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美好家園指南（三）：7種家居裝修迅即提升你的房產價值

如果你打算將來賣掉你的房子，或者只是想升級生活方式，那你可能有興趣尋找一些有意義的方式來提升房產的價值——通過進行一些高性價比的調整，這個目標是可以實現的。

Better Homes & Gardens® 美好家園建議出一些最具價值的長期維修項目，無論你的家居規劃如何，這些項目都適用於你的房子。

1. 修理房屋外部

你可以通過修繕房屋外部來增加房產價值——而且這樣做可以迅速改善住宅的整體外觀，讓每個到訪的人在進門前就對它產生良好的印像。拆卸損壞的護壁板，並用全新的護壁板進行修理。在紗窗缺失的地方裝上新紗窗，用砂紙打磨舊的、破損的紗窗，並塗上油漆。修復屋前步道上破損的固定裝置或裂縫，進行重新粉刷，再換上新的人工布景。這樣做可以大幅提升住宅的外觀吸引力。

美國德克薩斯州伍德蘭茲5臥6衛的英式都鐸莊園，外部保養得宜，非凡優雅，細節精致。房價約¥2,577萬。
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2. 改造廚房

這通常是房地產代理告訴你的第一件事：廚房是住宅的重要賣點。雙水槽，新廚具，櫥櫃，慢關型抽拉式抽屜櫃，翻新台面都是值得一試的熱門廚房改造項目，而且這些項目有助於提升房產的價值。

美國佛羅裡達州塞拉布雷遜6臥7衛的房產，美食廚房設有上乘的定制木櫥櫃、石材台面及Gaggenau電磁灶，還有酒櫃和中央島方便用膳。房價約¥2,075萬。
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3. 翻修內飾

考慮一下刷上新油漆，同時用更中性的配色來粉刷牆面吧——如果你未來打算出售房產，那就更應該這麼做了。為牆壁，設施，甚至裝飾品選擇更中性的配色可以讓潛在的買家不由自主地想像生活在那個空間的情形，並產生添加個人特色的念頭。在重新粉刷之前，先用釘子或大頭針填滿所有的牆洞，並用砂紙打磨牆壁。

4. 打造一個明亮而吸引人的空間

在較暗的房間裡裝上更多照明設備（如嵌入式照明裝置）以照亮這些區域，並考慮使用明亮的反光表面以增強效果。在浴室裡裝上新的固定裝置和升級瓷磚可以讓浴室變得更明亮，更具現代感，更有吸引力。

美國夏威夷檀香山3臥4衛的房產，超過3,300平方英尺的優雅生活空間，包括自由流動的開放式布局，以及10英尺高的天花板。房價約¥7,297萬。
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5. 修理管道

你最近有沒有思考過水管的問題？清除堵塞水槽下方的存水彎的雜物；你可以經常下水道疏通工具來清理這些東西，或者雇一名水管工來進行全面的修理。請務必定期疏通水槽的排水管，用下水道疏通工具來疏通廁所，從而讓排水系統保持正常運轉。也許是時候修理熱水器或安裝一個新熱水器了。如果你的熱水器已經用了10年或以上，那就更應該采取措施了。

6. 修理地板

為了讓住宅重獲活力，你能用的最快速，也是最簡單的方法之一就是更換地板。對於瓷磚地板，你可以通過重新粘貼松動的瓷磚並更換損壞的瓷磚來自行修理。（你也可以使用廢舊地板自行修復嚴重損壞的部分。）現在，你還擁有多個可選的替代方案，從防污地毯到復合實木材料，再到環保竹材，應有盡有。您還可以按照適合您本人和住宅的風格對房屋外觀進行全面翻修。

美國德克薩斯州休斯頓5臥8衛別墅，地板鋪上閃亮的大理石，厚實的胡桃木和豪華的地毯。房價約¥2,460萬。
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7. 修理屋頂

一切都從要從頭開始，對你的住宅來說，這個“頭”就是屋頂！修理損壞的屋頂板或補充屋頂板，堵塞的排水溝和松脫的防雨板。你應該考慮每年清掃一次煙囪。如果住宅設有閣樓，則一定要注意通風問題。屋頂的通風透氣性能是否足以確保空氣中的濕氣不會留存在閣樓裡？在任何情況下，承包商都可以幫助你確定哪些項目可以最大限度地提升房產的價值和舒適度。

以上購房指南由Better Homes & Gardens® 美好家園提供。自成立以來的90多年裡，Better Homes & Gardens® 美好家園一直致力於各類與住宅有關的事務，充當著最值得信賴的住宅靈感來源，竭誠向客戶提供住宅購買和售前、售中和售後過程中的相關指導。無論您需要了解住宅區最新市場信息，還是最符合潮流的設計風尚，Better Homes and Gardens®美好家園房地產®的專業人士都能充分滿足您的獨特需求。請登錄https://www.juwai.com/bhg-real-estate/ 查看Better Homes & Gardens® 美好家園代理的優質房源或致電居外熱線400-041-7515咨詢。

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美好家園指南（二）：如何判斷買房是否值得？

買房子，還是不買房子。對於許多人來說，這是一個常見的辯題。不可否認，租房基本上就是在無法從房產中獲得任何權益的情況下替別人償還每月的抵押貸款，但這並不意味著買房對每個人來說都是更合適的選擇。每個人的情況都不一樣，而購買房產可能要花很多錢。人們的生活方式也在改變，他們買房的目的更是各不相同。買房是否值得很大程度上取決於個人具體情況。我們強烈建議你咨詢房地產經紀人，他們可以根據您給出的信息向您提供詳細的房地產相關建議。

Better Homes & Gardens® 美好家園現在就告訴你在美國購買房產的一般性成本和回報，這些信息可以幫助你朝著正確的方向前進。

1. 維修費用

當你買房時，你需要承擔維修費用。對於所有的房主來說，這都是不可避免的費用，但基於特定房產的情況，維修費用可能非常高。在買房之前，你必須考慮維修費用和意外維修費用。建議你每年保留相當於房產價值1%的資金用於維護和設備更換，但這不包括意外維修。

2. 物業稅

物業稅可能是一筆高額支出。在購買房屋之前必須考慮到一點：物業稅的實際金額可能會上下波動。有多種因素會影響物業稅的金額，如房產面積，州和地區預算減少，翻新情況等等。

美國德克薩斯州蒙哥馬利4臥5衛的豪宅，位於本特沃特莊園（Estates of Bentwater），讓人興奮的7英裡開放式海景就在住宅的後面。房價格約¥871萬。
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3. 房屋保險

許多抵押貸款機構要求業主購買房屋保險。與提供財產保障的租賃保險不同，業主保險同時提供財產和物業成本的保障。雖然購買保險會帶來額外的開支，而且保險也不是必需品，但擁有保險十分有益。房屋保險費用取決於房產的具體情況，但是你可以通過將房產價值除以1000，然後再乘以3.5來進行估算（HomeGuides）。

4. 稅收減免

購買房產的一大好處就是可以享受抵押貸款利息的稅收減免政策。你很難用一般的方法來估算減免額度，因為它在很大程度上取決於具體的財務狀況。然而，僅因為購房可以享受稅收減免，擁有房產就可以幫助你存下比租房更多的錢。

5. 房屋價值提升

一套房產的價值通常是很高的。然而，隨著房地產市場及多種其他因素變化，房產的價值可能也會迅速變化。基於過往平均水平，美國廣播公司新聞網（ABC News）估計房價將上漲3%左右。許多人會忘記一件事：隨著房屋價值上升，維修和保險費用也會在通貨膨脹的影響下增加。

巴哈馬天堂島定制設計的3臥4衛海濱別墅，享有加勒比水域的壯麗景色。五星級設施，全天24小時服務。房價格約¥4,029萬。
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就流動資金而言，擁有房產並不會給你帶來多少好處。然而，購買房產確實有可能帶來很高的投資回報。更重要的是，你每月的賬單支出都用在了自己的東西上。租房的時候，你基本上就是在不享有任何權益的情況下替別人償還抵押貸款。在判斷買房是否值得時，你還需要考慮許多其他因素，例如你是否打算購買一套投資性房產，是否打算賣掉房子，或是否想用它來度過退休生活。第一步是回答一個無法避免的問題，“我買得起房子嗎？”這些一般性指導原則可以幫助你確定這件事。

美好家園指南（一）：購買第一套房產的10條秘訣

購買第一套房子是一件令人興奮的事。那些你思考了很久，甚至思考了好幾年的計劃會同時湧入腦海。你拿到第一套房鑰匙的時候，你需要整理很多信息，采取很多行動。

為了讓你順利地完成這一過程，Better Homes & Gardens® 美好家園將傳授你10條購買第一套房產的秘訣：

1、你需要找到合適的團隊

合適的房地產團隊可以幫助你達成超乎你想像的交易。找一位對你所在地區了如指掌，擁有豐富業務經驗而且行動迅速的代理人或經紀人。你需要一位值得信賴的專業人士來幫助自己。這位專業人士會在你參觀物業時提供坦誠的建議，為你做好報價的准備，並指導你完成托管流程。你還要確保房地產團隊中包含一位優秀的貸款人。

2、在參觀物業之前，先整理好財務

如果你在看房之前已經把財務整理妥當，那你找到夢想住宅的可能性就會增加。和一個貸款人談談，弄清楚你到底能借多少錢，你需要借多少錢，以及交易時你需要拿出多少錢。從抵押貸款管理部門那裡獲取一份事先貸款核准證明，證明上會詳細列出提供貸款的條款。接下來，你就可以尋找符合自己經濟條件的住宅，並做好在機會到來時隨時搬家的准備。

3、把注意力集中於住宅內應該關注的事物

你參觀的房子和你想住的房子可能在外觀上並不完全一致。所以，房地產團隊帶你去看房時，你可以略過油漆顏色，台面，家電甚至地板。你應該觀察房子的骨架是否穩固。你還應該考慮房子的整體結構以及把它變成你理想居所的可能性。此外，請注意住宅內可以加建或改建的地方，以便購下這套房產後進行調整。

美國佛羅裡達州勞德代爾堡5臥6衛的現代住宅，建於水面之上100英尺，於2005年完全重建。房價格約¥2,010萬。
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4、考慮住宅未來的買家

你可能沒有孩子或者不打算要孩子，但是你未來轉讓房產的對像可能會有孩子或者想要孩子。在尋找房產的時候，思考一下自己可能會在那裡住多久。如果有某種原因讓你選擇賣掉房子，則考慮一下你有意購買的住宅所在的學區可能比較明智。家庭在購買房產時把學區視為最重要的因素。因此，如果你認為自己可能會搬家，那你要確保自己計劃買下的房產對其他父母和准父母買家具有一定的吸引力。

5、保持務實的心態

你可能希望自己的第一套物業包含數英畝的土地，你可以在那裡實現自己的農場主夢想，自給自足，享受與世隔絕的生活。也許你渴望快節奏的都市生活，而且想置身於市中心的完美閣樓式住宅中，靠近所有頂級商店和餐館。當你尋找新家時，你可以讓心靈沉浸在你希望房子能實現的美好願景中。然而，你也要腳踏實地，考慮一下自己當前的生活方式，還有一套特定的住宅可能帶來的各種限制，包括資源不足或交通不便。

6、注意購房後的預算

你不僅要在購買第一套房產前整理好財務，還需要確保自己了解交易完成後會出現的情況。考慮與公用設施，維修，裝修，交通，稅收和保險有關的成本。

美國加州舊金山5臥4衛的房產。房價格約¥2,148萬。
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7、思考一下搬遷時的行動

計劃一下，如果你今後不得不搬家或者想搬家，那你應該怎麼做。如果你打算購買一套公寓或聯排別墅，而且設想過搬家的情形，那你應該確保這套公寓或別墅能租出去。部分業主協會可能會限制出租，甚至限制租戶。

8、參加購房研討會

當你正在找房子或計劃買下一套物業時，參加一場購房研討會可能會讓你感到一切變得更順利了。進入交易流程後，掌握一些房地產術語並了解可選方案（尤其是抵押貸款方案）可能會有所幫助。

9、考慮購買投資性物業

當利率下降，你也有意進入房地產市場時，先考慮一下自己有沒有必要搬進新家吧。你可以買一套新房子，然後把它租出去。購買第一套房產時選擇投資性物業是許多買家進入房地產市場時做出的舉動，但他們想搬入新居時就不會這麼做了。

美國德克薩斯州休斯頓的這棟當代地標性建築面向高爾夫球場——透過玻璃幕牆可以欣賞起伏的綠茵球道和庭院泳池。房價格約¥1,037萬。
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10、做好快速搬遷的准備

無論你購買第一套房產的目的是建設自己的夢想之家還是出租，當你做好快速搬家的准備時，你實現目標的幾率都會上升。當然，你應該花點時間認真考慮某套物業的報價。然而，如果等待的時間太長，那另一位買家也許就會奪得先機。

在購買第一套房產時，你的房地產團隊是你尋求建議的最佳來源。除了這10條秘訣之外，房地產團隊的成員還會指導你用多種方法來成功買下第一套房產。

美國高等教育資源同樣分布不均，催生學區房概念高熱

隨著全球留學生源源不斷的湧入，留學低齡化和讀研比例上升，將帶動在美國租房與買房的剛需。

高等教育資源分布不均催生學區房

與中國一樣，美國的高等教育資源在空間分布上也呈現出顯著的不均衡性。

由於美國高等教育資源和產業分布不均，無論是中國還是全球各國留學生主要集中在加州、紐約州、馬薩諸塞州、德克薩斯州、賓夕法尼亞州和佐治亞等州的十余個城市的特定城區。不少學校成為留學生的聚集地。Open Doors公布了一年一度美國哪些大學招收留學生最多——

學區房這一概念也被從中國出口到美國；為子女早做打算的父母們紛紛瞄上了中小學及大學城附近的住宅，使得美國知名高校密集的市鎮房市持續火熱。

高校聚集提升租金收益和投資價值

同時高校聚集的大學城催生了租房需求。不同於中國大學，美國大學校方提供寢室往往有限且條件一般；寢室租金普遍比校外公寓更貴，需要申請甚至抽簽分配，多數學生往往選擇校外公寓或合租別墅，使得學區房除了升值空間巨大也有了日常租金收益的穩健增長，尤其是那些擁有大量國際學生的高校和城市，投資潛力看好。

根據商業媒體Wolf Street的數據，亞特蘭大、加州聖塔安娜、加州長灘、洛杉磯，2018年一居室和兩居室公寓的租金增長均達到2位數，其中以亞特蘭大的綜合增長率最高。

從售租比看，留學生集中的舊金山、洛杉磯、紐約、西雅圖、華盛頓、聖地亞哥、波士頓同樣榜上有名。

五大都會區的高校分布和房價/租金表現

波士頓——一座被稱為“博士屯”的年輕城市

被中國人戲稱為“博士屯”的波士頓，聚集了超過一百所大學，整個城市猶如坐落在校園裏。哈佛大學、麻省理工學院、波士頓大學、波士頓學院……這些名字影響著世界。近三十萬年輕的學生學者將波士頓的年齡中位數拉低到30歲，使得這座城市充滿活力，然而它卻是美國最古老的城市。

波士頓2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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紐約——全球經濟首都

美國最大城市及最大的商港，也是全球經濟中心，被人們譽為世界之都。紐約擁有哥倫比亞大學、紐約大學等知名學府（紐約大學和哥大國際學生分列第一和第四），時代廣場更是全球第一大品牌秀場。華爾街和第五大道分別主宰著全球金融業與娛樂業。

紐約市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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西雅圖——商業巨頭的溫室

孕育了亞馬遜、微軟、波音和星巴克等商業巨頭；得益於大型企業帶來的現金流、投資流與人口流，西雅圖房市的發展可謂“一往無前”，根據標準普爾去年上半年的數據顯示，西雅圖的房價中位數同比上漲13%，已經連續19個月領跑全國。華盛頓大學是美國西岸最古老的大學，也是美國西北部最大的大學（以近9000國際學生排第13位）。

西雅圖市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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亞特蘭大——田園牧歌的南方首都

美國南方第一大城市，擁有兩大名校埃默裏大學和佐治亞理工，後者與麻省理工學院及加州理工學院並稱為美國三大理工學院。前者以法學和醫學專業高居全美Top 5，美國疾控中心總部 (CDC)即坐落在埃默裏大學校園邊上。CNN、UPS、可口可樂和達美航空總部都坐落於此。

亞特蘭大市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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舊金山灣區——全球高新科技的發動機

以舊金山為中心，灣區包括了環繞聖弗朗西斯科灣的矽谷（即南灣區），伯克利，納帕縣（位於北灣區）等；是全美高科技產業的首都。以斯坦福大學與加州大學伯克利分校等提供智力支持。舊金山面積僅121平方公裏，使得新興產業多沿矽谷分布，吸引全世界人才為科技革命搬磚，灣區房價水漲船高並產生溢出效應。

灣區知名高校分布，其中紅色為公立大學藍色為私立大學/來源：Hedbergmaps

舊金山市2018年租金水平與本州和全美增長率對比/來源：Apartment List

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奇科鎮——加州大火燒出的燙手房市

Realtor.com評選出的2018年12月全美最熱門房產市場榜單令人出乎意料——名列榜首的是一個不起眼的加州小鎮，奇科（Chico）。

兩個多月前，距離這裡14公裡之外，爆發了震驚世界的加州山火；一個月後，“借助”山火帶來的“積極”的溢出效應，悠閑小鎮的房市，今天變得炙手可熱。

“這真是太瘋狂了。”奇科房產經紀人、realtor的工作人員 Sabrina Chevallier表示，11月後，她的日程都排滿了。

她說，大火發生後的一周之內，奇科的一套房子售價可以比要價高出5萬美元。

從2018年12月開始，奇科房市步入賣方市場，這意味著買家數量遠遠超過待售房屋的數量。根據加州奇科房地產網的統計，自2015年起，奇科的待售房屋存量一直呈下降趨勢。

平均而言，這個城市的房屋售價比要價高出2.1%。到2019年1月，奇科的房屋要價中位數是36萬美元，同比上漲5.9%。售價中位數則要更高，達到了36.8萬美元。

Chevallier說，她有95%的客戶在大火中失去了家園：“火災後，受害者們的保險支票滾滾而來，他們這輩子大概都沒在銀行賬戶裡見過這麼多錢。這些買家傾向於關注相同類型的房產，很多人將目光投向了附近的奇科鎮，這也打響了房價競標戰。”

作為12月份全美最熱的房地產市場，奇科平均房屋銷售時間中位數僅為37天，而排名第二的德克薩斯州米德蘭房屋銷售時間中位數為51天。

奇科房市的崛起不是一場火災帶來的僥幸，realtor.com研究發現，小型二手房市場（smaller secondary markets）比任何時間都更受歡迎。

“這些市場更小，房屋售價也更低，” Realtor.com經濟研究主管Javier Vivas指出，“我們已經看到，面對高房價市場（high-cost markets），買家的負擔能力已到達臨界點，這使得在二手房市場出現了一種滴漏效應（Trickle-down effect）。”

他補充說，從歷史上看，如果經濟狀況良好且就業機會充足，二手房市場就會迎來上坡路。

居外編號：45299539（點擊圖片了解詳情）奇科4臥3衛的房源，建築面積181平方米，土地面積688平方米，約372萬元。優美的自然環境，便利的交通，寬敞的室內，現代化的家裝，都會為你所愛。

居外編號：45320842（詳情點擊圖片）奇科3臥2衛的房產，建築面積129平方米，土地面積728平方米。這裡是避暑的好地方，也是休閑居家的不二之選。

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參考來源：movoto.com；realtor.com
撰稿人：FERN WANG
排版：KYRA WANG

美國傳奇中餐廳欲覓“中國合伙人”

片皮鴨、水煎包、龍蝦餛飩、這些令人垂涎欲滴的菜式，並不出某家自中國餐廳的後廚，而是來自於一家地道的美國餐廳。

這家餐廳人氣火爆，許多商賈明星都是它的座上賓；這家餐廳實力雄厚，其所屬的餐飲集團，擁有美國15家最暢銷餐廳中的5家；這家餐廳以中國菜式為主，兼具其他亞洲特色；這家讓美國人知道中國菜不止“宮保雞丁”的傳奇餐廳，有著一個很中國的名字——道（TAO）。

歷經11年選址，歷史建築中的傳奇餐廳

把餐廳和夜店的概念融為一體的TAO是近20年來美國人氣最火爆的餐廳之一，在洛杉磯、紐約、拉斯維加斯、悉尼都有分店，2018年9月，TAO在芝加哥開業，成為該品牌旗下的第五家餐廳。

鮮為人知的是，道集團為了在芝加哥開業，11年前就開始尋找合適的地址和建築。歷經11年的尋覓，最後終於選定了市中心的一座羅馬復興式建築風格的城堡作為餐廳的落戶之地。這座位於River North社區的古堡，建於1892年，是該市的標志性建築之一，其前身是芝加哥歷史協會大樓。

TAO Chicago落戶於市中心的一棟歷史建築（632 N. Dearborn St）

改建後的TAO Chicago占地34,000平方英尺，擁有標志性的花崗岩石砌外觀，配有多層餐廳空間、奢華休息室和專屬的娛樂區，可為1450名賓客提供獨特的娛樂和餐飲服務。

被預測將成為芝加哥“最賺錢”的餐廳

在 “美國最賺錢餐廳”評比中，多年來Gibsons Bar & Steakhouse’s一直位列芝加哥市的榜首。2016年，Gibsons的營業總收入為2470萬美元。而TAO Chicago開業後，年營業額預計將達到2600萬至3000萬美元，芝加哥餐飲界的頭把交椅預期將易主。

為何TAO Chicago已開業就能有這樣的好成績，除了品牌多年來累積的人氣和口碑之外，不得不提TAO Chicago所處的街區——芝加哥河北岸（River North）。

River North——芝加哥人口最稠密的街區之一

River North是一個時尚的城市社區，以其精致的餐飲，多樣化的藝術畫廊，高級夜生活，高檔娛樂而聞名。該地區曾集中了大量的閑置工廠和倉庫，上世紀七、八十年代，開始轉型成為藝術家和企業家的工作空間。現在，該地區擁有各種引人注目的畫廊、家居商店和古董店，也擁有芝加哥市最高端的餐廳、娛樂場所和酒店，包括RPM Steak、Joe’s Seafood、Sunda、Mercadito、Steak 48、麗思卡爾頓、康拉德、華爾道夫和柏悅酒店等等。

許多芝加哥人選擇居住在River North，還因為它靠近芝加哥的CBD，通勤便利——該街區的的住宅單元租賃率高達93%。雖然自2017年以來，該街區已增加了2800多個住宅單位，但就業市場的強勁增長及當地居民對城市生活日益增長的喜愛，仍使得River North地區的年租金維持了3％的增長。

TAO Chicago距離River North聞名遐邇的北密歇根大道（North Michigan Avenue）僅數個街區，每年吸引5500萬名游客，坐享整個街區的發展紅利。而TAO Chicago 20年的三淨全付租賃形式，使投資者僅在這一部分就可以獲得長期的被動收入。

另外值得一提的是，River North平均家庭收入為141,000美元，在TAO Chicago方圓半英裡範圍內，日均人流量近14萬人次。

TAO Chicago欲覓“中國合伙人”

有趣的是，雖然道餐廳是一家具有濃郁東方文化特色的餐廳與酒吧，然而它的四位創始人（Rich Wolf , Noah Tepperberg, Mark Packer, Jason Strauss）都不是亞裔。目前，該餐飲集團正在為TAO Chicago尋覓“中國合伙人”。潛在投資者除提供合作報價之外，還需提供相關的財力證明並完成財務盡調。

如您對此投資項目有進一步的問題，請登錄居外網站 https://www.juwai.com/45171620.htm 查看或致電居外熱線400-041-7515咨詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Evan Beeson提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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美國房地產經紀人協會2019年預測：現房銷售趨於穩定房價持續增長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）2018年房地產經紀人會議與博覽會的住房和經濟預測會議，房產銷售將趨於平穩，且房價將持續增加，但速度將會放緩。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在會上展示了其對2019年房地產和經濟市場的預測，一同上台的還有Lisa Sturtevant & Associates公司總裁麗莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。後者討論了可承擔房產在美國的重要性。

勞倫斯·雲的演講聚焦長期趨勢下房產銷售近期的下滑現狀，旨在說明房地產市場的實際表現情況。他表示，“市場上90%的房產出現房價增長，幾乎沒有房產面臨持續的房價下降情況。2017年是10年來房產銷售表現最好的一年，截至目前為止，2018年相比去年僅下降了1.5%。數據上僅出現小幅下降，相比過去幾年來的長期增長而言，是非常細微的調整。”

對於市場正在經歷一場小型泡沫的說法，他很快抹滅了一切猜測稱，“目前的市場條件與10年前經濟衰退時的條件存在根本性的不同。大部分州的房地產市場條件均十分穩定或強勁。新建房產數量不多，沒有出現供過於求的現像。同時，法拍屋數量處於歷史最低水平，這些數據均表明人們在力所能及的範圍內購房，不再購買其無法承擔的房產，說明目前市場處於強勁穩定的狀態，而非泡沫即將破滅、缺乏管制的狀態。”

兩位討論嘉賓都談及了房價可承擔性。盡管美國目前的房價可承擔性處於歷史上的正常水平，但其帶來的問題仍然使購房者望而卻步。雲指出，“美國房地產經紀人協會調查顯示，認為目前是買房好時機的消費者比例有所下降，而更多的人認為現在是賣房的好時機。如果賣方數量遠超過買方數量，市場就會出現問題。幸運的是，數月來房產供應數量顯示，實際情況並非如此。”

斯特蒂文特討論了房屋所有權在社會層面的重要性——擁有房產的人享有更好的身心健康和更好的經濟自給自足的機會。此外，擁有更多房主的社區經濟更繁榮，更能夠吸引並留住勞動力。她還表示，“我是一名研究員而不是倡導者，但我的研究結果促使我看到了房價可承擔性、住房穩定的重要性以及其對社區經濟的積極影響。

展望未來一年，雲分享了其對房產銷售和房價中位數的預測。他表示，“未來一年房產銷售的預測十分無聊，也就是說房產銷售將趨於穩定。”

目前，2018年尚有幾個月的數據還未能提供，但雲預計今年現有房產銷售將達到534.5萬，相比2017年的551萬有所下降。2019年，這一數據預計將提高1%，達到540萬。

2019年，全國現有房產房價中位數預計將增長至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年這一數據預計為274000美元）。“房價增長將有所放緩，房價快速增長的日子已經到頭了，但房價仍會持續增長。”

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以上所有預測是在住房供應量增加的基礎上展開的。雲表示，“所有跡像顯示房產處於供不應求的狀態。鑒於人口和工作的增長速度，房產的供應量顯然不足。這一般是地區現像，而非全國現像，因此，美國房地產經紀人協會建立了一個網站，供地方房產經紀人和協會查詢如何在其所在地區倡導提高房產供應。”

在就美國經濟的整體健康情況做出評價時，雲指出，美國經濟處於“良好“狀態。他表示，美國目前失業率低，工作就會處於歷史最高水平，失業救濟人數達到8年來最低，工資水平也開始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的經濟水平也有助於房地產市場的發展。”

美國房地產經紀人協會是美國最大的同業公會，代表美國住房和商業房地產行業130萬成員。

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原文：NAR
責編：Zoe Chan

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居外年終盤點：投資者關心什麽？哪些地方泡沫最大？

全球性的商業房地產服務與投資公司世邦魏理仕就全球投資者意向進行調查，2018年反映了全球1000多家主要投資者的投資意向，有以下發現：

從全球來看，投資者今年投資房地產的主要動機是收益和資產配置多元化。

總的來說，更多的投資者計劃在2018年比2017年更多的購買房產，扭轉了連續三年房產投資意願萎縮的趨勢。

投資者還計劃在2018年出售比2017年更多的房地產，這表明市場流動性可能會增加。

投資者最關心什麽議題？

潛在的“全球經濟沖擊”是投資者最關心的問題，其次是加息超過預期。

投資者感興趣哪類物業？

工業地產和物流倉儲是2018年投資者最受歡迎的房地產行業，其次是寫字樓，住宅僅排第三。

全球對房地產“替代品”投資的興趣大幅增加，房地產債務最受歡迎，特別是在美國。大多數投資者普遍認為，當聯合辦公空間占據建築物的40％時，對於房產價值會產生積極影響。

而UBS（瑞銀集團）則對全球哪些城市房產呈現泡沫展開研究。

他們開發出了交互式全球房地產泡沫指數，並追蹤五個全球金融中心的房地產泡沫風險。香港在2018年名列榜首。

全球房地產泡沫指數可以通過選定城市，查詢瑞銀給出的該城市房產高估或者低估的指數，如紐約，高估68%，在五大金融中心中泡沫水平最低。

價格泡沫是房地產市場中經常出現的現象。 “泡沫”壹詞指的是資產的實質和持續的錯誤定價，除非泡沫破裂，否則無法證明其存在。瑞銀全球房地產泡沫指數根據這些模式衡量房地產泡沫的風險。

2018年泡沫風險最大的地方在哪裏？

在香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹，泡沫風險最大。主要的不平衡也是斯德哥爾摩、巴黎、舊金山、法蘭克福和悉尼的地產市場特征。

今年的研究表明，負擔能力越來越有限。在世界上大多數城市，購買60平方米的公寓超出了大多數人的預算，即便這些人能賺取高技能服務部門的平均年收入。

價格繼續飆升，但在研究的壹半城市中，住房市場仍在蓬勃發展，通脹調整後的價格在過去四個季度中至少上漲了5％。不過在另壹半的城市房價停滯或下降。

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參考來源：世邦魏理仕、UBS
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

這一輪美國經濟周期裡，哪裡租金漲得多？

在2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡，美國的經濟增長出現與前幾輪不一樣的特征：那些常被視為落後的產品成為此輪美國經濟增長的領頭羊；未被預見到的行業板塊強勢擴張雇佣了更多美國人。在這樣的大背景下，美國的房租漲幅出現在以下區域也就不足為奇了。

美國RealPage咨詢公司在回顧了2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡全美50個大都會區671個房市區域的租金數據後，羅列了這一輪經濟周期裡的房租領漲者。每個大都會區裡的排名靠前區域都在下圖中標出。

全美排名No.1 山景/帕洛阿圖/洛斯阿爾托斯（Mountain View/Palo Alto/Los Altos）

來自：加州聖何塞 – 桑尼維爾 – 聖克拉拉大都會區

租金漲幅：69.7%

該區域是本輪經濟周期裡全美租金漲幅冠軍區。盡管過去兩年裡，該區域房租年度漲幅都低於5%，慢於前幾年，但在2011年時，該區租金同比漲幅高達18%。這一區域當之無愧是聖何塞和灣區最貴的區。截止2018年6月，該去平均租金為3364美元，相比之下，整個聖何塞的平均租金僅為2814美元。

聖何塞2臥1衛房產86平米，約398萬人民幣
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全美排名No.6 雷德蒙（Redmond）

來自：華盛頓州西雅圖 – 貝爾維尤 – 埃弗雷特大都會區

租金漲幅：62.3%

雷德蒙是此次排名前十裡唯一一個來自灣區以外的地區。雷德蒙位於西雅圖市中心以東約24公裡處，是微軟和任天堂美國總部的所在地。盡管該區域房租平均在2008美元左右，比起臨近的西貝爾維尤、美色島和西雅圖市中心都要便宜，但租金同比漲幅在2016年中期高達12%，隨後兩年，該區域的租金漲速已趨於平緩。

雷蒙德4臥4衛2車庫新裝修湖景房，約1992萬人民幣
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全美排名No.8 弗裡蒙特（Fremont）

來自：奧克蘭 – 海沃德 – 伯克利大都會區

租金漲幅：60.8%

對比奧克蘭的房市趨勢與灣區其他地方，通常奧克蘭是亦步亦趨的走勢。弗裡蒙特是距離硅谷最近的東灣區城市，在這輪經濟周期裡，該區域的房租漲速全美第八。在2015年，該地區租金同比漲幅高達16%，隨後漲速回落，近兩年增速低於全美平均水平。目前該區平均租金為2375美元，略高於全奧克蘭平均水平，遠低於海灣對面的聖何塞。

弗裡蒙特3臥2衛房產，103平米，約511萬人民幣
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全美排名No.9 阿羅哈-西比弗頓（Aloha-West Beaverton）

來自：波特蘭 – 溫哥華 – 希爾斯伯勒大都會區

租金漲幅：60.1%

阿羅哈-西比弗頓地區在本輪周期中房租漲幅在全美排名第九。該區域離俄勒岡州首府城市波特蘭市西區16公裡左右，該區域本輪經濟周期漲幅如此之高歸功於B類房產，在2015年該區的房租漲幅達17%， 2018年6月該區域平均房屋租金為1325美元，與大波特蘭都會區水平一致。

阿羅哈4臥3衛房產，建面191平米，約283萬
居外房源編號：44704097 查看房源信息

全美排名No.11 奧羅拉西南（Southwest Aurora）

來自：丹佛 – 奧羅拉 – 萊克伍德大都會區

租金漲幅：59.7%

奧羅拉西南的房租漲幅緊跟全美前十名，屬於大丹佛區漲幅最強的區域板塊，主因要歸功於 B 級房產的租金漲幅。該區域過去9年裡新建公寓數量相當少，而年化房租漲幅達7%， 2015年該區的租金同比漲幅甚至高達14%，過去兩年裡，該區域的租金年度漲幅都低於5%。

科羅拉多州奧羅拉2臥1衛房產，約329萬人民幣。
居外房源編號：44187144 查看房源信息

本文第一張地圖僅羅列了美國主要大都會區裡領漲的次級板塊。很明顯，大多數領漲的區域都位於美國西部。事實上，這張榜單上，唯一一個進入排名前列的非西部區域來自亞特蘭大郊區的羅斯維爾，排名為第五十三，漲幅49.5%。而前52名領漲區域都來自美國西部。拖後腿的區域是聖路易斯市，租金漲幅僅為4%，落後於同時期全美房租30.6%的平均漲幅。

居外誠意推薦：西雅圖市中心“晨曦”高端公寓

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西雅圖“晨曦”（First Light）是西雅圖市中心近十年來罕見的高端公寓樓盤。總共有469套，含開間、一臥一衛、兩臥、三臥和頂層豪閣五種房型。項目位於西雅圖市中心，弗吉尼亞街和第三街交叉口，步行五分鐘可達全球最大電商平台亞馬遜公司總部、派克市場、高級百貨Nordstrom。想要領略西雅圖這座全美數一數二的文化經濟大都市的生活，住西雅圖“晨曦”會是最佳選擇。周邊文化博物館、藝術博物館、圖書館、音樂廳和體育場應有盡有。從“晨曦”公寓出發到西雅圖塔科馬機場不過20分鐘車程。

該項目無州所得稅和海外買家稅，為難得的美元資產配置之選。
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來源：realpage.com
責編：HY

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嬰兒潮壹代開始退休紐約開發商大舉投資都市養老公寓

Related Cos.建造的豪華公寓和酒店遍布美國各地，而該公司目前正打算重塑曼哈頓遠西區的面貌。然而，這家開發商的管理者們認為其房地產組合還缺少壹類物業：老年人住宅。

總部位於紐約的Related公司計劃於未來五年內斥30億美元巨資, 在美國主要中心城市的高端地段開發多棟租賃型公寓和共管公寓等高層住宅，而這次項目的目標市場是老年人。負責該項目的執行副總裁Bryan Cho表示，該公司將於2019年在曼哈頓和舊金山分別開啟兩個項目，而建設工程將由該公司與Atria Senior Living管理公司合資的壹家企業負責。初期開發後，他們計劃逐年在波士頓、洛杉磯、邁阿密和華盛頓等城市分別啟動兩個全新開發項目。

圖壹：Atria 銀發生活公寓場景（來源：Atria Senior Living)

“這是我們核心客戶服務自然拓展和進化的結果，”Cho在接受采訪時說道。“我們的豪華住宅組合的大多數客戶即將踏進壹個新的人生階段，在這壹階段，他們為父母尋求合理居住方案的需求將變得日益迫切。”

這也是壹項押註於人口變化的投資。據Atria首席執行官John Moore所說，隨著嬰兒潮壹代逐漸步入老年人的行列，美國80多歲的人口數量將大幅上漲，並在十年內達到歷史最高點。他表示，這些老年人的壽命更長，而且已經習慣於居住在城市地區。然而，對於需要生活輔助和記憶護理的老年群體而言，城市裏適合居住的地方實在不多。

“全美各地的市區高品質老年人住宅依然存在嚴重缺口，”Moore說道。

Cho稱，這些老年人住宅項目各自包含150至250套房屋，而且全部坐落於其所在城市的中心地段，住戶從住所前往文化景點或搭乘公共交通工具十分方便——Related在確定辦公樓或公寓樓建造地點時也會重點關註這些因素。這些建築將把部分房屋（比例高達25％）用於治療老年癡呆癥等認知疾病。

溫泉水療和美食餐廳

所有住宅項目均配備多種便利設施，包括水療設備，美容院和美食餐廳。Cho說，包括房費、醫療費和夥食費在內的月租金尚未確定。月租金不能用保險報銷，這意味著居民需自行承擔這部分費用。

這個頗有風險的養老樓盤項目標誌著美國房產開發商開始涉足豪華養老住宅這壹新領域。在曼哈頓，開發商Hines and Welltower Inc正在第56街和萊克星頓大道（Lexington Avenue）拐角處建造壹座16層樓高的大樓。完工後，這棟公寓大樓將配備身穿制服的門衛，大理石浴室和護理人員，為住戶提供貼心周到的服務，包括協助預訂百老匯演出的門票。Maplewood Senior Living and Omega Healthcare Investors Inc.正在紐約上東區開發壹個23層高的住宅項目，承諾為住戶提供從農場到餐桌的綠色食品餐飲，並設置水療中心和電影院。

圖二：Atria 養老公寓宣傳照（來源： Atria 銀發生活官網）

Moore相信將來美國會出現大量足以填滿這些新建養老樓盤的住戶。

“1946加75等於2021。令Moore如此有信心的正是即將大批步入老年階段的美國嬰兒潮壹代。“根據我們的計劃，這些養老樓盤即將於本世紀20年代初完工——我們已經做好了迎接美國老齡化浪潮的充分準備。”

文：Oshrat Carmiel
編：Debarati Roy，Christine Maurus，Rob Urban
來源：Bloomberg.com
編輯：HY