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迎合日益增長的海外房產投資群體有三大法則 | 美國

作者：安東尼•希特（Anthony Hitt）
安閣物業（Engel & Völkers）北美房產公司首席執行官，負責歐洲房地產品牌在美洲的發展與運營

對於那些希望在2018年實現業務增長的奢華房產經紀而言，取勝的關鍵在於為日益增長的國際客戶群體提供服務的能力。2016年4月至2017年3月期間，國際買家的住宅成交額達1530億美元，顯著高於之前12個月（2015年4月-2016年3月）的1,026億美元。

由於多種原因，美國房產的海外投資呈上升趨勢，其中最大的原因是海外財富增速加快。在關注最富有的買家時，我們發現經過2015年短暫的平穩期之後，億萬富翁的財富仍在持續增長。在全球範圍內，億萬富翁的財富總額2016年從5.1萬億美元增長到6萬億美元，增幅達17%。亞洲的億萬富翁數量首次超越了美國。與此同時，美元疲軟，歐元和人民幣走強，這甚至未將新稅法對美國富人的影響考慮其中。

新的稅法規定可減免利息的抵押貸款最高額度為75萬美元（之前是100萬美元），同時還將州及地方稅的減免上限設定為1萬美元。一些專家預測，如果不出台相關的稅收優惠政策，最富有的美國人可能也會暫停購房。但這些規定不適用於外國投資者，事實上，海外買家從整體較低的房價中實際受益。

房地產業者必須能夠迎合日益增長的國際客戶群體，以下幾個最佳方法可助他們一臂之力。

1. 確定適合房產市場的國際區域

美元走軟和新稅法將會影響歐洲及亞洲買家。對於東海岸地區如希爾頓海德（Hilton Head）或邁阿密等市場的房產經紀人來說，客戶主要來自歐洲；而舊金山或西雅圖等市場的經紀人則應面向亞洲尋找他們的潛在客戶。

對房產經紀而言，考慮本地經濟以及國際業務對本地市場的影響也很重要。例如，汽車制造商寶馬剛在南卡羅來納州慶祝了建廠25周年，並繼續在那裡擴大業務，而西雅圖的科技熱潮正吸引著亞洲的億萬富翁。在此類市場上，房產經紀應把營銷資金重點用於吸引那些在美國、歐洲、亞洲開展業務的富有的國際高管。

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2. 切勿在翻譯中遺失

品牌推廣已多次證明：在吸引國際受眾時，營銷信息可能會在翻譯中遺失。包含美國流行語或習語的營銷材料甚至還有標題，經翻譯之後在另一種文化中意義已然不同，這會扼殺國際品牌效應。我們應該打造一個可以連接消費者的品牌，而實現這個目標需要針對不同國家采取專門的方法和開展獨特的活動。

同樣，了解客戶原所在地房產市場的差異也非常重要。如何看待代理人?合同和信息披露是如何進行的？全面了解這些問題及其他問題的答案，能使代理人更好地闡明房地產在不同市場的交易方式，從而給客戶帶來信心、達成交易。

3. 提前建立品牌意識

在爭取國際客戶的過程中，經紀公司和代理人應該努力建立品牌意識，在潛在買家進入某個特定市場之前便通過豐富的內容來展示其品牌領導地位。如果潛在的買家或賣家在進入市場之前就已經知道了此品牌，那麼這種品牌識別就能在贏得客戶的過程中起到重要作用。為此，可以在潛在客戶中建立品牌意識，方式如下：發布針對性的在線廣告、國際活動的綜合贊助或與外國奢侈品貿易出版物進行戰略媒體購買。

未來一年美國房產將會收到更多海外投資。對於那些希望從中分一杯羹的房地產業者，現在是時候開始進行國際營銷和品牌推廣了。

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安閣物業 Engel & Völkers 1977年成立於德國漢堡， 業務遍布全球33個國家，專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業（Engel & Völkers）與居外網開展合作後，旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

本文最初發布在《福布斯》
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外看點：國內房價「漲瘋了」，還要到國外買房嗎？

近期國內壹線城市房價瘋漲，以上海為例，有市民表示，看中的房子3天內上漲了40萬，而壹些學區房的價格，壹年內暴漲了壹倍多！面對國內壹線城市如此火爆的房市，不少高凈值人群也疑惑：國內房價幾年就漲了壹倍，如此瘋狂的行情下，還要到海外去買房投資嗎？近期居外網也接到了不少這類諮詢。為此，居外網將為大家詳細分析在國內、海外買房的不同，幫助高凈值人群更好地做出投資選擇。

過去10年被稱之為國內房產的“黃金十年”，國內壹線城市房價如火箭般上漲，壹夜之間，造就了北上廣深壹線城市眾多高凈值人群，也引來了壹波波的“史上最嚴”的樓市調控。為此，到海外買房置業已經被越來越多國內投資者認識和接受，尤其是壹線城市的高凈值人群成為當前到海外買房投資的主力人群。下面的分析，主要以國內壹線房市情況為例。

壹、在海外買房投資的四大優勢

1.海外房價更理性

當大家都在紛紛吐槽國內壹線城市房價漲瘋了的時候，身在海外的小夥伴們不禁感嘆，相比之下美國、澳洲、英國、加拿大等國的房價要理性得多。

從上圖較為粗略的對比，相信大家已感受到國內與國外的差別之處，下面是詳細的五大主要國家房價的變化趨勢，看看哪個國家的房產更適合妳呢？

2.海外房產的租金收益更高

房地產市場的供求變化、海外政策的調整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現風險等系統風險和消費者的喜好、收益現金流、資本價值、機會成本等個別風險，這些風險因素都直接影響到國內或者國外房地產投資的收益。

3.穩定的海外房市更適合長期投資

看完上圖的對比，我們會發現海內外房價還是存在很大差別的，以美國為例：點擊查看美國房價變化趨勢。

二、海外買房獨有的三大生活優勢

體驗多彩海外生活

很大壹部分海外置業的最根本目的是改善自身的生活環境，為了體驗壹種新的生活方式。如果妳想體驗自由開放的生活，美國再合適不過了；妳想享受陽光沙灘的浪漫，美麗的澳洲滿足妳的願望；如果妳渴望安靜浪漫，加拿大則是首選，在海外買壹套房子，就能換壹種全新的生活方式，這是國內買房沒法提供的。

個別國家買房可以移民

除了到海外買房投資，移民海外也是國內不少高凈值人群的夢想，而在海外買房，也提供了壹條移民的途徑。自歐洲金融危機其，西班牙、葡萄牙、塞浦路斯和希臘等壹些非主流國家為了提振經濟敞開投資移民大門國家推出了買房滿足壹定條件送永居的移民政策，想要瞭解更詳細的移民政策，可點擊：
可為移民加分

比如在美國買房只是壹個普通消費者的個體消費行為，不能作為申請美國永久居留權的依據。當然，如果在申請美國移民簽證時，在妳滿足了其他條件外，如果妳能在美國擁有自己的房產證明妳和美國之間是有聯系的，的確是能夠獲得壹定程度的加分。

三、海外買房與留學相輔相成

買房對中小學入學的幫助

美國、澳洲、英國、加拿大的公立中小學，包括1年幼兒園，都是采取“就近入學”的原則，好學校必然吸引家長來買“學區房”進而推進房價的上漲。

大學可以通過房產“以房養學”

海外置業與海外留學沒有任何關系，也不會因此減免出國留學的費用，但投資壹套適合的學區房是可以使大學留學的費用最小化，同時獲取房產增值的收益。

居外提醒：投資心態決定投資方式

壹般投資者 投資海外房產是首選

對於壹般投資者來說，並不具備同時投資多套房屋的資本。如果只打算投資壹套房產，應該首先做好風險的控制，以防造成重大損失。那麽海外房產在當今市場中是壹個比較好的選擇。國內房市波動大，投資成本高；海外房產類型多樣，房價增長相對穩定，有利於獲得平穩的回報。

土豪投資者 需要合理分配資源

對於土豪投資者來說，合理進行全球化資產配置是控制風險，最大化收益非常重要的壹環。當今市場，投資國內房產目的在於短時間內獲得較高的收益，海外市場則有利於長期穩定型的投資。土豪投資者們要全盤布局，合理分配自己的資源。

高風險投資者 選擇國內房市要謹慎

還有壹小部分投資者，希望在動蕩的房市中通過投機的方式獲取高額的收益，這部分人群屬於高風險投資者。對這部分人來說目前的國內房市會存在比較多獲利的機會；不過被套牢的風險也是同樣大的。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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居外網獨家发布2017年全球房價動態

2017年，全球經濟勢頭良好，就業形勢繼續改善，主要經濟體保持低利率環境，全球大多數地區房價繼續上漲。

經過通脹調整後的數據顯示，2017年全年房價同比增幅最高的三個國家或地區分別是冰島、中國香港與愛爾蘭，房價同比增幅都高於10%。另壹方面，埃及與卡塔爾的實際房價則在2017年遭受重創，經通脹調整後的房價同比跌幅均超過10%。

如果拿2017年的表現與2016年相比，黑山、智利、波多黎各、中國香港等地2017年全年的房價增幅都明顯高於2016年。而北京、上海為首的中國壹線城市、中國澳門與埃及在2017年的房價表現都遠遠不如2016年的增幅水平。

文字：居外網海外房產分析師 Adam Yang

排版：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

1月房市庫存卻依然稀缺，房價增速卻創15個月新低 | 美國

美國房價走勢2018最新消息：雖然許多市場依然供不應求，2018年1月美國Zillow住房價值指數仍創下15個月來最低的同比增長，房價中位數較去年同期增長6.7％，達到20.76萬美元。

根據Zillow的數據，在美國35個大都會區中，1月份房價表現最好的3個都會區都位於西部：在硅谷科技公司蓬勃發展也不斷抬高著周邊房價。過去一年表現迅猛的聖何塞房價1月同比上漲約22.9%，中位房價已經高達1,202,900美元。拉斯維加斯與西雅圖的房價同比增幅也都超過10%，位列2，3位。

在房價增幅放緩的同時，房貸利率也正在上漲。2018年以來，房貸利率利率穩步上升，目前約為4.23%。在今年的1月1日，信用良好的借款人尚可獲得3.83%的30年期固定房貸利率。

稀缺庫存

雖然房屋價值的增長幅度有所放緩，但是賣家們的要價卻在以更快的速度增長。1月份，Zillow平台上的賣家要價中位數同比上漲8%，高於房屋價值的增幅。導致這一現象的原因之一，就是市場上供不應求的局面給了許多賣家更大的定價空間。

根據NAR的數據，1月份的活躍房源庫存同比下降8.5%，延續了近期的趨勢。上一次的庫存同比增加已經是2014年8月的時候了。

房源數量下降最快的是低價住宅。10萬美元以內的低價住宅活躍房源在1月同比減少了21.5%；20萬至35萬的中等價位住宅活躍房源同比減少了4.1%；50萬至75萬的高價住宅活躍房源同比只下降了2.1%。

新供給方面，新房開工數量在過去一年增長約7% ，這使得一些區域供給短缺的狀況得到了一些改善，但仍不足以滿足目前的市場需求。

租金繼續上升

1月份的Zillow全美租金價值指數同比上漲2.6％，實現連續65個月的租金同比增長。

在35個大都會區中，同樣位於加州的薩克拉門托，河濱市與和西雅圖租金同比增幅最大。薩克拉門托的租金同比攀升8.3%至1845美元; 河濱市的租金同比增長6.3%至1,861美元；西雅圖的租金也同比上漲5.1%，目前的中位價為2,203美元。

作者：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

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在美當房主獲利多哪些城市賣房子最賺？| 美國

買家購房熱領著美國房價上漲。現在在美國當房主收租金貌似有利，且如果出售房產，能獲利更多。全美各地賣房子，不同城市的房主所得利潤也不同。

《華盛頓郵報》2月22日報導，根據ATTOM Data Solutions的數據，2017年，房屋出售賣家所得平均利潤達到10年來新高。自2017年第四季度以來，和購買房屋時價格相比，賣家出售房子的價格平均上漲54,000美元，相當於增幅29.7%。

去年第三季度賣房獲利53,732美元，2016年第四季度為47,133美元。

西海岸地區賣房獲利最高

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對比近年來全美155個大都會區住房數據，西海岸地區房屋銷售利潤最大。加州聖荷西的平均房屋銷售投資回報率最高（90.9%），其次是舊金山（73.3%），加州默塞德（Merced，64.6%），華盛頓州西雅圖（64.4%），加州聖克魯斯（Santa Cruz，59.8%）。

而東部地區的房屋銷售利潤也很樂觀。在紐約-紐瓦克-新澤西城都會區，出售房子平均獲利75,000美元，相當於增幅25%。

在東部首都華盛頓地區，賣家平均獲利50,055美元，略低於全國平均水平。

ATTOM數據解決方案高級副總裁Daren Blomquist表示，目前是出售房屋的最有利時機。“盡管西海岸房屋銷售擁有最大的利潤，但紅色州市場房價的快速上漲，也可與沿海房市相媲美，並為美國中部市場的房屋銷售創造可觀利潤。”

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房屋價格：170萬美元（約1,130萬元人民幣）
預估交易費：約68萬元人民幣
建築面積：240平方米
土地面積：765平方米
房型：5臥3衛2車庫
樓層：共2層
其他屬性：最近整修過城市景觀朝向南
物業編號：37282041

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美房價去年達歷史新高

ATTOM還審查了2017年美國房屋價格升值情況。美國房屋價格中位數為237,000美元，比2016年上漲8.3%，至歷史新高，但房價增長在各地並不均衡。

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據也比較趨同。去年第四季全美單戶住宅的成屋銷售中位數年增率增長5.3%，64%地區的價格創下歷史新高。

美國房價出現較大增幅的地區不僅僅在西海岸。2017年，全美112個人口在20萬以上、且房價數據充足的大都市統計區域中，價格漲幅最大的地區包括佛羅裡達奧卡拉（Ocala），增長14.3%；密蘇裡州堪薩斯城，增長13.4%；加州聖荷西，增長13.3%；俄勒岡塞勒姆（Salem），增長12.9%；和田納西州納什維爾，增長12.5%。

對人口超過100萬的大城市來說，房價上漲幅度達兩位數百分比的城市包括拉斯維加斯（增長12.3%），鹽湖城（上漲10.9%），西雅圖（上漲10.8%），佛州奧蘭多（上漲10.7%），坦帕-聖彼得斯堡（Tampa-St. Petersburg，上漲10.7%），俄勒岡的波特蘭（上漲10.5%），以及佛州傑克遜維爾（上漲10.1%）。

在112個都會區（占57%）中，64個都會區的房價在2017年達到創紀錄的峰值，其中包括洛杉磯、達拉斯、休斯頓、亞特蘭大和舊金山。

原文來源：《華盛頓郵報》
責任編輯：Zoe Chan

加州橙縣：加州房產投資不敗的秘密

橙縣（Orange County, California），位於加州南部，屬於洛杉磯都市圈的壹部分，縣內有許多新興規劃的小城市，環境、設施壹流，吸引了眾多中上階層定居於此。熱播劇“橘郡風雲”（The OC）反映的就是當地主流社會的生活方式。橙縣，是您進入美國主流社會的最佳途徑。

為何投資加州橙縣是非常安全的選擇？只因這裏匯集了數個世界最富裕城市，如Danna Point、紐波特海灘（Newport Beach）、拉古納海灘（Laguna Beach）、爾灣（Irvine）、聖克萊蒙特（Sandra Clemente）等地，均是全球知名的富人居住地，居民以排名前1%的富裕家庭為主，更有排名第壹的公立和私立學校。

位於橙縣聖克萊蒙特的太平洋宮（La Casa Pacifica），擁有“西部白宮”的美譽，因為美國總統尼克松在職時，曾在這所西班牙式住宅裏居住、工作多時。離開總統職位後，尼克松也主要居住於此撰寫回憶錄。 2015年，太平洋宮（La Casa Pacifica）以7500萬美元的高價售出。

在很多其他城市裏，當人們外出旅遊或外出時，只能依靠專屬設施、封閉社區來為尋求隱私保護和安全感。而在橙縣，很多城市都位列美國最安全城市排行中。

橙縣擁有超過50英裏的壯觀沙灘，2個大型港口和上百個公園，包括市級、州級和國家公園。僅在聖胡安-卡皮斯特拉諾（San Juan Capistrano），就擁有3個與克利夫蘭國家森林公園（Cleveland National Forest）同等級的州立公園。

這裏還擁有世界級的遊樂園，加州迪士尼樂園和諾氏百樂坊樂園（Knott’s Berry Farm）,都是娛樂休閑的好去處！無論是室內還是戶外休閑，在這裏都擁有豐富的選擇。

橙縣的醫院和研究中心排名全美第壹。凱薩醫療機構(Kaiser Permanente)、山多貝紀念醫院（Saddleback Memorial）、CHOC、UCI醫療中心和霍格醫院（Hoag Hospital）都是最好的醫院。此外，爾灣等地還是不少世界級高科技公司的所在地，如博通（Broadcom），谷歌，暴雪娛樂和英邁國際（Ingram Micro）。

對於國內購房者來說，亞裔集中的爾灣是不錯的選擇，這裏匯集諸如99 Ranch Market、H Mart等數個大型超市，能充分滿足華人的飲食需求。

蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）成立多年，是橙縣歷史悠久、值得信賴的房產服務品牌，擁有超過30多名專業房產經紀人（有中文服務），必將成為您在橙縣置業投資的專業好幫手！無論您打算購房、出租、物業管理、我們均提供讓您滿意的全流程服務。我們提供智能化住宅服務，讓您住宅的硬件和軟件都配得上現代化的您！

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特朗普總統2018.1.30 國情咨文（全文翻譯）︱白宮

近日，美國總統特朗普發表了首份國情咨文，其中用較大篇幅講述了近壹年來美國經濟的好轉業績：創造了240萬個工作崗位、多年停滯後工資水平開始上漲、失業率達到了45年以來新低，股市交易屢創新高等。此外，首份報告還提到了新稅改政策即將執行、重視並重啟美國基礎設施建設等重大措施。毫無疑問，當前美國經濟正迎來2010年以來的最佳階段，這對廣大美國投資者來說，無疑是壹個好消息。

以下為特朗普總統首份國慶咨文全文，譯自白宮官網（1月30日）。

議長先生，副總統先生，諸位國會議員，第壹夫人以及我的美國同胞們：

不到壹年前，我首次站在這個莊嚴的房間的演講臺上，代表美國人民說出他們的憂慮、希望和夢想。那晚過後，本屆政府迅速采取行動。現在，我們整個國家已經沈浸在樂觀主義的大潮中。

之後的每壹天，我們本著清晰的願景和正義的使命——讓美國為所有美國人再次偉大——穩步向前。

在過去的壹年裏，我們取得了令人矚目的進步和不?

新加坡超越中國成為美國商業地產最大的亞洲投資者 | 美國

2017年新加坡取代了中國，成為美國商業地產最大的亞洲投資者。

根據Real Capital Analytics和高緯環球的數據，這是自2012年以來新加坡首次超越中國。由於監管機構打擊資本外流，中國投資者的交易量猛跌66％至59億美元。

新加坡超越中國和中國香港，躍升成為美國最大的亞洲房地產投資者

資料來源：Real Capital Analytics及高緯環球，統計包括美國各行各業超過2500萬美元的所有投資組合和獨立交易

“我們預計新加坡將繼續成為亞洲在美國房地產市場投資的單一最大來源，” 高緯環球亞太資本市場區域執行總監Priyaranjan Kumar說。他補充，資金可能流入數據中心，學生住宿和物流業。

主權財富基金GIC Pte占新加坡95億美元購買額的近四分之三，房地產投資包括曼哈頓華爾街60號大樓——這是德意志銀行（Deutsche Bank AG）美國總部的所在地，還有一些學生宿舍。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

房地產公司世邦魏理仕集團預計2018年將繼續出現類似的趨勢。亞太地區資本咨詢執行董事Yvonne Siew表示，新加坡的機構投資者將會在海外分散投資，而中國則維持資本管制。

下面列出了去年新加坡在美國最大的一些投資項目：

除GIC之外，新加坡的美國房產買家還包括開發商、房地產投資信托公司和物流公司。新加坡在美國的全球投資者排名中位居第三，在加拿大和法國之後。

紐約優質投資物業：長島市Astoria地區的新開發項目，共有215個單元，坐擁曼哈頓景觀，設有休息區、健身房、屋頂平台。所有公寓均設有洗衣機/烘干機。硬木地板。13年減稅，年度總收益達573萬美元。 — **紐約優質投資物業**：長島市Astoria地區的新開發項目，共有215個單元，坐擁曼哈頓景觀，設有休息區、健身房、屋頂平台。所有公寓均設有洗衣機/烘干機。硬木地板。13年減稅，年度總收益達573萬美元。*（點擊圖片查看房源信息）*

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根據包括土地和已開發房產在內的數據，新加坡去年在全球商業地產上的投資增長了約40％，達到了284億美元，打破了2015年創下的紀錄。

2017年新加坡在海外的房地產投資創下新高

從上文可見，學生住宿已經成為了新加坡財團在海外最重要的投資標的之一。居外誠意推薦：英澳留學住宿新選擇——SCAPE新型留學公寓

Scape學生公寓不僅是一個舒適的居所，更是留學生接觸新都市新文化，形成新想法，發展新潛力，培養明日精英的搖籃

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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan

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頂尖拍賣師解構：為什麼洛杉磯會是2018年豪宅首選目的地 | 居外專欄

澳大利亞頂級地產拍賣師/名流掮客James Pratt，將洛杉磯評為2018年最適合購買豪宅的城市。

屢獲殊榮的JPA房地產拍賣集團，由澳大利亞資深拍賣師James Pratt壹手打造，在國際豪宅和名人房地產市場也擁有強大的國際買家網絡 — 屢獲殊榮的JPA房地產拍賣集團，由澳大利亞資深拍賣師James Pratt壹手打造，在國際豪宅和名人房地產市場上也擁有強大的國際買家網絡

舊金山和加拿大在2017年在國際地產市場創下了強勁的房產增長記錄。但從壹系列因素來看，2018年全球最佳房產購買地應數洛杉磯。

“洛杉磯房產市場2017年增長了5.7%，總值達到2.7萬億，居全國首位，甚至超越了紐約！”Pratt說。還有壹個理由：洛杉磯擁有全美國最好的氣候。

另外，企業也爭相進駐洛杉磯。這裏有具實力的娛樂、傳媒以及技術行業，能為創業者和夢想家提供了無限的商機。

洛杉磯正在迅速地進化為舊金山矽谷的勁敵。公司數據分析專家CB Insights在2017年中期報告中指出，洛杉磯是世界上最繁忙的兩個貿易港口的所在地，擁有各種各樣主要的技術行業，覆蓋交通和航空至消費品和電子產品等各個方面。

統計數字進壹步印證了這壹事實：2017年11月南加州房價與去年同期相比飆升8.6％，而12月份中位銷售價格達到50.5萬美元新高。

在高價領域，高端豪宅仍然有巨大市場，旺盛的需求是推動市場信心的力量。

“例如金·卡戴珊·維斯特和坎耶·維斯特（Kim Kardashian-West and Kanye West）夫婦在2013年花費900萬美元買下了9,000平方英尺的貝萊爾（Bel-Air）豪宅，2017年11月賣出了1,780萬美元。”

比佛利山莊蘇富比房地產公司（Sotheby’s Realty）的豪宅中介譚雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski），現在手握貝萊爾峰（Bel-Air Crest） Stratford Cir 2227的代理權，該房位於卡戴珊和坎耶住所的街角。斯塔沃斯基說，現在對於門控社區的需求有所增加，但是總體來說，洛杉磯的房地產市場非常活躍。本地及國際買家購買類型多樣，在超高端房產市場的需求量也很大。

另壹個可以證明洛杉磯豪宅市場活躍的例子是，DJ史蒂夫·安戈洛（Steve Angello） 2013年購置了位於好萊塢標誌後方的壹座4,500平方英尺的四臥房屋，價值390萬美元，今年壹月剛剛以550萬美元賣給了同為DJ的朋友加爾文·哈裏斯（Calvin Harris）。

阿希姆房地產公司（Acme Real Estate）的老板兼中介科特尼·保羅斯（Courtney Poulos）說，“那些能夠為買家提供“黃金三合壹”—— 生活，工作和娛樂的房子，現在在洛杉磯最搶手。”

居外推薦蘇富比房地產房源壹：Eric Cohler設計的傑出房屋：三間臥室，大型步入式衣櫥，12英尺高玻璃門，私人花園，結合戶外和室內的生活環境，距日落大道幾步之遙 — *居外推薦蘇富比房地產房源壹*：Eric Cohler設計的傑出房屋：三間臥室，大型步入式衣櫥，12英尺高玻璃門，私人花園，距日落大道幾步之遙*（點擊圖片查看房源信息）*

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雖然“房產溢價多少出售才合適” 要找出答案存在科學上的缺陷，保羅斯說，“價格絕對會繼續上漲。即使是短短五年前購房的房主，現在已在市場上獲得了巨大的回報。我可以說，他們覺得當初購房的時候就已經是市場的頂端了。”

Poulos表示，盡管在明確地看待房地產掛牌價格的“多少”方面，但價格確實有上升的趨勢。五年前買房的人現在在市場上獲得了巨大的回報，我相信他們認為這是他們購買時的市場“最高”！

他說：“壹項研究顯示，2017年第三季度單戶住宅銷售額增長了30％，而豪華公寓的銷售額比2016年增長了24％，這表明買家繼續在洛杉磯找到價值。”

“壹般來說，妳會願意為位於‘生活方式導向’的區域或‘商業導向’的城市地產付出高價，但在洛杉磯妳可以兩者兼得，這是很少見的。”

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這些都說明，洛杉磯將成為2018年最佳生活方式和商業地產的市場之壹。

責任編輯：Zoe Chan

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深度：當大數據與人工智能應用到房產領域將如何改變房地產業的未來？

前言：大數據、人工智能化時代，人們日常生活的各個領域都面臨快速而深刻的變革。不可避免的，大數據與人工智能也正在走入房地產行業，並邁出了變革的第一步。下文是介紹了當前這一領域的領先者——美國房產經紀巨頭BHHS（Berkshire Hathaway HomeServices）的探索之路。

一、數據分析的4個階段

在數據分析的進化過程中，我們已經走了很長一段路，但引用搖滾老將艾麗斯-庫珀（Alice Cooper）的話而言：“我們還有很長的路要走。”上世紀90年代初，緩慢、基礎的後台程序占據統治地位。數字分析主要用於支持內部決策，與實際的前台業務並無關聯。為了便於討論，我們且稱之為數據分析的1.0階段。

接著來到了21世紀初，數據分析進入2.0階段。谷歌、支付寶等公司開始關注大量的非結構化數據。“數據科學家”由此興起，在他們的觀測之下，數據管理活動日漸盛行。

隨著大數據開始被大型企業采用，數據分析進入3.0階段。集團企業聘請數據科學家、收購規模較小的數據公司，充分利用分析的力量。

最後，數據分析進入4.0階段，也就是我們現在所處的時代。隨著預測分析和認知分析的出現，機器學習也開始了。突然間，人工智能不再是科幻電影裡的情節，而是一種可行的商業決策工具。對大數據和分析的適當迷戀與人工智能時代結合之後，商業領袖們必須面對這樣一個現實：當數據分析過程完全自動化以後，機器可能會決定我們下一步的行動。但是，作為一個商業團體，我們是否已經准備好相信這些機器的一言一語？

二、從Facebook開始，人工智能逐步進入商業運作

從臉書的經驗中得到的啟示而言，答案是肯定的。2017年3月，臉書推出了一項試點項目，該項目使用人工智能來主動識別臉書上有潛在自殺傾向的帖子，僅在第一個月就檢測出100個“有自殺傾向的用戶”，並在第一時間采取措施阻止悲劇發生——這都要歸功於臉書的人工智能系統。

人工智能拯救生命的消息出現的恰逢其時，此時大數據分析正從人為參與向自動化轉變，這一轉變意味著管理層領導必須相信人工智能的力量。

在廣告業，人工智能目前雖是小眾市場，但確實很受歡迎。2017年11月初，寶馬開發了一款Snapchat高清仿真車用產品，該產品與Snapchat著名的“跳舞的熱狗”或“人工智能濾鏡”不同，這是增強現實版產品的廣告首例，也是慶祝寶馬X2上市宣傳活動的一部分。用戶彷佛就站在車旁，手裡拿著手機，可以自定義車輛顏色及從各個角度觀看車輛細節特征，用一種全新的方式與X2互動。

同月，阿迪達斯與Salesforce合作推出一款新的移動應用游戲。通過與用戶互動，該應用會根據用戶的偏好及行為習慣進行調整，從而創造出高度個性化的移動體驗。該應用內的嵌入式人工智能可以了解用戶的特定喜好，為他們展示定制化的產品推薦、文章、博客文章、視頻以及用戶最喜愛的體育和運動員情況的實時更新。

據2017年普華永道發布的一份名為“全球人工智能研究：探索人工智能革命”的報告預計，截止到2030年，人工智能將為全球經濟貢獻15.7萬億美元，而在同一年，當地GDP將從人工智能活動中獲得約26%的增長。

該研究證實，人工智能的核心問題並非是其生存能力，而是負責任地使用它的能力。（Facebook防自殺檢測系統還開發了自己的語言，於 2017年夏初被迫關閉。幾周之前，SpaceX CEO 伊隆·馬斯克（Elon Musk）在推特上說，“幾年之後，機器人的行動會如此之快，你需要閃光燈才能看得到它。”）

人工智能除了作為一個科學概念尚未被完全理解之外，它還是一項必須保護消費者利益的舉措，而不能成為商譽受損的先兆。對任何行業而言，擁有精通專業且具備數據分析能力的員工都是成功的關鍵。客戶數據須保護得當；隨著科技的發展，人工智能技術必須及時更新。你是否擁有合適的人才來操控人工智能技術？這個答案將確定你是否做好了擁有人工智能增強系統的准備。

三、從主觀到客觀的轉變，當人工智能進入房產行業

如果你仍未理解人工智能的作用，那麼由一個精通數據的領導者或員工進行預測分析會給你的業務帶來很大的幫助。位於底特律的Berkshire Hathaway HomeServices Loft Warehouse公司總裁傑羅姆·韋斯（Jerome Huez）創造了一個“理想指數”（Desirability Index），用以記錄消費者購房時最看重的內容——康樂設施、房產位置、單位面積等等。這個指數有助於確定房產的預測價值，方便開發商對多種飾面、便利設施及可選項進行成本效益分析。

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該指數由MLS數據系統生成，並經季度驗證以確保錄入到模型中的數據是准確及最新的。之後韋斯花了幾個小時分析該指數所產生的數據，他說：“基於這個需求曲線模型可以告訴我消費者想要什麼，但它無法告訴我為什麼。”

韋斯和他的經紀人與全市房地產投資者合作，在完全基於數據和預測分析上，正在打造一個全新的底特律——一座正在經歷自身變革復興的城市。

他解釋說：“我厭倦了各種各樣總是主觀而非客觀討論物品定價方式的會議，” 韋斯預計在一到兩年的時間裡，“理想指數”的生成過程將會完全自動化。屆時，有關房地產開發的決定將取決於機器，即人工智能與預測分析的結合。

韋斯對這個目前尚處於手動模式的系統進行了解釋，“能為客戶提供這種服務讓我們非常興奮，”他還指出在底特律沒有任何經紀公司擁有類似於“理想指數”的系統，能幫助投資者確定最佳建設方案。他表示：“這種競爭優勢意味著客戶只願意與我們合作，不然他們還能到哪裡獲取這種每天生成的信息？”

作者：HomeServices Franchise (HSF) Affiliates LLC業務發展和運營高級副總裁克裡斯·斯圖爾特（Chris Stuart）

位於加州爾灣的HSF Affiliates LLC經營和管理房地產經紀網絡Berkshire Hathaway HomeServices 、Prudential Real Estate和Real Living Real Estate。而作為舉世聞名的沃倫巴菲特（Warren Buffet）旗下企業，Berkshire Hathaway HomeServices是美國發展最快的房產經紀網絡之一，共有43,000名專業房產經紀、共1,300家經紀公司，遍布美國主要城市和城郊市場。2017年Berkshire Hathaway HomeServices正式與居外網展開合作，用中文向中國買家展示他們的美國掛牌房源。

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房齡：30年
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責編：Zoe Chan

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1. 確定適合房產市場的國際區域

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一、數據分析的4個階段

二、從Facebook開始，人工智能逐步進入商業運作

三、從主觀到客觀的轉變，當人工智能進入房產行業

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