Category: Financial

盡管歐洲南部深陷債務危機，反緊縮抗議此起彼伏，但南歐小國馬耳他的經濟卻仍然表現不俗。這個地中海小島國是一個利用投資發展經濟的成功例子。勞拉·漢特森（Laura Henderson）來為你詳述這一趨勢。

馬耳他是一個位於地中海中心的島國，有“地中海心髒”之稱

財政赤字目前依然是歐元區某些國家的一個高壓話題。但是在小巧而堅韌的馬耳他島上，這卻不是什麼問題。強有力的多元服務經濟使南歐債務危機對馬耳他的衝擊大大減輕。除了銀行、保險、旅游和博彩業之外，住宅房地產業也吸引了大量的海外投資者。

“與某些歐元區的國家不同的是，馬耳他在過去5年中大大增強了其經濟自由度，”來自Frank Salt的房產顧問Nick Bilocca說。“這個國家有著相對開放的經濟環境，較低的關稅和高效的投資規則。馬耳他的國內銀行資本充足，盈利高，擁有大量的可流動資金。銀行資產大多來自於在馬耳他當地的零售存款、國內的貸款和國內發行的證券，而不是像希腊政府債券那樣的高風險資產。當地人的語言和技術水平很高，通訊和信息基礎設施極佳，而且政府也重視對生產部門的投資，這些因素都促進了外來投資的增長。”

對於考慮購買第二套房產的海外買家來說，馬耳他的相關財政政策非常吸引人。國外居民可以不為他們在馬耳他以外的收入和財富繳稅，只需為彙入馬耳他的收入交納15%的所得稅。印花稅也非常低，不用繳納市政稅，還可以轉移養老金基金，這使移民馬耳他非常具有吸引力。在人們關心的醫療、教育和殘障人士的公共設施等方面，馬耳他也都做得非常出色。同時，馬耳他銀行繼續向外國人提供購房貸款，這一切都有助於維持投資者的信心。

根據馬耳他中央銀行發布的數據，房地產價格指數在2015年第四季度上升了11%。“在經濟危機時期，與其他的地中海旅游國家相比，馬耳他的表現非常穩健，”來自Malta Buy Property的顧問Ray Woods說道，“住宅市場的增長反映，不同經濟領域都在遵循審慎的宗旨。在金融市場不穩時，投資者會將資金轉移到較安全、品質較高的項目上。因此，有高附加值的房地產業正吸引著雄心勃勃的國際投資者。”

2015年第四季度馬耳他房價上升11%

買房獲得公民身份

馬耳他吸引外國人購房的一個舉措是馬耳他個人投資項目（Individual Investor Programme 簡稱 IIP）。該項目允許向符合條件的、對馬耳他經濟發展有貢獻的外籍個人和家庭（包括歐盟和非歐盟）授予公民身份。

馬耳他吸引外國人購房移民

要獲得馬耳他公民身份，主要申請人需要貢獻65萬歐元，其直系親屬，包括配偶和未成年子女在內，每個人要繳納2.5萬歐元。對於年齡在18到26歲之間的成年子女，還有55歲以上的父母，每個人需繳納5萬歐元。

申請人必須承諾在馬耳他保留一處住宅，至少為期五年。可以選擇購買一套價值超過35萬歐元的房產，或者租一套年租金超過1.6萬歐元的房子。申請人還需要向政府批准的金融工具投資至少15萬歐元，並保留投資至少五年。

申請人在購買或租賃房產後，等12個月就可以獲得公民身份。獲得公民身份前，申請人無需全年都呆在馬耳他。馬耳他法律將居留定義為“有意於任何財年在馬耳他居留，通常在馬耳他停留最少 183天，或購買/租賃不動產並入境馬耳他一次都可以充分證明該居住意向”。

海濱豪宅還是古鎮別墅？

風光旖旎的南歐島國馬耳他

對於房產的選擇，想買新房的人可以在“特別指定區域”（Special Designated Areas）內找到各種各樣的選擇。“特別指定區域”是政府劃定的重建區域，其中海濱和游艇碼頭是重要的組成部分。

在“特別指定區域”內，歐盟和非歐盟的人士享有和馬耳他公民一樣的購房權，並且不需要申請“不動產收購許可” (Acquisition of Immovable Property，簡稱AIP)。所以一個人能買多少房產也是沒有上限的，一旦買下，還可以將房產租賃，沒有任何限制。

坐落於風景如畫的聖朱莉安斯的Portomaso，是馬耳他政府於2003年劃定的第一個“特別指定區域”。自那之後，又出現了很多“特別指定區域”，每個區域都有自己的個性和風格。從坐落於世界遺產城鎮Valletta以南的維特奧沙海濱別墅（Vittoriosa Waterfront）到離中世紀村莊Ghargur只有幾步之遙的山間封閉式小區Madliena。價格方面，從起價11.5萬英鎊（約105萬人民幣）的一室一廳公寓，到1百萬英鎊（約1千萬人民幣）以上的頂層豪華套房。還有全套的便利設施，以及全面的管理服務。

對於喜歡老房的人來說，可以去風光旖旎的小鎮，如加格胡爾（Gharghur）、 巴爾贊（Balzan）、納沙爾（Naxxar） 和澤巴格（Zebbug）。這些以綠樹環繞的廣場和露天咖啡館為特色的古鎮，遍布著各式傳統房屋。有聯排別墅和獨立的復式小樓，更不要說散落在各處的豪華宮殿，有著內置的庭院和屋頂陽台。這些房產都帶有不同歷史時期的特色，如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般來說，25萬－42.5萬英鎊（約250-425萬人民幣）就可以買下一棟充滿懷舊意味的老屋。

馬耳他房產價廉物美

2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒。西班牙中國律師事務所翻譯自西班牙《國家報》發表的文章，整理出適用於中國投資者的六大實用投資建議 。【閱讀全文】

 

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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投資海外房產已經逐漸成為中國投資客和潛在移民的一個熱衷選擇。干淨的空氣、優美的環境、永久的產權以及巨大的升值空間都使得海外房產成了投資市場的“香餑餑”。但與此同時，投資者們對於海外房產投資可能出現的交易風險和法律糾紛又心有余悸。畢竟是千山萬水之隔，語言上的障礙、法律體系的不同，甚至是文化的差異，都會讓中國投資者們望而卻步。如果付出了資金，無法得到當地的產權登記怎麼辦？如果產生了糾紛，該怎麼找律師為自己維權？如果要打官司，是應該選擇中國法院還是外國法院？官司打贏了，涉及到海外資產如何執行？面對這些困擾已久的問題，新西蘭皇家律師事務所將用一個真實的案例為大家提供一個解決方案。

中國法院判決書首獲新西蘭承認

中國公民陳某於2007年7月在中國與林某通過口頭約定達成了土地股權轉讓協議，雙方約定由陳某出資人民幣2000萬元收購林某所有的新西蘭奧克蘭某處地塊30%股權，2007年7月10日，陳某將2000萬元人民幣轉入林某指定的賬戶，同日，林某就上述收款向陳某出具了收條，並在該收條中承諾雙方於2007年10月8日共同至新西蘭辦理相關股份轉讓手續。之後，雙方一直未到新西蘭辦理相關手續。陳某多次催促，林某一直未配合履行。在其他救濟手段無果的情況下，陳某於2009年向福州市中級人民法院提起了訴訟，要求解除雙方的地塊股權轉讓協議，並要求林某返還人民幣2000萬元的本金並賠償相應的利息損失。

此案的一方當事人長期居住海外，爭議涉及的資產也在海外、程序上還有管轄爭議，確實非常復雜。經過長達兩年的審理，最終陳某的訴訟請求得到了法院的完全支持。該份判決書在經過二審和再審程序後，成為了生效判決。然而，在陳某贏得官司的同時，新問題接踵而至，林某已將大部分資產轉移至新西蘭，想要拿到錢就要去新西蘭去申請執行，新西蘭法院能承認中國法院的判決書嗎？

2014年3月，陳某在新西蘭奧克蘭高等法院提起訴訟，要求執行中國法院的生效判決書。2014年7月，奧克蘭高等法院做出了判決，法官由於失誤，忽略了利息部分，將執行總金額錯判成了人民幣兩千萬元，這等於是對中國法院判決的重大改變，將會給陳某造成非常大的經濟損失。陳某上訴至新西蘭的上訴法院，代理他的是新西蘭皇家律師事務所的汪君尊律師。在上訴書中，除了請求支持中國法院原判決的全部金額外，陳某還要求獲得奧克蘭高等法院判決作出後這段時間的利息。

在上訴審理過程中，林某和代理律師堅持認為中國法院對於利息部分的判決不應該得到新西蘭法院的承認和執行，但是汪君尊律師通過分析中國央行的利率數據證明了中國法院的判決是正確無誤的。最終新西蘭上訴法院采信了汪律師的說法，判決支持陳某的全部上訴請求，這就意味著陳某在中國法院的生效判決在新西蘭得到了完全承認並且可以進行執行。這是中國法院的判決書在新西蘭得到完全承認的首個案例，在整個英聯邦的法律體系中這樣的案例也是十分罕見的。汪律師認為這無疑將給未來的類似案件樹立一個可以參照的標杆。

汪律師專業忠告

汪律師提醒廣大投資者，投資海外房產本身就存在更多的風險，遠程操作可能造成交易的延遲，對於海外房產登記制度的不熟悉也會給投資者帶來困擾。如果投資了海外房產，到頭來卻發現自己的名字沒有被登記在產權證上，通過訴訟去要求強制執行轉讓協議或是解除協議尋求資金賠償都是常見的維權手段，在新西蘭購買房產，律師是需要全程參與的，應盡早聘請適合的律師。

律師能為你的海外投資保駕護航，投資者做好功課也是相當重要的。閱讀【澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤】裝備自己的投資知識！

 

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

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