渠道的概念了。看看亞馬遜（Amazon），這家全球電商巨頭剛剛讓他的創始人Jeff Bezos成為了世界首富。然而即使已經具備了這樣的規模，亞馬遜近來卻在實體零售行業動作頻頻，包括發布Amazon Books、Amazon Go以及收購超市巨頭Whole Foods。亞馬遜之所以制定這樣的發展策略，其實也正是看到了實體店鋪在傳播品牌價值，優化客戶體驗等方面的優勢。只有搭配上實體，線上與線下結合，一個企業的形像才會更加飽滿，鮮活。

雖然在零售業已經屢見不鮮，但在房地產行業，大家對於全渠道銷售的概念仍然是比較陌生的。簡單來說，就是通過面對面、電話、網絡、社交媒體等各種可以采用的渠道去接觸客戶，以此來營造一種無所不在的優越品牌體驗。如今越來越多主打線上的房地產公司開始出現，許多老牌商家也紛紛加大了轉型力度。畢竟一個企業想要保持競爭力，與時俱進是非常重要的。看看多少曾經風頭無倆但拒絕改變的大型零售企業正在變得舉步維艱，這就是很好的學習案例。另一方面，一個企業如何打造品牌獨特的客戶體驗同樣是不容忽視的課題。這一點對於房地產公司尤其關鍵，經營好客戶關系，生意往往就已經成了一半。

《哈佛商業評論》（Harvard Business Review）去年發表的一項研究成果表明，客戶對於一個品牌的忠實程度與其為客戶提供的交流渠道的數量有直接關聯。這就意味著房地產從業人員非常有必要去在互聯網及社交媒體等新興交流平台上多進行一些投入，以此來豐富他們的武器庫。畢竟單憑依靠現有的實體門面進行推廣銷售，無論是影響範圍還是影響力都是遠遠不夠的。但是，實體銷售，作為全渠道的其中一個重要組成部分，依然有不少潛力可以發掘。

購置一套滿意的住宅，對於任何一個家庭來說都是他們人生中極其重要的一項決定，而這個過程往往是非常勞心費神的。因此，整個過程中置業顧問就扮演著異常關鍵的角色，他們需要為客戶提供可靠的信息以及專業的建議，協助客戶做出最為合適的判斷。如果他們可以將公司的實體空間利用好，這其實對於客戶體驗的提升是很有幫助的，同時也能讓品牌全渠道銷售的內容更加完整充實。接下來的篇幅我們將會簡單地介紹三項切實可行的提升店內服務的建議。

1. 將辦公場所變成營銷推廣的延展

和官方網站及信息公告一樣，一間房產中介公司的門面也是其品牌形像價值的體現。如何用好實體空間幫助公司擴大影響力，比如宣傳標識是否清晰醒目？信息呈現是否討喜？整體布置是否存在違和感？這些其實都是每一個房產從業人員都應該花些心思去考慮的問題，畢竟一間店面從外給人的第一印像非常重要。

一旦以上這一切成功吸引到了客戶，是否第一時間會有接待人員上前，甚至遞上一杯免費的迎賓飲料，然後附上相關的文件信息。此外，店內如果有設置一處溫馨舒適的休息等待區域，肯定又能為客戶體驗加分不少…….如果能將上述這一切先做到位，也不失為提升店內客戶體驗的一個好的開端。

2. 打造社區體驗

成功的房地產從業人員往往都是社交達人。他們了解周遭的生意往來，活動信息，熱衷於整合這些資源以便第一時間讓自己的客戶或者住戶收益。要做到這一點，一個很好的開始就是充分利用好公司的辦公場地，將其打造成為一個社交活動的場所和人們交流溝通的平台。比如說與當地的酒店或者酒莊合作舉辦一次別開生面的品酒會，或者聯合民間藝術家們創辦一場別具特色的藝術展等都是不錯的選擇。此外，我們也曾舉辦過殘疾人運動會，以及在聖誕節及復活節的期間邀請聖誕老人和復活節兔子等吉祥物進店與客戶們合照留念，這些都收到過非常不錯的效果，同樣值得大家參考和借鑒。

房地產生意是一門靠客戶關系維系的生意。與客戶的每一個接觸點都對其最終選擇你的公司甚至某個職業顧問有這直接關聯。所以在我們看來，每一單房產生意不應該只是停留在辦公室裡的嚴肅交易，而應該是一次有人情味的交流。Engel & Völkers在全世界的每一家分支也都在努力踐行這樣的理念。我們希望我們的每一位客戶都能擁有一份個性化的高端購房體驗。而這也是E&V能在業界脫穎而出的一個重要原因。

3. 拉近與客戶的距離

或許房地產從業者是最能體會地理位置的重要性的。房產中介公司最佳的選址永遠都是是在它客戶最密集的地方，在自己目標市場的中心。只有這樣才能最大限度地增加員工與客戶面對面交流的機會。雖說如今新興科技可以幫上不少忙，但是它永遠無法取代那些優秀且有著豐富經驗的職業顧問們。只有他們，才能將那些在外人看起來幾乎一樣的樓棟的內在差異娓娓道來，或者把某個單位的個性問題解釋得頭頭是道。這就是我們所謂的附加價值，而這種價值，還將會在未來很長的一段時間內為這個行業做出不可替代的貢獻。

房地產市場的演變是非常迅速的。在這樣的大環境下，我們會不斷得目送一些墨守成規的企業淡出市場；另一方面，也會見證不少新進公司的誕生壯大以及一部分老牌企業在成功轉型後開啟新的篇章。總而言之，在我看在，當下最有希望笑到最後的將會是那些將全渠道銷售的理念發揮到極致的企業：不放過任何一種方式，盡可能將自己的品牌形像價值滲透到客戶群體生活的方方面面，並通過這樣一種全方位的服務給每一位客戶提供滿意的購物體驗。

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翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

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居外研究：今年美國房價繼續強勢明年增幅將放緩

根據Zillow最新公布的數據，今年7月美國房屋價值中位數同比攀升8%，達到21.8萬美元。但有跡像表明，在35個最大的都會區中，20個市場的房價增速開始放緩，表明購房者開始對房價持續快速上漲感到擔憂。在最火熱的4個市場：西雅圖、坦帕、薩克拉門托和俄勒岡州的波特蘭，當前的房價增速相較去年同期紛紛大幅放緩。

2017年6月，西雅圖房價同比漲幅達到14.8%，居全美首位。而12個月後，則僅以9.1%的房價同比增幅排在全美第12位。房價的走勢在一定程度上取決於可供出售的房屋數量，今年7月份，西雅圖市場上的房屋數量比去年同期增加了13.2%。在全國範圍內，可出售的房屋數量比一年前減少了3.9%，庫存降幅也有所緩和。

坦帕的房價同比增長放緩至10.6%，目前房價中位數為205900美元。薩克拉門托和波特蘭的房價同比增幅也都降至了5.7%（房價中位數分別為400800美元和391800美元）。

房價增幅將放緩

盡管目前全美房價8%的同比增幅高於2017年7月以來7.3%的年增長率，但與2018年早些時候的增幅相比略有下降。Zillow預測，到明年這個時候，房價速度將放緩至6.8%。

Zillow房屋價值指數同比變化

綠色：房價最貴的1/3房屋
淺藍色：房價居中的1/3房屋
深藍色：房價最低的1/3房屋
來源：Zillow

目前，大多數都會區的房價增速仍高於歷史水平，這意味著美國房市距離進入買方市場還有一定的距離。根據Zillow的統計，較便宜的住宅顯示出了更強勁的房價上漲勢頭：房價位於底部三分之一美國住宅房價同比上漲10.9%，而價格位於頂部三分之一的同比只上漲了4.9%。

根據8月17-29日對逾30位樓市專家和分析師的調查，路透社在2季度連續第六次上調對今年美國房價增幅的預估，預計房價增幅將繼續高出薪資漲幅與通脹水平一倍以上。

不過，專家們預計房價上漲的速度在2019年將明顯放緩。受訪者普遍認為，目前房價的上漲動力並不是來自強勁的交易活動，而更多是因為供應的短缺。

目前美國市場面臨的供給短缺，尤其是獨棟房屋，推動已然昂貴的房屋價格進一步上漲，讓許多潛在買家無法承受，與此同時，抵押貸款利率上升也開始給市場帶來壓力。

盡管美國房價已從十年前的跌勢中明顯反彈，但房市一直相對低迷，尤其是與上次金融危機前的繁榮時期相比。第二季度這種狀況比較明顯。美國二季度經濟以近四年來的最快速度擴張，但薪資增長較為溫和，占據約90%房市份額的二手房銷售也出現下降。

“至少在接下來六個月或許到一年的時間內，房價上漲會繼續快於收入，利率也會繼續升高，這意味著美國的住房負擔能力在下降或將繼續下降，從而導致經濟放緩，”BMO Capital Markets資深分析師Sal Guatieri稱。

“我們已經看到了美國樓市正在降溫的跡像。需求似乎在減弱，看起來已經處於停滯。不論是新房銷售還是二手房銷售，都呈現出低於去年水平的趨勢。”

截止明年年中，二手房年化銷量平均約為550萬戶左右。這略低於路透5月調查時得出的560萬戶左右。美國的二手房銷售量在2005年見頂，當時年化銷量平均超過700萬戶。

部分分析師還回答了一個額外問題，即妨礙房屋成交量反彈的最大障礙為何。其中大部分分析師選擇了預期中的美聯儲/FED升息，其次為獨棟房屋的供應不足和薪資增長的疲軟。

有幾位分析師還說，房價實在太高了。

庫存緊缺有所好轉

Zillow可售房源庫存同比變化

綠色：房價最貴的1/3房屋
紫色：房價居中的1/3房屋
深藍色：房價最低的1/3房屋
來源：Zillow

加州聖何塞在Zillow的可售房源庫存量開始回升

來源：Zillow

Zillow的庫存數據表明，與去年同期相比，7月份市場上的可售房源減少了3.9%。這是自2017年3月以來最小的庫存下降幅度。大都會區中，哥倫布和亞特蘭大的庫存同比降幅最大，分別為14.4%和14.2%。庫存增幅最大的，則是在過去一段時間內因供不應求而房價飆升的加州聖何塞和聖地亞哥，較去年7月，這兩地的庫存分別同比上升46.2%與36.3%。

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租賃市場也顯示出放緩的跡像

Zillow租金指數同比變化

來源：Zillow

7月，Zillow美國租金中位數同比上漲0.5%，至每月1440美元，低於去年同期1.6%的同比增幅。在35個大都會區中，有21個都會區的租金同比增幅低於去年同期。西雅圖、波特蘭和堪薩斯城的租金放緩最為顯著。西雅圖的租金同比上漲了0.3%，波特蘭的租金則同比下降了0.7%，堪薩斯城的租金下降了1%。

加州河濱市的租金同比漲幅最大，比去年同期高呼4.6%，至每月1898美元。緊隨其後的是薩克拉門托，同比上漲4.4%，至1842美元；拉斯維加斯的租金同比上漲3.2%，至1305美元。

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan
參考來源：Zillow，路透中文網

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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為什麼越來越多美國父母選擇在公寓裡養育孩子？

在過去十年中，不斷上升的房價讓許多人放棄買房，而擁有住房的美國家庭數量驟降360萬。

物業信息發布網站Rent Cafe最近發布的一項調查結果顯示，2006到2016年期間，包括東灣在內的舊金山都會區內擁有住宅的家庭數量銳減3.1萬戶，下降了10%。而舊金山和奧克蘭租房家庭的數量增長了5.7萬戶，即上升了33%。

面對高租金或高抵押貸款兩種可選方案，很多家庭選擇了租房。Rent Cafe的研究員 Florentina Sarac說道：“這些家庭基本上都負擔不起買房的費用。”她表示，在2008年的大衰退中，許多家庭在金融機構取消抵押品贖回權的浪潮中失去了自己的住宅，而且無力再購買另一套居所。

很多美國家庭要面對嚴峻的經濟現實：灣區住宅的租金在2006和2016年期間上漲了39%，而房價上漲了80%。“該選擇哪個非常明顯，”Sarac說道。

這項調查的範圍不包括聖荷西（San Jose）都會區。那裡的房產平均銷售價格已經平穩上升了6年，目前聖克拉拉（Santa Clara）和聖馬特奧（San Mateo）縣的房價居首，高達100萬美元（約677萬元人民幣）。

高房價已經對當地的學校產生了影響。聖克拉拉縣的教育官員Mary Ann Dewan表示，全縣各區的入學率越來越低，因為有學童的年輕家庭已經離開了這裡，選擇定居在房價相對較低的城市。

她說，學校還注意到了多個家庭租住同一棟獨立住宅的情況。有的家庭甚至住在汽車和房車裡，而這種生存現狀增加了孩子們身上的壓力。

“由於少年兒童的心智能力尚未發展成熟，未知的前途會造成沉重的負擔，”Dewan說。如果學生們來到學校時仍感覺疲倦和飢餓，這種壓力會引發行為不端正和學習效率低下等問題。

東帕洛阿爾托（Palo Alto）的雷文斯伍德市（Ravenswood City）學區出現了越來越多流離失所或居住在臨時住房中的學生。根據聯邦設定的標准，大約40%的學生可以被視為無家可歸。

許多學生居無定所的現狀迫使該地區為家庭提供更多服務——食品儲藏服務、免費自助洗衣服務和臨時自發性籌款活動。

“如果孩子們不得不勉強在沙發上生活，那他們就無法專心學習，”該地區的發言人Rolando Bonilla說道。“我們已經看到了這種現像造成的惡劣影響。”

Rent Cafe整理的人口普查數據和房地產數據顯示，在全國範圍內，有孩子且租住房屋的家庭數量增長了16%，而擁有住宅的家庭數量下降了14%。美國的出生率較低也使得購買住宅的家庭不斷減少。

紐約、洛杉磯和芝加哥家庭的住房擁有率也出現了大幅下降。在近十年內，北卡羅來納州夏洛特市（Charlotte）的家庭租戶增加得最多，其增幅高達73%。

開發商對家庭公寓需求的增長做出了回應。房地產數據公司Yardi Matrix表示，兩臥室、三臥室和四臥室戶型公寓樓的建築工程數量增加了。在過去十年內建於舊金山都會區的新公寓中，大約有43%是兩臥室型或更多臥室的公寓。

據Yardi Matrix公司所說，在2006到2016年期間，多家開發商在舊金山建造了14,477套公寓，在聖荷西建造了16,659套公寓。

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原文：The Mercury News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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美國10個大城市的房屋庫存量反跌為升價格仍持穩

由於住宅庫存量停留在歷史低位，任何形式的房源增加對潛在購房者來說都算得上好消息。

根據美國房地產搜索引擎Trulia公司發布的新數據，第二季度，美國空置住宅存量增長了12.2%，而去年同期的增長率僅為3.9%。在美國的100個大都市中，有30個城市反映上季度的住宅庫存有所增長。這一點非常值得注意，因為去年這30個城市中有25個的住宅存量出現了負增長。

在住宅庫存量增加速度最快的城市中，田納西州的納什維爾市（Nashville）和而猶他州的鹽湖市（Salt Lake City）分別位居第一和第二。在過去的一年裡，建築商一直在辛勤工作（2017年，兩個房地產市場所建造的房產數量都高於歷史平均水平）。

根據納什維爾有關部門發布的數據，該城市第二季度住宅庫存量暴漲52%，與去年同期下跌1.6%的情況形成了鮮明的對比。Trulia住宅數據分析師Alexandra Lee表示，鹽湖市去年第二季度住房庫存同比下跌了16%，而今年卻驟增了25%。

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據Lee所說，那些以房價過高且房源供應不足而著稱的城市也出現了一些“非同尋常的庫存增長現像”。

在房價高得難以負擔的城市當中，聖地亞哥的住宅庫存量增長幅度最大——同比增長22%，與去年同期-28%的水平相比堪稱一大飛躍。紐約的空置住宅自去年以來增長了1%。盡管這點增長看似微不足道，但這是自2015年第三季度以來紐約住宅存量首次同比上漲。

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Trulia將住宅存量定義為每個季度第二個月（對第二季度來說就是五月）每周三在市場上出售的獨棟家庭住宅、共管公寓和合作公寓的總量。季度庫存總額就是在每星期三總量統計平均數的基礎上計算出來的結果。

庫存不足，價格過高

雖然住宅供應增長看起來似乎是一種鼓舞人心的跡像，但市面上待售住宅的數量仍遠低於實際需求量。“這種季節性的庫存大漲完全不足以抵消自2015年第一季度起連續14個季度持續加劇的歷史庫存減少趨勢。盡管第二季度的庫存量有所增加，但累計庫存量較上年同期還是下降了5.3%，”Lee說。

她指出，在舊金山這樣的大都市裡，要購買一間中等房價的住宅就要支付家庭平均總收入的69.5%，所以住宅存量的增加並不能真正減輕首次購房者的負擔，因為房價仍然很高，且遠遠超出了他們的負擔能力。

“住宅存量的增長令人振奮，但它依然無法阻止房價無情的上漲。市場上可能會出現更多房產，但價格和抵押貸款利率的上升會使這些城市的住宅顯得更加遙不可及，”Lee說。“更多存量可能有助於區域價格戰降溫，但購房者還是無法擺脫高房價帶來的沉重負擔。”

原文：Yahoo Finance
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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居外研究：美國五月房價繼續攀升租金趨於穩定

文：居外網海外房產分析師 Adam Yang

美國Zillow租金指數在5月同比上漲1%，達到每月1440美元。這一增速要高於去年同期，但仍在被認為長期可持續的範圍內。
美國Zillow房價指數則在5月同比上漲1%，至21.6萬美元。聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價同比增長最快。

房價仍在上升，庫存仍在下降

全美各地的房價繼續保持穩定上漲趨勢。2018年5他也美國房屋價值中位數同比增幅略高於8%，達到了21.6萬美元。在美國35個最大的都會區中，聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價同比漲幅最大。

聖何塞的房價中值現在是126.53萬美元，比去年5月上漲了近26%。過去一年，拉斯維加斯的房價上漲了15.5%，西雅圖的房價上漲了12.2%。

供給反面，春季購房者可供選擇的房屋數量比去年減少了5.3%。庫存下降幅度最大的市場是丹佛、亞特蘭大和匹茲堡.。丹佛和亞特蘭大的購房者比一年前減少了15%，匹茲堡減少了13%。不過在過去10個月中，庫存下降的速度在很大程度上已經有所放緩。

租金增速高於去年同期，但整體穩定

Zillow 5月份的數據顯示，今年春天裡，全美35個最大的都會區中有27個市場的租金中位數比去年春天增長得更快。2017年5月，全美租金年增長率僅為0.7%，是目前的三分之一。但與其同時也有25個都會區的租金增速相比近期高點相比有所下降，這表明美國住宅租賃市場在經歷了幾年的高速增長後，正處於穩定狀態。其中，匹茲堡、底特律和休斯頓都會區今年春季的租金同比增幅最大。去年這個時候，這三地的租金中值都在下降，但現在的同比增幅都超過了1%。

不過，盡管租金增速似乎已明顯回升，但在某種程度上這也是必然的。去年春季的全美租金水平代表了近兩年來租金同比增長最低值，而在之前的一段時間內，美國年租金增幅都超過了6%。自去年以來，美國的年租金增長有所回升，但在過去12個月中，每個月的同比增幅都保持在1%至3%之間，這被認為是一個可以長期持續的增長水平。

美國許多最大的市場，包括一些租金最高的市場租金也基本穩定下來，甚至從最近的高點有所下降。例如在西雅圖，租金的同比增長率一直在全美名列前茅，不過目前的租金同比增幅已經從去年春天的5.8%減緩到現在的3.3%。在洛杉磯、波特蘭和波士頓也有類似的趨勢。

在美國35個最大的都會區中，25個市場的租金中位數低於近期的高點。例如，在波士頓，5月份的租金中值為每月2359美元，較去年5月上漲1.2%，但較2017年10月創下的2406美元的最高紀錄下降47美元。美國西岸，在搶手的西雅圖，5月份的租金中位數為每月2179美元，與去年同期相比上漲了3.3%，但低於10月份創下的每月2227美元的近期高點。在這25個“低於峰值”的市場中，大多數(17個)在2017年9月至2018年1月期間達到了自2010年以來的最高租金水平，最近幾個月有所回落。另有5個低於峰值的市場則曾經在2016年7月至10月期間觸及近期高點。

對於目前的美國租賃市場，與其發出租金即將崩盤的信號，不如將這些相較峰值來看的細微跌幅視為過去幾年這些市場企穩的跡像，因為大量新建出租住房陸續開放，有助於平衡市場供需。

租金增長的多年放緩在那些供給增長速度較快市場最為突出，要麼是因為建造速度較快，要麼是因為當時的需求確實強勁。在不同的市場上，供求關系的變化略有不同，但在過去兩年裡，從東南到西北的市場都出現了類似的趨勢。

參考來源
“When Rent Growth Signals Stability, Not Stress (May 2018 Market Report)” by Aaron Terrazas on Jun. 28, 2018

選擇棕櫚泉，讓你一邊享受一邊賺錢｜居外專欄

進入2018年，房地產市場持續走強。從一個加州人的角度來看，棕櫚泉（Palm Springs）無論是對國外還是本地房產投資者來說都是一個絕佳選擇。

近年來，棕櫚泉的房價都一直呈上升趨勢，2017年，這裡的房價漲幅達到了4%，這個勢頭預計在2018年將繼續保持，達到4.2%。目前，當地房價的中位數為45.9萬美元（約307.5萬元人民幣）。

頂尖房地產經紀人，來自中介公司Douglas Elliman的Josh Reef最近參與了不少棕櫚泉當地的大額房產交易。洛杉磯的很多豪宅買賣像是蘭喬米拉奇（Rancho Mirage）和貝萊爾（Bel Air）也都是由他一手操辦的。在他看來，棕櫚泉當地超豪華住宅的需求和房源都在快速增長，因為這裡不但可以給業主提供獨一無二的居住體驗，同時也能為買家帶來豐厚的投資回報。

當地住宅租金一直處於穩步攀升的態勢，經歷了2016年小幅下挫後，17年的租價開始回暖，並且預計在18年將繼續走高。這對於已經在當地持有房產的投資者來說無疑是個重大利好消息，同時也給有意向的潛在買家帶來了更大的信心。

在考慮回報時，僅僅考慮常態化的長期租金收益是遠遠不夠的。短期內的升值潛力其實同樣重要，有時候某些周期性的國際活動或者事件常常能為一座城市帶來可觀的人流以及收益。著名的Circuit White Party（俗稱“白趴”）就是一個非常好的例子。每年4月，它能吸引大概1萬名旅游觀光者，極大地帶動了短租房的租金價格：當地傳統住宅的租金的大概是1,583美元（約1萬元人民幣），相比之下，Airbnb的租金收入中位數達到了4,503美元（約3萬元人民幣）！

著名好萊塢影星“小李子”萊昂納多（Leonardo DiCaprio）就深諳其道。他在棕櫚泉的房產就全年面向公眾招租。在這裡，顧客可以享受到好萊塢般的絕佳居住體驗，代價則是數千美元每晚！當然好消息是這裡非常僻靜，顧客花了大價錢是可以盡情享受的，絲毫不必擔心隱私的問題。

這處豪宅占地1.3英畝，套內面積約為7,022平方尺，是著名建築設計師Donald Wexler在1964年為當時的著名歌手及演員Dinah Shore操刀設計的。萊昂納多在2014年以532萬美元（約3,564萬元人民幣）的價格將其收入麾下，此後就一直對外出租。

棕櫚泉當地最佳的住宅區要數位於Catherdral City和Palm Desert中間的Rancho Mirage了，它是Coachella Velley周邊9個城市之一，在這裡可以找到不少居住體驗一流的豪華房產。位於1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage的這處就是其中的代表作，它由Josh經手成交，售價334.5萬美元（約2,241萬元人民幣）。

這座地中海風格的豪宅坐落在小島前端，坐北朝南，有著絕佳的視野及采光，同時帶有6間臥室、7間浴室、5車位的車庫，永利拉斯維加斯（Wynn Las Vegas）風格的私人泳池和獨立門禁。當地房產投資的高額回報在它身上可以說是體現得淋漓盡致：夏季在這裡住上一周的代價是9,500美元（約63,650萬元人民幣），要是打算秋天再來，這個數字可以升至14,000美元（約93,800萬元人民幣）。最為誇張的要數在上一次Coachella音樂節期間，這裡的單周租金更是一度高達40,000美元（約26.8萬元人民幣）！

總而言之，棕櫚泉可謂是2018年火爆的房產市場上最為炙手可熱的一塊寶地，無論是打算自住享受，還是出租投資，這裡的房產都絕對都能帶來滿意的回報。

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廚房和起居室無縫連接，提供室內室外合一的用餐和娛樂生活方式。戶外設施包括修剪整齊的草地，周圍環繞著閃閃發光的游泳池和水療中心、內置燒烤島、2個火坑和多個休息區。

售價僅287.5萬美元（約¥1,912萬）。點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

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