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最新数据显示，悉尼内城区房价最便宜区域，中位房价也已远远超过100万澳元。在悉尼CBD 附近买房，到底至少得花多少钱？

据Domain报道，近年来悉尼房价不断高涨，目前内城区10公里范围内即使是房价最便宜的天普（Tempe），中位房价也已涨至121万澳元。

Domain集团首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）表示，若想在内城区购房，预算一般得达到7位数。买家想居住在悉尼市区附近，必须付出大价钱，天普区域现正处于飞速发展当中。

天普范宁街（Fanning Street）12号1卧室独立屋计划在3月8日举行拍卖会。物业占地140平米，不带车位，指导价75万澳元。卖家于2000年购入物业，当时交易价格为20.5万澳元。

买家如果不愿放弃居住在市区的梦想，则购房时需要努力寻找。目前，悉尼CBD 区域5公里范围内属沃特卢（Waterloo）房价最低，中位房价121.9万澳元。

沃特卢最小物业之一，肯辛顿街7号占地95平米1卧室排屋，2016年12月售出106.8万澳元。

地产中介摩根（Veronica Morgan）建议买家进行现状核实，在房屋面积和位置之间做出选择。

如果买家预算有限，可以选择距离市中心10公里至20公里范围房产，相关区域房价显著降低。悉尼西格兰维尔（Granville ）中位房价仅78万澳元。

格兰维尔格里姆伍德街（ Grimwood Street）26号占地375平米3卧室独立屋，今年1月成交价格为76万澳元。

悉尼市区各距离范围房价最便宜区域——

距市中心5公里范围  沃特卢（Waterloo）：1,219,000澳元

距市中心5-10公里范围  天普（Tempe）：1,210,000万澳元

距市中心10-20公里范围  格兰维尔（Granville ）：780,000澳元

距市中心20-30公里范围  黑肯堡（Heckenberg）：604,000澳元

距市中心30-40公里范围  埃莫顿（Emerton）：475,475澳元

距市中心40-50公里范围  威尔莫特（Willmot）：450,000澳元

（据澳洲新快网）

CoreLogic的数据显示，投资者对资本利益的追逐推动了悉尼房价上涨，在2月，房价环比上升2.6%，年度增长在18.4%以上，为2002年以来的最高涨幅。墨尔本的房价上升了1.5%，而布里斯班、珀斯和达尔文房价出现下跌，而霍巴特和阿德莱德的房价出现小幅增长。

据《澳洲金融评论报》报道，Corelogic的研究主管Tim Lawless说：“综合各州府的情况，截至到2010年6月为止的12个月时间里，年增长率从未表现得如此强劲。在悉尼，现在的年增长率为18.4%，这是截止到2002年12月的12个月以来，最高的年增长率。”

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可负担性问题

该数据意味着，悉尼和墨尔本目前的房地产繁荣已经持续了58个月，将近5年的时间。作为澳洲住房最昂贵的城市——悉尼，有高达74.9%的资本收益。

Lawless说：“在宏观条件下，从澳联储的角度看，这是不是一个大问题，这是一个悉尼和墨尔本自己的问题。我们需要在没有恶化之前，在地理上做出平衡，或针对社会收入不平等做出平衡。在收入增长缓慢的情况下，可负担性是一个大问题。”

投资者推动需求

虽然住宅价值继续上升，每周租金增长仍然比较缓慢。纵观所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，创下新低。

Corelogic表示，在过去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明显的压缩。

Lawless表示，尽管租金收益率创下了历史新低，但投资者的需求仍然很高，这表明投资者很可能依赖于一种消极的杠杆策略来弥补他们的现金流损失。这也表明，投资者正在推测未来的资本收益。

他说：“澳洲统计局最新的数据表明，在新的住房融资中，大约57%的新抵押贷款需求分布在新州。这大大高于长期的平均水平，高出了超过三分之一。”

亟待建立高定金政策，并控制人口

Lawless建议，澳洲应该考虑像奥克兰一样，采取较低的房产信贷价值比率政策。去年，新西兰储备银行向投资者贷款提出要求，降低贷款价值比率，从2016年10月1日起，投资者需要提供40%定金来购买房产。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，该政策能遏制住一段时间的住房需求，但房价会再次上涨，主要是因为人口还在增加。

Christopher表示，要应对这样的状况，澳洲的政策建立者和监管机构应该考虑在悉尼和墨尔本这样的城市控制人口的增长，至少在房产可负担性取得控制以前。

登记在售房产持续处于较低水平

Lawless表示，在最热门的房地产市场上，房产广告的挂牌数量仍然很低，悉尼住宅广告的总数量比一年前下降了11.3%。墨尔本房产市场的供应总量较去年同期下降了5.1%，而霍巴特则下跌了35%，堪培拉比前一年下降了6.2%。

他说：“当买家需求强劲时，低水平的房产库存会给买家带来紧迫感，这会增加价格上涨的压力。这也解释了，为何拍卖清空率会如此之高，私下交易为何会如此快速。”

（据AFR）

正如其它备受争议的房产投资话题，对于投资住宅还是商业房产，投资者的意见仍不统一。支持投资住宅的人认为这是风险最小的投资选择，而投资商业房产的支持者却表示，由于商业房产可提供现金流保障，因此是更为安全的投资选择。

聪明的投资者当然不会二者选其一，他们会将两类房产都纳入考虑之列，找出更加适合自己的投资组合。

投资澳洲商业房产的4个优势

1、丰厚的投资收益

CoreLogic RP的数据显示，澳洲首府城市的住宅房产平均租金收益为3.6%。相比之下，任一地区的商业房产租金收益一般都会在8%-12%之间。

2、租期较长

住宅房产的租期一般在6-12个月，然而任一地区的商业房产租期一般都在3-10年。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目，租户都倾向长期续约。

3、无税费和其他日常开支

住宅房产的房东都需自己缴纳税费，例如市政管理费、水费和物业费，与此相反 ，商业房产的这些日常开支都会由租户缴纳。

4、订金较少

与住宅房产相比，商业房产通常价格较低，因此资本支出也较小。例如，与一套价格为40万澳元的卧房与起居室兼用的小户型房产相比，一个停车卫仅需花费8万澳元。与存钱投资住宅房产相比，投资商业房产是进入澳洲房产市场更为快捷的途径。

可能存在的4个风险

理论上来说，商业房产更具吸引力，但在投资前，仍需警惕一些潜在风险。

1、商业房产易受经济局势影响

当经济势头较为强劲且商业市场发展良好之时，商业房产的需求量通常会增多，但如果处于经济低迷时期，商业房产的需求量一般都会下降。一旦商业房产处于空置状态，则需花费较长时间找到新租户。

商业房产一般都会吸引长期租户（通常签订3-5年的租约，甚至更长），但是找到租户需花费更长的时间。商业房产长期处于空置状态是司空见惯的现象，空置期间的所有开支都需自己支付。

2、供应量不稳定

供应状况的变化可为投资者造成潜在问题。同一地区出现大量新房产，便会给当前的房产租赁造成威胁，因为租户可能会考虑改善经营环境或扩大规模。供应量过大也会减少潜在的收益。

3、该地区基础设施的变化也会造成不利影响

主要基础设施的变化会为该地区吸引商业投资，但同样也会导致租户离开当前地区及退租。致使你的房产空置。

4、房产市值急剧下降

商业房产的市值与租期密切相关。如果商业房产处于空置状态，或租约即将到期，在通常情况下，房产市值就会下降。相反，住宅房产价格的下降幅度则较为平缓，通常是在较长的一段时间内逐渐下降。

那么，该购买商业房产还是住宅房产呢？

这取决于你投资组合的现状。如果追求投资多元化，并且希望吸引资金流，那么位置优越的商业房产是不错的选择。切记：需进行详尽地调查，熟知相关风险。

据《澳洲人报》报道，中国政府报告显示，中国直接对外投资总额增长了44%，而对澳直接投资在2016年更是猛涨56%，达到48亿澳元。澳中两国间贸易额在2016年增长了0.9%，达到1420亿澳元。

中国商务部副部长王守文称，中国投资者最关注的澳洲投资领域是房地产、租赁等商业服务，以及交通物流。

根据投资公司JLL的数据，2016年，中国买家购买了价值430亿的海外商业地产和住宅物业，其中美国是最受欢迎的投资目的地，随后是中国香港、马来西亚和澳洲。

南开大学贸易政策教授贺京同表示，中国非常欢迎澳中自贸协定。“当全球很多经济体使用各种方法对抗中国特定产品”，当它们将工厂从中国搬迁到越南等国时，澳中自贸协定的签订时机对中国非常关键。

战略咨询公司“环球（Global）公司”的亚洲部主管斯塔通（Ying Staton）撰文称：“澳洲对中国有极大的战略意义。”

“（中国）农业土地不足，再加上污染和食品安全丑闻频发，使得食品安全成为（中国面临的）一个紧迫问题，并（使中国）看好澳洲广大的农场和乳制品。”

但她同时表示：“不断发酵的反华情绪也迫使中国调整策略战略。”例如，一些企业甘愿在澳中合资企业中只占据小额股份，上海中房置业在与澳洲女富豪莱因哈特（Gina Rinehart）合购的基德曼（Kidman & Co）农场，便只拥有33%的股份。

“中国在措辞上也有所转变。中国外长王毅访问堪培拉时，并未将自己形容为中国大使，而是世界贸易大使。他不是在澳洲推销中国，而是在支持理性且基于规则的‘开放性全球经济’。”

《中国日报》今天发表评论，称中国投资并非导致澳洲房价问题的元凶，反而有利于缓解这些问题。

澳洲房地产市场的外国投资长期以来一直是政治和经济的讨论焦点。分析师称，外国投资在房产市场和总体经济中发挥了积极作用，但对外国投资（尤其是中国投资）的实际影响，澳洲仍有很多误解。澳洲财政部去年发布报告，称不少澳人仍然坚定地认为悉尼和墨尔本的房价暴涨应归咎于中国等国的外来投资。

虽然外资的作用被澳人所误解，但澳洲政客却一直在努力吸引中国投资，以加强澳洲房产供给，财政部报告指出“外国投资正被用于增加房产供给”，报告中还特别强调了中国投资的作用。

悉尼大学建筑学高级讲师罗杰斯（David Rodgers）表示，中国投资对澳洲房市的影响并不大，澳人过度希望找到一个简单的答案——中国投资，回答房市面临的各种复杂问题。

澳中关系研究所（Australia China Relations Institute）副主管劳伦斯森（James Laurenceson）表示，媒体对于外国投资的好处的报道不足，绿地和万达等中国公司在澳洲建造住宅，并雇佣澳人工作。“他们（澳人）有了工作，如果没有这些投资，就不会有工作。想一想那些现在有房住的那些澳人，这些公寓的建设正是因为有了外国投资。”

事实上，房地产中的外国投资缓解了澳洲法律和经济上的一些问题，这是这些问题导致了澳洲的房价危机。劳伦斯森表示，这些问题包括养老金和退休金基金对房市的投资增加，这些澳洲国内基金更容易获得大量资金。

“在澳洲，利率处于历史低位，使得房产投资者可以借贷更多资金。这才是过去几年间出现的挑战。”

（据澳洲新快网）