巴黎房市異軍突起 房價漲幅有望達9% | 法國

2018法國房市樂觀,根據“奢侈不動產全球晴雨表”指出,2018巴黎房價將可能飆漲 9 %。法國首都巴黎市似重新受到美國、歐洲及海灣國家買主青睞,此乃受惠於經濟前景趨佳的結果。法國新住房價格去年上漲了9.3 %,這是法國房地產代書公證人報告指出的。報告並說,法國的全國新房建築案例數量兩年前一直不斷增長,房屋建築申請許可證簽發案件每年增長15.2 %,季度增長率12.3 %。

不過,房屋需求再急,新建住房也無法救急。導致法國的購屋需求量大增,甚至連舊屋的價格也被帶動上漲。

據法國RFI報導,巴黎目前成了全球投資者搜索定位的目標,特別是來自美國、中東及歐洲等地區的投資人。這也正是法國科奈特(Knight France)房地產連鎖集團在其高檔住房市場的興旺盛世介紹中指出的。在它每年以放大鏡方式檢視的13個大城市當中,巴黎的房市明顯異軍突起,預估巴黎2018年的房價可飆漲 9 %,高於中國香港及柏林的 7 %,日內瓦的 3 %,以及倫敦的 0.5 %;巴黎現今在房市可說異軍突起。

2018巴黎房價漲幅有望達9% | 法國
巴黎的房市明顯異軍突起,預估巴黎2018年的房價可飆漲 9 %,高於中國香港及柏林的 7 %(圖片來源於居外網真實房源,物業編號:36070118)

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如果說,新加坡經過一些年的房地產市場低迷不振,重新有起色後,倫敦的房地產就風光不再來。 可奈特房地產專家指出,倫敦2018年的房價幾乎保持固定。他在五年前曾風光帶動了全球房價上漲 13 % ,在英國脫歐後,一點也不奇怪的,緊接著就是其就業率及房市價格受到極大的衝擊。而當年它的房價盛世,如今花落在巴黎房市。這特別說明了人們對經濟前景及法國總統馬克龍充滿信心,這是可奈特房地產研究報告指出的。此外巴黎也是吸引最多不同國籍人士的大城市,除了南美、東南亞地區外,全球投資者對於這個燈火通明的城市非常感興趣。

2017年全法國的房屋銷售創紀錄,巴黎市房價不斷攀升,根據房地產公證人公會的數據,一月份巴黎房價達到每平米9190歐元。

巴黎舊屋的心裡價格,平均每平米9000歐元。巴黎房地產代書指出今年九月,巴黎舊屋每平米8940歐元,從2018年一月起,將達到每平米9190歐元,這是根據巴黎房市簽約前合同統計數據指出的。而且漲價趨勢短期內還不會停止,這是巴黎房市的特點,目前也正出現到處房價開始上漲現象。

巴黎房價還會繼續上漲,根據巴黎的房地產公證人德勒薩勒DELESALLE指出,在巴黎房價上漲是沒有理由突然停止的。在巴黎地區,房東保持其房子的期間平均是7到8年。房市的活絡也只是這兩年的事,而且還有許多民眾要解決他們在巴黎的住房問題。

今年第三季度全法國的房地產交易年度量創下歷史新高,達到95,2000個成交案件 (去年一年成交量為82,5000件),而價格的上漲仍持續中,上漲了3.9%。在大巴黎地區房屋銷售量同樣也特別活絡,一年增加了12 %,但是成長率傾向放緩。不過,愈靠近巴黎,房價年長率就愈高,大大超過了全國平均上漲率。大巴黎郊區公寓房價格一年當中飛躍上漲5.8 %,巴黎市裡的上漲率則為7.8 %,更外圍的大巴黎省地區上漲率幅度則更加降低,年長率為2.7 %。

 

來源:旅法華人戰報(ID:DailyFR)

責任編輯:Shelly Du

巴黎以外,法國這些區域房市正在升溫 丨法國

據國際貨幣基金組織(IMF)數據顯示,2017年法國經濟體量小幅超越英國,重回全球五大經濟體之列,該機構預測這壹領先優勢可能在2018年還會繼續擴大。同時期,部分歐盟機構原本設在倫敦的職能部門也將遷至巴黎,加上2019年歐洲銀行管理局總部也將從倫敦遷至巴黎。經濟的發展和巴黎的繁榮使整個法國房產重回投資者視線,尤其吸引了海外投資者的目光。

那麽除了巴黎以外還有哪些地區值得投資呢?

普羅旺斯壹直都是英國買房者的心頭之愛,如今北美投資者也將目光鎖定這裏。數據顯示2017年至今,美國買家對普羅旺斯房產的詢盤量同比增加25%,主要得益於美元兌歐元匯率走強、馬賽國際機場的交通便利,都是國際買家對普羅旺斯房產需求增高的原因。

戛納與摩納哥之間的法國西南蔚藍海岸(Cote d’azur)地區,壹直是自由派人士向往的樂土。該區域居民背景多元化,尼斯機場也方便國際人士進出。2016年蔚藍海岸地區房價上漲了2.6%,北歐和比利時、荷蘭等別墅“收藏”者十分熱衷在蔚藍海岸置業。因為國際電影節而馳名的戛納也是國際名流的心愛之地,戛納房市的景氣程度不容小覷。萊坊房屋經紀表示他們今年在該區域的銷售額增長強勁,僅上半年完成銷售額就比2016年全年銷售額多出800萬歐元,主要新增購買者來自中東和亞洲國家。

法國房地產市場繁榮發展 除了巴黎還有這些地區有潛力 | 法國
居外網蔚藍海岸(Cote d’azur)住宅,物業編號:35264086

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瓦爾省(Var )海岸線 全球著名的聖特羅佩斯半島(St Tropez peninsula)就坐落於此,瓦爾省內陸的加桑(Gassin)、格裏莫(Grimaud)和拉加爾德弗樂(La garde – freinet)小鎮壹直令人向往,該區域房價在2007年後房價下跌30%,但2017年的詢盤價和掛牌價差距逐漸縮小,顯示房價下跌趨勢不再,初現復蘇跡象,尤以歐美詢盤者居多。

盡管目前歐洲存在政治和經濟上諸多不確定性,但英國買家仍是整個法國南部的主要投資者。法國總統選舉成功後,馬克龍當選重新修復了市場對法國的信心,該國房地產市場因而得益。

 

稿件來源:http://www.abode2.com/

編譯:Shelly Du

責任編輯:Helena Yu

三季度中國境外地產投資創近14個季度新低 同比下降51%

根據戴德梁行近期發佈的《中國境外投資市場報告》顯示:2017年第三季度對外投資交易額驟減,中國境外房地產投資同比下降51%至25億美元,這是自2013年四季度以來季度投資總額的最低成交記錄。

三季度中國境外地產投資創近14個季度新低 同比下降51%
數據來源: 戴德梁行研究部 / RCA

按投資類別來看,本季度境外土地開發仍延續前兩季度的良好上漲勢頭,佔當季投資總額的58%。我們預計這一趨勢將在一段時間內維持不變。從前三季度來看,今年土地開發整體需求旺盛,截至目前境外土地開發項目投資額已累計至84億美元,比去年同期大漲234%。而過往最受國內投資者青睞的寫字樓資產在本季度只錄得7.1億美元的境外投資額(佔當季總投資額的28%), 環比驟降83%。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理James Shepherd指出:”和我們此前預計的一樣,土地開發快速成為中國境外房地產投資最受青睞的投資類別,從2016年初只佔總投資額的10%到如今超過總投資額的一半(58%)。而同一時間,寫字樓則從最高71%下降到如今不到30%。

三季度中國境外地產投資創近14個季度新低 同比下降51%
數據來源: 戴德梁行研究部 / RCA

得益於相對低廉的土地成本以及資產多樣性,澳大利亞本季度一躍成為最受青睞的投資目的地,三季度國內對澳大利亞地產投資金額高達7.8億美元,其中土地開發佔據當地總投資額的63%。英國中國香港也因多起土地開發項目排名第二和第三。本季度加拿大以1.9億美元超過美國成為榜單排名第四的國家。

三季度中國境外地產投資創近14個季度新低 同比下降51%
數據來源: 戴德梁行研究部 / RCA

國內投資者對外投資的未來前景還是主要依託於中央政府對政策的調控。在這段不確定時期,多數投資者還是維持觀望態度。許多投資者在等待潛在投資機會的同時也在不斷加深對其感興趣的國外市場的瞭解。毫無疑問的是,在現階段嚴格的限制政策下,被抑制的對外投資需求正不斷上漲。

戴德梁行大中華區投資及顧問服務部主管李志榮表示:”雖然本季度對外投資金額創近幾年新低,但投資者投資需求仍保持旺盛。國內投資者對外投資的未來前景還是主要依託於中央政府對政策的調控。然而,中國對外”走出去”的政策並不會改變。隨著中國開發商的日益壯大(世界500強企業中已有5家國內房企在今年上榜),毫無疑問如今的中國企業比任何時候都需要在全球進行謹慎的資產配置。

 

來源:戴德梁行 

責任編輯:Shelly Du

免稅自由港“迪拜”房價持續下跌近2年 抄底機會隱現 | 迪拜

迪拜房產持續下跌,外國買家紛紛逃離。迪拜高端房產比倫敦、中國香港便宜很多,700萬人民幣可買三房公寓。

迪拜的房產價格已經連續七個季度下跌了。今年7月份的高端住宅價格與兩年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅銷量則較上年同期猛跌了約三分之一。這座海灣城邦型國家近期經歷的陣痛應該會讓絕大多數高端地產經紀人哭暈在他們的香檳雞尾酒裡。

但大衛•戈德肖(David Godchaux)並不感到悲觀。他經營著迪拜本地經紀公司Core,該公司主要提供房產銷售數據。“在過去的十八個月中,迪拜房地產市場的跌幅在6%至15%之間,這取決於你所關注的方面。但這是迪拜房市首次真正意義上的健康調整。”

在他看來,迪拜經歷過遠比這更糟的情況。在金融危機爆發初期,迪拜房產價格大幅下挫,來自房地產經紀公司萊坊(Knight Frank)的數據顯示,僅2009年頭三個月內的跌幅就達到了40%,而在此之前迪拜剛經歷了一輪洶湧的地產投機熱潮。到了2009年11月,迪拜國有投資公司迪拜世界(Dubai World)宣布將延期償還590億美元的債務,受旗下房地產分支Nakheel的大規模損失影響,這是自2001年阿根廷事件以來規模最大的主權債違約。

負債累累的房產所有者——他們靠著像威化餅干一樣薄弱的儲蓄基礎購買了多套房產——紛紛逃離迪拜,因為擔心無法按期償還抵押貸款會導致他們被投入監獄。新聞報道中常有超級跑車被遺棄在迪拜機場的圖片。

與之形成對比的是,近期房價下跌給人的感覺較為良性。在戈德肖看來,這些現像表明,迪拜作為一個經濟體已變得更加多元化,抵押貸款行業也已吸取了經驗教訓——引入了25%的首付比例要求,該比例在個人購買下一套或者更加昂貴的住宅時還會進一步上浮——對銀行業的監管也有所加強。“買家們並未全部同時離場。買家中的投機者變少了,而且如今的投機者也擁有更強的資金實力。”他表示。

迪拜或許能比上一次更好地應對此輪房價下跌,據萊坊2016年的超級富豪調查顯示,迪拜或許是淨資產超過3000萬美元的個人在全球範圍內最青睞的五座城市之一。迪拜房地產市場自2014年以來的危險走勢所帶來的啟示是,這在很大程度上仍是一個新興市場,受制於驅使全球資本流動的外部影響。

負責管理萊坊在迪拜高端住宅業務的瑪利亞•莫裡斯(Maria Morris)表示:“房地產行業尤其取決於全球和地區範圍內的一系列基本面因素。”

在過去的十八個月中,迪拜房地產市場的跌幅在6%至15%之間
在過去的十八個月中,迪拜房地產市場的跌幅在6%至15%之間

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地產經紀們表示,在2014年初歐盟和美國對俄羅斯實施制裁之後,俄羅斯投資者突如其來的拋售潮是導致此次房價下跌的因素之一。近期美元彙率走強則是另一個原因——阿聯酋貨幣迪拉姆實行相對於美元的盯住彙率制度。對於外國買家來說,迪拜房產的價格看起來很貴,而對外國的住宅所有者而言,這似乎是止損的好時機。

迪拜對其他國家的敏感性還進一步表現在它的經濟對外來勞工的依賴上。來自聯合國(UN)的數據顯示,在阿聯酋的常住人口中,只有不到12%的人為本國公民,而非公民中的絕大部分人都在從事低薪工作。阿聯酋政府正在越來越重視迎合這一群體的需要,以防範他們突然離去的風險。去年YouGov調查了阿聯酋外籍人士,半數受訪者表示他們會考慮離開,因為阿聯酋的生活成本高昂。地產經紀人表示,政府正努力提供經濟適用住房,比如,政府推出了一個要求新建住宅項目必須包含某一強制比率的低成本住宅的提案,但這個提案或許會遇到很大阻力。

第一太平戴維斯(Savills)表示,因有25%的首付要求,以及6.5%的購房費用,買家們在購房時必須預先籌得約占新房價三分之一的資金。戈德肖表示,按照目前提出的比例要求,即便購買最便宜的房產也要花費約50萬迪拉姆(合13.6萬美元)。“絕大多數人為了支付購買這些住宅所需的金額將會拼命存錢,即便他們需要存上十年。”除此之外,絕大多數迪拜本地的抵押貸款商要求貸款人的月收入至少達到1.5萬至2萬迪拉姆才會批准貸款,戈德肖補充說。而低收入工人的月收入或許只有1萬迪拉姆,甚至可能更少。

對於來自國外的富有買家來說——這一群體主宰了迪拜的高端住房市場——償付能力不成問題。來自經紀公司Core的數據顯示,迪拜高端住宅的平均價格比紐約高端住宅的平均價格低了60%;與倫敦高端住宅每平方英尺的價格相比便宜了75%;與中國香港頂級住宅的價格相比則便宜了85%。居外網作為全球最大國際房產平台,為全球華人提供包括阿聯酋在內超過50個國家、480萬套真實房源,包括投資房、國外學區房、移民房產等各類物業。

近期的房價跌勢意味著即便是最優質的存量住宅現在也在降價出售。在朱美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)——這座獨一無二、棕櫚葉形狀的人工群島於2009年完工——今年6月的公寓價格較上年同期下跌了7%。而來自Core的數據顯示,迪拜市中心的房價已經下跌了12%。在市中心的哈利法塔(BurjKhalifa)——這是目前全球第一高建築——萊坊正在以7000萬迪拉姆(合1900萬美元)的價格出售一套四臥室公寓。

美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)6月的公寓價格較上年同期下跌了7%
美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)6月的公寓價格較上年同期下跌了7%

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但地產經紀們表示,強勁的潛在租房需求使得旗艦房地產開發項目的房價免於進一步下跌,而由固定資本價值下降引起的租賃收益率上升或許會給目前烏雲籠罩的迪拜地產市場帶來一線曙光。據第一太平戴維斯的研究估算,2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低於4.5%。Core則表示,對於最好的房源來說,租金收益率可以達到6%,而且入住率接近於90%。

購房指南

● 所有買家須支付4%的轉讓費;來自海外的買家僅限於購買可終身保有的不動產

● 高端住宅的平均價格為210萬美元(合1392萬人民幣)

● 迪拜作為一個城邦型國家,是組成阿聯酋的七個酋長國中人口最多的那一個

你能買到什麼樣的房子. . .

● 花100萬美元可以在朱美拉(Jumeirah)買一套帶三個臥室的公寓,新建的房地產開發項目帶游泳池、健身房以及門童服務。

● 花200萬美元可以在靠近朱美拉棕櫚島沙灘的地方買一棟帶有四個臥室的住宅。

● 花350萬美元可以在酋長山莊住宅區買一棟帶佣人房的七臥室住宅。

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豪華公寓勒瑟夫(Le Reve)總統閣樓

Le Reve是一棟有50層的頂層閣樓式公寓塔。裝修精美的豪華公寓共有4臥室,6100 平方英尺的生活空間。客廳非常寬敞,可享有迪拜海岸線和世界著名的棕櫚朱美拉島的美景。主臥室和第二臥室設計的有步入式衣櫃,而其他臥室則是內置衣櫃,每個臥室都配備有獨立衛浴。位於新迪拜的中心——迪拜濱海,面向大海,著名的迪拜國際海洋俱樂部幾乎就在門口。

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卓美亞村國敦酒店(Avalon Tower)

國敦酒店是屢獲殊榮的國際酒店和房地產開發公司——“第一集團”在卓美亞村最受歡迎的地區打造的物業。酒店位置十分優越,距2020年世博會展館僅有幾分鐘路程,駕車片刻即可到達阿勒馬克圖姆國際機場,周邊擁有眾多的購物場所、景點和主題公園。

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國敦酒店擁有340套客房、建有餐廳和咖啡廳、商務中心,帶有智能門禁系統。同時酒店提供24小時接待以及禮賓服務、24小時客房服務、24小時安保、洗衣房和干洗服務、代客泊車服務。酒店還提供完善的娛樂活動場所,包括帶有天台泳池、健身房、蒸氣浴以及陽光甲板的俱樂部會所。

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“第一集團”保守估計國敦酒店的投資年回報率高達6% – 8%,另外加上資本增值。售價僅約145萬元人民幣。

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朱美拉棕櫚島瑟雷尼亞公館(Serenia Residences)

坐落在豪華的華爾道夫酒店和安納塔拉度假村之間,瑟雷尼亞居民將臻享各種精品餐廳和世界級水療中心的選擇。瑟雷尼亞公館將享有朱美拉棕櫚島的全景、白色的沙灘、亞特蘭蒂斯的地標性酒店和迪拜碼頭的神奇天際線;北翼的公寓將享有海灣標志性的迪拜帆船酒店、朱美拉古城和哈利法塔的全景。 

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瑟雷尼亞確保您擁有世界最好的海濱生活——寧靜的環境、精心挑選的裝修和全天候的禮賓服務,包括室外無邊泳池、私人海灘、先進的體育館等的完備設施。預計將於2017年年底落成。

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來源:英國《金融時報》
責任編輯:Zoe Chan

財商全球化:中外私人銀行的區別在哪裡?

中外投資者和投資環境的差異究竟在哪兒?由此推導出的中外私人銀行的區別又會是什麼?這個貌似簡單的問題,卻困擾著很多理財師和CPB。本文或許能給你一點思考。

一方面,我們會看到境外私人銀行(以歐美為代表)業務領域所提到的各類方法和理念。無論是量化模型、投行衍生、家族信託,還是價值投資、時間複利、市場反身性等,我們或具備條件,或熟練掌握。但與此同時,我們卻總有一種隱隱的焦慮,覺得不夠,似乎還缺些什麼。

另一方面,面對自己的私人銀行客戶和市場,我們經常會感到迷惑或困擾。忽而說高淨值客戶的財富目標已轉為財富安全和財富傳承,忽而又說高淨值客戶很在意收益;忽而說我們的理財工具非常齊全,忽而又說我們的產品同質化非常嚴重,不能滿足客戶需求。各種觀點,分開看自成一體,邏輯井然;放到一起,左右互博,似是而非。

矛盾的背後,是中外投資者和投資環境的差異。作為理財師,我們怎麼理解面前的財富市場和私行客戶,並從中找到屬於自己的機會和價值?

一、中外投資者差異對比

即便是從最直觀的角度的上看,不同國家的百姓在投資上呈現出的差異都是非常明顯的,這裡不妨列舉一二:

中外私人銀行的區別在哪裡?

1、對待儲蓄的態度

愛存錢,似乎已經是牢牢的貼在中國人身上的一張經典“標貼”了,國際貨幣基金公佈的數據顯示,中國的國民儲蓄率從20世紀70年代起就一直穩居世界前列,90年代初居民儲蓄佔國民生產總值的35%以上,到2015年中國儲蓄率更高達51%,而同期全球平均儲蓄率僅為19.7%。

至於美國,則處於排名的另一端,超過62%的美國人從儲蓄賬戶存款不足一千美元,其中三分之一根本沒有儲蓄賬戶,其整體居民儲蓄率只有8%左右。

2、財富管理行為的理性程度

最近中國央行發佈了一份題為《消費者金融素養調查分析報告(2017年)》的報告,裡面有一些比價有趣的數據,比如13.03%的人購買金融產品後,對其風險和收益沒有清晰的認識,13.88%的人表示不太理解。

即有兩成多的人不知道怎麼比較金融產品;購買理財產品後,10.18%的人根本不看產品合同,另有15.54%的人表示難以理解;調查中,約65%的人認為自己的金融知識水平不夠,對基礎金融知識問題的平均準確率只有約59%;61%的人認為要依靠自己的存款、資產或生意收入來保障老年開支。

國外雖沒有同口徑的數據,但這份調查報告很直接的呈現出了國內投資者財富管理基礎理念比較缺乏的現狀。

3、財富管理的風格

在中國的投資者身上,還有一個著名的標籤—“散戶”,數據顯示,國內證券市場上,機構和散戶的比例大體保持在1.4:8.6的水平,並貢獻了市場約90%的成交量;其投資行為,呈現出明顯的短線特徵,兩三年就算長線投資了;而歐美證券市場上,散戶比例只有約11%,絕大部分投資者的財富管理重在“穩”字,大多選擇週期長(動則幾十年)、風險可控、收益目標不高的穩健投資方式,且交由專家打理。

二、差異背後的原因分析

存在即合理,從中外投資者的差異表現裡,我們試圖挖掘其背後的深層次原因。

中外私人銀行的區別在哪裡?

1、國家發展階段不同

在地球村、全球化分工的大格局中,歐美等國整體上屬於消費國,中國屬於典型的生產國(沙特等典型的資源國不在討論範圍),不同的國家處於不同的發展階段,不同發展階段國家的投資者在財富理念和財富行為上也形成了相應的不同特點。

2.產權制度差異

歐美人為什麼不儲蓄?公共選擇理論大師布坎南的一句話道出了其中的部分成因:“是產權保護而不是財富本身帶來自由,而自由最終會帶來財富的積累;只有私有產權的保護、法治環境和社會安全的完善才能產生真正的自由選擇和退出權。”

這句話放在私人財富領域,就能更好地理解儲蓄差異問題了。在歐美,相對完善的產權制度(比如土地及私有房產的產權是無限期的,其所有者可以終身擁有並順暢傳承)對於私人財產起到了更好的保護作用,這就使得私人輕鬆擁有了一個可以對抗長期通貨膨脹的工具。

相對於此,中國的房屋產權是有70年上限的,與此同時,老百姓對通貨膨脹的體會非常之深刻。這意味著大眾對貨幣形勢的財富心存疑慮,但又缺乏一個對抗長期通貨膨脹的有效工具,不安全感由此而來。

在尚沒有找到一個合適的解決之道以前,焦慮的國人只能把對財富數量的追求放在首位,未來的變化以後再說,現世的財富多多益善。

3.社會福利體系特點不一

在相對完善的社會福利體系的保護下,歐美人整體上“先富後老”,其“重消費低儲蓄”的社會行為模式得到了保障。這樣,其個體的財富管理目標就轉向了一個與中國非常不一樣的領域:退休後規劃。無疑,這個目標是一個長期投資的概念。

而中國的社會保障體系尚待完善,與之相對的,退休保障卻相對穩定。這在一定程度上削弱了中國投資者對於養老規劃的需求,反而醫療、意外、財產損失等當下資金需求旺盛,故而對短期收益較為看重。

4.投資理念有差距

設想一下,一個人利用20—60歲(大約40年)的現金流進行財富規劃,最大的優勢就是能夠充分發揮時間複利效應。歐美人通常以退休規劃為目標,委託專業人士制定長期的財富管理方案。這也是在歐美的權益投資市場,參與者主要是機構而不是個體的主要原因之一。

對比國內,似乎很少把投資目標放在30、40年之後的,更多的是“只爭朝夕”的繁忙景象。三兩年之內沒有看到較高的收益所得,便開始調整投資方式或者更換服務銀行;羨慕權益市場的高收益水平,看到模模糊糊的機會便親自上陣,追漲殺跌,最終往往以“炒股炒成股東”或者做為“韭菜”被收割為結局;

喜歡聽“一夜暴富”的傳奇故事,但總記不住“光見賊吃肉,不見賊挨打”的教訓,乃致於類似泛亞、金鳳凰、外匯平台等“龐氏騙局”事件層出不窮。

這種投資理念上的巨大差別,使國內投資者陷入了一個非良性循環狀態,即便各類投資方法和財富理念都有,但是往往缺乏對這些方法和理念的堅持,沒有給到足夠的驗證時間便匆匆進行更換。

投資者處於焦慮之中,總覺得財富管理的方式有問題。高淨值客戶整體的財富目標發生了明顯的切換,但在局部和數量上,大多數人群仍然在追逐更高的收益,期盼更好的產品。

三、理念差距下的私行空間

對比中外私人銀行,從二者的區別及思考中,我們看到了中外私行客戶在深層次財富理念不同之下所呈現出的財富管理行為的不同。

顯然,我們的私行客戶在財富理念上還有許多需要完善的地方,這也為我們理財師提供了一個巨大的發揮空間。

中外私人銀行的區別在哪裡?

1、理財師的職責不是幫客戶贏取高收益

這個世界上並不存在一種低風險、高流動性、高收益三者兼備的投資方式。比如股票市場,其根本特點就是充滿不確定性。所有的股票投資方式都是在有效的範圍內儘可能地降低或分散風險,或者力爭略高於平均數的收益。

即便如此,當出現類似2016年股災的系統性風險時,這些方法下的投資結果也基本都是虧損。要預測不可預測的資本市場,本身就是一個悖論。在低風險甚至保本的水平上,還要盡快實現高收益,這也是一個悖論。

當然,市場上永遠不缺傳奇,每個人都會聽到很多關於某人、某機構取得了如何高的收益的故事。這背後是“倖存者偏差”所帶來的不成熟的社會心理,是大眾將目光過多地關注於“一將功成萬骨枯”中“將”的光環,而選擇性地忽略了大概率的失敗者。

無論如何,對於大多數人而言,收益預期是不能夠過高地偏離整體經濟發展狀況所能支撐的收益率水平的。

所以,雖然很多客戶都抱著讓自己的資產儘可能快地增值的想法,但是必須要強調的一個觀點是:理財師的職責絕不是幫客戶贏取高收益。

2、理財師需要為客戶構建正確的投資理念

知道了不該做什麼,該做什麼就清晰了。理財師最重要的事情就是幫助客戶構建起正確且適合自身實際的投資理念,比如瞭解美林時鐘背後的週期循環、保險對人生不確定性風險的對沖、基金定投中對長期投資成本的分攤、FOF產品中相反風格選擇對風險的對沖、量化產品中對部分收益的放棄等等。當客戶深入理解這些投資理念之後,你和他之間的交流也就調到相同頻道上了。

3.理財師應該做好預期管理和資產配置

上面所說的,從另一個角度看,其實就是對客戶的預期管理。當客戶對投資領域的正確理念有了比較深刻的理解之後,結合自身的風險偏好或者說風險承受能力,就能形成比較合適的收益預期了。

對於理財師而言,只要客戶有了這個基礎,就是你可以合理進行資產配置的大好時機了。因為從正確的投資理念出發來看,資產配置就是天底下唯一的免費午餐。

資產配置的本質就是在管理好資產整體下行風險的基礎上,把握住週期裡的上行機會,獲取安全的資產收益。資產配置的收益必然不是高收益,但是資產配置能夠取得長時間的收益,並借助複利的威力實現財富的穩健成長,告別緊張與焦慮,從容向前,為財富人生保駕護航!

 

中外私人銀行的區別在哪裡?

作者:寧掌櫃

來源:麥策家

責任編輯:Shelly Du

 

2017年全美各州租金排行榜出爐 夏威夷居然第二| 美國

美國人這一輩子在食住行上差不多花費160萬元,其中最大的部分是住房成本,占了近三分之一。

不過呢,不同地區,在住房上的花費還是有很大差異的,沿海城市要比中西部地區貴上三四倍。與此同時,住房成本高的地方人們的收入也會更高,所以對於他們來說房價高一些也不會成為太大的負擔。

美國人在租房上會花多少錢?Priceonomics分析了租金在各州之間是如何波動的?哪裡租房最貴?哪裡更實惠?哪裡的美國人收入用於租房的比例更高?哪裡更低?

數據摘要

租金最高的州

加利福尼亞州:平均租金1,901美元,比亞利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉磯:平均租金2,600美元,占洛杉磯居民收入的23.9%。五個租金最貴的城市中有4個位於加州

租金最低的州

西弗吉尼亞州:平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托萊多:平均租金550美元。五個租房最負擔得起的城市中有三個在中西部地區。

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在洛杉磯租房是最貴的,平均租金2,600美元,占洛杉磯居民收入的23.9%
在洛杉磯租房是最貴的,平均租金2,600美元,占洛杉磯居民收入的23.9%

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各州的租金

美國的平均租金是1,249美元。在44個有數據可詢的州中有19個(占43%)高於這一水平,而57%低於此數。

加州位列全州榜首,夏威夷平均租金為1,734美元位列第二。紐約州排在第16位,這一排名反映了紐約市以外的地區租金並不是很高。

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各地區的租金

很明顯的是,沿海城市的租賃市場顯然更貴。這也可能反映了這些地區居民的收入情況。沿海地區的收入往往較高,特別是紐約市舊金山和洛杉磯等城市。

分析顯示,東北部($1408)和西部($1,393)租金最高,南部($1206)和中西部($1,042)則相對便宜。

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各州租金占收入的百分比

數據顯示,南部和中西部各州的生活成本較低,但居民的收入也不高,因此收入用於租房的比例更高。下面這張表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是,這些數字代表了稅前收入的百分比。

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可以看到,在這裡有一個稍微不同的情況。租金排在第33位的南達科他州,以實際的租金成本計算,占收入的百分比位列前茅,平均租金占到了居民收入的24.8%。據美聯社報道,南達科他州的一些城市目前正面臨出租房屋短缺的情況。

租金最高的城市

再來看看各城市之間的數據。這裡所列的城市是根據人口普查局的數據人口最多的城市。

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加州洛杉磯居於驚人的高位,平均租金為2,600美元。不甘落後的還包括加州的聖何塞($2,502)和舊金山($2,333)。

在20個租金最貴的大城市中有5個位於加州,其他是西部或東北部的沿海城市。

不過不要擔心,美國仍然有很多可負擔得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托萊多平均租金為550美元,只是洛杉磯的五分之一。在美國的最大城市中有12個平均租金低於1,000美元。在租金最低的20個大城市中亞利桑那州占了4個。

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各地區租金占收入的比例

洛杉磯租金收入比為23.9%,是各大城市中最高的,其次為弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘(23.4%)、加利福尼亞州的聖地亞哥(22.5%)和科羅拉多州科羅拉多斯普林斯(22.2%)。

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教育和租金也有關系

最後,看看教育水平在房租上起了什麼樣的作用。

數據顯示高中畢業的人租金水平一般在1000美元左右,隨著教育水平的提高,房租上升。特別是那些擁有專業學位的人所支付的租金中位數要高得多:

牙醫(DDS)

租金中位數:1,687美元

醫生(MD)

租金中位數:2,023美元

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最後,概括一下,從上面的這組數據,得出一個身處這一地區的人們都不願承認的結論:在洛杉磯租房是最貴的,沒有之一。

文章來源:僑報網
數據來源:Earnest
責任編輯:Zoe Chan

脫歐挫倫敦豪宅市場 房價由3年前高位挫15% | 英國

出於對英國在2019年3月前仍不能与欧盟达成“脱欧”后的貿易協議,多家跨國銀行近期透露可能把倫敦的職位,逐步轉移至歐洲大陸其他金融中心。倫敦作為歐洲金融中心,銀行業是倫敦的經濟命脈。“脫歐”前景的不確定因素,令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝。根據英國地產中介網站Rightmove的數據,Kensington及Chelsea地區房價按年跌9.4%。

英國現任首相特麗莎•梅早前提出,英國在“脫歐”後兩年的過渡方案,期間讓倫敦市保持現有進入歐盟金融市場的通行證。然而,歐盟拒就未來的經貿安排開始談判,以逼使英國對歐盟的財政義務有更大的讓步。歐盟首席談判代表Michel Barnier形容談判正陷僵局。

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“脫歐”前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝,倫敦多地區樓價按年錄得下跌
“脫歐”前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝,倫敦多地區樓價按年錄得下跌

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談判陷僵局 銀行醞釀撤出

根據Savills Plc編制的數據,倫敦豪宅價格已較2014年9月的高位下降15%。房價下跌之勢,更蔓延至倫敦其他地區。根據LSL property Services的數據,倫敦今年截至9月,房價按年跌2.7%,跌幅是2009年以來最大。

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在倫敦東南部Orpington區任職醫生的Satyajit Sahu,上月賣出了自己的家,稱擔心英國“脫歐”可能會影響英國房市前景。Sahu稱,倫敦房價近期跌幅,是金融海嘯以來最大,正憂慮英國前景,“我猜自己賣得合時”。

稅率上調加息陰霾夾擊

業主的稅率上調,以至英倫銀行可能在10年內首次加息的前景,也削弱了買樓的意欲。根據房地產調查公司Molior London的數據顯示,倫敦賣出的新樓盤數目,落後於興建數量。截至第三季末,未賣出的倫敦樓花增至接近1.3萬戶破紀錄,相比去年底的數量為1.26萬戶。

租金同見下跌

按揭貸款經紀商John Charcol的經理Ray Boulger向彭博社稱,在倫敦某些地區尋求按揭貸款的買家,發現自己准備買入的房子,估值低於標售的價格,不得不准備更多首期,或要求業主減價,甚至要放棄交易。Savills Plc的分析師Lawrence Bowles稱,倫敦樓宇買賣交易已經減少,房價“正接近一個轉折點”,最終業主會厭倦等待買家出現,願意降價求售。

倫敦房價下跌之際,租金也在下調。HomeLet租金指數顯示,倫敦(Greater London)地區的租金9月按月跌1%。地產經紀商萊坊稱,過去一年倫敦黃金地段的租金跌了3%。地產經紀商Globe Apartments稱,租金在下降軌道,暫未見底。買賣及出租減少,也拖累地產經紀商的股價下滑。地產經紀商Foxtons股價今年跌逾34%,Countrywide跌35%。

倫敦以外地區房價仍升

不過英國政府的Help to Buy置業資助計劃,對倫敦房價仍有一定支持作用。由於Help to Buy資助計劃主要為倫敦房價60萬鎊或以下的房屋,提供高達40%的無息貸款,支撐了倫敦較廉宜地段的樓宇買賣。英國地產發展商亦從中受惠,例如Berkeley Group股價今年升38%,Barratt Developments升46%。不過業界認為,2014年提升了豪宅印花稅,去年又增加了業主的稅負,其對房市的影響,遠遠抵消了政府置業資助計劃的作用。

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截至上月,倫敦房價已連跌6個月。初步數據顯示,該市平均房價低於58.2萬鎊,是2015年尾以來最低。相比下,倫敦以外的地區及英格蘭東南部,樓市似乎仍相對活躍,9月平均房價按年升逾3%,某程度反映“脫歐”的不確定性,對倫敦房市的影響。

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來源:明報

責任編輯:Zoe Chan

海通證券:泡沫下中低端板塊及可做民宿 奢侈房仍有機會 | 越南

致力於做“新浦東”的胡志明的樓市到底處於哪個階段?目前越南房地產整體價格已經偏高,未來是否能夠維持強勁的走勢呢?胡志明市的房價又是否會復制中國浦東的神話呢?本篇將從影響房地產發展的幾個核心因子出發,分析越南地產未來的投資價值。總體上看,越南房價整體較高,未來雖然仍有一定增值空間,但是由於市場已對房市做出過度反應,中短期內房市升值空間有限,但仍可關注中低端房產市場以及專做民宿的奢侈房市場來,二者將主要分別受益於日漸增大的剛需以及快速發展的旅游業。

越南房地產發展階段

越南1945年獨立後,又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因,南北經濟的發展還是有比較大的差距,整體上南方經濟發展水平超過北方,這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表,所以本篇關於越南房市的討論,主要以這兩個城市為主。越南房地產市場,以2005年為起點,主要可以分為三大階段:

1. 騰飛期(2005-2009年)

2005年開始,越南的房價開始起步,信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止,胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米,中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2. 調整期 2010-2013年)

隨著房價的不斷走高,政府也意識到了地產泡沫的潛在風險,開始調低信貸規模,控制房價成交。2009年1月1日起,對轉售樓盤收益的征收的稅收從10%直接上提到25%。房價的成交量受到了打壓,成為房市引爆的轉折點,而真正的房市泡沫破裂發生在2011年前後,首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市,河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例,房價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還,導致了大批壞賬的產生。

3. 快速發展期 2014年到現在)

2014年以後,隨著VAMC的成立,政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革,市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應,整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年,為了拯救低迷的房地產市場,越南政府對《住房法》進行了修改,放寬了外國人在越南的購房條件,越南房地產也從此漸漸走出低谷。尤其是進入2016年上半年以來,房市再度出現新一輪繁榮,一直延續到現在。

影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢?我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素,結合越南自身的情況進行探討:

1. 經濟發展狀況

如圖所示,越南近二十年來保持了較快的增長速度,尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上,為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

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圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況,越南以8.4%的水平處在首位,說明從經濟實力來看,越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平,同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。
 

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2. 政策法規影響

與中國類似,越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態,越南政府采取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制,使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來,越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定,這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3. 人口因素

我們再從人口的角度分析,越南房地產的需求動力是否還能延續。

a. 人口結構

目前越南處在人口紅利期,截止2016年,15-54歲的人口基本上占據了整個人口金字塔的63%,其中分布最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力,所以單從人口結構看,不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量,單就國內居民的購房需求也很高。此外,目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平,說明越南地產仍有較大增長空間。

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b. 消費能力

根據越南的數據統計與預測,2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長,而中等收入家庭也有超過50%的增長,說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

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c. 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產,用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變,貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前,幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款,而到了2015年之後,這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月,越南發放給買房居民的貸款就激增了22%,也是從2015年開始,基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善,加之降息的作用,住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4. 金融環境

與任何一個投資標的一樣,房地產行業最主要的兩大因素:一個是收益,一個是成本。收益重點看兩部分:房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本將重點留意信貸成本。

a. 收益

從租金回報率來看,越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的,胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右,遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項,淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看,在過去三年,越南房地產確實有了較大增值,然而這種增值幅度是否能夠持續,我們目前保持謹慎態度,具體將會在風險部分再做詳細闡述。

越南目前的租金回報率有吸引力,胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右
越南目前的租金回報率有吸引力,胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右

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b. 成本

從信貸成本來看,越南的借貸成本相對較高,如圖所示,貸款利率曾經一度逼近20%,近年來有所回來,逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力,這也是很多越南人仍舊采用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬松的貨幣政策,相信未來利率環境相對穩定,不會造成較大波動。

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越南房地產的潛在投資機會

未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資:

1. 直接投資房地產業

綜上所述,越南房地產仍然具備一定的上升空間,但需把握結構性機會。越南房地產市場,大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。未來較有投資價值的,集中在兩類地產。一類是中低端房地產,可考慮長線投資;另一類則是功能性地產,通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動,而後者則是由於快速發展的旅游業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看,後者的價值要大過前者,但同時面臨的風險也較高。

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由上圖可知,胡志明市的中低端住房成交量,從2012年到2016年五年期間,實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測,未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率,而結合之前對人口結構與收入結構的分析,需求更多會集中在此類住房。

2. 間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話,那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上,當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。    

投資越南地產業面臨的風險

1. 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示,目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段,已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公布的《全球房價負擔能力調查》,房價入息比率(房價中位數除以家庭全年入息)排行前五位的城市分別是:中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西,其對應的房價入息比率分別為:18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果計算胡志明市的房價入息比率的話,目前均價大約在2500美元/平方米左右,而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右,當地房價中位數大約為13萬美元,約102萬港幣。所以基本上胡志明市的房價入息比率也在9左右,從全球來看也處在相對較高的水平線上,積累了一定高位風險。

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2. 需求錯配風險

未來另一大主要風險,是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說,就是目前市場高端地產的供給過多,而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力,大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率(成交量/供給量),基本上僅維持在30%左右,而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

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3. 政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。由於體系不健全,法規不完善,關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於房市之中。2011-2013年的房市崩塌,與2009年提高稅收有著直接的關系。由於目前越南房市剛剛對外國人開放,整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策,或者對外國人購房再取進一步放開或者收緊的舉措,都有可能會造成房價的波動。

4. 政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後,中越關系就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看,這種外交風險還是相對可控的。一方面,中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關系,截止2016年,中國已連續12年成為越南的第一大貿易伙伴,是越南第一大進口來源地和第四大出口市場,越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易伙伴。另一方面,隨著一帶一路的深入,中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流,所以這方面的風險相對比較穩定。

作者:黃少明 海通國際證券 宏觀研究部董事總經理
來源:華爾街見聞
原文發佈日期:2017年10月13日
責任編輯:Zoe Chan

深度:銷售量大漲21% 現在到倫敦買豪宅正當時 | 英國

話說,由於脫歐進展不順,各種政策上的不確定,使得倫敦房市也跟著“不確定”了一把。

有人建議抄底,有人建議觀望,總之眾說紛紜,讓人不知道該聽誰的。

全球首富,Zara的老闆Amancio是完全沒在怕脫歐的。由於租金上漲,Amancio在牛津街和Devonshire House的商業地產,在一年當中增值了9000萬英鎊。

不過,Amancio老伯畢竟是有錢買樓的人,個人投資者也沒有幾個能做到向他這樣大進大出。很多人擔心:就算趁著英鎊低迷抄底,房市萬一不景氣,那不就把錢給套死了?

其實,如果你瞄準的是價值1百萬-1千萬英鎊的房產,那一定要抓緊時間買房了。

幫女王奶奶管錢的Coutts銀行,對7月-9月的房市做了個總結最近出了份報告:

買這個價位的房子,平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

這間名叫Coutts的銀行,成立於1692年。與其說是銀行,倒不如說是一間私人理財公司。母公司NatWest被皇家蘇格蘭銀行收購後,這銀行自然就成了其中一個分支。

除了英國王室成員,這家銀行的客戶還包括富商巨賈。

Coutts銀行的報告承認,由於脫歐帶來的諸多不確定性,高端樓盤經歷了一段時間的滯銷期。賣家和中介為了吸引買家,一般會在詢問價(asking price)上給折扣。

在印花稅上漲,買房出租首付比例上漲的雙重壓力下,投資者的成本雖然提高了,但是房產的平均原始價格卻已經回覆到2013年的水平了。

銀行資本管理和貸款部的負責人James Clarry告訴《標準晚報》:

“弱英鎊和房價降低,吸引了很多國際買家和本土買家。和去年同期相比,奢華戶型的銷量增加了21%。我們對市場前景充滿信心。”

就倫敦範圍內,這個價位的房子,有不少是精裝公寓。很多開發商其實對投資者非常瞭解:能夠負擔得起的人,一般都是富二代學生或者投資移民高淨值人士,所以對區域和戶型選的選擇,可以說是正中靶心了。

下面就給大家舉幾個例子:

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

現在到倫敦買豪宅正當時  銷售額大漲21% | 英國
Hampstead:外交官住的地方,有公園,有文化氣息,犯罪率低
現在到倫敦買豪宅正當時  銷售額大漲21% | 英國
肯辛頓/切爾西:國民公公,凱特王妃和威廉王子,還有中東/俄羅斯巨賈住的地方
現在到倫敦買豪宅正當時  銷售額大漲21% | 英國
倫敦東南一區:靠近金融城和市中心文化聖地,這地方即使自己不住,也能租給在附近工作的金領,不怕收不到租

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另外,現在英鎊對人民幣居然破8.8了。

這是截止寫稿時間24小時內的英鎊/人民幣走勢圖:最低點在8.70160, 最高點在8.81245。

現在到倫敦買豪宅正當時  銷售額大漲21% | 英國

對美元倒是沒有特別出色的表現,最高點在1.32681,最低點在1.31134

現在到倫敦買豪宅正當時  銷售額大漲21% | 英國

對於英鎊上漲,《電報》的解釋是:由於英國經濟在第三季度漲勢超出預期,達到0.4%。

在這樣的背景下,英格蘭央行下周加息在望。

就在昨天,由於央行代理行長Jon Cunliffe說“會不會加息依然有待討論”,話音一落,英鎊馬上小幅下挫,說明市場鼓勵加息。

這也就是說,英格蘭央行如果下週四通過加息決定,房市又要經歷新一輪變動。

加息之後,通貨膨脹和消費將受到抑制,那也就是說,人們會漸漸傾向於存錢而不是花錢。

如果排除其他影響因素,那麼買家就會減少,從而讓房價下降。

現在到倫敦買豪宅正當時  銷售額大漲21% | 英國

從長期來看,加息的作用還包括刺激貨幣升值。所以說,大家一定要瞅準剁手時機,尋找英鎊尚弱,房價尚低的時段剁手。

在英鎊升值之前結束所有的交易,接下來的時間就當是存錢吧~由於加息,經濟增長和投資行為必然放緩,假如你需要在短時間內做買賣房產的交易,盈利空間是不大的。

所以…那話兒怎麼說來著?倫敦房市就是全世界土豪的銀行啊,存著不貶值。

(來源:悅居英國)

責任編輯:Shelly Du

深度:“窮卻性感”的柏林 房價為何5年翻倍?| 德國

根據柏林市政府與柏林投資銀行(IBB)今年4月發布的一份報告指出,柏林2016年的房價比前一年成長了7.1%,跟2009年比起來,更是翻漲了整整一倍,達到每平方公尺3538歐元。

不只售價,租金也跟著水漲船高。報告指出,柏林租金的中位數年成長3%,來到每平方公尺9.07歐元。盡管德國有規定租金的“指導價”,以及每3年最多只能漲15%的天花板,但如果是新公寓或新合約,就不受此限。

近幾年,柏林已成歐洲乃至於全球年輕人趨之若鶩的創意城市。同一份報告指出,過去5年,柏林每年增加的常住人口將近4萬人,其中87%是外國人,95%不到30歲。柏林現在人口數將近360萬人。

每年有4萬多各國年輕人移入,柏林的居住市場,愈來愈白熱化
每年有4萬多各國年輕人移入,柏林的居住市場,愈來愈白熱化

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“柏林窮,但是性感(Berlin ist arm, aber sexy),”是柏林前市長沃維雷特(Klaus Wowereit)在2003年城市陷入財務危機時的一句名言,流傳至今。

從百廢待舉到房地產黑馬

只不過,在兩德統一28年後的今日,柏林似乎已經漸漸脫貧,走向發達之路。

來自河南的林友珍,從事房地產業已十多年,一開始在北京的德國地產公司任職,管理亞洲市場,2003年她來到德國,2年前在柏林成立嘉華房地產公司(YLS Sherpa),主要服務華人市場,業務涵蓋房屋銷售、企業或個人的購房投資。

她親身經歷了柏林房市的起飛期。

林友珍回想,柏林房地產市場在1990年代曾經非常冷淡,直到2008年金融海嘯之後之後才開始活躍,主要是因兩德統一之後需要時間復蘇。

她分析指出,過去5年間,柏林的平均房價上漲了50%,位於市中心的城中區(Mitte)也漲了30%。

柏林市中心的哈克雪市場(Hackescher Markt)是各國游客最愛的個性逛街區,住房租金在每坪242人民幣左右
柏林市中心的哈克雪市場(Hackescher Markt)是各國游客最愛的個性逛街區,住房租金在每坪242人民幣左右

柏林的房地產吸引力愈來愈高,有幾個原因,首先是政策因素

直到柏林圍牆倒塌的10年後,德國首都都還在小城波昂。1999年首都遷往柏林,隨之而來的諸多政府單位與各國企業總部,紛紛把柏林作為根據地,帶來許多工作機會。

2010年開始,柏林房市從“供過於求”開始轉變成“供不應求”的態勢。例如林友珍自己在城中區的公寓要出租,每平方米14歐元,就有超過30組人馬爭相搶看,最後還得筆試加面試,才能決定租給誰。

第二是經濟發展因素

因為起飛得晚,基期很低,從2005年至今,柏林的GDP成長率18.8%,高於同期德國整體經濟成長幅度。

近年來,柏林新創企業迭興。根據近期報導,全德國的新創公司,有17%選擇將總部設於柏林,約有1800多家,主要因為經營成本較低,年輕人口多。許多報導更直指柏林將成為“歐洲矽谷”。

第三則與歐洲央行政策有關。

德國的租賃市場向來蓬勃,超過一半的德國人並未擁有房產,而是租房。但2014年歐洲央行為了對付通縮而實施存款負利率,情況開始反轉,愈來愈多德國人不願眼睜睜看著錢放在銀行縮水,轉而尋求投資房地產保值。

林友珍以親身經歷說明,在2010年以前,100多間公寓的新建案,通常要花2到3年才能賣完,但近幾年,最多只要一年半就可以賣完;而且以前還能買到新成屋,現在都是在預售屋的期間就已經賣光,可見房屋搶手景況。

位處柏林市中心的選帝侯大道(Kurfurstendamm)人行道上就有房地產建案廣告
位處柏林市中心的選帝侯大道(Kurfurstendamm)人行道上就有房地產建案廣告

種種因素,讓柏林房市日益白熱化。況且不只買賣市場,就連租賃市場也受影響。

在柏林教敘利亞難民德語的史蒂芬(Stefan Hauer)租房多年,對房租上漲特別有感:“幾乎所有區域的租金都在漲。”他住的莫阿比特區(Moabit)以往有大量土耳其社群,但因為離市中心不遠,過去6年的房租漲了將近3成。“有點吃不消,如果再繼續漲,我可能要搬回老家住爸媽的房子,”他說。

隨著歐陸各國如奧地利、匈牙利紛紛“向右轉”,顯露排拒移民的態勢,再加上英國脫歐,許多企業已經宣示要把歐洲總部遷往德國。

柏林西邊重要交通樞紐動物園站(Zoologischer Garten)旁,一棟商辦大樓正加緊趕工
柏林西邊重要交通樞紐動物園站(Zoologischer Garten)旁,一棟商辦大樓正加緊趕工

在德國強勢經濟的拉力以及其他經濟體的推力交互作用下,讓柏林房市洛陽紙貴,這個充滿性格的城市,是否還能性感依舊?或是她將把這些活力的來源一步步向外推?未來幾年也許就可以看得出來。

來源:天下雜志

責任編輯:Zoe Chan